如何看待蘇州8月12號重啟的限購令？房價會是什麼趨勢？

01-05

蘇州樓市新政終於落地了，但如果這也叫限購令，那就是凱撒見過的最溫柔無力的限購令了：

l 首購普通住房還是20%； l 有貸無房、有房無貸的首付30%； l 有一套房並有貸的，首付從40%升至50%； l 三套及以上停貸。

史上還有比這更溫柔的限貸政策了么？

遠望獅山路

真正的大招還是有的

當大家都在熱炒限購時，卻沒有發現本輪政策中，真正能對房價起抑制作用的其實是這個——

加大土地市場供應！

今後三年市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃。凱撒查了一下去年的數據，2015年市區住宅用地供應只有310公頃。今年和去年比足足提高了近三成！

任何商品的價格都要遵循一個基本的原理，那就是供需關係，本次蘇州拿出寶貴的土地來增加供給，凱撒看來是誠意滿滿。增加了供給也一定能起到平抑樓市的作用。

湖東CBD的銀行聚集區

第二個大招，則是

土拍指導價

讓超過市場指導價產生的地王，必須結構封頂或者工程驗收後才能拿出來賣。這個對開發商資金沉澱要求極高，確實可以抑制瘋狂拿地。另外超過指導價25%，則一次性出價不再競拍，可以減少競拍產生的飆高地價效應。當地價沒有那麼逼人，房價上漲的推力也會小。

凱撒曾在蘇州生活三年，買賣過園區房產一套，當年也看過半城的房子，想來有些觀點可以聊。

2010-2015蘇州房價都沒太漲，所有的漲幅幾乎都集中在今年上半年

蘇州房價從年後開始起飛，漲勢確實驚人。還好蘇州不在全國30個重點監測的城市中，沒有太頻繁上全國的新聞。但還是把當政者嚇了一跳。於是祭出了大招「土拍熔斷機制」——只要開發商出的價格高出政府規定的紅線，就流拍。真的是活久見。房價降下來了沒？當然沒有，但是一輪狂歡之後，蘇州樓市5月初開始，成交量結結實實的跌下來了，現在進入了有價無量的相持期。

蘇州本次房價漲的最瘋的「湖東」

房價上漲是有季節性的，北京上海這種城市，差不多兩年一個周期，平日里緩漲，兩年一次大漲。蘇州這次上漲，透支了一年甚至兩年的增長，本來就要進入相持調整期。其實不用再搞什麼限購，房價也瘋不到哪去，必須停下等一等蘇州產業的升級和人民收入增長的腳步。但蘇州市場現在的問題是：瘋狂成交後，把本來要在一段時間內消化的房子都賣完了，庫存量急劇下降，造成市場假性短缺。這個時候輔以增大土地供應，確實是治本之策。

圖中是30個城市的庫存消化周期，可以看出蘇州和崑山庫存都極低，因此房價上漲也最猛

奇葩蘇州樓市

想預測蘇州樓市後面往哪兒走，還需要了解蘇州上一輪為何如此瘋漲。要知道，在眾多省會城市與副省級城市的叢林中，作為全國最強地級市的蘇州一直是一個奇葩：

蘇州的房價曾是平的

l去年之前，蘇州樓市在區域上是沒有價格峰谷。在上海，最好地段的房子賣10幾萬，最差的一萬；在南京，最好地段的房子賣4、5萬，然後3萬、2萬、1萬的往下降。但蘇州房價一直都比較扁平。2015年以前，2萬－3萬可以買到金雞湖邊佔盡地利的房子，最差的卻也要近1萬。

蘇州樓市的上一個高地「湖西」，一年前房價不過兩萬出頭

蘇州不同人群生活是割裂的

蘇州比較典型的人口分三種：外來打工者（主要集中在城鄉結合部以及縣裡邊的工廠里），園區的白領及科技人才（高新區和吳中相城的CBD也有一部分），老城區的老蘇州們。三類人彼此的口味喜好，價值體系，對生活的追求都完全不同，沒有太多共識。如果你和老蘇州推薦園區的房子，他會說園區沒有菜市場，買菜太貴而且不方便，事事都得開車。

園區的商業比較集中，但小區旁的微商業卻比不上老城市。

對於外來打工者，這座城市的文化以及現代都與我關係不大。來蘇州的真正原因是工資高，能吸納大量產業工人。
對園區的白領以及科技人才來說（也部分包括新區的獅山路等），大家要的現代化的舒適生活。更高檔的住宅，更現代化的商場、更寬的馬路，花園城市。
對於老城區的老蘇州來講，蘇式生活已經足夠美好，不需要太多改變，我能隨手買到時令蔬菜水果、蘇州小吃就夠了，然後教育、醫療要好。

