酒店式公寓投資如何？

01-06

我覺得這個問題還是要辯證地來看

並不是所有的酒店式公寓都不值得投資

首先必須搞清楚酒店式公寓的客群

小弟手頭沒有數據支撐，大家肯定都覺得我在瞎扯淡，姑且按照我的經驗瞎扯一下：酒店式公寓的客群一般有：需要在不長不短的一段時期（比如3個月-1年）內常駐某地的商旅人士，或者在城邊有大宅但是又想住的離上班的地方近點的企業中高層管理人員，或者需要住在城市中心方便夜晚外出享樂的富二代，價格是這些人要考慮的最後一件事，由於其以長租的形勢以較低的價格能夠享受到酒店的服務，酒店式公寓在有自身比較穩定的客源之外，還承載了很多酒店外溢的客戶。

這也就提到了這幫客人的首要需求：

location、location、and location

所以一個酒店式公寓，最重要的是地段（其實任何房地產都是，這是一句廢話），而由於其目標客戶的特殊需求，其對地段的要求一般都是CBD、或者商貿中心什麼的，反正一定是城市中心（這句才是重點）。

如前所述，很明顯這幫人是不缺錢的，而且願意付出相應的價錢去獲取自己生活上便利的服務，比如house keeping，所以這幫人對於酒店式公寓的服務是非常非常看重的

所以，看酒店式公寓適不適合投資，一看地段，二看運營。

比如說，中心區地段的酒店式公寓，委託雅詩閣管理（當然一般雅詩閣是不接這樣的單的，能委託雅詩閣管理的開發商一般都會選擇自己持有經營，而不會選擇以出售返祖的方式去尋求散戶的風險共擔），這樣的酒店式公寓，是絕對可以投資的，由於其品牌效應，其年收益率甚至是可以被有房地產經營的客戶較準確地預期。

舉個栗子，廣州的環市東商圈、天河北商圈都有很多不錯的散售的酒店式公寓，比如九十年代珠江實業開發的好世界公寓，環市東商圈核心地段，建設六小資生活一條街，地理位置很好，交通便利，開發商自己的物業進行管理，同時接受委託返租，經營得也很不錯，早年投資了這裡的，現在大概能享受到年化收益大概是10-%15%（大家可以用當年的售價與現在的租金水平算一算，只會比這個高不會比這個低。別跟我扯什麼放高利貸都是20幾個點的都不止這個數，不談風險只談收益的都是耍流氓，而且這是沒有算上評估升值的數，是非常非常高的了）真真是賺大了。

但如果是一個城郊的地因為商業建築面積消化不完只能在報建時動點小手腳做成一間間的公寓賣的，我覺得還是要謹慎一些。

這裡扯一句離題的話，個人認為其實現在的房價一路上漲除了供求關係之外，還反映了人民幣購買力的一路下降。如果規避限購買個酒店式公寓，那還真的是要結合具體案例去分析、算賬，看看是不是真的能抗通脹，尤其尤其注意的是，你買下來打算抗通脹，但由於酒店式公寓的格局其實不太宜居，加之沒有地段優勢、管理優勢的話，將來如若既租不出去又賣不出去，沒法變現，那豈不是成了紙上富貴？相比之下一線城市與准一線城市住宅的抗通脹能力是有目共睹的（住宅也是要看重是哪的住宅，想必現在不再會有人去鄂爾多斯買樓了吧……no offense），主要還是一線、准一線城市的人口基數、人口增速、經濟的發展都使得居住需求保持旺盛，住宅無論出租還是轉手變現其風險都比酒店式公寓小，這裡就不詳細分析了，所以樓上@王龍說的是有道理的，如果真的不是那種區位和管理十分好的酒店式公寓，那買酒店式公寓就不如買住宅。

當然對未來的規劃很有信心，深信現在的城郊將會成為未來的城市商業中心，投資一個也是未嘗不可。這就非常非常地考消息和眼光了。

BU已經是江草認識的第二個做airbb的建築師屋主了。

因為去年江草有幾個朋友從北京來上海玩兒，通過bb在他家中潭路萬業新階朝北的loft訂過一個周末（2個晚上），所以就認識了。（想想江草的那幾位美女朋友……想說：「單身汪們快看，bb或是比uber和陌陌高級得多的交友神器。」哈哈開玩笑的～）

