專家都說銀行降息能提高房價？
難道專家真的就這麼專業，他們說得對嗎？如果道理就這麼簡單，那我們記住這個道理以後我們也是專家了？
央媽降息了，該買房還是賣房呢作者：公民經濟學家吳迪
央媽終於降息了。市場呼喚了兩年，央媽置之不理，結果在大家都不指望了的時候，央媽出手了。11月21日晚些時候，央行意外宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6% ，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。幅度頗大，把按常規可以分幾次降完的息一步降到位。市場還未完全從對央媽呼天天不應，呼地地不靈的絕望中走出來，央媽就把這麼大的驚喜放了出來，讓市場脆弱的心臟一時難以承受。
范進屢考不中，考上舉人就瘋了；市場兩年多哭喊央媽降息救市，央媽鐵了心見死不救，結果突然間就狠狠地降起息來，市場也順勢精神錯亂了，國債期貨暴跌，市場利率全面上升，銀行間市場交易被迫延遲。降息了，結果錢荒了。荒唐吧？不用聽磚家故弄玄虛的各種解釋，市場也是人性化的，也有抽風的時候，和范進中舉差不多，就是這麼簡單。行為經濟學（Behavioral economics）學的好的（此處指的不是筆者，而是冰雪聰明的讀者君您），最有體會。這裡說個題外話，讀者諸君中天資絕頂的若有興趣去英美讀財經類博士，請千萬不要選Behavioral economics，筆者早年在英國求學時，認識一位天才，他便在倫敦政經學院讀Behavioral economics方向的Phd,都五年了還不知道啥時候能畢業。
閑話打住，言歸正傳。這次央行降息了，批評的人不少，狂喜的人也不少。批評的人有點像美國網路財經媒體上特火的奧地利學派，只要是政府作為就永遠是悲劇，永遠是權力交易的陰謀。狂喜的人認為央行開閘放水就萬事大吉了。經濟拋錨了，不管央媽和政府做啥，永遠都有兩路人，一路橫加指責，一路喜不自禁。奧地利學派把市場當神供著，政府則是不折不扣的壞角色，這類人在中國也很火。火不火，看看網上的各類磚家評論就知道了。聽過哈耶克吧？公知里許許多多都言必稱哈耶克，哈耶克絕對是在本朝公知里紅得發紫的西方聖人。我再告訴你，哈耶克就是奧地利學派的祖師爺，是自由市場的守護神，和大政府最尖銳的抨擊者。
哈耶克這麼火，難怪央行老挨罵了。咱們看看中國本土的奧地利學派是怎樣罵央行這次加息的吧：「降息意味著貨幣進入寬鬆周期。央行這次突然降息，到後來很可能像之前的貨幣政策一樣，被證明是昏招！2008年刺激經濟的那4萬億就是類似昏招的扛鼎之作。沒有那四萬億，房地產泡沫不可能這麼大，以至於現在綁架了整個宏觀經濟。降息就是繼續維持房地產泡沫和投資泡沫，最終把中國經濟推入深不可測的萬丈深淵。」可怕吧，這就是央媽和政府犯下的大錯。
我覺得奧地利學派聽起來很爽，特別討好無房無車的現代中國無產階級（網稱屌絲），但實際操作起來確是毒藥。08年全球金融海嘯爆發的時候，中國的股市，樓市，和出口全面向下，兵敗如山倒，內需外需全面萎縮，如果按照奧地利學派的理論，信任市場自有安排，政府絕不作為，中國可能早就陷入大蕭條了。刺激是必須的，雖然4萬億的執行細節里有不少值得批評的地方，但是大方向是對的。學過經濟學的知道，一國的市場總需求由消費需求，投資需求，外國市場需求和政府支出組成，08年的時候，消費，投資，出口全面熄火，政府再歇菜，經濟會怎樣？這恐怕是奧地利學派不願面對的邏輯。
