如果中國完全放開房價，自由競爭，後果會有多嚴重？

01-07

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爽到你尖叫。

大家好，我是古天樂。

我住在貪玩藍月城，大家一起來和我入住吧。

最大的後果，是銀行的崩潰

中國目前基建大投資錢哪來的？還不都是銀行貸款，用經營權抵押。房地產也基本一樣，不過用的是房子抵押罷了，四萬億時候銀行急著放錢，多少本來沒資格的都做房地產了，各種爛尾，跑路的，詐騙的留下來的呆賬壞賬銀行還不是自己吞了

現在如果不管控，企業有的是辦法從銀行貸款出來，畢竟銀行國家的，虧了也不是自己虧，太多人這麼想了，到時候呆壞賬多到蓋不住了，那就是全面崩潰，那就是又一輪經濟危機，從中國開始的

這取決於開不開放土地供應

那麼房地產和銀行都會先出現破產潮，再出現一家獨大的壟斷，最後房價還是會漲到天上――比現在的這個天上還要高。

我沒數據，就是隨便聊聊，大家隨便看看。

現在我國的房地產市場是「半市場化」的，國家會出台很多限購措施，但是並沒有什麼措施是抬高房價的（那些說開放小區是政策為了提高房價消庫存的，我想呵呵）。

但是在土地供應方面，是完全非市場化的，也就是說，提供多少地，當地政府說了算。

有些人會說，雖然土地面積小，但是可以蓋高樓，呵呵不好意思，當地政府把容積率也給你訂好了。（有興趣可以百度一下「趙晉」這個人，他就是利用政府腐敗關係私自修改容積率，落網之後還在天津留下了三四棟爛尾樓）

所以從根源上，國家政府，地區政府控制了每年入市的房地產的「產量」。現在所能半自由交易的，是存量。

我猜想，題主想問的是，如果土地供應也完全自由市場化，結果將會如何？

結果是一樣的，因為我國所有土地均歸為國有。也就是說國家政府是唯一一個可以合法賣出土地使用權的實體。

再換一個假設，如果土地所有權可以交易，那麼情況會如何？

這個事情就比較有意思了。我覺得會有這種情況發生：

在說之前我先說個例子：經常聽到農村發生這種事情，去年西瓜賣得貴，於是今年一窩蜂全都種西瓜，結果雖然大豐收，但是因為供大於求所以賺的錢比去年還少。房子也是類似的，只不過農作物的周期是半年，房子的周期是4年。

所以我認為更有可能發生的事情是這樣的：

在市場化初期，大部分人還處於「房價將會上漲」的這一概念之中，一旦開放土地供應，一些二線城市中心的空地的價格會比今天還要高。此時會出現拿地熱潮，越來越多的人/企業參與到房地產開發的熱潮之中，因為都知道買房子賺錢。

此時土地供應會大大提高，但是房屋的存量沒有任何增加，因為房子還沒有蓋起來。

等到3-4年之後，房屋供應量會大大增加，供大於求。外加這段時間房屋的需求得到釋放，價格開始橫盤，此時一些投機/投資者看到每年跑不贏存款利率的房價，就會開始拋售，進一步釋放了供給。

而這4年之間，還有很多開發商在拿地，蓋樓，期待著四年之後的利潤，當這個利潤落空之後，恐怕跑路是最好的選擇，銀行出現各種壞賬，鋼鐵水泥等行業資金鏈斷裂，全面破產。

而且房子這個東西和金融衍生品不一樣，幾乎可以說只能做多，不能做空（那些跑路的開發商可以說是在做空），沒有反向交易抵消房價大跌的影響，幾乎所有行業都會受到影響，破產潮來臨。

不過好的一面是，經過這一次洗禮，大家知道資本市場吃人不吐骨頭了，對待房地產市場也會更加理性。不過恐怕大多數人無法付出得到這種知識的代價。

完全放開價格管制，讓其野蠻生長，一個房地產周期很快就走到頭了，房價硬著陸，經濟劇烈震蕩。房地產的真實價值，和房子的真實價格會在這個周期完成後逐步被發現。是發現。大亂之後必定需要大治。

嚴重點，計劃經濟主義會抬頭。

和現在沒啥區別。因為改變的關鍵性變數太少。

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房子作為人類的基本生存資源，在我國是怎樣的一種分配方式呢？

瘋狂的麥克斯4中，每年一次，領主都會來到水庫的閘口，他說——「我的仁慈，並不在於慷慨的把水分給大家。這些水是所有人的，我的仁慈在於替大家保管好這些寶貴的資源，讓大家不至於變得貪婪，讓大家學會珍惜」

於是領主開閘放水……只放出一點點又馬上關上閘門，屁民們在出水口底下搶成一團，大部分人爭死爭活剛好裝上夠自己活命的那口水。

這種分配方式，有三個要素:

