北京買房，預算450萬左右，區域選擇及注意事項？

01-05

我的裝修攻略出來啦，大家可以去看看哦，看下逼格如何https://www.zhihu.com/question/40962289/answer/151353921

1031更新：

從我的帖子關注度基本能看出來最近房子是不是很熱，我的裝修也基本結束了，之間的狀態簡直就是各種忙，各種挑，但是各種快樂。我覺得裝修因為都是自己把關，真的是滿兜滿兜的經驗值。把這篇寫完再開一帖裝修經驗吧。

這次先把遺留部分寫完……

上次更新：

最近一直在裝修，好久沒上來，竟然突然出現了一些支持的聲音，覺得心裡美美噠，覺得這一塊區域確實蠻不錯的。大家可以選擇。裝修的經驗也是滿滿的，之後準備開一帖說說北京裝修。

很多夥伴問我，為什麼不考慮學區房。其實最早是考慮過的，符合預算的主要是西四環外，但是看了看，大多為老破小，況且我們沒有戶口，對於沒有現在還沒有孩子的我們，買了學區房很有可能白瞎，住房體驗也差很多。SO ,等幾年後看政策再說吧。

既然有大家支持，我今天更新一下中介選擇、北京買房小常識、簽合同部分，在原文之後。

以下是原文及更新：

在知乎問自答一下。

當北漂兩年多，一直期待有自己的房子，2015年底開始網上看房，眼睜睜的看著房子迅猛增長，2016年3月底開始真正看房，平時網路，周末實地，相當辛苦的兩個月，6月初簽約，買到了滿意的房子，現在簽約流程中。

從最早對買房一無所知，到現在門兒清的狀態，經驗和教訓分享給大家，尤其是準備在北京買房的夥伴們。

買房有以下幾個步驟，一步步來，多看就有好房子。

第一步：根據預算選區域

第二步：找中介

第三步：看房

（附加東4-4.5環選房攻略）

（附加北京買房小常識，還沒寫，贊多了再寫吧-0801已更新）

第四步：約業主交定金

第五步：簽合同

第六步：房屋核驗資質核驗

第七步：網簽面簽

第八步：納稅

第九步：過戶

第一步，根據預算選區域

預算：450以內，性價比特別合適可以增加預算

要求：性價比高的兩居或三居，不要90年以前的房子，不要1層和頂層，上班盡量方便（我和老公一個國貿一個金融街）

選擇的區域有幾塊：

海淀西四環：
海淀學區房，但是房子特別老，很破很小很難找到合適的
奧體北苑北五環：
環境好，如果不考慮上班方便的首選，最後因為太遠而且聽說地鐵特別擠PASS
方庄：
鏈家朋友推薦的地方，但是三環里大多95年前的老房子，三環外環境很差
永定門沙子口：
未來8號線開通，潛力大，但出房率少，看的也少
東四-五環：
未來發展方向，潛力大，房子多，選擇多，最終選擇了這邊

第二步：找中介（0801更新）

北京最大的中介就是鏈家，中介費2.7%，非常難降，但是講一講2.5%還是可以下來的。如果你再狠一點，多講一點，也不是沒有可能，但額度有限，怎麼降也都是一筆巨款。不過鏈家收這麼高中介費也確實是有底氣的，房源多，服務好，中介素質高。帶著你一圈一圈的跑啊跑啊，給你整理房源給你弄後續流程。那也真是夠辛苦的。我最後就是在鏈家成交的，雖然交了很多錢，但是後續流程是非常放心和省心的。倒不是為了省心選鏈家，他們確實房源多而且跟得緊，你看到合適的房子肯定直接約業主了，再找其他中介不現實。

其次我愛我家，中介費說是2.7%，但是砍價餘地非常的大，1-1.5都是有可能的。其他中介應該也都差不多吧。

第三步：看房

看房就先在鏈家網-地圖找房找，找到合適的發給中介。中介也會幫你找，然後集中一天帶看。我的那個中介非常的細心，每次我看房之前都會把所有符合條件的篩選一遍，一個一個的看。