蘇州沒有絕對的市中心

從太空中看蘇州，你很難找到哪裡是絕對的市中心

蘇州房價的扁平化，不過是蘇州沒有絕對市中心的反映。老蘇州把古城區當做市中心，逛的是觀前、石路；新來的白領、科技人才酷愛園區，逛的是圓融久光，住的是現代大道；然後高新區有他的獅山、相城區有活力島、吳中區有麗豐；至於吳江，目前還沒有完全融入大市，太湖新城自己在搞。更別提姑蘇區，建了平江新城、滄浪新城、金閶新城，每一個都要做區域中心。

平江新城高度密集的商業，可能會成為姑蘇區的新中心

到處都是中心的結果就是沒有中心。換句話說，就是沒有一處商業區是蘇州人離不開的，沒有一處房子是大家普遍想要的。蘇州人原來也沒覺得有什麼，共同富裕，難道不好么？

然而現在，這一狀態正在改變，當誠品書店、新光天地等新一代的商業中心登場，全國文藝青年前來朝拜的時候，蘇州人才真正感覺到園區真的要成為市中心了。園區正以雷霆之勢碾壓各城區。

文青朝聖地誠品書店

於是，上半年園區的猛漲也就可以解釋了，不過是成為中心之後的——

補漲而已！

園區一直努力建立能夠鶴立雞群的環境而一直不被承認：即使金雞湖大橋修了再要修隧道；即使李公堤、月光碼頭、博覽中心、科文中心，都如此高大上；即使體育公園、兒童醫院、各種星字頭的學校都崛起了，即使這些城市配套都給配的齊齊的，再把銀行也都給我搬過去，再找來大品牌開發商，園區的房子也沒有比其他地方貴一倍以上。

李公堤

但念念不忘，必有迴響。直到誠品來了，新光天地來了，九龍倉國金中心都來了，園區終於瓜熟蒂落，開始爆發。

目前的蘇州第一高樓九龍倉國金中心

而園區房價的瘋漲也是蘇州的一個縮影。蘇州之前一直強調自己是移民城市，可是也是個打工城市，大量基礎勞動者來到蘇州打工掙錢，但是留不下來。而教育背景好，素質比較高的就業人口一直是短板。這也是為什麼蘇州GDP一直猛超南京，但房價卻被甩幾條街的原因。

如今，在經濟轉型的路上，蘇州終於取得了一點成績。不再那麼依賴進出口，也終於吸引一些高端服務業人才了。城市各項醫療、教育、交通配套有了進步，才有了這次的上漲。說的雖然無聊，但這是房價上漲的正道。

有一點請大家一定要相信：沒有政府，想讓自家城市的房價下跌的。Never！大家看新聞，政府說的可從來都是控制房價過快上漲，啥時候說過要讓房價降下來，讓大家都賣得起呢？別自作多情了。

所以這一次，當市場已經悄然逆轉，本來就要進入一個相持階段，買和賣都在減少時，這個時候無論限購，還是土拍指導價，都不過是一次綿軟無力的神補刀。大家不要又產生了雞犬升天的幻想。

總結起來，我對本次調控的判斷是：

市場會冰凍，但不會影響價格

所以，大家該幹嘛幹嗎，明天太陽照常升起

相城區還有大片的土地待開發

凱撒最反對的是用限購這種行政手段來控制市場。最歡迎的是通過增加土地供應來讓蘇州房價走穩。除了深圳以外，中國的大城市土地真的不稀缺，只是政府想買個好價錢而已。都說上海寸土寸金，但浦東中環以外還有多少空地和廠房，隨時都能重新變為商品房的金山銀山。只不過奇貨可居待價而沽而已，別把土地稀缺太當真了。

人為的製造稀缺並不可取。蘇州不是一個紐約倫敦一樣的金融中心城市，也不是一個紐約香港這樣的消費城市。蘇州要發展，靠的只能是產業轉型，是創新創業。而世界上還沒有哪個城市既是金融中心，又是創新中心的，因為兩者不兼容。過高的房價會擠走草根創業者，而現在真正成功的創業者，又往往都是草根。高房價會降低一個城市的創新活力，這是現階段蘇州萬萬承受不起的。