一、上游壟斷，並找到壟斷的合法性

二、供給非常謹慎，平均下來剛好能夠讓個體半死不活

三、讓個體展開對稀缺資源的過度競爭（為什麼要讓底層屁民過度競爭？這是個思考題）

所以，水源的上游一定是壟斷的，水源的下游一定是充分甚至是過度競爭的。

這種分配模式在古今中外並不少見，我國更早時期的鹽鐵專營就是例子。在歐洲，那些統治者甚至限定了每個人可以享有的門窗總量，所以很多歐洲的老房子門窗很少。而我們不難發現，明朝老百姓對於控制食鹽資源、歐洲古代對於減少門窗開洞的自發擁護，他們甚至可以為擁護鹽鈔和門窗稅發明出各種可信的理論。

對於當今中國的房子，從開發商以下的下游爭奪早已趨於白熱化，在有限的土地供給下，涉及房產爭奪的戰爭可以說早就是是無所不用其極了。

所以總體來說放開調控產生的影響不會太大，只不過是下遊資源的爭奪方式換了一種而已，因為土地供應總量還是只有那麼一點點。

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具體到房價——任何一種商品，除非直接暴力決定價格，否則它的價格是由以下幾個因素決定的:

土地供應總量、貨幣總量、需求、附加價值

（如果加上商品本身的製造成本因素，這就是一個普適的分析框架了，很顯然房子的建造成本只是價值的一小部分，所以不予考慮）

土地的供應權就是國家手中的水閘。
貨幣總量也決定房價，但不能改變個人爭奪房子所需付出的努力，也就是說不改變土地供應方式，只通過貨幣手段讓房價跌了，該買不起的還是買不起。
每個人對房子的需求一直存在、永遠存在，除非實現虛擬化生存，除非人們閹割自己的慾望來降低需求，所以這一點無需討論。
附加價值，如教育及醫療資源，也是和土地一樣，在哪裡供應、供應的品質和總也量是被控制著的。

所以，如果我們不討論房價的具體數字，只討論屁民獲取房子要付出的代價——也就大體是扣除通脹或緊縮的真實房價——就可以認定房價由土地和附加價值的壟斷共同決定。

中國土地並不稀缺。而且不止總量不稀缺，三四線城市不稀缺、二線城市不稀缺，甚至一線城市的土地也不稀缺。

土地稀缺只是假象。

讓我們開個腦洞，中國所有人都擠到了六個特大城市群中去會是什麼樣子？

中國人口14億。

以人均地上建築面積100平米計算（包括居住、辦公、商業等等所有地上可見的建築面積）

城市建成區容積率按0.5計算（這是普通獨棟別墅區的容積率，假設我們把所有功能都按照這個容積率來設計，所有的辦公樓、大商場等等城市建築都呈現出別墅區的密度效果。加上了必要的市政公建及高速道路用地後，把辦公及商業建築按照必要的高密度來設計，剩下的居住空間依然可以達到聯排別墅區的密度。總之整個城市按0.5容積率的密度設計，是非常寬鬆的）

按照這個設定，這六個城市群的建成區的總面積就是28萬平方公里，每個建成區如果畫成正方形的話，方形的邊長將是216公里。

所以，理論上說我們所有中國人都可以在這六個大框內住上別墅。大框里的城市景象，基本上就是一個典型的北美城市的密度效果了。

大框外的97%的國土面積，全都是純粹的郊野及農用地，而公路公園及景觀空間都已經考慮在大框裡面了。

裝下14億人的六個大框（切分成六個框是為了方便展示建成區占整個國土的比例，實際上切成六千個小框容積率還是0.5，只是不方便展示了，所以不需要爭論超大人口規模城市的問題。）

0.5容積率城市的密度效果如下（很像洛杉磯？）：

所以，中國根本不缺地。

中國人不能在一線城市享受洛杉磯式的居住品質，並不是因為土地不夠，而是因為總量控制的原因。

現在一線大城市及周邊的土地，都牢牢的控制住不讓開發。這就是卡住了閘門，製造了稀缺。因為不囤積，無法居奇。

而重要的民生資源，如醫療和教育，是一定不能分散、一定是總量不能隨便增加的。如果民生資源分散到了不限制供應的三四線城市，那也是破壞了稀缺性，沒法囤積居奇的。

民生資源的稀缺，除了因為故意的製造緊缺以外，還有別的考慮——高鐵這些大基建、軍備以及其它敏感詞的方向的消耗，剩下來的財政支出就那麼點了。

如果哪一天，一線城市放開了土地供應，或是民生資源的總量增加，並且可以劃撥到了土地無限供應的地方，房子就可以很容易買的到了。

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掌握了水閘的領主的演講確實打動人心，以至於很多屁民認為自己每年來到水源底下進行爭搶完全是一種客觀規律，自己對於飲水的渴望是出於自己的貪婪，而放肆的飲水會導致水源的枯竭。

