2017年下半年，現在適合在武漢買房么？

01-06

外地人，想在武漢先買個房子，首付50w左右，帝都碼農，應屆碩士，稅後10k左右，打算在北京干三年去武漢定居。戶口的話找了幾個中介說是可以解決，但是還沒有行動，不知道會不會有什麼坑。。武漢光谷貌似類似北京的軟體園，打算在光谷附近買，看了看好像在東湖高新區很多？求大大們建議？

雖然武漢去年10月就重回限購時代，但是從今年武漢今年的市場情況來看，市場不僅沒怎麼降溫，反倒好像更加火爆了，這個主要是因為下面3點原因：

1.武漢作為二線城市從今年在大力的推進的外來人口落戶的政策。

雖然限購排除掉了一部分外地人的購買力，但是對武漢本地工作的外地戶籍的本省人以及應屆畢業生的落戶難度卻接近於零。

這部分新的人口增長帶來的購房需求抵消掉了絕大部分限購帶來的影響。

2. 武漢這幾年的大規模城市化進程帶給了城市一個巨大的對城市的改變。

伴隨著武漢的二環線，三環線，以及地鐵軌道交通的逐漸貫通，被長江，漢江兩條大江分裂開來的幾百年武漢三鎮在空間層面上被連貫到了一起。

武漢第一次在地理上形成了一個完整意義上的城市。在這個層面上對城市改造所釋放出來的合力，將在短時間內對武漢的整個城市的吸引力和綜合實力產生一個巨大的提升。

3.武漢現在這個階段，不管是市區還是郊區都還是有著相當大量的新盤在供應。

這些新建樓盤一般來說都處於現在階段武漢城市化改造的一線相對較好的地塊。

配上武漢這幾年在大規模建設和投入的幾百個億資金，這些區域和交通改善也會對這些新盤產生一個比較高的附加價值。

而這些新盤大多數又因為在政府的備案價沒辦法賣高，至少會比相同區域的同檔次小區的在售二手房低10到20個點不止。

這種人為的對新房價格的壓制在某種程度上也照成了新盤小區開盤的市場火爆。

再加上武漢現在的市場是以新房交易為主，新房和二手房的交易比例大概接近4:1。

所以從某種意義上也可以說是武漢的這些新房火爆了，導致武漢整個市場也就火爆了。

從價格的角度上來說，武漢現在的房價基本上還是一個3,2,1的環線分布的狀態。

市區的核心地段，均價2到3萬。市區的非核心地段均價1萬5到2萬。近郊的能被軌道交通能覆蓋的區域，大致均價1萬到1萬5。遠郊的新盤，普遍也就在1萬上下。

在武漢這個房價現象背後的情況就是湖北省內的三四線城市房價今年大漲了。

不管是因為國家的去庫存導致的，還是什麼老城拆遷改造等各種原因導致的。

目前的湖北省內的情況就是連武漢周邊的這些三四線城市房價也到了接近7，8000的水平了。

而武漢作為湖北的省會和華中地區唯一的中心城市，政府在城市建設和軌道交通等各方面的投入肯定是大於武漢周邊的三四線城市的。

這些外在的因素也使的武漢即便是在的郊區新盤項目應該比武漢的那些周邊三四線城市的同檔次小區有著5000以上的溢價空間。

所以說武漢市場的房價目前下降的空間基本不大。

但是武漢房價波動的風險也不能說完全沒有，這裡面一個最大風險就是在14年，15年，16年武漢不限購的這三年中，大規模銷售的新盤裡面買進去了大量的投資性業主，而投資客對房子的持有性不強。

當這些新盤的期房在18年前後陸續交付之後，武漢的二手房價格也比較容易受到這類房源的衝擊。

特別是對投資客比較扎堆，自住率不高的部分豪宅小區，面臨的在今後幾年橫盤風險可能會更大。

而對於武漢本地改善性質人群和剛需比較願意購買的入住率相對較高的地鐵學區房類型小區，不管是從安全性角度還是從投資收益角度可能都會好得多。

武漢當前的購房主體人群構成和一線城市有點類似，相同點就是都以本地戶籍人口為主，再加上有本地社保或者有落戶意願的外來購房人口，這種購房人群的好處就是不管政府的限購政策如何都要比較穩定。

不同點就在於對於像北京這種一線城市來說，它對外來人口的吸引範圍是全國的人口，但是對於武漢的吸引範圍主要還是以湖北本省為主。

對北京這類一線城市吸納的外來人來說，他們多數是以在北京的高薪公司或者行業打工的剛需上班族為主。

這些剛需人群的購房需求點是以自住為最大前提，他們大部分購買的基本上是北京的低價剛需房或者改善型住房。

而武漢在本省範圍內吸納的則絕大多數都是一些有很大的意願將戶口和社保上到武漢的本省有錢人或者北上深迴流經濟實力相對較強的北漂人群。

這部分人群在武漢購房的主要需求大部分不在低價剛需房，反倒會更加偏向市區的高價房源。

目前主要還在考慮在武漢買房的人群，基本上也就是分幾類，拆遷戶，改善買房人群，新落戶人口，外地投資客。

【拆遷戶】

因為武漢這幾年內的大規模城市改造，有很大量的拆遷戶的購房需求。

這些本地拆遷戶普遍還是比較偏向買老城區或者市區他們熟悉區域的房子，特別是有些年紀較大的低收入群體本地人拆遷戶他們不太在乎是不是新房，所以他們也是一些武漢市區二手老房的主要購買群體。