希望更多的城市不再搞限購限貸，也不再搞什麼土地惜售。房子多了就收緊土地，房子少了房價高了就放量。世上本無事，庸人自擾之。

作者：頭條號 / 相信凱撒

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房價上漲過快除了供需關係需求，還有就是前期政策的寬鬆，購房門檻降低，炒房和改善需求的增加對房價上漲帶來拉動。

個別二線城市開始一些調控抑制房價過快上漲，提高購房門檻，目前暫時性可能會對購房產生一定的抑制作用，但是量下去了，價還在那裡，除非達到一個低點，迫使政策再次寬鬆、價格下調，不然房價還是會處於一個穩定或者上揚狀態

關於蘇州房價，我個人認為是在高點了，不管是不是有限購條例，理由和事實如下：

1：我住在婁葑，門口有一個鏈家的門店，我以本小區的房價均價直觀對比，15年初12000,15年底20000,16年5月25000，現在回到20000的掛牌價。看得出基本上還是有回落的趨勢。

2：公司是做城市規劃的，園區是公司的作品之一，公司原來在湖東，國際金融中心，現在考慮到成本，搬到市區了。說明由於園區成本的上漲，已經損害到部分高端服務業的競爭力。

3：上面有人貼出了蘇州外來人口的增速，在全國已經是倒數了，這還是官方數據，我有數據更直觀的，就是典型的蘇州園區公積金繳費人口，想比2014年，基本保持平衡，略有下降，說明蘇州對外來人口的吸引力在減小；加上蘇州本身的老齡化特別嚴重，我在市區現在發現早上滿公交的老人。

4：有人說蘇州的存量房很少，對於發展基本成熟的市場，二手房成交數據更有說服力，二手房數據哪家強？肯定鏈家啊，立即打開鏈家對比周邊和全國的數據唄。（2016年8月16日）

蘇州：掛牌數34362，上月成交數204，去存時間168月。

上海：掛牌數84111，上月成交數5074，去存時間17個月。

南京：掛牌數18910，上月成交11633，去存時間1.8（網站數據可能有誤，）

杭州：掛牌數23651，上月成交6108，去存時間4個月。

深圳：掛牌數46365，上月成交5634，去存時間8個月。

看出來了嗎？蘇州的掛牌數比杭州南京多的多，成交量少的多，說明什麼？

從專業角度，人口產業等角度，蘇州園區湖西25000，湖東20000，周邊鄉鎮15000-18000.是相對合理的區間，多了，真的有點風險。

蘇州市區園區新區相城吳中，既經濟的基礎是外企，對於蘇州並無很強的留戀，哪裡成本低去哪裡，是個大的趨勢，公司最近接了幾個越南，寮國，緬甸的工業園規劃的單子，都是希望吸引中國企業去哪裡投資，成本只有蘇州的一半都不到，你是企業主，你怎麼想？

蘇州房價這二年上漲飛快，一是原來的價格實在是偏低，二是庫存量不大，現在所說只有幾個月的庫存量。

另外，由於這兩年的土地供應量與出售量不大，更導致了短時間內新的開發量上不來。

限購對於投資性需求，特別是對投機型炒房是個有效的抑制。但個人以為，由於供應量未大量打開，治標不治本，只是暫時壓制了市場需求，所以，房價不大可能下降，但上漲速度也會下降。

將投資性買房與投機性炒房混為一談，是中國式限購通病。

謝邀。去年蘇州房價猛漲40%，說實在的，其實漲價的空間已經不多了。這一輪的限購已經不太可能帶來房價繼續高速上漲。漲依舊是趨勢，但是這一波漲勢已然式微不能持續。

究其根本，蘇州經濟增速衰退已成事實，明面上的GDP增長和增速離不開去年那波樓市。銀行貸款準備金壓力陡然上升，未來可能還會出台貸款限制措施。在經濟衰退之時購入大量房產，或許保值，前提是群眾對未來的收入預期是樂觀的。

