海外置業性價比如何，現階段海外買房是否晚了點？
海外的房產養房成本太高，房屋維護又貴又麻煩。跟國內不是一個概念。房子買了如果空著每年交各種稅費肯定巨虧。租出去的話有各種保護租戶法律，遇見不好的房客人又不在本地會極其麻煩。連我們人在美國的都覺得異地房產非常麻煩不要說你人在中國。千萬不要信這個題目下一些明顯是房產經紀的回復。特別是美國那種木頭獨立屋千萬不能買來做異地房東。美國的獨立屋絕大多數是木頭房，需要的各種維護比水泥房多太多，租出去如果不養護好的話房子很容易就毀了。並且美國的地方政府和小區各種規矩多權力大，租客不把院子收拾好不及時鏟雪你等著收警告或者罰單吧，罰單不及時付掉就等著各種麻煩吧。
美國人工非常貴，木頭房子需要的維修也多，隨便一點小事情請人來小修小補一下幾百刀就沒了，下水道堵了請個水管工幾百刀就沒了，插座沒電了請個電工幾百刀又沒了，長蟑螂老鼠請人來滅蟲至少也是幾百刀，發現白蟻了請人治白蟻又是上千刀，窗戶漏水了請人密封下窗戶上百刀又沒了，中央空調壞了請人換一個四五千又沒了，熱水器壞了換一個又是一兩千刀。這些東西那些置業顧問都不會告訴你的。
異國置業的麻煩其實也就是風險，美國除了紐約城裡有些水泥高樓，大部分地方都是木結構房子，木房最怕漏水。遇到房客漏水不處理不報告，等兩年房子長霉生白蟻，木頭泡爛了要大修，幾千幾萬隨便就去了。如果遇到個不交租又不肯搬走的房客，去法院上庭申請驅逐令要半年才能趕走房客，能把人趕走就謝天謝地了，根本不要妄想收回房租。房屋管理公司做這種事情根本靠不住。我們人在當地都要費好多時間精力，你人遠在中國還不磨你一層皮。要是房客被驅逐前搞點破壞比如給你故意搞個漏水什麼的你又得投幾千幾萬的維修費。
美國做房東就賺個辛苦錢，美國人工貴，自己維修照管的房東能有些賺，啥事都請人做的話不倒貼就算好的。關鍵很多時候花了錢還弄不好。別的國家不熟悉，說說美國。在美國買房，跟國內最大的區別就是稅，中國買一套房，持有成本幾乎為零，美國買房，每年要按照房價的1-3%交稅。如果是公寓，再加1%左右的管理費。
中國出租房，除了一紙合同，房客幾乎沒什麼權益。美國租房，絕大多數州的法律都保護房客。舉個最簡單的例子，房客賴房租怎麼辦？你必須把法律規定的流程走完，保留所有證據，最後由法庭同意驅逐才可以，然後會有當地sheriff在他有空的時候去執行驅逐。這個過程，運氣好兩個月，運氣不好大半年。整個過程不僅一分錢沒有，還可能因為房客有怨氣糟蹋你的房子，最後損失上萬租金，再加上萬美元修房很常見。遇到好房客，想漲房租也沒那麼簡單，絕大多數州都規定房租上調的上限。
買了獨立屋，哪怕是新房，也總有各種維護，費事費錢。屋下的土地是你的私有財產，同時也帶來很多潛在的問題。剪草不及時影響社區景觀會被罰錢，下雪沒掃，別人在你家門口摔倒會被告，颱風來了可能會把樹吹倒房頂砸漏。美國租房，很多都是當成全職生意來做的，我曾經在波士頓有個出租房，後來不勝其煩賣掉了。你隔著太平洋想遙控，太難了。
美國的人均GDP是中國8倍，房價卻比中國便宜，為什麼呢，用常識想想就知道。
所以買房的收益和同時帶來的麻煩比，遠遠不如買標普500指數省心省力。首先感謝題主的信任。也謝謝邀請。最近被邀請好多次，開心哈哈哈
最重要的是想清楚海外置業的目的是什麼？
第一：國內的房子就別買了，原因就不要解釋了吧。性價比太低，如果自住那還行，投資絕對不是好的方向。國內的房產絕對是有很大的泡沫。
第二：假設中央不再開直升飛機撒錢（四萬億這種事情以後央行也不敢再幹了），房價上升空間有限。
第三：房地產的流動性差。
海外置業無論對投資人還是中介都有比較高的門檻的，信息又不透明，如果靠自己摸索，很有可能吃大虧。找中介又害怕他們在中間埋雷坑你錢，所以一定要找信任的人，靠譜的中介。
海外購置房產當然是好的投資方式。
但是應該考慮這些因素：你們喜歡哪些國家？
文化差異，語言差異是否考慮在內了？移民國簽證好不好拿？升值空間大不大？消費水平高不高？自然環境好不好風景怎麼樣？稅收高不高？有沒有好大學？
建議還是去英語國家比較合適：高凈值人群一般喜歡去 美國，英國，澳大利亞，加拿大。
澳大利亞 紐西蘭 英國 美國 加拿大 還是不錯的選擇。墨爾本真的是我喜歡的城市，宜居，人少。
除此之外還可以去拉丁語國家比如義大利 西班牙 葡萄牙
我個人喜歡西班牙 希臘（希臘現在的房價好低啊），西班牙真心不錯。
歐洲很多國家都有買房移民的政策，不同國家具體的政策有所不同。大致上來說西班牙、葡萄牙要求購買50萬歐以上的房產。希臘要求購買25萬歐以上的房產塞普勒斯購買30萬歐以上的房產
單純說投資前景西班牙葡萄牙希臘比較具有投資價值，這兩年顯示房地產價格有所回升。某些國家買房還能拿到綠卡，比如西班牙和葡萄牙50萬歐元買房拿綠卡、希臘25萬歐元買房拿綠卡、塞普勒斯和義大利30萬歐元買房拿綠卡。當然也有純投資型的房產，比如英國，美國，加拿大，澳大利亞。
國外購房的優點：投資價值高，國外沒有職業炒房團，很多國家特別痛恨職業炒房團。澳洲和加拿大現在也在為中國過來的炒房團頭疼呢。好處就是房價比中國更具有投資價值。
綜合考慮資產配置，分散風險，資產增值，度假，養老，留學，教育，移民等等，甚至包括外匯方面政治方面，稅收方面，都多了一個選擇。
海外購置房產，它只是一種生活方式和追求的改變而已，可能是追求相對好一些的醫療養老福利、乾淨的空氣、健康的食品追求。需求不同，自身條件不同，所以追求的方式也可以不同。
海外房產分成兩種，一種是純投資，比如美國、加拿大、澳大利亞、英國等老牌資本主義國家，購房和居留權無關，著眼點就是穩定的回報率和自然增值。
