上海的商業地產（辦公樓和購物中心）是否已經過剩，大虹橋等規劃是否合理？

01-06

根據我的觀察：1.上海已經有很多寫字樓，目前沒有發現因為供不應求造成租金上漲的現象。於此對比大虹橋規劃，以及很多區域都有新寫字樓在建，並且都在規劃商業中心。 2.南京東路滿大街都是遊客而不是消費者；傳統老商場門可羅雀；新天地大悅城等新型購物中心人流也不是很大。於此對比依然有很多商業中心在建，比如南西的大中里，徐家匯的徐家匯中心。

「大虹橋概念」是十二五的產物。

下圖來自虹橋管委會官網，見第一句話：虹橋商務區是上海十二五期間的重點發展區域。

而如今五年過去了，風水輪流轉，十三五的規劃已經移到張江去了。（見十三五規劃原文：「優化重大科技創新布局，加快建設張江綜合性國家科學中心和重大創新功能型平台，積极參与和承接國家重大科技項目、重要創新基地建設，前瞻布局和推動實施一批重要產業核心技術攻關項目，建設張江核心區和紫竹、楊浦、漕河涇、嘉定、臨港等科技創新中心重要承載區。」）so木有虹橋。

為什麼十二五的大虹橋概念這麼家（chui）喻（da）戶（niu）曉（bi），十三五沒有提大虹橋了卻沒人告訴wuli小散？

先來看看過去五年到底有多少kfs參（ru）與（keng）？綠地虹橋世界中心、虹橋萬科中心、虹橋富力中心、虹橋協信中心、旭輝虹橋國際、眾合虹橋綠谷廣場、虹橋萬通新地中心、虹橋麗寶廣場…… 太多太多了…… 對內地開發商名字不了解的同學正好可以藉此機會學習kfs的名字，看一遍虹橋商務區涉及哪些kfs基本全部都能get到！（還有一個非內地的kfs項目，瑞安集團的虹橋天地，留到後面講。）

你所看到的媒體，或多或少、直接或間接都是有kfs贊（bao）助（yang）的，這麼多kfs與大虹橋捆綁在一起，我們聽到的聲音大概率是高歌猛進的。

為啥kfs會如此集中地粗線在大虹橋？因為上海成熟CBD歷來是不帶內地kfs玩的，而且地少、成本高，萬一玩不好，代價也是太高的。看下老牌CBD都是哪些kfs在玩呢？

先看南京西路老牌商業中心「梅泰恆」：梅龍鎮伊勢丹廣場的kfs是香港和記黃埔地產有限公司；中信泰富廣場kfs是中信（香港集團）和太古地產有限公司；恆隆廣場的kfs是香港恆隆地產。徐家匯：港匯廣場的kfs也是恆隆地產。人廣的來福士廣場的kfs是來自新加坡、亞洲規模最大的房地產集團凱德置業，凱德也是中山公園龍之夢、虹口龍之夢的kfs。就連新興商業區大寧國際廣場、金橋國際廣場的kfs崇邦也是香港的。陸家嘴IFC國金中心的kfs是香港新鴻基集團。SWFC上海環球金融中心kfs是日本森大廈株式會社（因為民粹派一直宣揚日本對中國的陰謀論，百度搜軍刀樓，江草表示呵呵……日本森大廈基本上不露名，而是以其持股的「上海環球金融中心有限公司」作為kfs名號）…… 等等等等。

反正埋頭住宅起家的內地kfs們有錢有想法要試水商辦的時候，發現自己在上海成熟商務區中已經很難分到一杯羹了。

大寫的心疼！！

那十二五就批十來個陸家嘴、十來個徐家匯的地

給你們大伙兒一起來玩吧！！

虹橋商務區就是這麼出來的諾！

那麼住宅開發出身的內地開發商做商辦的方式是怎樣的呢？

基本虹橋的商辦都是以出售為主啦。（有興趣買辦公樓的壕可以把我剛才列舉的blabla 各路kfs名字搜一圈，基本都沒賣完，壕買樓錢記得給江草打個賞，我只收五毛錢廣告費。）

連大伙兒一直期待的老大哥萬科也……把9成權益出售給了新加坡險資GIC。老大哥的帶頭人還補刀：商業地產開發和持有經營需要沉澱大量資金，這與萬科歷來堅持的「快進快出」的高周轉模式相衝突。剛寫到的那群內地kfs兄弟們可咋辦……

看看號稱內地最賺錢商辦、購物中心之二的恆隆廣場、港匯廣場的kfs恆隆地產是怎麼做商業地產的吧，就四個字：恆隆的地產永遠「只租不售」。

租和售到底有啥區別呢？舉個栗子，下圖是瑞安運營的大學路商業街上的店鋪，只租不售，嚴格控制品類。江草混跡於這個區域的時候，大學路還是年輕人都不會往前去的區域，因為沒有運營好、即使地段再好也沒用。

就像下圖，是我們常見的出售型的商鋪常見的打開方式。商辦、店鋪出售之後你就沒有任何話語權了，這裡未來是要開發廊、五金、蘭州拉麵，你都無權過問了。

PS：既然正好說到瑞安了，那就提一下吧。大虹橋大多數都是內地的kfs自娛自樂。有個例外，瑞安集團（瑞安虹橋天地）也來惹！而且還是2013年賣掉了很賺的、位於新天地的企業天地三期「回籠資金」後來大虹橋開發的。