央行該不該降息？經濟越來越不行了，為什麼不該降？降息不是萬能的，但在中國經濟趨向硬著陸的當下，降息絕對可以為大家爭取更大的調整空間，難道不是嗎？當一個人窮困潦倒，生路渺茫的時候，每一個小小的幫助和善意都值得鼓勵。做人尚且如此，對待央行難道不該如此嗎？
奧地利學派不對，總是事後諸葛亮自作聰明，該掌嘴，那認為降息就萬事大吉的那一路呢？看看他們是怎麼評說的吧：「對房地產市場而言，降息及其他寬鬆操作不僅降低開發企業融資成本，還能夠提升居民購房需求，強化過去幾個月銷售改善的趨勢；利率下降對中長期貸款需求的提振作用尤其大。除了房地產行業之外，基礎設施方面的固定資產投資也可能會從中受益。和過去的情況一樣，此次降息發出了一個強烈的信號，表明房地產市場很可能很快就會觸底反彈。對銀行而言，此次非對稱降息大概率將壓縮利差，從而不利於短期利潤，但組合政策帶來經濟預期改善，帶來實體經濟信貸需求回升，這對銀行利潤預期及中期利潤是積極的。降息及其他貨幣寬鬆操作，對股票市場利好。」
美好吧？如果降息和放水就能扭轉乾坤，日本就不會在過去20年沉迷於通縮，眼睜睜看著原本很落後的中國像龜兔賽跑中的烏龜一樣的超越了自己，成為世界第二經濟大國。很可惜沒有人意識到中國目前醞釀的債務危機不是一般的債務危機，而是幾十年難得一見的資產負債表通縮和超級去槓桿化。中國學界對這方面的研究頗為欠缺。對於這種巨大的危機，採取奧地利學派的自由主義，或者簡單的放水，都是死路一條。
今年七月份，中國的社會融資總量從6月份的1.97萬億元跌到了2731億元，只達到了市場平均預期值的18%，這就好比高考數學估分100結果只考了18分一樣。另外，這是自2008年10月金融海嘯以來社會融資總量最糟糕的增長情況，沒有之一。當然對此，人民銀行提供了許多安撫人心的解釋。但基於筆者在研究美國經濟的超級去槓桿化的經驗，我深深地感到大事不妙。貨幣分為兩種：一種是外生性貨幣,即法定貨幣;一種是內生性貨幣，即銀行通過放貸或購買證券來創造的具有貨幣交換媒介功能的信用額度。創造內生性貨幣的基礎是抵押品，可流動抵押品的流通速度大幅下降；非流動抵押品（特別是房產）的價格大幅下降；抵押品貸款折扣率（Haircut)上升;家庭和企業的預期下降導致持有現金的需求上升。在經濟危機中，家庭和金融機構都要經歷痛苦的去槓桿化過程，抵押品鏈條會發生系統性的斷裂，從而造成內生性貨幣的急劇收縮，市場陷入流動性危機。由此我可以大膽地推測，7月份中國社會融資總量數據的慘狀，預示著中國的抵押品鏈條已瀕臨系統性斷裂，債務危機的多米諾骨牌已經倒了第一排。
想想看，在中國債務融資環節中最為重要的抵押品是什麼？房地產！房地產和其他不動產的泡沫一旦破滅，以它們作為抵押品形成的信貸就要爆煲。房地產和其他不動產也將從融資活動的天子驕子淪為令人退避三舍的敝帚，這樣一來信貸總量的造血機制就徹底壞死了，也就是內生性貨幣開始崩塌了。這個時候，融資市場就只能靠央行輸血救濟了。這或許就是人民銀行在九十月份通過常備借貸便利（MLF）向中國最大的五家銀行投放7695億元的原因吧。只不過，正如筆者多次提出，中國面臨的是和美國次貸危機有得一比的超級去槓桿化（great deleveraging），在這種情況下投放外生性貨幣是沒有用的，必須重造內生性貨幣的造血機制，還必須積极參与資產市場的價格形成過程，不但要操控融資流動性還得積極操控抵押品的流通速度。要做到這點，央媽只有像美聯儲那樣搞起量化寬鬆（QE）來。