還有一種是一舉兩得的國家，比如葡萄牙、西班牙、義大利、希臘、塞普勒斯等國家，購買房產價值達到一定額度以後可以獲得該國的居留權，達到居住要求和語言要求以後可以換髮歐盟綠卡，甚至未來可以入籍。很多投資人考慮的是不僅僅給孩子留下固定資產，同時也可以給孩子一個更加優越的教育環境，美加澳英新各國文化不同，不見得每個孩子都適合。
教育優勢：歐美的教育體系更加多元化。更先進也更成熟。
小孩子從小在國外成長第一可以更好的融入不同的文化，第二可以開拓眼界，思維更廣闊
就算將來回到中國發展，也有自己獨特的優勢。
第三：養老，生態環境好，社會福利好，很多城市被稱為養老聖地。
第四：永久產權。連房子帶地，永永遠遠的歸你所有。。。我大天朝。。。我就不黑了。
提到海外置業，坑爹的還有各種稅，因為中國的房地產稅還沒有上馬，部分試點城市的房地產稅也沒有全面實施。房地產稅和房產稅的範圍不同，涉及的面更廣，包括讓人聞風喪膽的空置稅。而且海外的房產養房成本太高，房屋維護又貴又麻煩。跟國內不是一個概念。房子買了如果空著每年交各種稅費肯定巨虧。
確實，海外置業要謹慎又謹慎，萬萬小心黑中介各種坑爹。
想清楚為什麼要海外置業，然後慢慢看，等自己懂了再下手也不遲
不少人來表示異議，核心思想基本一樣，在美國買房子投資不划算。我覺得可能是因為回答寫的有點長，所以很多人壓根沒看到最後，請務必看到最後。如果覺得麻煩可以跳過前面，只看最後。投資完全看個人，我不鼓勵所有人都來買房子，只想說，如果你有興趣來買，這事可以做，沒有其他人說的那麼恐怖
還有幾點需要說明：
1，來美國買房子，不意味著把其他國內投資全部拋掉，【配置】的意思請好好體會。老拿一線城市來對比，這是閱讀理解沒有學好
2，這幾年國內買家來的很多，土豪很多。但美國是一個全球市場，體量比加拿大大得多，中國買家占海外投資客比例第一，但跟總體市場比，依舊是很小的一部分，買買買的大媽從來都不是決定市場價格的主因，那年黃金是這樣，現在的房子也是這樣
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問題比較老了，不知道答主還會不會看，但是仔細讀了一下前排的答案，還是忍不住說幾句
這裡吐槽在美國買投資房不划算的朋友，他們基本都是買了一個：
1，隔三差五齣問題，不停要找電工水工各種人工來修的；
2，大部分時間租不出去，地稅、物業全部自己倒貼的；
3，租出去也都是無良房客，都是故意拖欠趕也趕不走的；
4，自然災害一個接一個，地界上不是白蟻就是颶風的；
房子
老實說，我覺得如果是這種選房和選租客的眼力，確實不應該投資房產，不僅美國，國內也別去...投資房產的幾個大忌都給你撞上了，你不虧錢誰虧錢...前面有人說rental control，告訴你題主，全美國在大城市實行rental control的州，一共4個，CA，NY，NJ，MD。MA這種藍到發紫的，都暫時沒有，哈佛和MIT所在的Cambridge想要實行，但是現在反對聲音很大，因為歷史上實行過，對經濟傷害大，後來廢除了
說地稅和物業費的問題，確實，跟國內比，老美這裡的每年都有地稅，物業+保險也接近1%，但是講真的，對於投資房來說，只要能保證能出租率，cover這些花費沒有什麼壓力。早幾年價格不高，即使Boston這種高房價的城市，7%稅前，4%凈得還是沒什麼問題的。這幾年確實價格漲了不少，很多高檔樓盤只能做到3%凈得，但是要說虧本，還真沒見著。這還是不算房價上漲，不算匯率變化的純租金收益
掃了一眼，還看到這個：
我個人也不推薦買獨棟house，那種房子本來就不是投資型的，是給家庭住的。但是，加建改建需不需要permit是要分情況的，看你加的是什麼，大小有多少。我在自家後院建一個不到200尺的小倉庫也要permit么？翻新和新建確實都需要permit，也需要走hearing，但是只要是合理的申請，很少有不過的。保險起見找個zoning attorney，一句自我介紹就可以讓那些找茬的自覺安靜。如果你非要把SR改成MR，只為了自己能多掙錢，別說鄰居不同意，政府肯定也不給你批啊，這怎麼就能把產權都變成偽命題了呢？目測這哥們沒搞過任何翻新加建吧，這種道聽途說還能有人點贊我也是醉了
最後說一句，海外置業不能作為你全部的投資，不要期望能像國內那樣幾年翻倍，但作為全球資產配置的一部分是很好的。投資其實就是一個選擇的問題，買房子買股票都類似，選對城市，選對房子是一切的核心。現在最大的難處其實是國家明確規定不能為了買房而轉錢
樓上有很多中介，跟你說一年升值多少多少，這個你別信，資本開放的市場，有這種好事絕對輪不到身在幾千公里以外的你。但是同時，樓上另一波人，自己買了一個滿是問題，租也租不出去，位置差周圍都是無良房客，不是有人滑到就是自然災害的房子，虧了錢，然後說海外置業不靠譜，這個你也別信。合著自己打了一手爛牌然後告訴你打牌不好玩。。。都什麼鬼
先說結論，現階段海外買房，其實是不晚的。
現實生活中有不少留美背景的朋友，所以對美國的市場了解的更多一些，就來說一下美國的海外買房置業的情況吧。經過數年的休整，美國房產市場已逐漸呈現持續復甦的現象。根據美國地產經紀協會公布的2017年成屋銷售數據，成屋銷售年率已升至2007年2月以來最高位，而其中不少正是來自華人的投資。
