商業地產泡沫會帶來哪些風險？商業設施的布局應該怎樣調控規劃，才能防止市中心商業設施過剩？

01-08

大型商業的租賃期限一般是 10 年- 20 年，從 2004 年中國零售市場開放至今，零售業擴張已持續接近10年，正逢不少早期商業項目合約到期。由於房價帶動租金快速上漲，一些零售企業無力承受，因此全國各城市都出現了一波零售商關店潮…via 高房租擠壓零售業恐現關店潮

謝邀，問題有點大，說點本質的問題。

其實，商業地產泡沫遵循著正常的市場規律，是房地產泡沫的正常轉移，很多人認為商業地產的出現（指近幾年的熱潮），是分散了房地產泡沫的火力。其實，無論商業地產泡沫還是房地產泡沫都是土地泡沫（土地政策引起的），而緣由分稅制改革後，影帝無節制五節操的發展經濟造成的。

這涉及政府宏觀經濟問題，社會及私營力量根本無力解決。

說白了，這就跟前幾年鋼材市場極速壯大的情況一樣的，都是政策在影響，後來提出限電政策一樣的。而實際上，限電政策僅限於良心企業無關係企業。這間接說明在我國，市場改革的一個特點：

壯大關係企業，消滅良心企業，最後實現行業壯大。

因此，房地產以及商業地產的最終命運也是一樣的，消滅中小企業以及無關係企業。最後實現行業整合理論。

我們就不要費盡心機了，很多商業新投資者，也是想著幹完一票就走人的想法，而某些企業，也只是耍了十幾億玩玩地產項目，洗洗自己企業商業形象，一陣風過去，市場，還是那個市場。

商業過剩只是一個暗號，國內隨時上演著大魚吃小魚的節奏。

很多人總是巴拉拉的一大堆分析，總是撞不到本質。

退租潮自然會上演降租潮，降租潮自然會上演新投資時代潮流。

但是，這些我們無需關心。

因為，目前我們市場上，存在大量的流動資金。對於投資者來說，閑置的流動資金就是一種虧損。因此，無論泡沫如何湧現，都無法阻止投資的腳步，而目前，最好的投資，正是商業地產。

因此，風險什麼的，看政策。或者，李有能力收回市場上面打著支票的資金...

瀉藥

你的題目和描述不太相符。題目說的是商業地產泡饃，描述說的是在商業地產租房的百貨零售的窘境。是兩個不同的概念，簡單的可以說成商業地產是房東，零售企業是房客。

從題目上來看，這個題目太大了，不是我等能高度概括的。試著說下。

風險：肯定是政策面帶來的利好，造成大小企業一窩蜂后，等到交給市場考驗時，一些中小企業，或者運氣不好資金鏈出問題的個別規模企業被洗牌。然後剩下的盤折價接，或者沒人接，但是開發商極少用自己錢蓋房嘛，肯定銀行也就是ZF來買單。然後大量國資變成私財。巴拉巴拉，其他腦補。

調整規劃：根據場子所在區域，比如在城市中心或副中心就零售、餐飲、配套類兼顧，大概3 3 4 的比例，零售用來拉升租金，餐飲吸引人氣，配套做品類填補。這個還要考慮到是自持物業還是銷售物業或者混合型的。第一種不說了，開發商隨便玩，定幾個大店，定位就鎖定了，平衡租金收益就行了。銷售型要多做功課，在業主的返祖期，回報率的問題上要謹慎，否則長期來看，業主如果不配合，招商難度很大，二代的萬達和現在的寶龍就遇到這種問題。混合型的話，要看比例，和所處位置，這個可變性就更多了，但是也是有規律可循的，萬達的三代店就是很好的例子，從開發商的角度上來看，外街銷售保證現金回收，內街自持鎖死定位，提升檔次。

不知道有木有幫到LZ。

手機上的，嘗試回答一下。商業地產的泡沫，第一因素來自政府，無原則的賣地掙錢，缺乏整體考慮的無序規劃。土地經濟怕你房價越來越高，然後對零售行業擠出，出現一些關店潮。規劃的失敗讓購物中心無序競爭。

出去政府的因素，就到了電商，電商對商業地產的影響毋庸置疑，特別是在消費品領域。

再次是項目本身的規劃，招商的失敗也會造成泡沫。

要防止泡沫，政府要自我約束，作為商業地產商，加上內功，做實規劃，招商和運營，不要同質，做出特色。核心的地段也是避免泡沫的重要因素

商業地產的價值體現

作為地產，其價值體現在土地價值+ 建築價值。由於現在是TG模式，建築價值在土地面前可以忽略不計。

商業地產價值的定價權

操作土地價值的黑手是長在政府身上的，黑手上的兩張王牌分別是限量供應+內需增長使得土地價值激增。

商業地產有沒有泡沫

如果你按照純市場經濟的數據來看，依照成熟國家的地產數據進行對比分析，tg的商業地產泡沫很大。

但是

tg不是純市場經濟，你們拿各種數據什麼租售比啦，什麼係數的通通沒用，土地供應處於絕對壟斷的情況下，只要政府不腦殘，政策不出現大的波動，外部不出現突如其來的危機，中國經濟就不會硬著陸，也就是說，各種泡沫就不會破滅。某些領域頂多滯漲，或者相對貶值。

=====================以上是毫無根據的宏觀分析=================

不要說我是五毛，雖然我黨有很多事情做的不夠漂亮甚至愚蠢，但是在大是大非，生死存亡的問題上，我對他們還是很有信心的。讓爾等吃得飽穿的暖，還有知乎上，爾等還想鬧哪樣？