富力為何突然插一腳？

01-06

融創和萬達的收購，為何富力突然出現了？
先說些消息！發布會主背景板，最初為「萬達商業、融創中國、富力地產戰略合作簽約儀式」。但在富力地產方面人士到場後，萬達方面宣布會議推遲一小時開始，並要求已經進場的數十家媒體離場。
隨後，會場內的背景版文案臨時修改，其中富力地產字眼被剔除。

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從現場臨時更換的，還皺皺巴巴的噴繪布來看，第二個噴繪，顯然是臨時現噴的。
而據騰訊財經報道：
王健林、孫宏斌以及富力集團董事長李思廉隨後陸續到場，但並未進入主會場，而是進入小會議室
萬達工作人員從一間小型會議室匆忙走出，手裡拿著一頁紙，邊走邊撕。富力相關領導同樣也在這間會議室，這間會議室此前傳出玻璃杯被摔碎的聲音，並傳出激烈爭吵聲。騰訊財經記者上前拍照，被現場工作人員攔住。

不過呢，雖然波折不斷，但最後，又拖了一個小時，富力再次回歸，最終再一次出現在了背板之上。
最終，三方確認：
富力地產以199.06億元收購萬達77家城市酒店全部股權，融創房地產集團以438.44億元收購萬達十三個文旅項目的91%股權。

弄懂這兩次最關鍵的一點是：

其實酒店資產就只值富力花的那點錢，第一次是被刻意高估了。

孫宏斌本就不想要酒店資產，一開始是萬達硬要塞給他的，拿到之後肯定要找下家的。為了之後能高價出售所以在第一次交易方案中降低文旅項目估值，抬高酒店資產估值。

我們分別從萬達、融創、富力三方的角度來看看這次交易。

萬達：從表面上看兩次交易的變動對萬達無影響，因為雖然酒店和文旅項目的資產價格一個漲一個跌，但是總額是一樣的。但是這次交易變動後其實萬達的收錢速度加快了，原先萬達和融創的交易方案中有一條：「萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款後，融創方向向萬達支付295.75億元的最後一筆收購款」。按照這個進度的話萬達收錢會很慢，而如今有了富力的加入，萬達收錢的速度快了很多。

融創：融創原先可以以295.75億收購73個文旅項目91%的股權但是必須要附帶76個酒店，如今收購文旅項目的股權卻需要花438.44億，這麼看融創像是虧了。

富力：富力看起來是撿了個大便宜，原先的融創收購76家酒店要花335.95億元，而富力收購77家只需花199.06億元。

那麼這兩次交易之間究竟發生了什麼呢？我認為是這樣的：

首先孫宏斌看中了萬達的文旅項目，正好此時萬達缺錢，於是雙方一拍即合，但是萬達方面提出要把自己的76家酒店打包一起賣給融創。這些酒店資產是孫宏斌不想要的，融創拿到之後他肯定也會轉手賣掉，為了之後能賣個好價錢，所以他和王建林商量，在估值的時候把文旅項目估低，把酒店資產估高，方便自己之後給酒店資產找下家。

結果沒想到中途殺出了個富力，富力看中了萬達的酒店資產，但它沒有被萬達和融創炒高的估值所迷惑，富力方面以合理的估值去和萬達方面洽談，此時萬達正好對自己要借錢給融創讓融創來收購自己很無奈，為了更快的收錢所以選擇把酒店項目賣給富力。

這確實是一次三贏的交易，萬達收錢的速度加快了；富力拿到了酒店資產；融創也拿到了文旅項目，雖然表面上看多花了不少錢，但實際上原先的低估值本來就是它和萬達有意而為之的結果。對孫宏斌而言唯一不如人意的地方就是如果萬達沒有把酒店資產直接出售給富力的話，而是按照之前76家335.95億元的價格出售給自己，在這之後或許能賣個好價錢。

融創負債率太高，信用評級被調低了。拉富力一起來接盤，光融創接不下來了。而且富力現在撿了個大便宜，就是不知道私下裡和融創有什麼交易，畢竟富力少出了100多億，這些都出在了融創買的文旅上了。

要說孫宏斌甘願吃虧，我可不信。

先說說這筆交易，究竟誰是最大的受益者？

毫無疑問，是富力。

先看投資者的反應。交易公布日期是7月19日下午，7月20日富力股價大漲。截至7月20日中午，富力股價一度上漲13%，漲幅創2011年12月以來最大漲幅，股價也創逾9年高。

圖1：截至2017年7月20日14:20的富力地產的股價走勢

投資者的認可不無道理，由於融創深受債務危機之累而不得不放棄的資產包，被富力撿了個大大的便宜。我們先看下兩次交易的差異：

第一次（萬達與融創）：2017年7月10日，融創和萬達簽訂的資產包內容是：融創以295.75億元接手萬達13個文旅項目，以335.95億元接手76家酒店，總計631.7億元。

第二次（萬達、融創和富力）：2017年7月19日，富力199.06億元收購萬達77家酒店，酒店數量比萬達-融創資產包還多了一家，融創438.44億元收購13個萬達文旅項目，兩項交易金額總計637.5億元。

因此，萬達在交易發生變化後，交易總價基本不變，而融創不僅失去了所有酒店資產，而且還以多出142.7億元的價格獲得萬達13個文旅項目。

那麼，富力則以低於融創多達136.9億元的價格獲得萬達77座酒店，從收購成本方面說，富力可謂抓住了千載難逢的機會，撿到了「肥肉」。對於富力來說，發展酒店業務比融創更有優勢。富力在全球已開業和建設的高級酒店24家，從融創手中以較低價格接手77家萬達酒店後，富力將持有超過100家酒店，一舉成為全球規模最大的五星級酒店業主之一。酒店業務對於富力來說，屬傳統優勢業務，在此次低成本規模擴張後，將大大降低富力的酒店資產平均成本，優化財務結構，也能強化富力的酒店份額和品牌知名度，而融創則無此優勢。

