如何看待《首「負」王健林：萬達地產負債達4205億，已抵押2780億資產》這篇文章？
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這個記者以前學過財經，後來又學了新聞，算是跨界了。但財經水平真不咋地，頭腦也不清楚。 地產結算都是年底，他拿半年報說事，可見專業真心沒學好，要不轉行記者，但做記者也不行啊，太不嚴謹，萬達廣場出租率從沒有降過98%，文中說的降到90%以下，不知怎麼來的？ 另外，萬達賣掉項目的事情他也一知半解，賣掉的幾個項目都是規劃項目，而且是賣給了自己的控股公司萬達穩升。目的是轉型輕資產，建設更多的萬達廣場。另外，即使是萬達真的賣項目有什麼大驚小怪的，人家就是干這行的。 至於負債，萬達商業地產的負債正在減少，利率在降低。同時，廣場租金收入在快速增長，今年將達到130億，同比增長30%以上。銷售合同也穩中有升。2014年，公司純利是148億，今年將接近200億。其中租金和銷售一半一半。一個穩定的租金收入占利潤一半的企業，你還擔心它的現金流嗎？萬達現金流暫時緊張，不過是為了更有效的利用資金，加快萬達廣場的建設速度。 全國各地的萬達廣場，特別是三四線城市的萬達廣場，快速提升了當地的消費水平，促進就業，促進經濟轉型。這是中國大的城市化浪潮下的機遇。萬達努力拚搏要抓住這個機遇，要從現在的一百家萬達廣場發展到遍布全國各處的500家，將成為世界上最大的商業地產商，記者能看懂這樣的格局嗎？燕雀焉知鴻5鵠之志。 一個毫無經商經驗，水平低劣，態度不嚴謹的剛出校門不久的記者，耍耍嘴皮子，搬弄些一知半解的數據，就來批判嘲諷一位征戰商界幾十年的優秀企業家不懂經營，怎麼說呢？就是自我感覺太好了，可能覺得自己是跨界了吧。跨界，小心別扯了蛋。
真實不真實我不知道，不過當我看到計算出萬達凈資產1500億了以後，他又拿抵押資產2700億說事，得出1500-2700等於負資產的結論時，我差點噴一屏幕。資產抵押後得到的貸款已經計入負債了，拿凈資產再減一次負債這種事業說得出口.....咋不再減個5次算了，誰都是負資產了。
由此可見，危言聳聽，背後有利益導向吧整篇文章看完第一感覺就是一篇打著用樸實語言剖析經濟發展的胡扯文章。作者真的好多常識問題都搞不懂。
其實我很好奇作者到底分得清萬達和萬科不？萬達和我們認知的全國房價高企有半毛錢關係，萬達是做商業地產的好不好，當然也有做一些配套的房屋銷售，但是都是絕對的市中心高檔房不是，這篇文章左一個萬達忽悠老百姓，右一個萬達忽悠老百姓，真正的老百姓是去萬達，但是不會買萬達房的人，什麼70 80 90後買房跟萬達有毛線關係，人家萬達要賣也主要賣寫字樓。住宅銷售在萬達的實際銷售比例中並不高。建議百度一下萬達到底是幹什麼的吧！「大連萬達集團創立於1988年，形成商業地產、高級酒店、旅遊投資、文化產業、連鎖百貨五大產業"
然後我再噹噹搬運工吧！唱唱反調，五點看透王健林究竟是不是「首負」。
上周六，王健林重回中國首富的消息傳出不到24小時，一則「首富」變「首負」的新聞迅速傳遍朋友圈。近4000字的文章論證了兩件事情：萬達危矣，中國樓市危矣。
這些數據都來自萬達集團、萬達商業官方公布的數據，若如文中論證，保守估計萬達商業在香港的上市公司至少崩盤100次了。
不說閑話，我們還是來看看「首負」邏輯吧：
1、截止上半年，萬達商業總資產5786億元，負債規模4205億元，資金凈值僅為1581億元。因此，以此負債規模，首負之名，實至名歸。
