柬埔寨的房子產值得投資嗎？

01-07

最近碰到一個在柬埔寨開發房產的中國企業負責人，極力推薦購買柬埔寨房產，差不多10萬美元一套，出租據說回報10%每年。我是沒興趣，但是按照現在柬埔寨的發展已經大量中國企業過去開發，估計還是比較有升值前景的。

@Marjane 大妹子，謝邀。

我住在柬埔寨，我從事的工作有個高端的名稱叫做 investment advisor，說白了就是專門幫人物色買房的，所以，我不來回答誰來回答？

題主你說「10萬美元一幢」，既然用的量詞是「幢」，我估計啊，您說的就是這個東東：

請注意，上面這裡有好多幢。

而不是下面這個東東：

這個東東一般是論套賣的，也是差不多10萬美金一套；它要是論幢賣就太貴了。

上面那個論幢賣的，在柬埔寨我們華人稱之為「排屋」，下面這個論套賣的我不說你也知道，它叫做「公寓」。

好了，背景知識前戲告一段落，下文開始進入正題，值不值得投資的問題。

分兩種情況：如果你的硬指標是年租金回報率10%以上，我直接告訴你，兩個都不值得，因為達不到，您基本上就告別自行車了，啊，不好意思，應該是告別柬埔寨房地產了。

如果你期望租金回報在10%以內，同時又希望它以後在某個時間點升了值可以賣出去，那麼請留下來，我們還可以商量商量。

首先說一說排屋，我真搞不懂人們為什麼要造這樣的東東，它造出來這麼丑，住在裡面一點舒適度也沒有（我試過），連個空調都沒地兒安裝，它為什麼還要一直存在真是讓我想不明白。當然我這是從居住的角度去判斷，而如果您是拖家帶小，在裡面祖孫五世同堂，前門還要做生意，就另當別論了，特別適合你。但問題來了，持外國護照的人是不能買它的呀。柬埔寨的法律規定凡是帶地皮的不動產，地面那一層是不允許外國人持有的，所以呢，您拿著中國護照就不可以買排屋。如果實在要買，那麼要從二樓往上買起，這樣的話，還買個什麼勁兒，全指望著一樓大門做生意呢。

它的出租回報率是在多少呢？它是整個柬埔寨租金回報率最低的房產，可能普遍在2%-3%，打個比方，那樣一幢，如果地點處於商業價值最大的河岸邊，售價可能高於120萬美金，月租金4000美金，年回報4%，這是這種房產回報率的頂點，而且人家在河岸也輕易不會賣，處於有錢買不到的局面。

（河岸是這個樣子）

如果位處隨便一條什麼大街上，售價算70萬左右，月租金1000，回報率1.7%，大量可以買，但買了幹什麼？

所以，排屋這個東東，既然不讓買，不買也罷。

再說公寓。

公寓又分為成品與畫餅，成品就是已經完工在使用的現房，畫餅就是效果圖畫得非常漂亮，正在出售中，但一時半會兒不能完工的樓盤。

就2016年7月為止，金邊市的成品用手指頭可以數得出來，價格可以問得到，租金也在市場上掛著呢，這個很容易調查出來。畫餅中的樓盤，全家老小一起手指腳指全用上也數不過來，價格可以問到，但你如果問租金，人家一般會告訴你：「就這套，30平米，別看它床都和灶台粘在一起了，但將來只要一投入市場，那租金肯定600美金起步「，你問他為什麼這麼有把握，他能吹上天最後連他自己都信了，你能不信？但有什麼依據反駁呢？沒有，因為它是個餅，還在畫呢，他要說900你也沒辦法證明不行，因為那是將來的事情。所以，人家跟你說租金回報10%基本上就是基於畫餅中的樓盤。

成品的樓盤，據我觀察租金回報一般在5%-8%之間徘徊，我親身經手過的最高紀錄是我上個月幫一個客人買的一套123平米的兩居室公寓，總價13.5萬美金，成交的時候賣家連裡面的租客一起都賣給了買家，租客的租金是1000/月，這樣算來年回報率接近10%，這已經是我見過最頂級的回報率案例了。所以，輕輕鬆鬆就10%以上，哪有那麼隨隨便便成功的事情？