問題是量寬比降息，降准和簡單的放水複雜的太多太多。央行沒有玩這種複雜遊戲的經驗，突然讓個開桑塔納的開起麥克拉倫超級跑車來，你能指望他把握好嗎？另外，要像美聯儲那樣搞QE,中國需要有巨大的國際化MBS,ABS,REIT和債券市場，先進風險管控監管制度及人才，還要有摩根大通這樣能調動全球資本的大投行和房利美，房貸美這樣的機構充當央行的代理伺服器，這些準備中國統統都沒有。中國要玩量寬，就像沒風的天放風箏一樣，放不起來。
但面對以內生性貨幣崩塌，抵押品鏈條系統性斷裂為特徵的超級去槓桿化，除了QE之外，別無出路。有很多磚家都在做各種高深解釋，說央行放了那麼多水，錢去哪了？這是因為他們不懂，錢沒了，那是因為內生性貨幣崩塌了。央行放的水是外生性貨幣，內生性貨幣才是流動性危機的七寸。經濟健康的情況下，流動性的70%以上都該由內生性貨幣提供，如果外生性貨幣比率過大，這個時候國民經濟就象是垂死的病人插氧氣管一樣，離死不遠了。這種情況美國08，09年的時候也遇到過，伯南克用了3輪量寬給扭轉過來了，而中國到眼下，一輪量寬也搞不起來。時間在流逝，機會窗口在關閉。
降息來了，別狂喜，將來降准要來了，也別高興，因為不搞QE，中國經濟只有向下一條路，而這條路才剛剛開始，還長著呢。想趁著降息買房的朋友，不要被磚家忽悠了，你們真的是高興得太早。
原文發表於【錦麟觀察】
謝題主邀。
醫生都說一周不吃飯人就會死？
律師都說殺了人得負責？
2015年5月11日，央行又降息了，半年3第三次，於是大家又high了，還是降息房價的話題。誒，個人分析，簡單的說：
周末的時候，央行又宣布降息25個基點。（房貸是肯定更便宜了）
同時利率上浮幅度放大到基準的1.5倍！（意味著利率折扣其實更沒有指望。不要指望又降息又有大利率折扣……）
連續三次的降息，期間降准，外帶各地樓市政策鬆動。
那麼短期來看房價到底是跌是漲呢？
結論確定是分化了的。
一線城市短期肯定要漲，強二線城市基本奠定了扭轉的趨勢。
其他城市該神馬趨勢還是神馬趨勢，沒效果還是沒效果……之前相信神馬說法還是什麼說法！
————————————————————————————————————————我本來是來縮寫人家的答案的，最後漸漸的有了自己的觀點……都是磚家的意見，我又不是牛刀之流。原帖太長，看的實在累，本來只是想來摘錄一下，也我只摘錄了我認可的部分……人家這篇文章給的是長期趨勢的意見，關心短期的，就不要認真了。（專家永遠只站在他們自己的利益立場說話，不是站在你的立場！）原po見 Sina Visitor System 人家微信號的文章。—————————以下是摘抄的，括弧黑體是我標註的——————————
首先弄清的兩個問題：1、買房子到底為了什麼？如何讓生活更美好？自住、自住加投資、投資、應付丈母娘、為了面子……….你要想明白。
無論你承不承認，我們實際的生活中任何一項消費都是投資，儘管獲取的收益形式不一樣。買房（要買、已買）都有投資的成分，不要虛偽說自住。那麼既然有投資成分，風險和收益必須要考慮，這才是明智的投資者。房產要佔用你多少資金，要耗費你多大比例的投入（資金、機會成本、幸福感等等），現在房價和未來將有怎樣的變化趨勢，這些你多少也得考慮下吧。對於普通百姓，購置房產將是一代人的辛勤付出、背負一輩子的債務，必須要對其風險和成本有清醒的認識。
