值得在崑山花橋投資房產嗎？

01-06

崑山市花橋鎮，隨著上海地鐵的開通，房價上漲。有幾個問題想諮詢
手頭有一套房子，在50萬左右。近期在思考，不知道可不可行。現在房價大概一萬每平米左右
1.把這個50萬的房子賣了，然後用30萬分兩個15萬再買兩套房子付首付，15萬存銀行，還有5萬+新購的兩套房子的租金還貸款（租金1000元一個月）
2.用現有的這個房子抵押貸款，然後再買一套房子付首付租金+自己出點還貸

這兩個方案哪個更好點，還有這樣做是否可行？有什麼風險和損失？

花橋庫存只剩一萬套｜去化周期不足一個月且二手房也開始有交易了｜滬九條後周邊城市去庫存就穩了

主要兩點：1. 花橋一手房庫存告急了！2. 而且花橋已經從只有新房市場慢慢轉向二手房也有交易了。「有二手交易的市場才是可以買入的市場。」現在崑山花橋已經不限於新房上市了，二手房也有人接盤了呢！

如果你想投資，還是算了，我也住在花橋順便分享一下對這的感覺~

家中首套房子在上海楊浦，兩年前買了父母決定在花橋購房，買的是綠地E區天地院的二手房，158平米，帶裝修總價不到200w。

優點：

1.空氣好

2.房子面積大，三層，帶前後小花園。

3.交通還行，全天有班車到中山公園，還有11號線，不過我一般開車來回，楊浦過去40-50分鐘。

4.環境幽靜，尤其晚上睡覺，一片寂寥~~~

5.E區的房子入住率還是比較高的，而且鄰居基本都是上海的，大家比較融洽

6.房子便宜

缺點：

1.小區門外有個全家，沒什麼大商場，買東西可以去易買得，班車5分鐘，如果有別的購物需求只能是更遠的嘉庭薈，11號線可到達。

2.配套設施還是不健全，不過聽說要開一個萬達商場，不知道真假

3.如果沒車，交通還是最大的問題

總結：

1.如果上海有房，想買二套房，可以考慮這邊的小別墅，花300-400w買上海的樓房，我寧願來這邊住大房子（其實是買不起）

2.想要投資這邊的房子，還是放棄吧，升值的空間目前來看並不大，這房子就是自住比較好，適合父母養老。

以上均為個人看法，不喜勿噴~

花橋房產的優點:

1、便宜，比起上海市區，價格差以百萬計。外地來滬的年輕人，可以考慮在此置業，沒必要為了套上海的房子付出全部人生。

2、交通還算便利，高速與地鐵都有。花橋是距人民廣場最近的外地區域了，估計比金山奉賢臨港到人民廣場都近，大致跟青浦嘉定到市中心是一樣的。

3、物價稍低。

4、空氣比市區好。

5、到蘇州無錫以及各水鄉旅遊很便利。

缺點：

1、不是上海啊。你若在意這一點，那就咬牙背上200萬的貸款在市區買。

2、生活不夠便利，無法跟市區比。

3、人文環境差，基本都是外地人，素質層次不齊，鄰居可能說一口河南話或安徽話，做的是菜場裝修批發生意。

4、交通時間長，到市區上班還是有點考驗的。

本人情況：介紹外地親屬在花橋買了房子，後來覺得不錯，在萬科給父母買了套養老房。

結論：

房價有上漲空間，一方面是通貨膨脹，一方面是外地年輕人與老人養老的需求。但價格不會漲太多了，畢竟是個由於低價才形成的衛星城，價格一高，就失去對在滬工作的外地年輕人的吸引力了。估計會長期保持對安亭3000-5000每平米的價差。作為投資來說，長期保值（10年以上）是可以的，中短期（5-10年）賺錢就別想了。

崑山的房子個人感覺適合居住，剛需，不太適合投資。

當然，前提是沒有炒房團入駐。哪裡有炒房團，哪裡的房價就開始畸形上漲。

我很多朋友在花橋買房就是剛需。上海對於單身限購，個人買房意願又十分強烈。買了短期不會賣。

我買的凱德，感覺地段還好，即使以後太遠不住，也可以租出去的。

2016.02

半年過去了，炒房團在崑山炒的如火如荼，已經出現打2開頭的房子，不知道能不能賣的出去。但降下來還是比較難的。

隨著一手房的高價，二手房市場拉開了序幕，一旦二手市場活躍，房價才算落穩。

估計這波結束，炒房團會轉戰嘉興或者金山了吧。有種全面賭徒的趕腳，上海的商住已經搶瘋。

2016.7

同一區域，能買直轄市就別買省會，能買省會就別買地級市，能買地級市就別買縣級市，能買縣級市就別買鎮上。住下來的真正體會。其中內涵太多。

1.花橋的建築設計水平普遍不如市內。

2.現在不算是空城，有大量的外來建築隊伍。

3.總體是供大於求，如果房地產泡沫破裂，第一個崩盤的就是這些城市外圍住宅。

4.畢竟就算有地鐵也要2小時到市中心，也算不上便利，高鐵到杭州都比這時間短。

總結，別買

花橋是一個商務新城，一切都有待於建設、調整、規劃和發展，從長遠看，花橋是以上海為中心，不管是居住還是投資都是不會虧的，有剛需，雖然現在開始實行了限購，但是慢慢會扭轉的，現在花橋的發展還需要時間，尤其是花橋西邊花橋裕花園小區附近的建設需要時間，所以，將來的花橋肯定是跟上海接軌的，以後交通也方便了，電影院也開了，人流量、入住率有了就帶動了經濟，就不一樣了。