嚴肅一點，下面是BU給酒店式公寓投資的建議

「你是怎麼選擇酒店式公寓的？」

「1. 看重地鐵。

2. 看地段，盡量市區。

3. 看既有周邊房屋租金與酒店式公寓總價的比。也就是看一下要購買的loft周邊同等（使用）面積的房屋的既有租金處以loft總價，要能到5%。

另外，商住其實沒有住宅漲的多，不過不知道以後有沒有機會，畢竟稅高。原價69w、出售總價100w、未滿2年的酒店式公寓交易的稅接近11w。

「酒店式公寓可以貸款嗎？」

「可以，50%首付，利率上浮1.1。」

「airbb你的租客里是中國遊客多還是外國遊客多？」

「中國遊客多。」

「bb是短租，空置率高嗎？

「空置率很難講，看淡旺季。」

「loft 有一點好，就是產權面積小、使用面積大、每立方單價低！」

「對我來說，房子，不是平面，是空間。」

話說BU對酒店式公寓投資有個非常神奇的理論，那就是看每立方米的價格。因為酒店式公寓通常層高很高，實際使用面積會比建面大得多。他家中潭路的loft是60平建築面積，他在樓上做出了3房2衛，樓下做了客餐廳廚房和1衛。而且江草實際和朋友一起在那裡玩兒過，一點也不覺得擠，有別墅的空間感！絕對是大寫的服！

bb回報率是長租的3倍

當時朋友租住BU中潭路loft的的價格（包括清潔費等在內的所有費用）是2400＋RMB一個周末（2個晚上）整租，工作日價格會比雙休日低100RMB/晚（文末點擊閱讀原文可以跳轉到BU中潭路loft的bb網址，可以看價格和介紹，無論是有興趣做bb、有興趣裝修、還是有興趣租來感受一下的小散們都是一個很好的參考資料～）我看了下，四月份現在是6號，這個loft已經有15天定掉了，大概租金可以在15000RMB+，即使去掉打掃水電和物業費，應該也會和同地段長租的三房住宅的月租金更高了。然而，要知道，離它很近的中遠兩灣城三房總價是750wRMB＋……

當然，住宅租金回報率低是共識（回復「李傑」複習《投資買房，哪種戶型最佳？要不要買車位？租售比重要嗎？》，台灣作者李傑的觀點是買房賣房，不要在意房租帶來的現金流，要看重資本利得即買房賣房的價差）。BU在旅遊城市廈門還有一套住宅做bb，租金回報率大概是4%。「bb客流是一陣一陣的，（上海loft）做bb能做到平均10～12%，是長租的2～3倍。但bb很看位置的，不是所有房子都適合bnb。」

如何通過裝修細節挖掘房屋價值！

bb是一個看顏的世界。下面3張圖是BU中潭路酒店式公寓的圖片（江草去過，實際比圖片美）江草作為也深陷裝修坑的小散給大家指出幾個圖中他家loft的細節，供想要裝修loft出租的童鞋參考：

1. 二樓鋼結構樓板盡量多搭但並沒有搭滿——在樓梯靠窗這部分留出採光和通風給二樓卧室的落地窗、既讓樓上樓下的空間感通透而連結，又做到了面積利用最大化（面積就是租金啊！）平衡得很不錯！

2. 細微處的選材——開放式廚房裡選了白漆玻璃做牆面，而沒有用瓷磚，非常好擦，且與整體風格一致。二樓邊緣沒有選扶手，而是做了玻璃窗，非常有空間感。樓梯是透光的鏤空，且用了溫暖的木色，很蘇服……

3. 綠植綠植綠植！——吊燈上有、電視邊柜上有、餐桌上有、茶几邊也有。綠植是大大提升室內裝修bigger、且不貴的重要元素！

下面幾張圖看看BU在南翔的酒店式公寓（這套是長租，90w買入，能達到5500月租金～）是如何一點一滴裝修出來的。先是搭好鋼結構的樓梯＋平層＋玻璃槽，再配上玻璃扶手＋地板＋樓梯踏步…… 不得不說，這些在懂行的人手上操作很簡單、且價格可能也不貴（雖然說的輕鬆，但就像《夢想改造家》，材料人工費其實不怎麼貴，貴的是設計師的錢）。

