是任何人都可以在美國買房嗎？去美國投資房產有什麼要求，需要注意什麼？
謝邀。
理論上來說在美國買房對外國人沒有什麼資格限制，但是買房人需要在美國申請一個交稅人的帳號(Individual Taxpayer Identification)。
在美國買房至少要注意下面幾點：
1. 貸款：
如果外國人不在美國工作或者在美國沒有收入，在美國買房大都是得不到貸款的。需要現金買房。如果外國人在美國工作/有收入貸款買房要提供收入證明和簽證護照複印件。
2. 每年房產稅/物業管理費/房屋保險費：
美國買了房以後，每一年還要交房產稅(property tax), 以房屋估價乘以一個稅率計算，房產稅根據不同地區不同學區稅率會不同，平均下來大概是0.5-1.5%左右。如果買的是condo, 就是有社區公共管理物業的話，每個月還要交物業管理費，一般中等的condo每月物業管理費大概幾百。買了房子一般還購買房屋保險，價格不等。每年從幾百到幾萬都有。一般是房屋價值的0.4%。在一些易發地震或者洪水的地方會有附加的保險。3. 投資房：
投資房的租金收入是要報稅的，租金收入和美國的工資收入是一個稅率。如果把房子賣了則是資產增值稅，相對稅率低些。4.中介手續費：
外國人美國交易房產一般還是要通過中介，買賣手續費一般6%，怎麼和交易對方分攤不固定。還有就是美國買房目前是沒有綠卡的。
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買房對於很多人來說是一生中最大的投資之一，何況跨國買房。但是對於購房者有利的是，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序要比其它國家相對簡單明了。美國其實並不限制外國人在美國買房，也無套數限制。任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。
從2013年以來，美國房地產市場復甦勁頭十足，可以由新屋開工數據和美國房價指數的走勢來佐證。美國新屋開工數量在2008年8月從高峰跌落後，一度達到不足50萬的低點。目前房屋開工數量已經逐步回升，穩定在80萬以上。更多的新屋開工數據說明購房需求回暖，買房者在不斷增加，能夠支撐房價。
美國房價指數也反映美國房產市場正在逐步回暖。2008年後，美國房產市場的低迷情況持續了近4年，整體房價下跌近10%，不少地方的房價現在的價格已經跌回到2000年初的水平，比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克頓。但進入2011年美國房價觸底後開始反彈，2013年後進入穩步上升。
回顧美國房產市場的歷史會發現，從1963年至今，美國共爆發四次大的房地產危機，每次地產危機後均會迎來一輪新的房產繁榮。長期看來美國房產市場具有穩定的回報，只要不在地產危機爆發的市場底部出售，虧錢並非易事。
在投資美國房產前，外居樂建議您先要了解以下這些事情。
投資別墅優於公寓
美國房產市場最主要的房屋種類有獨棟別墅、聯體別墅、公寓。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓則不建議考慮。從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工成本高，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，還要支付高額的物業管理費，所以超過20年房齡的公寓基本投資價值較低。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但下面的土地是永久產權的，並會一直升值。
持有成本和風險
美國房產的持有成本主要有房產稅、物業管理費、保險和維護費等。
房產稅：每年分別在十一月和二月分兩次支付，與房產地點有關，約為1%-3%，一般而言，房產稅越高相應的社區治安、公立學校、公共交通和醫院等公共服務也就越好，房產未來增值空間也越大。
註：想要了解美國各州最新的房產稅率，請關注外居樂微信公眾號（waijule2015），在導航欄中搜索之前發過的文章：《美國各州房產稅率和房價中位數》。
地稅：相當於中國的土地出讓金，地稅與城市有關，每年繳納額一般為成交價的0.01%-0.022%。
社區管理費：通常包含社區管理費及房產保潔、綠化、公共設施(游泳池，健身房)、房屋結構的保險等。
維護修理費：對別墅而言，屋頂、地下室、草坪、室內裝修甚至車道都需定期維護，成本因情況而異。一般成熟的小區會有物業管理公司按當地房租的8%-10%收取維護費。
保險：美國大部分的別墅是木製的，因此政府要求這類別墅繳納強制保險。
以在洛杉磯購買一棟價值25萬美元的獨棟別墅為例，一年的房屋保險費、維護修理費、社區管理費、房屋檢查費和郵箱費合計大約為$3,100，房產稅約為$5,000每年，地稅為$250每年。算下該套獨棟別墅的持有成本超過$8,000，顯然，在美國空置房屋不是一個好選擇。
靜態投資回收期與售租比
靜態投資回收期是指從項目的投建之日起，用項目所得凈收益償還原始投資所需要的年限，美國房地產進行租賃的靜態投資回收期一般在七年至二十年之間。例如，以在售的休斯頓某套總價$13萬的300平米別墅為例，若該別墅由房產經紀公司代租，租金月收入可達到$1,350，同時需要繳納每年$4500的房產稅、每年$750的保險費、每年$800的中介管理費、每年$400的物業管理費和每年$500的維護修理費。計算可以得出年凈收入為$9,300，在不考慮房屋增值的情況下，靜態回收期約為14年，要高於國內多數理財產品和金融保險的收益率。美國繁榮的房租市場支撐了較高的售租比，2016年舊金山的售租售比是20.5、洛杉磯17.3、聖迭戈17.1、西雅圖15.6、紐約是14.4，均高於國內一線城市。
註：想要了解更多城市的售租比數據，請關注外居樂微信公眾號（waijule2015），在導航欄中搜索之前發過的文章：《全美20大城市售租比深度數據解析》。
如何選合適的地段
不是美國房產都能升值，而是處於好地段的房產才能升值，地段的重要性正如美國房地產大亨特朗普在《交易的藝術》一書中寫到，「在房地產行業中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段。」他對好地段的界定值得中國投資者學習，好地段可以從以下四個條件來判斷：
- 擁有優美的景色和良好的自然環境。
- 所處的商圈要具備增長潛力，並且也要考察一下當地經濟增長是否比較穩定，對於社區建設發展和安全性是較大的保障；同時擁有好的學區也是衡量的重要指標之一。