2、開發商的風險轉移只需二三年，而你還貸二三十年的話，風險要遠大於開發商，不是嗎？
如果房價暴跌，房企可以提前轉型布局，也可以降價銷售，迅速渡過危險期，再大不了破產倒閉。而擁有幾十年房貸的你會怎樣？也降價銷售？破產倒閉？這地方的關鍵就是未來房價怎樣，而天平很明顯有利於開發商。
如果你要降價銷售，你能降價多少取決於你買房時價格和你承受力；當大家都急於出手時，你再拋售這明顯是不明智的，拋售要趁早、撤資要趁早，看看李嘉誠就知道了。或許你會說我直接持有永不銷售或等到價格回升，這可以沒問題，因為總有人要為價格下跌買單；房貸也不會因為價格下降而減少一分，經濟低谷時錢的終值和現值差別很大，這就是無形的損失，靜悄悄的。
以下這些事實你要知道：（這些事實隨便百度一下，不是傻子都有結論）1. 經濟的周期性：投資要看清周期，不然你將承受被套牢的困惱。
2．供求關係影響價格這是市場規律，在某種程度上可以認為是真理。供求量包括新建的，還有以往的庫存和出手的二手房。高庫存、供求比這都說明了以前的供應已經達到一定水平，而需求的未來數量與人口量、經濟關聯非常密切（下面會提到）。而需求要和供給形成新平衡關係，價格就要出來協調這哥倆。
3．如今的房價事實上到底高不高？當前的房價高低，一目了然，至於以後是否繼續上漲不要管，起碼現在是高是低你應該看得清。（實際價格要比統計價更高）
房價收入比，很顯然房價被低計算，收入被告計算，這個比值真實情況也就不用說了。就這樣的房價收入比，還是高於很多國家呢，可想而知我們的均價到底如何。
4．我國貨幣到底有沒有超發？
我國貨幣量比其他國家高很多很多，我國的GDP都是被印的錢堆出來的。當然，評價貨幣量是否超發，不是僅僅看絕對量，也要看流量。現狀是我們的總量太多，而流量太小。
（其實就是說，實質的通貨膨脹是絕對的，世界上哪個國家也沒跑掉！我們的通脹幅度有多少？請類比大米的價格）
5．我國人口紅利正在褪去，老齡化速度在加快，未富先老，這是公認的事實。我國勞動力減少，人口金字塔結構預示經濟開始走向零增長，未來走向負增長。中國人口結構老齡化的出現是必然的。
我國勞動力人口數量在逐步減少，老齡化程度在逐步加大，人口因素將拖累整體經濟逐步下行甚至負增長。————造成的影響就是供給增大、需求減少、房價支撐力降低。
6．我國經濟正在下行，形成新常態
但經濟下行會怎樣呢？人們心裡感不到安全進而不願去花錢造成新一輪經濟危機。那時什麼東西都降價，總歸就是你的房子會不值錢了，還要背負同樣價錢的債務，那時你拿什麼還債？
（不過中國目前還是發展最快的……這方面的信心要有！）
7．新型城鎮化不同以往，以人為本，產業拉動。什麼是新型城鎮化，以人為本，不是以房地產為本。
新型城鎮化的結果是我們可以在小城鎮安居樂業，大城市住房需求降低。
城鎮化確實能帶動房地產發展建設，這對房地產行業絕對是利好性質的，但是房價更多關乎百姓，成交總金額才是開發商看重的最根本。
（政策是出了，能實現多少？打個折扣吧！強者恆強的大城市病，是經濟規律。）
8．土地財政轉變，地方政府執政不靠GDP，救市也只是暫時的。大方向很明了，不要在意眼前薄利。除開一線城市，現在限貸限購基本都取消，房價有沒有上漲呢，沒有。儘管很多地方短時間內價格上浮，但很快又降了下來，這多是那些改善置業的人在入市。但其效果並不是救市，而是讓行業更加市場化，去除行政干預，當然也有為了全年經濟考慮。而為何政府要解除雙限呢，你要體會背後的意義，表面上是為了拉動經濟。