第一次看附近的小區都看了，然後篩選出一些不喜歡的小區，選幾個喜歡的小區，之後就是在這幾個小區看了。

附加東4-4.5環選房攻略

因為主要看東4-4.5環之間的房子，而且這裡房源多，選擇性多，可以主要說說

大致就是以四惠-四惠東-十里堡-青年路組成的這個方塊。

這裡辦公區很少，大部分是住宅，交通方便，再加上未來發展好，成為很多人選擇的地方。

因為小區太多了，我自己看著特別暈，就畫了這麼一張圖給我理思路，同時我也匯總了每個小區的戶型圖，有需要的親可以找我要。

那麼這邊的小區我來大概說一下（以一個買家的眼光，也許有不合適的地方）：

朝陽路、朝陽北路把這片區域分成三條，再加一個鐵路，把這塊區域分了六大塊。

這條鐵路是京包線，每天走大概10趟左右吧，最後一趟據說在晚上10點（中介說的，無考證）。

京通快速以北、朝陽路以南區域：

通惠家園壹線國際

四惠和四惠東地鐵站之間有個平台，平台上有壹線國際和通惠家園，同一個開發商開發的四棟樓，民生潤澤，其中惠民、惠生屬於通惠家園，是經濟適用房，很多房子沒有交易需要一筆很大的土地出讓金，惠潤惠澤屬於壹線國際，是商品房。相對於附近其他小區價格較低（但據說最早的時候價格一樣），離地鐵很近。平台上有一些小型的超市和水果店，可以基本滿足，平台下也有大的菜市場。車位多，但上下平台需要盤橋。平台上很安靜有一種世外桃源的感覺，環境很好，晚上鍛煉孩子玩耍都非常方便。據說租戶較多。前兩排下面過地鐵，地鐵穿過會有震感，而且北面較吵，相對便宜，後排很安靜。

惠民園：01年塔樓，房源很多，戶型很多，最多的戶型是南北三居、全南兩居、東南西南兩居，三居刀把型，兩居小小的，總是看起來有些局促。

惠生園：03年板樓，很多南北通透的好戶型88平和106平的，缺點是沒有電梯。而且大部分房子都是經濟適用房。單價略高。

惠潤園：05-06年，非常典型的塔樓，中間有個天井，我個人不太喜歡，房子外觀一般。

惠澤園：07-08年，外觀很好，環境很好，就是戶型不好，出房也不多，很難有看上的。

因為這裡房子多，地鐵方便，單價也不高，我們差一點就選擇了惠生園88平的房子。

東恆時代愛這城金地名京

相對比較高端的小區，愛這城比東恆更高端，在我預算範圍內的較少，即使在我也覺得性價比不高。金地名京最高端，公寓式，沒有合適的。

都會華庭：

位置、環境都非常好的一個小區，但是很奇怪的是戶型都不太好。據說是個香港的開發商，所有的地方能用就用。所以單價也沒有起來。足以可見戶型的重要性。

城市廣場：

愛這城西面有3棟綠玻璃的樓，很像三線城市標誌性建築的樣子。之前是涉外公寓，物業費4.88，所以一年物業費下來就六七千。單價較低，公攤很大，但管理挺好，給人感覺很安全。但有個105平的戶型性價比挺高。

遠洋天地：

戶型偏大，沒有合適的。

上面的房子都是鐵路以西的，還有幾個鐵路以東的

這塊就看了康家園、甘露園南里、興隆家園，再往東就有點太遠了，沒考慮

康家園：

老房子，有點破，複式的感覺很好，但小區真的接受不了。

甘露園南里：

分為一區和二區，都是00年以前的房子，有一棟沖著朝陽路，是之前給金隅集團領導蓋得樓，據說改了兩年，是03年的房子，沒有小區環境，但是單價比較低，我最後選擇了這裡。挨著朝陽路，除了地鐵什麼都很方便，有K2線在附近。

興隆家園：

離地鐵太遠，房源很多。第一次看過後就PASS了。

朝陽路以北，朝陽北路以南區域

京棉新城：

基本上佔據了這個區域西面的部位，主要是回遷房，房子很多很多，小區環境有一點亂，其中有兩棟樓（靠近籃球場）07年，南北通透，離十里堡地鐵很近，但是單價偏高了。

海華堂：

08年的兩個商品房，其中一棟大部分剛下了房本，不滿二，另外一套很少出房，出來的房子單價偏高。不過這個樓從外觀看來真的很好，出門就是菜市場，菜市場過來就是十里堡地鐵站。

