如何精確判斷一個臨街商鋪是否值得投資？

01-06

應當參考哪些指標？
希望能夠使用數據來說明。

商鋪投資在這幾年特別熱火，但是「一鋪養三代」的說法已經被戈壁了。

目前大量的企業（實業、礦業、傳媒等）都來湊熱鬧，投資商鋪的風險急劇升高。

就目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬於哪種投資對象：

1、老城區商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業街；

4、專業市場；

5、帶租約商鋪：

註：分類沒有指標，是給普通人看的，方便討論。

當然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（我國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年周期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

另外，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：

這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的說法，就是商鋪已處於成熟期，雖然風險低，但是回報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧；同時，就商圈來說，中國城市規劃一直處於嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

3、商業街：

市場上面同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

4、專業市場；

根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最後，其實商鋪投資沒那麼火了，至少，一鋪養三代的情況是沒有的。

很多人投資了商鋪只賺自持的，萬達的室外街就是個慘烈的教訓。

另外，多關注旅遊景點的商鋪。

最後，記住，金角銀邊草肚皮，買端頭鋪，風險肯定是最小的。

這個問題的質量比較高，受眾關注面也比較廣，也很有代表性。所以我決定耗費三個小時的時間好好回答下這個問題，畢竟屬於我的專業範圍內。

我首先要批評一下提這個問題的人。問題和備註暴露了你的心理，你希望得到一瓶萬能神葯，不但要能夠包治百病，而且還要帶著這瓶萬能神葯能夠橫向天下。判斷一個臨街商鋪是否值得投資，不是靠幾個指標和幾組數據就能夠判斷出來的，更別提什麼精確了，如果誰有這個本事，他能瞬間把萬達拉下馬成為宇宙第一商業地產開發商。都能做到精確判斷一個臨街商鋪是否值得投資了，還投資什麼商鋪啊，直接去做金融開發商了。

提問已經明確說明是沿街商鋪了，實際上沿街商鋪也是有不同種類的，至少包括了小區底商和商城的沿街店面兩種。一般情況下所說的沿街商鋪，指的是住宅開發商為本小區和周邊居民進行的生活配套（有的能夠形成綜合體），所以底商的存在本身是有一定居民為基礎的。而商城的沿街底商與小區沿街底商相比，考量的問題和方式是完全不同的。商城有專業商城和綜合商城等等的諸多區別，比如說有的商場是只租不售的，有的商城出售一部分、開發商自己保留一部分；有的出售時帶有產權，有的出售時只有使用權。所以商城的商鋪，不管是否沿街，在投資的時候，評估起來比小區的沿街底商要複雜得多。看到這裡，就有人覺得，一個沒有產權的商城商鋪，就不比小區的沿街底商有投資價值了吧？但是如果這個鋪位緊鄰大型超市的入口呢？顯然，這時候的投資價值比很多小區帶產權的沿街底商要高的多，即使沒有產權也不沿街。

很長一段時間以來，人們在投資房產的時候，考量的都是地段！地段！地段！實際上國內十幾年間，高速膨脹的城市化進程和城市集群效應，進行房產投資的時候，地段早已不是第一考量因素，前年你看到的一塊菜地，有可能後年就會變成鬧區，這樣的案例太多太多，就不舉例說明了。所以一個區塊能不能發展起來，是投資房產首要考量的，很大程度上這就關係到政策因素而非市場因素了。所以有那麼多人之前根本沒去過北京，只是根據常識和有限的了解，就巨額購買了北京的房產，這就是政策而非市場因素對人們的心理影響。但在投資一個比較小的城市的時候，應該是必須要對基本的數據指標有所了解的吧？！這個時候數據指標才有一定的參考價值，比如人口多少、消費情況如何、整個城市和區塊的工業或服務業發展如何、商鋪面向的受眾群體如何等等，這關係到異常複雜的地緣因素，根本沒有統一標準，是否下手投資只能靠感覺而非數據指標。

上面兩段包含了商鋪的類型和業態的區別，以及必要的投資常識和前期考察，具體就不細述了，因為沒有涉及到某一個項目，只能籠統的講一下（若有人想要問具體的項目的話，不好意思，拒絕回答）。接下來說一說投資和投機的問題。