以加州為例，一套好房屋凈租金回報率可以達到5%以上，但在中國買房，一線城市最近回報率僅2%。同樣，購置的房產可以帶來長期穩定的增值效益。美國實施房屋私有制，房屋購買者擁有土地永久持有權。隨當地的經濟發展土地將不斷升值，投資者可以從中長期獲利。根據胡潤百富與萬國置地聯合發布的「2017年中國高凈值客戶海外置業展望」報告數據顯示，2016年西雅圖的平均房屋回報率上漲到30%
即使在經濟不景氣的時候也沒有大幅度貶值。近年來美國房價逐年增值，持有一套房產可以帶來長期的收益。從這個角度看，在美國投資房產回報率是很樂觀的。預計未來5到6年美國房價會繼續穩定上漲，美國房產正值最佳投資時機。
值得注意的是：2017年郊區可能將再次成為購房者的中意之地。隨著住在市中心的人口增加，千禧世代的人口增長，郊區將再次成為購屋者的中意地點。以西海岸地區為代表的逆城市化已經成為北美地產市場的大趨勢。美國的產業與大學並沒有過度集中在大城市，而是分布在城市周圍的郊區或者中小城鎮。
其中以斯坦福和伊利諾伊香檳為代表的「大學城效應」，便是典型。校友紐帶催化形成產業集約區可以說是西方文化的特有產物。例如美國的矽谷就有不少斯坦福大學的學生畢業後在此創業，慢慢吸引了來自各地的行業精英。投資機構，創業公司和間斷人才逐漸形成的良性互動從源頭上是與大學城和教育分不開的。
相應的，獲得了新鮮血液的企業也會某種程度上返哺城鎮。對於城市內房價的節節攀升，在房價較低的郊區安居和投資，換取更大的居獲取更好的教育資源或許是更好的選擇。一個比較有趣的現象是，在早高峰期間是進入市中心堵車，而下班時間則是出城的車更多。這也正是以側面應證了美國逆城市化的大趨勢：城鎮地產長遠來看是良性資產。
對於投資房產來說，信息來源的及時性和準確性顯得格外重要。不同於國內新媒體迅速發展，美國的信息傳播方式多依賴於紙媒和電視台。很多房產經紀人選擇在報刊和黃頁電話薄發布房屋信息，但是這種方式信息流通速度較慢，也更偏向於本地化。傳統媒體所需要維護的新聞采編團隊決定了其高昂廣告價格，毋庸置疑的是這筆費用將由購房者來承擔。
互聯網熱潮在國內已逐漸冷卻，而在北美則正處風口，尤其是傳媒行業。隨著第三代華人，80後逐漸成為中流砥柱，傳統媒體數十年來的穩固地位開始逐漸鬆動。接觸過不少有海外背景的新傳媒創業者，其中華人地產網（Huarenhouse）便是其中較有沉澱的。以郵編為定位，涵蓋教育、飲食、治安等諸多精準信息將全美的房產進行分類匹配。事實上，不論對於國內還是海外華人來說買房的意義都不僅僅是投資置業。在美買房需要支付不少地產稅，而這恰恰會被用於提升居住者的生活品質和住宅安全，可以看作是西方文化的兩面性吧。
目前，美聯儲還在持續加息，利率不斷攀升，但現在美國貸款利率還處於低位之時，貸款買期房是比較合適的。而川普的減稅政策，無疑為地產和投資業注入了一劑強心針，或許近幾年即將「龍抬頭」。
參考資料：
川普成天說美國基礎設施差，差在哪兒了？
富人養窮人？可負擔住房或採用「收入平均」法
從英國媒體角度看全球房市
編者語：隨著國內地產的大熱，很多朋友也把目光聚集到了海外。畢竟現在投資無覓處。也有一部分朋友諮詢過我海外置業的部分問題，但是我不了解，也無從作答。這次去泰國，也專門去拜見了一位專註于海外置業的前輩。交流之中，受益頗多。再次，也把他的一些內容分享給大家，做一個專欄，和大家共同學習進步。
陷阱一：買房送移民
在人民幣貶值的大趨勢下，很多客戶開始認識並接觸海外置業，而在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。
而在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者都以為買房就能送移民。然而，與國內存在的買房贈送戶口有別，基本上所有西方的發達國家都不存在買房移民的政 策，因為政府將房產認定為投資開發項目，一般不與移民掛鉤。比如在美國、英國、澳洲、加拿大等西方國家購買房產就不代表可以移民。
能夠購房移民的國家只有南歐國家如希臘等，但此等項目的房價水分相當高，往往比起當地同等的房價貴上一倍；另一方面，因為從綠卡居民變成公民需要考當地的語言試，以及有居住期限的要求，移民的難度非常高。
陷阱二：國外買房幻想重現「中國式」暴漲
在過往十年中國一線城市房價瘋狂式暴漲，每年的增長速度驚人，由於外匯管制錢必須留在中國，加上貨幣不斷增發，導致資產價值不停上漲。至今，人民幣貶值預期、中國經濟下滑，國人開始把下一個炒房的目標放在國外。
國外房價普遍低於國內而租金遠高於國內的情況確實存在，然而，無論是國外的人口結構或是生態環境也控制了房產暴漲的可能性。首先，除了一些一線的國際級城市 以外（英國倫敦、美國紐約曼哈頓等），西方國家的人口結構並無中國密集，城市中心地區的房屋需求遠低於中國，加上國外投資渠道充足，不會把所有資金投資到 房產中。
另一方面，國外房地產擁有上百年的歷史，經歷過暴漲暴跌的時代，日本失落的十年、美國的次貸危機等都歷歷在目，政府相當明白房地產對於國家安定來說的重要性，絕對不允許出現房產市場的暴漲及暴跌以影響金融信貸體系乃至國民生計。因此在房產市場過熱的情況下，無論是政府或是市場都會自動調控，例如增加信貸成本、增加買賣印花稅等，以防止房價高企影響民生。
房價與租金平穩增長才是外國房產市場的常態。
陷阱三：「此」學區房不同「彼」學區房
對於中國人來說，「學區房」三個字簡直是高房價的代名詞，因為在學區房代表了小孩能就讀中國頂尖學校的入場卷。子女教育是中國家長一生中最重要的任務，而對 於大多數家長來說，移民國外或海外置業的主要目的就是在於讓子女嫩接受國外教育，增廣見聞，入讀世界聞名的學院，有所成就。