最近BU又買了顧村公園邊上龍湖北城天街的LOFT。

我感覺他做商住投資，都是走長線、賺現金流，不像住宅都是賺資本利得的差、租售比低。

http://weixin.qq.com/r/0nTZ3EbEEo5uKAK-byFW (二維碼自動識別)

我做的公眾號裡面也寫了bu的故事。希望大家感興趣的可以關注，聊裝修和買房投資。

瀉藥，手機答。

據大多數情況下公寓這種奇葩的東西是不適合投資的。甚至不該存在。

答案轉載自本人原創文章

說完了不限購的周邊板塊，我們再看看廣州市區內不限購的公寓。

首先，在這裡有幾點需要提示投資客的：

1、老城區的公寓完全可以當住宅，因為中心城區的住宅供應太少，公寓便成了替代品。商水商電買家也不計較了，如果有天然氣入戶那完全可以當成住宅了，其價格基本是比較接近周邊住宅的。

2、市中心的公寓會有本地剛需客購買，但郊區公寓只能吸引投資客或新廣州人，所以首先客群便萎縮了不少；其次郊區公寓供應量非常大，一些樓盤全盤數千套都是公寓。結果就是郊區公寓價格一般只能是同區住宅的七八成左右，而且後續大量商業項目都會繼續做公寓，所以這類產品不會缺貨。

3、如果住宅放開限購，那公寓的優勢就蕩然無存了，雖然從今年的情況來看，廣州基本不太可能放鬆限購。但限購還是會有退出那一天的，而廣州如果放開限購，首先會是南沙、花都、番禺三區，而這個幾個區又剛好是公寓供應的大戶，所以長線投資者買郊區公寓時必須考慮這個因素。

4、目前對於公寓最大的利好莫過於中央計划出台支持租賃市場發展的政策。如果政策落地，我覺得對公寓的租賃市場有利好也有利空。

利好一是為公寓正名，二是降低了水電費，三是稅收有支持，四是貨幣補貼公租房也刺激了租賃市場的需求。

而最大的利空就是可以「商改住」。商改住後公寓可能會爆發性增長，大量商辦類項目一定會變身為公寓推向市場，供應增加了，租金回報肯定會降低，投資回報降低也會對價格產生一定影響。所以若從出租的角度看，國家發展租賃市場恐怕對公寓弊大於利，若從升值角度看則可能相對中性。

在眾多公寓產品中，南沙自貿區內的公寓算是一個特例（注意！一定要是自貿區範圍內的）。由於自貿區的政策優勢，這類可供小企業註冊公司的產品就特別受歡迎，本地乃至全國的買家都有投資的意願，所以它們也是廣州範圍內唯一價格比住宅高的公寓產品。

比較公寓和不限購的外區住宅，我個人還是更傾向住宅產品，而外區住宅中我又特別青睞個別板塊。當然這都是大的戰略選擇，具體到某個樓盤，還須結合地段前景、產品素質、管理水平，最重要的還有報價等系列因素去衡量。若廣大投資者有需要，歡迎私信聯繫，我們提供收費服務。

作者：鄧浩志

鏈接：沒有房票投資什麼好？（下） - 鄧浩志的文章 - 知乎專欄

來源：知乎

著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。

我是做商業地產的，聲明只是談談個人意見：

買酒店式公寓無非兩種：自住和投資。.

1.自住:

毫無疑問，用來自住特別是來上海工作的不久，中層收入階級的人而言無疑是最高的選擇，為什麼這麼說？就上海而言，說個最簡單的列子就青浦新城來說，圍繞萬達茂，吾悅廣場來說，吾悅北邊雙橋公寓6.2萬單價，憶華里單價4.3-4.5萬，萬達茂東南邊懷盛怡庭單價4.2萬。懷盛399精裝修交付酒店式公寓2.7萬。就40平來說公寓總價108萬，住宅怡庭168萬，雙橋248萬，憶華里180萬，就總價而言，公寓總價低，也是精裝交付，拎包入住，住宅毛坯還要裝修，裝修後通氣半年。過度非常不錯，值得選擇。同時就這個項目而言公寓下面就是生活廣場，都是打造高端品牌，而且引進一兆韋德，迪卡儂，打造高端生活品質，周邊住宅是沒有的，從住的地方趕過來，而這邊酒店式公寓直接做電梯下來就到了，所以自住個人感覺，不考慮落戶和孩子上學戶口情況下，個人任務第一選擇。要是考慮稅費問題，其他選擇樓盤問題，可以單獨聯繫我，我是專門做上海一手樓盤代理的。