所以，很多人已經認為爭奪僅能容身的房子完全是一種客觀規律，而自己對於大房子的嚮往完全是出於自己的貪念，每個中國人都住上大房子會導致秩序徹底崩潰。

本回答不展開具體的討論，只引起思考。

我無意推銷一個烏托邦——不是因為每個人住大房子從城市承載力來說不可能，而是因為壟斷者不讓。繼續詮釋這種低密度居住的理念因此顯得很無聊。

如果我們認為香港這種蝸居城市也是一種可以接受的未來，我們確實也是可以像他們一樣生存下去的。畢竟離劉慈欣描述的終產者那一步還遠。

多說無益，思考留給大家。評論區就不再回了。

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一、智慧與動機

評論區里有人提出「經營城市」的理念，也就是說近十幾年來，每個大城市都有一批非常聰明的大佬在幫我們進行理性、專業的算計，讓我們的城市運轉得更高效。

對於這個說法，我是很讚賞土地管理者們的智慧和專業水平的，他們不僅不愚蠢，更是有著半個多世紀的土地管理經驗、吸收了世界上最先進的套路，他們的團隊的組成足夠豪華，可以說匯聚國內的學術政治精英。

但是，問題並沒出在智慧。

所有人都說，中國的房地產市場是無法用西方經濟學來解釋的，這是一個政治主導的市場。

但實際上，這可以用最基本的經濟學原理來解釋。簡單到翻開經濟學教材頭兩頁就可以找到答案。

西方經濟學有三大假設：理性經濟人；資源稀缺；完全信息。

理性經濟人假設：作為經濟決策的主體都充滿理性的，即所追求的目標都是使自己的利益最大化。

我們通常很容易理解這個假設的內涵，屁民、民企、外資，這些都是在市場上完全利己自私的個體，必須動用法律和輿論來進行各種約束和管理。

在西方，政府作為參與經濟決策的最大力量，也都被假定是自私的。

但是，在中國偏偏大多數人假定土地的管理者是利他的。這就不是經濟學解釋不了的問題了，是大多數人並不了解經濟學，甚至沒學會頭兩頁。

所以，回頭看「經營城市」這個說法的時候，你只需要把自己代入土地管理者的立場，就知道該怎麼做了。都是自私自利的理性經濟人，誰肚子里的那些小九九算不清楚？

這可能是幾千年來屁民的思維習慣，總是以為存在一些聖人，毫不利己的幫他們打理國家，與這些聖人進行博弈，那就是大逆不道。

二、民生資源有限，不可能滿足所有人

本來民生資源和土地供應就應當是兩個獨立的話題——增加土地供應雖然增加不了民生資源，但也不會消滅民生資源。中國那幾千萬教育醫療行業從業者，不會因為土地供應的增加就被集體屠殺，學校醫院也不會被轟炸機炸平，稅收該給的給夠，那就不應當去限制屁民去蓋多大的房子。

那麼，為什麼土地和民生就要捆到一起了呢？還不是因為要炒地。

常見的套路是，某市可以同時規劃A/B/C三個新區，增加9個醫院。

但是，一定不能讓這9個醫院分散布置，而是全都往A區中心扔。而且A區的100塊新地不能同時上市，必須從外圍到中心一圈圈慢慢供應，一年推一兩幅地。B/C區那就是空著的了，甚至不到最後，A區中心還是有大片的空地。

所以，絕對不會出現一開始就把9個醫院分散到三個區，然後每個區同時大量推地的情況。

三、民生資源應當由市場決定還是由權力決定

有些人擔心土地放開供應的話，城市總人口會失控，民生資源很難調節。

如果是市場自發決定土地供應，然后土地供應再決定配套供應，操作起來就毫無難度。

實際上，每個新開發的地塊都有單獨的配建指標，新增加的學校醫院都可以由開放商按拿地面積平均承擔建設費用（一般來說這部分支出只佔地價很小很小一部分），然後運營費用從這些入住的屁民稅收里抽水。所以民生支出只和人口數相關，而與人均建築面積毫無關係。

這是一種國際通行、國內局部實行的成熟做法，不存在任何問題。哪怕你把土地切成單棟來出讓、敞開來無限供應，調節起來也毫無難度。（這和學校醫院是否私有化毫無關係，即使是公立醫院也可以如此操作）

但是，中國總是有特色的，那就是政府同時決定配套和土地供應，然後市場追逐這些一點點供應出來的資源。動機參見上兩條。不是技術上行不通，而是壟斷者不讓。

讓市場自發決定一個城市的人口，絕不會讓中國毀滅。孫志剛之前的人口遣返制度，才是世界末日。

四、自由與管制的界限

在中國一線大城市的市區里，廣泛分布著擁擠的城中村。村裡潮濕陰暗的景象經常被作為自由化的失敗典型——看，如果放任不管，這個城市會出現什麼亂象。

這種觀點往往忽略了一個事實：村民們的集體改造計劃是被管制的，很多城中村集體想要自己推倒重建成大花園社區，卻被強制拆除。而且村民的小產房並沒有上市流通的自由，即使村民願意承擔城市配套的費用，也不可能得到放行（只能由市裡組織重建）。