- 具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質量的公共服務的房子增值潛力巨大。
- 最後也是很關鍵的，要能滿足人們對聲望的要求。聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過普通的商品。有錢人積累財富的速度遠超過普通人，滿足有錢人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產，即使買得貴，其增值速度也會很快使投資物有所值。聲望可以來自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以來自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區文化層次較高等。
首先，任何人都可以在美國買房。美國政府是很歡迎海外朋友來買房的。幾乎是沒有什麼限制的。
其次，按理說一下美國買房的注意點。簽訂購房合同時，一定要根據合同的條款逐一梳理確認，
一份詳細的權責分明、流程清晰的合同是保證購房順利進行的保證。
在美國加州的住家購房合同買賣說明書中，涉及環節三十多個環節，每一個環節都非常重要，其
中最為關鍵的則是以下內容：
把握時效，口說無憑， 整個合約變更以書面為主：
要注意，購房的任何環節中，買房和賣方在協商議價過程中的口頭承諾，通常無法律保障，除非
這些口頭承諾在合約中書寫列舉出來。
買家何種方式付款
付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必須解釋買主將怎麼樣付款。大部分的買主在事前付
些「訂金」。 「第三方信託公司」 Escrow Holder是指一間不受買主或賣主影響的中立公司﹐他們會為
買主保管訂金。在這一段里買主也可標明是否需要貸款﹐ (如果需要貸款﹐要貸多少金額)﹔或者買主是否將以其他已有款項購屋。
買賣完成與交屋
第三段說明買主何時會搬進住屋﹐賣主何時應該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需註明現有房客將怎樣安置﹐並可在此段註明買主何時可以取得鑰匙。
費用分擔與支付
合同中應註明買主或賣方誰將付那些買賣房屋的手續費。例如﹕房地產附近的環境(房子是否位在容
易發生地震﹐火災﹐和水災的地區)報告費﹐產權保險費﹐代書公司手續費﹐地價稅﹐或其他政府費用。
法定的報備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權力
合同中應註明法律所規定賣方必須書面告知買主的一些事項。例如﹕房屋的油漆是否含鉛﹐房子是否
在地震帶或是容易發生火災和水災的地區﹐和賣方所知房屋有問題的地方。一般來說﹐買方如果不喜歡任何一項聲明﹐買主有數天的時間可以考慮取消合約﹐並取回全部的訂金。
獨立產權公寓 /擬定單位開發報備聲明
合同中應指出當房屋受到某些規定的管轄時﹐賣主必須提供買主額外的資料。例如﹕如果房子是獨立產權公寓或其他屋主共用游泳池或會議室等這類的已定條文約定。
影響房屋的狀況
合同中應說明交屋時﹐房屋應是買主在簽合同時的狀態。賣主不需整修任何已經損壞的東西。可是
賣主必須要告訴買主任何賣主已知有損壞的部份﹐並應 負責修復雙方已簽約後才損壞的任何部份。
這一段也提醒買主﹐買主有權「檢驗」欲購房屋。如果檢查後有不滿的地方﹐買主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣主整修。雖然賣主不必修復全部的問題﹐如果買主提出要求後賣主拒絕整修﹐買主有權取消合同﹐並取回訂金。
整修
合同中應寫明賣方如果同意負責修理，他們必須在交屋前完工，買主也有機會在交屋前檢查，整
修是否令買主滿意。檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障合同中應說明買主承諾萬一買主或
是買主僱用的檢驗人員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。
產權及所有權
合同中應為賣主解釋保障權益的一些報單。例如：賣主如果不擁有全部的產權，或是別人有權使
用部份的地產(例如：電話或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模稜兩可的狀況，例如：未經
查或難以確認實際界限的地產。請記住，圍牆和自然界限，例如樹木或灌木不一定種在界限上。
買主不能履行時的最大損失
合同中應說明如果買主沒有足夠的理由卻取消合同，賣方可以告買主賠償損失。如果買主在這段
文字前簽名，然後買主假若無故取消合同，雖然賣方仍然可以告買主，但是一般來說，買主損失
的最大金額就是所付的訂金。
解決歧見
第十七段有多項功能。這是買方和賣方同意調解的任何爭議或訴求的依據﹐讓買賣雙方消除歧見的
作法，幫助雙方解決地產經紀人無法解決的問題。
如果買方和賣方在這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲
裁人"來解決。仲裁人不是法官，但有權威決定買賣雙方誰是誰非及其他事項，包括買賣雙方金錢
上的糾紛。在這一段中，買方也同意以仲裁方式解決和經紀人在交易過程中的糾紛。
房地產稅等費用的比率分配
買方和賣方同意某些費用和定期支出，如果在定期交費限期前完成房屋買賣的交易，雙方將按比
率分配付費。
現在美元看漲人民幣貶值的情況下，將資本存儲多元化是必然途徑。中國房地產有價無市，金融
業不穩情形下，海外置業應該是比較好的投資選擇。對於台灣、韓國等國家的中產階級來說，海
外置業已經是他們投資事業里很普遍的形式之一。而對於中國投資者來說，還局限於那些特別富有的階層。
正好在買，試著說說看。
我目前的身份是h1b工作簽證，可以申請貸款，不用全部現金。有個朋友是f1學生簽證，幾年前買的房，全部房款需要現金。
現金買的好處之一是整個流程快一些，不會因為貸款之類的審核拖很久。而且賣家在幾個offer差不多的情況下會偏向於現金offer，甚至可以因此報一個稍低的價格拿到房子。
說到買房拿綠卡的問題，昨天剛好一個加州本地人跟我聊到這件事，他說在加州是買一個兩百萬的房子的話就可以拿綠卡。我不知道是不是真的，待求證。另外，美國各個州的政策也許也不一樣。
針對貸款買房的情境，具體流程：
找一個買方realtor，簽一份合同，表明一定期限內他會帶你完成購房，即使期間你自己發現了別的房子完成了購買，他也還是有資格拿到3%左右的傭金。他不會過問你的身份問題，是由下一步的lender來決定。