2、萬達盤子里，有高達2780億元的資產被抵押在銀行手裡，一旦萬達的資產凈值不足以覆蓋債務，也即「還款失敗」，銀行就會沒收。因此，這也意味著，萬達資產里的水分較大，是虛的。
3、萬達上半年的收入約為308億元，經營性現金流約為-36億元。不僅如此，萬達的籌資活動的現金凈流量金額也是負的。於是，猜測說，這些狀況可能與銀行看到萬達的危險，從而減少給萬達貸款有關。
4、萬達廣場不斷增加，但是萬達投資類物業的公允價值增值額越來越小，逐年下滑，這意味著萬達的投資物業的前景不被看好，說白了，增值潛力沒有以前那麼大了。
5、萬達負債纍纍，毛利率下滑，王健林只好甩賣資產。日前，萬達將阜陽、濱州、煙台、營口與連雲港的五座萬達廣場，打包出售，售價居然僅高出資產凈值1625萬元。這種不可能發生的事件說明萬達很危險。
6、基於以上五點，地產已經「日薄西山」。
這篇文章引用了不少公開數據，用詞相當平易近人，確保老百姓都看得明白。但是，諷刺性的是，在數據都被公開、反覆研究、計算的背景下，投資人為什麼還要給萬達商業地產如此高的估值，從而把持股六成的王健林送上中國首富的寶座？
一勺君有一些話不吐不快。
1、高負債經營是中國地產公司的常態，即使是新常態里，負債也不會消失，還會是地產的關鍵詞。中國地產業關於資產負債率的安危警戒線，有大致的標準70%（萬達商業是72.7%），但處於不同生命周期階段的地產公司，對這一指標的容忍度往往也不一樣。比如，現在萬達的資產包里仍有大量的重資產（持有物業），這天然就會導致負債高一些。低了，或者高了，對於不同階段的地產公司而言，往往有著複雜的意義。
另外，資本界更願意使用凈資產負債率去評估一個企業的財務激進程度，而這一指標很多活躍的房地產公司往往都突破了100%。同時，用凈負債率來評估一個企業的債務風險。為什麼喜歡用凈負債率？因為，房地產行業比較特殊，裡面有大量的預售賬款，這些回籠的預售資金對於一個房企非常重要，可以說是越多越好，但是，它卻入賬為「負債」類別。因此，一個企業的凈負債率高，並不意味著它真的就很危險，這裡面有結構上的假象。
2、資產抵押給融資方是房地產預售制中的內容之一，太正常不過。而預售是整個中國房地產過去二十年發展的基石，沒有預售制，就沒有房地產。
同時，當我們去評估一個企業的流動性風險時，也要相當注意它的債務結構。有很多時候，債務規模很大，但是如果債務結構合理，長債多於短債，這就是很好的情況了。
3、經營性現金流對一個地產公司相當重要，最好是正值，越多，則顯示出財務上的安全冗餘越大。但是，這一指標是財務報表裡的節點數據，要綜合比對過往數年的歷史數據來看，才能得出一個相對準確的結論。
目前，萬達目前正在進行一場去地產化的改革，淡化銷售額，加大租金與運營收入。在這樣一個「過程中」時刻，銷售額仍然很大，租金收入正在快速趕上，但是短時間內還無法與銷售進賬平起平坐，在這樣的時候，現金流出現一定階段的負值，並不奇怪。
從行業集體來看，能夠在大多數時間段里保持經營性現金流為正的企業，是相當少的。即使公認財務指標相對健康的萬科，也屢有在特定時間段中這一指標出現負值。但是，這並不意味著，他們的財務狀況已經惡化到了臨界點。個人認為，上文的結論有失偏頗，忽略了行業特徵。
4、萬達出售部分萬達廣場資產，本身是這場正在進行的輕資產方向的改革的正確步驟。把差的資產儘快剝離，把優質的、但是不符合持有策略的資產儘快兌現給市場，讓萬達這艘商業地產航母，從重資產運營的漩渦中擺脫出來，是這場改革的內在要義。