對這部分人來說他們主要的買房方式就是平價買房不貸款，再加上市區的一些環境不太好的老小區價格其實也不算太貴，所以他們都是拆遷款到手了就會買個對應價位的房子。

他們什麼時間買只取決於拆遷款什麼時候到手。

【改善買房人群】

對於大部分武漢本地家庭的改善購房人群，其實武漢本地都有房。

和在北京之類的一線城市改善購房都需要賣房換房不一樣的就是，武漢的大部分改善購房人群都不一定會賣房。

特別是家庭經濟條件不錯，收入也還較高的家庭在買房改善房的過程中基本上都是以新購為主，在改善的過程中兼顧投資。

這部分人群在武漢買房以新房為主，比較影響他們購買的因素主要是：地段，開發商，戶型，學區配套，小區品質。

所以對他們來說，更在意的是符合他們要求的好樓盤什麼時候開盤，這些樓盤開盤的的時間才是會決定他們出手買房的時間。

【新落戶人口】

這裡指的主要是這兩年在武漢新落戶的或者因為社保在武漢擁有了購房資格外地人口，目前來說這些人基本上算是武漢真正的剛需。

相對改善人群對小區品質和檔次的要求，他們比較看中還是先通過在武漢購置新房來將自己的集體戶口落戶或者將社保的外地戶口落到武漢。

這些人對地段不太敏感，即便不是市區，只要有軌道交通在他們價格承受範圍的新房也願意買。再加上這些人絕大多數在武漢無房，也能夠有首套房購房資格，說以他們普遍的首付門檻不算高。

特別是再加上今年湖北三四線城市房價大漲，從武漢周邊三四線城市過來的新落戶人口，也很容易籌個3，40萬首付來買房。

他們現在遇到的最大問題還是這個價位的房源目前武漢基本上還是供不應求，也基本上都是日光碟，他們的購買意願肯定是最強的。不過今年正好又碰上現在武漢的銀行對房貸普遍收緊，導致他們買到房之後辦下貸款也有了一定難度。

所以儘管他們現在是最適合立刻就買房的人群，但是能不能買到手還需要靠運氣。

【外地投資客】

現在在武漢買房的外地投資客主要是以本省的高收入人群和北上深迴流的購房人群為主，其他地區的投資客可能不太多。

這裡面有一個最主要的原因就是，在武漢限購以後目前突破限購的方式靠的都是落戶。這個方式對於除了湖北以外的外省市人口的接受程度還是有一定的困難。

對於本省的投資客來和北漂迴流購房人群來說一個共同點普遍考慮的基本以市區新盤為主。

不過省內的投資客相對市區更偏好一線江景房，或者豪宅小區。而北漂迴流購房人群和本地改善買房人群的選擇相對更加一致，比較偏向帶有學區的市區新建改善型品質小區。

在深圳搬磚的人路過。。。

最近有一個同事在深圳看房，6萬左右，從他開始看房，到現在，房價並不是新聞報道的那樣跌了。實際上，一直沒跌，稍微好一點的房子，他多猶豫了一天，結果馬上被人搶走了。有的甚至還得加價10~20萬別人才可能賣給你。要不然真是找不到合適的二手房。新房又越來越少，基本上沒幾個新盤。

武漢肯定沒法跟深圳比，但是房價這塊，武漢的房價是能正常反應出武漢的發展水平，從某種角度來說，是比較"合理"的。當然每個人都想拿著5000的工資去市中心買房，買不到就說房價高。

不要聽別人怎麼講，要看他們實際怎麼做。武漢的房子被誰買走了，不得而知，等你想買的時候，你就發現買房多麼難了。

如果有資格，請趁早買。

本人住光谷南。在評論區被鄙視，不過在我們社區，處級不算官；千萬不算富；博士多於狗。閑得無聊就猜猜是什麼地方。

世界上沒有神仙，誰也不能說武漢房子是不是適合買。

說點情況供你參考吧：

過去：

我買的首套房在去年樓市瘋狂之前已經翻倍了。可是2010年開盤的某樓盤到樓市瘋狂之前價格絲毫未動。

在去年樓市剛剛瘋狂的時候我買的改善房，到現在已經接近翻番。可是還有樓盤只是漲了一成，這可是難得一見的瘋狂市啊。

現在從我家出門步行半小時，有一萬一平的房子，也有兩萬一平的房子。

武漢樓市的分化那是肯定的。

在武漢樓市最瘋狂的時候，大部分買家是湖北各縣市的，約佔八成，從一線城市來的買家約佔一成，真正武漢人買房子並不多。

光計算武漢人口和武漢住房那把大部分買家都忽略了！

湖北各縣市想到武漢買房的人依舊不少，一線城市想到武漢買房的也有一些，畢竟武漢房價和一線城市比那是太便宜了。

現在：

武漢的新房由於政府限價，和二手房比一般都便宜不少，所以現在新房日光的現象很多。二手房基本穩定。

將來：

分化是必然的，武漢太大了。

通貨膨脹和房價肯定有關係。

限購是否嚴格和武漢房價關係密切。

老百姓手裡的錢害怕通脹，沒地方去。

給題主的建議：

看200套房子，這是歐神說的。

花200小時研究武漢各區的經濟走向。

花200小時研究政策走向。

閉著眼睛買房子的時代已經過去了。

買的好，跑贏通貨膨脹沒問題。

買的不好，那還不如把錢存銀行呢。

評論的什麼吊

你覺得水果湖吊還是張家灣吊？當然張家灣吊。張家灣混社會的多啊。不過誰願意去混混多的地方？

我家樓上和我聊天說，他家有幾套房子，我問他為什麼還要在這買房子，他答：環境不好。人文環境。孟母三遷的故事大家都知道。

家慈是小學教師，曾在周家大灣小學、姚家嶺小學、中北路小學和水果湖小學任教。她感嘆水果湖小學的老師人真是好，教學水平真是高。這就是支撐房價的基礎。

不發表對武漢的房產建議……我特么已經被打臉無數次了

貼一個2017年武漢市中考前30名排位，依然是武昌區和江岸區站大頭。各位有二手房購置的可以了解一下。

8月6日，麻煩有沒有大神給我科普一下武漢新房的茶水費。

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2017年8月5日謝謝彭先生對我下文中錯誤地方的指導，學習了，謝謝。

