你有沒有在北京委託中介（最好是鏈家、我愛我家）出租房屋的經歷，房屋基本信息，您是否知道中介的差價有多少？

01-06

房屋基本信息（屋子面積、建成時間、委託給中介時裝修程度、中介出租前自行裝修的程度），中介差價（例如中介付給房主價格，空置費，中介租給租戶的價格）

在出租房子的問題上，這些年沒少和中介打交道，主要是精力有限，為了省心。專業的事情還是交給專業的人來做，雖然也免不了有些不愉快，但也算積累了不少經驗。

早期北京的中介市場管理並不嚴格，所以賺取差價的情況普遍存在。特別是對於出租房屋並不是很有經驗、對周遭房租價格缺少了解、或者急於出手房子的房東，不賺你個30%以上的差價簡直是不可能的。

2006年左右出租南三環外的兩居室，中介公司給的價格是1300元/月，向房客收取的是1800/月。另外一套西三環外的，中介公司給的價格是1500元/月，向房客收取的是2200/月。

以上這種，都不是三方合約，也就是業主和租戶在整個簽約階段都是見不到面的，出租承租都是通過中介。

正是這樣的現實，產生了問題。

房東上門和租戶一聊，便知道自己」虧了「多少錢，因此經常出現業主和租戶商議後確定個折中價格，甩掉中介的情況。

中介也針對這種情況，在合約內限定不允許同一租戶在合約到期後不通過中介繼續續租業主的房子。但這種約定往往不能奏效。

現在中介市場要規範和透明許多了，一來國家對於中介行業的收入模式有了比較嚴格的規定，特別是鏈家和我愛我家這樣的龍頭企業，在規定執行上是相當嚴格和規範的。二來市場已經變得非常公開化，相信每個人出租和承租房子的時候都會搜集到足夠多的信息進行判斷。三來越來越多的房主和租戶都會選擇簽訂三方協議，房租是透明的，白紙黑字，雙方通過中介的溝通協商確定，誰也不吃虧，中介只收取一個月房租作為中介費（一般是租戶支付）。

【因此不建議通過小中介公司去租賃房子，那還不如直接豆瓣58什麼的房主租戶直接對接，網上搜搜黑中介，太可怕了】

目前國家的規定就是：不允許中介賺取差價。

但是！

可以賺取中介費以及要求空置期呀～（自如也是一種新模式）～

先說說我愛我家，我愛我家的合同非常完善，規則執行也非常嚴格。

我愛我家一般和業主有兩種合作模式：

1、三方代理

也就是上面說的那種比較透明的方式，在這種模式中中介賺到的就是中介費（一個月房租）。

中介公司通過一個簡單的代理看房合約拿到你的房屋鑰匙（也有的房東自己比較有精力，不給鑰匙，每次都陪著看房，但請不要偷偷直接和租戶勾搭上喲）他幫你帶租戶看房並報價，租戶如果有意承租（當然可能價格上還要砍來砍去），你也願意租給他（有的房東是對租戶的素質有要求的，還會要求碰面看看什麼的）大家三方坐在一起簽約，價格和條件（比如季付還是年付）都是通過中介協商好的，中介賺取一個月房租（一般是租戶支付）作為服務費用（中介費）。如果租戶和中介談的好，也許中介費能打個九五折什麼的。

在這種模式中，房租是由租戶直接打給房東。中介不過手。押金也是付給房東。

從開始看房到租出去的過程可長可短，看你的房子位置、戶型、配套和價格如何。中介因為沒有人力之外的投入，租不出去損失都是房東自己的，當然為了業績中介還是會努力推銷你的房子滴~

合約簽訂後中介也基本不會管你和房東之間的事兒了。

這種方式對於中介肯定不是最賺錢的，但風險比較低，他們願意接洽這樣的客戶，不僅僅是為了賺這個中介費，也是為了錄入你這一條客戶資源。他們的房源越多，客戶越多，都是可轉化的財富。（舉例來說如果一直是我愛我家代理你的房子出租的事，也許等你要賣房子的時候你也會考慮從他們那裡操作）也因為如此，一旦你出租或者承租過房子，留下過個人信息……你的電話從此就別想消停了………………

