在墨爾本買房前要了解哪些事情？

01-07

看到中介的軟文，我都在被窩笑哭了。

各位長期生活在墨爾本的朋友們，你們覺得是縱貫東區各類交通樞紐中轉站的Box Hill會發展成為第二CBD還是Werribee會？

別忘了，The Victorian Government has reclassified Box Hill as a Central Activities District under Melbourne 2030，寫進計劃里的Plan比什麼第二第三第四CBD都有效。

最後，有空上知乎看中介軟文，不如多上新足跡看看。

房子買的要離墨爾本大學近。墨爾本大學未來會超越哈佛，麻省理工，耶魯，斯坦福，牛津，劍橋。所以離墨大近的房子會有無限升值

必須是有能力買東邊絕不買西邊呀。

Point Cook還有西邊幾個區，之前坑了多少沒來過墨爾本的國人。很多都是拿到國內去賣的，跟你說在海邊，地多大，獨棟別墅，一通忽悠。等真正來了，看看鄰居不是三哥就是老黑。土地以前不是工廠區，也是工業區。

寫在某個想寫東西的夜裡~可能很難一次寫全，說不定哪天晚上我來感覺了就繼續寫~以下有圖殺貓

這個問題就是我自己提問的，沒必要匿名提問因為沒什麼意思。馬上就是聖誕了，很快也就是新年了，又應該有很多人要飛到澳大利亞享受亞熱帶的陽光了，逛著逛著可能就在街邊看到一個房產展台，然後看著看著就想在墨爾本買套房。我想跟你們講講我入行之後知道的事情。

我不作墨爾本，悉尼，布里斯班的橫向比較因為我自己也正在學習其他兩個城市的知識，不敢妄言。

下面寫的很多東西很可能被某些同行罵我撒謊、騙子，因為我寫出來的東西會動了人家的飯轍。可某些個別中介為了拿到一口肉讓購房者一碗肉都打了水漂，也真是看不下去。

我瀏覽過本乎上的很多回答，看到一些答案很良心，但確實某些置業平台的官方忽悠回答實在讓人看不下眼。以下回答純屬公益。寫這個回答，我不敢說我百分百沒有想找客戶的私心。但是，我相信因果輪迴，對不起自己的良心的事我不會做，因為做壞事會遭報應。

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言歸正傳

First of all，墨爾本購房的終極奧義，好的投資房起初一定不是好的自住房，好的自住房永遠不會是好的投資房。

道理很簡單，看了很多關於澳洲房產泡沫的回答，可以認為澳洲房產泡沫少，墨爾本公寓升值空間不大在本乎的非中介答案里是基本公認的，我也非常認同。澳洲房產沒什麼泡沫就意味著房產永遠不會漲得像浙江某州那麼瘋狂，想靠房市泡沫暴漲撈錢的下面都不用看了，因為澳洲不可能圓得了你這個夢。

那麼，沒有泡沫，靠什麼漲，周邊基礎設施和規劃。所以終極奧義的道理很簡單，好的投資房就是在周邊什麼都沒有的時候買下，今天這裡建火車站，下個月那裡建購物中心，這樣漸漸房價走高。好的自住房意味著周邊的交通、購物、醫療、教育都已經齊齊全全的時候才入手，那未來哪裡還有什麼新的基礎設施可以支持房價的上漲呢。

再說公寓問題，在墨爾本公寓租金很高，但增值空間沒有那麼大（沒說悉尼布里斯班）。公寓的租金去掉貸款利息和物業等花銷之後還可以賺錢，house（獨棟別墅）可能房租最後連貸款利息之類的花銷都付不太清每年還要再掏個千餘刀。但是house有自己私有的土地，土地的增幅是公寓租金的盈利遠遠無法企及的。最尷尬的是，基本上買三房公寓跟買house差不多錢，你說尷不尷尬。另外，公寓某些情況下還有一個bug，就是公寓物業費本身就不低，如果公寓物業維護不善，可能換一部電梯就能把幾年的租金收入吃干抹凈。