學區是劃片區入學嘛，這一塊的房子都上這個學校，那麼這裡就是學區房，校區…只校園所屬的地理位置，比如武漢理工大學南湖校區，武漢紡織大學陽光校區，通常是指本校區以外的分校區。

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補充學區房問題，17年7月30

以前沒有娃之前，我覺得學區房算得了什麼！管個鬼的學區房呦。可是現在孩子大了，要考慮上學，各種問題都出來了。

1、加了好多的本區媽媽群，孩子差不多大，都在這一兩年內上幼兒園，媽媽們各種頭疼上幼兒園。武漢市現在的私立幼兒園一年兩期的費用是2萬5左右，公立是6000左右。三年下來公立就要比私立少個6萬，如果是9月之後的孩子，就要多上一年的幼兒園了。買房子的時候，小區內如果對口公立幼兒園，那就不用考慮了。自己住省錢，以後出手的時候，房價又好開口，出手又快。

2、小學學區房

嫂子的房子在馬路的左手邊不能上我們這片最好的小學，而左手邊就可以上。也是醉了！她們現在在考慮賣老家房子，再賣一套學區房。

那個下文裡面說的沒有武漢戶口，買房錢都準備好的妹妹，就是想讓孩子從縣級市到武漢市來上小學，無奈沒有戶口，有錢都沒有用。

好朋友為了讓孩子上瀋陽路小學，今年買了周邊25平90萬的房子。還辦了假離婚。

都是為了孩子！

值得慶幸的是，我們家現在上公立幼兒園和對口小學都沒有問題。省下來的錢可以以後讓他培優了，畢竟瑞思英語一年都要2萬多。

不要覺得孩子沒有必要投資這麼多，畢竟你的孩子又不傻，又不笨，還有點小聰明，為什麼不盡自己最大的能力給他最好的教育。

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補充戶口問題，17年7月29日。

1、關於大一新生是否遷戶口的問題，這個我得意見是有機會就遷，特別針對於地級，縣級的考生。理由就是，大城市的戶口值錢。。

2、如果家裡條件尚可，建議在孩子到武漢讀的大一就購置房產，位置在哪裡意義不大，首付付掉，然後出租的錢還一部分的房貸。即使孩子以後不在武漢定居了，可以等孩子就業城市穩定後再出手掉武漢的房產，就當給孩子在其他城市購房準備首付了。

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原答：戶口給你報價多少？我幫我妹妹問的戶口找關係4萬。不過被我熟悉的中介把這個念頭掐滅了，她告訴我，戶口現在管的非常嚴格，才抓了幾個弄戶口的。妹妹買房子的錢都準備好了，無奈戶口解決不了。

如果有機會在武漢買，就快點下手吧，我15年在江岸買的後湖成熟小高層，證上面積196，實用面積300多，頂樓三層，總價149萬。到昨天小區均價已經1萬9了，還是沒有電梯的樓梯房。

關於未來孩子校區問題，不知是否考慮（雖然題主現在還小，我還是建議考慮），武漢市教育資源最好的就是武昌區和江岸區，可以考慮這兩個區入手！我個人覺得不需要多考慮上班的問題，畢竟以後都開車，地鐵也越來越完善。我家孩子爸每天開車來回70公里，後湖到白沙洲。

由於在家全職帶娃，比較多的時間研究自己感興趣的東西。題主如果有問題，可以問我。最近已經幫3個親朋好友搞定了房子，不過都是二手房，都是戶口已經解決的前提。我的經驗就是，新房搶不到，二手房看好了，就儘快下手。武漢市的落戶新政，已經無形的抬高房價，畢竟硬性需求的人太多，但是房源太少。用中介朋友的話，武漢5萬不是夢。

提醒下題主在看到最高票的答案後不要忘了很重要的一點: 你自己本身就是一個該答主論點的完美反例——你有在武漢買房的意願但你還沒被計入任何公開數據中。武漢常住人口增加15萬但房子賣了20萬而且現在依然是出新樓盤就被搶光。多出來的數據被炒房客買了？限購半年多前就開始了，炒房客買不了這麼多。那就還有一種很大的可能——答主這樣的只怕不是孤例，而是大有人在

注意那個政府報告里提到15萬常住人口增長下面還有幾段:

全年城鎮新增就業17.94萬人。年末城鎮登記失業率2.94%，比上年下降0.14個百分點。

年末市場主體98.79萬戶，其中，新登記14.61萬戶。全部市場主體中，企業38.12萬戶，其中，新登記6.95萬戶。

全年新建商品房銷售面積3255.66萬平方米，增長23.9%。商品房銷售額3271.20億元，增長45.5%。商品房待售面積445.93萬平方米，下降28.8%。新建的增加24% 結果待售還下降了29%。目前供求比仍然是向好賣方，起碼短期內看不到要跌的趨勢。

