最近想買房，請問是全款買划算還是貸款一年或者五年划算？

01-05

看中一個97平11000每平的房子，自己住，非結婚用，本來打算全款買，但查了一下，是不是貸款會划算一點。今年 10月的房貸利率1年4.35 2-5年4.75。理財產品最低保證4點的息，現在沒有低於4.6但以後不好說。怎麼買才是賺的？
補充，本人今年剛畢業，家裡人想給我買間房先住著，媽媽表示錢不會拿去投資，最多理財，她不想冒險。希望有具體點的計算，而不是籠統的幾句話，畢竟貸款30年利息也要五六十萬了。
坐標，武漢光谷附近，應該是只會漲的。但是很多人說創業基金什麼的不考慮，需要的時候家裡應該能給，我只想知道怎麼買房是賺的！！！！

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突然好多人關注這個問題哦，寶寶15年12月全款買了房，爸媽都不用還貸很輕鬆，現在已經住進去啦。而且房子已經至少漲了一半(?ω?)寶寶準備有一定工資水平了再用公積金貸款買一套房，享受首套貸款的優惠(?????????)謝謝大家

整天說流動性，我就想問問在座的諸位誰能真正發揮出錢的流動性？

整天說跑贏通脹，準備靠什麼跑？每天上班趁老闆不在就盯著K線看？

整天說用錢的成本，諸位一輩子能動用幾次「需要高額成本」的錢？

必須貸款！必須貸款！必須貸款！

重要的事情說三遍。再買一送一給個建議：

盡貸！

30年等額本息

能貸多少就貸多少！

貸款買房，這與你手頭是否有錢，是否還需要貸款無關。今天凱撒主要和你們澄清四個概念：

第一，錢是有價格的

窮人才不敢借錢，富人只問錢的價格。

房貸這種4.9的利率，屬於天上掉餡餅，你再也拿不到和房貸一樣便宜的錢。

一直抱怨沒錢買房，然後看著買房的人房價飛漲，資產翻倍。卻不懂沒錢是因為只把工資積累當做全部的積蓄，而沒有看到周圍其他的錢。當別人用6%的利息向親朋好友借錢，甚至6-7%的利息做抵押貸款時，人家是調動身邊以及社會上所有的錢買房，而只靠工資買房時，當然被遠遠地甩在了後面。有的人買不起房是因為真沒錢，而有的人則是源於不夠努力。

當你開始學會動用周邊的錢時，你會發現，房貸是你能調動的錢中價格最低的。4.9%的利率只是略高於定存。甚至低於一些還算靠譜的理財基金產品。社會上的無風險投資，利息也已經達到了5%。

0-4.9%是貸款提供方的利率，4.9以上才是貸款方的利率。你拿著貸款提供方的利率來貸款，還有比這更好的事情么。

第二、認準購買力本位

2015年你有100萬現金，然後你買了銀行最高回報的理財產品，收穫了5萬元的回報。請問，2016你的資產是多少？很多人回答是105萬。這個思路就錯了，因為2016年的100萬，已經不是2016年的100萬了。

如果2015年你有100頭豬，你拿去投資，然後2016年你有了105頭豬，那你的資產增值了。這叫」豬本位」。

如果2015年你有100噸木材，你把它投入做生意，2016年你有了105噸木材，你的資產也增值了，這叫「木本位「

然而2016年的105萬，你拿他去買食物、木材、汽油，付工資，甚至都比不上去年的100萬。為什麼？因為貨幣是貶值的，購買力下降了。只有用購買力本位來衡量，才最能反映財富的變化。

也正因為貨幣的超發，帶動所有資產價格往上走，貨幣的價值往下走。而房地產，正是對沖濫發紙幣的最有效手段，我們管這就叫「磚本位」。「磚本位」也不可能永久，但目前看起來，還是比貨幣靠譜太多。

第三，貨幣超發與通貨膨脹

大家看到的是存款利率是2點幾，然後房貸利率4點幾，就覺得貸款利率高。那你知道通貨膨脹么？我國的CPI物價指數看起來不高，但是你算上投資和固定資產的升值，央行對貨幣的超發不是你所理解的，每年的通貨膨脹也遠遠不是公布的數字。長線算下來，中國這十幾年的通貨膨脹是14%。

也就是說你拿100萬存銀行，即使拿到了5%的年化收益（這是無風險投資的一般回報率），那也意味著你每年實際虧掉9%。加入你是個富二代，那麼你一定得做到年化14%的增長，財富才能不下降。這其中還不能出現敗家子和經營失誤，金融危機，這有多難知道么？所以才有富不過三代的說法。