找一個lender 出具pre-qualify 證明，需要提供近兩年交稅紀錄，近期收入，銀行賬戶情況，簽證情況等等證明。這是為了確認你將有能力償還貸款，以及估算你能購買最高多少錢的房子。h1b的有效期是三年，如果剩下不到三年需要某種exception，但是我沒覺得這會是個問題，主要還是看收入來源穩不穩定。
如果首付的錢會來自不同人的賬戶，比如爸媽的國內賬戶，那最好幾個月前就把帳轉到自己名下去，不然還需要準備國內的文件，證明這筆突然出現的巨款是「禮物」，以及一些國內銀行文件的翻譯件，很麻煩。
然後就是找房子，這部分就看個人喜好嘍～看到中意的就交一筆earnest money，類似押金，以示誠意，這個一般是幾千塊，是通過支票來付的，需要有一個美國的借記卡帳號在背後支持。
接著是home inspection，找人來看房子各方面有沒有問題，大到牆有沒有裂縫啦，小到燈泡有沒有不亮的啦。如果急著close交房，可以在合同里去掉這一項，省時間，但是如果真的碰上房子有大問題的話就比較頭疼了。
與此同時需要繼續跟lender保持通話，討論貸款方案。有時候會問更多的問題以確保你的經濟實力。比方你已經有了一個房子了，又要買第二個，那他就需要你提供之前那個房子的情況，目前還有多少貸款沒還，保險金是多少，是自己住還是出租，還有你的信用記錄，來確定給你什麼樣的利率。自己住的利率會比租出去的利率低。以及，你在交了第二個房子的首付之後還能不能有足夠的錢來支付上一個房子的至少六個月貸款。
Lender的另一樣任務是雇一個第三方人員來給房子估價，看房子的狀況和你的出價是不是吻合。比如房子由第三方估價認為只值5萬，你卻要出10萬來買，那你自己需要把多出來的5萬也付掉才行。
美國購房都需要提供保險，這需要買家自己去各家保險公司要報價。一般這一步會需要社會安全號，social security number。如果沒有的話有些保險公司就不受理了。
如果到此一切順利，也就接近交房的尾聲了。需要去銀行要一張cashier check來付首付和稅費、保險。這張支票因為是銀行擔保的，對這種大額交易來說有保障，一般不會接受個人支票。然後牽他個上百張文件，就拿到鑰匙啦！
想要把房子租出去的話可以在craigslist上發廣告，也可以雇一個專門的property management公司替你打理一切，包括尋找租戶，有東西要修要換的時候由他們找人來弄（當然錢由你來報銷）。他們會收取每個月房租的x%作為管理費。如果人不在本地的話，這個選擇很省心省力的。
第一次答這麼多內容，想想還有點小激動嘞～以下是我作為個人買家多次投資美國買房/賣房的經驗之談，非房地產中介，願意推薦給大家個別城市值得投資的房源，歡迎加我微信。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------樂觀來講，經濟好的時候在美國投資income property，租金+增值—房產稅而計算出的年收益率可達10%到20%。洛杉磯和洛杉磯周邊有很多值得投資的房產，很多華人選擇購買學區房，價格都在50萬至100萬以上，這些並不是我所說的那一類。洛杉磯的downtown周邊每年吸引著大量的外來務工人員以及剛畢業的大學生/研究生前來就業，這直接推動了公寓租金以及很高的租售比，也因此成為了投資income property最好的選擇。這裡重點推薦的是ktown以及周邊、glendale、alhambra、echo park周邊；售價20萬左右的300-400SF的單設公寓每月租金就達1100美金-1600美金，而售價30多萬的One Bedroom租金更達1700至2000美金，好的區域甚至更高。
這是一個很寬泛的問題，並且實際上是兩問，我們逐一來看。並且盡量從大的角度來談，避免「說得真好然而我看完更懵」的狀況。
以下內容的引用部分，來自於「及優」社區中的專家「戴冕」、「俞慧」對用戶提問做出的回答。
首先，任何人都可以在美國買房嗎？去美國投資房產有什麼要求？這兩個實際上是一個問題，就是在美國買房的資格問題。
①資格，護照＋有效簽證，也有置業者在國內完成買房，所以理論上只有護照就是可以的
購房的話，只要有外國護照加有效簽證就可以貸款購房。
②差異，雖說理論上任何人都可以在美投資房產，但是身份不同在貸款等方面會有不同。
比如無美國身份的非綠卡持有者（也沒有在美國工作，比如普通的國內投資者，什麼簽證也沒有或者持有旅遊簽證等）
外國公民是可以申請貸款的。外國公民在美國購房首付比例最低為30%，但是從實際操作層面來看至少要40%以上，一般都是首付50%左右才比較容易獲得貸款。
比如H1B特殊專業人員/臨時工作簽證持有者
H1B 享有和美國公民同等的低首付和低利率待遇。如果H1B沒有抽中，但是還在OPT有效期內，還是可以和美國公民同等的低首付和低利率待遇。如果OPT失效，簽證變成B，或者F簽證，就會失去和美國公民同等的低首付和低利率待遇。
其次，需要注意什麼？
在海外購置一套房產，如果展開來事無巨細的說注意事項未免冗雜，在這個大提問下也沒什麼意義。所以我們來看看大的、戰略層面上需要注意的點。
① 炒房問題——別看美國很多地方的房價不高，就大步流星去炒房，美國對炒房有限制。
外國人在美國買房沒有數量限制。持有多套房產除了每年需要繳納每套房產的房產稅，物業費等維持費用之外，沒有額外的費用。
另外炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場成熟，法律齊全。房價每年的平均漲幅也是理性的，不會出現房價一路暴漲的局面。加上房產的維持費用包括房產稅、物業費、保險費等成本，都在一定程度上抑制了買房空置等待增值的行為。美國人買房投資，大多做長線出租，他們更注重房子的保值功能，注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，以確保租金足以支付月供和各項維持費用。
② 遵循買房流程，不要玩跳棋。買房的各個環節不要輕易省略，比如擬合同的時候，要把該寫的都寫進去，該協商的價格都考慮到。再比如檢驗房屋的環節至關重要，最好有專業人士輔助做全面的檢查。具體流程可以參考熟知流程，讓這一趟海外置業之旅心中有數 ③ 與專業人士良好協作——很多專業人士不是你的絆腳石，是你的好幫手，有些甚至是法律規定必不可少的。具體依舊可以參考熟知流程，讓這一趟海外置業之旅心中有數
在買房的過程中，你會需要和很多行業的專業人士合作。有可能會用到的合作者包括銀行貸款員，房屋評估師，產權公司/過戶公司，驗屋師，房屋保險代理，甚至會諮詢其他專業人士，比如會計師等等。如果你有一位信得過的房地產經紀人，可以通過他/她來安排協調所有相關的人和事，會為你推薦業內有經驗有口碑的合作夥伴，讓你的買房過程省時省力。所以選擇一個好的地產經紀人代表你很關鍵，在買房過程中會起到樞紐作用。在美國買房，一般買家賣家各自有自己的地產經紀人，分別代表兩方的利益。產權/過戶公司是第三方，是中立的，只是執行合同，不偏袒任何一方。買家團隊的是買家地產經紀人，貸款員，和驗屋師。
