女孩子，有500萬現金如何最優配置在上海買房？

01-05

LZ女孩子，今年12月份畢業回上海工作。在國外讀碩士，所以回上海後可以落戶上海，但是從找好工作開始算得話最快也要一年時間才能拿到戶口。LZ爸爸一直想給我在上海買房子，但是苦於沒有戶口一直沒法落實。LZ爸爸會提供500萬，打算買個60平方左右的兩室戶。但是LZ對買房不是很了解，是全款買比較好還是貸款比較好？而且LZ不知道像我這種即將剛工作沒有公積金是否可以貸款？此外，LZ腦洞大開，因為爸爸說會給500萬打到我賬戶讓我自行看房買房，我在想是不是可以利用槓桿去貸款，然後分拆500萬買2套房？對於LZ提出的問題，LZ先謝謝大夥即將為LZ解答的大夥。
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過了兩天過來看看，有這麼多熱心的大夥在替我出謀劃策，每一條都有認真看哇，實在是感動，非常感謝你們。
1. 問題的背景是這樣子的，最近又在瘋漲，所以爸爸說回去了趕緊看房子，戶口一旦拿到了，就立馬入手。
2. 知友@maomao(在這裡先感謝你哈）提出要參考爸爸意見，沒有必要這兒問，其實爸爸人不在上海，我的話在上海讀的本科，所以對上海要比他稍微了解那麼一些，但是通過看了大夥的意見發現之前自己對買房子基本是一無所知，所以要特別感謝大夥給的意見。

3.爸爸意思是讓我自行處理，但是預算就是這麼多，因為我還有一個弟弟，他在國外讀本科，回國也回上海，還有2年就要畢業了，爸爸要給他買婚房，所以還需要給他留更多的預算。這就意味著，500萬無論我怎麼處理，那將是包括首付以及房貸，如果我要貸款的話爸爸將不會再承擔房貸的費用。
4.這個房子，以後就是我的小窩了，可能不存在投資增值呀什麼的，爸爸說我是女孩子沒有購買婚房的壓力，以後他跟媽媽不在了，是我未來在上海生活的一個保障，哪怕以後結婚離婚了，也不至於流落街頭，這是買這個房子的初衷。
5. 那個匿名用戶說的很對，我很想感謝你呀，可是你都匿名了，爸爸不再為我承擔房貸費用，而我剛畢業時是沒有什麼流水的，工資也不可能有很高，還需要應付生活，所以我還需要努力工作幾年才能用自己的工資付房貸，因此需要預備留一些資金。所以那些建議我買價值1000萬左右的房子，我表示實在為難呀，力不從心吖～～不過你們的建議仍舊很有價值，會對其他人有巨大的參考意義，例如樓層里的那個父母提供1300萬的匿名用戶，那個才是真正的大財主呀～～樓裡面的女同胞趕緊下手吧。
6. 最後，LZ再次感謝大夥呀，感謝你們的用心回答。當LZ如果真的買房了，LZ會將自己買房實錄寫出來的，也來造福以後要買房的但是不是很了解狀況的人呀。

首先，你沒戶口一套都買不了。其次，你拿到戶口後未婚只能買一套。再次，請務必問問專業的人，不要隨便相信陌生人不負責任的言論。坑哭你。

500W，能貸款肯定貸款，700W能買個次新房了，500W只能是老破小

小白流：450w左右標的全款，15w稅＋中介，25w裝修，還能剩下10w。

外環老大樓、新公房大兩室歡迎你。

單身狗入門流：450w本金，35w稅＋中介，15w裝修，貸款150w，可買600標的。

中環新大樓為你敞開大門！

雙人入門流：多150w貸款，買720-750w左右標的。

中環次新是你家！

——————以下不推薦——————

初級多軍流：440w本金，500w貸款，1000w標的，60w稅＋中介費＋做貸款。

內環老大樓三房或一般一點的次新兩房可以走起了。

中級多軍流：400w本金，50w消費貸，50w信用卡，1200w貸款，100w稅＋房票＋中介＋做貸款，1500w標的分成2-4套操作，出租抵月供，自己住橋洞。

恭喜你成為老大樓新公房VIP會員

高級多軍流：400w本金，120w消費貸，200w信用卡，1800w貸款，100w稅＋房票＋中介＋做貸款，2500w左右標的，先後分成4-7套左右操作

收穫一大堆老破小頂復，老大樓1樓。。。

骨灰級多軍流，大神流，瘋魔流......

