土地和房屋價格上漲是否為很多熱錢和超發貨幣提供了容納場所、避免了更高更惡性的通脹？

01-06

雖然現在通脹還是很厲害，但假設房價沒有過去幾年的大幅飆升，那麼會不會導致物價是目前現實物價的兩到三倍或更多？

這個是周其仁的一貫想法，但對他的純粹貨幣主義我始終抱懷疑態度，因為他並不能將微觀機制描述清楚。如果貨幣是外生的，是每個人家中儲存的金塊，那沒問題，金塊都去炒房了，用來購買其他產品的金塊就減少了，可是貨幣並不是金塊，更不是外生的。

要研究這個問題，還是得做發展中國家的跨國研究，在控制貨幣供應的情況下，看房地產市場價格指數和不包括房地產價格的核心CPI的相關性。我剛才對91個中低收入國家的60年數據做了一個面板數據固定效應回歸，在控制住貨幣供應量上升的情況下，wpi的上升能顯著帶來cpi的上升，t值高達12。雖然wpi只能部分地反映cpi之外的房價，但如果只看中國近些年的情況，這個趨勢便與之前91個國家60個面板的結果相反。

只看一個國家幾年的時序，是不能得出穩健的結論的。從中國近年的情況看來，似乎確實出現了房價上升物價不上升，房價壓住物價就上升的情況，但這不能說明問題，更不能總結出「如果房價不上升，cpi就會上升」的規律，雖然從貨幣主義中我們能找到一個貌似有道理的解釋，但這個解釋在絕大多數國家，絕大多數時間都是行不通的。

成遠向我推薦分享這道題，看了一下，我想多角度地答一下：

一、土地和房屋價格上漲是為熱錢和超發貨幣提供了容納場所。但這是一個互為因果的關係，但如話只說到這裡，甚至還有點倒因為果。

二、土地和房屋價格上漲，從政府和開發商方面說，有兩個因素：一是政府土地房產財政導致的圈錢體制，這就是從緊控制土地和招拍掛，價高者得；二是超量的貨幣投放，前者從緊後者從寬，首先就是土地價飆升，然後是持續的貨幣超量供給，為房開商創造了資金充裕條件下的高價壟斷，並形成強烈的上漲預期。對於不愁資金供給的開發商來說，高房價賣掉了賺錢，一時賣不掉，以後再賣更賺錢。

三、從購房者支撐作用來說，也需要有兩個因素：一是一部分有錢人，可以大量炒房，強化了房產作為投資品的屬性；另一個是按揭貸款，在房價上漲預期下，無論是要炒房還是自住，早購好於遲購，哪怕貸款付息也要購房，不運作只自住的，淪為房奴，善運作的從房奴成為財主。

四、所謂需求推高房價，這個需求是指房價上漲預期下的炒房需求，通過貸款有條件達到現實購買力者的需求，至於說還有多少農民工進城、城市化率要提高等等，基本上屬炒作，絕大多數農民工，只能望房興嘆，這種狀況不改變，他們到了一定年齡段，許多還是只得回鄉建房。

五、上述所說的幾個因素，取消掉任何一個，房價都會立即下來。所以一定意義上說，高房產價，是體制和部分人擁有的貨幣條件，自己為自己建造的資源生錢和以錢生錢的貨幣容納場所。

六、住房的首要功能是居住，不是說窮人經濟學嗎，只滿足擁有貨幣條件的人居住，甚至越演越烈地成為有錢人生錢的玩物，必致天怨人怒，甚至還有其他後患無窮，所以政府此輪調控是必須的，而且是不得不如此。

七、如果沒有高房價容納了大量的資金，是不是會導致更高更惡性的通貨膨脹？我的看法是，可能會在某些方面形成一定的衝擊波，但不一定會造成持久的更高更惡性的通貨膨脹。這需要對這些資金的可能流向作點分析。

八、一部分流向實體經濟，作為市場資金，必須是有效益的流入，按照國家統計局負責人的說法，我國產能總體上供大於求，必須是有市場空間的、創新型的、甚至可望向國外拓展市場的，才對其有吸引力。當這些實體建設時，意味著相當一部分靠房產帶動的市政建設和基礎設施建設也下來了，正負可以相抵；一部分流向奢侈品、收藏品；一部分會進入證券市場，由於中國股市、基金等問題多多，會吸入多少難說；當然還有一部分會用於炒作各種農產品，豬肉蔬菜等食品類價格上揚，在此輪通脹中佔有很大份額。但與此相伴的是許多地方的蔬菜降到幾分錢一斤都沒人要，乃至爛到地頭，目前，糧價也上不去，農民因此惜售，這些都是由農產品不便儲存決定的，糧食還好一點，農民還能惜售，時鮮菜就難了。

九、除非這部分資金能不用於其他，而成為老百姓的整體的現實收入和購買力，會導致物價上漲。但在最基本的需求方面，如電視、冰箱之類，家裡有就行了，食品類的，需求彈性係數小，誰也不會把大量的食品囤積在家裡。此輪通脹，背後的真正原因，在於基建規模投入過大，大量的勞動者和農民工，將收入轉化為消費資金所致。目前，我國城鄉居民儲蓄記得是３３萬億，人均就２萬多元，對於大多數人來說，這太少了，依然會存錢，以解後顧之憂。試想一下，如果你手上只有１０萬元存款，你會奢侈嗎，如果你有房產，還有５０萬元存款，當期收入也不錯，你考慮的，可能是旅遊、可以大膽請點該請的客人聚餐，買點好衣服穿，再換點高檔點的家用電器，到這個時候，這些方面的消費價格，可能會被推高。

