如何看待旅遊地產?

01-07

前幾天我朋友圈被萬科和悅榕庄聯手的消息刷屏了，說是要合起來搞養老和旅遊地產的結合體嘞？聽起來是不是覺得厲害了我的哥嘞？我一個吃瓜群眾默默搬好小板凳坐好了準備看戲。

之前朋友 @鄧兔子回答過養老地產相關的問題（養老地產能否開始了？ - 鄧兔子的回答 - 知乎），裡面有一段我很贊同，貼出來大家可以一起討論一下：

老年人不等於殘疾人，養老也不是醫療事業，業內養老地產的演化常有兩個極端。一個極端是拿錢圈地，眾題友已敘述甚是詳盡，另一個則是把養老做成醫療，把老年服務當成臨終關懷。
竊以為養老地產這一主題，被人為的誇大了。養老產業鏈受眾也應該以承價能力、健康狀況加以區分，分為健康老人，需要關懷老人、看護老人和臨終關懷老人幾階。邏輯清晰的養老地產項目受眾一定是針對有相當承價能力的前兩種老人，解決的不是生命維繫問題而是有意義、健康快樂的老年生活這一命題。界定好了目標客群，在下自然也不同意幾位題友關於市場容量小，養老習慣的質疑。類高端化的競爭細分後，養老地產的客群和大環境的關係，真的不大。

作者：鄧兔子
鏈接：養老地產能否開始了？ - 鄧兔子的回答 - 知乎
來源：知乎
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關於旅遊地產我和兔子有著差不多的看法，中國不缺好山好水，做地產和做旅遊也不衝突，兩個在一起想要做到1+1&> 2的效果也並非不可能。但是別的都先不說，不管你是搞旅遊還是搞旅遊地產開發，這個事跟當地政府的能力和眼界有太大關係，不給自己多爭取火車飛機和大馬路說別的都是白搭。比如有些縣市吧，政府為了搞快錢也不管怎麼配合開發商的工作，死了命的就想蓋個酒店方便自己平時搓麻將喝酒吃飯啥的，這真是讓人頭大啊~

首先，想做旅遊地產的地方政府開發商必須搞懂什麼是旅遊以及高品質旅遊目的地都有哪些共通的可取的點。就國家來說，離中國很近的日本和作為旅遊開發密集程度非常之高的國家是非常好的學習案例。在中國，早些時候有廣西桂林，然後湖南鳳凰，後來有了雲南麗江，再後來有了德清莫干山和三亞國際旅遊島。你說這些地方算不算搞旅遊地產了？恕我直言，全國各地這些清一色的長得都像整容臉的旅遊紀念品街和長得像廟的性冷淡風格的幾乎零服務的民宿都不是旅遊地產，他們應該都是在搞笑（苦笑）。我個人拙見，你做大型遊樂園也好，整體開發的全服務式大型度假村或者民宿也好，旅遊地產的完全意義不應該是用旅遊這個噱頭來哄人來買商鋪或者開個房就算了，如果是這樣，那這個所謂的旅遊地產就和別的類別開發商沒個卵的區別。

優質的旅遊地產開發應該是在有優質旅遊資源（人文／自然）的地方來用巧勁兒做些畫龍點睛的事，用合適的方式來做適度的開發，每個真心想做好旅遊地產的開發商首先最應該做的事情應該是沉下心來把當地情況給吃透，了解當地優劣勢資源的同時了解好當地的需求（讓本地人吃飽才好辦事），保護好原住居民並且引導原住民參與到項目的開發中去並有效地進行self-organization（不過話說回來，城市建設其實也同理），然後圍繞旅遊這個內核做周邊的系列開發和配套服務，就像你做住宅小區你物業得配得好吧，你做療養式度假村也好做休閑式的衛星辦公城也好，巧妙地利用好當地人的智慧和力量，比如前期施工和後期招工這塊，這些個事兒其實主要都是得當地人來搞對吧（施工做得像狗屎真是別的也不用談了），同時吸引更多有才之士在當地留下來，在原有土地上進行二次創造和再生長，這樣項目被盤活的可能性才更大。

話說我再說句玩笑話大家樂呵樂呵，中國房地產搞什麼養老啊旅遊啊文化啊，搞來搞去都可以去學一學深圳若干年前在關外的那一波二奶地產潮流，人家大多可都是買別墅而不是買筒子樓或者商鋪什麼的，定位精準，配套服務優良。

