如何評價《上海市住房發展「十三五」規劃》，對上海近期房價有何影響，對其他一線城市發展有何借鑒意義？

01-07

根據《上海市住房發展「十三五」規劃》
為實現目標要求，「十三五」期間，本市住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，其中商品住房用地穩中有升，租賃住房用地大幅增加，保障性住房用地確保供應。城鎮住房供應總量也將顯著增加，預計新增供應各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

《上海住房發展十三五規劃》裡面乾貨不少，但，到底住宅供應是多了還是少了呢？之前說要控制人口，現在說要增加住房，到底哪個是真的？十三五規劃成色如何？

先摘取兩段報告中最至關重要的：

「十三五」期間，新增住房供應總套數比「十二五」增加60%左右；租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%。

「十三五」時期，住房用地供應5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應總量較「十二五」增加20%。預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套，其中市場化住房8250萬平方米、約115萬套，包括商品住房4000萬平方米、約45萬套和租賃住房4250萬平方米、約70萬套，租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%；保障性住房4500萬平方米、約55萬套。

乍一看有些激動人心，總套數增加了60%呢！又豐富了租賃住房、保障性住房。別急著高興，下面我們的小學算數題講解開始了：

先看住房供地：

5500公頃＝5500萬平方米

其中：

商品房＝2000萬方

租賃住宅＝1700萬方

保障性住房＝1800萬方

假設商品房容積率是2，則得出：

商品房供應面積＝2000?2=4000萬平方米，這個數字也正好和後面的數據相匹配。

解讀：上海住宅出入的土地容積率將提高，容積率2將成為未來上海供地的主流。

4000萬平米建築面積蓋45萬套，那麼：

套均面積＝4000萬方／45萬套＝89平米

再看租賃住房：

供地1700萬平方米,要蓋4250平方米的建築面積，

那容積率要達到：4250/1700=2 .5;

租賃住房套均面積＝4250萬平米／70萬套＝60平米

解讀：租賃住房嘛，容積率比住宅大一點，住的不那麼舒服一點也可以理解。同時也就達到了文件中所說的，「租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%。」

70萬套／（70萬套＋45萬套）＝60%，完美！

這樣看過整個《十三五》，你會發現邏輯是自洽的，確實可以按照這個方式玩兒下去。但是呢，要看懂這次規劃成色如何，還要縱著比，看看和之前的年份比到底如何。

比如同是報告中的數據：

「十二五期間，新建商品住宅銷售面積8872.24萬平方米。」

（2015年，上海新建住宅銷售面積2009.17萬平方米；2016年則是2019.8萬平方米，這個數據是5年的，應該算是靠譜的）

慢著，十三五期間，我們的供給不是增加了么？

上文計算：

4000萬平方米商品住宅＋4250萬平方米＝8250萬方市場化住宅

怎麼還比十二五期間少了？

8250 &<8872!!!

怎麼新建住宅面積反而減少了？！

定睛再細看看：

住宅＝市場化住宅＋非市場化住宅（帶福利性質）

市場非市場的區別，在於是否需要收入、戶籍等其他條件才能租售。不需要任何條件就能租售的叫市場化，需要一定門檻的叫非市場化，其實也就是說你享受到了部分福利。這部分誰能享受到我們不計較，我們先看市場化部分的:

市場化住宅＝商品房（可買賣）＋租賃住房（自持）

這8250萬方市場化住房裡可是還有4250萬方的租賃住宅，那可以售的商品房面積只有4000萬方，和十二五的8872萬方比，不是少了一半？羊毛出在羊身上啊，原來你拿往年應該賣的商品房的一半出來，做了租賃住房，然後用60平米套均面積的小戶型租賃住房的量，來完成增加供應套數的目的！

還有，這個增加的套數是不是大打折扣呢！上海住房銷售出去本來就有一部分進入租賃市場，我120平米的兩房三房租給兩三戶人家，和你60平米租給一戶人家，你租我租，不是一樣么？只要不增加總量，那租房市場還不是一回事，房租絲毫也不會減輕啊。

更悲劇的是，住的總量沒有增供，商品房的總量反而少了一半。

另外，更重要的是，商品房和租賃住房差別在哪兒。雖然都有居住功能，但是差了產權，也就差了千萬個家庭的財產與之綁定，本來的房產具有居住屬性＋政策屬性＋金融屬性，現在你把產權抽掉了，只剩下居住屬性。這其實也是總量的偷工減料。因為房子裡面包涵的權利少了。

權利即財富，看起來那4250萬方租賃住宅也是房子，但卻是打了折扣的房子。你減少了權利的供應，從此我不能貸款，不能出租，不能抵押，也不能銷售，其實也就是減少了「權利總供給」，也就減少了創造財富的生產資料。

