「房地產融資信託」與「房價高居不下」之間的因果關係如何理解？

01-07

在研究信託的時候想到的。投資人追求高收益將資金投向房地產開發商，反過來開發商又以遠遠高於信託收益的價格賣出去。這是否意味著，投資人從某種角度上最後也可能為高房價買單？房地產融資信託是否也助長了高房價呢？（刨除政府賣地等其他因素來說），其中的因果關係應當怎樣理解，求教！

你可以這樣想：房地產是癮君子，房產信託是毒販，商業銀行是毒販的上家。央行和銀監會則是稽查大隊。

有一天，癮君子上癮了(資金鏈吃緊)，去找毒販買毒品(成立信託計劃)。毒販說，你等等，我去找老大進貨。上家制好了毒品(發行銀行理財)，並悄悄送到了毒販那裡(通道業務)，毒販將毒品賣給癮君子，三方都得利了。

在這個過程中，上家為了保證自己的安全，也要竭力維護與稽查大隊的關係。稽查大隊也不是什麼正面人物，一直對販毒行為閉一隻眼。它們的監管策略是，領導(國務院)抓得緊了就多管管，領導不抓就隨他們去吧。。。稽查大隊給毒販們劃定了範圍，規定了什麼片區能販毒，什麼片區不能販毒，雖然這個範圍在領導的壓力下不斷縮小(10年兩文，13年8號文9號文等)。。。

突然有一天，癮君子越來越多，每個癮君子需要的貨也越來越多。它們一起去找毒販要貨，毒販一看傻了，我手中哪有這麼多貨？趕緊去找上家。上家一看也傻了，不僅現在風聲緊，不敢制毒了，更要命的是，自己現在也吸上了毒(代持養券，同業業務)，哪裡有這麼多貨？？各個地區的上家開始互相借貨，卻發現大家都沒有貨了！這樣下去，不僅毒販要毒發身亡，自己也性命難保。

之前發生這種事情的時候，上家們是怎麼補貨的呢？找大BOSS--央媽。央媽一直是市場上最大的貨源，每次供求失衡時都會慷慨放出大量質美價廉的貨源(逆回購)，滿足嗷嗷待哺的癮君子們。可是這次，因為風聲實在太緊，央媽也不敢放貨了。。。市場上的存貨越來越貴，這就是錢荒！

假設未來有這麼一天，有太多的癮君子承受不住高價的毒品而掛掉，就有太多的毒販資金鏈斷裂，而他們的上家因為需求不振，盈利能力大受打擊，後果可想而知：整個販毒產業鏈轟然倒塌，大家從共同富裕，變回了共同貧窮。當然，出現這種情況之前，其他的產業早就奄奄一息--有太多的資本，太多的人力都投入在販毒-和稽查大隊兜圈子-提價這種毫無意義的非經濟行為上，整個社會就這麼毀掉了。

當然，當前的形勢還沒有發展到這種地步--各種新型毒品層出不窮，各種聰明的毒販出來競爭(比如券商，基金子公司)，甚至還有合法的毒品(資產證券化)，整個市場處在緊平衡的狀態下。但是，崩潰的那天早晚會到來，每個人都能看到自己的命運，卻都陷入其中無法自拔。

謝謝廣州那個小蠻腰~~

首先我們要認清楚，房價高居不下這個不僅是經濟問題還是個政治問題，而且是經濟、政治、文化多種情況扭曲下的社會現狀。房地產融資信託（簡稱房地產信託），只是融資渠道的一部分，而且對房價影響其實佔比較少。

房地產信託從本質上是一種信託基金，投資者收益取決於房地產開發、經營、銷售一個閉環中最終的收益，目前拿地成本那麼高，且行業風險居高不下，必然會有較高的風險補償，投資者的收益肯定要求高，一旦要求高了，整個房地產項目銷售的價格必然會抬高。（形成了一個惡性循環了），假若房價下跌，無法到期兌付，那投資者就血本無歸了。

