紅璞公寓怎麼樣？

01-07

紅璞公寓和其他青年公寓有啥區別

近期由世聯行單獨運營的首個長租項目— —紅璞公寓在長沙恆大御景灣上市，和以往市面上的散租模式不同，紅璞公寓採取集中運營開發，有運營商為租戶提供統一裝修配套，專業的物業管理以及融洽的社交平台搭建，這種模式在北上廣深雖早已被資本所關注，在長沙仍屬首例。

眾所周知，2014年是房地產行業正式結束黃金時代，開啟了白銀時代。隨著房地產存量市場增加，國民消費水平升級，外地新一代年輕人口不斷湧入大中城市等時代背景的影響，長租公寓已經被視為解決住房租賃升級，解決新生代租房最新穎的渠道之一。

2014年由雷軍的順為基金聯合創策源投資「YOU+」公寓1億元人民幣，開啟了公寓創業的吸金時代。截止2016年包括鏈家自如、優帕克、廣州優+、青年公寓、青年匯等28家O2O長租公寓品牌公司進入該市場，其中還不包括像萬科、世聯這樣的專業地產開發商和代理商。資本市場之火為品牌公寓實現品牌化、規劃化運作提供了有力支撐，據調查目前國內20多家品牌公寓中，市場佔有率僅3%，發展前景巨大。

圖1：長租公寓運用模式

從世聯行16年第三季度報告中顯示，公司擬按照買股7.01元的價格，非公開發行不超過2.85億股，募集資金總額不超過20億元，將全部投入長租公寓項目建設，後者預計需總投資24.79億元。按照計劃，未來世聯行將在一線、二線城市採用租賃方式建設13萬間長租公寓。而此次布局長沙，正是為率先搶佔二線市場所為。

根據中國飯店協會公寓委員會統計，中國長租公寓間數已經超過100萬間，預計2017年底市場長租公寓將達到400萬間，2020年底品牌公寓將超過1000萬間。

和以往的散戶出租，中介推薦不同，長租公寓有效提高了租房信息透明化的程度，將之前處於租房弱勢方的租客擺正到平等的地位，保證了租售雙方的利益。

圖2：長租公寓溢價服務

在統一化的管理過程中，品牌運營公司施行裝修配套統一的管理，使得房屋之間的差異逐步縮小，降低了房屋整體的管理與裝修成本。體量大的項目更是可以和品牌家裝公司進行深入合作，以低於市場價的成本，開展合作。
在租戶管理過程中，長租公寓大多實行酒店管理模式，在原有的配套基礎上不斷增加產品軟性配套服務，例如一周一次的保潔服務、租戶公共服務區等，從而實現產品的溢價。
在項目開發的過程中，品牌公司拿房採取「輕」資產的，包租模式，通過簽訂5到10年的租賃合同，將整棟房簽下來，而這個步驟也是長租公寓資金耗費最大的一部分，當然隨著時間推移，REITs（房地產投資信託基金）模式慢慢在全國範圍內實行，相信這個局面在此後的幾年內將有所改變。
在收租過程中，長租公寓推出了單獨的金融合作模式，改變了傳統市場以往「押一付三」，從而引進了全新的「押一付一」概念。租戶通過獨立的手機端將每月的租金打到銀行賬戶，運用方用現金流的方式抵押獲得低息貸款，從而提前一年從銀行處獲得租戶租金，從而打通現金流實現了規模快速擴張。

當然，受限於整個市場規模的發展，長租公寓的盈利模式任然處在探索階段。拋開固有概念，目前長租公寓盈利模式主要依靠租金差、低空置率、運營成本控制、增值服務為核心發展模式。雖盈利模式明朗，可盈利能力實為堪憂。

圖3：美國REITs模式

以上海城市的長租公寓市場作為參考，高端租賃公寓，70%出租率可以實現盈虧平衡，但中低端公寓入住率低於90%則面臨虧損。隨著公寓市場競爭日益激烈，幾大長租公寓普遍面臨擴張太快，但品牌溢價能力欠缺、吸引力不足和入住率下降的問題，魔方公寓更是陷入持續虧損，蘑菇公寓雖號稱手持物業9000間，但空置率也在30%~40%,依靠燒錢來維持現狀也受到了資本的質疑，在結束了C輪融資之後，已經停止了擴張。