500萬現金流水其實很厲害了，當然不要全款買房了，請用足貸款。

一套小戶型，可以靠近市區，一套二室戶買稍微靠遠點的地方，你家有錢的話，你爸媽也能幫你還貸。

上海人，也是留學生。個人建議是，先選好區域，再看房子上海好的區就那麼些，再說能有500W的家庭，對生活的要求肯定不低，老破小的工房肯定不是你的菜。可以貸款一點若是看到喜歡的房子又超出了一點預算。

有幾個答主說拿這個當首付，只能說，活該買不起房。智商已欠費

匿名是因為噴鍵盤俠了，怕被噴，哈哈哈哈

既然改了描述了，我也改下答案吧

現在上海限購，買商住的話，盡量買地段好一點的，到時候好出手也好出租。

買住宅的話，等拿到戶口，一年後（應該不用一年，印象中打分夠的話，3-5個月）你也知道大概的工作區域（換工作之類）在哪了，收入流水多少了，再考慮細節吧

盡量還是中環內的小兩房吧

隨便搜的，還是買的到的

我想說的是（既然在女孩子問題下答，就站在娘家人角度看吧），思路要清爽，500竟然是你老爹給你的，也沒必要留一部分後面和老公付首付，全部用來買自己的小窩吧，就算結婚也是婚前財產喲，就算後面買了婚房，這個出租拿來抵後面房貸貼補家用（500萬的兩房，一般出租大概能拿到5000左右每月吧，相當於100萬30年的月供），以房養房嘛。如果真的很愛未來老公同時未來老公首付能力不夠，賣了小窩再買嘛，不管咋樣，主動權在手，你那個方案，有點小被動

關於中介，找本地老阿姨老爺叔開的小中介吧，到時候你就懂了

唉。。可惜我結婚了。逃。。

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原答案

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一群鍵盤俠在寫，300萬首付，700萬貸款，買千萬的房子。各位買過房子么？知道700貸款要多少流水，要多少收入證明，每月還款多少么？

700萬30年，按現在9折利率算，月供3.5，收入證明要7萬，剛畢業就年薪百萬？

何不食肉糜？

找個也能提供五百萬的男票。

一千萬買房總能買到比較理想的了吧？

留學入戶簡直是上海落戶的最佳途徑！！！那些落不了戶的，工作兩年掙點錢去國外讀個書，回來就有戶口了。

題主回來了么，這樣的情況，收入證明開不出的。除非找個公司造假，否則貸不出款來，不論商業還是公積金。所以還是現實些找個500w左右的。不過500w剛好是個坎，跨過了就不用考慮老公房了，不如找你爸或者你爸房子作擔保抵押你去貸款，然後房產證到手後換你自己的房子抵押，然後貸個5年的商業貸款，把預算加150w，這樣600w現款+50w稅費。

600w現款還是能在上海市區買到不錯的60-70平單身公寓的，也沒必要買2室阿。你一個人也用不了兩間房間。60平的兩房，基本只有一個廳，住著很局促，房型也不爽。婚房的話結婚時候賣了和對象一起買，或者他有點積蓄的話出個首付，或者你工資還可以除了還貸款，還能存點，總不能他一毛不出白身和你住吧。

所以其實你的房子要上班方便，物業不錯，周邊完善。，結婚時候可賣可租。市中心一房的租金，很很好的啊。現在的行情60平的單身公寓裝修的，沒有1w也有8k了。

題主回來上班也不外乎市區幾個cbd，比較推薦市中心比較好的小區（黃浦靜安）的小戶型，或者70年產權可落戶的公寓房，前者出來少，後者得房率略低，兼顧學區吧，但有孩子這麼小面積其實也沒法住。你自己住的環境好，上班方便，談男朋友就舒服，對人對事都和氣，住的舒服程度絕對影響自己的心情。要是你倆都有500w的小戶型，結婚後可以加點貸款換套市區別墅了，不是開玩笑的，現在小戶型單價比大戶型高不知道多少。以前市區混建的小高層別墅區150平的小別墅價格，和兩套70平小戶型差不多。或者北外灘換個江景大戶型，根本不是問題。

