儲備土地是指什麼性質的土地？與一般土地的區別？

01-07

條件一，儲備土地必須是國有建設用地。我國土地按所有權來說分為國有土地和集體土地，按利用類型來說可答題分為建設用地和非建設用地（包括農用地、未利用地）。在國土系統有個名詞「農轉征」，全稱為「農用地轉用與土地徵收」，這是非國有建設用地變為國有建設用地必須的一環，需要經過國務院和省級人民政府審批。

條件二，儲備土地的使用權必須在地方政府手中。在「農轉征」環節中，土地需要經過或「征」或「轉」、或二者並行。舉例而言，集體非建設用地轉為國有建設用地，就需要集體土地征為國有，即徵收；同時需要非建設用地轉為建設用地，即轉用，這就要「即征又轉」，「只征不轉」、「只轉不征」類似，不再一一贅述。稍微說一下「不征不轉」的情況，這是一種政府將國有建設用地使用權收回的情況，由於原來就是國有建設用地，所以不涉及征轉，但是收回土地要有正當理由，一般情況必有補償（簡單點說就是非違法用地行為和企業原因造成的閑置，不再展開）。綜上，政府在征轉、收回土地的時候都需要補償給涉地戶及土地使用人，補償的目的，是為了使土地的權屬關係清晰，即將土地使用權收國有。

條件三，嚴格意義上講，儲備土地必須是經由儲備機構收儲的土地。通過之前的說明，可以看出儲備土地必須經過征拆補償，反過頭來說，土地儲備機構的主要工作也是組織土地征拆補償；土地儲備的目的之一在於調控土地市場，這就決定了，土地儲備機構要進行土地收儲必須有資金。土地儲備資金的來源有三種，一是財政撥款，二是土地收益基金，三是銀行貸款或其他融資及相關利息。可是在我國，情況比較複雜，其一，征地的主體本應是地方政府，政府應委託土地儲備機構行使業務職能，但因為資金等方面的問題，往往不能撥付儲備機構啟動資金，而轉由潛在用地方介入墊付價款，讓儲備機構名存實亡；其二，土地儲備的另外一個目的在於防範金融風險，儲備機構可以通過向銀行抵押儲備土地貸款，但土地儲備貸款只能用於土地收儲，不能挪做他用，讓地方政府束手束腳，所以實際過程中，地方政府成立融資平台，架空儲備機構，挪用土地儲備貸款，國家對此類融資平台進行過清理整頓，但現在我國土地儲備制度的執行和規範還是任重道遠。（此條只作為補充說明，LZ如想深入了解可做參考）。

條件四，儲備機構必須位列國家土地儲備機構名錄之中。並非所有政府指定的收儲單位都稱之為儲備機構。先說一個儲備機構和融資平台的區別，土地儲備機構可以在收儲土地完畢後到地方國土部門辦理土地儲備證，然後拿土地儲備證到銀行貸款；而融資平台相當於一般企業，只有通過出讓、劃撥等方式獲得土地使用權，辦理土地使用證，然後去銀行抵押貸款，這是二者一個很大的區別，前者由於是代表地方政府，土地儲備不等於土地供應和使用，所以不需要繳納劃撥、出讓價款，後者則剛好相反。國家為了防範地方債務風險（國土、財政、人民銀行、銀監會都有參與），採取了雙管齊下的手段，一方面從國土部門建立土地儲備機構名錄，只有進入名錄的儲備機構才能辦理土地儲備證，而進入儲備機構名錄必須滿足五個條件（不展開），另外製定規則限制地方儲備土地數量，即限制地方可用於貸款的抵押物的數量；財政部門要審核辦理融資規模控制卡，限制地方政府以儲備土地向銀行貸款的數目，從這兩方面入手達到目的。可實際過程中，國土方面土地儲備機構的管理沒有理順，此前儲備機構多為政府直接領導，現名義上雖歸為國土，可實際上管理困難，機構業務混亂；財政方面，融資規模控制卡多數並未實行，尤其是新預演算法頒布後，全面停滯。（此條也作為了解補充吧）。