旅遊地產不敢說是明日黃花，但正在逐漸離開我們的關注焦點是不爭的事實——已經可以為它建一座紀念館了。回顧這不算長的幾年，我給這座紀念館歪擬一副對聯：

上半場，概念搶眼，明星樓盤點燃市場，一波流趕大勢全國升溫

下半場，煙花散落，漫漫前路悲劇為主，重定位接地氣適者生存

橫批：遵從規律，敬畏常識

謝邀。

旅遊地產之所以叫做旅遊地產，是旅遊在前，地產在後。而現在，沒有幾個項目敢說自己是真正的旅遊地產。有多少個項目不是打著旅遊地產的旗號圈地，然後開發跟城市剛需沒什麼兩樣的產品？不可否認，前期這樣做的一批開發商賺到了錢，但這註定是不長久的，因為從一開始這就是一場浮躁的圈錢遊戲，壓根就沒有想做好項目，做好旅遊。

過於注重營銷的旅遊地產不是好的旅遊地產。著急拿地、著急蓋房子、賣房子，哪能做出什麼好的產品。現實是，很多項目急匆匆地蓋好房子，拿到預售證，然後就盯著營銷團隊出貨，出貨慢了就要挨罵，錢花多了也要挨罵，如果錢花的多貨還出的慢基本上就可以走人了。營銷人往往被逼的沒辦法，只有想出各種奇招，於是就有了各種色情廣告、奇葩事件的出現，然而這又有什麼用呢？客戶會買單嗎，真不一定。客戶是理性的，而且會越來越理性，只有做出滿足客戶需求的旅遊度假產品才能贏得市場。

不要把營銷當成神話。一個旅遊地產的成敗50%在於旅遊資源和項目定位，30%在於產品打造，只有20%是營銷的作用。營銷的目的在於把好的項目和產品傳達給客戶，並最終打動客戶。如果定位就錯了，那後面很可能會一錯再錯，最終再厲害的團隊也將無力回天。廣告公司從業者經常掛在嘴邊的一句話：廣告是將項目廣而告之，傳播給受眾。其實他們說的沒錯，只是太多的廣告公司連廣而告之的效果都沒有達到。

做旅遊配套是為了更好的賣房子，這個思路是錯的。現在很多項目開發了一個酒店，搞了個會所、泳池，再美其名建一個風情商業街，就自以為是旅遊地產了。其實不然，判斷一個項目是不是真正的旅遊地產，唯一的標準就是：它的可經營性物業是不是佔據了這個項目的主導。旅遊地產不應該只有銷售物業或者大部分是銷售物業，它其實需要更多的經營性物業，比如：分時度假酒店、水上樂園、房車露營基地、運動遊樂城等，這樣才符合旅遊地產的旅遊本質。深圳華僑城、重慶洋人街是很好的先行案例。

旅遊是核心，而經營旅遊產品的收入應該是旅遊地產的核心收入來源。房子只應是旅遊項目的一個居住配套：給來旅遊度假的人，提供一個住的場所。當前有一個旅遊品牌我認為做的相當不錯：千古情。不過，它還沒有開發地產，或許是還沒有找到旅遊和地產的結合點。千古情的旅遊產業做的非常棒，僅靠一個演藝活動就能支撐起這個旅遊品牌，並且估值百億，實屬難得。後期，如果它的旅遊產品豐滿度再提升一些，能滿足全天候的旅遊休閑需求，那就該開發酒店式住宅了。

雖然對旅遊地產的發展現狀不忍直視，但事物的發展都需要一個過程。現在的旅遊地產還處於前期混戰的階段，離成熟發展還有很長的路要走。只有在做項目的時候首先不是考慮賣房子，那就是旅遊地產成熟的時候了。

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半業內，和同行交流的觀點是:盤子太小，只是在住宅趨向飽和，商業地產又沒有資本進入的情況下，概念性的開發。總體發展不大。