你為什麼想買一個商鋪，而不是買一噸黃金或者去炒股票，亦或者投資一家公司？這關係到投資心理，也用來判斷你的專業知識。如果你橫向綜合考量之後，覺得投資一個商鋪比較符合現狀，對家庭或企業來說，這是一個最合理的選擇，那麼你就具體問題具體看，第一道測試過關。如果你想要投資一個商鋪，只是覺得身邊有人買了商鋪，我也應該買一個；或者你覺得這個商鋪以後的增值潛力非常大，買到就是賺到，哪怕自己錢不夠，借錢也要搶一個鋪位來，對不起，這不是投資，這是投機。投機的後果往往是很嚴重的。

我寫本文的時候，時間已經是2013年盛夏了，房地產市場從瘋狂步入了理性階段。前些年，不管你買的是商鋪還是住宅還是公寓什麼的，到現在應該都有所升值。當一個行業從高峰期整體進入冷卻期，不管你投資這個行業中的哪一個品類，都要謹慎謹慎再謹慎。如果家庭或企業從長期的角度出發、從投資理財的角度出發、也有足夠的專業知識和判斷能力，此時就是打算投資一個商鋪，那麼還是可以看看的。倘若你只是想在房產市場做一筆投機生意，我也奉勸一句，你趁早歇了吧。下面開始講一講商鋪的投資收益問題。

好鋪養三代，話沒錯，但這話要看是從誰嘴裡說出來的。這是一句實話，也是一句被房產同行用爛了的話，誰都在這麼講。下面我從正常的客觀角度分析下這句話。

商鋪的投資收益，主要包含了兩個部分，一個是物業的增值，一個是租金的收益。看中物業增值的是投機，看中長期租金收益的是投資。如果物業增值的幅度比租金的收益要高很多，那麼毫無疑問，這就是個投機性市場。一個家庭或一個企業，投資一個商鋪的時候，正常情況下是當做固定資產進行的，不應該只看中物業增值。物業增值是附加值，租金的收益才是首要考量。這裡面有一個悖論，租金越高，往往物業的增長度也越高；相對的，租金越低的商鋪，物業增值幅度也越小。好鋪養三代，指的就是固定資產的長期租金收益，而不是物業增值。哪怕有一天物業本身增值增值幅度極小或已不再增值，但租金收益也足夠一個家庭的日常開銷，這才是一個好商鋪。

上面這段話，引出了商鋪的核心問題— —經營。一個好鋪位和一家好公司是一樣，都是經營出來的，房東和董事在商業本質上並沒有差異。一個售樓員告訴你說，我這個鋪位可以養你三代人，指的就是後期經營狀況、生意會如何的好。所以，判斷一個商鋪是否值得投資，上面的話你都可以不看，要真正判斷的是後期的生意能不能經營的起來。至於如何判斷一個商鋪後期的生意能不能做的起來，這個，真的很難，甚至沒有人真正知道，什麼數據，什麼指標，統統都沒有用，你只能在有限的範圍內作出無限的判斷。有些大城市的核心鬧市區，一些鋪位怎麼都做不起來，應該都有所接觸吧？一些遠郊的鋪位，周圍無論人流還是配套都很差，但生意還過得去，這兩種我都見得多了，見怪不怪。倘若花了一樣的價錢購買的鋪位，後期的投資收益率，差距可是大了去了。投資一個相對成熟的區域，以後的物業增值幅度不可能會大，此時的投資成本也會很高，因為物業增值的部分已經體現在售價中了；先人一步投資一個潛力區塊，也許能夠享受到極高的物業增值紅利，同樣的，潛在風險也會比較大。投資的收益和風險是成正比的。

一個好商鋪是後期養出來的，不是前期投資出來的。前期投資是一門學問，不是一道數學題。去證券公司開戶，都會看到、也會有人告訴你—
—投資有風險，入市須謹慎。投資商鋪也是同樣的道理，你能否承擔的起虧損？

