部隊的房子，只有房產證，沒有土地證，能買嗎？買了會有什麼風險？

01-07

部隊的房子，只有房產證，沒有土地證，能買嗎？買了會有什麼風險？要是以後部隊要把土地收回，會賠償嗎？

您的房子應該屬於房改房或者集資房，詳細情況你需要先去查證開發商修建時的土地是以何種形式取得，若是土地劃撥的，那麼你的房子交易時很有可能需要繳納土地出讓金；如果是出讓土地取得的，那麼你的房子只要有房產證就可以交易。詳細情況見下：

以下回答來源於法律王微信公眾號：vipfacn，版權歸原作者所有！

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法律問答：只有房產證沒有土地證的房子可以購買嗎？如果購買會有什麼風險？

網友諮詢：準備購買一套房子，但賣主只有房產證沒有土地證，這樣的房子能不能購買？如果可以購買能不能貸款購買？購買後有哪些風險？

答：這將是史上最詳細回答，一定要耐心看完，且千萬不要忘記轉發。

首先，分別解釋一下土地證、房產證的含義

土地證是證明你擁有該塊土地使用權的證明文書；土地證只是證明你的房屋擁有合法的土地使用權，如果是國有土地使用證，那麼其上的房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等；如果是集體土地(或宅基地)，那麼其上的房屋就不能抵押，買賣、贈與也需要得到村鎮相關部門的同意方可辦理。

房產證是證明你擁有該房屋所有權的證明文書。房屋所有權證(即房產證)是你擁有房屋所有權的證明，憑房屋所有權證和國有土地使用證可以對房屋行使買賣、贈與、出租、抵押等權利。

有部分城市實施房地合一發證，即房產證與土地證合併頒發一張證。

我國的土地所有權只有兩個：一是城鎮土地國家所有，二是鄉鎮土地村民集體所有。因此，任何單位不能單獨買賣土地所有權，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權，土地使用權也不能單獨轉讓，當土地上的房屋轉移、抵押時，其附屬的土地使用權也隨之轉移、抵押。

其次，了解一下什麼樣的房子會存在只有房產證沒有土地證的情況。

☆☆☆☆☆先補充一個知識：

很多購房者在購買房屋的時候都不看土地的性質，其實這個很重要！！！！

房屋土地的使用性質有兩種：劃撥地與出讓地。

劃撥土地和出讓土地的區別

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。

由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的後取得的土地使用權。取得出讓

土地使用權有以下幾個特徵：

（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑藉土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。

（2）取得的土地使用權是有期限的。土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用權是一種物權。（非常重要的特徵！！！）土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。——有償取得

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。

這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：

一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，

二是土地使用者取得土地使用權大多是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

因此，一般情況如果是劃撥土地，交易時需要繳納土地出讓金；對於出讓土地，一般只要有合法的房產證，地隨房走，就可以交易，不需要繳納土地出讓金。

1、
對於位於城鎮的，

（1）
經濟適用房就存在只有房產證沒有小的土地證。因為經濟適用房土地使用權是以劃撥方式取得,土地證只有大「證」。對於此類房產，只需要房產證就可以上市交易，一般情況需要滿5年方可交易。房產上市交易時，買方需按成交價款的10%補交土地出讓金。

（2）
房改房，房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。

對於這種房子，也要看房子的地是屬於出讓用地還是劃撥用地，如果是劃撥用地的話就要辦理小本的土地證，交了土地出讓金才可上市交易（同經濟適用房）。如果是出讓用地的話，只用有房產證，去開個證明就可以上市過戶了

（3）
集資房，集資房屬經濟適用住房範圍，是政策性住房，是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥土地建設、按成本價出售給內部職工的房屋，不能在市場上自由流通。能享受集資建房的職工也有很多具體條件。如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產權，在產權證領取後，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產權，另部分產權屬於另部分集資人（單位）。職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書，其次，要經過產權共有人的單位的同意，而且單位具有有限購買的權利。——因此購買此類房產一定要弄清楚房產的性質，切忌盲目購買。

（4）
拆遷房，（情況比較複雜，下次做專題解答，見2014年5月10日期）簡而言之，就是有部分拆遷房允許自由交易，有部分拆遷房屬於不能交易，因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其「五證」，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。

