當下的商業項目概念趨於雷同，未來商業地產的走勢是怎樣的呢？
商業 地產
商業地產的走勢，可以從兩個角度去看：看城市化進程和商業發展的趨勢。現在的商業地產只有兩種主流因素：即城市商業的提升或城市擴張後的新型商業發展。城市化進程意味著人居的版圖擴張，擴張後帶來新的人口聚居地。有人的地方，就會出現商業。有商業，商業地產也就隨之而生。這種商業地產一般以城市新板塊的綜合體形成出現。其次，是基於商業的發展。在現階段，商業越來越成熟，成熟過後便是市場細分了。市場細分趨勢下帶來多樣化的商業格局，新的商業格局產生，也就帶動了商業地產的提升與發展。
lz這個問題確實太大了。未來走勢難測，但是從現在做得比較好的幾個公司所形成的模式和當下業績來看，還是可以看出些端倪來。如樓上鍾利國 所言，零星商業地產無法扯成大旗。未來商業地產的走勢大抵是更加模式化，在烽煙四起的群雄時代變成少數霸主的戰國。
去年九月，《地產》雜誌（2011年9月號）做過一期封面專題「模式決定未來——中國商業地產六大模式」，推薦諸位找來一閱。萬達的「現金流滾資產」、中糧的產業鏈整合、華潤的「集團孵化」、魯商的「商業帶動地產」、凱德的「地產開發加資本運作」，還有SOHO中國堅定的散售……這些模式都不是一蹴而就，也絕非永遠成功。可以確定是是，這六大模式目前都各自取得了一點的成功，但誰笑到最後，還得再論。
附：在官網上竟然沒有找到《地產》該期封面文章……==.倒是在新浪愛問里找個一份文檔版，供諸位參考。http://ishare.iask.sina.com.cn/f/23597106.html商業地產的核心是地段和運營，萬達是先佔位，邊佔位邊內功。從單個商業地產項目來說其本質是對周邊資源具有汲取性的，從商業地產群來說是一個城市的承載力問題，同質性規模體現了城市的承載力，差異性則體現了運營能力，是共性和個性的問題。未來的商業地產走勢大環境是好的，泡沫化是必然的一個過程，中國是一個一哄而上的民族，這個過程是一個教育的過程，在這個過程中，必然形成新的集中。主題是涉及個性的問題，主題比內容更加鮮明，但如果為主題而主題也就過了，必須著眼於貼近消費者的內容，從這方面來說商業地產運營能力考驗的也是內容能力，中國現在的商業地產項目硬體絕對沒問題，但是粗糙，也也就意味著有內容提升的空間，現在好好把內容做足、做實其實就可暫時勝出，萬達是用規模來做內容，但其中每一版塊都可細化、深化
還是為人類生產和生活服務是王道！ 所謂的商業地產其實被理解的有點狹義了，別以為只要是有商業街區、有辦公、有住宅、酒店就算把商業地產做全了。 如果有這麼一個地產產品，讓你將2小時的上班路程縮短為10分鐘；將帶孩子去迪士尼遊玩的路程從3000公里縮短為50公里；將綠色農副產品移到房頂；不需要到海南、昆明才能吸收到新鮮空氣…… 這就是成功的商業地產——涵蓋旅遊產品、生活產品、工作生產相關產品、度假休閑產品、療養產品等等的綜合體。
看了以上11個回答，發現自己又來晚了。
@圖靈Don 回答是真的，就是人。未來或是不會很久，就是明天的商業地產一定人群消費，目前的綜合體可以大致歸納為{物理消費}，就是說出了買東西和吃飯脫離開了基本就沒有什麼了東西了。當前我國正在處於「物質致勝階段」為此要說當前商業地產出現雷同也是可以理解的。
所以 @圖靈Don老師為我們提出了，下一代商業地產項目一定不是以「物質消費為主的定位「就是說下一代城市綜合體會是」純粹體驗為主。目前在做的一個項目規劃就是{劇院+零售}，更多的承載了一個城市的原本不盈利的那個部分。