1.外環附近的地鐵次新房，按照自己的能力，貸款個100w左右就行了，這是按照一個人的工資去算的。

2.最好一步到位，3房的，考慮到以後的生活，3房必須的，自己住一間，小孩子一間，另一間客房或者書房。

3. 你家還缺男朋友嗎？會做飯的那種。哈哈哈。

不要全款買，用足貸款，地段月靠內環越好，房齡最好在10年以內

「首付300萬，留200萬還款，買1000萬的房子」…這種拍腦袋的說法只能說明說這些話的人離1000萬資產遠著呢。

貸款700，月供至少4，5萬。流水找人做？你以為銀行都傻子嗎？有人說「我的貸款就批下來了啊」。你以為銀行看不出來？那些做信貸審批的哪個不比你精？批或不批，完全看貸款政策和心情，別以為自己有多聰明！像題主這種的，至少還要別的材料，比如工作證明，別的固定資產或者股票基金等。還帶上父母共同還貸？先看看有沒有購房資格再說！

另外，1000萬的房子，光稅和中介費就好幾十萬，更不要提什麼裝修了。難道這些人不知道買房要準備房價的110％-120％的預算嗎？腦袋被XX踢了？

還有人說去內環搶個1500萬的新房…我實在是懶得罵了

樓市現在的確泡沫很大，會不會出現危機有很多爭論，即使上海的房子看起來有似乎保值性更高一點，但畢竟已經很貴了（最新消息是上海房價已經超過紐約）。所以現在買房就像去年在5000點買股票一樣，都是在高位進行投資，雖然有繼續上漲的概率，但風險相對也是比較大的。如果加槓桿，甚至買兩套，那麼這種風險會被進一步的放大。需要評估一下是否可以承受房價下跌所帶來的損失。另外，「槓桿+兩套」還貸也是很大的負擔，恐怕剛畢業無法獨自承擔。

如果我有這筆錢，我想我會做其他投資（其實主要就是大a股），尋找一些有價值的的成長股做長期投資；如果對股市不怎麼了解，就直接買銀行股（偏好於股份制銀行，類似招浦興這種）。作為長期投資的標的，我覺得股息率超過銀行存款利率是很穩的事情，同時，即使沒有大牛市，銀行股的穩定利潤可以推著股票價格上漲。所以長期投資不僅會有超過銀行存款利率的分紅，還會有可觀的資本利得收入。每年這筆錢產生的利潤，只需要花一小部分，就可以租到一套很好的房子了，所以不用著急買房。

最後，我只想知道，LZ你有男朋友了沒？如果沒有的話，請務必聯繫我！

知乎牛人太多了，百萬千萬級的房子像買白菜一樣隨意。

上面有些答案說得好，但是不符合政策。

1，沒有上海戶口，還沒有結婚，又剛剛來上海，不能買房。

2，有了上海戶口，婚前只能買一套，並不是上面有些答案說的兩套三套四套。拿到上海戶口又結婚了，可以買兩套，但是第二套的首付就提高很多了。

3，有了上海戶口，剛工作也不能用公積金貸款。公積金貸款的前提是餘額達到1.25w（？），忘記有沒有半年的規定了，公積金貸款的上限是50w，如果單位有補充公積金，可以貸到60w。

4，還可以商業貸款，但是商業貸款也同樣需要銀行流水，甚至有的銀行要求流水單上要體現「工資」的字樣。我在太倉的中行貸款還需要額外提供收入證明。所以上面答案中說貸款貸多少多少的，lz要算下每個月還多少，而未來的工資能不能是貸款的兩倍。

先關注一樣啊。小姐姐，我們能不能做朋友哦～～?