真正做旅遊地產的公司沒幾家，而且產品類型有局限，在高速發展的時代，發展重心還是在出售房產獲利，迅速擴張。

其餘的基本都是靠旅遊地產概念拿地。

如果你看好中國經濟基本面，那麼，你應該相信旅遊地產轉型就要到了，地產公司也會重視各種不同的產品和業態。

不過現階段，這是一件非常難辦的事情。

不請自來。

坐標廣東，旅遊地產項目基本以溫泉類和海濱類為主。

隨著地產市場的升溫，以及限購的影響，身邊的朋友這兩三年陸續的有人投資了。當然我自己也入坑了。

從收益來說，旅遊地產項目就算再牛逼，年化之後也就3-5個點。收益談不上多好。從投資角度來說，回報率不高，更重要的是你買的項目是70年還是40年的，這個很重要，直接影響到總體回報率計算。另外，從地產項目價格來說，一般旅遊地產都有幾期的項目，投資的話佔據第一期項目十分重要。一期推出的價格相對優惠。哦，這個貌似地球人也知道。但是一般住宅型房地產，有自住功能，而且流動性更好。旅遊地產呢，說是一期貴過一期，但是人們不太傾向買二手的。所以第一期沒有出手的項目，建議就算項目怎麼好，別輕易想第二三期的。因為回報率實在太低了。也由此說到一個重點，就是升值空間，理論上是應該緊追房價的，但是因為流動性差，潛在二手買家實在少得可憐，都是有價沒市的。以上是針對我接觸過珠三角周邊的項目，外省和海南的不知道。

此外，旅遊地產更重要就是後期的一個管理。投資者無非就是兩個收益，升值和租金。但目前市場上代租公司實在太亂，缺乏監管。個人覺得就是你簽約時連鎖的大公司，回報率也不見得如何牛逼。因為旅客們很實際，不願意為了你那些私享家途家等等管理公司品牌付出額外的溢價。就我這個而言，訂這類型的房間去玩，就是哪個便宜訂哪個。兩三百的東西哪有什麼要求。而且，大公司的客房管理相對酒店來說也是不入流，始終價格就放在那裡。

而我個人投資旅遊地產項目理念很簡單，用不大的總金額，換取和銀行一樣的收益，同時得到合適自己的旅遊住宿權，這個和家人朋友同事去也是十分有用的。這錢就花得還算值。至於升值，想都沒想太多了。

補充一下樓上熊翼先生，常規理解，標準的旅遊活動的邏輯是：

1 - 遊客因為某個或某些具體的旅遊吸引物，而到達某地進行體驗並消費

2 - 旅遊的基礎消費，包括門票和購物餐飲，購物餐飲就需要場所，也就是景區的商業部分

3 - 當這種消費的時間超過一天時，需要有酒店來提供住宿的場所

4 - 當這種吸引物對遊客的強烈到足以吸引他停留若干天，甚至一年內多次來消費時，他有可能購買分時或者渡假性質的第二居所。

5 – 一般，這種能夠引起購買分時或第二居所的旅遊吸引物，是比較大而化之的「優美環境」「山清水秀」這種類型，也就是說，不太可能出現因為某個很具象的旅遊吸引物來買房子的情況，比如說長城，大家去長城旅遊，最主要的活動是「看到」長城，「登上」長城。但是，客人會因為很喜歡長城某個城樓，就決定在旁邊買一個住宅么？這概率太小了吧。

6 - 一般城郊型的景區，因為距離城市不算很遠，隨著城市的擴張，它附近的住宅，有可能成為第一居所的選擇之一，但這個選擇，其實客戶首先考慮的還是第一居所的其他關鍵要素，地段，交通，商業配套，教育設施，市政條件等等，「風景秀麗空氣清新」這一條，是比較靠後的因素。

7 – 開發商的策劃部門在設計城郊型景區附近的住宅的時候，有一種集體的自我暗示的傾向，因為手裡最大的牌是「風景秀麗空氣清新」，於是心中不斷默念這個優勢，以至於忘記這個因素是第一居所選擇裡面比較靠後的因素。

8 – 還有一種，可以稱之為「遠方的山清水秀」，比如說，北方的客戶買海南的住宅，這種項目對旅遊地產的定位來說，是一種兩難的局面，如果客人在那裡住的時間比較短，那麼實際沒有必要買完全的產權，分時甚至租賃就可以，如果客人在那裡住的時間比較長，比如住三個月甚至半年，那又是一個第一居所，同樣要考慮地段，交通，商業配套，教育設施，市政條件這一大套。

9 – 這種「遠方的山清水秀」，它的邏輯實際是：北上廣的客戶，可以把生活的三分之一甚至一半，安排在海南，這是有一定需求的，比如退休的老同志。但對於沒有退休和需要小孩受教育的客戶來說，就不那麼合適了。實際操作中，因為「遠方的山清水秀」而衝動購買，買了之後使用率很低，大段時間空置，這樣的例子也是不少的。