@徐慧琳姐姐 以宏大視野再次給了目前像我這樣的追求差異化的傢伙，一個生動案例，為此特此委託有關部門弄回了這個項目的資料，果然瑞士綜合體和瑞士軍刀一樣，多面實用。某紅企業總設計笑談這不是」室內夏都「。
結合以上 @徐慧琳和 @圖靈Don的回答，這裡可以總結為
未來的國內發達地區商業綜合體一定是以購物為主，而是《區域文化中心樞紐》參見萬達武漢中央文化區；未來的綜合體一定是財閥和省級政府的跑馬場，從趨勢看原來做好好買傢具的宜家在國內積極開業、迪士尼數次規劃調整也是沖著綜合體文化區、廣州長隆的珠海項目更是做到極致、中影也在積極推動高速鐵路周邊項目、當下原來原本主業不是做房地產的，文化企業積極轉型開始經營綜合體這塊市場，商業地產格局正在轉入全面的」客群+文化「的態勢。
為城市打造更好的文化體驗，為層級消費者提供文化消費場所，這兩件事古希臘的先知們早就在做了，從斗獸場、到神廟都是如此。
最後總結一下：以後以高鐵會和自駕游會成為下一代文化綜合體的客戶群，而目前城市內已經運營的綜合體會走個性路線比如K11、或是類似瑞士這樣的城市稀缺環境體驗區。
有關未來筆者在另一個問題中有回答，未來商業綜合體模式是否替代傳統商業街？傳統商業街的生存模式又會如何轉變？
不足之處還望指出， 歡迎私信！！！2014年的16個城市人均商業面積超過1.5，多數還是2-2.5線城市，銀川、呼和浩特、瀋陽的人均商業面積超過4，而那16個城市在未來幾年也即將超過3，這個速度快，實在太快了。幾年前，我們談城市化的必然性和必要性，但是現在的這個速度遠遠超乎我們想像，這個進程是城市居民想要和需要的嗎？好了，現在我們引出題主所說，現階段的雷同和未來的走勢：
為什麼會雷同，我們試試這樣理解，之前雷同是因為「被城市化」
「被城市化」的特點是借鑒和模仿，所以開發商去國外借鑒經驗，回來又互相考察，於是我們的城市多了一堆雷同類似的綜合體，因為這是開發商覺得你想要的，事實真實如此？在綜合體的新鮮感過去後，我的生活離開綜合體依然不受影響。因為客戶是被動的。那未來走勢是什麼？萬達他們正在做的也許就是，讓「被城市化」的居民真切感受到「城市化」，從你蓋你想蓋的房子到你蓋我想要的房子，你以前是覺得我想要什麼，現在你問我，你主動來了解我想要什麼，一句話就是未來商業地產要從「市場需求」跨越到「客戶需求」
個人淺見，輕拍~很多開發商正在進行轉型，將自身定位為城市運營商。城市運營商說白了就是開發大型綜合項目，涵蓋住宅、購物中心、寫字樓、酒店等多種業態的城市綜合體。從這個層面講，現在的開發商的建設理念都是雷同的。但是，由於不同開發商的開發建設經驗、資金規模、公司所有制情況不同，在進行實際項目操盤過程中，做出的產品也是不一樣的。前文提到的「萬達概念」可以說是我國商業地產的代表案例，但是萬達的開發模式更多的是佔據了大而全，要說定位、特色可能還是遠遠不夠的。 現在的商業地產正處於黃金髮展期，城市的升級換代也需要大型城市綜合體項目的支撐。我本身對購物中心這塊有一定的了解。我認為要做出成功的購物中心，一定要有好的定位、有特色。大而全不是好的定位，一定要找准目標客群，敢於捨棄，這方面樓主可以關注下中糧「大悅城」、華潤「萬象城」等。
商業地產而言，可能有實力的地產商會更多考慮整體自持物業。根據項目所在的城市地段交通等因素，因地制宜的進行良好的策劃調整，並在後期根據商場的運營情況進行多方面的運營調整。
現在國內商業地產的同質化太嚴重，然後有特色的項目，比如K11，這類模式在其他城市、區域、地段也不一定會成功。這問題太大，樓上有人說到天河路，正佳在我眼裡是非常棒的！一定程度上來說，像類似太古地產這類的穩健發展的方式肯定是好的！但現在如此多的企業、資金湧入地產行業，不就是圖個短平快么？ 樓上有大大說的，以人為本才是王道。