1）貓本人的心思你別猜，猜出來了你也不明白。

來了墨爾本就會感覺到澳大利亞人沒有袋鼠的活力，都是考拉的懶散，什麼都慢了下來。這就是這裡的style。當地人都認為有錢了就應該去住house，有自己的院子，草坪，BBQ和狗，每天開車去上班。只有苦逼的上班族才願意去住CBD這種擠人的地方。這也是這裡的style，我只是闡述事實，不論對錯。反正我是喜歡住city的公寓，最好樓下有一百八十路電車火車公交車，可以讓我不想開車的時候也可以想走就走。因為在CBD找車位真的可以找到哭。也可能是因為我也是一個苦逼的上班族吧。

這裡說一下火車的事情，我第一次跟姥姥說我要坐火車上學，我姥姥就覺得，我要為了上學每天要去好遠就像從天津坐火車到北京一樣。其實不是，這邊metro的train的功能就是地鐵。不過因為墨爾本地又多又平大多數鐵路沒必要挖地下，所以沒辦法叫地下鐵路簡稱地鐵。

這幾年中國資金流向澳洲房市的新聞炒的很兇，搞得好像全天下的房子都是中國人買下的一樣。其實並不是，澳洲房屋購買者有70%是澳洲本地人，10%是印度人，8%不到是中國人，剩下的是各種國家的人比如日本，韓國，馬來西亞，新加坡，balabala。原因很簡單，澳洲法律灰常之健全，健全到有時候我們也想哭，就是政府非常注重保護本地人的利益，他們怕本地人不如海外人士財大氣粗買不到房子，所以規定了每個樓盤能夠賣給海外的百分比，就那點兒可憐的份額我們還要跟阿三大叔搶，經常是客戶還排著隊，房子沒了。

這裡可以再提一下阿三大叔們。阿三大叔們搶房子很厲害的，曾經有一個很好的樓盤我們為數不多地沒有拿到獨家，每次出新盤都要去跟開發商交涉拿資料。結果有一天要放新盤，我們的客戶想要房子的也很多，所以同事葛葛天剛亮就往售樓處趕，發現阿三大叔們天不亮就在門口排起了長龍，也是厲害的不行。阿三大叔們還有一個特點，就是他們很多人覺得買房子就像買奢品一樣是消費，錢攢著才是錢。所以他們會儘可能去往很遠很遠的地方買很便宜很便宜的地。如果你住進一條還不錯的街發現有一戶印度人家，請不要小瞧他們，那說明這戶人家是把這棟房子當一個愛馬仕包包在買。

2）city就那麼點兒，suburb還挺多

一般去墨爾本旅遊，嗯高大上點兒叫旅行，再高大上點兒叫洗滌心靈——就那麼幾個地兒，我就從這幾個景點來說一下墨爾本的各個區。墨爾本的海岸線很像F=-x^2 的拋物線，那我們就先從第四象限也就是炒的最火最熱的東南區開始說起吧，主要說說華人經常聽到的一些地方。

企鵝島- Philip Island

以下有藍色點點的那個島就是傳說中的企鵝島。但是我們可以發現墨爾本的最南端幾乎跟企鵝島同一個緯度，從CBD出發差不多要一百多將近兩百公里，所以很多人經常說great Melbourne。但是一般海外買家不會買到那麼遠，買到離CBD最遠的地方應該是Dandenong及其周邊了。

Dandenong（丹德農）

這個要跟坐蒸汽小火車的那個Mount Dandenong區分一下，這是完全兩個不同的地方，並且距離一點也不近。

如果有中介跟你推薦這個地方的房子作為自住房，你可以把他亂棍打出去了。這個地方離city五十公里左右，開車去CBD一個半小時左右。我曾經調戲過賣那邊房子的一個中介，他跟我說開車五十多分鐘，這句話的潛台詞是在不堵車的時段走收費高速。因為如果走prince highway（相當於國內國道）有無數的紅綠燈並且限速70或80（分路段），某些時段某些路段限速60，自認為開車技術夠用的我在那條路上開，google地圖給我計算的平均時速不到45，一個小時能到CBD那真的是要上天了。並且他說，那邊基本購物都有，如果住到那邊不用必須去市中心的。這就好比我要在北京買房，中介跟我推薦說你可以買河北涿州的房子呀，那邊基本購物都有，你沒必要去北京市中心的，excuse me？！