④ 美國不同地州差異巨大，不能一概而論或者想當然。去美國置業，要對美國的法律體系有一個大體的認識，美國傾向於自治，不同州甚至不同地區有很大不同，所以要積極了解目標地區的相關規定，以免決策錯誤。
以上四小點匯成一句話就是：摒棄思維定式！
在國內的經驗不是完全無用，但是很多過往想當然的事情都要重新審視，積極了解美國當地的房產市場情況和規則，才是打開美國置業的正確方式。
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看了前面的回答，信息有點混亂，有點管中窺豹的味道。工作原因，對美國房產投資非常了解，平台上服務過的國內用戶數量超過3000人，這裡回答幾個關鍵問題。
1. 資格限制：有護照就可以，不需要簽證。投資房用戶很多選擇人不去美國，買房和簽字在網上可以完成。樓上有說需要申請個人納稅號（ITIN），實際上不是必須。只有出租房，租金收入需要納稅，才需要申請。這個號碼的申請簡單。
2. 中介手續費：這個是賣家出，買家不需要付。一個房產交易，通常由兩個經紀人完成，一個代表買方，一個代表賣方。所以，賣房的時候成本大約是8%，其中大部分是經紀人傭金和交易稅。房價上漲的收益的稅收，這個比較複雜，先不談了。
3. 貸款：外國人可以貸款，市場上提供服務的銀行有一些，首付要求高，通常在40%。有查國內收入的，也有不查的。流程的確比較麻煩。很多買家是到了美國，看中房子才知道貸款的事情，這個時候通常時間上就來不及了。需要貸款的話，建議在國內提前準備好文件。
4. 投資房收益：兩個部分：租金收益，有保障，凈收益做到3%是正常數字。房價增值，是動態變化的，過去30年平均是3%。過去幾年的幾個熱門城市，達到8-10%。當然，和國內過去幾年的瘋狂上漲是遠遠不能比。美國買房是保值和增值，如果想有超高收益，不可能的。
5. 房源信息：美國房源信息透明，經紀人和買家在網上看見的一樣。我們網站上提供的就是美國的實時房源信息。熱門城市，比如西雅圖，房子平均成交時間是6天。不是實時房源，買家沒有機會選擇，只能到了美國現場看房。
6. 新房 vs 二手房：美國92%房子交易是二手房。新房的數量少，好的地段通常沒有土地建新房。新房比相同情況的二手房貴大約20%。投資房，建議選擇二手房。因為租金上新房和二手房沒有差異。
總結下，房產投資是個長期行為。房子的價值是住，不是炒。借用下巴菲特的房產投資觀點：長期持有；看趨勢（人口增長，工作機會）；地段，地段，還是地段。
最後，美國有很多英文房產網站，可以看房源和經紀人。還是建議大家選華人經紀人，溝通方便。我們平台上有近6000名華人經紀人，大家可以來自由選擇。
個人覺得投資美國土地項目也是一個不錯的考慮方向。地產圈兒里的人比較容易理解土地價值才是不動產價值的核心，無論是什麼樣的地產項目，最核心的價值一定是「地段」的價值，這也就是為什麼其實很多投資行家並不過多考慮所謂「租售比」這樣的概念。土地投資有很多好處啊，起投額度低，不需要打理，收到經濟波動和政策變動的影響比房產小，稅費低，沒有高額的遺產稅……樓上也說了，遺產稅的比率高達46%……投資土地的模式比較簡單，也不需要什麼複雜的手續和流程，看好項目，直接下單就得了。不過還是要選好管理公司。我知道的這個模式是這樣的：投資者以現金購買一塊土地的一部分不可分割權益，擁有實際資產（會收到土地產權證明）以及對於這塊土地之後離場時候的投票權。
在這個過程中，會有一個管理者（在這個案例中，這家公司叫做和頓）的角色涉及其中。它先做前期深度調查，大概會花大約2-4年的時間，而後買下它看中的土地。之後，分銷給全世界的投資者，於此同時，它對每一塊土地保留5%的不可分割權益，以確保自己的利益與投資者的利益是一致的。
在4-6年靜候土地增值的過程之中，它會為這塊土地尋找買家，並評估買家給出的offer。若是有一個優質買家，給出了它認為合適的offer，它便會動議啟動離場程序，組織所有相關的投資者進行投票。如果超過60%的票數贊成這個offer，它就會代表所有投資者，與買家進行交易，並對所有的投資者進行離場派錢。
這個投資模式的回報率還是蠻高的，稅前平均可以達到10-12%。
我寫了一篇文章專門講這個模式後面的邏輯。當然，一篇文章的篇幅，講不了所有東西，只能梳理基本的邏輯。不過，自己也在看這個投資項目，蠻靠譜的，考慮了很久都沒有發現什麼真正的漏洞。有興趣可以大家一起投吧。
作者：海綿洛洛鏈接：投資機會 | 在地產投資這件事情上，時間是你最好的朋友 - 地產圈兒那些事兒 - 知乎專欄來源：知乎著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。任何人都可以買，只要有足夠的錢，且證明資金來源合法，可以通過房產經紀找房，通過房屋檢查出評估報告，然後通過公證公司簽署購房合同，通過貸款經紀人申請貸款，然後完成支付，就可以擁有自己美國大宅子了。需要注意的是美國購房地點很重要，房屋建造年代很重要，使用材料很重要，是否進行過殺蟲很重要，直接影響未來入住成本。房屋類型分得很細，決定了鄰居的素質，自己體會另外要核算好養房成本，不同地區的費率相差很多，地稅，水電瓦斯垃圾費都會因為好壞有很大差別，土豪請忽略這一點如果是投資房，要考慮出租率和收益比，房屋增值空間，如果是自住房，要考慮安全性，以及周邊配套
美國房地產市場的復甦在2013年更加明顯，隨著其蒸蒸日上，不僅提振美國境內投資人對美國房地產產業鏈的大力投資， 也吸引海外買家爭搶一份羹。但要買美國房地產投資，海外投資人需要了解美國購房和投資的一些交易程序和相關政策法規和稅務，才能更有效地做好購房投資，來具體看看吧!
美國房地產兩點慣例：
透明度高——美國房地產交易非常透明。新的待售掛牌房源必須要在24小時內發布銷售服務系統，讓所有的房產經紀都能獲得房源資訊。而在很多其他國家，買家有時必須通過好幾個經紀或代理才能找到適合自己的房源。傭金賣家付——房屋交易的傭金總是由賣家支付(然後由買家和賣家的經紀人平分)，因此買家不必向代表他們購房的代理人支付任何款項。所以美國房地產業界人士建議，買家一定要聘請買方房產代理，以便在房產交易中保護自己的利益。
以下是外籍投資人購買美國房地產一定要了解的幾點：
1. 外國買家通常不能購買合作公寓