我也來說幾句吧，不專業。因每個人的實際情況、對房價的判斷、風險偏好完全不一樣。以下僅代表個人的觀點，只指出其他答案存在的誤區及我認為答主應該增加考慮的因素：

1. 我覺得能撬動的槓桿遠沒有某些人說的那麼低。第一，資金流水可以做；第二，上有政策下有對策，總能找到幾個銀行或者地產的朋友不是？只要思想不滑坡，困難總比辦法多；到時候實際情況實際考慮。

2. 個人認為買新不買舊，以增值潛力為考量。可以遠一點，買大一點，而不是老城區小破房，城市發展是在更替的，同城市不同區域房價漲跌是極不均衡的。

房子可以換的，想買了就不動了在我看來是個誤區（除非你認為房子是完全的居住屬性，不具備一丁點資產屬性）。買個增值潛力大的三五年後換更適合自己居住的，怎麼都是賺。（當然這裡看眼光，有風險）

3. 要考慮未來的因素。

1）現金流方面：有人提到了留足現金還貸款，但似乎沒人說未來你的收入增長。個人覺得，留足5年的現金流，再留點冗餘資金足矣。5年事業基本起步了，你的薪資會比較可觀。（具體數據可以自己參考目標行業薪水中位數做估算，考慮社會整體薪資水平增長，再看現金流要留幾年的）

如果留足10年，基本上無風險可言。（十年的周期你的收入增長幅度足夠，長周期也足以過濾掉短期的房價波動風險）

2）槓桿率及房價上漲：我個人認為一線城市的房價還會漲，城市內又分區域，漲幅是不均衡的，有的區域已經超漲，有的還是窪地，發展快速的區域漲幅還是會不小的。如果放在5-10年的周期，眼光不是太差，買新一點的區域漲一倍應該沒問題。（新區域的「增幅」大概率比老區域高，這也是我說買新不買舊的緣故，還要考慮房齡呢，房齡長的增幅也下降明顯。當然，不能一概以新舊論，影響區域房價較大的幾個因素包括但不限於教育、交通、大型商業/生活配套等資源的情況，以及區域居民數量及質量的未來逾期等）

我們以房價上漲為前提，隨著房價的上漲，你的槓桿率是不斷降低的。假設你現在合適的槓桿率是1:2，五年後房子漲一倍，不算還掉的貸款槓桿率都變成了2:1。哪怕到時候你的現金流能力不足以再支撐資產翻倍後1:2的槓桿率，1:1沒問題的。這時候，你賣掉房子，可以1:1的槓桿買一套市值1.33倍的房子（只需要你買的地方不低於平均漲幅，你就多賺了五年後房租市值的33%，五年房價漲一倍也就是現在房屋市值的66%）。這叫合理負債。（此處未考慮交易產生的稅費及提前還貸款以出售的額外利息，具體考慮時可以計入模型中。但1:1的負債率還是很保守的。）

3）你五年後大概率已經找了一個門當戶對的老公，以小家庭為單位你的負債能力是會大大提升的。

以上有兩個前提：

1. 房價上漲（是否上漲又要考慮周期，預留的現金還多少年就考慮多少年比較合適。以上述5-10年為例，考慮通貨膨脹、經濟增長，應該不至於看跌）

2. 承受一定風險（但是不出現系統的房價下跌風險，就沒有問題）

單純從財務的角度考慮（若你說我是女生不想背壓力之類的，當我沒說），剛畢業回國這幾年，要花錢的地方不多的（結婚生娃看病之類的花銷基本沒有），在可能的情況下盡量多負債。

什麼我要活的有質量要消費都是扯淡的，在房價上漲、經濟保持一定增長水平的情況下，早期多投資少消費才能保證長期更高的平均生活質量。這個前提下，一人吃飽全家不餓的時候，保證可接受的最低生活水準即可。

五年之後，到底哪種方式生活水平高，自有分曉。等到結婚生娃老人看病等真正要花錢的時候到了，發現沒足夠資產，後悔就晚了。

建議：

1. 找身邊懂財務，又有豐富實操經驗、有房市投資經驗的人詳細諮詢。

2. 隨時關注樓市購買政策及貸款政策、利率等。

3. 找老手或者做房屋買賣行業信得過的資深員工，了解各種擴大槓桿的辦法及費用、風險，在你的方案中考慮進去。

4. 研究各類中小銀行的各類信用貸款品種，以便必要的時候設計資金成本最低的拆借方案。（可考慮其他家人作為貸款人或擔保方，不要父母再出錢可以要他們出信用嘛，哈哈）

5. 回來後有空就去看房，新房二手房都要看，在這個過程中，大半年到一年的時間你能對上海各地區樓市有詳細了解，對各種操作手法，財務計算辦法，會有很好的了解。說不定還能結識幾個靠譜的中介或者房產銷售，會多積累很多操作手法所需的途徑。你基本在操作上也會由「小白」變得懂行，也會對自己要買什麼樣的房子有一個清晰的定位。（這第4條特別重要，在做中學；我個人感覺不業餘時間看個半年到一年的房子，基本上摸不到門道。）