2.投資

很多人說，酒店式公寓用來投資不合算，第一，二次出手稅費高（完全可以通過做低房價來降低稅費），第二，生活成本高，我就這麼算一個月200水電，一年2400，就上面舉的例子公寓總價108萬，怡庭168萬，差價60萬，你說可以夠你用多少年？住10年也不過2.4萬，剩下57萬都可以買一部高檔車。第三，產權少，這個完全可以續約，給一點土地出讓金，不超過5位數。也不是問題最大的缺點就是不能落戶，可是就上海現在的形式而言，整個上海很少有住宅，特別是一手，二手買回來，產權年限也不多了。

說下優勢：

第一，交通，毫無疑問，80%的酒店式公寓都是在地鐵附近，交通相當便利，就青浦而言，17號線明年年底正式開通，與2號線無縫連接，這是什麼概念，就是貫穿整個虹橋商務區，人民廣場商區的2號線沿線所有高端人群未來可以沿著2號線直接聚集17號線上的青浦新城，未來導入人口相當恐怖，專業人士預估前期導入近30萬人次。

第二，生活配套，大部分的酒店式公寓都是在商業廣場周邊，甚至是生活廣場上面，那這樣，第一生活品質高，第二，生活，娛樂，健身一體。第三，生活的周邊大部分人群都是同一層次，交流，機會更多等等。

第三，租金完全受地段影響，地段好，住宅高的，自然而然公寓也高，完全可以以租養貸，沒有什麼壓力。

第四，升值，很多人說住宅升值快，沒錯不否認，可是換句話，住宅升值，我酒店式公寓也升值住宅價高升上去別人就覺得高，我公寓單價低升值起來就2.7萬來說，也就加個幾萬感覺不到哪去，可是別忘了，真正漲價的是土地，土地怎麼升值，我的建築就怎麼升值。

最後簡單說下，在一線城市個人感覺住宅和公寓相比，除非你考慮落戶和孩子以上戶口上學問題，一般建議優先公寓，當然可以看做我是做商業地產，所以我說的就幫公寓，就內心而言，我手上有錢，我也會買公寓，價格真的低太多，差價完全彌補很多問題。

酒店式公寓是近五年新興的行業，介於旅店業與租賃業之間，相關的法律法規正在完善，現在目前廣州主要在營的酒店式公寓都有在派出所、街道辦備案的。就本人之前接觸的酒店式公寓而言，這個新興行業是可以投資的，看bb以及途家網的發展可稍了解一些，但目前酒店式公寓還是依賴攜程、去哪兒、藝龍、美團等訂房網站接單的比較多。

酒店式公寓投資主要一看地段，二看經營。

發達的交通系統能快遞帶來人流，目前廣州城市建設以地鐵為主，最好選擇地鐵上蓋的公寓樓或者比較發達的商圈。

經營上與傳統的酒店差不多，不過最後做些努力，盡量在一樓大堂接待，這樣能保障散客的數量。

投資公寓的原因？

站在投資者的角度，從投資前景來看，公寓的投資回報率是遠遠超過住宅的。為何如此定論？S姐歸納了以下幾條原因：

公寓投資低門檻

投資需要本錢，目前，西安一套住宅總價少則七八十萬，多則上百萬，投資門檻太高，部分投資者心有餘而力不足。而公寓，麻雀雖小肝膽俱全，西安一套公寓的總價遠遠低於住宅。

選好地段，後期租客的需求量大；

住宅的周邊環境,往往更」生活化」，成片的居民小區,圍繞著商超；而公寓的周邊環境,往往更」工作化」「教育化」，靠近商務活動頻繁的CBD、學校和交通樞紐地區。對於求租客的需求量,公寓更甚一籌。

商業政策紅利的利好性

2017年5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》開始向社會公開徵求意見。這昭示著中國房地產即將開啟租賃時代。而解決房價漲幅過高的手段除增大土地供應外，更加重要的方向在於構建多層次供給體系和樹立「人人有房住、不等於人人有房產」的消費觀。此舉對擁有多功能化的公寓來說是有利的。