武漢這幾年城建發展的速度放全國都是數一數二的，比房價增速絕對要快。唯一的短板就是工資低，但這多少受這種高壓城建負債的影響。不過這些低下來的工資實際上換成房屋實際價值上升又補貼給武漢土著了，那上升的房價當然就是後來者補上（注意這不是龐氏騙局啊，打個比方你樓下工地轟隆隆修地鐵修了一年，你忍了一年，最後修好了是不是你房子價值上升了？你工資有一部分被政府投進了這個地鐵不說你自己被麻煩了一年，這就是一種實際的投資，那上升的房價也是原住民應得的補貼）。整個機制是天然行形成的但是很公平。城投最多的時間段已經過去了，這幾年基本就是收穫的時候。這個時間段趕緊進來買一波我無論如何想不到（除了個人意外）會虧的可能

坐標武漢。

戶口問題，中介是有辦法解決。花點錢，別問我怎麼知道的，上個月剛賣了自己在武漢的房子，買家就是一家外地人，沒武漢社保公積金。中介搞的xx證。鑒於人家已經出證了，就不匿了。嗯…哼…

首套房，要結婚，以後在武漢定居，想什麼，買唄。

首套房，要結婚，不知道在哪定居，看自己工作適不適合武漢這樣的城市，適合，買吧。不適合去找適合的城市下手。

非首套房，改善型住房，不貸款，能「置換」（賣房買新房），工作適合在武漢定居，買吧，畢竟武漢在中部比旁邊省會多少有那麼點優勢，一線買不起的話，武漢還算不錯的選擇。

非首套房，買房要貸款，還是別了吧…利率高，高槓桿，房價哪天崩了就騎虎難下了，何必找不痛快，多少年節衣縮食。

純個人意見，可以語氣友好交流，感謝友善的知友…

武漢的樓市就是典型的二線藍籌走勢。熊市慢慢推，牛市前中期滯漲，牛市末期拉伸掩護出貨，右肩新高的走勢，一線城市肯定是雙頭，三四線城市是圓弧頂，二線城市是尖頂。

換句話說，全國樓市已經整體性見頂，但第一次見頂並不會大幅下跌，而是構築一個出貨平台，給那些抄底的人，隨後樓市會反彈來確認現在的高點，那一次反向確認就是二線城市帶領的，我的估算是武漢階段性見頂，下跌20%，會迎來一次50%漲幅出現新高，全國樓市結束。

我一直覺得好笑，真心的，李嘉誠把房子從3000炒到2萬，跑路了，隨後加速段從2萬漲到4萬，現在都在吹房子永遠漲？李嘉誠踏空了？別人賺6倍跑了，你們這些賺1倍哪來的底氣，有些人就是喜歡做完抬升段就跑，因為中國有秋後算賬的習慣，當然也有流動性的原因。3000漲2萬的時候你們無動於衷，2萬翻4萬就覺得不行了？縱觀樓市3輪行情，15年後的這一波明顯是力度最差的，叫的火熱才漲1倍，之前沒人說悶聲漲3倍5倍的時候你們還活在夢裡。

適合，為什麼不買？

看看今年地價是不是比往年高

你就明白以後會不會漲了啊

看到這個問題，首推的竟然是我屏蔽了的一個人，那些說不買房子的人，您家裡要是有一套一二線城市房子，請問您能直播吃翔好么？別跟我鑽牛角尖，你爸媽什麼有，你不用買。

不管上不上知乎，每個人都應該有自己的明辨是非的能力，不管是知乎還是其他等等平台，永遠充斥著各種信息各種言論，能從這些言論信息中提煉出對你有用的就夠了。

我記得我半年前還是一年前曾經死命的勸一個知乎用戶買，他當時好像是在南京工作，看空的人也多，看漲的人也多，買不買請結合自身實際情況。

上海的房市了解過一段時間，武漢的房子也了解過一段時間，我老家一個在湖北都排不上號的三四縣小縣城也了解過，在了解武漢的時候當時也在關注成都，後來結合我自身非211 985學歷，非中上流階層，父母非富商權貴的情況下，我在16年買的，後悔買晚了，當時限購未開，同時期也在關注成都房市，實在是我是湖北人，騰不出身，最主要成都資金不夠，不然同時期成都也想買一套。

現在17年末，房價已經屬於高位了，你是選擇接盤還是選擇租房，都可以好好考慮，但是千萬別當那種自己偷偷買房，或者家裡有房，然後至少有一套房，出來bb說不要買等等的。