未來上海的商品房只會更加稀缺，以後都靠租房這樣真的好么？畢竟，大家來到上海打拚，不是為了租房子住一輩子的。不能用租賃住房糊弄人啊。

說到這裡就清楚了，十三五規劃並不如很多人說的那樣亮眼。不增加總量供應談什麼住房發展？靠做小戶型、靠租賃，是解決不了上海城市發展的住房緊缺問題的。

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「相信凱撒」（inCaesarwetrust）

不談城市談樓市都是耍流氓

相信樓市沒變天的話那就不用看啦。

這規劃說明了未來5年是主要發展租賃市場，為了讓租賃迅速發展肯定會配套有利租賃的政策。

未來2年，租賃住房大概有機制讓長租（通過社保納稅排隊判斷是長期給上海貢獻的人）可以落戶了。

規劃里租賃比例佔了一半，剛需無窮無盡理論的人應該換個理由了。

30年河東30年河西。國家推出商品房之前所有人都是單位分房，也算是租房，人照樣happy，孩子照樣上學。這個輪迴又回來了。

當然未來商品房會朝精品高端發展，該貴的還是貴，有錢人還是選擇商品房，就像有錢人買高檔賓士寶馬，沒錢人選擇國產日產。

選擇多了。

我的理解如下

上海絕不會是個例。。北京深圳廣州杭州南京不會搞特殊。這是一種全國性基調，所謂長效機制的探索，目的就是要穩，要發展。

未來房價不太可能象過去一樣瘋狂，至少不會再允許出現一年翻一翻的情況。

房價十年內不會崩盤，標準是一年狂跌兩成。

我預計每年房價稍微漲過物價漲過貸款利率是常態，比如，10個點？

總體就是求均衡，就是想買的能買到，想賣的能賣出，政策肯定會有時松有時緊，目標就是穩，不許暴漲不許暴跌，大家好才是真的好。

想買房子的不用太著急，量力而為按需購買，有錢的也別想著投機炒房了，干點造福社會的吧。

二線比一線漲幅空間更大，就好比，一線已經進入一種天花板狀態，再往上越來越難，而更多的二線，需要發展成一線，中國需要更多的一線。百花齊放才是復興，否則只有四五個大都市沒法狂甩美國幾條街。

扯點遠的，關於大城市發展。

所謂發達國家的現狀，大城市虹吸效應。。個人認為並不一定代表未來人類社會的狀態，因為是不合理的，不符合人類追求高度文明的需求也不能實現效率最大化，比如，一個好的教學方法好的醫療方案，只有某個時間段某個區域的人才能使用，資源最優化了嗎？我認為這代表一種相對落後的生產關係。隨著人工智慧新能源這種新生產力發展，工作機會，學校醫院，公共服務產品及質量等資源會越來越不受空間限制。這毫無疑問是顛覆性的。可能會在五十年內出現，當然也同樣會改變發達國家的城市面貌。

統計了一下相關的數據，整個十二五期間（2011～2015），商品住宅成交套數81.8萬套。

十三五規劃中（2016～2020）計劃新增商品住宅45萬套。

從16年到17Q1，商品房已經成交23萬套。

如果數據沒有理解錯的話，那麼商品房供給依然不容樂觀。

租賃房在加大供給，但是可以預想的是，租賃的價格會下降。

訥戈這個三十年河東三十年河西的大V又出現了，用經濟學做準確預測的抄底專家學者型騙子各位需謹慎，等他抄完底他就可以翻身了。

乾貨滿滿

http://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_1730778

澎湃新聞：為了落實「房子是用來住的，不少用來炒的」，近日，上海發布了住房發展「十三五」規劃，推進「購租並舉」的住房體系，鼓勵租賃消費。您認為「購租並舉」的住房體系能解決住房問題嗎？

趙燕菁：購租並舉的住房體系，肯定比只租不售或只售不租好。但簡單把「租」等同於「用來住的」，把「售」等同於「用來炒的」，卻是有問題的。實際上，現在那些買不起房的居民，在城市都是在租房。即使在住房成本奇高的城市，房租並不一定很高。像前面講的，國外的很多城市的租住房比重高，和高額的資本持有成本（如財產稅）和保護租戶權益的法律密切相關。只要通過政策（比如對閑置住房加稅），就足以釋放出足夠多的租賃供給。我擔心租賃很容易會變味——市場會發明大量的套利玩法，將租賃住房資本化。增加更多的租賃供給，還是傳統的數量調節思路——只管水閘，不管水渠。過度增加租賃供給，最後有可能連租房市場也給毀掉。正確的做法，還是要區分資本市場和商品市場，建立兩個不同的供給渠道（如同郵票要區分寄信和集郵兩個市場），分別滿足融資和居住的需求。

辦法只有一個，就是「市場歸市場，保障歸保障」，建立直供「用來住」的土地渠道，而不是簡單打開土地閘門。當下房地產問題的根源，就在於我們沒有意識到房地產作為資本市場的本質，沒有設計出分別針對「用來住」和「用來炒」的土地的供地渠道系統。

典型的案例如新加坡，「用來炒」的住宅有自己的市場，炒多高由市場來決定；而「用來住」的市場則要嚴格管理，組屋只能一戶一套。居民購買商品房，只能出租，否則就會失去公共組屋的資格。只要兩個「渠道」分開，根據就業提供住宅需求，組屋就不會空著，保障功能就不會變味。

國內的保障房資格主要依據戶籍和收入兩個標準，這兩個標準，特別是收入，一直在變化，很難監管的。將保障房（或公房）租出去，再去市場上買商品房的案例比比皆是。這樣兩個渠道混在一起，不論供地數量增加多少，最終都會流入「用來炒」的住房市場。因此，當下住房政策，首先是研究供地的「渠道」，然後才是供地的「規模」。只要「用來炒」的土地和「用來住」的土地是用一個渠道供地，土地政策就依然會寬嚴皆誤、首鼠兩端。

查過了十二五規劃。整體規劃面積和套數與十三五規劃差不多。

但是十三五意思預計是比十二五期間多造60%。

換句話說，十二五規劃比實際建造多了60%

因此，十三五到底會不會多房子呢？我是懷疑的。

而且十三五比十二五多了很多租賃房，勢必會壓縮商品房。房價怎麼走，你懂的。

PS：哪怕規劃比實際多一套房子也叫「穩中有升」。你懂的。