一貫走運營風格、不賣樓的瑞安還一度引來「拋盤」惶恐。不要問為什麼，江草也表示看不懂。江草一直很佩服瑞安的執著，比如開發髒亂差區域二十年才終於把瑞虹區域價值快要挖掘出來了。（回復「整治」複習《上海最近為啥大搞交通和市容整治》文中提到了瑞虹周邊早就動遷的髒亂差在瑞安開發瑞虹二十周年之際，最近都在拆拆拆…… 但還是可以從圖片看出，瑞安還需努力好幾年才能完全拆成豪宅區……）

有一種持之以恆，名叫瑞安。（瑞安看到，請打五毛文案費給江草！）

供需關係決定價格，用出售的形式大批量上市大虹橋CBD的商辦，學過經濟學的wuli小散都能判斷好不好。但你要說大虹橋這個概念虛不虛？這麼多kfs花了真金白銀下去，對不買商辦、只買住宅的wuli普通小散而言，大虹橋的住宅是可期的，畢竟有這麼多人要啊。算再不濟，kfs自己的公司也會入駐辦公的，那也是好多好多壕了。嗯，大家不放心可以去虹橋幾個XX中心停車庫看看，車還是有的，只是大多停在kfs自己的保留車位上。呵呵呵呵呵呵呵。。

總而言之，虹橋舉全國kfs之力吸引資本，高鐵聚集人氣，江草覺得該區域住宅的升值潛力可期（就像東京站邊上的住宅、租金都是絕對的價格高地）。

但是，目前看來大虹橋商務區CBD的概念還不夠強大！以出售的方式、過於集中地上市，能好嗎？好不了。

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回復 @朱同學所說的，據他所知，虹橋沒有一個項目是散售：

江草回復如下：可能規劃之初是整售，規劃的出發點總是好的。但實際上市場有所改變之後，規劃會以各種方式改變。舉例：徐匯萬科中心，一開始都是只有整層1200平方起整售，以打造企業總部為規劃綱要的。但實際是市場不好之後，就可以做幾百平的散售了…… 大虹橋如果沒有什麼企業總部來接盤，綱要說變就能變。

至於朱同學您所說大虹橋「沒有一個項目的商業是散售的」，請關注一下新華聯13年拿的虹橋商務區核心區北片區09號地塊。最近即將上市的新華聯商業項目銷售單元面積都是小面積。

http://weixin.qq.com/r/0nTZ3EbEEo5uKAK-byFW (二維碼自動識別)

答題不是為了回答題主問題，作為參與過大虹橋多個項目前期的專業人士，有必要指出下江草一個概念的不準確 @江草

1、大虹橋在土地出讓條款里一般是有規定持有比例的；

2、據我所知，大虹橋12塊地，沒有任何一個項目的商業是散鋪銷售的；

3、辦公銷售不同於商鋪銷售，對物業的不利影響其實不算大，而且據我所知，I期內辦公銷售項目也不多，北虹橋會有，但核心區不多的；

4、與資本合作比自己全部持有其實是當下更高效的模式，也是時下很流行的模式。散售和資產併購的是兩個概念。與資本合作是整體出售，不是散售，而且保證了物業經營的完整性。

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回復 @朱同學所說的，據他所知，虹橋沒有一個項目是散售：

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回復 @江草

第一：我說的虹橋12塊地，是指的虹橋核心區。你說的新華聯是北虹橋。

第二：你還是在說辦公銷售。辦公散售對產品品質影響並不大的。我是說的12塊地基本沒有散售商鋪。

第三：新華聯東邊的那個購物中心是全部持有的，都已經在招商了，主力店都定了。只有圍繞這購物中心的那條街是銷售的。

對比680萬人的香港有多少個購物中心；500萬人的新加坡有多少個購物中心；2000+萬人的上海，多麼？

上海商業地產還沒到過剩的階段

過去三至五年，上海招拍掛的土地在規划上已經優化了土地結構，單一住宅地塊和單一商業地產相對少了很多，取而代之的是住宅與商業搭配的土地，同樣的在人口大量導入的前提下，與之搭配的商業配套不會有過剩的危險。

上海經濟的組成和上海區域性經濟發展已經發生改變。城市CBD的發展經歷了四個階段。第一代CBD在1990年代的虹橋開發區，以虹橋機場為中心湧現出的企業、領事館等所使用的辦公樓群。第二代CBD發展是淮海路、南京西路、人民廣場的「金三角」CBD，吸引了大部分外資包括港資、台資和歐美服務業為主題的經濟群體。第三代CBD就是浦東陸家嘴金融中心，浦東除了金融業以外，還有張江高科技園區作為輔助。第四代CBD的發展聚焦在大虹橋樞紐站和大浦東兩大板塊。至此，上海核心區域可供開發的土地已經相當稀缺。

還有一些類似C級的寫字樓，它們在原來的使用過程中或閑置或荒廢，沒有做到經濟效益的最大化。那麼現在我們來對它們進行重新定位，改變功能，優化設備。

　　在上海幾大CBD核心區確定的背景下，接下去的商業地產項目應該不是以蓋新樓為主，而是以修復重建為主。經過改造使這些樓宇符合當地經濟需求，也就是我們現在所說的社區型的樓宇經濟。未來20年，區域型社區經濟將主導上海商業地產。