從酒店資產包質量來看，公開資料顯示，萬達酒店業務77家城市酒店組成酒店資產，擁有總建築面積約為328.6萬平方米及合共23202間客房。至2017年12月31日，77家酒店資產凈值預期為不少於331.7632億元，包括兩間未開業酒店的估計成本。77家城市酒店均位於所在城市的核心地段，並與四個大連萬達自營酒店品牌(包括奢華品牌萬達瑞華、超豪華品牌萬達文華、豪華品牌萬達嘉華和精選品牌萬達錦華)和多個國際知名豪華酒店管理品牌(包括威斯汀、希爾頓、洲際、康萊德及艾美等)進行合作，運營良好，具有很好的市場口碑和影響力。

相比之下，富力原有的酒店業務運營情況就不怎麼樣了。富力旗下酒店15年虧損1.67億，16年虧損1.83億，運營能力較為一般，萬達酒店資產的注入，將大大改善富力酒店板塊的業務經營情況。

那麼對於融創來說，放棄酒店資產包，雖然屬於不得已而為之，但也是好事，從投資者的反應也能看出：

圖2：截至2017年7月20日14:20的融創中國的股價走勢:

對於融創來說，酒店經營並非其強項，而且從整個酒店行業來看，也是虧多賺少，酒店資產包若非遠低於市場平均價格，則是一塊「雞肋」。何況融創的負債率之高，已經引起業內人士對夕日「順馳」瞬間崩塌的聯想。截至2016年年底，融創中國的資產負債率為87.92%，在香港上市的房地產企業中基本處於最高水平，其中借貸總額共計達1128.44億元。雪上加霜的是，在國家「去槓桿」大背景下，2017年房企融資銳減，如下圖所示。

圖3：房企信用債融資對比（2016上半年Vs2017上半年）

數據來源：Wind

就在萬達、融創和富力收購協議簽署的前一天，融創中國在上海證券交易所計劃發行的100億元公司債被終止，這可能是融創最終被迫放棄酒店資產包的「壓死駱駝的稻草」。因此，從財務結構方面來說，融創的部分失敗，或許是「塞翁失馬」。

對於萬達而言，最大的好處是，實現輕資產化，大大降低負債率。本次轉讓以後，萬達商業的貸款加債券約2000億元，賬面現金1000億元，這不包含13個文旅項目的300億元。本次轉讓後萬達再收680億元現金，賬面現金達到1700億元，現金流將大幅改善，萬達將清償大部分債務。更重要的是，萬達對出售給融創的文旅項目仍有經營權，這對萬達實現品牌輸出和專業化運營能力，並無明顯的損失。從萬達與融創的交易條款可看出：

萬達商業與融創房地產集團雙方同意交割後文旅項目維持「四個不變」：

1、品牌不變，項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌；

2、規劃內容不變，項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設；

3、項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；

4、運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責

其實本來是萬達集團和融創中國雙方簽訂協議的，當天原定的儀式一再被推遲。

對於富力地產介入萬達酒店資產轉讓這一轉折，富力也是這場交易中的贏家。因為富力本身便有酒店發展戰略，目前在全球已開業和建設的高級酒店24家，從融創手中以較低價格接手77家萬達酒店後，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。富力通過一定財技，也可提高酒店收益率至理想水平。

作為介入融創中國與萬達此次大宗交易的新進入者，富力集團董事長李思廉表示，富力的經營狀況良好，完全可以滿足此次交易的資金需求。合作符合三方長期發展要求，會繼續擴展富力的酒店業務，實現多元化布局。

這次簽約恐怕最大受益者就是富力了，不僅以較低的價格接手了多達77家酒店，更以此來提高酒店收益率的水平，更重要的是贏了了較高的美譽，簡直就是一石三鳥！

之後老王是這樣評價此次活動的：這次合作不管是從企業戰略、還是商業邏輯看，三方都是贏家。萬達肯定是贏家。通過這次轉讓，大幅減少負債，收回巨額現金。本次協議簽訂還標誌著，不僅萬達商業已走上『輕資產』品牌經營，萬達文化旅遊也走上『輕資產』品牌經營之路。

融創想提高資產估值，騙取銀行貸款。當然萬達也受益。按照萬達提供融資方案，萬達也多收了利息。結果銀行評估後，不給貸，還讓所有銀行評估融創資產風險。

萬達急於出手，就找了實力買家。富力。富力用現金幾個月交割。77個酒店馬上便宜了100多億。

這種方法和在深圳0首付炒房何等相似，在拿去銀行抵押。加上幾倍槓桿。

照最近的新聞來看，內容大致就是:萬達和融創被點名了，急需分散火力，找到富力，誰知富力還有些不願意，甚至想趁火打劫，眾人談崩。但迫於壓力還是決定臨陣妥協，泥菩薩過江，保命要緊。

但由於談判現場有意見不合（二次更換主板、如此大交易現場才列印合同文件），萬達急於套現，這樣心急火燎，也暗示存在的問題了。不過實際內部情況，就不得而知了。如王總所說，這是個三贏的結果，當然這是對媒體的說辭，仁者見仁智者見智吧。

這次富力看樣子是佔了不錯的便宜，不過後續如何發展，靜候新聞。

其實跟買水果一樣

抓著買一斤五塊，挑著買一斤8塊。

融創挑了自己喜歡的水果拿回去榨汁，富力挑了自己那份回去餵豬。