如果是作為投資保值用途的話，上海市中心的小戶型是最好的選擇。如果不是限購擋著，這就是國內最好的選擇。除非你能在北京撿到漏。

越靠近市中心，漲幅越大。當我們家房價從兩萬到四萬多的時間內，我姑奶奶家已經從三萬漲到十萬了。200%+對333%的對比啊！邊緣地區本就是退而求其次的選擇，其房價本就是被市中心房價推動的，必然滯後於市中心。而崑山就是這條帶動鏈條的末端。在動態平衡的體系中最多給輸入變數一些負反饋，哪有直接抵消的？

由於投資客不是自己住，所以必然需要出租，靠租金來償還月供。而同地段150平米房子的租金並不能達到50平米的租金的3倍，通常只有兩倍。其次，大戶型租金總價太高，普通外地家庭根本負擔不起，也根本就不需要。其受眾面僅限於高收入的三代之家，外地人中有多少三代之家？這就導致房子會有空置風險更大。而一個一室戶，可以租給單身白領，打工夫妻，甚至帶個年紀很小的孩子，受眾面大得多。

如果你出不起首付，想要以你現在的房子為抵押標的物從銀行借到首付的錢，這筆錢的利率會上浮15%，並且一旦還不上，你損失的就不是一光是首付和已還貸款了，還有你目前的住房，你就只能睡橋洞了。別以為被趕出家門只會出現在港劇和新聞里。但願意承擔多少風險取決於你自己對於未來房價走向以及自己收入和花費的判斷。

17年2月21日更：關於最後一段，我現在想說，長遠來看，加槓桿是在自掘墳墓。

投資的話是絕對不能買，買了就是你的了

看好花橋，我在崑山待了4年，真實的感受是：每天都在變。

看好花橋有3個原因：

1、花橋靠近上海，為上海分流人口，現在11號線修過來，同城化已經成了不爭的事實。

2、花橋客群很大，上海高房價壓迫和限購限制的人太多，11號線把花橋變成宣洩口，有市場。崑山房姿勢看狩坊博客學習討論

3、江蘇把花橋打造成東橋頭堡，省級經濟開發區，國際商務城，花橋有自己獨立完整的產業--物流--服務外包--企業總部基地。引得來人，留得住人。

好像是很久以前的話題了，個人覺得如果是買房投資的話，雖然很多人都認為不值得，這個從眼前來說確實是這樣的，但是從長遠來說，也未必不是一個投資的選擇；不過從初衷來說，最好別抱著要大賺一筆的心態，中國人那種心態總是顯得那麼俗氣和不入流。

花橋目前來說是個衛星城，但是中國要發展，必須走國外的道路，就是把居民區從靜安寺，徐家匯等所謂繁華的市中心搬出來，讓那裡成為100%的商業區，而居民要居住，就必須住到這種離市中心幾十公里外的地方來。因為這樣才符合社會發展的規律。市中心的樓房只能是給背包客和學生，單身者臨時居住的住所。

這就有一個問題，交通！很可惜，目前中國的軌道技術還有待提升，從上海虹橋火車站坐高鐵，到達花橋中心城區位置的時間只有10-11分鐘，而地鐵走走了整整1個多小時，所以無論是軌道技術還是管理邏輯方式我們都還是小兒科，有待大力提升。但是這個不可能一直如此的，花橋作為距離上海最近的區域，如果不發展這個方面就太可惜了。

所以從長遠來看，花橋的發展潛力還是很大的，而且這裡還是承運中心，無論是政府還是民間都在極力推進這個區域的發展。我個人覺得雖然崑山市政府在定位這個區域的職能，但是可能隨著時間的推移，經濟的變化，這種定位可能會有變化，也就是說找到花橋更適合的位置。

值得

翻倍了翻倍了

結合現在的花橋房價，不管泡沫多大（上海泡沫更大），上面好多答主臉都腫了啊。。。。。

相信還會漲，花橋夢世界、S1號線等其它配套還沒跟上，至少現在也沒限購。

「人只會在回憶往事的時候，才能確定的告訴你，花橋的房子值不值得投資。」 Anyway，that is memory......`(*∩_∩*)′........

以史為鑒可知得失！

15年年底那次土拍之前，花橋的房價均價8500-10000，二手長期穩定在9000-11000（才半年的時間，沒買的現在看看是不是很後悔），注意當時的安亭以及整個嘉定區域房價，早就突破20000+了，落差將近50%。花橋的房價被低估了，也就是所謂的投資價值。這種差距隨著時間的推移，必然會逐步減小。對比花橋、嘉定現在的房價，還存在20%-30%的價差。花橋現在已經到階段性高峰，之後會在長期內橫盤震蕩。要問還有沒有投資價值，肯定有，那約25%的落差在更長的時間內會慢慢提現出來。

同樣的，我們再看看和花橋相鄰的崑山城東，以及千燈，目前花橋一手均價20000+，城東14000-16000，千燈10000(全部一手），可以明顯的發現，千燈落差50%，城東約25%，隨著時間的推移，會得出同樣的結論，哪裡的潛在投資價值最大，一目了然。

以上鄙人賤言分析，歡迎來辨！