有些答案，沒有任何依據和數據計算，就在那裡信口開河，不知道是出於什麼心態。

有答案里說最多撬動兩百萬貸款，那我就以他這個答案下我的評論來舉例，請題主根據自己的情況自行計算，或者找個懂財務的幫忙計算（其實哪有那麼難算啊），原評論如下（說明：此處只計算現金流，至於貸款額度收入證明的問題，1. 看題主自己的實際情況能最多到多少；2. 總有各種各種各樣的辦法，大不了花點錢，能用錢解決的問題都不是問題）：

你說的是200萬首付？還是200萬貸款？

200萬貸款遠不止。

我們算200萬首付好了。全部商貸85折優惠。

200萬首付，按35%，貸款433萬，三十年等額本息，月供不到2.2萬，年供約26萬，一分錢不賺吃點定存利息都夠她還15年了。

十五年，對誰都是職業生涯高收入期了，後面再用自己的錢還，2.2萬一月很輕鬆吧。

撬動433萬貸款。

而根據正常的情況，留足5年的現金流差不多了，最多10年。

如前演算法，以250萬首付計，撬動貸款540萬，月供約2.75萬，光剩餘的250萬，可還貸12-13年。

再引用我的另一條評論：

假設這房子就是純投資，不拿題主自己額外的一分錢，且房價就不漲了。

不會比這更糟了吧。

首付200萬，貸433萬的方案。15年後開始要用500萬之外的錢還貸。每月2.2萬。

什麼概念呢，前15年月均租金7000，後15年月均租金15000。不需要題主額外掏一分錢，這500萬自己就蓋住了。

現在上海的房價，100平米6萬3的地方，這個租金達不到嗎？輕輕鬆鬆吧。

還會比這更糟？

那別買房了，樓市要崩了。

結論：

就算是女孩子，單身，500萬現金用300萬做首付，貸款600萬左右，基本無風險和壓力。

再不濟，

200萬首付，貸433萬。不需要額外再多拿出一分錢來補貼現金流。

建議嫁個無房有戶口高智商名校帥哥，資源要互相搭配才好

謝邀，土豪，我們做朋友吧。。。。。。

首先，沒有戶口就不要考慮這個問題了，個人意見，一年之後黃花菜都涼了，現在房子過一年是一個價格呀呀呀呀呀。等有了戶口可以買房了，或者至少馬上拿到戶口可以買房了再來談這個問題好不好呀親。

其次，如果現在可以買的話，話說我們能不能先拋開投資談談別的呀，比如話說父母住在什麼地方，是否要和父母住的近一些；話說有沒有青梅竹馬的男朋友，回來就打算結婚，然後就不用考慮房子的；話說如果一直都沒有找到工作的話房子的貸款誰來還。

不過有一點可以確認，你現在這個狀況應該不能用公積金貸款的吧，你丫就沒有公積金賬戶呀呀呀呀呀。。。。。。。

好了，說這麼多，其實想表達的是：自己在戶口都沒有拿到的時候就不要想這麼多了，另外如果父母可以為你拿出500萬買房子，不僅代表著他們對你的愛，也可以代表他們的閱歷（總不會這些錢是買彩票來的吧），那麼其實諮詢一下父母的意見比在這裡問要靠譜的多呢。