但擁有一套「學區房」是否就能讓兒女進入海外最頂尖的學校？答案顯然是否定的。國內外對於「學區房」的定義有所不同，理論上來說，國外是沒有「學區房」的概念，主要是被國內一些海外房產中介根據國人習慣性的買房思維營銷炒作。
舉個例子，美國的公立學校雖然也是實行「就近入學」的方式，但是入學條件並不與購房落戶掛鉤。換而言之，只要住戶在學區有住址證明，如銀行月結單等證明文件，亦能辦理入學。
另一方面，「學區房」用於出租的優勢亦相當明顯，名校附近的學區房會有較高的租房的比例，租金回報高於同類房產，同時空置率也會相對較低。
陷阱四：信息不對稱
其實海外房產相對與國內房產而言，無論是監管制度還是信息的透明程度皆遠遠勝之。但往往因為客戶對於外語並不熟悉，又或沒有使用外國互聯網工具的技巧，無法 有效地了解到海外房產的政策等資訊。如上文所言，能夠購房移民的國家只有南歐如希臘等，對於國內很多購房者來說都會誤認為歐洲國家社會福利誘人，亦認為只 要經過投資移民獲取了永久居住權就意味著將要享受和歐洲人一樣的福利待遇。
然而，如上述所提到，因為從居民變成公民需要需要考當地的語言試，更有居住期限的要求，真正變成歐洲人的難度可謂非常高，亦無從獲取其高福利的待遇。
另一方面，由於信息不對稱的關係，國內的投資人對海外當地房價的真實性也缺乏足夠的了解，很多國內的中介在推銷房源時並沒有做到海內外的同步，面對中國客戶有獨立的銷控價單，收取巨額的溢價。因此，在購買海外房產時，必須先了解當地的政策環境，更要運用互聯網查詢當地的真實房價，以免導致投資失利。
陷阱五：購房後物業管理混亂
其實海外房產市場的分工相當仔細，租賃、貸款、律師、稅務等每一個環節都由該範疇的專業人士提供服務，而如果沒有強大的平台整合多方資源，遠離房產千里以外的投資人很難做到有效的管理。
購房後協助租賃、辦理貸款、法務手續等服務是海外房產中介對買家的承諾。中國投資者對海外並不熟悉，也不可能經常到外地管理房產，必須交付於靠譜的人才是最好的解決方案。
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海外房產投資需要考慮的因素有很多，國家政治，經濟，文化，政策，宗教，種族等等，普遍適合投資的海外房產國家，除了傳統的美國，加拿大，澳洲，紐西蘭等，一些亞洲國家，像新加坡，泰國等也可以作為投資目的地。海外地產與國內房產較為不同，一般租售比較好，另外整體保持穩定增長。如果不考慮自住，純作為投資，選擇CBD，大學城，商圈等地的公寓是不錯的選擇，以租養貸，伴隨房價穩定上漲，實現年化穩定投資收益。
馬來西亞也是海外啊。森林城市歡迎你。
海外買房的目的：雞蛋不要放在一個籃子里。也就是風控。
而如果你的資本沒有成千萬上億，控制風險所付出的成本總是會很高。
所以如果你在國內只有一兩套房，去海外買房，大多數時候，就是虧的。
更何況，現在政府不讓你搞外匯了。
然後我來講講為什麼海外房產沒有升值潛力。
原因1：人少。
原因2：地大。
原因3：資源相對平均（大城市多，遍布全國）
原因4，也是最重要的一點：
北京上海的房價之所以可怕，是因為有14億人來這兩個城市生活的成本只需要買一張火車票。但是這14億人去美國，去日本，去英國法國，他們要付出的成本是：飛機票，學習語言的成本，在海外找工作的成本，以及簽證成本。這些成本保證了能去那邊享受優質資源的人，只能是少數人，哄抬房價的作用太低。
現在北京上海市政府開始通過整頓租房市場和房價來排外，一張火車票的成本顯然已經不夠了，所以那些依舊只需要一張火車票的二線城市開始坐飛機了……相對好一點的是，二線城市比較多，人被分流了，所以還不是坐火箭……
最重要的其他啰嗦放後面：
在上海北京買房其實是政府給你的低息貸款福利（為什麼低息貸款是福利，08年以來不瞎的人都看到了，瞎的人我說了你也看不到）……
據稱，美帝百年來年均通脹才2%，如果數據沒騙人的話，隨便找兩個優質公司買點股票分個紅就超過了……
並且：中國人是個聰明的民族，太聰明了以至於劣幣驅逐良幣的速度實在太快導致有些信用貨幣根本扛不住，然後屁民就開始用實物來計算一個人的身價，去上海人民公園看看吧，唉，xx家有1套房，不行，那人有2套，唉唉唉，我至少要3套房才嫁的！你看王寶強被綠了啊，王寶強是誰？就是那個屌絲出身然後在北京弄了10套房的人……
具體我可能沒有證據，但是我猜測，美國人英國佬小日本應該都沒有這種習慣……
最重要的是想清楚海外置業的目的是什麼？不要跟我說是為了賺錢，那您就在國內歇著吧。海外置業無論對投資人還是中介都有比較高的門檻的，但是這個行業因為短期利益被做爛了，所以很多人開始懷疑海外置業到底好不好，所謂不好只是因為不適合你罷了。該走的早晚要走，沒有走的要想清楚要不要走。其他的談再多都是廢話
從去年下半年到現在，我一直在考慮「海外置業」的問題。
我們手上並沒有多少閑錢，但還是覺得，在當前人民幣匯率貶值預期明顯的大環境下，應該考慮一下資產配置的多樣化。
之前考慮過美國和澳洲，但都在考察期，一直沒有出手。直到那天聽到我的朋友空空說：「為什麼不考慮一下英國呢？我就是拿著50萬的首付，在倫敦買了個一居室！」
我趕緊追問：「等等，你說的50萬，是50萬英鎊、歐元，還是人民幣？」
空空一臉認真地說：「你想多了！就是50萬人民幣啊！」
空空的家庭結構、收入水平、人生階段跟我都比較相似，因此我特別重視空空的經驗——一擲千金海外大手筆買房的土豪我們比不了，但是像空空這樣的已婚無孩中產之家，他們的心得最值得認真聽聽。