美國房地產的類型多樣(點擊查看美國住宅房屋類型概述)，其中曼哈頓的住宅房構成主要是：約25%的共有公寓(Condos)、70%的合作公寓(Coops)以及5%的共有合作公寓(Condops)和連棟排屋(Townhouses)。購買合作公寓，通常要求要求買家的收入來自美國，而且資產在美國(至少大部分資產在美國)。這是由於合作公寓公司採取極端保守的做法。因為如果一旦產生糾紛，不論公司基於何種理由控告外國業主，一般都很難成功。即使贏得了訴訟，如果業主的資產位於千里之外的其他國家，判決也無法強制執行。因此，外國買家通常只能購買共有公寓、共有合作公寓(實行共有公寓規則的合作公寓)和連棟排屋。另一方面，合作公寓對房產的使用也有諸多限制，而買家對購買的共有公寓、共有合作公寓或排屋則相對擁有更多的權利。
2. 外國買家可以輕鬆獲得房貸
很多朋友都覺得，在購買美國房地產時，海外買家得不到美國房貸，只能以現金購房的認知是不正確的。金融危機期間，外國公民買房融資渠道幾乎完全堵死。但是在過去幾年，各銀行逐漸放寬了對外國公民的房貸借貸限制。絕大多數合格的外國買家只需首付四成便能獲得房貸。以下是滙豐銀行2011年第二季度的外國買家融資方案條款：
1). 在該行存入10萬美元(如果過戶後提現，利率上浮0.375%)。
2). 首付四成。
3). 最高貸款額為150萬美元，相當於購買總價250萬美元的房產。
4). 存入12個月的儲備金(用於還貸、維護費用和稅費)(不包括上述的10萬美元)。
5). 滙豐銀行可提供30年期和15年期固定利率抵押貸款。
買家可根據自己的貸款期限，獲得相匹配的、利率可調的貸款。此類貸款的利率相對較低。
雖然銀行可向外國買家提供貸款，但銀行往往也希望，除此業務之外能與客戶建立長期的合作關係。所以滙豐銀行要求買家在該行存入至少10萬美元。
外國買家可以採用多種貸款方式，以上僅為一例。
3. 購買美國房地產的買家無須身在美國，也可完成購房交易
在做最後完成交易時，新業主無須身在美國便能完成交易，獲得房產所有權。新業主可以向自己的代表開具「授權書」，授予代理完成交易的權利。那些不想回到美國完成交易的買家，通常會採取這種方便的做法。
4. 買家應諮詢本國稅務專家
外國買家的總應納稅額可能與美國居民的總應納稅額不同，具體取決於買家本國與美國的稅收協定(如果存在這樣的稅收協定)。因此，最好諮詢熟悉稅收協定的當地稅務專家。例如，美國居民的資本利得稅為15%(擁有房產1年以上)。但是，外國公民可能需要支付更高的稅率，具體取決於他們本國與美國的稅收協定。熟悉本國稅收協定的稅務律師將是幫您解決此類問題的最佳人選。
5. 外國買家可以通過購買其他投資型房產，延緩繳納資本利得稅
美國政府允許外國買家根據美國國稅法第1031條延緩繳納資本利得稅。這些條例相當複雜，購買美國房地產的買家在房產交易中絕不能違背任何條例，否則可能無法獲得延緩納稅的資格。
針對美國房地產的復甦，現在國內購買美國房子的朋友越來越多，但是畢竟是海外投資，所以針對想購買美國房地產的朋友，還是對美國購房和投資的一些交易程序和相關政策法規和稅務有多了解，從而讓我們更好的做好投資計劃。
1. 外國買家必須「選擇」就租金凈收入支付美國所得稅
美國政府要求外國公民「選擇」對任何來自租賃美國房地產的凈收入(租金收入減去支出)選擇向美國繳納個人所得稅。如果沒有及時做出選擇(例如沒有及時報稅)，將按租金收入總額的30%進行徵稅。在這種情況下，投資美國房地產者將不能減除任何成本費用，例如貶值、利息、財產稅、共同費用等。即使外國投資者在他們開始投資的前幾年產生了稅務虧損，沒有欠下政府任何稅，他們也仍然必須及時報稅，並作出「選擇」。
2. 通過貸款買房，前10至15年免徵所得稅
對於可從房租收入報稅中扣除的費用，美國政府的規定相當寬鬆。因此對於外國買家而言，如果通過房貸購房，並首付40%至50%，則在購買美國房地產後的前10至15年內，可能無需繳納任何凈租金個人所得稅。由於貸款利息、一般費用、房產稅、資產在27.5年中的折舊、保險費用、交易費用攤銷都可從房租收入中扣除，所以在購房後的前幾年中，房產的應付稅通常是負值。在隨後幾年中，當公寓產生應納稅收入時，此部分收入可由之前年份的稅務虧損中抵消(又名稅務虧損結轉)。因此，業主在購房後的多年內都不用繳納所得稅。
3. 外國人投資房地產稅收法(FIRPTA)
當非美國居民出售其美國房地產時，美國稅務局要確定他們是否支付了資本利得稅。因此，美國國稅局將按照房產總購買價的10%扣稅。當業主向美國稅務當局申報資本利得稅時，任何退稅(若有)都將退還至申報人。
4.外國買家必須考慮規避美國高昂的房地產遺產稅
如果外國買家死亡，其遺留的美國房地產將被美國政府徵收接近46%的稅。如果外國買家提早做出安排，可以輕鬆規避這個問題。這個安排涉及到成立一家有限責任公司(a Limited Liability Corporation，LLC)和一家外國公司(a Foreign Corporation.)。買家將其房產歸於有限責任公司名下，再將有限責任公司歸於外國公司名下，而買家自己將持有外國公司的股票。在這種情況下，由於美國房地產由外國公司「擁有」，外國買家死亡後，美國政府將無權對房產徵稅。這對於外國買家是合理避稅，操作起來費用也不高。這種模式下可以通過出售公司的股份而不是通過財產出售實現財產的轉讓，而後者可能引發稅務問題。
這樣做的原因是，對於任何投資的美國房地產(外國或美國)的業主來說，最好是成立至少一家有限責任公司來擁有物業房產，這樣業主的責任只限於有限責任公司，業主的責任將局限於該房產的凈額。然後，以外國公司擁有這家有限責任公司，則保護外國買家規避遺產稅。如果買房投資金額過小，外國買家不想採取成立有限責任公司或外國公司的模式，那另一種備選方法就是投保保額等於財產價值的人壽保險。例如，一位40歲的健康男子投保20年期的人壽保險，每年支付保費350美元，死亡時可獲得50萬美元的死亡保險金。在這種情況下，雖然該外國買家無法規避遺產稅，但其繼承人仍可獲得等額收益。
只要付得起全款的錢，任何人都可以在美國買房，但是不要聽新聞亂說，在美國買房不是那麼簡單，風險也很大。
1、首先在美國買房流程特別麻煩，如果不是常住美國，從國內往返再加上在美國十幾天的花銷又是一大筆錢。不要聽信北京一個衛生間可以在美國買一套房，美國便宜的房子也是偏僻老舊的房子而已，而且美國教育資源優質地區的房子也貴，跟中國的學區房更貴一樣。2、在美國買房除了請中介，還必須請律師。交易時，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。如果你特別壕，房子超過100萬，就還得交1%的房屋奢侈稅。