回報效率有保障

公寓大多聘請專業的物業管理公司和公寓管理公司進行管理，利用高端酒店式公寓的租賃模式來提高投資者的回報。他們有廣泛的租客源，按年向投資者進行分紅，省去了投資者自行尋找租客的麻煩，省時省心省力。

房地產上市企業的發展風向

近年來，萬科泊寓、紅璞公寓的誕生，也成為了公寓市場發展的風向標。萬科泊寓收購了大量公寓項目，打造專業提供社區服務的長租公寓品牌，不僅僅是面對剛需用戶，更要為廣大白領打造一個優質社交群。從類似萬科等房地產上市企業對於公寓市場的重視程度可以看出目前公寓市場的良好發展前景，這會是未來公寓產品的一個發展趨勢。

公寓投資如何選擇？

首選地段

投資地產，第一要素還是地段。對於公寓產品而言，地段更是決定性因素。要帶動人流，交通配套和商業配套是關鍵。比如是否靠近地鐵，周邊是否有大型購物中心、商場、美食街、旅遊景點等。目前投資回報率最高的商業公寓集中在市中心、學校、商業、CBD、地鐵周邊。儘管價格相對會高一些，但可預期的租金也會很高。

運營水平

購買公寓基本上算是一種長線投資，開發商或者物業公司運營的水平，將決定租值。公寓產品由於總價低、投資門檻低，比住宅受到市場歡迎，但公寓的管理費、水電費等比住宅高，如果後續運營無法跟上，那麼投資客回報率將大大降低。目前實力開發商會選擇專業的管理公司運營，打造高端酒店式公寓的租賃模式，提高投資者的回報。

區域規劃前景

一些位於未來商務區的公寓產品，由於配套交通以及產業還沒成熟，價格會相對低廉。在購買前，一定要先研究區域規劃，比如產業支持、地鐵、學校、商業、辦公，是否有足夠的高端租賃群體等，抓住機會的同時也要謹慎下手。

開發商品牌

目前的市場上，公寓項目眾多，容易犯上選擇困難症，但品牌可以作為一個選擇的標準。品牌實力不足的開發商，可能會出現貨不對版、質量不過關、規劃中的配套無法實現等等問題。

可以說，對於目前房源緊缺的市場環境來說，公寓投資的低成本、高回報，使它成為了一項不錯的投資選擇。只是在選擇時，一定要按照上述的條件，謹慎下手。只要選擇了正確的公寓產品，那麼它後期的投資回報將是不可限量的。

更多地產乾貨，記得關注我的公眾號「鄰里說房」哦~~

這個話題有點泛，以深圳為例，既有華僑城洲際酒店公寓、萬豪酒店公寓，也有新洲村牌坊街的「屌絲」酒店公寓。其實後一種是盈利的，50平米一套一居室x2元／天／平米的租金，無大堂，非常有限的服務，運營費用不會超過50元／天，加15元稅金，每天每間的成本不超過170元，儘管這些小規模公寓沒有品牌，但在福田中心區RevPAR做到270元沒有壓力，有100元每天每間的現金回報，年回報3.6萬，而裝修家私家電投資不會超過7萬，兩年收回投資，回報還是非常可觀的。即使租金到2.5元每平米，只要租期不短於5年，回報仍舊可觀。

我對酒店公寓看法，高端的賣稀缺，但是這個年代，高端酒店嚴重過剩，高端公寓的過剩還會遠嗎？

5000平米以上物業，租賃開連鎖酒店的回報一般情況要高於酒店公寓。因為公寓的戶型大於連鎖酒店客房，相當於行政套間加廚房的面積，租金效率和投資效率相對較低。運營效率取決於公寓的服務範圍，很多公寓和酒店的區別不明顯，因此運營費用的優勢不明顯。

剩下的物業，或者面積不夠開酒店，或者因為開發商以租代售，產權分散，戶型不能拆改等等問題，不適合做連鎖酒店的物業，只要租金／房價比合理，就能產生酒店公寓的投資機會。

