誰知道《富爸爸房地產投資指南》里的資本化率到底怎計算？？？

這本書對資本化率不同的解釋，弄我我暈頭轉向的。。。。

第一張圖上說越高越好，我看了好幾遍沒懂意思，上面說運營支出7萬，後面的括弧里寫不包括貸款和利息，我不知道他這個意思這7萬里不包括貸款利息？還是說就是這7萬里包括貸款和利息，算的時候要減去它？？？

而第二張圖又說越低越好。。。。

我也是醉了。。。。。還有第一張圖上說房子值多少錢，而不是花了多少錢，我怎麼知道值多少錢？這個問題我在同一本書了看到不同的解釋，在網上搜的都是長篇大論，誰能告訴我這個的正確理解？？？還是翻譯有問題？

求大神，順便交個志同道合的朋友，一起研究房地產投資。

@欣然說得不對。資本化率的計算跟貸不貸款無關，這是一個財務報表問題。

我不知道這本書的原文是怎麼寫的，但是單從樓主截的圖來說，我傾向於認為譯者並不懂房地產和金融財務——他只是把原作者所寫的逐字翻譯成中文了而已。

原作者所說的資本化率就是cap rate。cap rate是營運凈收入(Net Operating Income, NOI）與房子售價的比值。簡單講來，在財務報表上，NOI只是Revenue收入減去OpEx營運性支出而已，還有很多支出沒有扣減。就比如租賃中介費Leasing Commissions，在典型的房地產資產管理者的財報當中就屬於Below NOI Expenses。所以說，NOI雖然叫「營運凈收入」，但實際上沒有那麼「凈」，只是一個類似於EBITDA的概念。EBITDA是Earnings before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization，NOI也基本如此，貸款本息償付是不體現在NOI當中的，這就是為什麼後面的括弧里寫不包括貸款和利息。

比如：

某90平方米房屋月租金收入10,000元、日常水電物業取暖等等營運性支出每月1,500元、房價60,000元，每月還貸款月供8,000元的話，這套房子的cap rate大致就是：

=1.89%

看到嗎？這個每月還貸款月供8,000元的條件根本沒用上——它是不包含在NOI計算里的，自然也不參與計算cap rate。

而且cap rate高就不好、低就好這不一定的。cap rate高意味著相比這幢物業能帶來的收益，它的價格還不夠高，而cap rate低就反了。所以最理想的情形是你買入的時候cap rate高、賣出的時候cap rate低——說明什麼？說明售價高了（另一種可能是租金降低了，但這種事情的概率實在不高）、房子更值錢了。