於是我邀請空空寫下了這篇文章，並分享在「麻范兒」（maningvivian）平台。因為我想，讀者中跟我們面臨類似狀況的人應該不在少數，希望空空的這些經驗對你能夠有幫助。
當然，如果你覺得這篇文章有價值，也拜託你動動手指，把文章傳送給自己的家人和朋友吧！
文 | 空空
其實一開始我和老公也並未打算要在海外買房，只是手裡拿著爹娘給的陪嫁和結婚的禮金，不知道該如何是好。我倆都是金融行業從業者，一個做一級市場，一個做二級市場，這兩年股市債市就不用說了，P2P更是萬人坑，港股美股風險太高，貴金屬得全天盯著根本沒時間，就手裡那點錢也不夠買信託的（即便能剛性兌付）……看來看去，任何投資都不如地產投資收益高。然而房子是要有的，但不能降低生活質量，這是我和老公的基本投資理念。
△ 2016年上半年國內各地域房地產投資回報率數據
那麼，買哪裡的房子比較合適？
一線城市永遠漲，雖然不符合各種經濟學原理，但事實就是如此。剛剛組建家庭的我倆摸了摸自己的口袋，默默關上了鏈家的網頁。
△ 一線城市+天津房價均價對比
由於我家在西部二線省會，近十年過去了，房價均價才漲了3000塊……二三線城市本身地產去庫存壓力就大，去這種地方買房無疑是當接盤俠。
△ 全國其他重點城市均價對比
至於在海口三亞這類旅遊城市，房價被炒得虛高不說，連冬天的機票價格也水漲船高（北京往返三亞3000多足夠去一趟巴黎了）。買了房自己和家人都沒工夫住，租不了幾個錢不說，房子還得找人來維護。有那個時間和閑錢，還不如帶著家人出國旅遊。
△ 三亞房價分布圖
再從宏觀層面來說，隨著北上廣深一線城市房價飛上了天，人民幣匯率也走上了貶值的高速公路。瑞銀、德意志銀行紛紛預測一年內人民幣對美元將下跌至7.5。要保匯率就得收緊銀根，國內房價必定下跌；若是要保房價，貨幣發行越多，就越不值錢，匯率就會下行。為了避免資金貶值，去年有相當多的中資企業收購海外資產，且收購的大多數都是地產，其中也包括了李嘉誠的長江集團。如何保住手上那點錢不貶值，於是我們就想到了海外資產配置。
△ 中國曆年海外併購數據
? 開始調研
從去年1月起，我和老公就開始著手研究海外房產投資的事宜。當時分別選擇了美國、英國、法國、加拿大這幾個國家備選。
由於加拿大天氣寒冷，加上多倫多、溫哥華等地不僅早被華人佔領（華人占當地人口40%），房價也炒得奇高，導致印花稅過高，果斷放棄。
美國買房大部分都是二手的House和Town House，由於你並不生活在當地，對具體區位和房屋情況缺乏了解，即便去現場勘察過踩雷的風險依舊很大。不少二手房房齡都有四五十年，甚至還有上百年的，很多類似白蟻和管線問題都需要專門人員上門檢測，過戶之後發現問題基本上也得靠你自己解決，加上想要租出去託管也及其不方便。加上美國買房各種稅費價格高，尤其是每年要交的房產稅讓人頭痛不已，如果要把房子租出去，同時還得交一筆不菲的租金所得稅。
法國更不用說，稅收系統不僅複雜且稅率比美國更高。購房稅、增值稅、住居稅、房產稅、租金稅、甚至還有富人稅（只要個人在法國持有財產超過72萬歐（約540萬人民幣）就要繳納富人稅），各種稅多如牛毛。最後算下來即便買了房出租出去，也根本Cover不了貸款，於是忍痛放棄。
由於我和老公在英國念過書，對英國有著天然好感。雖然脫歐之後英鎊應聲下跌，然而從工業革命至今300多年來倫敦在歐洲，乃至全球的金融中心地位依然牢固，金融與實業的基本面仍在，加上英國的教育和文化資源在全球也屈指可數，長期依然看好。
?準備動手
剛好我一個學長在第一太平戴維斯工作，向他了解到，在英國買新房最大的好處就是首付低，購房槓桿非常好，時間靈活。有不少開發商首付僅要求10%（甚至還有5%）的，第二年付10%，交房前付5%，最多可貸款75%。最厲害的還可以只還利息不還本金（非常適合投資）。同時還可以將房子託管給物業，每年支付5%-10%的託管費用即可。
在買房的各種稅率方面英國也非常的友好，土地印花稅（SDLT），也就是其他國家的交易稅，一般稅率在0%-8%
剩下的市政物業稅（CouncilTax）每年沒多少錢，大約在900-3000鎊之間，大多數情況下還都能減免抵扣。如果房子考慮出租，租金所得稅也可以各種抵扣，不高於租金的10%。我兩計算了一下，房子租出去之後，租金足以cover英國低息的貸款。
跟學長聊了聊我們的想法和預算，學長給我們推薦了英國第一大房產開發商Berkeley旗下的一處物業，2018年底交房，首付10%，第二年付10%，貸款最高可貸75%，給了我們足夠多的時間來籌措資金。
在簽合同前，代理我房產購買的律所還有勘察過該樓盤是否在放射性區域內，所在地土壤是否污染，是否在歷史保護區內，排廢和供水是否達標，是否需要負擔附近教堂的修繕費用，是否需要負擔公共道路的維修費用等等。
國外的房產和國內的有很大一點不同，售賣的是實用面積，且沒有「公攤」這個概念，陽台（露台）的面積也全部贈送，所以你購買的面積會比想像中的大很多。
最終我購買的一居室位於倫敦東北二區，附近有兩條地鐵線，8分鐘地鐵到達國王十字，10分鐘小火車到金絲雀碼頭。房子不僅自帶精裝修和家電，同時樓里還有健身會所供業主免費使用。
△ 該小區面對著兩個自然大湖，一個被改造成了水上運動公園，另一個是自然保護區。這個位置和環境即便在倫敦也是非常稀缺。
?資金如何出海
在進行首付的時候，我們面臨一個資金出海的問題。去年剛好比較巧，我們在外管局出台禁止「螞蟻搬家」的前一周，跑了7、8家銀行通過螞蟻搬家的方式把首付款匯了出去。雖然手續費多收了些，但好歹錢順利出去了。今年想要出海就沒那麼簡單了，不過還是有方法的，只不過不適用於過大的資金量。