回顧整個產業的發展，從最初的傳統房租賃服務升級，到幫助業主進行房屋資產管理，到以內需為核、增值服務溢價，到現在的金融+房屋資產管理的融合，長租房市場一直在不斷探索適合自己的盈利模式。

雖然在長租房配套可以做到足夠好的今天，同樣有大部分人對長租公寓懷著暫住的心態，表明上覺得性價比不錯，可在思想上仍然把租房當做一種寄人籬下的過渡方式。不知從哪一輩人開始，買房早已不是生存的必要手段，她更像是精神層面所指的「信仰」，買房才叫「家」，租來的只是房。而城市歸屬感的空缺，同樣也是租房所不能彌補的。

個人表示在世聯紅璞天河店的體驗非常之差。
1.說好的一個月兩次清潔，公區洗手間的垃圾簍堆了大半個月了也沒見清理

2.住進來不到兩個月，收到的水電賬單是從八個月前算起的，因為大半年才抄一次表，所以按天計算把半年前的水電也算在你頭上。
3.居住規定如同擺設，住進來之前和管家確認過每房住的人數，結果室友各種往房裡帶人，經常回家看見陌生的男人女人，管家也不作為
4.格式條款太霸王了，簽約時想看合同，pdf版的電子合同字體太小根本沒法看清，簽了約下載來看才發現全是租客的義務
簽的是最短的半年，只想說住的太糟心了，住完半年趕緊就搬。

住了一個月受不了了，隔音差隔壁說話都聽得到，每天早上裝修，衛生間地漏沒存水彎有味道，灰塵多，水電貴，管理費賊貴還服務爛，有問題就迴避，配套設施一直拖著不完善，跟入住前保證的差距太大。然後現在退租還看清了服務真的爛，收錢很快，退錢的時候就態度賊差，之前保證的事過幾天又說沒說過，轉租還要收50%押金，問了別的品牌公寓都不收。退錢還退了一周沒到，問了說在走流程，應該跟上面的說的一樣一個月可能都到不了

佛山世聯紅璞公寓萬達店，千萬不要來住！靠馬路邊，噪音粉塵超大，沒兩天房間里全都是一層灰！電費貴的離譜，剛搬過來半個月差不多400的電費！

移動信號不好，打不了王者，wifi網路信號也經常跳延遲，也大不了王者，

大樓經常不定期裝修還是什麼的工程，八九點就一直吵到下午，沒法入睡，半個月後神經都有點衰弱了。樓下有一家小超市，附近沒有什麼飲食店，最近走到村裡10分鐘左右。

入住極其後悔，是我租過最失望的一個地方！

我是廣州金沙洲紅璞公寓的租客，今天7月份辦理入住。當時入住時管家說8月份就能全部裝修完畢，正常開業。當時也是搬家比較急就辦理入住，然後就開始痛苦的璞客生涯。。。

裝修吵音，裝修粉塵，地上全部是泥沙。。

什麼公區健身房，什麼貼心管家，我什麼都不想要，我就想問問就這樣的環境還好意思收我10%的服務管理費。我就想問問這樣的良心怎麼打開門做生意，還好意思講情懷？

知乎上的回答和豆瓣上的租客回答，差距也太大了,不清楚你們是租的哪裡的紅璞，廣州這邊的比較尷尬，看到豆瓣上的帖子說1.廣州這邊的某個童鞋租完一個月水電費花了大幾百，還是白天上班，只是晚上休息回去住的；2.紅璞合同期內轉租要給半個月的手續費，如果沒有人承租，不退押金；據說各種霸王條款，看完我就不打算租了，雖然硬體設施看起來都挺不錯的，但是相比較小區而言，性價比並沒有那麼高，水電基本是按商業用電來算的，不在乎錢的童鞋住還是比較好的，現在完全不給退定金，心傷，投訴時才突然意識到交定金時沒有給任何的收據和協議之類的，這本身就是不合理的吧。。。。