2、
對於位於農村的

根據法律規定，農村房屋的買賣必然涉及宅基地使用權的轉讓，由於宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織，只有集體經濟組織的成員才可申請使用，因此這類房產有房產證無土地證，且不允許轉讓。即使將這類無土地證的房產買下，但其與賣主之間的房屋買賣協議無效。如今，各個地段的房屋升值較快，如果購買這種沒有土地證的房產，其日後的權益很難得到保障，因此盡量不要購買此類房產。

再次，購買只有房產證沒有土地證的房子會存在哪些風險？

一是難以知曉在土地使用權上設定抵押權的情況，也就無法及時規避風險。

二是難以發現開發商違規用地的事實。

三是二手房交易可能將受影響。《城市房地產管理法》規定，房地產上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。

四是在拆遷補償時可能會遭受損失。《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。購房者如果未辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關於土地使用權的相應補償。

再次，購買只有房產證沒有土地證的房子能否貸款？

不同銀行之間對此有著截然相反的態度。一部分銀行認為只要有房產證就行，而另一部分銀行則稱，必須房產證、土地證兩證齊全才能辦房屋抵押貸款。因情況不同會有所區別，舉例如下：

寬容者：可以破例辦。

中國銀行：可以辦理，不過只可用非本人現住房作抵押，也就是說只可用一套房以外的房子作抵押。

交通銀行：土地證不是必要條件，只要房屋產權明晰，就可以在我行辦理房屋抵押貸款。——利息不會很低哦~~~

民生銀行：總行規定兩證必須齊全才可辦理房屋抵押貸款。不過該行在長沙地區可以受理沒有《國有土地使用權證》而申請房屋抵押貸款的業務。

中信銀行、光大銀行、浦發銀行、長沙銀行等：在受理房屋抵押貸款業務時，《國有土地使用權證》並非其必要權證。也就意味著，沒有《國有土地使用權證》，在以上銀行同樣可以辦理房屋抵押貸款。

嚴格者：遵照規定不能辦

工商銀行：在湖南地區若要辦理房屋抵押貸款，客戶必須提供《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》。這是工商銀行的明文規定，沒有《國有土地使用權證》絕對不能辦理房屋抵押貸款。

興業銀行：「不可以。」對於記者的詢問，興業銀行某位黃姓工作人員的回答非常乾脆且肯定。對於原因，該名工作人員表示，「這是我行的規定，如果您一定要辦理貸款，可以諮詢下其他銀行。」

農業銀行和建設銀行：沒有《國有土地使用權證》同樣無法辦理房屋抵押貸款業務。

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根據情況判斷此類房子為房改房。首先,要先了解為什麼沒有土地證,是由於該土地屬劃撥用地,土地使用權歸單位所有,不予轉讓個人,還是因為辦不了土地證.如果是辦不了,你購買時就要注意了.如果是歸單位所有,那麼你買下來,對以後的拆遷安置款肯定是有影響的,你得不到土地部分的賠償,土地的補償款歸單位所有.如果,土地無法過戶,房產證也是過戶不了的,即使可以上市出售,單位也有權優先購回。

我家房子是當年的小產權房，土地是房東的，然後有人出資在該土地上建了房子，分給房東幾套，其餘的賣給了別人。當時抓的不緊，我家順利做出了房產證，我也因此把農村戶口轉到了城市戶口，有了不錯的學區。目前我家的房子是具有《房屋所有權證》和《房屋契證》，另外《國有土地使用證》是一棟樓共同所有的。照道理，這個房子是無法流通交易的，因為房子無法過戶。但是我現在想到，如果採用贈與的方式，是可以把有房產證而沒有土地證的房子贈與他人的，然後房產證就可以更改房主的姓名。那麼我是否可以採取私下協議贈與，實則買賣的房事來把我的房子當學區房賣，因為目前，我們這裡，你有房產證了，就可以落戶，然後自然而然也就有了學區。這個提問也許比較不好，但是，我還是想諮詢一下各位！謝謝！

一般情況下軍產房是軍隊享有房屋所有權的房屋，軍人對軍產房一般只有使用權，沒有所有權，因而不能上市交易。《軍隊現有住房出售管理辦法》第四條規定：出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查並報總後勤部批准，由售房單位組織實施。第六條規定：現有軍產房交易需要經過批准，未經批准擅自出售軍隊現有住房，增加或者擴大優惠政策變相低價出售住房的主管人員和直接責任人，依據《中國人民解放軍紀律條令》的有關規定給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。