那邊人口組成也比較複雜，馬來人（穆斯林居多），中東人（穆斯林居多，廢話），印度人，一些被忽悠過去的中國人等等。昨天跟一個最近在Dandenong那邊實習的護士專業的朋友聊起，他（對，男生）去實習第一天，老護士教他的第一件事，就是夜裡換班回家時，進到車裡一定立馬鎖門，因為有人會趁沒鎖門闖到車裡搶劫。另外，個人不忍吐槽的就是dandenong社區主路裝飾style可謂土中之土，樹上路燈上纏著什麼五顏六色的小彩燈，跟十八線小縣城的春節夜景差不多。

不能說不漲，引用同行的話：只是更長線一些嘛，漲幅更慢一些嘛（我就只能說這麼多了，你們自己領會）。

Caulfield（考菲爾德）- Clayton（克雷頓）

如果有留學澳洲的朋友一定聽過Monash大學（莫納什或蒙納士）的兩個坑爹校區Caulfield和Clayton，感謝Monash讓這兩個距離並不怎麼近的區緊密地聯繫在了一起再也分不開。

先說Clayton，Clayton距25km左右。clayton最近竟然也有公寓項目了，嚇死寶寶了。作為在Monash讀過書的人，我很負責任地說，clayton校區的學生畢業之後但凡能走，沒有一個還願意待在clayton的。因為clayton校區去clayton火車站——本區的火車站——都還要先搭公交車。如果有人介紹你買Clayton的房子說是學區房離Monash特別近，那他的意思就是去最近的火車站還要先搭公交車。

Clayton東南有個區叫Springvale，這個區怎麼講，就是在這個區的購物中心粵語比普通話管用，普通話比英語管用。作為一個北方人我不是很中意這樣的氛圍。但是東西還是不錯的，我經常過去買海鮮之類的。

Clayton東北有一個區叫Glen Waverley，這裡被墨爾本華人稱為宇宙中心。還記得第一次聽前輩說這裡是宇宙中心，我下意識反問說，宇宙中心難道不是五道口嗎？前輩是北京人，給我了一波66666. 這個區環境不錯，算是墨爾本最好的華人區了，治安也可以，就一個字，貴。很簡單，因為各種設施發展地都很完善，格調又不低。對於不差錢、不追求投資回報、又想要一個華人氛圍的土豪盆友們，這裡的確是一個不錯的選擇。

Chadstone

這不僅是一個購物中心的名字，因為購物中心是以這個區命名的。這個被稱為南半球最大的shopping Center，也是醉了，南半球一共也就澳大利亞一個像樣兒的國家（紐西蘭正提刀趕來），一共也就墨爾本這麼一個地塊兒平整的大城市，幹個啥都是南半球最大的。曾經有客戶買過擁有南半球最大的大門的樓盤公寓，到現在還在那兒賠著解不了套兒呢。在購物中心的帶動下，chadstone附近的房價比幾年前好了很多，但是本身也是一個老區了，又沒有可能再建一個那麼大的購物中心，所以升值前景不是那麼得前程似錦。

再說Caulfield，Monash已經成功讓這邊單間的房租突破$200/week直逼$250/week了，並且還帶動了附近carnigee Glen Iris等等周邊區的房租。 這裡交通還是很方便的，火車電車都通。還是那句話，公寓自住很舒服，租金可以賺錢，但是論起增值來確實望塵莫及house的。

Box Hill（博士山/盒子山）

這個區也是非常著名的華人區，但是格調不是那麼得高。這個區在差不多在x軸正方向也就是CBD正東15公里左右的地方，對於完全不懂英語過來養老的老年朋友來說，如果沒有那麼多錢砸glen waverley 的房子，這裡的公寓是次之的選擇。為什麼是公寓，因為這裡早就發展得超級完善沒有早就沒有新的house了哈哈，之前有一個華人客戶為了能在這個區住house，年近五十拼了老命拿到身份，然後斥資170萬澳幣拍下了一個需要翻修的二手house，當然那個房子土地面積還是可觀的啦。為什麼買二手房要拿身份請詳見本乎其他用戶之回答。好懶，就不加鏈接了。另外經常看墨爾本某些野雞中文新聞發文說Box Hill要建第二CBD，不排除是該區某些公寓砸在手裡的中介公司買的水軍。