結論：小幅漲還是趨勢，短期內不會觸頂，長期來看，目前已經處於高位或高位的臨界。自住可以下手，投資請謹慎！

說句題外話，蘇州人真的很有錢（現金）嗎？

在房價不斷上揚，超出心理預期價位的時候買房真的好嗎？見過太多高位接盤的案例，賣就是虧，不賣就繼續給銀行打工。買房，且買且慎重！

蘇州這波沒來得及改善的，都被上漲的房價給嚇住了。

這波限購一出，如果暫時房價被壓制住的話，那過幾年，一波想要改善的攢夠了錢。

會有一波更加洶湧的漲價潮。到時蘇州各個核心區的價格必然會繼續大幅上漲。

好在蘇州幾個核心都有差不多的學校商業交通，所以選擇還是比較多，互相之間其實攤薄了房價。

不要去想房價的漲跌

對個人而言，更多的是要考慮自己的收入和收入的未來預期，確定在未來收入的基礎上加槓桿的限度在哪兒

央行說加息降息的，對房價有極大影響，可是我們決定不了

2016下半年買的人少了，有人需要等待到2017年，入戶門檻變高。

剛才我看了一下重慶的房價，蘇州的購買值還不如中西部的大城市。

從結構規模上看不值，只有一張戶口值的買學區房和蘇州便利設施。

再說一句蘇州的大學升學率不高，全在江蘇省教育局掌控中，大量的名額給了其他省。

2016年高考出了這種事情一點都不奇怪

剛「逃離」北京，來到蘇州，卻趕上了蘇州房價暴漲，真是心酸。（寫完之後發現很啰嗦，可以直接跳到最後一段看我的結論。）

說說我對房價的理解。我覺得，住房作為一個商品，有商品的一些屬性，其價格受供需量的影響，但是，供需量並不是影響價格的主要因素。住房本身只提供了「居住」這一個功能，「居住」的價值，跟地點無關，北京的房子、上海的房子、蘇州的房子，或者其他任何地方的房子，住起來都是一樣的，對於「居住」這一項功能的價格，主要影響因素應該是房子本身的質量、規格有關。

然而，住房這個商品的特殊之處在於，它附帶了周邊環境（如生活配套、工作機會、子女教育、政治資源、生態環境、鄰居群體等等，以下簡稱周邊），在一、二線城市中，周邊（或者對周邊的預期）的價格是房價的主要組成部分。同樣的房子，北京上海賣10萬，蘇州賣3萬，這裡的差價就是周邊的差價。

既然周邊的價格是房價的主要部分，那麼房價受周邊的價格影響也最大。而進步中的城市，整體的「周邊」是越來越好的，因此，從大的時間尺度來說，房價一定是越來越高的。限購政策（無論是限制供應方還是需求方），對於一個區域來說，相當於抑制了人口數量，如果周邊的進步速度沒有減慢，那麼周邊的價值平均到每個人身上是變高的，房價應該會更高。

周邊的價值，並不僅僅是已建成的周邊，還包括對周邊的預期（市政規劃以及群眾對政府執行力的預期），比如現在的太湖新城、尹山湖板塊，周邊幾乎什麼都沒有，但是房價卻也在2萬左右，這就是對周邊的預期。蘇州現在有許多新城在開發，房價都不低，說明大家對蘇州政府的預期整體上很高。

有人說，房價高的主要原因是政府放地少。我不太贊同。供應變少，確實會一定程度上導致房價上漲。放地多，價格會降，但不會降太多。放地過多，價格可能會暴降，暴降的原因不是供過於求，而是周邊平均到每個人身上變少了，周邊的價值變低了。

再說投資客。大多數群眾對周邊的變化是不敏感的，因此心中的房價也很少會變化。而投資客則對周邊變化很敏感，他們會關注這些方面，關注政府的規划動態，當覺得一個地塊升值潛力交大時，就會去投資，並且想盡方法讓群眾關注到這個地塊的周邊，去「教育」群眾房價該漲了。我覺得，投資客算是房價的催化劑，但並不是高房價的組成。雖然從直觀上講，許多錢進入了投資客的手中，但從市場的角度說，投資客和開發商以及任何商品的賣方一樣，只是個商人而已。

當投資客（包括開發商）大量湧入時，可能會導致市場不理性化，價格可能會出現大的波動。比如大家對周邊價值的預期高於實際，就會造成暴漲，隨後隨著市場的接受能力不強、預期下降，可能又會暴跌。

這一次政府的限購，我覺得主要的意義在於，使市場更加理性，穩定房價（不會暴漲暴跌），而不是降低房價（房價降低意味著大家對這個城市的預期、對政府的信心下降，這是很危險的事情）。而且，此次限購政策，從買方看，對剛需影響不大，對改善有一定的影響，主要是針對投資客的。從賣方看，對開發商的影響也比較大，可以有效的抑制地王的出現。這些，也印證了前面的結論，政策的目的是穩定房價，而不是降低房價。