△ 個人資金出海渠道
具體方法可以通過開設香港賬戶來實現。除了身份證之外，還需要港澳通行證和護照、三個月住址證明（信用卡賬單即可）、以及相關銀行流水。目前比較方便開設香港賬戶的銀行有：滙豐、渣打、恒生、中國銀行以及花旗。但一般都需要有存款要求，以滙豐為例，目前滙豐要求在現在滙豐國內開設賬戶，在裡面存款50萬，兩個月之後即可開通滙豐香港賬戶。將滙豐國內賬戶的資金轉至滙豐香港賬戶里是不需要手續費的，一旦資金到了香港，匯出就不成問題了。
△ 香港銀行開戶條件一覽表
需要注意的一點是，在香港開設的賬戶雖然可以給其他海外地區打款，但不能貸款。要貸款一般還是得找當地的銀行。以中國銀行和滙豐銀行為例，在香港和英國都設有分公司，這種情況下，一般在港的資產可以成為當地的房貸依據（具體還得見各家銀行的相關政策）。
?貸款問題
△ 在英國申請房貸時所需的文件
英國給華人貸款的銀行一般有英國的中行、滙豐和大華，但中行貸款要看你國內的稅單，對收入要求比較高，貸款額度最多可以貸到70%；大華這幾年減少了給華人購房貸款，貸款額度也縮減至最最高60%；滙豐的政策是在滙豐全球賬戶資金有50萬以上人民幣，存半年之後要去英國滙豐貸款面試，最多可貸25年，貸款額度可貸75%（當然存款越多貸的越多）。
△ 在英國自助買房需求的貸款比例
在利率方面，英國也比國內低很多，滙豐兩年期固定貸款利率僅為1.19%（去年兩年固定貸款利率僅為0.99%），Santander銀行五年期固定貸款利率2.09%，滙豐五年期固定貸款利率為2.79%。國內五年以上貸款利率4.9%，不少銀行僅提供9折優惠。最厲害的可以只還利息不還本金，這點還款壓力就非常小，以後擇機還可以直接出手。不像國內只能選擇等額本金或是等額本息，還來還去還得還本金。
?購房後記
從去年11月付了首付至今，這套房子4個月漲了10%......當時也是正巧趕上，又恰巧我們提前換好了錢，在最短的時間內出手，才拿下了這套房子。除了對區位和價格的判斷之外，當然，有很大的運氣成分在裡面，並不是每個人買房之後都能短期迅速上漲。但倫敦的土地資源相對稀缺，在過去幾年中房價每年漲幅也不小，雖然沒法跟國內一線城市相比，然而在歐洲這樣的漲幅是可以接受的。加之目前英鎊在這一兩年已經跌倒30多年來的最低點，留心觀察一下就發現去年一年有相當多中資企業收購英國資產，大多數都是地產，其中也包括了李嘉誠的長江集團。
△ 倫敦房子所在小區內的自然保護區湖景
至於今後，就北京現在這房價，我和老公也不抱換學區房的希望了，或許等小孩中學或再小一點直接送去英國念書，倫敦這套房子也能作為一個根據地。繞開國內教育軍備競賽的遊戲規則，給孩子一個更好的生活和就學環境，給他一個美好的詩和遠方。
人民幣持續貶值，連創八年新低，海外資產配置刻不容緩！
人民幣又貶值了！創近八年新低。2016年11月21日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為：1美元對人民幣6.8978，100美元對人民幣689.78。
投資者如何應對？
關鍵：美元資產配置刻不容緩
根據《2016中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》，近五成的高凈值人士表示會繼續增加海外金融配置。目前這些人的海外金融投資已佔他們投資資產的16%。
從本次擁有海外金融投資背景的高凈值人群中調查發現，高達八成以「資產配置，分散風險」為海外投資的最主要目的；其次才是財富的「保值、增值」，佔67%。有趣的是，「為將來個人養老做準備」也佔到三成。
對於資產1億元以下的人群，相對較多考慮「為子女海外留學做準備」和「為將來個人養老做準備」，而資產1億元以上的人群相對較多考慮「增加資產私密性」和「合理避稅」。
投資理念比較保守，外匯存款是他們海外金融投資配置中最普遍的產品，比例高達63%；其次是海外保險佔比45%。其中女性在外匯存款、保險和標準理財產品選擇上明顯高於男性。
國際金融市場關注度日益提高，海外金融投資需求不斷上升，調查中近五成的高凈值人士表示未來會繼續增加海外金融配置，而分散風險的理性投資是這部分人群未來海外金融投資的主要方向。
其實我覺得首要問題是匯率的波動！
我認為不晚，主要是如何把錢運出去，不要說什麼法律，法律只能管中國人，中國的富人基本都有外國國籍或者綠卡，這些外國人要把財富轉移出去，中國政府只能拖延不可能阻斷，否則違反國際法，人家國家大使館就要抗議了。所以屌絲洗洗睡了就好，如果是有錢人，不妨眼界放寬一些，幹嘛非要去英聯邦呢~歐盟也有很多地方很不錯，加勒比海地區，南美洲等等都可以投資。投資1也不見得非得買房，買塊地做個農場主不也是很快活嗎~中國早就是國際資本輸送大戶~只不過國家不承認而已。
業內人士 只談澳洲 就目前的情況而言 性價比太低 是否太晚不好說 但至少不是一個好的入市時機
先說印花稅 去年6月21號 NSW出台了4%海外置業附加費 則舉例悉尼市區內兩房公寓 均價70-90萬澳幣 海外買家實際需要支付的印花稅將高達接近8% (因基礎印花稅是梯級遞增的 購買上述價格區域以上的房產稅率會更高)
印花稅是個純成本 外加來日出售時候還有行價1.5%到2%+GST的中介費 則換言之忽略持有成本 海外投資的硬性成本就將近房價的10%了 以悉尼現在的公寓平均年漲幅計算 該成本需要將近兩年才能回本 這裡頭還沒計算CGT增值稅