2、委託代理

這是中介比較喜歡的一種方式，但相應風險也蠻高，很看中介對房子本身的判斷力。

流程是這樣的：你和中介簽訂一個委託代理合約，約定好月租金，把房子打點清楚交出去，然後你就坐著等收錢便好。【聽起來是不是又清爽又簡單呢……真相不是這樣滴】

這種模式下，房租是租戶打給中介，中介轉給房東，打錢的頻率決定於租戶和中介確定的周期，比如月付（很少）季付年付。假如房子一直沒有租出去，那麼是由中介公司按月向房東支付房租。

在這樣的模式下，中介賺到的是什麼捏？是空置期。

合約的第一年這個空置期是45天，如果委託期超過一年，後面每年的空置期是30-35天。

也就是說，我愛我家首年向租戶收取12個月的房租+1個月的中介費。但只需向業主支付10個半月的房租。里外里就是賺到兩個半月的房租，即使國家不允許賺差價，是不是利潤也一下子就高上去了捏？

但風險也是存在的，那就是——拿了房子租不出去咋辦？

如果中介拿到的房子條件不太理想或者房租訂得略高，或者就是倒霉市場不好，一個月都租不出去，他只能：

趕緊和業主解約，支付這個月的房租（頭三十天之內解約是不需要額外賠償的）
相信自己，抗住壓力繼續找租客（……很少會選這一條）

如果選擇解約，那麼鐵定是要賠一個月房租的，這個損失肯定影響業績。

如果選擇抗住壓力，也許還能賺點，也許會賠到哭（超過約定時限提前解約是要賠償至少一個月房租的）。

（實在寫太長了，可以未完待續嗎……我先回家吃飯了……下次寫鏈家篇……特別是自如模式，很值得一說）

————我是周末答題怒寫幾千字結果瀏覽器崩潰全沒了的分割線————

八完了我愛我家，還要補充幾句。

其實兩種模式對於業主和租戶沒有絕對的優劣。

頂多就是你去看房子的時候，一般中介員還是會優先推薦他們託管的房子。

和中介打交道也未必就費心，和業主直接打交道也未必就少煩惱。

很多時候還是看一來是不是正規簽約，事先做好了所有工作，二來……看人品……

接下來說鏈家。

早期我對鏈家的印象要比我愛我家略差，因為某次同時和兩邊簽兩套房子的約，明顯我愛我家那邊要正規很多，不管是房屋的清查登記（會把每一樣燈、電器、傢具、灶具等都試用一下確認正常使用，反覆核對水電煤氣各項餘量），還是合同上決不允許任何塗改污跡，都比鏈家更嚴格仔細。

鏈家之前的模式和我愛我家是一樣的，三方，或者託管。都是按國家規定走，基本找誰都沒什麼區別。

但是鏈家近年推出的自如項目，卻讓我對鏈家的印象大為改觀。

我自己是帝都本地人，但是公司的員工們基本是大學畢業後來京的，他們要面對的第一大問題，也是未來N年中都最苦惱的問題，就是租房。大學剛畢業，收入不高，在北京這樣寸土寸金的地方，整租一套房子顯然是不現實的。運氣好一點的，可以幾個朋友同事合租一套房子。但是大多數人，還是要面臨和外人合租的問題。

這樣分租有很多弊病和麻煩，遇到好室友是運氣，遇到JP往往也只能忍上一年半年，公共空間的衛生怎麼處理，水電煤氣網費的分攤也是難以每個人都平衡。

社會畢竟不同於大學宿舍了，遇到的人形形色色，素質高低不一。合租的房子流動性比較高，安全係數相應就低了。

合租的房子有點帶傢具，有的又不帶，也許你這次投資買了傢具，花了不少錢，下次租到的房子又未必是空房，沒法處理。而如果為了便宜，租到那些亂打隔斷弄出來的木板房，隔音不好，保溫不好，防火更是……

房東也是一個不穩定因素，相信很多直接從房東那裡租房的都會遇到猛然調高的房租或者很突然要求搬家的情況，理由大多數是「市場如何如何啦」「我兒子/女兒要結婚啦」「我要把房子賣掉……」之類的，讓人有種居無定所顛沛流離之感。