天天朝陽朝陽無限：環境不錯，生活方便，沒有什麼大的特色，單價不低，感覺性價比一般。

青年匯佳園：

青年路地鐵附近的熱門小區，小區沒有想像的那麼好，但據說是高端小區，單價貴，性價比較低。

朝陽園：

青年匯佳園南面的小區，小區環境很好，也是涉外公寓類型，物業費高，但是戶型都不是太好，卧室太小，公攤很大，不方正。

朝陽北路再往北的區域因為離我較遠，就沒有怎麼看，未來這個區域北面會通3號線，金融街工作的可以考慮。

附北京購房小常識：（0801更新）

1.滿兩年、滿五唯一、滿五不唯一

很多中介都會告訴你其中區別，但是說的太複雜。我簡單說下。

根據國家政策哈，是不提倡一個房子買了兩年就賣，以及有好幾套房子的。所以呢，如果有這兩種情況，會對賣房的人收一大筆錢。滿兩年最多，滿五不唯一其次，滿五唯一最好，只需交一筆契稅。但是呢，如果房子原值特別高，這筆錢還能省一省。雖然這些錢都是對賣房的人付的，但一般情況下，這些錢轉嫁到了買房人的身上。

2.屋原值

原值這個東西呢，就是這個房子上次交易的時候，是用多少錢成交的，所有的稅金都跟現在的成交價與原值的差額有關係。差額越大稅金越高。當然這個成交價未必是成交價，也可能是網簽價。很多時候為了降低網簽價需要降低貸款提高首付。

3.成交價網簽價

我們跟賣房的人交易的價格是成交價，但是中介會根據你的貸款額度給你算一個網簽價。網簽價越低，稅越低。

其他一時想不起來了。大家有想知道的問我吧，我來更新。

第四步：約業主交定金（0801更新）

我在2個月的看房過程中，主要看上過3個房子。

第一個戶型好，很大，交通方便，但是530萬，而且需要特別高的首付。猶豫了很久，這期間有其他人定了。

第二個一進去就覺得很好，但因為臨著朝陽路非常吵就有一點猶豫，結果呢，我下一個看房的人看完直接約業主定了。當時覺得好遺憾

第三個是南北通透的房子，兩居5層沒電梯，但是當時覺得還可以，就準備約業主了，結果第二天準備見業主的時候，定第二個房子的人毀約了，然後我就去了，去了就直接約了業主。

業主是比我們大幾歲的夫妻帶了個很可愛的一歲多的孩子，在西城區買了房子。有點著急用錢。因為上一個訂房的人已經把價格談到挺低了，他們為了我們心裡滿意又給我們降了2萬。

這個談價我感覺就是一個心理戰。誰更無所謂誰更能佔得上主動權。

第五步：簽合同（0801更新）

賣我們房的人因為上次被坑了一把，交定金那天就直接簽了合同。

一下子更新了好多，之後贊多一點繼續更新吧………………

第六步：房屋核驗資質核驗

這個是要審核資質的。要準備戶口本、身份證等等好多東東。有注意幾點：

1、戶口頁的婚姻狀況一定要是真實的，好多人結婚後沒改戶口頁的婚姻狀況，這個一定要注意。

2、戶口頁的地址和身份證的地址一定要一樣，一模一樣，否則會影響過戶。

3、有些集體戶口，戶口頁的戶主姓名跟戶主頁的戶主姓名不是一個人，注意。

第七步：網簽面簽

所謂網簽、面簽其實簽的不是一個東西，網簽呢，是簽房屋合同，這個中介去搞就好了。

面簽其實是貸款跟銀行的人見面，然後就可以批貸了。是在鏈家的一個中心大廳。

第八步：納稅

中介會帶你去一個稅務局，然後交錢。稅費根據是否滿五是否唯一，決定交多少。聽中介就好。

第九步：過戶

過戶那天也是跟著中介就好，拿好東西，那個紅本本就寫上你的名字了。不過這個本本你就過個手，就拿去給銀行抵押了。吼吼

全部寫完啦。敬請期待我的裝修篇吧~

北面三環里的老破小可以買，畢竟交通方便，東西4環外的老破小，慎重購買，現在接盤能力已經越來越弱了，5環外老破小（即沒有學位，又沒有交通優勢）趁北京這十幾年來累計的剛需人口紅利消失前儘早拋售就行了，現在還有一部分首次置業的人能接盤，但5-10年後就不敢保證了，包括北五環，至於為什麼，百度上搜索：