3、地產商在確認購房者本人入住後，才會辦理產權出售手續。業主入住一段時間後才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購房之後不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用僱用公司管理。如果把房子委託給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。但是如果是買的不好房子也很難租出去。
4、理論上，有50萬美元就可以通過投資在美國買房，並可以去申請EB-5投資移民綠卡，但是在美國當投資移民一般要求投資人必須要親自管理投資項目，並且還得直接創造10個就業機會，完了還要看美國移民局等有關部門是否批准。
5、對於不在美國工作的外國人來說，除非在美國銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款，除非在美國華資銀行有特殊關係，或者在外資銀行有過硬的信用記錄信用記錄，否則只能用全款買房。如果你不是土豪還是慎重考慮吧。這篇文章不錯。《美國房地產到底還值得投嗎？》
也許是近百年的歷史中，中國人經歷了太多的動蕩不安，內心中懷有太迫切的對於溫暖家園的渴望，房子一直是中國人內心最執著的夢想，也是絕大部分中國人最重要的投資品，據相關統計機構的測算，中國家庭資產配置中，平均近七成的資產為房屋，提及現在熱門的海外資產配置，國人同樣將國內的投資邏輯應用與海外，說海外投資，怎麼能不從房子說起呢？
我在十年多年前在北京開始投資房產，至今房屋價值已漲超十倍，但並未給筆者帶來很多的快樂，非理性繁榮讓我越來越意識到國內房產的風險，看到眾多的年輕人為房所困，難以安生髮展，唯有一聲嘆息。
美國房地產最近幾年成為國內高凈值人群海外投資的第一大熱門，那麼，目前的美國房地產到底值得投嗎？
首先，在美國幾乎很少有人將房屋作為投資標的物來炒作，我所熟了解的美國當地人，幾乎無人大量持有或者炒作房產，為什麼？美國富人那麼多，幹嘛不多屯點兒房子待漲，為什麼沒有美國的房姐房叔弄百十個房子增值保值的事情發生呢？
美國歷史上也從未出現過如同大陸或者日本，香港的房產熱潮。由於基礎國情不同，地大物博的國家，最不缺的就是地，而且私人永久產權，自由交易，與我國情況無法相提並論。今天，在人民幣貶值預期和海外資產配置熱炒的背景下，如果您也想在美置業，您不妨了解的基礎知識是：
1） 持有成本；與國內不同，持有美國房產，您需要每年因地域區別不同繳納高低不等的房產稅，低至0.14%（路易斯安那州），高至1.76%（德克薩斯州），以中國人移民最常去的加州為例，基礎所得稅較高，為10. 55%，房產稅為0.61%，這個錢是每年必須交的。除開房產稅，還有一些其他持有成本，如物業費用和出租費用等等，各不相同，但總體來說相對比例較低，無需詳述；以加州為例，如果你持有一個價值一百萬美元的房產，那麼你每年的持有固定成本大約在接近一萬美元；同樣價格的房產，如果在德州或者康州，這個成本會接近每年兩萬美元。
2） 拋售和出租成本；既然是投資，有買就有賣。如果你的房產在未來拋售時，由於美國政府不鼓勵居民尤其是外國人通過交易房產得利，所以會課以重稅，同時如果對外出租產生的租金收入，也將徵收稅收，以限制人們出於非居住目的的房產交易。也許經紀人會告訴你，這些都不是問題，都可以用各種方法避稅，那麼請你和當地會計師逐條落實到細節的避稅條件，了解你可能面對的稅收問題。地球人都知道，美國稅務部門，恐怕是你最不能得罪的，一旦你產生收入，哪怕你在天涯海角，除非你今生今世不再踏入美國半步，否則你無法逃稅。
其次，美國的房屋價格已連續上漲六年。通過下圖可以大體看出，2008年的次級貸危機給美國房產帶來重創，大約持續三年的時間，從2011年開始恢復，就美國平均房產價格而言，三年下跌約不到四成，舊金山及灣區（矽谷）相對抗跌，下跌約超四分之一，同樣回到大約2002年的價格水平，但隨著美國的量化寬鬆政策和經濟回暖，目前全美的平均房屋水平大體回到2008年經濟危機前的水平，而舊金山及灣區仍然相對強勁，在全美首屈一指，高於08年峰值約四成，比2011年的低估已經上漲了接近一倍，達到約130萬美元均值。
當然，舊金山和矽谷不能完全代表美國，因為矽谷作為全球科技引擎的獨特地位，高科技公司、一流大學林立，高技術高收入人群雲集，國際移民集中遷入，推動房屋上漲。這樣的漲幅已經遠超其他美國各地區，包括華人聚集的紐約和洛杉磯。這種漲幅當然與我國一線城市十年漲十倍，一天一個價的感受相去甚遠，畢竟美國人口密度小，土地自由交易。
美國房地產市場同樣是一個結構性的市場，那麼什麼樣的房子更值得投呢？
我想和您分享的一個購房的基本概念是，作為投資，租售比和資產增值保值這兩大要素，恰恰是魚和熊掌，不可兼得。大家都知道灣區好，氣候條件舉世無雙，科技公司雲集，教育資源優越，舊金山的房子抗跌，這裡一直就是投資的首選地，這一投資邏輯恰恰使得灣區的房屋租售比極低，以一個位於灣區約200萬美元的房產為例，假如出租大約租金為一年七萬左右，去除持有成本每年約兩萬美元，即便常年均能出租，租金收入再扣所得稅，大約年獲利2.5%左右。而且目前美國民眾認為房價已經處於高位，不排除有下調的可能，不知道這樣的獲利預期是否能達到您的標準呢？但這樣的房子，恰恰如同中國的一線城市房產，相對抗跌，也相對增值快速，假如你在2011年購買，到現在可能已經漲近八九成，不過今天再購買，恐怕至少很難增值了。
反觀另一個代表，中西部一些州如德州的房產，價格低廉，不到三十萬美元可以獲得一個大房子，租售比可以達到8-10%，不過德州房產稅率相對較高，為1.76%，且地廣人稀，房屋是否能持續出租難以確定，如果您不在當地，當然代為管理和出租也是有成本的。如果當地經濟不活躍，在經濟危機的時候恰恰也可能是貶值相對較多的。
值得一提的是，近期數據顯示目前這些熱門城市的房屋租金已經出現了滯漲的現象，租金滯漲或空置率提升，則是房屋價格持續上漲乏力，價格可能回調的信號。
自2006年房地產市場鼎盛時期以來，止贖權危機以及都市生活趨勢已經打造出700萬個租戶家庭，而自置居所比率已經跌至51年低位。而就在最近，紐約、聖荷西、舊金山的住戶租金水平下跌。造成租房市場疲軟的最大因素之一是用於出租的多單元住宅大幅增加，與此同時就業增長率跌至最低。
投資海外房地產？慢慢來。
目前在國內做海外地產的機構和個人不少，國人通過各種途徑，看到美國或者澳大利亞的房產，明媚的陽光下，整潔的草坪，漂亮的房屋，真是人間仙境的感覺，對比居住的價值千萬的鴿子籠，心中一算，實在太便宜了，立刻拍板就買。我想說，假如您有移民海外或者長期居住的打算，當然需要購買海外的房產，提升生活水準，但是如果沒有這樣的打算，僅僅為了貶值預期和資產增值的願望，請您真正的去了解當地市場的狀況，不要陷入後期維護和持有的麻煩，也並且未必會賺錢。投資的途徑很多，房子並非一定最優選擇。