十、上述分析，屬可能性分析，實際經濟生活要複雜得多，也只能是分析分析了。

熱錢和超發貨幣的定義本身就非常模糊，如果經濟處於高速發展期，對外貿易順差不斷加大，對貨幣的需求會呈現爆髮式增長，那麼超發一些貨幣的危害和影響會減弱。但問題就在於如何判斷是否超發。我們假設已經超發了，那麼你說的很對，土地和房地產價格這些稀缺性資產容易成為儲蓄罐，那是因為貨幣供大於求導致利率水平跟不上通脹水平，儲蓄大搬家，另外還有一個隱含因素是經濟發展不如以前那麼快了，因為央行對發行貨幣量的判斷往往有滯後性，人們發現超發了就說明經濟大不如前，那麼實業經濟的投資收益率被預期會下降，因而在貨幣利率和實業投資收益率都下降的時候，房地產和黃金這類避險類資產容易受到追逐。惡性通脹的發生與房地產成為容納場所還是有所差異，貨幣濫發而實業缺乏投資導致產能不足會引發滯漲，這種情況就不是讓房地產容納貨幣就能解決得了的

又是一個「如果真的發生了，那的確是這樣的」假問題，

2010年，美國gdp大概是14萬億，中國近6萬億，但人家M2當期好像是9萬億左右，還屬於比較節制的。

後來不記得哪天看新聞2010年年底的時候M2就說大概要到70多萬億去，當時聽了就反覆還看了幾遍，印象特別深刻，去年一年的國內的GDP換成人民幣也才40吧，帝國主義M2大概也就等於GDP 60%，你們等於GDP的1.7倍，這年下來國內的小菜豬肉價格能不漲么，管理層的工資能不漲么，但是有沒有感覺08年以前1500一個月勉強能活，現在至少3500才能活？感覺到了就對了，輸入性結構性通脹什麼的都是扯淡，貨幣增發是根本，就拿「四萬億」的大手筆之後每年20%左右M2的增速來看，今年底餘額到83萬億的數據都不用驚訝，這麼多的貨幣超發別指望靠一產種植、二產加工製造那些都能消化掉，這麼多錢的去處最大的就三個：基礎設施建設、股市和房地產，

2010年統計數據說房地產的固定投資是4.8萬億，佔到gpd的份額超過10%，而且還保持了年30%左右的增長，今年很可能過6萬億，如此重要的分量，豈是三公消費那遮遮掩掩的不到萬把個億可比的？

沒錯，繼續增發刺激經濟的前提下，房價不大幅飆升投資不如此增長，股市低迷不振，基礎設施投入不比目前更大的情況下，物價的確一定以及肯定會更高，兩三倍的就不好說了，因為如果算個長一點的時間段，米小菜豬肉汽油都快2倍了吧？嗯

是的，同一個池子里摁下葫蘆浮起瓢。這幾年的蒜你狠、姜你軍什麼的，除了產量供應，很大程度上源於政府對房產投資市場的壓制。同樣的幣量放在房產市場不過微波蕩漾，扔到姜蒜市場可就是驚濤駭浪了。

除了房產，股市和金市也是蓄水池。我國的貨幣發行模式存在問題，前幾年M2增速驚人，但基礎物資的價格沒怎麼變化，原因就是進入了房產、股市及黃金市場，呈現出結構性資產失衡的現象，部分資產被高估，部分資產被低估。

貨幣超發的結果必然是通貨膨脹。歸根揭底，還是我國目前的貨幣發行模式造成了當前的這種現象。

短期看，房地產市場是蓄水池。一定時間內市場流通的貨幣總量是一定的，房地產市場的火熱交易會佔用大量貨幣作為交易媒介，用於支撐房地產交易的貨幣多了，用於其它行業的貨幣媒介自然就少了。這和交易總金額有關，和房價是否上漲無關（當然又有關，因為價格上漲和交易火爆總是同時出現）
長期看，房地產市場是水龍頭。房地產交易總是伴隨銀行貸款，商業銀行通過信貸創造貨幣是貨幣銀行學的基本常識。具體講，賣家拿到的首付+銀行貸款 &> 買家付出的首付。一旦房地產交易不再旺盛，比如因為限購導致的交易停滯，房地產市場自身不再需要這麼多貨幣作為交易媒介，那麼之前交易旺盛時創造的增量貨幣就會漫灌其他行業。每次地產市場熄火後股市總是有一波行情，因為貨幣總量上去了。

也有例外，前兩年換外匯容易的時候，北上有人買了房子換美元。央行換出美元後會註銷對應數量的人民幣。這是高能貨幣，可以通過信貸過程一變四的那種。不但買家的首付被註銷了，銀行的貸款也被註銷了。這種情況下流通貨幣會收縮，不是蓄水和放水，是漏水。

因為很多熱錢和超發貨幣，導致貨幣貶值，囤房猶如囤黃金，中產階級以上的人為了避免貨幣貶值而將貨幣換成固定資產，所以才造成了房價和土地價格的上漲。價格永遠都是遵循市場規律的，如果沒有人買，那麼房價也不至於高到如此地步。實際上是通脹導致了房價的上漲。

但是反過來說，房價和土地價格再怎麼上漲，由於土地建設的投資回報周期短，因此他們所消化的熱錢也依然在市場之中，對抑制通脹來說應該沒有幫助。並不是說房價高了就能減緩通脹。

另外我覺得，政府的一些長期投資，就比如修路修高鐵，對抑制通脹的作用應該更大一些。

以上個人之見

只是一些治標不治本的緩行措施對於經濟市場的穩定不過是杯水車薪