至於LZ所問區別，我想看了上述，也夠了解個大概了。

我想你指的應該是土地主管部門（主要指各地土地管理局）完成收儲手續之後的儲備土地。這個問題我想了想，很難三言兩句講得特別清楚（當然，可能也是我學識不夠），還是需從制度背景來講，略長，見諒。

土地儲備制度應該來講是土地招拍掛制度的產物，土地管理法規定了"對於經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地"（這是超有中國特色的「市場制度」，奠定了今天的土地市場格局，也是房地產市場發展繁榮的最重要前提，完全值得另起一個問題探討），伴隨著招拍掛制度的實施，馬上面臨的問題就是什麼樣的土地才具備招拍掛的資格。沒錯，土地儲備制度應運而生，只有完成了收儲手續的土地才具有招拍掛資格。

按原來的土地性質不同，完成收儲手續的內涵也略有差異：

一、集體土地（這裡包含農村的以及城中村的，主要看土地性質）

1、農用地——完成補償後征地。

2、農村宅基地———完成拆遷征地。

二、國有土地

帶拆遷的完成拆遷，不帶拆遷的多半只是補個征地手續。

所以，儲備土地實際上只是給征來的地起的一個暫時性的名字，一句話來說就是待嫁新婦。

至於性質嘛，看最後博弈結果吧。

林兄說的已經很詳盡了，作為土地儲備從業人員再補充幾點。

1.集體土地的徵收。

農村集體土地中的農用地（林地、園地、耕地、茶園、桑園）轉變為建設用地，需要報國務院和省政府批准後才可征地。報國務院為農用地轉用批准，報省政府為建設用地實施批准。兩者缺一不可。

農村集體土地中的建設用地（宅基地、集體企業用地、占改徵土地）只需報省政府進行實施批准即可征地。

集體土地的徵收都需要在村委會進行兩公告一登記。

2.國有土地的收儲。

國有土地使用權類型包括劃撥和出讓兩種，如需改變土地用途均需要由土地儲備中心進行儲備後招拍掛出讓。

3.儲備土地確權發證情況。

因為土地收儲和出讓一般都是無縫銜接，所以土地儲備中心一般不會辦理儲備地的確權發證，除非存在以下情況:儲備地因城市規劃原因無法上市出讓、儲備地上市出讓後因規劃原因剩餘部分無法單獨出讓的土地、政府融資需使用儲備土地作為抵押物。

最近從PPP諮詢跳槽到PPP乙方了，對土地開發這塊涉及面比較廣，查了一些資料，分享一下看法吧。

首先明確定義，我國的土地權分為權屬和性質。權屬主要為國有和集體，性質主要為農用、建設、未利用地。

其次是土地利用的流程，理論上來說，土地是由規劃部門領導開展土地規劃編製，當然一般是設計院負責；批准後，國土部門下的土地儲備部門根據規劃依法開展土地儲備工作。簡單說就是規劃將一整塊土地分為一塊一塊不同性質的宗地，然後根據實際情況將這些宗地走手續、進行開發，並最終變為可以直接出讓或者劃撥的「熟地」。行話叫進行土地一級開發後的土地。

而儲備土地就是上段裡面事情做完後，土地出讓或者劃撥之前的狀態。儲備土地是個狀態，就好像生產好的商品，還沒賣掉。他的性質取決與土地規劃的內容，比如R11，一類住宅用地。至於一般土地是什麼意思，這個....我可以理解為正在施工的地嗎？如果可以也就是我之前所提到的，出讓或劃撥之後的土地，正在進行二級開發。

說的簡單直白一點：儲備地是政府從農民手中徵收過來還沒有進行出讓的土地

你說的一般土地基本上不是集體土地（農民手中），就是已經出讓給個人或企業的地了

　　土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

　　《土地儲備管理辦法》第六條規定，各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。

儲備土地就是還未進行一級開發的生地嗎？

購買的儲備土地，現又收回賣大開發商。他兩的性質是什麼性？

感覺你這個問題沒有問完整