美國，加拿大，澳洲，這些國家最不缺的就是土地，你想買房，多的是，不用著急慢慢來。由於海外購房帶來的市場波動，有些當地政府也採取了加稅等措施限制投機行為。比如，加拿大不列顛哥倫比亞省近期提出了一項新的法案，宣布自8月2日開始將向在溫哥華地區購買民宅，卻沒有加拿大公民或永久居民身份的海外投資者徵收額外房產轉讓稅，稅率高達15%。
投資房地產，無論國內還是國外，都要明白一點，房地產在大類資產中流動性是較差的。牛市還好，熊市很難脫手。
我在知乎這樣的社交平台上看到的信息，基本上都是在說投資海外房產的優點，其實這也許和房地產中介行業存在有關，大家都上網來做一些營銷，所以唱多海外房產的人多並不奇怪。但是，理性的你一定要像投資其他資產一樣，謹慎又謹慎。
我見過國內的某一線地產商，將洛杉磯城區的房產，以高於當地價格約50%的價格水平，在國內開盤，賣給了國人，很多人甚至從未去過當地；也遇見過一個房姐，到了美國，二話不說，來了三套房，幾年過去了，美國房產相比從前雖已屬於牛市，可她購買的房子完全不漲，加上持有成本，小虧一把。對於這樣的所謂海外資產配置，我只能說入市有風險，投資需謹慎。
親歷 真實 透明
與您分享海外投資狀況
http://weixin.qq.com/r/3kRxaQLEI19crUYK9xHM (二維碼自動識別)
微信號：xiangyitouzi首先！作為一個中國人在美國買房是沒有問題的！
但是！會有一些需要注意的地方，比如身為外國人與美國人的貸款政策不同導致需要交的首付不同，貸款批複時間不同，所需要交的稅不同等，以後詳細介紹。
其實目前對絕大多數中國人來說最大的問題是如何把錢轉換成美金，並且順利出國買房。
最近在美國買了房，城市芝加哥，可以談談這個問題。主要建議考慮以下幾個方面：1）買房的目標是什麼；2）如何貸款，以及購置和持有費用；3）購房的區位及具體選房；4）房屋管理。以下內容以及各種供參考的估算數字都是基於我自己的購房經驗，每個人具體購房時都可能產生差異。
1）首先需要明確美國買房的目的是什麼，因為美國如果買了房子空置著不划算，每年有各種費用並且大部分地區房價漲勢比較平穩。我個人買房主要是為了投資，所以需要設定一個合理的預期投資回報，比如10%-20%年回報。我最終購買了一棟two-flat，即兩層兩戶的小樓，類似於下圖，是芝加哥比較常見的一種建築。
另外對於投資房子的人來說，有很多短售（short sale）和法拍（foreclosure）房屋價格較便宜，但是很多這樣的房子狀態很差，購買流程也比較複雜，不適合新手，我自己也都沒考慮這樣的房子。
購置費用主要是政府收的交易費用、銀行的貸款一次性費用等，可以以房子出售價格的1.5%-2%作為預估。買賣雙方經紀人的傭金都是從賣方那裡出的，所以不必再額外預估傭金成本。
後續的持有費用是需要著重考慮的，主要分四塊：- 一是每年的稅費，大概是房子市場價值的1.5%；
- 二是房屋保險，像我這樣的房子保險每個月約100-200美金；
- 三是如果貸款的話有持續還貸成本；
- 四是房屋維護成本，視情況不同而定，如果人不在當地需要專門的房屋管理公司管理的話又是一筆額外費用，另外購買公寓、聯排等房子的話有物業管理費HOA，物管費也是要看具體情況從100多每月到每月幾千的都有，如果是獨棟的話一般沒有物業管理費（不過獨棟不收物業管理費不代表沒有物業管理的成本，比如要換屋頂什麼的都需要花錢而這些對大部分公寓來說都包含在物管費里了）。
3）買房的時候一定建議考慮好區位，因為美國很多時候隔幾條街就會從好的區到不好的區，我購買時候的對於區位的主要原則是安全、交通便利。我購買的房子如下圖那個灰點，可以看到離芝加哥市中心很近，是芝加哥主要的華人區，非常安全，旁邊就是55號和90/94兩條主要高速，往東一英里左右就是伊利諾伊理工大學，區域內有芝加哥White Sox棒球隊的主場，附近有紅線、橙線兩條地鐵。同時由於在芝加哥靠南側，價格相對於北邊白人區比較合理，可以有良好的投資回報率。
具體選房的時候有幾種策略，一種就是買本身狀態很不錯的房子直接就能住或者租的，另外一種是買狀態差一些需要重新整修的，後者的話如果估價正確，潛在投資回報會高，但是需要投資的人有能力整合一個靠譜的裝修團隊。
另外芝加哥市中心豪華公寓也應該是有很好的投資價值的，比如萬達就將在芝加哥市中心建造芝加哥第三高樓Wanda Vista，雖然豪華公寓價格高租金回報差，但很適合土豪。
任何人都可以在美國買房，有錢和護照即可。
需要注意的是不同的區域差別很大，好的區域房產才有升值的可能。窮人區的房子盡量不要買。加州銀行從業人員～就身份來講，確實沒什麼限制。能不能買下來取決於資金證明，收入啊什麼的（All cash的話當我沒說）。在美國辦貸款的思路跟國內不太一樣，房子價值是一方面，收入更重要。另外就是美國銀行對於錢的來源很看重，經常需要很多文件證明你的錢確實是你的錢。
首先，個人認為美國房產根本就不是好的投資品，甚至在一定程度上不屬於投資品而只能劃歸為消費品。為什麼？接著看
不過，先回答題主問題，答主總結在美購房至少要10個流程：- 選擇地產經紀人(Agent)提出購房要求
- 如果選擇貸款，則需拿到銀行貸款批准(pre-approval)
- 選擇房產，購房地區和房屋種類等
- 各方協商價格
- 簽訂合約書，支付頂金到第三方託管賬戶(Escrow Account)
- 檢查房屋，並審閱各項報告
- 購買房屋保險
- 產權及過戶調查
- 完成手續交房
- 入住
- 貸款：買房根據個人情況最多可貸款房款50%，這其中涉及貸款額1%~2%的貸款，稱為起始貸款費(Origination fee)。且目前只有花旗和滙豐銀行才能證明國內資產，然而近年來也正是這兩家銀行閉行、裁員、收縮部分貸款業務，轉向服務更高凈值人群。至少25%的客戶被拋棄。因此數據表明70%的中國人採用現金付款。
- 雜費：上述流程中提到到的房屋檢查費、過戶公證費、文件準備、法律、估價、保險等費用共需繳納$5000左右，佔總房價1%
- 地產稅：根據所在地區不同，需預付部分地產稅，每年的地產稅約為房價的1%~3%。每年$8000左右，一般分為10月和2月兩次繳納
- 每月費用：根據所在社區每月需繳納$100~$200美金社區費，地產附加稅，房屋保險，社區管理費，水電、泳池、花園維護等等費用預計也需要$300左右
- 房產經紀人費用：慣例上全部由賣家支出而不是買家，約賣價的5%~7%，$3000左右
- 雜費：上述流程中的過戶、房屋修理、文件準備、法律、白蟻防治等費用共需約$5000美金。賣價1%