您這個問題太大了，您做個邊界限定，容易回答.商業地產打造的是一個生態空間，就像一個大魚缸，你要讓各色魚類，在裡面找到自己的空間，住的舒服，形成一個獨特的生態鏈，就是成功的。在補充一點，這個魚缸要外面的魚看的舒服，願意參與進來，那就更成功了。
地產的根本是人。地產走勢根本是人的走勢。
本科畢業論文就是寫商業地產，初衷是覺得商業地產是一個「已經是最低谷所以再走任意一步都是進步「的行業，有很大的天地可以做事。其實可以預見，在不久的將來，大量同質化的購物中心將被收購。收購之後，如何如何在新的一輪購物中心大戰中搶佔消費者的心智，這些，我都想見證。
我比較感興趣的是一、二線城市的ShoppingMall。
因為三、四線城市的shoppingmall倒還好說，起步晚起點高可塑性強，很多項目都有空間、有條件可以 試錯，很多比較成功的項目都是學著國外做成了主題公園的感覺，盡量加入了特色元素試圖避免同質化。
反觀一、二線城市的shoppingmall，死了的太多，想活？諸多限制使「主題公園」之類套路完全不能用 。僑福芳草地這類藝術類購物中心先不說成功與否，難以複製就是大問題。
有沒有輕資產且可以大規模的策略呢？
（話題一轉。。）某種角度來說，購物中心最強勁的競爭對手是擁有了VR技術的電子商務。因此，哪些方面VR技術短期內不能實現，沒準兒是突破點所在。
德國銀行諮詢部在今年發布的關於VR行業的行業報告中指出，VR技術的下一個目標是實現「完全在場」，這意味著線下實體店可能連「試衣間」的功能也不再了。但報告同時指出，距離VR技術對我們的生活方式產生影響還有很長一段時間，比如社交、生活服務。
餐飲吸引流量的根本是創造了剛需，同樣，社交、生活服務也是我們的剛需。一般都是宏觀的多、具體的少，下面，我來YY下我所想到的有趣玩法。
（1）挖掘社交屬性，做俱樂部或是說線下「陌陌」
我是一個hiker,我不僅需要豆瓣上的興趣小組，更希望我們在生活中認識我的同類，能一起去戶外玩。但我實在沒時間在網上聊來聊去，我希望交朋友和相親一樣，效率和質量都是高的。當我想要認識新的同伴，我需要一個去處，直接找到他們。
其實，基於熟人的社交在發展到一定階段後，將不再具有最初的吸引力。基於個人興趣愛好而集中起來的社交能滿足更加深層次的需求，因而產生更大的價值。每個人都需要歸屬感，希望屬於一個「興趣小組」或者說，「俱樂部」，不止在線上，更是在線下。
沒人來牽頭，購物中心就可以做一個線下「陌陌」，形式很多，比如做固定的活動角等等。如此而來，產生粘性只是一小方面。另一方面，消費者的購買行為是會彼此直接影響的，他們自行傳播信息以推動理性決策，更彼此模仿產生衝動消費。不怕人來了又走，我們總需要新朋友。
（2）打造生活場景（或者說社區屬性），推動互補性跨界合作
與其盲目的引入生活服務類店鋪，不如推動知名的生活服務品牌與知名的服裝品牌實現跨界合作。當然，這種跨界不僅需要雙方在品牌文化上相契合，更需要雙方的功能上實現一些好玩的互補。
具體而言，化妝品品牌與照片店合作，在照相前體驗特定品牌化妝品，增強體驗感（Dior和攝影店合作做成主題攝影工作室，當然具體定位需要具體問題具體分析）；運動品牌與健身房合作，在運動過程中感受服飾的品質、性能，同時健身知識中可以有品牌信息的滲入；奢侈品店與咖啡廳合作（這是很常見的了）；服裝品牌放棄線下服裝銷售的業務，只提供服務（搭配課或者專業攝影師跟拍），收取額外的服務費用（試衣費用、攝影費用）。