小產權名義上是集體所有，但卻被剝奪了絕大部分處置權，按照誰有處置權誰負責的原理，城中村亂象的鍋應當由城市管理者背。

那麼，如果一個城市讓市場自行決定土地供應的時候，自由和管制的邊界在哪裡？怎麼避免城市變成一個髒亂差的貧民窟？

答案非常簡單：

先做好規劃藍圖，然後把藍圖裡的土地全部同時推向市場即可。

規劃的範圍遠超市場所需要的開發量，藍圖裡已經確定了城市每塊用地的屬性、密度，具有法律效應，這就能保證對空間品質的管制。

制定規劃是一個多方博弈的過程，政府作為提供服務的一方，是與屁民同等的地位進行博弈的。在規劃制定好以後，就具有等同於法律的效應，凌駕於所有個體（包括政府）之上，所有的自由，包括屁民和政府的自由，都要在規劃的框架之下。

因為我們中國屁民完全沒有辦法參與進入這個重要的環節，我們甚至無法想像出這種場景。但實際上這是主流國家通常採用的辦法。

所以建議各位去了解一下： 美國區劃法

給各位畫畫美國區劃法的重點：

規劃管理委員會由當地屁民選出，負責組織聽證會和規劃編製；
組織聽證會對屁民進行聽證，匯總意見。
聘請一個規劃編製團隊，把屁民的意見畫成藍圖。

我簡化了一下這個流程，實際上不同層級的規劃由不同層級的選舉產生，但原理是一樣。總之，他們的自由的邊界在於一個共同決定的規則。

評論區有網友說自己在中國某一線城市也參與過公眾意見採集會。

對於這種會，我只能呵呵了。

這種會，當然了，是沒有否決權和決定權的。

在會上當然會很有一些氛圍，比如討論這裡加個湖好不好看，那裡的路網是不是太密了。甚至屁民可以和領導有激烈的爭論，領導也會很大度的採納一些意見。

但是呢，容積率的分配，是絕對不能過問的——為什麼要這麼密？把邊界擴大一點行不行？懂事一點的話就不要問這種問題。還有，你要是問有些地賣了為什麼還不趕緊開發？為什麼有些地規劃好了還不賣？這種問題就會顯得像個刺頭。問得太細的話就……呵呵，太不懂事了。

所以各位可以自行體會我國自由的邊界在哪。

五、改良的道路

每個人都想要改良，都不喜歡轟轟烈烈的天翻地覆。

但務實一點來說，與其討論如何朝前改良，我覺得能維持住現狀不倒退就不錯了。

每當出現新現象，屁民能自己解決的問題當局一定要用權力解決，能通過免費解決的問題當局一定要通過收費解決，能通過自由解決的問題一定要通過管制解決。

所以，屁民們已經自認了自己需要管理，自認為自己的自由帶來的代價一定大於收益，如果大多數人已經建立了這種信仰，討論改良還不如爭取現狀。

現在70年長租房的提法已經出來了，未來商品房的供應會越來越少，也許以後不止沒有商品房，連長租房也會限量供應。商品房隨著拆遷越來越少，市場上終將只剩下租房。

這也就是終產者的未來了，所有人都沒有房產，所有土地的產權都集中到一個主體名下，而能有幸進入主體的可能終將只有一個人。

屁民也會鼓掌慶祝那一天的到來吧。

2013——任志強：國內土地供應不夠多房子還是不夠住

2017——土地供應已經連續兩年下滑大炮任志強再拋神言論預測2018年房價將暴漲

有什麼新現象嗎？沒有，現在的屁民，和2005年一樣熱烈期待房產稅。

本人對於房價的觀點全部認同天涯的老多軍：孤獨的思想

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以下引用自這個回答的評論區

華麗的轉身 (作者) 回復snowtree11 小時前

約一半的美國人都是租房，你說住上大房子沒？

小仙男回復華麗的轉身 (作者) 10 小時前

又來亂說話，美國沒沒吹說的那麼好，也沒你說的這麼爛。

美國的房子均價別墅是20萬美金。大家都住郊區，其實也算City。1美金底特律買不到任何房子，1美金的房子是，人家不想要土地上那個房子了，支付你1美金，你把土地上面那房子免費幫我搬走，地還給我。這明明是一筆交易，就是，拆房錢我就不用給了。地還是我的。

醫院問題，大部分小鎮都有小診所，開車10分鐘內肯定到達的小診所，（clinic)，但是小診所的費用很高，這是美國醫療毒瘤留下的問題。

但是如果你是做手術，你得去大醫院，除非你住醫區，大醫院比較遠的。並且離城市比較近，但是救護車30分鐘內肯定能到。你說的距離成本只存在旅遊州，尤其是中西部的4～5個州，因為那邊人太少，並且都是山。

如果你想對比那邊，你想想中國西部和美國西部，美國西部大部分條件還是完爆了中國西部的條件。

美國沒你們說的那個好，美國也沒你說的那麼差，用腦子想想而不是別人怎麼說就怎樣。有時候你們把美國誇的我作為一個美國人都不好意思，你把美國貶的讓人看了感覺好笑。誠實很重要兄弟，沒見過沒來過別說話。