Brighton

這個區沿海，距CBD15km，有非常著名的其實也就那麼回事的 Brighton Boxes——彩虹屋。這個區是公認的富人區之一，傳言國內有些藝人在這裡有房子，但不負責可信度。非常非常完善並且有格調的區，很簡單，一曰貴，二曰沒地。

St. Kilda

這個區也在海邊，在Brighton海岸線往北，距CBD8公里左右，這個區環境很好，有一個野生動物保護中心，就是一個長長的棧橋，運氣好的話可以在傍晚，在填海作橋基的石頭下面發現剛剛回家的小企鵝。這個區發展度也很成熟，唯一缺點就是沒有火車線，出門多數靠電車。

CBD

哈，終於寫到公寓叢生公寓項目叢生的CBD了，看過其他用戶在別處的回答，說空置率很高甚至出現了轉樓花要賠錢的狀況，不排除有這樣的狀況。City的公寓嘛，自住，很舒服，下樓有免費區電車，去遠處有火車站，到處都熱熱鬧鬧的，離墨爾本大學不遠…………還是那句話，公寓自住很舒服，租金可以賺錢，但是論起增值來確實望塵莫及house的。PS，墨爾本的電車幾乎條條線路通墨大，墨大又不在免費區內（簡直就是個bug），所以瞬間競爭力被削弱一些。

Fitzory/Collingwood

這兩個區是比較受當地年輕白領歡迎的地方，小資。尤其是Fitzory，周末夜夜笙歌，是據我所知city外唯一12點後還滿大街是人的suburb。準備長期在墨爾本發展，想積極融入當地文化氛圍的年輕華人盆友，這裡是不錯的選擇。一樣，完善社區，只有公寓可得，公寓嘛，老話了，不多說。

Sunshine/Footscary

很多留學生出國前就聽聞這兩個地方人群複雜、治安差。但是其實，你們聽到的是對的！！就是這個樣子的。如果有人膽敢叫你們買sunshine的房子，一個字，滾！

Werribee

剛剛在box hill 那裡提到第二CBD，其實第二CBD正主兒在這兒呢。第二CBD計劃會在East Werribee進行，這個不是什麼消息，是政府已經完全通過並且著手實施的規劃——Melbourne2050計劃，伴隨同時的還有墨爾本2030計劃。2030 計劃是一個大學城計劃，目前的進展已經有維多利亞大學在那裡建立校區並投入使用，墨爾本大學獸醫院已經遷入，中國大學也有那裡的一個名額，目前國內那幾個都號稱中國第一的高校正在競標。很多去看那邊房子的客戶都會反映那邊好荒啊，草比人高，那麼大一片地啥都沒有。我也無數次一邊憋笑到不行一邊解釋說，那片最荒的、啥都沒有的、根本望不到邊的，就是政府未來建立新CBD的地方，那一大大大大片的土地已經都在政府名下了。澳洲政府嘛，幹個啥都不緊不慢的，反正到2050年的，按部就班地建唄，按時完工就行。開發商不一樣呀，政府規劃一敲定，就趕緊圍著CBD轉圈搶外圍地塊，晚一秒都不肯。像我看到有些提問問到的Tarniet、Pointcook，包括有直接問樓盤Saltwatercost的，那個盤的建築商是澳洲最好的house建築商Metricon（這不是什麼野雞網站評的，這個是HIA house industry association），我們公司華信HT就是Metricon的master agent company。Metricon在墨爾本的大型樓盤我們都可以拿到獨家。

現在我一定有很重的廣告和自賣自誇嫌疑。自證清白很簡單，我們公司的銷售，尤其是我的前輩們，手裡沒有兩三套那邊的房子才叫不正常。如果不賺錢還買這些房子，甚至可以說，如果不是最賺錢的房子還去買的話，那這些每天從事這項工作的人真的都是傻子。誠實地講，每年都有那麼幾次同行來找我們公司買房子，因為是獨家呀。

3）貸款

澳洲是支持貸款只還息不還本的…………

已經凌晨了，年紀大了真的熬不動了，下次再寫，實在著急看的可以私聊我。