但是不是說只要是畫餅就一定不行呢？當然不是，你要知道現在很成功的一些成品，它曾經也是畫餅呀。現在這堆畫餅中，肯定有將來明星級別的產品，關鍵是你怎麼去把它選出來。我的建議是，不要聽人吹，自己去看吧，現在如果金邊市有100個畫餅樓盤的話，我的感覺是這裡面可能有25個左右的未來明星產品，如果你選中了它們，不出兩三年你就是牛B轟轟的那個人。

選擇的衡量標準不外乎地段、建築設計合理性、價格與定位。

通過這三項標準，我其實私下裡已經把所有主要畫餅樓盤分成三六九等了。在我看來，金邊的公寓樓盤可以分為以下幾類，從最慘的說起：

1. 點中死穴型。顧名思義，這類就是有死穴，怎麼折騰都不成。一般來說也並不是說它地段不好，有的可能處在極好的地段，但自己給做壞了，最常見的現象是建築設計在某方面有硬傷，定價時又無自知之明結果一定價老高，似乎一步就要走上人生之顛一樣。最後開盤了吧，第一個月打了個地基賣掉10%，買的還都是開發商的親朋好友；半年過去了，還是那10%，一年過去了，15%，怎麼辦呢？原本還指望著賣了錢拿來付建築包工頭工資呢，再不付就不給幹活了啊。這個時候才明白，哎喲喂，當時價格定高了，建築規劃也畫壞了，這不忘了畫停車場了嗎？怎麼辦？地基都打好了再改也晚了哇，將錯就錯吧，但價格這麼高沒人買怎麼整？這麼抬著，騎虎難下，要降價吧，人家已經買了的那15%怎麼辦？你這不明擺著承認自己沒有價值嗎？不降價吧，實在賣不掉了呀，給不了錢包工頭都威脅要停工了。所以上也上不去，下又下不來，真真的好不難堪也么哥。這個，就叫做被點中了死穴，還好，這種樓盤不多，極少。

2. 雞肋型。金邊呀，最多就是這種，我望眼看去，黑壓壓一片儘是。雞肋呢，你看著都挺好，只要你站在它的售樓中心裏面，什麼都好，但只要一離開，你就不再想它，它什麼都似乎很好，但就是沒有任何讓你在離開以後還怦然心動的特質。也就是說，她美則美矣，但就是沒有什麼美得出類拔萃、美得不可替代。原因很簡單，如果你今天看了四個售樓中心ABCD，你覺得A也好，然後B也好，C原來比AB都好但更貴，D一看，完了，ABCD原來都一樣，沒意思。你怎麼辦？這個就叫雞肋型。它的最明顯特徵是價格偏高但不是最高，個個都聲稱是未來城市中心，效果圖做得美輪美奐，造售樓中心就花了上百萬美金，銀行里其實就剩兩百萬。這種情況下，ABCD，客官你到底該買誰呢？感覺買誰都行，但又誰都不想買。

3. 神盤。這種樓盤呀，它各方面都沒有死穴，而且各方面標準還挺高，最重要的是，它有某一方面有別人不可替代的長處。而且它的開發商有一條路走到黑的意志與實力，比如說你沒發現它的美，你不買是吧？好，不買就不買，它自己有信心直接花私房錢就造完封頂了。但一般情況下，人們都是很有眼光，一下就可以看出來它的亮點，基本不需要開發商自己掏私房錢，還沒完工應該就已經銷售得八九不離十了。

說到這裡，你肯定想問我要我那張將樓盤分成三六九等的名單，但你想想也知道，這麼大庭廣眾之下我哪能拿出來就曝了光了，以後還要不要在金邊混了？

其實房產投資中有兩個主題：租金回報與未來增值，我還沒太談及未來增值，然而今天天色已晚，我先不繼續了，下次再說。

看到這裡，您千萬不要以為柬埔寨房地產就儘是雞肋，事實上這個國家的房地產行業作為你保存美元資產的目的地是再合適不過了。我也知道，要是您鐵了心要來投資，我說得再不堪您也會來；您要是沒那個念頭，我說出花兒來您也不會哪怕朝這個方向移動一下手指頭。但也還有極小一部分觀眾朋友們凡事都需要受到鼓舞才能行動。那麼好，您可以讀一讀我另一篇文章，叫做柬埔寨地產投資菜鳥五問