好吧又扯多了，說回自如（http://www.ziroom.com/），自如這個項目是鏈家針對白領打工人群（特別是大學畢業生）推出的。鏈家拿到房子（一般是二居以上戶型）之後，會根據戶型進行統一的裝修設計（刷漆或壁紙，有不同風格系列，比如布丁、拿鐵、木棉……）、配備傢具（床、書桌、衣櫃、儲物等）電器（WIFI覆蓋，空調、熱水器，一般不含電視），出租給租客之後，還會負責定期的保潔、上門維修等後期服務。

你在這個網站上看房子，價格透明，裝修和配置有圖片展示，連已經入住的其他幾間的房客是什麼性別職業都一清二楚。

這樣的房子，標準統一，乾淨精緻，功能齊全，拎包入住，舒適度和穩定度都比較高，而且鏈家針對畢業生的經濟狀況還推出了免押金、月付等優惠條款。（可能比外面的合租略貴，但基本還好）

那麼鏈家怎麼賺錢呢？

作為業主，今年我家把一套房子委託給了鏈家做自如項目，簽了四年。

做出這個決定有幾個原因，第一個是這套房子比較大，房間多，租金也高，不是很容易整租出去。如果一間一間分租出去，作為房主也不好管理（好吧我就是怕麻煩……）。

第二個是我很欣賞鏈家做自如這個概念，想想公司里的小孩子們租房之難，就覺得還是應該多支持這樣規範又便捷的合租項目。

鏈家從我這裡拿到房子的價格，和它最終以自如形式分租出去的總價格，這之間一定是有價格差距的，但是我們也必須把鏈家在這其中的投入計算在內：

1、裝修。他們會對戶型做調整（在結構允許的情況下），也會根據自如的風格做牆面和地面的重新處理，住起來就跟新房差不多。

2、傢具家電。所有使用超過五年的家電一律都要更換為全新的，傢具也基本都重新購置。

3、後期保養和維護。

這中間的費用，可以不必細細估算，畢竟拿到每套房子的情況不同。

我根據鏈家給我的租金，和目前房子在自如網上掛的價格來看，預估在這套房上，鏈家第一年的盈利大概在10k吧，第一年投入比較大，往後幾年會好很多。

自如項目的空置期和我愛我家的託管空置期不同，是後延性質的。

也就是說，我簽的是四年的合同，實際上我能拿到48個月的房租，但是我委託給鏈家的周期是四年零五個月。這五個月空置期既包含了他們前期裝修配置的時間，也包含了他們和租戶之間合同周期可能造成的延後。還是比較合理的。