要精確請專業公司。

給你個大致判斷的方法。

1.人流量是否夠大。

2.店鋪前是否有遮擋物，如大樹、行人欄杆。

3.是否臨近十字路口。（方便馬路兩邊的行人快速到達）

4.臨鋪品牌效應，如 KFC等。

5.盡量座北朝南。（沒太陽的日子，就看出優勢）

6.最重要一點：根據地理位置的特性，結合可做的生意，選擇投資商鋪的大小。如周圍有數個公交站，就應該選擇80平米下的，便於租客開個小便利店、包子店等。

這個問題我來答。

今年，我白拿六百多萬現金，然後在房價剛開始漲的時候買了一套五百萬多萬的房子，三百萬首付。剩下三百多萬買了兩個商鋪。租金還貸款。

兩萬多一方，共160方，兩間租金22萬。房子還沒有交付，所以只收了定金。不過附近的商鋪租金也大致是這個價位，我要的並不多。

買房子非常容易，當天看了覺得好，當天就定下來了。然後在業主群里，有新買的人加進來，大家一片開心。又漲了。

買商鋪我花了一年的時間四處看，反覆比較了很多商鋪，買到好的商鋪很難，所以切記不要輕易出手。要有信心，不要怕錯過眼前的。

買的商鋪有以下特徵：

1、某知名大型綜合體對面，已經做起來了。

2、門前有比較寬的馬路。

3、花壇遮擋的不多，當然最好是沒遮擋。

4、找做生意的人看一排商鋪他喜歡哪一個。

5、問做生意的人，他租這個商鋪，是否能把生意做下去。

6、家裡人都看過認可，不要獨斷，免得買虧了被怨一輩子。

7、可以做重油餐飲。

8、有比較多停車位。

9、後面有一千戶單身公寓，一個寫字樓、一個酒店。

10、一共只有十幾個店面，競爭小。如果是小區外圍一圈店鋪，那就不大好了。當然如果買到門口的位置，特別是左手轉彎的那間還是可以的。

11、戶型要方正。

12、買入價格合理。

今年，我們教會兩個弟兄買了一大間地標性寫字樓，1.5萬一方。算下來600萬的樣子也蠻好的，不過他們是自己做生意的。

如果六百萬買十幾間單身公寓就不合算了，收租太麻煩，還是商鋪一年收一次方便，基本也不會有什麼麻煩事情。

總之，四處多看多比較，上法院拍賣網看也行，那是個很好的學習資料，不建議買拍賣的。

要看你通過哪種方式來投資。

比如說是打算通過購買然後出租等待升值；亦或是從別人手裡租過來經營；還有買二手商鋪等待拆遷等等，每種方式都非常值得研究一番。

個人理解題主可能指的是第一種方式，那麼只要是在正常的地段，有一定數量人流經過的地方，最好是能靠近某些人流集中的建築，如公司、學校、工廠之類，此外商鋪的土地使用權和產權方面沒有問題，就可以考慮投資買下這個商鋪。

當然，如果是要經營的話，就完全是另外一回事了。

作為一個從業者，我來談談。如果你是以投資為目的，那我首先提醒你，買商鋪也像銀行存款、理財、基金、期貨一樣同屬投資範疇，任何一項投資都是有風險的，而且是高風險高回報、低風險低回報，所以要做好心裡準備。

那我們來看看商鋪的分類：

1、購物中心商鋪，

這類商鋪一般位於商圈（當然也有例外，比如奧特萊斯），屬於高風險高回報，可能達到的升值空間最高，售價也最高。

2、主幹道旁獨立臨街商鋪，售價比購物中心低，比社區高

3、社區商鋪（這裡指在住宅外面小區道路兩旁的商鋪，至於住宅底商因為量小不探討），售價最低，回報較穩定。

這幾類是目前市面上最多的，從我們接觸到的客戶經歷以及我們自身這些年看到的情況，賺到錢（相對比較多的）大部分的通常是當時買的很便宜的，另外小一部分是在當時買的很貴但現在已經發展的如日中天的購物中心，年回報甚至有20%以上！所以我的建議是對於高單價的商鋪要相當謹慎，社區作為總價相對較低，回報穩定（這個與客群有關）是投資不錯的選擇，現在的知名開發商有很多百萬方的大盤，這種樓盤如果較合理的價格是很好的，當然要排除別墅洋房居多的盤，這種社區人口密度太低，能做起來的只是少數具有主題性的特色商家。