因此，當你用極低的價格拿到錢，買入一二線城市的優質資產，是財富保值升值的最好辦法。雖然借300萬，最後還給銀行500萬。但30年後的500萬可能連現在的100萬購買力都不到。能以4點幾的利率拿到錢，光每年的貨幣貶值速度，早就抵扣掉了那麼點利息，本身就是賺的。

第四，房貸是一種權利，也是一種資產

房貸，是中國老百姓這輩子能貸到的最大一筆，也是最便宜的一筆錢。以房貸這中4%多一點的利息拿貸款，是政府給你的福利，而且是限制條件使用的。

30%首付和70%房貸。這種資產配置是你能達到的最佳的資產組合。沒錯，房貸也是一種資產。他是基於國家政策上對房貸的支持。如果企業家可以以房貸4.9%價格拿到貸款，而且能還能拿到超過自己兩倍資產的貸款額，他會樂瘋的。

因此，人生的第一個500萬甚至1000萬是比較容易的。當你有了一兩百萬的資產，你就可以憑空借力從銀行貸出超過你資產2倍的錢（首付三成嘛），如果你買的是一線城市或強二線城市的房產，未來一段時間判斷，房價上漲依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的升值，還有貸款部分的升值。你不實際擁有的貸款也在幫你掙錢，你說它是不是資產？

稍微說點實例，凱撒第一次買房，50萬首付，貸款110多萬。房價13000/㎡；凱撒的房產並沒有趕上房價暴漲的時期，兩年後，房價平穩漲到了1萬7（每年上漲百分之十幾，是一二線樓市的常態，並不難）那麼問題來了，當我賣房的時候，我獲得每平米4000元的增長，可不是我50萬首付款的部分，還有貸款的部分。所以即使房價只是普通上漲，我也得到了60萬的收益，如果按首付款記，那年化投資回報率超過了50%。而這一切都建立在房貸這個工具存在的基礎上。

當你完成了一次循環之後，你的資產翻倍了，但問題是，當你再買房時，你的首付翻倍，那你的貸款也要翻倍，你的收入證明也要翻倍，這就不是可以一直做到的事情了。也許200萬的首付，450萬的貸款還能做到（收入證明要開到3萬），那貸款1000萬？絕大多數人都做不到。

所以說，以7成貸款來買房，一生中也就那麼一兩次。這是你資產狀況最健康的時刻，也是你資產增值最鋒利的時刻，今後再也沒有了。

最後來說一個最重要的觀念——

錢是三維的

在一般人眼裡，金錢是一維的，賬面上的錢和真實的價值沒有分別，今天的錢和明天的錢沒有分別，放在這裡和放在那裡沒有分別。當你擁有了這樣一種一維的金錢觀，其實錢就已經不是你的了。因為即使你什麼也不做，錢也是在被別人運用的。存在銀行，他是銀行的低息攬儲，是人家的用來放貸的存款準備金，它幻化成別人的貸款，在樓市上拼殺掙錢，而你正在用自己的錢為別人創造財富。

錢是三維的，它有時間屬性——

錢是隨著時間的變化而變化的，而購買力本位是衡量錢的價值的唯一標準！你明天的錢比不上今天的錢。所以在時間維度上，我們一定要拿到更早，更多，成本更多的錢。

錢還有空間屬性——

錢可以存在於銀行、房產、股市都是錢不同的存在空間，從風險性和回報率上都有極大的不同。

錢還有社會性——

錢在不同人手中，價值也是不同的。比如羅振宇拿錢投你，馬雲拿錢投你，錢就不再是一樣的錢。因為他們在用自己的聲譽和社會資源幫你背書。文章不宜太長，我們今後慢慢講。

最後的最後，提醒大家看清楚，我說的是一二線城市優質資產，你要是到四線城市去庫存，然後被套牢，那就和是否貸款沒關係了，因為不管貸款不貸款，都是你的錢。

特別說明：文章部分內容引自水庫論壇

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「相信凱撒」（inCaesarwetrust）

不談城市談樓市都是耍流氓

全款買房，是典型的「窮人思維」。

喜歡全款買房的，尤其是上一輩的，總覺得欠銀行錢心裡不踏實，或者在親友跟前沒面子。但是，全款買房這件事情，算算經濟賬，實在是太不划算了。

（1）房貸這種低息資金，是可以拿來套利的

全款買房的人，還有一部分人是心疼房貸的利息。但其實，他們忽視了一個資金的佔用成本。也就是說，你全款買房的那筆錢，其實可以拿來做別的，比如理財，理財的收益說不定就遠遠高過了房貸的利息。