基礎設施還不錯，交通便利的話就很好了。

但是價格稍微會比小區貴，但是有管家之類的服務還是不錯的。

如果有經濟能力的話，還是可以考慮住這種長期公寓，畢竟這輩子不容易。

我住廣州赤沙紅璞公寓，當時急著找房子，想著紅璞公寓公寓是連鎖的，管理應該還好，結果誰住誰知道，坑得不得了！

看房的時候發現幾個問題：

1、一房一廳的房子，大多數存在一個問題：房間放了床，連門都關不上了；

2、房子是自建房改造，所以有些房子中間會突然多出一條柱子，是承重柱，很礙事；

3、做廣告說低價放出來的圖往往不是實際低價的房子，實際低價的房子除了上訴兩個問題外，還有可能一絲陽光都見不到，白天要開燈。

我選了一間光線很好曬得到太陽的單間，以周圍房子1倍多的價格租下來了（周圍房子單間就幾百塊，當時趕時間只看了紅璞公寓），現在住了半年，說說各種坑：

1、po主比較粗心，趕時間租了一間人模人樣的，入住當天就發現，廁所門關不上，門明顯鍥不進門框，跟客服說了報修，過兩天有師傅過來，把整個門換了。換了的門好一些，關得上，但不能鎖，po主一個人住，想想也就隨意了；

2、窗戶開關聲音超級刺耳。由於晒衣服的地點在窗檯，每天都要開關窗戶，聲音尖銳刺耳；

3、那看似很文藝很大的桌子啥中間抽屜啥玩意都放不了，太小了，就一包抽紙的高度，只能放扁扁的東西，重點是po主想不要這個桌子，公寓收回就好，人家表示不可以吖，這不是浪費空間嗎！

4、床質量太差，po主已經坐爛一塊床板了…我就百來斤的重量吖…每天晚上翻身咿咿呀呀響，這是要幹啥…

5、水是用水泵抽上來的，po主住5樓表示不是太高，已經因為水泵問題停水幾次了…有次還是在洗澡期間…

說了這麼多不好的，其實也有好的啦，比如有統一的管理中心，有快遞室，工作人員態度好啦，但我想說的是，管理真的不夠吖，對不起這個價格，總是這有問題那有問題要修的，心也很累。而且半夜出了問題就沒客服了，也是醉了

我就知道夏天斷水，時而斷網。現在快被凍死了。晚上被隔壁吵死了。這就是你們的北京世聯紅璞公寓。

成都紅璞機場路店，已經入住半年，目前感覺還是非常不錯的。

1、性價比非常高的集中式公寓，每個房間都是整租。以前也住過另一個公寓品牌的合租房，成都大源附近，主卧獨衛1000+，公共區域雖然有廚房但是這種普通家庭廚房根本無法滿足4、5個合租者同時做飯的需求啊，就看著室友在水池裡堆著的鍋碗瓢盆和冰箱里亂七八糟已經串味的剩菜完全不想進廚房。這種整租就不一樣了，終於自己學會了做飯！京東到家天貓超市賣個菜，自己做了自己吃，吃完消消神打兩局王者農藥再去刷碗美滋滋~ 可能因為是機場路店地段的原因這邊的房租只有1400+（要知道成都好一點地段的主卧獨衛的合租房也差不多這個價格了！）

2、管家都還蠻不錯的，報修處理問題都挺及時的。簽約以後管家就會主動加微信，有什麼問題微信就聯繫了非常方便！有一次我樓下入住了新的租客可能因為剛自己租房子太興奮了晚上12點還開著窗戶放音樂吵得睡不著，於是就發微信給管家投訴了。管家很快就回復了他已經微信去聯繫樓下的租客還讓保安過來看，果然沒多久樓下就安靜了！而且因為是集中式公寓，前台就在公寓樓下，有的時候對應的管家不在找其他人也都能快速響應（之前租的另一個品牌的分散式公寓，管家永遠找不到人，也拒絕加微信，有次下午2、3點工作時間打了好幾次電話終於接通管家居然告訴我他在洗頭？？？EXM？這樣對比的話紅璞的管家確實非常盡心盡責了）