不改會有什麼後果？不改的話，萬達廣場的擴張落地速度會很慢，因為受制於資金瓶頸。但是，萬達的下一個十年，是要脫掉地產的外衣，變身為一個以服務性收入為主的公司，形成商業、文化、金融與電商四大格局。這個業務格局有一個命門，就是對於萬達廣場的落地數量有很關鍵的量化要求，所以，萬達廣場的數量必須擴張，但是，必須又輕又快。只有萬達廣場數量從現在的200個擴張到1000個，他才有能力建立一個最大規模的線下消費平台，從而對決馬雲的線上帝國。
一勺君一直認為，王健林的轉型是地產行業里看不見第二個可參考案例的改革。當轉型改革正在途中時，大家看到更多的往往是表面浮華剝落後的代價，比如，賣資產在大眾心目中，總是不好看的，尤其是首富還賣資產，往往具有強烈的戲劇性對照，這種標題與內容對大眾有很強烈的動員。可是，這真的好么？
順帶說一下，上述五個城市廣場的資產剝離，嚴格講，並不是一場割肉。因為，交易的買方，其實是一個有限合夥企業萬達穩普，快錢金融是該公司的普通合伙人GP，而王健林持有快錢金融68.7%的股份。這意味著，這只是一個朝向輕資產運營的資產動作，它仍然在萬達體系內。
5、萬達的轉型能夠折射中國樓市好日子到頭的結論么？這個話題真的很大，但是答案很簡單，不能夠，中國樓市在調整遊戲規則，但是，並不意味著它即將熄火。
我看了，這個記者根本不知道萬達在做什麼生意。
找到大連萬達商業地產股份有限公司2015年上半年報表，先理理。首先關注下盈利方面吧。2015年上半年萬達地產收入308.94億元，2014年上半年為232.51億元，同比增長32.87%。收入主要來源有三大板塊：投資物業租賃及物業管理（20.54%）、銷售物業（67.94%）和酒店經營（7.23%），其中銷售物業板塊2015年上半年收入為209.89億元，比上年同期增長了28.82%。銷售物業包括住宅、商鋪、寫字樓、SOHO等，上半年住宅合同銷售額占銷售物業的49.17%，注意，只是銷售物業，不是總體收入。住宅物業銷售業績對萬達地產全年利潤肯定有很大影響的，但是要說影響整個萬達集團的生死存亡，你看看萬達旗下的商鋪、旅遊、文化、影院、百貨、酒店答不答應。
另外要提下投資物業的公允價值。原文說，「2012年、2013年和2014年，萬達地產投資物業公允價值分別增值了218.98億、154.43億和134.55億元，在逐年下滑。惡化在繼續。」
如果我沒理解錯的話，公允價值增值下降，不代表公允價值下降啊！這麼解釋吧，2007年你在三環買了套房花150萬，2010年它漲到300萬增值了150萬，2015年它值400萬在2010年基礎上增值100萬，當然公允價值增值速度放緩，但房子的價值是一直在上升的啊！ 「本集團投資物業資產賬面總之2713.5億，占本集團資產總值比例為46.9%。經獨立第三方戴德梁行評估，投資物業增值39.1億元，其中已完工物業增值為34.29億元，在建物業增值為4.81億元。」這是上半年投資物業增值情況。注意已完工物業增值速度遠遠大於在建物業，但在建工程為多少我還沒有查到，也無法猜測它的增值空間等等。不過可以確定的是萬達商業用地這塊的戰略目標開始投向三四線城市，而且商業佔地面積很大。三四線城市地價便宜，城市也逐漸發展起來了，這一部分商業用地的升值空間應該是很大的。
至於萬達地產的現金流量，經營、投資、融資三項活動的凈流量都是負數，可是我要強調兩點，一，萬達不差錢啊不差錢啊不差錢，大家請看圖。當年年初的現金及等價物有863.03億元，到了年中還有506.2億元沒花完。（姑娘們請抱緊老公的大腿不撒手巴扎黑~O(∩_∩)O~）