如果折算上如圖澳洲non tax resident稅率32.5% 請問3年才回本的房產投資性價比高嗎 (如果貸款買房的話 tax deduction=按揭利息+物業市政租憑管理等費用+理論折舊 哪怕貸款比例只有50%到60% 稅務上的持有成本也會大於租金收入 持有期間基本無需納稅的)
再說房貸 現在的海外按揭 就算能在HSBC獲批 (請忽略澳洲本地所有的基金產品 反正也沒有一個是優於滙豐的) 他們的pricing好像是75萬還是100萬以上loan amount給1%浮動折扣 下圖圈出來的是他standard varibale rate for investment的benchmark rate 就是折扣前的標準利率5.85%
換言之實際利率要在4.85%到4.95%之間 視貸款額浮動 再算上package年費甚麼的 按揭方面的成本按5%每年計算一點不過分
悉尼的公寓年租金收益也就4%左右 滙豐的貸款比例60% 換言之房價4%的租金要有3%是用來還銀行月供的 剩下來的1%還要支付 物業費水費市政費租憑管理費房屋保險 貸款比例才60%就負現金流了 就是說房產持有階段也不會有盈利
再算上HSBC卓越理財需要50萬人民幣的存款要求 實際槓桿也就1:1左右 還要3年才能回本 投入又大又費心 這性價比還需要評價嗎 如果全款買房的話 暫且忽略大筆資金怎麼從國內轉出來 還是那4%的租金回報 由於沒有interest tax deduction 租金收益直接要交32.5%的income tax 實際收益2.7% 這錢全款海外買房還不如留在國內買理財呢
其實說真的 海外置業這種事本身根本沒多大性價比而言 收益比投資海外房產的項目多的去了 只是國內太多中產及以上的人 顧及到人民幣貶值 資產穩定性 以及未來子女留學的安排甚至自己移民的考慮 是順便買套房子而已 只不過現階段單說澳洲對海外買家的不友善程度而言 如果沒有剛性需求 完全可以把置業這事往後拖一拖
海外置業想升值？這些國家值得你關注！
當下，越來越多的高凈值人群都將眼光放在海外投資上，金融投資、置業、移民、教育、旅遊等成為重要需求，其中海外置業已經成為這些高凈值人群「最歡呼的熱浪」，那麼海外置業到底有多火，哪些國家最適合華人置業？
【海外置業到底有多火？】
據胡潤研究所數據顯示，目前已置業海外的高凈值人群在海外平均擁有2.3套房產，這個數字足以讓小編顫抖很久了~此外，投資成為海外置業的最主要目的，佔75%，其次是子女教育居所，佔56%，因此，房產本身的投資價值和租金回報就顯得尤為重要。
來源：中信私人銀行胡潤百富《中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》
綜上所述——海外置業還是非常有必要的。
【哪些國家升值潛力最大？】
美國是中國高凈值人群海外置業最喜愛的國家，其他位列前五的國家還有：英國、澳大利亞、加拿大、日本。
【美國】
中國高凈值人群海外置業最喜愛的國家就是美國，選擇率高達66%。
伴隨著全球增長拖累因素的減少以及國內家庭財富規模觸及新的高位，今年下半年美國經濟或將加速增長，美國消費支出今年可能會增加1800億美元，而這可能會令實際GDP增加1個百分點。另一方面，為了與勞動年齡人口增長速度並進，美國經濟必須每月增加近7萬個工作崗位,今年，美國每個月的就業增長都輕鬆超越了這個要求。除此之外，美國還是全世界擁有頂級城市較多的國家，人口流動，人才湧入，經濟增長，就業滾動加大，就意味著房產需求在不斷擴大，投資價值和租金回報利潤就會加大。
【英國】
說起英國房產投資，不得不提的一個人就是李嘉誠，為什麼連他都大力投資英國房產？說明有利可圖！首先從英國整體環境來說，發達的經濟，穩定的政局，優質的教育資源，完善的社會保障體系吸引著大量的投資者、移民及留學生，因此住房需求滾動是很大的。另外
高回報率(平均房屋年租金率占房屋總額的5%-10%之間)是英國房產投資的另一大重要因素，其次房產產權期限長(有甚者可達到999年甚至永久產權，相對於國內的70年產權，優勢立顯)，房屋質量和產權保護是非常有利的，英國法律非常注重對房產的保護，目前，大部分國家房產相關法律在英國法律里都可尋覓到蹤跡。
從大局勢上來說，近幾年來，中英關係愈漸親密，進入到「黃金時代」，包括英國率先以首個西方主要國家的身份宣布加入中國倡議成立的亞投行、積極倡導中歐投資協定談判、積極回應中方提出的「一帶一路」等。當下，越來越多的中國高凈值人士前往英國投資、生活，未來十年中國將向英國投資1,050億英鎊(約為10,500億人民幣)，其中，在這些投資項目中，英國房產佔據很大比例。
【澳大利亞】
澳洲雖不是一個經濟強勢增長的國家，但可以說是最適合海外置業的國家。首先，不斷攀升的經濟，穩幅增長的GDP，失業率的下降趨勢使得澳洲房產的需求不斷上升。另外，從環境和社會角度來看，優美的自然風景，優越的人文環境，發達的教育資源，使澳洲房地產市場的可持續性發展得到了保障。根據過去40年的澳洲房產價值統計，澳洲房產平均每7-10年翻一番， 這種穩健的增長將會帶來穩定的投資收益。最最重要的是澳洲房產是永久產權，而且不存在遺產稅！從中國傳統觀念來講，繼承、留點本錢、家產成為家族安身立命的重要內容，那麼對於投資者來說，海外置業不僅是完善資產配置的手段，更是家族傳承的重要財產。
【加拿大】
7月15日，胡潤研究院發布的白皮書顯示中國富豪們對加拿大置業的狂熱程度可謂首屈一指，連續幾年，中國高凈值人群對於加拿大置業的投資和關注都攀升第二位。加拿大置業火熱程度為何如此之高？