總之，購物中心將不再只是一個購物場所，更是一個品牌文化展示平台，一個每周必須簽到的生活場所，一種文化現象。學誠品書店，培養消費習慣，將「去誠品玩」塑造成為和上網、寫作、聊天一樣平常的業餘活動。
另外，禁止低調，不斷的進行事件營銷、積極的滲入其他領域進行跨界營銷才是要務。
趨勢這種命題太大了。商業地產的未來至少有一個方向是與城市規劃和發展共同融合。最早期的商業街，購物中心、商業綜合體，是為了滿足消費需求為主誕生的各種集中商業模式，慢慢的商業地產開始承擔城市公共空間、人群生活體驗等等更多需求。我想至少有幾個趨勢是可以看見的：除了少數大城市的大型商業地產開發商有清晰的意識之外，中國二三線乃至以下城市的商業地產開發大多重招商輕前期與後期，因為電商衝擊、商業格局變化、同質化競爭等很多問題——1.開發階段啞鈴式發展，重前期調研定位，重後期運營管理，輕純粹招商；2.項目形態兩極化：超大城市綜合體，單體即微型城市，單體即商圈；大而全轉差異化、專精化；3.體驗式、互聯網結合，智能化概念大行其道；4.產業地產深耕
就社區商業而言：更清晰的主題定位；更豐富的互動關係，無論是對B端還是C端；更精細的CRM；更富傳播力的社區價值貢獻；做紮實3-5公里範圍的服務；一時創新沒什麼，持續以社區消費者為中心的創新才能產生價值。
現在的商業地產啊，這「體驗」就好像是個小姑娘，大家都為了她操碎了心。
諸如騎鵝公社、yovo、集盒等等一類項目。目前看來它們很大程度提升了所謂的客戶體驗，似乎打開了一扇新世界的大門。
但是，就算是換了馬甲，烏龜還是那隻烏龜。無論室內效果如何，節點環境怎麼樣，終究也只是個披著潮流外衣的傳統模式而已。沒有新鮮事物的快速補充，誰知道什麼時候會被消費者拋棄呢？這是一直以來地產界對於這一類事物的清醒認識。只是現在大家面對快速發展的形式顯得慌慌張張，不知道什麼是真正的稻草。
在近來所謂「印股票」時代的刺激下，過去這半年多的中國都將關注力與熱情放在新創業群體上，其對於聯合辦公的「wework」模式的熱情毫不掩飾。對辦公物業而言，似乎在高空置下找到了一條救命稻草。VC們舉著鈔票怒吼「shut up and take my money！」
不可否認，這代表著新生力量和產業活力的未來希望，但互聯網創業群體的付租的能力決定了這並不一定是賺錢的好生意。但是，這種思維對於我們商業綜合體來說，不可謂沒有啟發。
因為市場當中，真正最具活力的不會是這些互聯網創業的群體，而是那些正在做著買賣，和準備做買賣的草根階級。
在以前的時代，能夠支起一個鋪子的人，他們也許是剛剛下崗待業的工人，也許是到處跑買賣的浙江人；很多是你記憶中專賣城鄉結合部衣服的紅衣大姐，還有那些擺著五元一樣的猥瑣大叔們.....現在不一樣了，他們成了下班的白領、成了剛畢業的大學生、成了在家裡轉發朋友圈的主婦、有捧著拆遷款沒有頭緒的年輕人.....
他們當中有待成名的畫家、有自己裁著衣服的年輕設計師、有玩樂隊的嬉皮士、有會說四國語言的老師。但現在的他們，大部分拿著錢猶豫在創業的門口，有些掙扎在深入小巷的街鋪，有些在你的朋友圈裡轉著馬雲的心靈雞湯文。
我們姑且稱他們為「想法草根」。
要讓他們動起來，需要一個什麼樣的機會？
1.低廉的租賃成本
2.足夠高尚的環境
3.滿足他們的社交需要
而作為地產從業者，我們現在是怎麼樣的？
1.賣鋪：都年底了，倒是回些款啊！
2.招商：我實在沒錢貼你裝修了....好好好我從了你還不行.....
3.運營：經理快跑，業主又來辦公室鬧了....
4......
