肯德基選址分析細節？

01-06

既然需要細節，那就盡量細節一些吧

「對等」的思路和「城市-商圈-點址」的三個分析層次，是選址的基本邏輯和工具

城市-商圈-點址，就是依次回答城市是否有效？商圈是否有效？點址是否有效？若是城市無效，那後面也就不需要再談了；若城市有效，再看商圈是否有效，以此類推，只有三者皆有效，理論上才能開店

是否有效，就是能否支撐一家好店，也就是某個城市、某個商圈、在某個位置上開設一家餐廳能否滿足公司的財務要求。能不能開店，說到底就是公司能不能掙錢，每一家餐廳幾百萬砸下去，就相當於是投資，做或不做關鍵看的是回報如何。公司會對新店有投資收益和回報年限這兩個核心財務數據的要求（具體數字就不說了），只要預估新店能滿足，那就是有效

如何預估能否滿足財務指標呢？每家新店根據不同的城市、商圈和餐廳模型會有大同小異的財務模型，通過給這個財務模型輸入變數，就可以得出理論的新店未來財務表現數據，這個唯一的輸入變數，就是新店的「預估營業額」。也就是只要知道了新店能做多少錢，那後續未來的表現就可以很簡單的通過財務模型來自動推算了，能不能開店也就一目了然了

營業額預估，是核心工作，這就需要用到「對等」的思維。簡單來說，雖然永遠不可能有兩家一摸一樣的餐廳，但總能為新店找到一家「最像」的已有店，已經知道已有店的實際營業額了，通過對各自優劣的上下調整，就能給出營業額。如果還要再細節，那就是客流捕獲率、進店數、客單價、萬人貢獻等等的調整。我們自己內部，對中國的所有幾千座城市，劃分成了多個城市等級；不同的商業形態目前是劃分成了十幾種商圈類型；點址就考驗手藝了，城市和商圈可以有標準的劃分依據，點址只能是言傳身教，只能是公司耳聞目染，只能是飽覽幾十幾百幾千家餐廳之後日積月累形成的、與公司三觀一致的、公司內部默認一致的認知。所以開發手冊第一頁就寫「開發是一門藝術」，是理性與感性的結合。在此想起題外話，評論里有人說既然百勝的開發都散落到各大品牌去了，所以百勝的開發也就沒有秘密可言了，都是業內知曉的，我何必再談保密。提問者忘記了世界是一直在變的，比如城市等級，今年重新定義調整了一次，商圈類型在今年也做了調整。還有不同的職位接觸的信息不同，對信息的敏感度不同。比如市場的城市等級劃分和排序，對於百勝內部來說是基礎信息，很多人有機會接觸但從來不曾留意。但對於星巴克來說可能就是夢寐以求的寶貴信息，因為那是百勝耗費大量人力財力才取得的成果，每個城市都是我們一步一步走下來的，對於開發策略、開發節奏至關重要。所以我倒覺得「細節」，每家店是怎麼開出來的細節故事，還真的不如這些宏觀的開發策略、開發思路有意思

選址的總體邏輯就是如上所述

感覺說得還是太宏觀太抽象，還是滿足不了需求吧

既然說了是「藝術」，那也就是指沒有一成不變的要求

城市無效也會開店，營業額預估滿足不了財務指標也會開店，特棒的優質城市萬年沒開店，最牛逼的商圈永遠開不出來店....這些對於選址開發來說都太正常了，現實和理想的差距有幾萬光年，要開一家出來真的難。理解了這些「常態」，就能理解為什麼那些答案都是扯淡

也許「細節」指的是具體案例或八卦故事？我把最核心最有價值的選址邏輯都拿出來了，還要什麼「細節」，給點提示，我再盡量細細

----------------原答案-----------

首先，需要澄清的是，麥基都有各自的專業選址開發團隊，雖然兩者的選址思路是截然不同的。而且肯德基五千多家店對老麥兩三千店，所謂「肯德基只需開在麥當勞對面」，真的只是一個冷笑話。

其次，肯德基的母公司百勝在連鎖業的選址開發是中國連鎖業的教父、祖師爺，現在消費者所見的所有零售品牌（注意是零售，而不僅是餐飲）在選址開發方面都是師承百勝的或者是受其影響的，不僅本土品牌，像星巴克耐克阿迪之類的外來品牌在中國市場一樣都是百勝的學生，甚至可以說是百勝的人手把手把教會了他們怎麼選址開發。

然後，選址開發是連鎖業生存的關鍵之一，豈是跟著別人開店就能成功的。想要每年幾百近千家新店的開設，就算做加盟的連鎖企業也難以保證如此大規模的開店數量和速度，其質量就更是不需要談了，肯定是慘不忍睹。若是還全部都直營的話，如此全國性的大規模高質量開店，那也就只有百勝旗下的品牌有這樣的能力了。之說以說老麥所謂的「不行」，一是因為它「不想」，人家也是有這個能力，只是沒有這個戰略意圖；二是它終究是做地產的，我們的實際國情限制了它快速擴張。

最後，選址的細節。開發是肯德基的選址開發工作不論開發的理念標準、部門架構還是人員素質都是零售業的標杆，這點是毋庸置疑的。肯德基的選址是由開發部負責的（知乎上居然大家都以為開發部是負責產品的--！），部門分為三個team，其中網路規劃的工作就是對新址做出評估。具體做法基本就是全國幾千家的肯德基老店為新店選址提供了豐富的經驗可以借鑒，同時還擁有強大海量的資料庫，足以支撐為新址做出準確的評估，為新址給出具體的營業額預估數據。