首先加拿大的教育、醫療福利、基礎設施以及華人社區都能給予置業者高度的認同感，這促使溫哥華和多倫多兩個城市近幾年來的房產熱度一直名列世界前茅。數據顯示溫哥華是富豪們在加拿大最青睞的海外置業及移民的地方，在世界總排名的第五位，多倫多排名第八位。相較於北京、上海等大城市，大多倫多的房價可以說非常便宜了，除此之外，你買的不僅僅是房子，還包括房子以下的土地，性價比是相當的高，對於投資移民而言，無論是自住還是投資都是很好的選擇，這也是為什麼加拿大置業頗受富豪們關注的原因。另一方面來說政府對移民政策的重新改革和放寬將會成為加拿大投資和置業的利好指標。
【日本】
先來扒一下日本房產投資的各種優勢吧：首先總價格較低，就拿異鄉好居日本項目來說吧，最低價人民幣二三十萬起，這簡直就是海外房產入門的首選，再說這二三十萬你買的是永久產權啊！最重要的是租金收益是真高，可以達到6%-10%！再從大的方面來說，日本樓市的回暖，房價上漲趨勢已經確定，並將保持長期溫和上漲。獲得奧運會主辦權就像看到新曙光，讓這個經濟疲軟的國家乘搭順風車，推動經濟的又一輪新發展，旅遊及房產市場就是兩個大點，酒店、房屋租賃將成為剛需，租客需求龐大。除此之外日本已經確定了規定將普通民宅和公寓的空房出借給旅遊者，「民宿的解禁」以及簽證政策的放鬆（日本居留最短1年即可獲永住權）也將大力推進日本房產投資。
早前，日本中央銀行發布的一項報告稱，2020年東京奧運會將累計拉動日本GDP增加30萬億日元（約2490億美元）。而2020年東京奧運會所觸發的建築相關投資以及外國遊客人數的增加將在2014年到2020年之間對日本GDP作出0.2到0.3個百分點(按年度平均值計算)的貢獻。奧運會還將拉動日本的基礎設施建設，截至2020年日本可能在基礎設施建設方面投入10萬億日元。而這些都將大力推動房地產市場的需求和發展。
【高速發展型國家】
在房產本身的投資價值和租金回報收益極其重要的前提下，一些高速發展型國家也值得注意。簡單粗暴來說這樣的國家什麼都在漲什麼都貴，這是高速發展型國家最大的特點。房價漲、收入漲、通貨漲、物價漲、匯率跌。這樣投資回報率是肯定有保證的，海外置業人士可以賺取房價和匯率的雙重紅利！
【選擇國家，還需要注意的是什麼？】
溫馨提示：高速發展是有一個「窗口期」的，畢竟一個國家的經濟不可能一直高速增長，到了一定的時段必然會趨於穩定甚至有所回落。如果不幸錯過了這個「窗口期」，海外置業的投資收益就不會那麼大了。此外，每個國家對於房產的政策和法律也不禁相同，在此就不詳細概述了。
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題主想什麼呢？你這是在諮詢怎麼更有效地違反國家現行法律法規和相關規定，知不知道？ 不信看鏈接：http://jingji.cctv.com/2017/01/03/ARTIaYOwuzc5xDRaT8pQGskD170103.shtml
2016年，花費80萬人民幣現金在南非買了一套兩室一衛。位置在市中心最好地段。到現在，大概匯率升值20%。房價沒變化。租出去收益率大概8%也就是一年6萬多人民幣。但是，重點來了，如果2016年在北京，成都買房，算上槓桿，升值至少50-100萬。而且南非房產變現時又要消耗6%房屋總價。總體來看，想要做短線，還是在國內賣房。長線投資可以考慮國外優質資產。
更新一下，要來西雅圖買房子的，可以加我。
有能力就買，幹嗎不買？外國人一樣可以貸款的，只要你有總價的60%，其中40%是首付。
畢竟這裡房子總價低，還款壓力小，外加出租收入比上海高太多了。
總之要買的加我，我語音跟你說
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去年年底剛買好，慶幸買好了，現在買起來價格高了而且心態會不好。
我覺得主要看自己簽證或者身份搞得定。來回方便的就買。純投資性質外加沒身份的，並不建議。
之前有回答過類似的問題，這裡再補充一下。
這個問題並不能一概而論，畢竟海外可投資房產的國家很多，房產市場差距很大。如眾所周知的溫哥華，自從大批中國移民湧入後，房價一路被炒高。下圖的數據是溫哥華5年的房價趨勢情況。這裡不敢妄斷房價的走勢，但是房價越高，風險越大是必然的。
與此同時，受歐債危機的影響，歐洲經濟陷入衰退，為了刺激本國經濟，很多國家推出買房拿身份的移民政策。比如葡萄牙、西班牙、塞普勒斯、希臘。 投資人買了房產又獲得身份，同時又促進了當地房產市場，一舉兩得。
以西班牙為例，自買房辦移民政策實施以為，西班牙房產的投資收益率繼續上漲。據西班牙某知名地產網站的數據，2015年的收益率達到的5.5%，2016年上漲了6.3%。 2017年1月和3月更是創下5.3% 的漲幅，此漲幅是西班牙最近三年來的房價季度的第二大增幅。
圖中可以清楚的看出馬德里的房價正在開始新一輪的上漲趨勢。
我們這邊也有前兩年去到西班牙買房子移民過去的朋友也反饋說自己的房子上漲了10%以上。這絕對是賺到了好么，房產增值的同時還拿到了移民身份。
另外，CRS之後，中國稅收居民在海外賬戶的信息將被賬戶所在國通報給中國國家稅務總局，在海外銀行的存款、保險公司的帶現金價值的保單、證券公司的股票等統統成為關注對象。但是海外房產將不在監控之列， 將資金轉投具有升值空間的優質海外房產，也是合理避稅、避險的投資方式。
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