（轉變是困難的，痛苦的，現在還在坑裡，俠之大者，為國接盤）
9．地價高，房價就不會跌么？不是的。房子都賣不出去，沒現金流就破產了，憋著不降價，只是因為貪。
10. 房產稅徵收遲早要來長久的利空口開著，收稅的事情，國家總是很積極的。
11．高庫存，高空置率，到底有多高？不要只關注有多高，起碼一個結果就是現在確實高庫存、高空置率。
（空置率也不好統計，但是很容易體驗，人氣這種東西，做不來假。）
12．保障房、限價房、安居房、廉租房等建設（你活在新聞聯播里嘛？不過確實建了很多，而且建了也是空著的，對市場本身木有絕對影響。）
13．購房觀念問題時代變遷是肯定會有的，觀念變化也會有的，也許以後人們更注重享受自己的生命呢。
14. 房貸的機會成本和生活成本，你要失去什麼（雞湯還是少喝）
15. 人民幣貶值正加速房地產下滑（理論上，降息就是貶值的直接導向原因。不過大家都在競相貶值，除了米帝有升值預期……貶值了，熱錢流出趨勢，地產拋售，於是……）
16. 大佬們在做什麼——李嘉誠轉移陣地（李嘉誠更多考慮的是在政治風險吧……）
17. 開放商在做什麼？轉型，逐步離開房地產（小開發商被擠出，大開發商要轉型，少數大開發商通吃。不過真的見到退出的，還是少數。賺慣了快錢的，你指望他賺辛苦錢？）
18. 投資客在做什麼（都去搞股票了，牛市的檔口，你指望有人來炒房？）
19．房子質量，憑良心說說（中國的房子，只有30年的命。不過也別以為早20年的房子靠譜……）
20. 沒有崩盤論，只有拐點（這裡再哭一下牛刀……哈哈！ ）
21．看到的言論都不站在你的角度開發商、地方政府、三奶經濟學家是利益共同體，是買房人的敵人，所以這三個主體永遠不會說房價有泡沫，房價會下跌。所以樓市中的言論，先要看看它代表誰的利益。參考毛澤東的話:敵人贊成的，我們就要反對；敵人反對的，我們就要贊成。
————————————寫這文章的作者，也是購房者的敵人hoho——————————
先看兩篇文章，Sina Visitor System房地產經理人聯盟1、相信磚家就完了，磚家代表誰啊？15年的降息降准都是意料之中的，也不是為了房地產，只有磚家們尤其是房地產磚家喜歡拿來說事，因為關於他們的利益啊。2、降息降准為了什麼？這個得搞明白，我一直堅信我國 國家意志強於市場。你正面想不通那就側面想，如果降息降准後資金全TM的又跑到房地產里去了，那幫搞實業的小孩不都還是得死了啊，還弄得哀鴻遍野，那央婆婆還有必要降么？3、錢多了資產價格會升高，這是肯定的，但得分什麼資產，就目前這嗑藥的房價，你還讓它飆升？不怕海綿體纖維化啊，只能在勃起一會瞬間就軟了。而且千萬不要鼠目寸光，放眼未來，看大勢。如今磚家太多，一定不要聽他們說了什麼，注意沒說什麼。
二手房會漲價，貸款利率降低，那幫二手房東是不會放過的
學生：「老師，昨晚我見一盲人打著燈籠走路。他明明看不見，打燈籠有何用？ 」老師：「如果他是怕別人看不清路，這是儒家；如果他是怕別人撞到他，這是墨家；如果他認為黑夜出門就必須打燈籠，這是法家；如果他認為想打就打順其自然，這是道家；如果他藉此開示眾生，這是佛家；如果他明明看得見卻裝瞎，這是中國的政治家；如果他是真瞎，卻打著燈籠給人引路，這肯定是他媽中國的專家！」[呲牙]