1. 北京人口年齡結構

2. 北京人口趨勢

3. 北京水資源

4. 北京4環內老破小分布數量（這個得搜鏈家佔比，大概超過了70%以上）

結合這幾個數據做一個模型，你就知道5年後，沒有任何優勢的老破小為什麼會轉手困難了

不建議聽上面這些人說的，依我剛買完房子的經驗來看，上面的大多數人要麼都是特別有錢不接地氣，要麼就是在瞎叨叨。

上面有人羅列了朝陽區的情況，那麼我大致說一下海淀區的情況。
我剛在海淀區買完房子，花了500W，60平米的小兩居，房子裡面實際面積50平米左右，這個錢在上面好多人眼裡各種買不到四環以里，各種預算太少，買不到房子，那麼我來打一下這些人的臉。先描述一下這個預算我在海淀買的房子：
1. 小區物業很好，原則上沒有出入證的人都需要拿身份證/駕駛本之類的證件登記。非常乾淨，我說一個細節，即使是長時間不會有人走的樓梯間，那個欄杆上面連灰很少，家門口也沒有亂七八槽的各種小廣告。
2. 小區位於三環到四環之間，交通還算是便利，我實測了一下，小區從出門距離地鐵站走路8分鐘。
3. 學區是翠微小學，不算是一流一類小學，但也算是中上吧。
4.小區的實際房齡將近三十年了，算是比較老的房子了，而且是塔樓，這個沒辦法，預算有限，不可能所有方方面面都照顧到。

呵呵，這就是在你們眼中各種只能買遠郊的預算能買到的房子。

以我實際看房的經驗來看，450W的選擇還是比較多的，確定這個450W這個範圍後，你有三步需要做：
一、列一個你對房子的期望；
二、下載一個鏈家的APP（不管在不在鏈家買房子，這個都推薦）；
三、看到合適的，就別猶豫，直接買了吧。

下面我著重說一下第一步，也是最重要的一步。首先你要確定你對房子的需求是什麼，建議像我一樣列一個單子（這個很重要）。

下面以我為例，我當時列了這麼幾條：

要求：

小區物業要好，一定要整潔，最基本是樓道里沒有小廣告。
小區不要特別老，除非物業特別好，例如一些大單位的公房就很好。
交通要便利，靠近地鐵。
最好能有一個比較好的學區。
我們準備高貸款，兩居，最好南北向，預算500萬左右，最好不要超過600萬。

西城區太貴，東城區和朝陽區距離我們單位太遠，所以我們當時決定主要考慮海淀區。在海淀區能同時滿足上麵條件的房子還是有一些選擇餘地的。

有了這個單子，我們直接給了鏈家的中介，之後就是帶我們看房子，很快就選中了兩套，一套在人民大學附近（學區也不錯），一套在萬壽路，最終很快就選擇了萬壽路，很簡單，因為跟我們上面列的需求最接近，就是醬紫。
如果沒有想清楚上面的這些需求，那就是盲目看很多，很累很浪費時間。

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有人留言問「購房中間的談判技巧啊各區域選擇過程的比較啦之類的」。我其實並沒有太多經驗，下面結合我的經歷說一下吧，算是小馬過河，也算是拋磚引玉吧。

1. 我買之前也看了很多攻略，但是發現90%都沒有用到。。。

2. 我們在區域選擇的時候主要考慮的是實用性，也就是要麼在夫妻雙方上班的中間，要麼靠近夫妻雙方中的乙方（我傾向於靠近媳婦兒一點，不是性別歧視，只是我相比媳婦兒更加耐操一點兒，淚奔一個。。。），所以直接排除了朝陽區、丰台區、房山區、石景山區等，只剩下東城（太貴，排除）、西城（太貴，排除）和海淀區。