其實還是看前景

你要說投資看地段，成熟的地段你迷戀它，它讓你高攀不起。買一個公寓，挺好，但是巨大成本去買一個運營式的酒店會讓不多的資金凝固，相信買公寓的也就是手上有些閑錢的。所以不能全入，我覺得培養式的地段的酒店式公寓門檻不高，價格也次，最適合投資。

要說培養式的地段，最好莫過於旅遊相關地段，這裡不愁酒店開不起來，當然前提是景區能夠旺起來，現在旅遊這麼火，稍微有寫姿色和名氣的景區，都是興旺的，比起城市中心公寓，這裡的公寓一來可以休假自住，二來可以交給專門運營商，投資回報不用太發愁。

都是房地產人士來吹，而沒有哪怕2～3個業主說好壞，那答案很明顯。

我們公司目前主做的就是美國，澳洲，泰國的海外酒店公寓投資，永久產權，年租金回報率6%～8%

購買公寓，無論是毛坯，將來自己裝修，還是裝修好的，從用途上講，基本有這些用途：保值之需、過渡居住、個人空間、辦公空間。

正因為具備這些特點和用途，公寓產品正成為西安開發商考慮的一個重點，而投選公寓產品，也正成為不少人選擇的方向。

而在公寓產品的基礎上，酒店式公寓成為公寓產品中的一個新星。據統計數據顯示，許多酒店式公寓的開發商打出的15%至18%的投資回報率遠遠高於真實的水平，而實際的年投資回報率也就是在5%至6%之間。高回報率確實很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關鍵要素，主要有4方面的因素。

酒店式公寓投資價值

確實，在地理位置和硬體品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次普通公寓更值得投資。其原因主要在於：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個月，它們面對的客戶群要比住宅範圍廣。據統計，上海以長租客為主體的酒店式公寓出租率一般都在90%以上。

租金要比普通公寓來的高。

在普通公寓里，由於各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業主在出租市場上的惡性競爭。即使最開始的時候住進去的都是高端客戶，當只要有一個出租者願意降低價格引進比較低端的客戶的時候，普通公寓就開始進去惡性循環，最後高端客戶會慢慢流失。而酒店式公寓統一的經營方式使各業主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，可以保持物業的整體租價；此外，租客也願意花比公寓高的價差來和具有同等身份的人住在一起，獲得更多的服務和安全保障。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

租金價格的折扣

酒店式公寓的開發商在項目收益計算時，往往是根據所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四星級酒店為例，酒店標準間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會採取會員、折扣等活動，打折後的價格往往也就在400元至500元/日左右，這遠遠低於開發商預計的高投資回報率。

房屋空置期

我愛我家的數據顯示，酒店客房的年平均入住率在70%至80%左右，往往在每年冬季供暖季後就進入了傳統的淡季，一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個月的時間，這往往是很多投資人士忽略的問題。

但是，如果能和酒店式公寓開發商在簽訂合同的時候講清楚每月返租金額，及返租月份，確定能夠排除租金價格折扣和房屋空置期的返租，那就會大大削減這方面的風險。

物業費、取暖費等其他費用

針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時需要繳納必須的費用外，物業費、取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業費、取暖費等維護費用通常比較高，而且很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發商打出的每年15%至18%的高投資回報率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

倘若酒店式公寓開發商或運營商能夠承擔這部分費用，那這部分風險便可以忽略不計了。

中介費

投資人在投資房產項目後，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委託給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。

目前有些酒店式公寓開發商會負責後期酒店的轉租和出售問題，而且大部分酒店運營管理集團會在擔任承租人角色之後扮演第一手收購人角色。專業公司和個人出售的差別實質是風險大小的差別。

如果能夠找到規避上述風險的酒店式公寓投資項目，那其實也還算值得投資。畢竟酒店式公寓相當於法租流派升級版。

本文內容參考鯨選房（專業房產投資資訊平台）發布

最近剛接觸到酒店式公寓的項目，開始研究量化投資收益。將自己的思路呈現，算是拋磚引玉。

案例：某三線城市，項目地址在市中心，開發商按商用的格局建的，準備當酒店式公寓租售，但是土地性質是70年產權的住宅，面積70左右，總價60W，首付25%就可以拿下。同物業有一個五星酒店，學區有一所重點小學和重點初中。周圍房價1W，兩室裝修住宅目前租金在2500左右。依照此數據，按5年的周期做了四個方案，分別如下：