紐約1億人民幣的房子也就在曼哈頓，紐約還有queen，brooklin 被你吃了。

你說貧民區？老黑那300平米房子的地方5萬美金都能買到的才是平民區，但是基礎設施也好的好嗎，因為美國不缺物，缺人，貧民區缺的是警察，好的老師。學校不缺物資，缺老師。美國人的勞動力比較貴，不像某些國家的人命賤不值錢。因為如此，物資豐富，人根本不到位，導致的貧民窟好嗎。不了解別亂說。

富人區最大的優勢不是什麼，而是社交圈和安全。美國不是一半的人租房美國是33%的人租房。 67的人有自己的property

小仙男回復華麗的轉身 (作者) 10 小時前

中國買房的家庭比美國高了23% ，90%的家庭擁有自己的房子。

但是，我告訴你為什麼美國人不買房子，我為什麼現在不買房子。

芝加哥，工資平均數年薪是6萬美金，芝加哥，美國一線大城市房價城市裡面（不算郊區大房子，城市裡面的condo，和中國城市房子一樣，但是美國人不喜歡買）均價30萬美金。

芝加哥的醫療是世界上最好的，窮人的天堂，就因為奧巴馬是這裡出來的。窮人得病一分錢不花，得癌症，大手術，一分錢都不需要出，其實我對此非常非常的不爽，美國的大問題之一，醫療毒瘤，這裡就不說了。

然而，我的工資15萬美金，如果我想買30萬美金的房子，2～3年就夠了，扣了稅對吧？

可是我賺這麼多錢，願意住均價的房子嗎？然而，如果我想買100萬美金的房子，我和你算為什麼我不買。

Illinois property tax，伊州地稅，太貴，我想以後搬到加州，因為那邊還低一些。

我買個100萬美金，地歲交了2萬多，加上HOA，又交了5000多。我一年什麼都不做就光稅交了3萬美金。我還剩什麼？我當然不擔心醫療，但是我也想存錢投資什麼的對吧？

我的房租是2500美金一個月。但是我住的房子價值大概是40萬美金左右。你想想，我租房和買房有差嗎？很多美國人的想法和我一樣。

當然如果你有孩子就不一樣了，3萬美金能退很多。並且，地稅都是大部分給學校的，你覺得交的值得，因為你能當作給你學校交錢，享受教育，並且孩子也能有一個完整的家。

還有一點，很多美國人，晚年直接把房子低給銀行，銀行每個月給他錢，並且銀行交地稅。你考慮過這個嗎？這樣他就沒房子了。想想知道為什麼美國的擁有房子比中國少23%了嗎？

小仙男回復華麗的轉身 (作者) 10 小時前

美國沒有他們說的那麼好，那麼自由公平，一堆問題，醫療，墮胎，槍支，政治

美國也沒有你說的那麼差。

但是相對於某些國家還是好一些的。

物上面，美國的問題比中國少太多太多太多。美國在物上面的選擇被中國強太多。

如果你想聽美國的不好，或者說美國的陰暗面，不應該在這點上說。

你可以說小病看不起，速度慢。

槍支，窮人什麼都不用干，每年領2萬5美金的低保。

吸血蟲。

trump

小仙男10 小時前

美國的醫療毒瘤問題是，小病太貴，大病放心得。

小病還慢。

窮人看病不要錢，大病也不要錢，中產小病太貴，大病錢幾乎不要錢了。富人最幸福，什麼都不怕，享受世界上最好的醫療。

這樣美國中產壓力太大，養富人，養窮人，導致他們的小病閱歷越貴，拍個x 光就要1000美金。還好有醫保，沒醫保的最可憐。所以是一個非常非常非常不好的問題。

如果你說美國的醫療差，不可能的，各種大病美國的生存率5年 5年後，尤其是癌症好像是中國的5～6倍。主要是小病麻煩懂嗎，你可以拿這個噴

小仙男10 小時前

我也去過上海，住在過上海，人那麼多，比紐約還擠。

去過留學生朋友的家，感受過他們住天上的感覺。視野很好。但是出門開個車，買個菜都搬半天東西。有好有壞。

但是讓我選擇，我還是選擇開車30分鐘外的郊區。

對大部分城市上班的人，都住開車30分鐘的郊區，就是每天要開30分鐘去上班。。

我不知道你們做地鐵上班要花的時間多久。

在洛杉磯是35分鐘，芝加哥是30分鐘，紐約是中國模式，地鐵太發達，大部分人做地鐵，大部分人住brooklyn，還有人住到別的州了，new Jersey 芝加哥也是地鐵發達，導致開車的人少比洛杉磯少一些，塞車比洛杉磯好。

你說的1～2個小時，距離成本，哪裡來的？還是瞎編的？

小仙男10 小時前

地上面，不缺的，醫療也是不缺的。缺的是人，是人，是人。

物上面，美國還真的不缺。可能知乎上的人分析的對，是從窮國，發展國搶來的。這個這裡不好評論，但是在房子，property，物品，貨物上，美國的優勢真的比中國的強太多太多了。

