柬埔寨有什麼好的商業機會？

01-07

這個問題是不是有點老了？

但just in case後來人也許還會有相似疑問，我就來回答一下吧。

我在柬埔寨呆了三年多了，說起前景，在我的腦海中只有三個方向：博彩業（就是賭場），房地產，農業。賺錢的速度按給出的順序依次下降，但長遠前景依次上升。

博彩業一般沒兩把刷子普通人幹不了；農業我研究不深；但由於我長期在房地產行業里，所以就房地產行業來分析一下吧。

你有兩種選擇來參與，玩大的話自己買塊地當開發商，利潤點差的可以到30-50%，如果地點選對了、工程式控制制又好、銷售團隊又給力，利潤點可以到100%，有極少數還可以高很多很多。一般開發周期一兩年到三年。但這個投入要很大，而且要對當地的土地、銷售市場都骨灰極精通，不能撞上去就開發。

另一種選擇就簡單多了，花個幾萬十幾萬美金，自己先選個樓盤買一兩套，出租和坐等升值。金邊的樓盤很多，選錯了的話就是保值，再等幾年可能升點兒，選對了的話租金加升值一年回報20-30%都有可能。

這兩種主流玩法之外，還有一種折騰玩法，我昨天剛好寫了一篇研究它的文章，下面就直接用上吧。

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題目：

金邊，大街上買箇舊房子要多少錢？

最近受人所託研究一下市區有租賃價值的舊房子。我剛好有個柬埔寨朋友，每天早上天不亮就起床，像所有柬埔寨大叔一樣摸著黑喝完一杯同樣黑得發亮的柬式咖啡，就騎著他的摩托車上路了，大街小巷漫天下去找可售的舊房子，然後記在一本厚厚的筆記本上，晚上又摸著黑騎著摩托車回家。長此以往，臉曬得比早上喝的咖啡還要黑，夜晚騎在摩托車上，只看到摩托車在動，看不到人。

他的人生，概括起來就一個字：黑。

雖然黑了點兒，但人家功課做得很足，舊房子這件事情一研究，就研究清楚了。

我一直有個信念，就是微信號上的文章越短越好，只要能說明問題，一兩句話最好，所以我只給你舉四個例子，就可以代表一切。

先從遠的說起：

栗子一，城西北角新金邊區（Phnom Penh Thmey）

（大致位置：紅點處）

土地面積8.3m x 15.5m；

建築物佔用面積6.5m x 11.5m；剩下的是院子。

大門是這個樣子：

進去院子里是這個樣子：

周邊是這個樣子：

開價將近八萬美金。

點評：好便宜哦。但問題是，你買了它要用來幹什麼？這個地方，你要是開個店什麼的，基本上沒戲，你看街上那兩個人，不行。開個KTV，位置很好，只要有特色肯定行，但沒地方停車。開公司，對，最適合小包工頭，帶幾個人，穿著工作服住在裡面，院子里堆滿鑽頭、腳頭架、扣件之類的，下了班哥兒幾個喝著啤酒打牌，天還沒黑就灌得爛醉，院子里還養兩條惡狗守著。就這樣了，挺好。這房子將來肯定是要推倒重來的，沒有建築美感，看上去排水也不太合理，不能靠房子，但這個區域土地升值空間絕對存在。您自己要不是個包工頭，買下來想租給別的包工頭，我幫你看看，要是運氣好能租個$350-400一個月，年租金回報率在5.5%的樣子。湊合著過吧。

栗子二，中國大使館與洲際酒店以北區域（Toul Svay Prey）

恭喜你，這回進了擁擠的城中心了。

土地面積4 x 16 = 64sqm

三層總面積192sqm

外觀是這個樣子：

典型的金邊排屋

門口馬路上的風景是這樣子的：

繁華多了，開店也是莫問題。

開價四十五萬，美金。

點評：排屋，房屋裡的萬金油，開店、居家、辦學校，什麼都能幹，只有你想不到，沒有辦不到。但一說讓你去住裡面，你是寧願住橋洞底下也不肯進去，非要住在公寓里，為什麼呢，因為排屋為了追求樓下鋪面的商業價值，往往都面朝大馬路。你又想屋前車水馬龍，恨不能開門就是菜市場，又想樓上鴉雀無聲，哪裡有那麼好的事？