在我們商業綜合體存量爆炸的現在，何不給他們一個機會，也給我們自己一個機會。
我們在內部將這個概念成為「創合」，一個高度自由的商業空間。（不可否認名字有點土，也未能在廣大「X創」「創x」中免俗，但只求為目標群體最快捷的表達一種清晰的概念。）
用低廉的入駐成本，讓「想法草根」們能更關注自己所擅長的領域。用快速的流轉速度、綜合體的業態豐富性，給予「創業」一種更廣泛的含義。我們不希望他們是我們業內稱之為的「經營主體」，我們希望給他們是全新的一類顧客。給他們銷售一種新的生活體驗，一個新的生活圈子，一個改變現狀的希望。一種類似wework的「努力工作，努力享樂」的社群氛圍。
在策劃濟寧的領秀廣場時，我們在劃撥了20%的區域來試水我們的概念。前述的想法具體被分為三個部分（原諒我們暫時沒有用那種花里胡哨的名字）：
眾創空間（商場內的辦公空間）
文創街（創業街區）
短租小鋪（快速流轉的臨時鋪）
對於商場內的辦公空間，我們參考了wework的辦公氛圍。有大型的聯合辦公場所，也有會議事小型隔間。並帶有發布會、演講會等功能的多功能商業空間。文創街則順應我們提到的概念，小鋪運營，小鋪管理。儘可能通過人群的自發聚集，來達到我們希望的效果。而短租小鋪則是我們試水新型短租模式的場所，最終會將它融合到文創街的運營中來。
跟聯合辦公概念的WeWork、soho3q不同，他們只可能存在於第三產業高度成熟和發達的國家和地區。而「創合」可以根植於任何城市，為「富裕草根」提供的資源共享、資源整合模式；讓他們不再糾結那些不靠譜的街鋪和高昂的店租，而是依託於綜合體的穩定客流以及小鋪的低廉成本。
對於商業綜合體而言，銷售與運營同等重要。我們嘗試為「富裕草根」打造的「創合」概念的核心是更好的解決效率、溝通和平台。具體有三大特性，即社會屬性關注、多樣的配套服務、更高的准入要求。同時，管理上會強調適者生存的快速流轉速度。
我們這樣安利一通，其實說到底，就是希望製造培育一批這個時代的「小商品市場」，那其中蘊含的能量自然是不言而喻。回想當年市場的盛況，讓人不禁感慨舊時光。
這一類群體現在已經被時代打散了，新的屬於這一批「想法草根」已經出現，目前還被蒙蔽在朋友圈的成功學雞湯里，掙扎在街鋪的水深火熱中。我們希望再次凝聚這一批人，這一次的化學反應，註定不同凡響。
哎，對了，至於說什麼小商品市場環境差，還有體驗不體驗的，你放心吧。時代變了，他們自然會把顧客放到一個極端的位置，多多考慮怎麼讓他們開心方便，至於什麼體驗，估計那時候你真不用操心了。
身經百戰的天際線告訴你們，這幫人啊，什麼都缺，最不缺想法。
我所在的城市商業地產發展顯得有點急進，動不動就是幾萬幾十萬平的商業項目啟動~單單天河路不到500米的長度就有4間購物中心了，還未算地下的商場~難道他們從來不用擔心市場會不會飽和，消化不了這麼多商業
增加主題性，是真正的有主題，而不是為了招商瞎掰個定位主題出來。
別再追求大而全的商業項目
上面都是專家，受教，我就從一個普普通通購物者的角度出發吧，就目前的體驗而言，我覺得很多東西不能過多偏離它本來應有的屬性，比如房子，你再花樣翻新最終還是要遮風擋雨，商業地產目前是電商很大的影響，但我覺得也不能過多估計電商的影響。不光光是商業地產，任何產業的發展都是以滿足人的需求為根本，就目前的生活模式而言，商業地產更多地是要給人們提供家以外的另一個重要休閑場合，也就是大家都知道的體驗，除了諸如飲食等一些無法在電商中完成的體驗，一些傳統的商業形態是否也還有空間？我覺得也還有，尤其是在中國目前電商還沒那麼成熟的情況下。
不管怎麼樣變化，終歸是離不開消費者。消費者的消費需求在變化，商業隨之而變化。回到客戶的需求。
根據馬洛斯需求層次理倫：生存，物質，精神。中國目前商業發展由早期傳統的底商街鋪，超市（生活剛需）到現在的購物中心(品牌，質量）及未來的生活體驗購物中心Lifestyle Shopping center(精神文化層次需求）