同樣的道理，降息是可以刺激經濟的。中國也有一個很好的例子，就是 2014、2015 年的時候，前期宏觀調控偏緊、經濟過冷，所以央行就開始降息。由於降息，在 2016 年下半年，很多地方都感覺到，經濟的情況又好了，出現了一個經濟的小陽春。但是，和這個加息的尺度難把握一樣，降息的尺度也很難把握。要知道，稍微過頭，就可能導致大水漫灌，然後就是資產泡沫橫飛。
比如說大家都很熟悉美國 2008 年的次貸危機，它其實就是一個降息政策底下的資產泡沫事件。這是怎麼來的呢？大概在 2001 年的時候，美國經歷了一個高科技泡沫，然後又經歷了 「9·11」 的恐怖襲擊，所以當時整個美國的經濟就陷入了衰退。為了刺激經濟，美聯儲就開始降息了，然後連著 11 次下調聯邦的基準利率。到了 2004 年的時候，基準利率下調到多少呢？下調到了 0 以下，也就是說負利率。
負利率意味著什麼？負利率就意味著你只要借錢就等於賺錢，所以大家借錢投資的慾望一下就被刺激起來了。再加上小布希政府還放寬了房地產抵押貸款的條件，很多根本就沒有償還能力的人也跑去貸款買房。所以，房地產價格就開始節節上升，不斷地創出歷史新高。另一方面，由於這些貸款都是沒有償還能力的人借的，所以房地產貸款的質量變得越來越差，這就是著名的次級貸款。這些像垃圾一樣的次級貸款還被貪婪的華爾街金融圈用各種眩目的包裝一層一層地包裹起來，然後還加上多重的槓桿賣到全世界，把這個泡沫越吹越大，一直到最後，泡沫破滅。很多人都說，當時過度、過快的降息政策，其實是美國資產泡沫形成的一個重大的原因。
另外一個例子也是大家很熟悉的，日本。大家都知道，90 年代日本的房地產泡沫，之後日本經歷了一個 「失去的 20 年」。但是大部分人不知道的是，這個泡沫是怎麼起來的呢？也是降息的產物。1985 年的時候，美、日、英、法、德幾個國家簽署了一個廣場協議，內容就是說，要讓美元貶值、讓日元升值。那麼美元一貶值、日元一升值以後，日本的出口就會受到很大的衝擊，接著就出現出口下滑，經濟衰退。為了提振經濟，日本央行也採取了很慣常的做法，開始降息。一年之內，它從 5% 的基準利率一直下調到 2.5%，降了整整一半。在那個時代，2.5% 的貸款利率，是很低的。所以這麼一個超低的貸款利率就刺激了居民和企業的投資消費慾望，居民和企業的槓桿率大幅度地提升，日本的房地產價格也開始急速攀升。
到 1989 年的時候，日本的房地產價格已經到了令人吃驚的程度，比如說像東京市銀座地區這種比較貴的商業地產，一平米大概是 300 多萬人民幣。在東京的帝國廣場下面一平方英里的土地價格相當於多少呢？美國整個加利福尼亞的土地價格。
後來的事情大家就都很熟悉了，出來混總得還的，是泡沫總得破滅。日本的房地產泡沫在 1990 年到 1991 年中間破滅，然後從東京還蔓延到其它的城市，日本的經濟開始全面地下滑，然後之前借貸的企業倒閉，居民破產，很多銀行也被拖下水，破產了。你會發現，美國也好、日本也好，它的資產泡沫，都跟過度降息刺激經濟的政策有密切的關係。就像我們開頭說的，降息是可以刺激經濟的，但是稍不留神，也可以讓大水漫灌，資產泡沫橫飛。
專家說人不能空腹吃早餐
尼瑪，都能好好回答個題嗎？磚家們！
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