好吧，今兒個，就這麼滴吧。

忽然看到這問題還真不知道從哪下手，我一般都要問人家你看柬埔寨房子是怎麼考慮的，如果是移民啊或者其他目前購買海外房產看中的幾大留學、醫療、度假自住等方面的考慮顯然柬埔寨不具備這個條件，如果你是想投資，中國人愛投機嘛，我投入要賺很多，那這樣柬埔寨房產肯定是值得考慮的

我寫的會比較啰嗦哦！有興趣往下看

首先你自己有想法我買個國外的房子是為什麼，然後是不是要看看這個國家各方面情況呢？經濟、房地產市場、政策啊等等，然後他的政局是否穩定，和中國的關係啊，這是你購買海外房產的前提保障。這個也不用多說，你看這陣子南海紛爭吵得沸沸揚揚的菲律賓你覺得這時候買那邊合適嘛，當然我也不去否定菲律賓，前段時間還跟做菲律賓房產的有聊過，人家在中國做這裡房產註定就要比較辛苦= =

柬埔寨和中國的關係非常密切，過去20年大陸一直是柬最大的外來投資國，柬有80%的橋啊路啊都是中國援助修建的，大量的服裝廠都是中資，據說有70%，可以說中國在柬已經滲透得非常深入了，這裡受過教育的年輕人基本可以流利的英文加中文交流，我接觸到的柬年輕人中文好到讓人吃驚，都可以用中文俚語跟你開玩笑的，在菲律賓南海之爭上，柬首相洪森也是力挺中國，非常霸氣

印象中貧窮落後的柬埔寨怎麼忽然間房地產就發展起來還吸引大批海外開發商過去投資，肯定是有很多原因的，柬埔寨的生活水平相對比較落後，但是經濟發展的非常快速，從2011年到現在GDP一直保持在7%以上的增長率，這是非常厲害的，經濟發展的這麼快速也帶動了房地產的發展

最重要一點柬埔寨的經濟非常自由，這裡沒有外匯管制，不管你的資金哪裡來哪裡去，而且日常消費都是使用美元的，他自己的貨幣瑞爾只做為找零使用，大家都知道美元是最保值的貨幣，英國脫歐給人民幣匯率也帶來波動，最近三個月人民幣兌美元貶值3.25%，人民幣貶值已成為一個必然趨勢，其實從2014年初人民幣就開啟貶值，去年貶幅達到6.12%，預計今年和去年一樣，如果按這個情況就是你在年初換了5萬美元，到年底人民幣貶6%，你再換回人民幣就賺了3千美金，要是再換成可以增值的商品呢？投資柬埔寨房產賺的不僅是利差還有房產增值部分

柬埔寨房地產市場能變得這麼耀眼，除了他的經濟發展快速和獨特的自由經濟市場、美元資產是直接關聯，另外還有個原因，就是他有著非常龐大的內需市場和優惠政策吸引外企到柬投資。他的用工成本，各項企業成本非常低廉，日常用品9成都依賴進口，連電都是從越南買的，所以他的內需市場就非常龐大，換句話說這裡就是個商機無限的地方。而且柬在東盟國家中投資管制最少，各種各樣的投資優勢，並且享有31個國家給予的貿易優惠政策，吸引了大批外企過去置辦工廠，也有來自各國企業過去興建基礎設施，這批外企員工就帶動他的住房和辦公需求

除了外來人口的住房需求，他們的內部需求就非常龐大，柬埔寨是個十足年輕化的國家，平均年齡27歲，30歲以下的年輕人佔總人口70%，這都是對住房剛性需求的年齡啊，而且在金邊有很大比例的年輕人都是國外留學回來的，這些人對居住環境的要求都是有標準的

當然了他還有很多很厲害的地方，例如他們東南亞國家正在齊心協力搞一個東盟經濟組織，柬埔寨就在他們中間，首都金邊更是以後往來泛亞鐵路的必經之處，另外他的各項資源也是非常豐富，人家還有儲量很多的石油，只是技術、資金不夠，那開採起來也是指日可待的，這些都將持續拉動他的經濟發展也會帶動他的房地產發展