以上是沒有邏輯的分析，下面就說重點。

1.流動性緊縮，信貸政策調整，房地產融資成本上升，確實推高了房價。

2.房價面臨下行風險，價格下跌可能性很大，就使得房地產信託找資金困難，也推高了融資成本。

3.這些成本肯定都會算在房地產開發成本裡面去，最後都轉嫁給購房者或者租房者，房價越來越高，消費者購房成本上升；反過來這樣政府會進行壓制，開發商就更加困難，越難越借不到錢，越借不到錢的人借錢成本就越高。

4.投資者會搬石頭砸自己的腳的，能投的起房地產信託的，買房就很容易，至少都有幾套房，一旦房價下跌，開發商房子就賣不出去，收不回資金，投資者的信託投資可能出現違約，無法到期兌付甚至血本無歸，同時自己的房子貶值，身家也會下跌。確實會買單。但是這個對那些投資者影響不太大，因為他們抵禦風險能力較強。

大周末的就懶得整理數據來回答了。

做過很多項目，談談我的理解。

我的觀點是，信託，基金子公司，券商資管等融資通道，降低了中國應對地產崩盤等系統性風險的能力。

首先，我們應該理解，債務融資市場存在極大的反身性（信心影響市場，市場強化信心，形成良性或惡性的循環）。如果我們都覺得你會違約，都不願意借給你錢，你到期的債務就不能存續，即使能夠存續也要付出極大的成本，不管怎樣，你違約的可能性都變的更高。這也就是溫總理所說的「信心比黃金還重要」。

一旦債務鏈條崩裂，地方企業網狀互保（你給我擔保，我給你擔保）將引發金融系統的大量壞賬，進而引發經濟的下行風險。因此可以說，中國經濟蘊含著很大的系統性的風險。

目前，中國的政府可以通過財政政策和貨幣政策等調控措施和強勢的國資金融系統維繫經濟的平穩運行，並通過為融資平台，大型國企等提供隱性信用，維繫地產行業的平穩發展，政策指導銀行系統等措施來保證經濟不爆發大規模風險。（如果某地爆發債務危機，政府可以通過國有銀行進行輸血，避免危機蔓延，這種輸血是非市場化的，行政性的，不同於美聯儲。）

然而我們應該看到，信託、資管等「影子銀行」的崛起帶來了直接融資市場的繁榮，直接融資更大程度上是資金由居民直接向企業轉移的過程，是市場化的融資。(政府對資金市場的掌控力減弱）

目前，這種形式的融資與銀行體系的間接融資有兩點區別，一是居民習慣於剛性兌付，一旦個別風險爆發，將帶來避險情緒的極大提升（一旦發生違約，立馬變驚弓之鳥）；二是直接融資更多是個體行為，更多依靠信心維繫，較少受宏觀政策指導。（政府管不著我借給誰）

另一方面，利率市場化正在加速，倒逼銀行擺脫行政指導，推進市場化經營。（政府逐漸收回它控制企業和市場的手）

因此，直接融資的發展和利率市場化的深化都強化了債務融資市場的反身性鏈條，弱化了政府對經濟平穩運行的掌控力。

通俗一點說就是，如果某些地產公司開始信貸違約了（地產崩盤的前兆），在舊的融資方式下，這筆壞賬就消化在銀行系統內部了，並且在維穩的基調下不會引起銀行大規模的信貸收緊（政策指導銀行），也不會觸發系統性的經濟崩盤。而隨著信託，券商資管，基金子公司等直接融資通道的崛起，融資越來越市場化，資金越來越敏感，經濟體抵禦系統性風險的能力也越脆弱。

從房地產行業資金來源變遷來看，2010年之後，銀行逐步收緊了房地產開發貸款，房地產信託形成了良好的融資來源支撐，在一定程度上支撐了房地產價格。目前，銀行開發貸款仍然收緊，房地產信託有風險，但14年，仍然是信託產品的主要投資方向。

另外，房地產融資渠道也變得多樣化，只要發得出新債，可以償還舊債，房企現金流良好，房價依然很難下降。畢竟，房企也要保證足夠的利潤率。

因此，很難說「房地產融資信託」和「房價居高不下」二者之間有著必然的因果關係，房企的融資渠道多樣化已經足夠支撐房價在14年居高不下，至於15年，不好判斷。

在沒有價格管制的情況下，商品由市場定價，而不是成本（費用）定價。所以題目說的二者之間沒有因果關係。