答案轉載自本人原創文章

蘇州宣布重啟限購，南京收緊貸款政策，這幾天二線城市樓市收緊大潮是否即將到來，會否普遍重啟限購成為坊間熱議話題，也牽動千萬購房者的心。

總的來說我的判斷是：1、強二線城市將普遍收緊；2、限購重啟僅會在蘇州等極個別城市出現；3、再起調控力度會弱於前幾輪。

為什麼蘇州限購只是特例？因為蘇州樓市同時具備兩大優勢：

首先蘇州經濟本就屬強二線，本市就有強大的購買力；

其次蘇州緊鄰上海，一線城市的限購讓大量購買力外溢到周邊，如北京旁的廊坊、深圳邊上的東莞、廣州西的南海。從樓市板塊的角度看，蘇州受到上海的強輻射，幾乎可以理解為上海樓市中的不限購板塊。

所以蘇州有這兩大股購買力彙集，樓價上漲過快壓力巨大。如果不限購的話，房價肯定會無法控制，也就是說不限購不行了。

而其他強二線城市均不具備蘇州這雙重強購買力的特點，所以也無需下限購這一味「猛葯」進行調控。

其他城市不太會重啟限購的另一重要原因就是，限購的殺傷力太大了。幾年前的限購潮讓全國樓市陷入一片低迷，住宅庫存急劇上升，直至影響了整個產業甚至經濟，最後才有了「去庫存」任務的下達……所以再次調控過熱的樓市，相信很多城市都會採取相對溫和的措施，比如收緊貸款等。

蘇州限購其實並沒有想像中嚴厲，只要求非蘇州戶籍家庭提供過去2年內繳納1年以上社保等證明。這並不是全面限購，主要針對外來人口；其實社保證明容易造假，執行不力的情況下「突破」還是有很多辦法的。所以相信在此新政下，蘇州樓市會有一定程度的降溫，但市場不會就此掉頭或者死掉。

南京調控措施也已出台，首付比例提升5%，土地競價方案大幅提升，基本也看出了南京政府呵護樓市，降溫地市的思路。所以接下來的廈門、合肥哪怕跟進調控，整體也會以「溫柔一刀」的方式切入，所以不會對樓市產生顛覆性影響。至於廣東省內的個彆強二線城市，我另文再議。

對於這次的政策的後果，我認為不會徹底打倒蘇州、南京的樓市，兩地成交量或因新政出現階段性萎縮，但隨著利空逐步消化，成交量會出現一定程度的回升，預計房價也會在成交量回升之後逐步企穩，重拾升勢，但升幅較之前會有一定程度的減少。

另外提醒一句，投資資金或受政策影響，部分轉移到滬蘇等周邊板塊，各位買家均可留意一下。

作者：鄧浩志

鏈接：蘇州限購是特例，其他二線城市不會跟風 - 鄧浩志的文章 - 知乎專欄

來源：知乎

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本人覺得蘇州這次限購明顯是針對一些有炒房嫌疑的投資客，國務院審批通過的報告里指出未來蘇州常住人口是有增長的。這次限購只針對非首次購房人員。我覺得對我們這些年輕人真真是很有愛呢。我和男朋友在上海工作，社保不滿足條件所以打算去蘇州買房。個人覺得蘇州限購應該對當地房價影響不大吧，反倒應該看看上海的情況，如果上海房價繼續飆升一部分人就會退而求其次，房價飆升政府又加大限購力度，又有一批人退回1.5線城市，或者上海周邊的崑山嘉定。外地人首次購房無條件的前提下房市應該也會如火朝天吧！

中國為什麼要控制北京上海的人口，明明還有很多土地可用於建住宅？真相在此！（海外博士學者圈子薦讀）

沒什麼卵用，之前猛漲翻了一倍，地產公司都賺的不要不要的，除非政府堅持限購2年，等開發商資金流吃緊，那麼自然就會降價處理，地產周期比水果店長的多，要麼不開張，要開張就吃三年，問題是2年後，地產不景氣，國家又得刺激了，那時候新一輪暴漲又開始了

蘇州上次的「」樓十條「」政策只是敷衍大家的所謂的抑制房價，而這次的限購是真真正正的抑制房價了不過現在蘇州的房價居高不下，成交量低的可憐，這限購對房價又是沉重的打擊。短時間內房價肯定會有所下跌，擔心就如2011~2014年的限購那樣。過個幾年限購取消，房價再次進行報復性的上漲。