最後想說下哪位朋友在武漢這邊有比較正規的房產中介公司請私信。人不在武漢，有一套房子想託管，不然兩地相跑，實在勞費心力～

剛需就買，投資您就慎重考慮，剛需不管降與不降您都不會拋房子的價值就無法用多少錢來表達請你自己考慮清楚

我之前做房地產的。武漢房地產熟悉的厲害

買吧。你50萬左右。最多不過買160萬左右的房子。認籌現在一般2萬起。你就是48萬了。

160萬左右三環吧，只能考慮東湖高新了。

還有您50萬左右，說個不愛聽的話，在武漢東湖高新挑的機會不大。

現在東湖高新均價差不多16000。

買不一定買的到。

好的樓盤，目前沒有關係真心買不到。

沒關係準備1萬左右。一般樓盤

好的樓盤要錢更多。

至於中介，除非很強實力的，

在這行沒多少關係。

因為做中介好的，最多一年就做店長了。

其它的不過是混日子，拿5000左右的人老油條

能有多少關係？

您看著50萬很多，在武漢買房真的目前只是入門數字。因為沒40萬以上，許多樓盤置業顧問會回到您一句：不好意思，我們這裡沒你合適的房源。

我只說一句話，現在開發商對武漢三環一塊地可是搶到要殺人的，特別是沒有鐵路之類的。

本人武漢光谷民工，現在想在光谷或者說東湖高新區買房很煎熬，因為這兩年漲的奇高，兩年時間已經番了一番，而且一手房源也少了，繁華地段已經沒有新樓盤了，只有去光谷東這種山區買，還血貴，雖說發展潛力大，但是多少年都說不準，另外光穀人流巨大，巨堵，當然年輕人居多，這也是優點，整個氛圍都比較活躍，個人特別喜歡這個感覺。樓主如果能在這邊找到工資相對較高的工作，貸款買完房子還有餘錢買車代步，那就不用考慮了，來吧，雖說北京工資更高，但是買得起房嗎，代表光谷歡迎你~

光谷概念可以的，如果考慮教育的話，可以往市中心看看二手房，武漢的教育資源還是不錯的。

不要貪便宜想著什麼先上車，位置和資源還是最重要的。

另，我看到評論里說武漢房價會第一崩盤，說實話，我大武漢東部地區二線城市確實比不上，但是在中西部地區二線城市，武漢還是抗跌的。

其實，武漢的房價為了留住大學生一直在壓，但是等地鐵和高架全部修完了之後，怕是很難壓住了。

適合，能買就買

不是很適合,武漢當前樓市發展處於很難長期平衡的態勢,按照現在樓市成交量和新建速度,武漢普通住宅會在幾年內總量過剩,甚至現在已經處於過剩狀態.

雖然我現在也有些看不懂老百姓的口袋裡到底有多少錢了,但是如果一個總量過剩且還在不斷新增供應的市場,想要維持長期上漲是很難的吧,供不應求的局面在未來發生轉變的可能性很大,誘因可能是北上深房價鬆動,或本地真正需求的人數量持續減少到無法維持正常交易量.

實際上開發商從去年開始已經不看好樓市長期快速發展了,從樓市開工面積可以看出,而全國各大城市最近一兩年成交量持續萎縮也不是什麼秘密.現在之所以還有不斷搶房的局面,很大程度上來自於開發商控制入市速度,開發商有很多定向房,本身也減慢供應速度,使得觀望的人增多時,依然保持了適度供不應求的局面.

下邊的數據全部來自於武漢市2016年國民經濟和社會發展統計公報湖北日報,比較細節的,我也無力分析,我只是就總體趨勢和平衡來給大家看看:

2016年底武漢市常住人口是1076.62萬人，比上年增加15.85萬人,人均住房建築面積32.47平方米。

推算武漢市全市住宅總面積應該在35000萬平方米左右.

從這張圖大家可以看到,武漢去年房地產銷售面積達到武漢現有住房總面積接近十分之一,第一,這種交易量是無法持續的,長期維持這樣的銷售量,武漢的住房總量會在十年左右翻倍,但是住在的使用壽命顯然不止十年.

另一方面,房屋施工面積,住在施工面積更是達到武漢現有住房總面積的接近四分之一,這些面積如果不爛尾,將會在未來三到五年入市,武漢即使現在的人均住房面積也不算少,事實上武漢還有百萬大學生，大學生人均居住面積遠遠達不到32平米，學生宿舍也不在住宅統計範圍內，武漢真實的人均居住面積比統計數據要更大。

這樣的在建面積,未來能否還長期維持供不應求的局面下消化掉,讓人懷疑.

再看住宅新開工面積,1800萬平方米,而住在銷售面積是2900萬平方米,雖然銷售火熱,開發商並沒有對遠期抱有十足信心,新開工面積只有銷售面積的60%,開發商自己都不相信武漢的住宅熱銷還能維持到三五年以後.雖然限售上表現搶眼，但開發商在持續投資和新建上相當保守。

武漢年新增人口才15萬人,住宅銷售超過20萬套,住宅銷售數量遠超人口凈流入的情況實際上已經持續了很多年了.

從很多層面來說,武漢當前樓市的熱度都是無法長期維持的穩定狀態,這樣的狀態還能維持多久,能否一直維持下去,實在是讓人懷疑.

如果沒在北京買房，我的投資順序是

涿州，武漢，石家莊。

沒有買賣過二手房且購房款低於300萬首付的請別來評論區，不為啥，屏蔽鍵盤和智障，有興趣討論的值乎要微信號。

房地產12年從業者，上周剛去武漢看過地。先給結論:有購房資格的話趕緊買！

理由:1、新任領導是高層秘書出身，剛從杭州過去，杭州在過去的幾年裡，房價上漲和城市形象提升速度你們應該都懂得。新領導對武漢的發展路徑和杭州幾乎一摸一樣。2、國內未來3大發展趨勢，長江經濟帶，一帶一路，海洋經濟帶，武漢處於長江經濟帶核心，同時也是中部發展的核心。3、湖北是典型的單核城市。有著極強的下屬縣市人口吸附力，人口紅利就代表著發展力。4、武漢130萬在校大學生將會是國內少有的人才資源，參考廣州發布的租售同權就可以感受到城市發展對人才的需求程度是有多饑渴了。我們走在光谷步行街的時候就在感慨:你看，這都是行走的人民幣啊！5、還有很多其他原因，懶，不願意寫了。

最後，我們去樓盤調研的時候問:有沒有折扣？我們一次性付款。答:折扣？不收你茶水費就不錯了！管你是不是一次性。

之前在我的微信公號裡頭，專門分析過武漢房價的走勢。以下是我對武漢樓市的解讀，也可以進入我被封之後新的微信公號「櫻桃大房子」獲取更多信息和建議!