所以說到正題上了，10萬美元一套並且租金回報達到10%的房子有沒有？我6月份在那邊將近一個月的跑市場沒有發現這樣的好房子，不然怎麼樣我也要買一套，我買不了也要慫恿我父母去買啊~。~

柬埔寨現在房地產比較火的還是首都金邊和西哈努克，西港這裡有石油和漂亮的白沙灘，未來肯定也要發展起來的，現在相對不成熟。金邊做為首都是各項資源最集中的地方，220萬的人口其中30萬的外國人，這裡的住房市場還是最熱的

現在金邊在售的期房普遍在2000到4000美金/平，新推出來的公寓沒有低於2000的，那一些本地人隨便蓋起來的大樓已經住上人的可以賣到1500以下，所以10萬美金也是可以買到一套的。租金10%這個現在是真的難以達到，如果有請告訴我！基本也能達到6-8%吧，這還是比較靠譜的，這是人家的住宅哦，相比較國內已經是很厲害了

聽我這樣講你可能覺得這裡還是不錯的可以看看吧，但是投資肯定是伴隨著風險的，柬埔寨這兩年吸引了大量的開發商過去建項目，短期的供應量這麼大真正消化起來也是有難度的，而且柬埔寨開發項目對資金門檻低，政府審核把控也寬鬆，造成很多項目良莠不齊，甚至有個別項目出現資金中斷建不下去的情況，所以你要真得有興趣還是得潛下心來花時間花精力去琢磨下，但是總體來說他這裡是個投資窪地，升值潛力巨大

我看了下，這扯得就太遠了，希望給大家一個外國人的角度去了解這個國家房地產市場，所以說得比較寬泛，關於這裡具體的項目，更詳細的情況有興趣呢我們可以再聊

金邊發展還是挺快

目前柬埔寨進入30多年來的最好發展時期，經濟持續穩定發展，近年來GDP增長率均保持在7%的較高水平。過去15年，柬埔寨經濟年均增長率超過7%，排名世界第六。

柬埔寨房產價格目前還處於窪地階段。同時年輕化的人口結構、自由的經濟體制和大量湧入的旅遊業促使柬埔寨成為目前最佳的海外房產投資國家之一。下面為您解析投資柬埔寨房產的8大優勢：

1、東盟核心地位，借「一帶一路」迎發展機遇期

柬埔寨位於東盟的中心戰略位置，也是前往全球重要市場的要道。 1999 年，柬埔寨加入東盟，成為其第十位成員，外資進入柬埔寨市場可直接輻射整個東盟地區大市場。

柬埔寨是「一帶一路」在東南亞的重要節點，近年來正在迅速崛起，一躍成為東南亞的「新興市場」。柬埔寨提出的《2015—2025工業發展計劃》，與中國的「一帶一路」倡議互相契合，是中柬兩國最佳的雙贏結合點，大大提升了中國企業在柬埔寨的投資信心。

2、經濟起點低經濟增速全球第6

2016年7月1日，世界銀行宣布，柬埔寨正式脫離了「最不發達國家」行列。亞洲開發銀行這樣描述的：「柬埔寨這個國家曾經一度集矛盾衝突和貧窮為一體，現如今，卻是亞洲經濟發展最快速的國家之一。

柬埔寨是世界上經濟自由度最高的國家之一，而且經濟增長迅猛。近15年來，柬埔寨經濟一直保持平均7%以上的高速增長，增速位居全球第6位。

3、經濟自由度高中柬關係友好

中國一直是柬埔寨最大的外來投資國，柬埔寨有80%的大型公共設施都由中國援建。2016年，中柬貿易額較上年增長7.4%，在中國與東盟十國貿易中，增速最快。截至2016年底，中國累計對柬埔寨協議投資111.7億美元，占柬埔寨吸引外資總額的34.3%。

中國援建的路橋、機場、水力發電站等項目，為柬埔寨人民帶來了實實在在的利益，也促使了越來越多的中國人湧入柬埔寨。同時，隨著泛亞高鐵的建設，兩國關係的發展將更進一步。