中國的房貸利率在5%左右，而市場上年化收益在8%以上的理財產品有很多。這中間有3%的利差，是理財高手的福利。

這個時候，房貸作為低息資金，應該有多少用多少，哪怕明明付得起全款，也應該用足房貸。

比如說小明家裡攢了200萬，想給他在大城市買一個200萬的小房子。如果他一次付清，以後是沒有還貸壓力了，但他手裡也沒有現金了，只能靠工資過日子了。

如果他首付60萬，剩餘140萬拿去買8%的理財產品，那麼他其實也不需要背負房貸，因為每個月的理財收益能覆蓋每個月的按揭房貸，甚至還有盈餘。

因為高出來的3%，就是小明吃到的利差。啥也不幹，每年就可以白拿4.2萬……如果是高手，能找到10%甚至12%的理財產品呢？

我們看下，140萬的貸款，按照首套房優惠利率4.41%來算，除掉每月固定的7000元房貸支出外，高手能靠理財額外賺多少——

2）在房價上升的區域，房貸是很好的槓桿

如果房子在一二線城市，每年還有10%左右的漲幅，那麼就更應該用足貸款了。因為此時房子就是一個會增值的資產，應該多買幾套。

還是拿小明舉例，如果他全款買房，一年後，房子漲了20萬，他這筆投資的回報就是10%。

如果小明用足貸款，首付60萬，貸款140萬，以4.9%的基準利率、貸30年來算，每年約還款8.9萬。

一年後房子還是漲了20萬，他這筆投資的回報就是，（220萬資產-140萬負債+第一年已還8.9萬）÷60萬-1=48%。

也就是說同樣是60萬買房，貸款的收益是不貸款的4.8倍。

這裡房貸就起到了槓桿的作用，把原先10%的收益成倍放大了！

前些年，很多人就是不斷從銀行獲得低息資金，然後拿去買房。200萬的本金，有人敢買3套房。

如今，中央已經把房產投資的空間全部打壓下去了，但依然有人在到處鑽政策的空子。因為低息資金和房產，確實是過去10多年，普通人暴富的一條捷徑。

當然了，今天的房地產市場，指望暴富是不太可能了，但全款買房依然完全不值得提倡。

以上。

本文內容首發於微信公眾號「小小財技」（ID：caiji555）
未經許可嚴禁轉載，違者沙包大的小拳拳捶你後腦勺~

貸款。

不是讓你把錢省下來。

比如你有六十萬，二十萬首付。

可以貸款三套的，嗯，就是買下三套房子。

其中兩套租出去，以租養貸；剩下一套自己住。

然後可以把房子抵押給銀行，套出錢……

方法是從吳曉波老師的書里學的～

如果有可能的話，就按自己最大可能貸款，先不要考慮還得上還不上，因為RMB會很快貶值，結果除了首付，你就是用一堆金圓券買了房。

一定要貸款一定要貸款一定要貸款

重要的事說三遍

30年等額本息能貸多少就貸多少。絕對比全款划算。

為什麼這麼說，正好近期買了我自己的第一套房，和老媽切磋研究了半個月怎麼付，來給各位講講分享下

8月份剛訂的房子 30號去付20%首付總房款大概103萬我貸的30年，也就是要欠銀行82萬。30年，每月還款4200左右。一共要還150多萬，利息將近70萬，銀行我選得郵儲，因為郵儲現在房貸利率有打折，我申請的折扣利率大概在4.5%左右。這是我房子的情況。。

現金結餘我和老媽加起來大概有100萬左右。我自己小夫妻倆大概年收入10萬，結餘能有5萬。老媽一年收收門面租金扣掉開支也能存個5萬吧。今年計劃買房時候，老媽的意思是全款付了，這樣以後沒什麼壓力。後來一琢磨，全款個屁，不是準備全款付了抵押供二套誰全款買一套誰傻逼。

因為我現在貸出80萬自己現金80留著，哪怕放著買4%的理財產品能比4.5%的利率高多少。而且老媽手上有一些民間借貸穩定在12%~15%的路子，多放不敢，外面放個30萬還是有把握的。更何況，手裡多握著幾十萬現金，也應了那句話，兜里有錢，心裡不慌。這麼一想，最終決定貸款買了。