中國的問題是資源太過於集中。美國的資源也有集中，但是大部分還是分散的。

最富有的州的年薪和最窮的州的年薪差距也沒超過一倍。購買力由於州窮州富也不大一樣，用稅來平衡。

中國如果把資源分散開來，可能就實現社會主義了，可惜上頭不會同意犧牲自己的資源的，畢竟不像美國這麼多資源人又少。

以我們國家的人口，將會遍地的房產，而且都上大槓桿，最終次貸危機。

崩盤後會大亂，記得房價跌的時候砸了多少售樓處？

估計要是真崩盤了估計就滿街打砸搶了

談放開對房價監管後房價的變化，就好像我們在談論一位男士的腰圍是否由皮帶決定。

完全放開皮帶的約束，會讓一個人的腰圍變大還是變小呢？

很明顯，價格管制，就像對皮帶對人體的約束，影響力是有限的。

真正影響一個人身材的，是他的飲食習慣、運用習慣、作息、身體天賦、年齡，等等。

房產這種商品的價格，其最關鍵的生產要素是土地。房產本質是基於土地為核心，經過商業開發獲得的一種兼具投資和消費屬性的商品。

所以要理解中國的房價，你必須順藤摸瓜，摸到最上游的規律，也就是土地政策。

任志強先生在談論房價的時候，有一句不易覺察的口頭禪：「如果現行土地政策不變的情況下，我認為XXXXXX，一線城市房價肯定漲」。

他很清楚，他所有的分析和預算，都是基於目前的土地政策。

自從國家開始施行商品房制度和城市用地招拍掛制度之後，房價整體上就一路飆升。

真正的原因，很簡單，就是政府作為土地的壟斷提供方，採用偏緊的方式供應土地。

只要鬆緊關係掌握好，房子這種「基於土地的終極商品」一定會供應緊張，最終價格就有支撐。在價格看漲的預期下，土地價格就能大幅提高，因此，即使賣出較少的土地，整體的土地出讓金反而是增加的。（關於這一點，大家查查最近5年，一二線城市的土地出讓數量和出讓金總額就知道了）

有個別城市的官員，沒有掌握好這個遊戲的尺度。沒有領悟這個遊戲的關鍵：保持土地的持續偏緊供應。

比如江蘇的常州，土地供應的太充分了。最後的表現就是，即使常州經濟發展良好，但在整個長三角地區，它的房價漲幅可能是最緩慢的。2010年左右，常州就站在5k以上的均金，到了今天，這座GDP一點不差、有一定工業基礎、民間經濟活躍的長三角地級市，房價才8k的水平。之前和它房價差不多的嘉興、無錫、崑山等，早就一飛衝天。

再比如合肥，可以算是另一個特殊例子。合肥的問題不是供應過於寬鬆，而是過於緊張。這個遊戲的關鍵是「偏緊」，而不是「過緊」，如果土地出讓太慢太少，就可能引發不可收拾的暴漲，引發全民搶房潮，會擾亂經濟節奏。合肥16年前後發生的暴漲，就跟前幾年土地出讓太少有關係。

這個遊戲，你說咱們是原創嗎？

還真不是。

別以為我們的官員視野狹窄，我一貫認為我們政府的學習能力是非常強的。

香港的土地財政一直玩的特別棒，其實他們才是這個招數的專利擁有人。

那你說，房價真的會一直高漲下去嗎？

我認為，當然不會啦！

我在今年春天寫了這篇看房感受，得到了我個人汽車專欄歷史最高的4k贊。最開始評論區爭議特別大，很多人說我是天方夜譚，最近好像和諧多了，很多朋友給我打賞。

一苒說：2017年，房價的拐點是不是到了？

在文章的末尾，我說我自己把上海的住宅掛牌出售。有人說我是騙子，空口無憑。

好在我不用像這些噴子證明我是我。

10月，花了足足6個月時間，接待了超過100名看房客人之後，我終於成功靠打折降價把房子賣掉了。有感而發的我，立刻寫了這個回答。

承蒙大家支持，又得了快5k贊。

一苒：2018年房價會漲嗎？

我敢保證自己的觀點不是嘩眾取寵，但我其實不敢保證房價一定跌。

但是我特別不看好，未來兩年，它能繼續保持漲勢。

當上海的平均房價已經超過東京，比肩紐約的這個關口，我看到了很大的不確定性。

我不知道那些高呼北京上海房價未來平均15萬的人，到底有沒有去過其它「全球級別的一線城市」。

因為悄悄的，土地政策，已經在改革了。

農村集體土地入市試點實行，這些地區的農民要增收了！_手機網易網

因為悄悄的，房地產稅的立法，已進入倒計時了。

黃奇帆：房地產稅今後幾年就會開徵！

當你注意到一個人正在改變自己的飲食習慣和生活作息之後，如果你足夠聰明，就應該能預測：

一段時間之後，他是要換根皮帶的。

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知乎專欄：一苒說

一個完整的地產開發項目跟下來，你們就知道政府在這一塊手伸得有多長，管得有多寬了。

怎麼叫完全自由？回到原始社會畫地為牢，撒泡尿，立個牌，表示這塊地是我的了，沒有規劃，沒有建管，沒有融資，沒有營造。那怕是只有人類社會發展到那啥主義的終極階段，科技無限發達，物質極大豐富，個人道德水平極高的情況了。那時候可以去沙漠，海洋中最求理想中的房子了。