第二點，經營活動不是不掙錢啊不是不掙錢啊不是不掙錢啊！還是看圖說話。
是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。 光稅交了這麼多，我猜日子過得紅紅火火恍恍惚惚呵呵哈哈~PS：被大家黑得最多的一條就是資產和抵押資產。資產抵押是指債務人或者第三人以不轉移對法定財產的佔有將該財產作為債權的擔保.債務人不履行債務時債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。好了，說人話，就是貸款的時候銀行怕公司還不起款會提出拿房地產做抵押，抵押之後樓盤該怎樣用還怎樣用，只有還不上款的時候銀行才會沒收拍賣。
學過會計的親們，權當笑話看吧…
文章核心只有一個，一筆借款的消滅，除了資產中要扣掉之對應的資金以外，還要再扣一遍與之對應的抵押物。。。。。。。看完只有一個感覺，會計學應該納入中小學義務教育的必修課。。。。。。有借必有貸，借貸必相等，應該像乘法口訣一樣大家都會背。唉，還有山村失學兒童，那實在沒辦法了。
還要考慮再融資能力
記者的水平，讓我想起金融危機的另一個好處，大量高水平財經人士下崗，轉行做媒體、教育等行業後，可以大大提高下一次危機的抵禦能力看到http://weixin.qq.com就別看了
其實挺無聊的，這樣說吧，我有1塊錢我借了2塊錢總共有3塊錢，負債2塊錢，只要我現金流穩定投資回報高於利息，那麼這個槓桿就是可以的。 在這個記者眼裡我就成了凈資產1塊錢，負債2塊錢，哇！我凈資產成了凈負債啊（負1塊錢）！ 幸虧這個記者沒去寫個關於日本國債的分析，那將近百分之三百GDP的負債是不是要把日本人嚇死啊。
這篇文章是用來鑒定智商的……
不知道思聰玩不玩知乎，這題應該他來答。
看到這篇文章，兒媳婦們都急壞了，紛紛在知乎上奮起反擊！
我親眼看到該文作者跟別人撕逼，還振振有詞。不過這種振振有詞是一種無知搭建的陳述，沒有任何邏輯性和專業性。
反正老公有錢就好~
天吶，看得我氣死了！我要是老師教了個這樣的學生不學無術還出來賣弄我一定打死他！！！基本的會計常識啊兄弟！！抵押資產你就這樣減的啊！！！！！！
不說資產談負債，都是耍流氓。
奉旨討伐而已。萬達這兩年腹背受敵，先是收購派拉蒙流產，再是國內融資通道被掐死，九月以來，王攜全家頻頻亮相，連向來神秘的王夫人也走上前台。
這篇文章就是看出了這個形勢，
站站隊偷偷機，臨時湊出來的這麼一篇討伐文章，內容隨便看看就行了，重要的文章背後的東西，為什麼這樣的文章能發，風向變了唄！真當王思聰不上知乎
上半年財管作業看了一學期萬達，債券融資本來就是房地產行業的普遍現象，若是醫藥行業，那還幾乎沒有長期負債呢，還是要和行業平均水平作比。近期萬達一直在輕資產轉型，這大概是萬達近期戰略中最多次被提到，這種轉型緩解很大程度的融資壓力，我也相信這絕對是未來萬達的經營常態。並且在萬達大擴張期，萬達將目標投向三四線城市，投資現金流出大量，但是融資流入可以滿足就沒什麼問題。最後說到經營現金流。很明顯啊！近三年都是正的，不知道那個記者從哪裡看的說是負的，此處附表證明（同花順數據）。總的來說萬達絕對是國內房地產的老大哥。ps：上學期寫的厚厚一沓對萬達的評估報告果然不是白寫的。
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