- 所得稅：賣房過戶時由產權公司扣除房價的10%，繳納給美國稅務局IRS(房價低於30萬美金可減免)
綜上，賣房時高達可能17%的賣房費用讓國內坐收溢價暴賺不賠的炒房慣性被瞬間打破。
那麼是否可以靠租金來養房？一般說來，買房後入住1年以上才可以出租或轉賣，一旦找中介出租那麼還必須向中介每月繳納3%~5%租金手續費。。。
且根據美國政府提供的近25年數據，美國房屋價格指數年均上漲約3.5%，而在上述各種費用層層扣除之後，最終的年收益很有可能連2%都不到。比起國內炒房一年賺20%。。。我tm不如買房地產公募基金了。。也不難看出為什麼我說美國房產根本就不是好的投資品！
順便提一點，不買房屋保險的後果可能是：某天有人拿張祖傳地契告訴你，你房子下面這塊地是他100年前爺爺的，那你等著哭吧。長期在美國從事房地產。
1. 任何人都可以在美國買房。2. 雖然說可以在美國貸款，但是美國本土的銀行只貸給具有美國信用歷史的人，也就是說基本上你得在美國居住兩年以上吧。個別中資背景銀行可以貸給國人（如華美和滙豐），但是手續極其複雜和麻煩，建議從銀行的人員充分溝通後再做決定。3.個人建議，如果沒有美國的信用歷史，還是盡量用現金購買比較好。否則，很可能因為貸款失敗導致交易取消。房屋買到之後，可以在做抵押貸款。4。對房子的維護要做好充分的財務準備。
首先來看看美國最大房地產數據平台 Zillow 近日發布的報告吧，2017年7 月份全美平均房價為 20.04 萬美元，同比上漲約 7.5%，有史以來首次突破 20 萬美元大關！在十年前美國房地產泡沫巔峰期，美國平均房價峰值才是 19.6 萬美元！
Excuse me？
為什麼美國房價現在這麼高了？
簡單來說四個字——供不應求！
為什麼會出現供不應求？——庫存不足！一方面呢，能與歷史上相媲美的房屋建築越來越少了，很多人不願意出售現有的房屋，同時，一些賣家擔心找不到新的房屋所以房屋庫存量大大減少。這是供方面的。
從需求來說的話，一個是就業市場的全面推動，讓人口流動及房屋的需求量大大增長。美國勞工部8月4日公布的數據顯示，7月美國新增就業人口增長超預期，非農就業新增20.9萬人，高於預期的18萬人，前值從22.2萬修正為23.1萬，失業率小幅降至4.3%，為16年來最低。還有就是抵押貸款的利率大大降低，很多人有資格有錢買房了，所以創造了一個完美的家庭購買需求風暴。
光是近一年內中國買家在美國買房花了317億美金（四年位居海外買家榜首！）還不算其他國家！美國買房對於海外買家來說，是有很大投資空間的！一是因為美國房地產市場成熟——健全的金融和法律體系、相對成熟的房地產市場、永久的產權，以及抵押貸款利率的下降、穩定的租金回報率、對抗風險性更強……美國房地產市場的這些特徵，為海外買家提供了充足的信心和有力的保障。二是因為美國當下房產火熱的城市多為競爭力較強的活力城市，比如休斯頓、達拉斯、波士頓、舊金山、紐約、洛杉磯、爾灣、芝加哥和西雅圖等（這些都有著很不錯的投資空間）。三：發達的教育資源，不僅能使你的房屋擁有大量的租客，更為你的孩子以後的發展打下了堅實的基礎。這些都是美國房產如此火熱的原因。
再來看看美國具體城市的房屋上漲情況吧，西雅圖、達拉斯和拉斯維加斯的房價上漲最快，今年 6月份西雅圖房價同比上漲 13%，平均房價高達 44.71 萬美元，達拉斯和拉斯維加斯的房價分別上漲 10.5% 和 10%。
Zillow 首席經濟學家 Svenja Gudell 表示，全美房產市場持續火熱，並無放緩跡象，只有像舊金山灣區這樣的地方市場有明顯的降溫現象。
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新晉美帝戶主來攻略一波～
去年十月底去美帝暴雪嘉年華，亞利桑那州同學邀請，去鳳凰城（就暮光之城女主原本住那個陽光之城）玩一圈。同學是小學同學，大學自己申請交換生來美帝，紮根娶了韓國同學，拿了綠卡，排上公民，把全家移了…（為啥我就沒有這樣遠見！）
之後他帶我看了一圈房，從圈地到新房，新房到二手房來來回回六七套吧，確定大體方向（我要金融圈內，出租方便的house，價格25以內，年限20以內）。我回加州辦了美國銀行的卡。地址用他家的。
回國我就開始籌集美金，一人五萬額度湊了一湊，分批分期打錢。隔一個月國家就出政策了一萬美金以上就要申報，幸運………十一月小學同學會就定在他家那邊（感覺我們真高大上），我提前去幾天，到銀行開支票，去律師所簽合同交文件，之後房子就是我的了。
是不是感覺超級方便簡單？！！還有後續。簽完當天就把房子放租，第三天租出去了…………每月銀行自動劃錢到卡上……
簡單不簡單？！？！同學會另一個同學要超趕我，買了三套……本年三月訂的新房現在也快蓋好了。
高大上同學會。
這家公司簽的合同，費時五分鐘（包括等候）。共簽字不超過十張。
會把你需要給的項目都列好清單
總價這麼多，支票是開好的，給了就行。
面積差不多150平，花園150平…兩車庫（面積另算）
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為啥我啥也不用操心？就給錢簽字就行？都是因為我金同學的功勞，他去看房遠程視頻給我，對比房源，查看歷史。本職工作業餘時間考了中介證，居住時間十五年，程序猿。看中房子下offer談價格，談好價格找房屋驗收，幾百刀，比國內高級好多…每一塊瓷磚都量過每一片瓦都驗了，出一本幾十頁圖文報告給你，可以根據報告的缺點再進行討價還價，或者讓房主整修。
確定價格後購買房屋保險一年我這樣的小几百刀，約定時間簽合同。貸款的話在offer階段提出，可以延緩交易時間。跟國內差不多。
房產證放在當地政府的，不在個人手上，可以副本。沒啥用的。
出租放盤，針對房屋問題整修，我家門口那棵樹夏天又大了，要去剪……一次500刀
砸到車和人就是戶主承擔……特么還不能砍樹，要錢。
這全部的事包括後續維修跟租客的磨磨嘰嘰都是同學弄了。
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——————————附加一些事項
貸款每個州不一樣。
鳳凰城是美帝就業率最高城市。也是目前發展最快城市。境外人士購買房屋甚至一次都不需要去，全權委託中介。買房不需要給中介費，美帝是賣方給。每年四月報稅，我拿b簽證的無法享受優惠。三成收入稅，還有房屋稅。折算下來凈收入是50%房租。我每月房租是1400刀報稅要找保稅員，我找的是舊金山的會計華人。不同洲需要考不同執牌，舊金山和加州我也有同學做，不過那邊價格都百萬刀起步，百萬以下很難找性價比合適的。商人都是逐利的，只要它保值，還能賺錢，管它合不合適呢？推薦閱讀：
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