再說一點，判斷一個商鋪有無投資價值是要用數據說話的，也就是投資回報率的問題，國際通行的一種看法是15年能夠收回成本即可投資，算是優質商鋪。但不要只計算租金，或許十年後商鋪本身的增值會嚇你一跳！這個是很多人容易忽略的一點。

很多朋友提到說「一鋪養三代」的時代已經過去了，確實是這樣的，但以前是黃金時代，現在是白銀時代，呵呵。寫的有點亂，將就看吧！

看你有沒有政府朋友。

給你1000隻眼睛，你能看到郊區外那雜草叢生，鳥不拉屎的地方有商業價值嗎？但是你要是知道萬達幾年後要在這裡投資。。。幾年後這個地方要建高速公路肯定要拆遷。。。

這個話題實在來說，除非你買商鋪非常便宜，或者是你知道一定內幕消息

或者你運氣好

否則不建議買

目前中國1，2線城市商鋪實際是過剩的！

人均佔有商業面積1.2㎡。一般情況下，在這個警戒線以內，商業供需是均衡的，一旦超過這個警戒線，商業就過剩了。

這是歐美情況。

2015一線城市商鋪市場平均空置率超8% 2016又將如何？

2016年多數城市商鋪市場租金或將下跌-房訊網

很明顯商鋪從1，2線城市看，明顯過剩了

而且商鋪平均租金實際是在下降的

有人說有沒有好商鋪了？

有，真的有！

而且會賺錢的，開發商開發就賺錢的

但關鍵是一般這麼好資產開發商自己持有了

即使買出來一般是各種溢價的

一般最少比正常水平溢價30%

而且因為商鋪不是房子，沒有太多監管

所以溢價100%，甚至更多的比比皆是！

好的位置，未來真正賺錢的位置，開發商基本自己持有了

虧錢的位置，開發商才買的

什麼商業綜合體啊，臨街旺鋪，商業底商

基本買一家虧一家

你說有人賺了

是有人賺了啊，我叔叔買商鋪也賺不少

但別人大多是00年到10年之間買的啊

或者再次一點12年之前好位置吧。

那時候商鋪可不過剩

即使當時很偏的位置

現在很明顯一般很繁華了

中國買商鋪的人大多什麼都不懂，天天聽忽悠你商鋪放著就值錢

那是以前，現在許多商鋪都租不出去的

或者租金很低

也有網店的衝擊原因。

最簡單道理，你租戶賺不到錢，你租給他也賺不到什麼錢

即使你賺錢，最多賺一年吧，別人虧本了？

誰白做啊

你現在看一下臨街的小生意

除開吃的，服務社區類型，

其他如衣服店，電器店等等開一家基本死一家

臨街小生意現在真不好做

許多人去大超市，商業綜合體，或者網購了

既然別人生意不好

你臨街商鋪基本租不出錢來的

沒有相關的投資經歷，但是願意分享一下我的拙見，不知道樓主指的是純資金投入還是開店，以開店為例：

1.考察地段：確認所屬商業街為商圈類還是社區類；相鄰商鋪業態、定位、經營狀況；附近住宅、寫字樓狀況；政府對該地段的打造計劃，如果政府都想推倒重建了，那以下都可以忽略；

2.租金水平：橫向對比相鄰商鋪，縱向對比類似商業街租金單價；

3.以上兩條可以明確商業街的人流、客群、定位、是投資性，但關鍵的是自己的基本功：

很多商家在生意做不好的時候抱怨整體環境，其實最該總結的是自己的原因，酒香不怕巷子深，如果產品、服務都好，憑藉口碑，生意一定不會差；在開店初期應該找準定位，確定經營範圍，核算利潤率，如果經過推算利潤率達不到80%,可以放棄投資；如果利潤率能夠達到，可以規劃各板塊人員、推廣宣傳計劃、渠道……