武漢套路深，假裝在調控！

櫻桃大房子

房價漲了多少？

先看二手房，在武漢四環以內，基本上二手房都一兩萬以上了，從2016年以來普遍翻倍。以下數據都是來自鏈家。

1、位置較好的江漢片區，靠長江的小區代表，和記黃埔世紀江尚，2016年3月新房售價是2萬，目前二手房單價在3.8萬左右。

2、緊挨光谷廣場，2號線地鐵口物業，在武漢大學城片區的保利華都，2016年3月7日，123平米3房，成交價11789元/平米，今年7月25，同戶型成交價23895元/平米，漲幅翻倍。

3、東湖高新區，光谷8號，2室1廳，81平米，2016年2月19日成交單價是1萬/平米，今年9月13日成交的一套81平米的成交單價是20243。

4、二手房放盤最多的江岸區後湖片區，大概漲了80%左右。

5、武昌區基本上都是翻倍。綠地國際金融城一期，2室2廳， 86平米，2016年2月1日成交單價是14594元/平米，今年8月10日成交的一套86平米是35847元，每平米上漲2.1萬，漲幅245%。復地東湖國際，武昌區售價最高的一個二手盤，2016年2月的價格在2萬左右，今年9月的價格在4萬左右，漲幅也是翻倍。

再看新房，如果從本輪房地產去庫存算，2016年開始算，新房也翻倍了。

下面的鏈家新盤地圖，目前很多樓盤都處於待售狀態，估計就是捂盤吧，等著賣高價。

新盤價格因為政府限價，目前大概比二手房便宜10%左右，比如後湖二手房價在20000元/平左右，比新房價約高出2000元/平。有的樓盤相比前期跌了，買到就賺到的心態，導致武漢新房普遍一房難求。

於是就出現了這個段子，「全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金的請把小黃車挪一挪。」常見半夜雞叫偷偷開盤，買房要靠關係。

據「漢口買房」統計，從2016年10月到2017年10月，這一年限購限貸的時間裡，394個項目，其中武漢本地項目379個，鄂州項目15個。除開純新盤，以及無加推、僅一次加推的項目，可統計房價漲跌的項目還剩199個，其中上漲項目141個，下跌項目10個，無變化項目48個。漲的最多的是下面這幾個樓盤。

武漢主城區房價排名：江漢25936，武昌25772，硚口19941，東湖高新17755，江岸17354，洪山15725，漢陽15003，青山12800，經開12278。

武漢遠城區房價排名：東西湖12199，江夏10263，黃陂8819，蔡甸8170，鄂州6850，新洲6292，漢南5937。

同樣是限購限購一年來，武漢主城區房價漲幅：青山區17.35%，經開區14.86%，漢陽區12.89%，武昌區12.36%，洪山區9.98%，江岸區8.81%，東湖高新區7.17%，硚口區6.38%，江漢區2.73%。

遠城區漲幅：漢南區34.18%，新洲區32.01%，蔡甸區29.78%，黃陂區20.8%，江夏區10.99%，東西湖區7.33%，鄂州63.29%。

呵呵按照武漢官方的報道，房地產市場繼續保持平穩的發展態勢。（糊弄小孩的）

樓市現狀

關於武漢最近的市場行情和亂象，我精選了幾條國慶後武漢讀者給我的留言。

1、坐標武漢，我一個剛畢業的朋友這一個月買房受盡了苦，新房被政府壓價價格便宜但是買不到，想買得私下給開發商塞20萬還不知道找誰塞，買二手房因為房價上漲太快連續兩次被房東毀約，替他心急。

2、武漢現在新房也是一房難求，比如漢陽區某盤，偷著開盤還搶的打架，後來乾脆半夜開盤，也基本是秒光，原因是二手房均價1.7萬，新房因房管局不讓漲只有1.5萬，加之買房的人又特別多，所以出現了這種搶房的情況。武漢的大部分新房秒光基本上都類似。

3、國慶看了武漢的盤，全是房價＋精裝修，但裝修明顯水份大，這是變相加價！首付時要把裝修的部分付清！這讓剛需非常難受，幾乎沒有毛坯房。

4、武漢是各種茶水費，九月開始越來越多必須全款的盤入市，半夜認籌，半夜臨時開盤，或者樓盤A借用樓盤B的營銷中心認籌只通知「少數"客戶，各種怪象，別的城市升級了限購政策，武漢政府堅持扛住不動。

5、武漢基本都帶精裝修，且精裝修得全款，肯放貸款的銀行不多。剛需十一上車，明天去交首付。辦理的建設銀行的貸款，支持裝修貸款，貸 9 年。現在貸款利率上漲 20% 。

6、武漢從去年春節到現在我關心的幾個二手樓盤漲幅在50%到70%,漢口中心城區新盤最近減少，萬科的幾個新盤平穩推盤，價格穩中有升，買方觀望氣氛較濃，個人感覺異地人在漢置業是新盤買家的重要來源之一。