光就價格而言，這哥們兒肯定是最近不缺錢花。你要是生在BKK1區域，愛怎麼開價都沒人管你，就是那麼牛。生在遍地都是排屋、而且不溫不火的區域，竟然敢開口要四十五萬。年輕人，真不把自己當外人啊。你要我給他出個價，我出二十五萬都是在喝醉的情況下才會發生。這個地方，一棟全租出去，也能月入個$550-600，租金回報率1.6%，是百分之一點六哦，不是十六。坐等升值是唯一出路。

栗子三，眾星捧月、集萬千寵愛於一身的萬景崗一區（BKK1）

就位置而言，用台灣人的話講，「蛋黃中的蛋黃」，啥也憋說了。

土地面積6 x 35 = 210sqm

建築物佔地4 x 16 = 64sqm

三層總建築面積192sqm

剩下的是院子與空地

外觀是這個樣子：

已經不太像排屋，有點兒獨棟公寓的架勢。

BKK1在柬埔寨就意味著一個字：錢。

所以人家開價九十萬，美金。

點評：我個人感覺，良心價。比樓上那個做白日夢的強多了。優點是地塊總面積超大，缺點是地形狹長。坐落在這個地方，只要不搞黃、賭、毒，不要製造太多噪音搞得民不聊生，基本上幹啥都能成。我幫你算算，這個東東據我目測，租$1200應該會有人要，年租金回報率也是1.6%，一點六哦，不是十六。啊，算了，投資這類排屋，還是不要考慮租金回報，最理想的狀態是：您有一大筆錢，而這一大筆錢又剛好是你很多筆錢裡面的一小筆，多它一筆不多，少它一筆不少，放在銀行里又不放心，這樣的情況下，您可以考慮換成美金，買下這樣一棟。說不定多少年您都完全不記得有這麼棟樓的時候，您兒子也長大了，剛好結婚，突然某天從抽屜里翻出來一張蟲蛀了的房產證，就它了，給兒子當禮物吧，很值錢！相反，如果您攢了好些年，全部家當就是一百萬美金，然後說要拿著九十萬買這個，還是不要買了。整點兒實惠有效的吧，從裡面抽出五十萬，金邊、西港可以買好幾套公寓了，一租租好幾千美金，剩下的五十萬還可以再創個業啥的。

栗子四，皇宮附近

這是一個外國人與遊客集中、本地人來附庸風雅的區域。

總建築面積325平方米，兩層。

土地沒有。也就是說樓下那層不是你的，是別人的。但是，在你灰心之前，請看圖：

她建於1920年代，也就是說法國人還在那會兒。你的客廳是上圖這個樣子。

你的天井是下圖這個樣子：

這個已經是法國南部，接近西班牙的風格了。

而你窗外的陽台：

其中的一扇門：

這個建築與設計水平，不要說秒殺樓上所有，前後一百年都可以獨步東南亞。你現在知道它為什麼沒有土地了吧？因為這是一個特例，你要買她，不是買她的地，買了她你永遠都不可能希望推倒重建，因為當今這個年代沒有人可以建任何東西超越她的水平。

她的價格要五十來萬，但租金輕而易舉可以達到$2000，因為金邊幾乎所有最牛的餐廳或者精品酒店都設在這種風格的僅有的幾座老房子里。她，就是藝術與美的化身，呆在裡面只呼吸空氣都可以生津止渴、延年益壽。

總點評：想要租金回報率的，不要買市中心區帶土地的舊房子；錢太多，想多找幾個地方存著又養地的，可以參考上文三思而後行。但不管是哪種情況，買舊房子都是可遇不可求，因為越是有前途那些，越是沒有固定行情，你要等到房東想賣那天才行，等到了還要看他是不是急著缺錢花。

作者微信

http://weixin.qq.com/r/dq1ZQWvEYjYdrS8i9-hk (二維碼自動識別)

1、電子商務。也許是因為快遞行業不發達，柬埔寨沒有大的類似淘寶京東亞馬遜這種電子商務網站。我一直認為這是一個非常好的商業機會。

2、工廠。過去辦工廠的中國人都是土豪。加工廠、制衣廠等等。

3、地質礦業。柬埔寨的礦業資源還不錯，但是大多數人們都沒探測已知，實際上財富巨大。

4、房地產。傳統土豪不少，人也不太……不傻- -。

5、自然資源開發。名貴樹種、水果資源、稻米、漁業等等。

投資房地產也不錯，柬埔寨這個國家沒有外匯管制，投資柬埔寨房地產進出都是美金結算，基本上算是非常好的美金理財產品。

我們主要做首都金邊的房地產投資，歡迎聯繫世通海外。

這五個行業前景很好！

1、建築業。

2、服裝業。

3、基礎設施業。

4、旅遊業。

5、農業。