內部OK了，再參考以上兩條，去賺錢……

1.地段：先看地圖，再實地蹲點

2.人流：連續至少兩周以上蹲點數人頭

3.進店率：同上。

4.周圍店鋪類型：做好詳細記錄，分析周圍店鋪特徵，預估利潤率

5.周圍店鋪客單價：挨個進去數商品，看單價，能弄到購物小票最理想。

6.周邊人群特點及消費力：看著裝，年齡段，性別等。

通過以上方法得到數據則可大概計算出店鋪銷售額，利潤率等。

以上皆空談。空談誤國啊。

樓上各位回答的都很好很全面；不過因為全面所以就沒有了重點，我也簡單說幾句：

做商鋪投資其實主要就兩方面原因：第一，租金回報；第二，固定資產升值。

先說下第一點租金回報

目前很多商鋪租金回報率都在4%-8%左右，對於北京來說，高的也不會超過10%，當然這是平均值，也就是說基本是15年左右回本。所以考量商鋪的第一點就是投資回報率。

商鋪的租金回報率具體就體現在租金的大數據上。對於租金來說很重要的一點就是市場比對，可以參考商鋪周邊同質產品的租金及售價；參考同質商圈的租金售價，這一點最能說明問題。

然後要考量開發商，有沒有成功的案例？以前做的項目怎樣？有沒有運營、規劃的實力？...這些都是可以可以影響產品後期價值的重要因素。

商鋪的工程條件、產品類型核政策法規等都對會商鋪的價值產生影響，建議諮詢一下了解市場的朋友。因為很多業態對工程都有要求的，比如肯德基、麥當勞對電量有要求；俏江南、湘鄂情對建築結構、進深、層高、燃氣、排污等都有要求；超市對承重也有要求；兒童對層高有要求等等。看商鋪自身的條件，能不能做這些業態，這樣對以後發展的空間也能有大致的了解。

至於人流，其實看人流不見得有什麼效果，所有的商業定位都是不一樣的。需要看一下開發商有沒有規劃，沒有的話看周邊居民都是什麼類型的，大概有多少人，做到心中有數。

第二點固定資產升值

這個沒什麼好說的，基本上看一下周邊物業的價格走勢、未來區域的發展規劃就可以了。

看周圍商鋪類型。判斷人流中主要部分的人群。

同時根據自己所經銷的內容來判斷營業半徑大概是多少，看看在這個半徑內的居住人群大概是個什麼樣的基數。

①看商鋪所在地段是否有足夠的人氣；

②看商鋪所在地是否有良好的商業環境；

③看商鋪所在地是否有發達的交通和充足的停車位；

④看商鋪所在區域的整體規劃，避免因拆遷、改造改建等造成損失；

⑤看商鋪所在具體位置，投資商鋪要規避「坑子鋪」，避免客流被隔離欄、綠地、高架橋等阻斷；

⑥看市場定位，準確的市場定位可以提高回報，尤其是專業批發市場，找准市場定位可事半功倍；

⑦看開發商有無提供退出機制。

看看這個問題及答案是否有幫助：

如何做開店前的考察工作？

看人流量，看經過人的檔次，看停車檔次，看停留時間，看周圍商鋪性質。

謝邀。

商鋪投資是一門細緻入微的學問，與經營開店有很大的不同，商鋪投資操作的難度遠遠大於經營開店。

正所謂一鋪養三代，一個投資決定往往能改變一家人的一生。

下面就讓我們從16個方面對商鋪投資進行詳細的分析吧。

1、地段

地段是決定商鋪價值的首要條件。繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。價格便宜的商鋪，又往往偏遠且人跡罕至。

事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方划上等號。

2、臨街環境

商鋪類型中，要屬臨街商鋪最為普遍，

因為大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產生了購買慾望才發生購買行為，有85％的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。

因此投資臨街商鋪要注意以下4點：

盡量購買臨大街容易看見也方便走到的鋪面。
臨大街比臨小街要好，
在路口臨兩面街比臨一面街要好，
走的人多的那一面比較好。

3、人流量

人流量是指統計每個時段路過商鋪的行人多少。

走過的行人越多，商鋪的潛力就越大。一般不統計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。

但是需要注意的是絕對不是路過的人多，買東西的人就會多，購買行為與諸多要素有密切聯繫。人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標。

4、駐留性

想使人在你這裡購物，要看人們願不願意在你這裡停留。

附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過，也不能產生好的銷售業績。要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產生購買衝動。