估計每隔一段時間，總有一批人會跳樓。

然後樓市基本上比股市還精彩。

經常出現暴漲暴跌。

而最後吃虧的……

就是那群炒家，普通老百姓就只要在樓市蕭條時候買房就好了。

不過那個時候，估計會全民研究樓市價格，以保證自己不會在高位買到房子。

不過一旦房價下跌，那群房地產商，也有可能會捂盤不買……

沒什麼嚴重的，無非是過山車嗎~漲到80萬一平米然後跌回2萬一平米，然後再漲到40萬一平米再跌回3萬一平米，然後就是20萬4萬10萬5萬8萬6萬，最後20年後在7萬元差不多了，這時候一美元差不多和人民幣70把。。。

嗚嗚嗚嗚

土地壟斷加房價放開？這種提問是在轉移話題。你們對打江山坐江山一無所知。

土地自由流轉，這個960萬平方公里的大海綿能把世界上量化寬鬆、質化寬鬆出來的一切有效貨幣吸納得乾乾淨淨。

即便是香港，一旦大陸真正解決私有產權信心問題，你看它跌不跌，香港的地價有個關鍵成本，自由稅，或者叫私產保險費

一般情況下，房子的建築成本只佔房價的百分之二十左右

所以房地產行業的自由競爭應該會像現在手機店的自由競爭

活動天天有

越搞越複雜

其實還那樣

都是打工仔，一群小魚，市場上翻不起多大的浪

來，我給你算一個很簡單的數據，根據2015年溫州經濟協會估計，溫州民間遊資規模達到3千億人民幣（這個數據各種說法從3000億到15000億都有，我取最小值）

2016年，北京房地產市場平均月銷售（含二手房在內）大約是1萬套每月，全年是十萬套。

在不考慮銀行槓桿，限售，限購等條件的情況下，這一遊資可以把北京房價炒到30萬元一個平方。

所以2015年，有人說過：北京房價不到30萬元一平米，是房地產商的恥辱。

溫州遊資的協同戰鬥力可以參考蒜你狠，姜你軍，豆你玩。

溫州遊資的道德下限可以參考莆田系醫院。

就醬。

PS：補更。。。。評論區里不少人說我不懂數學。。。你們是連網遊都沒玩過嗎？見過網遊里炒材料嗎？比如說一個寶石，原價是1個銅幣，有人說願意10個銅幣收，他只要能頂住一小波的放貨，這個寶石就會變成10個銅幣。。他不需要收到全部的這類寶石的啊。

然後這個寶石世面上數量少了，他說20個銅幣收，另外一手就可以放貨12，15個銅幣賣。

炒作的精髓在於：讓其他人相信這個東西值這個價。。。比如說比特幣。

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又及，有人提到加拿大和澳大利亞的房地產市場。。。。是價格達到一定的高度以後高位橫盤了。。。。但是他們忽略了兩個因素。

1，澳大利亞房地產從中國投資客被政府重視，到橫盤，上升了5倍的價格。

2，高位橫盤是因為他們限購了啊^_^

看到諸位答主完全是扯淡，而且似乎擁護調控，就本著為知乎減少智障的目的，回答這道題。

說到房價，諸位只需要搞明白三件事：

1.房地產的供應市場：

房地產的供應市場由誰控制？為什麼要這麼控制？造成高房價對於供應方有什麼利益？房地產的供應方存不存在中央和地方的博弈？中央宏觀房地產落地到地方的時候，是否存在打折扣或者類似如青苗法成為變相斂財工具？供應市場對於宏觀調控政策究竟有多大的支持力度？

2.房地產的流通市場；

簡而言之，流通市場主要是開發商和銀行作為兩大核心力量，或者根本上來講房地產的流通市場在於銀行，因為無論是開發商拿地還是開發商加槓桿抵押土地貸款開發房地產，或者是買方通過按揭來貸款買房，資金最終都是流向銀行，這也決定了銀行必然是流通市場的絕對力量，這也決定了銀行在房地產槓桿使用的情況決定了整個市場的shibor比率。

開發商的力量主要是通過關係來拿地，以及依附於政商鏈的關係，拿到政府地塊，然後在此基礎上將其再抵押給銀行來開發，這也就決定了房地產開發商的負債比率基本上達到100%甚至200%以上，而開發商高額槓桿的最終承受方則是銀行，這也意味著開發商承擔的主要作用是類似如白手套一樣，為銀行博取收益和為關係鏈博取收益。

3.房地產的消費市場；

作為消費市場來說，存在剛需和投資/投機力量，對於投資/投機力量主要是來源於一些先富的個人或者個體戶，這些人出於對沖貨幣貶值的目的，從而有潛在動因炒作/投資房地產市場。