細節點到為止，只是想闢謠而已

第一章城市評估 6

第一節城市基本狀況數據採集 6

一、城市地理、人口狀況 6

二、區縣地理、人口狀況 6

三、城市未來發展規劃 6

四、公共交通情況 7

五、房地產狀況 7

六、各商圈房屋租金狀況 7

七、經濟發展狀況 7

八、未來競爭對手狀況 8

九、媒體情況 8

十、辦公用品及消耗品報價採集 8

十一、各政府職能部門辦公流程、各項優惠政策採集 8

第二節評估報告的編寫 8

一、體例 8

二、方法 8

三、所需各類表格（附後） 9

第二章肯德基店址選擇 10

第一節肯德基選擇店址的原則 10

第二節選址的基本要素 10

第三節選擇開店的商圈 10

第四節選擇開店的方位 10

第五節預測銷售額的因素和方法 11

第六節應該注意的問題 12

一、注意租賃房屋 12

二、注意城鎮的發展規劃 12

三、抓緊時機 12

第七節租金計算 12

一、計算原則 12

二、計算公式 12

第八節城市發展部調研員工作內容 12

一、城市基本狀況調查 12

二、零售市場基本狀況調查 13

三、肯德基市場基本狀況調查 13

圖表目錄

圖表 1：各城市評分對比表 15

圖表 2：城市各行政區指標對比表 17

圖表 3：城市主要道路指標對比表 19

圖表 4：城市主要路口指標對比表 21

圖表 5：道路截點流量登記表 23

圖表 6：主要路段客流調查表 24

圖表 7：目標店評分項目及標準 25

圖表 8：城市基本狀況數據匯總表 27

圖表 9：區縣基本狀況數據匯總表 28

圖表 10：城市基本狀況數據 29

圖表 11：城市基本狀況數據 30

圖表 12：市基本狀況數據 31

圖表 13：市基本狀況數據 32

圖表 14：市基本狀況數據 33

圖表 15：市基本狀況數據 34

框架是到處都能找到的，可是swot分析每個品牌都不一樣，見仁見智。

可能還是需要親自去各個商圈考察研究

有了自己的想法才能驗證自己的結論，有點不一樣的收穫。

一年後再次更新

心態發生了變化，多少有點理解其他回答的想法了。

看到有人要用這些東西建模什麼的。。。。

沒有，也沒有必要。。。。

我不知道題主提這個問題是為了什麼，也不知道來瀏覽這個問題的人是什麼心態，但是有一點是可以肯定的：

模型不能帶給你什麼，開發選址也只不過是環評設計採購裝修證照原物料消防營運廚房出餐行銷企劃一系列步驟的第一步罷了。。。。對生意的影響並不算太大。

真正的職業開發更關心面積和租金和免租期，看看商圈等級人流價錢還過得去立馬就簽約了。哪怕有時候房型爛到無法做出像樣的設計。。。

選址只是連鎖品牌核心競爭力的一小部分，並且以大多數玩家的業態定位而言。。。還沒有主動到可以在選址方面如何如何的地步。

一群道聽圖說的渣渣，，哥知道但是不想告訴你們。就一點，，肯德基，星巴克，等，高速拓展期一年能開幾百家，注意是直營店，和全國招商騙加盟費的那種可不一樣。你覺得是測人流，用數據，用模型，商圈分析法，等等網路上搜的什麼選址技巧之類的東西選出來的？？？開店成活率九成以上！！準確來說不能說是成活率因為對它們來說根本不存在成活率這個東西，只存在投資收益率）或者是你們認為某些特別的牛逼人靠經驗技術選出來的，，若是這麼牛逼你還來給他們選址？？再廢話一句，。商業地產有句話叫，，沒有租不出去的鋪子。。你所認為的好鋪子，只是更適合那個品類的經營罷了。十字路口就那幾個，剩下的鋪子生意就做不出來了么？？？別人在十字路口做的好好的，雖然你肯德基想要，但是簽了合同的，受法律保護，不給你，，，合同有優先續租，我不出來，你永遠別想租。。你們這些人以為成功開店是這麼簡單容易的么成功開一家兩家不難。。全國甚至全球呢？一年幾百家試試！！而你要知道這些上市公司可不是私人老闆的，，手下都是打工仔罷了，，都是利益驅動型。。任何東西落到基層都是不可控的。。別在誤導別人了。。我從大學就在想，，他們是如何做到這麼成功的連鎖的。。如何一年開幾百家，還都他媽的活著賺錢。。然後三年了，三年了，我才弄明白一些，只是其中的一些。，，根本就不是片面的選址決定的。插播一段，，我曾經給公司選址，咖啡店。。在上海武寧路和長壽路交叉口的一個商場（感興趣可以百度地圖看看），重修裝修，開業招商。想要大門口邊上的鋪子，里外通的。地鐵口出來正對還是十字路口周邊消費能力很高。此物業同時和星巴克，costa ,太平洋，洽談。他們是條件沒有談妥。我們是加盟商覺得太貴吃不下。。你想知道為什麼沒談妥么，那就是關鍵。也只是其一罷了。