3、硬體配置不錯，麻雀雖小五臟俱全。滾筒洗衣機、空調、沙發、餐桌、電視櫃、茶几等等，生活儲物空間設計考慮得蠻周全，很喜歡！（之前租的另一個品牌的分散式公寓，洗衣機還是老式的波輪洗衣機，每次洗完都還要自己去清一下那個渣子袋，但是室友經常不清！導致每次洗衣服之前都要先把洗衣機擦一遍，清渣子袋，非常噁心...更不要說加裝空調還要每月房租上漲100塊了，這麼算下來租一年都能自己買一台空調了好嗎？？？配置的椅子鞋架等等也沒有這邊的好，鞋架還是紙糊的，還丑！你還不如不配讓我自己買）

4、繳費、智能門鎖都很方便。樓下前台繳費可以用支付寶螞蟻花唄（他們的APP應該也可以在線繳費，但是我試了一下無法更改支付方式可能還有BUG在調試吧），門鎖是密碼鎖，交了房租系統會自動發新密碼給你，出門再也不用帶鑰匙！（之前租的另一個品牌的分散式公寓，也是號稱用的智能門鎖，然後要用一個磁卡去開。但是進了這個智能門鎖的大門，裡面每個合租者都還有自己的小門要用鑰匙去開，我真的不知道這樣的智能門鎖意義何在？）

然後也說一下缺點：

1、裝修趕進度質量不高。入住的時候就發現了多處問題，但好在報修以後都還蠻快的解決了！（除了部分開發商交房遺留問題）但是覺得可以在裝修流程工藝監督方面再優化一些。（之前租的另一個品牌的分散式公寓也差不多，據說有些房子可以在一周以內裝修完畢，可能屬於行業通病了）

2、養寵物的租客挺多，路上樓道里經常有狗尿狗屎（這個情況最近似乎有所改善，不知道是不是罰款通知終於有了效果）

其他呢，感覺在租後運營服務以及智能化方面還有非常多可以做的空間。

租後雖然有組織一些活動，但是都屬於線下活動，非常容易受到場地、時間、人數等等的限制，且每次組織耗費可能也比較大，活動頻次比較低。說實話，讓一群互不了解的陌生人湊在一起「活動」其實也挺尷尬的。。。如何破冰如何通過活動增強用戶粘性都是問題。

集中式公寓的話感覺智能化方面還可以做得更好，例如目前水電費收費不夠透明的問題，其實可以考慮通過智能電錶遠程採集數據，並且這些數據的收集顯示也可以更加真實的反應用戶的用電用水情況（24小時/日月年趨勢圖，用電問題直接數據說話），甚至進一步與智慧家居、智慧樓宇、節能等項目結合起來，可以想像的空間會很大。

不是一般的坑，服務不好不說，就連到期後押金都要30個工作日（日曆天差不多是40多天）才退，真不知道這家公司是想做出租屋業務還是借出租屋業務圈人押金。

我也是住的紅璞，在杭州，一個月打掃四次，搬進來的時候，家居是新的，上次下水道堵了，管家還來通掉了

畢竟上市公司品牌，住起來還是有保障的。

我住的是紅璞合租式的公寓，總體覺得還不錯，之前住過小二房東那種合租房，隔了五六個房間只剩下過道，相對來說紅璞的有客廳廚房這些公共空間，很有家的感覺

世聯行旗下的品牌，好歹也是房地產諮詢服務領域NO.1，前公司的專業能力我還是很信服的，所以它的新型業務我還是保持很信任的狀態。就像我們剛入一行，會帶著舊的專業經驗和新的視角開始拼搏啊。

簡單來說就是硬體設施不錯，都還是品牌的電器，裝修風格也很多種風格，在這邊就是很省心，畢竟有世聯行做後盾的，品牌穩定性會很強，住房這塊會有保障些。

我就住過紅璞公寓，租住體驗挺好的，管家很用心，早在你入住登記的第一天就悄悄記下你的生日，在你生日那天給你驚喜，你一定沒收到過一群陌生人的生日祝福，我還記得店長是個萌妹紙，人美說話的聲音也超可愛!(哎～可惜我已經有女朋友了，還是收收心吧)他們對入住人員都會審核，所以入住的人素質都挺高，要不是換工作地點了，我都不想走了……