而作為剛需的主力軍則是主要是伴隨著城鎮化的推進，從中小城市到一二線城市的進城的農民階層的後代和普通城市的非本地人後代，也存在一些改善性的需求，還有就是婚姻市場使得房地產在需求彈性上越來越小——某種意義上，當前的趨勢和社會輿論通過種種影響使得房地產的需求彈性日趨降低。

而個人判斷隨著70/80/90後的大學生們逐漸落地生根，2000後的下一代無論是從人口還是從社會發展的趨勢看來，在房地產需求方的力量也會越來越小，這也就使得房地產的剛需力量將會是新移民和隨著國際化進程的加深，來自於海外的力量。但是本質上需求方是逐漸萎縮的，而從資本特別是富豪階層對於房地產的看法來看，需求方在未來發展是悲觀的。

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回到本題，如果完全開放市場，那麼意味著供應方市場完全開放，流通方市場完全開放，需求方市場完全開放，這也意味著銀行對於房地產失去控制，地方政府對於房地產失去控制，需求方也不存在任何限制，社會輿論也不會逼迫男方必須買房才能娶媳婦，大齡剩女必須嫁給城市有房男。

1.完全開放供給方市場

如果完全開放供給方市場，那麼意味著國土資源局的影響力將會降到最低，房管所和各地方政府最大的錢袋子會受到重大打擊，如果土地完全放開管制，必然意味著私有產權的確立，必然意味著土地供給方的壟斷方直接從地方政府轉移到資本寡頭身上，這也意味著依附於政府的關係鏈直接讓渡給依附於資本寡頭的關係鏈，弱政府強資本方出現無疑成為必然。

而在當前的社會形態下，誰將成為供給方市場最大的勝者毫無疑問將會是當前社會的上層精英階層。普通人在供給方市場幾乎毫無能力。

2.完全放開流通市場，這也意味著銀行改革，個人銀行得以成立，傳統銀行將會受到民間資本的衝擊，而且剛性兌付一旦打破，國有銀行特別是各地城商行受到衝擊將成為必然。

開放商的存在將會擺脫銀行和地方關係鏈的制約，或者是在和地方關係鏈和銀行的博弈中處於相對優勢地位，這也意味著以往高負債模式的房地產開發將會改變形態，新的開發商可能是個體戶或者是個人集資開發。

對於銀行則是類似如消費貸，小額信貸，現金貸等業務將會存在於民間銀行之中，民間銀行為了獲取資本利率將會提高個人存款利率，和提高實際貸款利率，民間銀行也會產生一些真正的期貨交易和套利交易，匯率管制也將不復存在！

3.來自於需求方市場

該市場目前主要是受到社會輿論控制：即結婚必須買房，有房才能嫁人。這也意味著一旦真正放開房價，自由競爭，該社會輿論會被取消，可以按照個人方式買房或者投資房地產市場，日本東京的房地產市場將會是最大的參照。

所以中國人對於房地產的喜愛，根本上來源於對於社會保障和安全性的缺失，使得個人不得不謀求某種收益使得自己對於未來的投資能夠保障個人和家庭的利益。

不會怎麼樣，實際上開放房價了，房價也不會變動太多。因為平民的力量，早已不具備博弈資格了。平民只能當韭菜。

實際上在完全開放房價的基礎上，影響房價的關鍵點是資本外逃控制力度。因為會有很多人拋售房產轉移出國。如果資產不能轉移，這些大佬們會一直捂盤止跌，直到有比房地產更高回報率的產業出現。然後集體拋售，注資進新產業。那個時候就是房子買一送一，經濟崩潰。那個新興的行業立刻遍地開花，然後由於海量資本淹沒+爆髮式發展底蘊不足，又陷入崩潰循環中。

那政府賺不到錢，你看不到那麼多基建和高樓大橋，外觀的發展水平上可能比較緩慢，比如還是90年代的城市樣貌？

然後房價根本不會那麼離譜，而且也沒人把房子當回事。

問題問的不嚴謹。

如果說「完全放開房價，自由競爭」，指的是「14億人任意建設自建房，國家免費無條件給各類型新舊房子發放永久不動產權證」，那麼這會讓水泥、建材、建工、安保、供水、電力、等相關產業騰飛，中國城市化水平也因此會得到大幅提高。但在很長的一段時間內，城市治安情況不容樂觀，城市綜合生活成本急劇攀升，城市環境急劇惡化，城市人口生活品質大幅下降，交通教育衛生等公共服務癱瘓，傳統房地產行業完全消失，宗族和私人暴力勢力再次興起，女性再次淪為生育工具，嬰幼兒死亡率直線上升，圈地爭端導致的暴力事件頻發······

不過，也只有實現「14億人任意建設自建房，國家免費無條件給各類型新舊房子發放永久不動產權證」，中國的一線甚至強二線城市商品房房價才會至少下跌到原價的10%以下（畢竟即便現在房價腰斬，也只是回到去年的價位罷了）。

其實話說回來，很多人仍然沒有意識到，中國的房價貴賤並不重要，北上廣深3000元/每平米的時候、津蘇杭蓉1500元/每平米的時候，很多人一樣嫌房價太貴。

嗯。