美國，日本此類項目發展比較成熟。Ps:中國類似項目：1，北京三里屯太古匯(成功）2，北京藍色港灣（失敗）北京，天津，上海等一線城市有在規劃，開建。拭目以待！從高大全走向做精做專，有特色重品質。
2017中國商業地產盤點與趨勢丨睿意德CCRE聯合發布 2017行業四大趨勢展望
一、從重增量轉向重存量
商業地產上半場的發展在於跑馬圈地、廣泛布局，以規模促品牌。隨著行業競爭的加劇，增量項目銳減，而過剩的存量項目則面臨著生存和盤活難題。對項目的優化、改造、提升能力一方面是企業的生存之本，另一方面也是其在資本市場上獲得認可，實現退出的底層基礎。城市更新的大環境將引領商業地產從重增量轉向重存量，從重開發轉向重運營，進入行業內修年。
二、資本運作能力成為開發商最強助攻
隨著首單CMBS的落地，商業地產證券化之路重燃希望，商業項目的金融屬性進一步被激活。存量市場中，資產管理和整合能力將取代拿地開發能力，成為規模化發展的核心要素。資本運作能力將成為開發商角力戰的最強助攻，直接決定其發展速度。優質開發商將有希望藉助資本的力量實現提速和退出。
三、品質革命爆發
近幾年行業的關注點，多集中在場景、數字化等營銷層面，過分關注年輕人而忽略了中產階層的需求。購買力強勁的中產階層對消費的選擇求好重於求新。零售的本質是商品，不僅要強調渠道的打通、營銷的聯通，更要關注商品本身，關注產品的創新。品質革命的爆發，將引領市場進入好零售時代。打造品質更好商品，滿足市場需求；實現產品創新，激發引領市場需求。
四、商業邊界泛化
互聯網的發展滲透，已經潛移默化地影響了消費者的思維模式和行為模式。商業的打造必須從有邊界的場所中心模式，轉向無邊界的用戶中心模式，才能適應新的需求市場。打開傳統觀念里對業態、品牌、線上線下關係的想像，從用戶角度出發，以最集約化的方式滿足人的需求。
1.解讀當地的宏觀發展與歷史文化背景
為何諸多國外或國內大城市的所謂經典案例一旦在異地複製鮮少成功，多數水土不服？我們認為無論你的主題多麼新穎，特別，都應該與當地的風土人情相結合。主題特色切忌曲高寡合與不倫不類。何為曲高寡合？就是俗話說的「不接地氣，不足底氣」，你對當地客戶群，當地歷史，當地人文，當地發展背景不了解，當地客戶群自然也就對你的主題特色不理解、不關心、不買單了。那何為不倫不類？只需檢驗主題特色會否與當地文化背景格格不入，是否顯出彆扭之感。這其實與我們設計上現正探究的在地建築學理念是相通的。
2.明確該項目的商業定位
定位越明確，方向越準確。開發商的實力與經驗、長期合作的品牌合作夥伴、項目所處的地段、地塊的規模等都基本決定了該項目的檔次與調性，消費的價位和檔次，消費者的層次與類別。
我們覺得設計出色的主題與設計出色的建築本質上異曲同工，相比天馬行空的創意，導致「腦洞大開」、「奇奇怪怪」的結果，主題必須能與商業定位相匹配，所以更應該是專業嚴謹的必然推理結果。這就如同我們的設計也必須能與主題特色，與商業定位相一致。
3.目標客戶群的需求洞察與消費能力、消費習慣的分析
主題應能滿足目標客戶群的某個心理，填補某個空缺，最好能喊出他們的某種心聲，成為他們某方面的代言人，契合他們的生活節奏和方式。比如有項目是以國際化青年約會地為主題，那麼設計的風格和調性就不該走高奢風。
出色的主題首先要為當地消費者接受，並且隨著受歡迎程度越高，人氣越旺，就越易於成為當地的坐標，屆時吸引的就不僅僅是當地人了，遊人、外團一波波紛至沓來。
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AVID簡介
AVID作為一家新加坡設計品牌，植根於「花園城市」的土壤，正是利用多元文化背景、國際化視野等優勢，得以多年不斷向外延伸發展，更好地洞察與審視未來建築設計發展之需求，探索與實踐建築創新之趨勢。AVID以「管家一站式、沒有兩個項目是一樣的」的設計理念為客戶定製專屬性設計，業務涵蓋城市規劃、建築設計、景觀設計、室內設計、時尚產品、生態科技、環保綠色設計研發等。
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