個人意見，僅供參考，最後還是用段首的那句話來結尾，土豪，我們做朋友吧。。。。。。。

不知道lz買好了沒

1.剛畢業的話因為公積金沒交滿6個月首先公積金貸款就沒法貸款，雖然可以商貸，但是銀行現在卡流水非常嚴，估計因為開不了太高的收入證明導致也貸不了太多的款。

2.年輕人是不會喜歡老破小的，雖然老破小的地段可能會好點，但是居住體驗比較差。

3.現在內環中環外環的環線效應有所退化，當然能買得起市區的還是買市區，如果不行的優先考慮附近就業人群充分的地區，這樣你以後置換或者出租都會有很多潛在候選人。

4.近期政府打壓的厲害，新房普遍低開，優先考慮新房。

利益相關，鏈家從業人員~

樓主，我和我男朋友也是要走留學生政策落戶的。以後也考慮在上海買房子，所以我想著這也是千萬級投資呀，於是畢業後回來直接入職了鏈家。

感覺我們年齡背景比較相似~誠意滿滿 ~希望對您有所幫助。

1.落戶問題：留學生落戶很多具體材料，滿足學歷要求的前提下：

時間要求：連續6個月在同一單位（***注意考點:「連續」）
基數要求：不低於上一年度上海市平均工資（2015年：5939元）
所以如果你回來直接就可以上班的話，並且工資直接就夠基數的話，也要17年夏天才能下戶口啦。（事實上考慮到畢業玩玩，回家過年，實習工資低各種。。。。我覺得你恐怕要17年底才能拿到戶口啦）

2. 客戶需求問題：

我感覺我們都是同齡女生，所以有些需求和痛點應該比較接近。

我就大膽猜測理順下：

家裡只能提供500w現金，這些錢可能是婚前最大也最後一筆投資了，自己出國也沒少花，又拿了這筆款把房子搞定了，也不好意思再讓家裡出錢再支援了。而家裡這些錢，也是給女兒做個保障，工作時節約些房租，將來不管婚姻是否順利，也都有個自己容身之處，也是萬不得已之時一筆易變現的固定資產。並且年輕人工作不穩定，前兩年有變動是很正常的。

鑒於以上。

1.我不建議商業貸款！

因為這個房子並不一定能作為你未來的婚房，也不是做來投資產出，如果因此背負了房貸，將來結婚的時候再次貸款，壓力會很大（而婚房有貸款的可能性應該是很大的）。

反正戶口也要夠6個月才能落，你到時候可以根據實際的公積金考慮很小一部分貸款，留有一些現金做穩健的理財。或者直接全款購房，留公積金將來一起還貸。

全款買房固然有它不好的地方，但是對年輕女孩子來說我覺得是最安全穩妥的方式，不必再負擔額外的經濟支出，你安心的工作賺錢，提升自己，如果想更換工作，也不用擔心房貸無法償還。再設想一步說，這個房子全款自己購買，不需要擔心婚後一起還貸產權不清晰的問題。

從購房上說，全款購房對那些急需置換或者急用現金的房東也是比較有吸引力，價格上可以略有空間。

2.具體購房建議，綜上所以我覺得【小戶型，精裝修，交通方便】這三點應該是剛需。

精裝修：這一點並不是購房時的條件，預留一些預算和時間，自己按照喜好重新裝修應該是極好噠~

交通方便：內環距離地鐵近（考慮工作變動，以及後續將房子出租出去的保值性）

小戶型：戶型很重要，朝南是一定要的。比較推薦小兩室。

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有人挽尊，我就再更上推薦的區域和具體的房價分析！

PS：樓上有個引用房天下的截圖~價格水分很大的~參考性很低~

我的情況和你相似，但是沒有你那麼有錢。說一下我過來人的看法。當初可能是自己先顯露了能買房的能力。所以遇到的男票想要我家買房住我家的房子。我提出一起首付一次還貸，他說自己首付的一半也出不起，說要靠自己不靠父母。而我們這邊的首付一半是9萬他也拿不出。介紹人甚至說你是看中他這個人還是看中他的錢呢，反正你有房，為什麼要那麼辛苦買房呢，你們住你的房就可以了。男票說暫時沒有能力買房就先租房結婚。雖然實際上他父母是能買房的，起碼有能力提供首付，但是他們拒絕提供，我男票還是獨生子。

所以說很重要如果你想要找老公千萬不能流露出你能買房的能力，要不然很容易招來看錢的人。

其次，我是建議你能買房就先自己買一個獨立婚房吧，主動權就能掌握在你手裡。