柬埔寨華人地位較高，民眾對華態度友好。這些都為中企在柬投資提供了好的社會環境。

4、柬埔寨人口紅利大處在快速城鎮化過程中

柬埔寨國民平均年齡27.8歲，人口結構中超過70%的人口年紀在34歲以下，是一個很年輕的國家。

《亞洲時報》報道：「這意味著，柬埔寨不像西方或者一些發達國家，柬埔寨有大量年輕勞動力，可以工作，可以創新，幫助國家發展。」

ADB發布報道：柬埔寨是一個中低收入國家，該國經濟發展緩慢，人們的思想觀念就花費而言正在發生變化，這其中就包括：購買房產。

柬埔寨正處在快速城鎮化過程中。每年有16.2%的人離開農村到城市尋找工作。大量來金邊尋找機會的農村年輕人和歸國的留學生等需要在此定居，這些人口構成了房地產置業的剛需群體，促使柬埔寨經濟呈高投資和高增長的局面。隨著柬埔寨經濟的發展，本地購買力也在逐漸增強，房產投資市場前景可觀。

5、房地產高速發展投資回報率高

柬埔寨被評為「相當值得投資」的國家。《全球房地產指南》曾分析指出，柬埔寨房產市場具有無限潛力，以首都金邊為例，近年來房地產市場持續穩定增長，房價平均漲幅已高達15%，而目前柬埔寨核心區域平均租金回報率高達10.8%。

2015年，柬埔寨首都金邊的不動產價格增長了26.2%，是亞太地區國家的城市中，不動產價格增長率最高的城市。加上柬埔寨的物價水平和宜居環境也深受投資者的青睞，越來越多的中國人都將柬埔寨作為置業投資目標。

6、永久居住權沒有遺產稅

明確的當地法律保障是任何海外投資的前提。柬埔寨這方面的障礙已經基本掃除了。外國個人買家盡量購買新樓盤，避免牽扯到產權複雜的舊房。

2010年，柬埔寨通過《外國人持有產權法案》，開放外國人買賣不動產，只要年滿18 歲，憑護照就可以自由買賣2樓以上的集合式住宅、公寓大樓，並擁有永久居住權，而且沒有遺產稅。

柬埔寨法律規定外國人不得購買和擁有土地以及一樓的房產，但外國投資者可長期租賃。另外，柬外合資公司，柬方持有51%以上股權的公司可以購買土地。外資公司及外國人可在柬購買非地表一層的房產。柬埔寨還有一種特殊的土地制度特許經濟地，此前期限最長為99年，目前新批期限在50-70年內。

7、不實行外匯管制房地產以美元計價

作為亞洲地區唯一以美元作為買賣計價貨幣的國家，柬埔寨絕大多數資產以美元計價和交易，銀行存款和貸款都可用美元。

柬埔寨不實行外匯管制：外匯法對任何外匯經營都不設限，包括轉賬和國際結算。匯率由各商業銀行自主定價。外匯進出柬埔寨不用審批，但單筆金額超過五千美元的匯出、匯入款項由商業銀行向中央銀行報備。攜帶現金超過一萬美元出入境，要履行申報手續。

8、首都金邊享受各種紅利

柬埔寨首都金邊，是柬埔寨政治、經濟、文化、宗教中心，也是柬埔寨的交通樞紐，地處泛亞鐵路東線的必經之地上，在「一帶一路」政策的影響下，未來發展潛力巨大。

柬商務部數據顯示，2015年金邊的人口數量達到了150萬人，幾乎相當於全國人口的10%，這還不包括來此務工的外國人。

此外，2023年東運會也會在金邊舉辦，而東運會的運動場全部由中國援建，屆時入境柬埔寨的中國人將越來越多，房價漲幅不容小覷。

在金邊，可以看到很多的建築工地，柬埔寨的房地產市場很像上世紀90年代的中國南方，蘊含了不少機會。

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我就是買了圖二的MeKong View Tower ，不知道未來升值潛力如何

其實海外地產投資很簡單，10多萬美金買一間在金邊BKK1的金華區，包租10年72%10期滿130%買回，所以找包租包買回的開發商，

寫過一篇文章，關於金邊的，裡面有小小分析了金邊的房產投資，可以參考～http://mp.weixin.qq.com/s/vKmHSe6n_RKoaSu_TIph0Q