7、武漢繼續在日光，不會限售的！地方政府一直在鼓勵買房！都有套路的！光谷東，漲的瘋，中法新城蔡甸已經更瘋了，一些垃圾開發商已經雞犬升天了！這麼多人連夜排隊，避開監督夜間臨時開盤，到底在監管還是默認？3

庫存量極低

其實不是武漢暴漲，其它城市都暴漲，只是具體到每個城市，爆炒的原因又有所不同。上次我分析的杭州今年還在暴漲，主要是因為大規模棚改的原因。

武漢呢？

一方面是因為庫存過低，供給量不足，另一方面，是地方打的一手好牌，導致需求量源源不斷。

根據武漢市房管局的市場供應計劃，今年全年商品房供應量將達到3800萬平米，而住宅部分預計會達到2400萬平米左右，而前三個季度累計新增商品房1847萬平米，商品住宅新增供應1348萬平米，距離全年目標仍有較大地距離。

而成交呢又持續熱銷。

據億房網研究中心的統計數據顯示，九月份武漢新建商品房共成交21019套，其中商品住宅成交12794套，經濟適用房、雙競雙限房、福利房等保障房項目成交3904套，商鋪和寫字樓等其他非住宅成交4321套。全市商品住宅成交量環比增加7.2%，同比減少31.7%。

今年前3個季度，武漢累計成交新建商品住宅約12萬套，創歷史新高。去年全年成交29.28萬套，而商品房成交了34.38萬套。排名全國第一！

武漢這些年的新房成交量真是連續傲視中部兄弟省會城市。

目前庫存還剩多少呢？

今年5月份，媒體的報道是只剩1.6個月，目前還剩多久，我在武漢房管局網站上沒有查到官方數據，從供給量和成交量來估算，應該不會超過3個月。

今年市場的新房供應量，主要取決於過去兩年的土地供應量，應該說，武漢這幾年的供地並不少。2015年武漢土地出讓宗數為451宗，出讓面積為2193.01萬平方米。2016年武漢土地出讓宗數共為374宗，土地出讓面積為2026.87萬平方米。

不過過去兩年土地流拍率比較高，成交量相比出讓量低不少，但去年比前年整體還是好點。

據武漢新浪樂居不完全統計，2016年武漢市共計成交約161宗地塊，成交金額1075.53億元，首次突破千億大關。

因此，市場未來潛在的供應量應該不少，但超過一半集中在遠城區。目前房企都在捂盤惜售，同時也是因為限價的原因，低了不想開盤吧，但明年總要面市啊。

據億房網統計，四季度會迎來樓市供應的噴發期，10月份全市預計會有多達78個項目開盤加推，漢口以及光谷區域將成為市場重點供應區域。根據武漢官方的說法是，到年底，庫存量有望回到8個月。

而另一方面，從需求來看。

據說武漢去年拆遷很多，給市場貢獻了大量需求，今年的棚改比去年少了點。今年的購房群體，主要來自外地人。

通過大數據調研分析，發現其中接近四分之三的人都來自湖北的其他市（荊州、孝感、黃岡地區的人最願意在武漢買房），25.4%的人來自其他省份，河南人比較多。這說明，外地購房者依然是武漢房地產市場的消費主力。

從年齡結構來看，年輕人正逐漸成為武漢購房主力。其中，27歲左右購房需求最強烈。

這一點，其實是核心省會城市的共同特色，武漢和成都、長沙、合肥差不多，教育、就業、醫療等條件集中，都是該省唯一的中心，對周邊城市人口吸附力強，購房群體超過一半是靠該省的地市級，以及在外地城市打工計劃以後回去的本省人。

在房價上漲時，這些外地人都跟風來了，原本不打算買房的，都害怕漲以後再也買不起了，於是都來追漲了。

至於限購，一般都有親戚家人在本省，找個買房名額通常不成問題。

調控不力

下面我們來看看武漢的調控政策。

去年下半年連續出台四次限購政策，8月31日武漢限貸政策落地，二套房首付提至4成。10月3日，武漢重啟限購，主城區二套房首付五成。11月15日武漢限購加碼，外地人買首套房需社保繳滿兩年，外地人禁購兩套，本地人禁購三套。12月22日，武漢擴大限購範圍，新增江夏黃陂東西湖，但還剩下蔡甸區、漢南區、新洲區、黃陂部分地區（如橫店、前川）不限購。外地人在武漢不限購區域是不受限制的。

即使在今年4月底，武漢庫存只剩1.6個月，武漢後來也牢牢頂住了住建部的壓力，沒有進一步出台其它城市紛紛跟進的限售政策，僅僅局限在長江新城近期起步區內限售，出了跟沒出一樣。這一點，長沙就聽話多了。

正如上面這圖中所說，在兩次最緊要的關頭，武漢都即時想辦法通過放鬆落戶，達到市場需求無縫對接的奇效。

據武漢市官方介紹，為了在新一輪人才爭奪戰中贏得先機，今年1月，該市提出實施「百萬大學生留漢創業就業工程」；3月，宣布大學生在讀期間，可以個人名義繳存公積金，解決留漢大學生住房難問題；4月，全面放開大學生落戶門檻；設立人才安居房建設基金；每年提供1萬個以上基層社會服務崗位，吸納大學生就業。6月，出台9項貼心政策措施，涵蓋安居落戶、促進就業、支持創業各領域。

說的比唱的還好聽，也許我們不該懷疑武漢吸引人才的決心，但客觀上，通過放開落戶，達到了變相放開限購的目的，導致了市場需求進一步釋放，加劇了樓市供不應求的緊張局面。導致了今年上半年武漢樓市的瘋狂局面。