3. 這次買房我用的是鏈家中介，中間一切都順利，但是有一點比較失策，那就是鏈家中介一直不讓我們和房主直接接觸（業主在外地，鏈家獨家房源），所以房子的價格我們連商量的機會都沒有。這樣有好處也有壞處，好處就是避免買賣雙方在談各項細節的過程中談崩了翻臉，壞處就是感覺很被動。不管怎麼說，下次買房子，我會盡量爭取和業主先接觸一下。

4. 雖然鏈家服務很好，中間環節沒有一個地方需要我們操心，但是十多萬的中介費確實很肉疼，下次買房不用他們了。。。

最好說定是幾居室，是否有學區需求。

我目前是想換房，在看3-4居。無奈北邊房子太貴。

我覺得二手房可以接受，我不願意為了房子新而將通勤時間拉長至兩三小時/天。

北邊吧，95年以前的房子通常沒車位，00年以後的房子，有差不多學校的，450能買個一居室。如學校一般，可以2-3居。

所以我現在看的是西南三環：萬年花城、三環新城，05、06年的。450在這可以買南北三居、甚至小四居。

緊挨地鐵十號線，通勤時間也不長，到勁松40分鐘，知春路37分鐘。學校有首經貿附小和丰台五小。

問了都有地下車庫。正在琢磨中，僅供題主參考。

西南二環外的西鐵營可以考慮一下，今年年底那房給鑰匙，因為是農民回遷所以你懂的，窮人有錢就糟啊，據說已經有村民要賣房了。再說一下地理環境，小區是新建的而且挺有良心，地下車庫，小區醫院，底商還有一個幼兒園，北邊有個萬達廣場在18年開業，地鐵14號線距離小區只有200米，地鐵北邊是首都醫科大學，東邊有右安門醫院，反正升值空間挺大的，但是現在看還是亂七八糟的沒建完，可以先聯繫賣房的人，不要問我是誰，叫我雷鋒就好

不具體推薦樓盤，只提醒一下要買房的朋友。買房盡量買物業好的，老破小也有帶物業和保安的，千萬別買完全破敗了的樓房，無論多便宜，我的一些朋友當初買了沒有物業的學區的老破小，現在孩子大了每天放學回家都很擔心，無論男孩女孩，生怕在樓道里遇到變態。有個朋友家的女兒10歲就遇到過，尤其夏天孩子穿得又清涼。後來孩子的奶奶都快90歲了，無論冬夏每天都在樓下等著孩子回家，跟著一起上樓才放心。

別買商住，別買郊區，看好位置

影響房價的原因就是地段。我是鏈家的一名經紀人。我給您推薦一個地方，當然我不是打廣告。我也不留我的電話。雙井你可以考慮一下。當然，我也可以無償為您提供一些房源。

如果還沒買的話，方庄一帶還可以的。有14號線，從方庄站到華貿、國貿20分鐘以內吧。

剛買的，東大橋6號線地鐵旁邊70平小三居，房源在鏈家還沒有發布就好多人搶了，好歹買上。優點在於交通方便周邊繁華，缺點房子年頭老小區物業一般。供參考吧。

看起來，新政以後明顯房產關注度下降了啊

其實如果在國貿上班，通州永順地區的房子可以考慮。一個是永順地區走竟通到CBD只有13公里。第二個是市政府遷過來以後這邊配套很好，商場、醫院、學校都是又新又好。醫院都是三甲、學校都是西城海淀名校的校區。第三，這裡有河景，環境很好。而且通州人口密度比朝陽小太多了。住著舒心。地鐵、公交去CBD也很方便。

想想自己的需求是什麼，孩子上學？改善生活？投資？想好了再多看，一定多看多走。建議海東西

買北京新天地吧，或者遠洋一方。

我覺得應該補充一點問題的內容，介紹下買房人的情況，單身還是已婚，是否有孩子？是否近期準備要孩子

這個預算的話確實有點困難。

想要買西城區的房子找我，別的地區的我可以給你看看

預算450萬的話城區就別考慮了。新房買不到二手的也是以前的老樓盤。按照現在的房間在房山地區還是有不錯的選擇的。大概能買一百多平的三居室新盤了。

450萬是你有的現金，還是房價全款上限？