所以，鋪面是否讓人們願意逗留，不產生匆忙離開的念頭很重要。

5、購買習慣

你買服裝會到哪裡去買呢？買電器、買傢具、買二手房會去哪裡買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那麼，在這裡投資就值得商榷。

人們的購買習慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發生在成行成市的地方。所以，新開發的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風險。投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。

6.購買力

同樣地區的兩個小區，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那麼，商品房的小區就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪麵價值也相對較高。

猶太人說過：「做生意要針對女人與嘴巴。」那麼，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購買力強的地方。

7、便利性

一個好的服務，一定要使需要它的人能夠方便地得到。比如說，傢具市場，如果附近交通不利，那麼，如何運輸呢？一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達，一定要經過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？

8、商圈

每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。那裡是人們吃喝玩樂、購物的天堂。並不一定局限於在城市的商業中心，在一個新的城區形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。在偏城區，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那裡也就是人們活動的中心地帶。當然也是商鋪贏利的保證。

9、規劃

現在看起來一切都很好，以後會不會改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因為附近居民的遷移，生意可能一落千丈。原來毫不起眼的鋪面，也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規劃，都對商鋪的價值有極大的影響。

如果能預先了解城市規劃，提前進行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關心，必將蒙受巨大損失。

10、地勢

鋪面不能低於門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級台階才進入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級千萬不要小看這一點，根據以往的經驗，每登上兩級台階，鋪麵價值將下降一成。

11、凈高

商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當然太高也毫無用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。

12、開間

商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門麵價值相應降低。在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。

13、朝向

盡量避免朝正西或正西南的門面。陽光太烈，會造成商品褪色，空調費也會多出不少。光過於刺眼，也會影響客戶購物。萬一當地不許安裝遮陽蓬，則更難辦。太陽光不能直射入店內的情況除外。

14、比價

在投資商鋪之前，可以參考附近的商鋪價格，也可參考類似的鋪面。開發商的定價，往往都高於市場價，動人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。

15、收益率

根據附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動人的神話故事。年收益率能達到10％以上就很不錯了，相對應的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上。現在大部分的商鋪年收益率在7％左右。低於5％的商鋪我們認為是較差的，可能還比不上較好的住宅。

必須注意的是，專業市場中的商鋪收益率應當高一些，因為誰也不能預料得到，一個紅火的市場會不會突然冷下來？風險會大於獨立的臨街鋪面。

16、發展

能夠預料得到商鋪將來的發展，那才是投資高手。人口會不會增多？市場已經建好，會不會紅火？一條街都很冷清，有人低價拋售商鋪，價格會不會更低？積累長期的經驗，擁有對市場準確的判斷，超人的膽略，才能獲得不流於平庸的業績。

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想要精確判斷？那你需要收集的信息可就太多了，我就簡單說下你需要了解哪些信息：

1、人流量及車流量（拿個小馬扎，耐心的24小時*7天數一個周）

2、進店率

3、提包率

4、周邊常住人口信息：年齡、收入、消費額、家庭構成

5、交通可達性：公交、步行、自駕、停車

6、周邊商業、住宅及路網的政府規劃

7、人流動向分析

8、周邊人口聚集點分析（學校、社區、醫院等等）

當我決定寫下這段文字

註定要起到全圖嘲諷的功效

但是我還是寫在這裡

期望能有一位真正懂行的人來分析一下樓主提問的這個問題

目前樓上幾個答案我都看了

侃侃而談但乾貨方面還少點意思

目前我投資購買了2套商鋪

但要說系統性的分析

我確實也說不出來

但就我的感性認識來講

上面的答案還太淺

雖然我也沒有總結出一套體系

所以一起在這裡等真正的高手來解答

投資，即然是投資那風險是必然的

如果一定要說參考那些指標的話

本人個人見解①個人對於月供的承受能力

②要買就買地段好，中心區的那怕貴點也不要貪圖便宜買那些非中心地段的商鋪，買個小點的都行，由於時間關係下次繼續

很多前輩分享了很多心得，但大都是理論，實際操作很簡單，站在門口數人流，每10分鐘過100個人，就投資，不然就放棄，因為你投資了商鋪是要出租的，付得起租金的租客就是這麼計算的。

同位置回報率（出租）15%是底線

人流量、目標用戶量、整條街的環境（商業環境）