然而，在住建局的統計數據上，武漢的成交價並沒有漲多少，而是「保持平穩」！

反正數據都是做給上面看的，保持平穩，也就可以免遭進一步調控了！

武漢房價要「保持平穩」，其實很容易，因為遠城區成交佔比一半，多上些低價盤，立刻就可以拉低房價。

就在今年國慶前，武漢市房管局出台政策，然後也被列入媒體廣泛報道的新一輪調控名單中，然而，一看內容就讓剛需吐血。

調控規定「在銷售商品房時，不得以要求購房人一次性付款，或採取一次性付款優先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。」

完全不見硬一點的政策，連個限售都沒有！所以有武漢的剛需跟櫻桃小房子抱怨，這是哪門子調控！

下半年，武漢市場開始變化！

由於貸款利率上漲過快，十月份來，市場開始變冷，二手房市場放盤業主心態也在變化，放盤價格出現鬆動。

然而，武漢托市舉措又來了！

8月，武漢提出讓大學生以低於市場價20%買房，10月11日，武漢正式發布留漢大學畢業生落戶、住房、收入新政。專科以上落戶零門檻，不超40歲，拿著畢業證就可以落戶。大學生在讀期間，可以個人名義繳存公積金，號稱這一招可以解決留漢大學生住房難問題。買房租房打8折，還有最低薪酬控制：大學專科生4萬元、大學本科生5萬元、碩士研究生6萬元、博士研究生8萬元。

武漢每年有30萬大學生畢業，這個新政目標，是想確保今年留下18萬大學生，5年留下100萬大學生！

武漢這個大學生落戶政策，又引發了一些購房者的恐慌！很多人都問我這個政策的影響。

不得不感慨，武漢套路真是深啊！

人為在製造樓市恐慌！羊群效應武漢不會不懂吧？

未來走勢

靠這個就可以挽留住人才了嗎？也要問企業願意給出最低工資不，還要看大學生願不願意留在武漢呢！

武漢的產業發展怎麼樣呢？

2016年，武漢GDP首次突破萬億大關，1.19萬億，確實是中部城市第一名。增長7.8%。但武漢的GDP主要靠投資！

看看，去年武漢全社會固定資產投資7093.17億元，其中，房地產開發投資2517.44億元，佔比達到35%，超過三分之一，也難怪武漢把房地產當自己的親兒子一樣小心呵護著，對武漢經濟貢獻大啊！

再看看武漢的財政收入，2016年全年財政總收入2423.2億元，比上年增長11.8%，其中地方一般公共預算收入1322.1億元，這其中稅收收入又只有1091.9億元，增長7.5%。

而土地出讓收入呢，去年首次突破千億了！比肩武漢的稅收收入！可以說武漢是不折不扣的依靠土地財政的城市。

數據顯示，2016年末，武漢常住人口達到1076.62萬人，比上年增加15.85萬人。武漢面積8594平方公里，面積比廣州上海大，比北京小一半。

長期來看，武漢還是有潛力的，畢竟人口多，又是湖北的唯一一個中心，也是中部的龍頭省會城市。

但大家關注的重點是中短期，比如五年內會怎樣。

短期，比如一兩年內，武漢市場還是會以穩定為主，已經漲翻倍了，向上的空間不大了，哪怕是政府極力的維護市場，創造需求，但隨著貸款利率的提高，市場的購買力會逐漸承受不起，剛畢業的大學生，除非是人家家裡支持首付，不然哪來的錢買房，一部分人會慢慢率先離場，賺足了一倍，滿意了，拿著現金，等著去一線城市抄底。

據櫻桃小房子了解，已有一些投資客開始套現撤出武漢。剛需該買的都買了，現在主要是一些沒有經驗的購房者，也就是大媽級的人在跟風買，雖然不一定是投資，有可能是擔心再漲，先買了以後再住的打算。

但為什麼暫時不會跌呢？因為這些買家也不著急拋售，一是手裡頭還有資金支撐，畢竟現在弄幾個消費貸是太容易了！二可能也是打算以後住的，虧不虧無所謂。

而中期，比如兩年以上到5年內，我覺得會有下跌空間！比如20%以上。（呵呵別問我怎麼知道的，幅度其實是我瞎蒙的，市場規律，漲狠了就需要回調。）

為什麼？2年後，市場的供應量慢慢就跟上了，而需求這一波集中釋放完了，韭菜需要時間培養，而且一旦下跌預期形成，本來想買房的，都要觀望了，市場永遠都是這樣，買漲不買跌！

哦下跌預期怎麼就能形成的？這就跟國內外的貨幣大環境有關了，未來五年的調整趨勢已定！不確定的只是時間點來的遲早而已！

櫻桃小房子因為不可知的原因已被封，請讀者在微信上搜索公眾號「櫻桃大房子」，可以第一時間看到我的文章，謝謝關注。

武漢郊區，學生一枚，目前父母到處托親朋好友看二手房，基本隔段時間漲一點，隔段時間漲一點，新房基本搶不到……周圍天門洪湖仙桃荊州宜昌孝感黃岡襄陽的同學，十有八九畢業了都會在武漢買房！武漢的工資不高，很多設施也不完善，但放眼湖北，一城獨大的局面將保持並將長期保持下去……

貌似武漢也出台了留下百萬大學生的政策，能留多少不好說，但我想，這些留下來的，都是將來的買房族，父母出首付，兩口子還貸款，還是負擔得起……

感覺武漢房價不會突飛，穩中見漲是肯定的，如果有需求，買起