（不知道我說明白沒有……？）

其他一些事宜：

*我從鏈家拿到的房租是按月打到我卡里的，和鏈家那邊的運營出租情況都無關，房租每年有固定的小幅調漲。

*鏈家自如託管的合同非常詳細和嚴密，比三方的合同嚴格百倍，整整一本合同，一筆都不能錯……

*假如簽了這種託管N年，但要提前拿回房子，要把他們的裝修家電的折舊損失賠償過去哦（按使用期四年計算，四年到期殘值為零）。

*自如項目因為對房子有改造，到租約期滿，會根據業主的要求，是保留目前的格局家電，還是給業主恢復原狀。

好長……基本情況就是以上說的這些~希望對大家有幫助。

如果各位知友有什麼問題，可以評論里問我~~知無不言~~

我更新下啊，關於租房買房，在帝都我是各種有經驗啊。

看看其他人的回到基本呢上都是2014年6月份的，有鑒於2015年愛屋及屋的衝擊，互聯網租房競爭相對激烈，又有新情況出現了。

看題主應該是有房子出租，這個我也有經驗，經驗各種多啊。

建議不要給小中介出租。

先分析三家：鏈家，愛屋及屋，我愛我家。

1.鏈家

鏈家旗下目前有兩個租房模塊，一個是丁丁租房，一個是自如。

丁丁租房還是傳統模式，不過傭金是問房東收取，收取5天的房租，挺好的，壓力不是很大，如果房況一般，對外租期1-2年建議採用這種方法。

優點租期隨意，租金相對高。

缺點中間有問題需要自己去維護。

自如，是把房子租給鏈家，鏈家做簡裝，配傢具家電，分租給房客。租期最少是3年，3年租金不變，第一年是2個月裝修空置期，第二年第三年分別是25天空置期，空置期後置。

假如2015年1月1日跟自如簽訂合同，合同期就是3年+2個月+50天。

2018年3月27日（估計）合同期滿。

優點是，省事（太省事了完全不用問，可以當不是自己房子去處理。），租金前置，尤其對剛買房，立馬能資金充裕很多。

缺點，租金低。

2.愛屋及屋

中介費是半個月房租，一下打破了租房市場啊，好像是問租客收取的中介費。

廣告做的不錯，但是總部在上海，開始在北京落地還不錯，但是現在至少是2015年4月份，有時候房東聯繫愛屋及屋，聯繫好幾次都不見有人回應。電話過去，小姑娘還問具體地址是**弄……大帝都不是大魔都好不好的，那裡有弄啊。非常失望。

3.我愛我家

日益衰落和流氓化，我租房的時候，被騙，被我愛我家的人帶到別的中介簽合同，結果最後沒要來押金。。。。。還有一次跟是跟我愛我家簽合同，要個押金跑了3-4次，拖了我還幾個月。

另外個人出租的話，可以去豆瓣發帖，也還是能帶來不少流量的。

所以建議如果是2015年目前租房還是考慮丁丁和自如。

我愛我家高層出了問題快倒閉了，我們剛租了他們的房才知道，現在已經被這個流氓中介坑的體無完膚。還大中介。。。哎，押金不退，合同里的義務不履行。。找人永遠各種搪塞。。。各種前後矛盾，說不來人話。。。總之，我愛我家是垃圾，自如和丁丁的條款會更明確，店裡的人也更正常。我愛我家是垃圾。我愛我家是垃圾。我愛我家是垃圾。

第一次和我愛我打交道，感覺還是比較正規的，在北京華貿城我愛我家店面，有一個比較好的經歷，首先店長認真負責，公司也是按照規範合同進行的，對於租客或者業主的要求也是面面俱到的，以前總是聽說鏈家是比較靠譜的中介，在選擇時本來優先選擇鏈家的，但是這次感覺我愛我家也是比較好的選擇，給那些在糾結選哪家中介的朋友2個建議，一是選擇大公司，他們都有規範的系統，二是還是要看人，如果遇到好的經濟人就會好很多。

鏈家租賃是沒有差價的，有差價的是自如

小中介沒打過交道……大的，不要選我愛我家……超級流氓……管理缺乏保障，制度不健全很多問題只能靠扯皮……

自如就是鏈家同業主簽訂幾年的合同，這幾年完全交給鏈家，然後統一裝修再租出去。鏈家相當於二房東的角色，自負盈虧。

差價是不吃的

真的是怒答。

以前都是自己找，在小區里逢人就打聽。今年工作比較忙，就想找中介租了。

我看中的那個小區位置在回龍觀西大街，離上地不遠。房源都是我愛我家的，沒有鏈家什麼事。這裡不清楚鏈家什麼情況，不表。

去了三次，都是同一套房，在58上發布不同照片不同價格，然後三次報價從6300到6500再到6800。。發布假消息就算了，都這麼干，也不只他們一家。抬房價是幾個意思呢。。真的是看不懂。

最後說一句這個小區五月底我去找房子，三居均價在5500。不知道是市場導向還是像我愛我家這種中介哄抬所致，這邊小區已經不考慮了。有這價位，完全可以去北苑那邊租房了。

我只知道你可以和經紀人私下商定，比如說交四分之一的手續費直接給經紀人，讓他們自己走私單了

鑰匙沒了，電卡沒了，燃氣卡沒了。欠5300的水費。租給鏈家了！

所謂差價就主要就是看你的房子能夠被打幾個隔斷，房子被打的隔斷越多，差價越多。

1：房子被打的隔斷越多，業主的收益也會越多，但是承擔的風險也會大許多。

2：房子本身的裝修以及戶型也會決定收益和差價。

3：我是鏈家的，對於我愛我家的不是很了解，鏈家的代理模式就是自如友家模式，業主的收益成本不會很大，但是能夠保證放心。這是最大的益處。