再來說說為什麼選擇等額本息而不選等額本金。

以我82萬30年期為例，等額本息利息大概70萬，月供4200左右.等額本金利息大概56萬，首月還款5400左右，最後一個月還款2300左右。看到這裡是不是覺得說等額本金利息便宜14萬多啊，為什麼選等額本息巴拉巴拉。。。。因為，收入永遠是在逐年增長，而通貨膨脹也是逐年增長。現在2016年我月供4200和月供5400的1200塊錢差額，絕對比30年後月供4200和月供2300的1900塊錢的差額值錢多了。。。現在的1200，占我底薪的15%左右，30年後的1900呢。能占我底薪的5%么。錢永遠是一年比一年不值錢，我貸款了82萬，無論是通脹，還是房產崩盤，還是利率調整，本金數額不會變化，最多是央行調整利率還款會波動一點點。。。。。。。

我在小私企行政崗位，單位也沒有公積金，所以也沒研究過什麼是公積金。關於公積金我也就無法發布看法。

全款買。

永遠不要和銀行算利率！

划算的結果是會過的比較累。

每個月都要記得還款日，把現金轉入銀行賬戶。

每天都要去上班、打卡，保持工作穩定成首要條件；

再也不能跟領導拍桌子對吼，一切都會變得卑微；

工作累了，不能打一份報告，不等批准拎起箱子就走；

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人生在世，有的時候還是活的更瀟洒點比較好，有房有車有存款，不欠錢想去哪玩去哪玩。

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幹事的時候，天天找貸款。

生活的時候，恨不得裸奔。

貸款好。

能貸30年，70%房款最好。

因房貸是所有借貸方式中利息最低，條件最松的。

房貸不到5%年利，A級企業三年期抵押貸7%左右。

房貸抵押率70%，企業抵押率50%左右。

房貸是個人最好的貸款，沒有之一。

企業的以這條件借錢，得高興死了

如果是我的話，就最低首付貸款30年用這些錢買四套房。。。

如果你問小白，現在買房貸款，怎麼選最划算？

小白說：「就選「30年等額本息」，這最划算。」

是不是覺得詫異，小白沒有如往常一樣抽絲剝繭、細緻分析，然後再下結論。這是因為關於「房貸」選擇的文章已經汗牛充棟，對此瞭然於心的「理財達人」已經動手操作，用不著小白在這叨叨絮絮了。

所以，小白先給答案，替他們省時間。

下面，小白將給對此還有疑惑的「理財小白」，好好講一下「30年等額本息」，為什麼它是最划算的選擇。

首先，以「30年等額本息」為例。買房貸款100萬後，理財小白第一個月還款5307.27元，第二個月同樣還款5307.27元，以後每個月都是還款5307.27元，直至30年後還款結束。

「20年等額本息」情同此理，只不過每個月還款額高於「30年等額本息」，為6544.44元。

接下來，我們看一下「等額本金」是怎麼回事？

以30年等額本金為例，買房貸款100萬後，第一個月還款6861.11元，第二個月還款6849.77元，且呈現出逐期遞減的現象。

是不是想讓小白講解一下「等額本息」和「等額本金」的計算原理，好自己拿筆算啊？

如果，你真的有心，的確可以在家慢慢算。不過，小白的方法簡單粗暴，直接在瀏覽器上搜索」房貸計算器」，點擊「等額本息」和「等額本金」其中一個，再選擇貸款年限，然後直接得出結果。

上面「30年期」和「20年期」的房貸計算結果就是小白直接拿來的。

目前，「等額本息」和「等額本金」是市場上最主流的房貸方式，而且有5年，10年，15年，20年和30年不同期限的還款模式。由此它們的貸款組合將非常繁雜，看似滿足了不同群眾的需求，實則讓大家更加迷糊。

就此，小白以「支付利息總額」這一指標道破其中的迷津。

房貸規律：

1、貸款期限越長，支付利息總額越高。

2、貸款期限相同的情況下，等額本息支付利息總額更高。

是不是覺得選「20年等額本金」才支付49萬的利息給銀行，選擇「30年等額本息」卻要支付91萬的利息給銀行，還是選擇年限短的「等額本金」划算。

以此類推的話，選擇10年期的貸款比5年期的划算，選擇5年期的貸款比3年期的划算，最後乾脆「一次付款買房「不用貸款最划算。

說到「一次付款買房」，許多人開始大吐苦水！不就是手頭沒錢才貸款買房的嘛！要是有錢，還用貸款么？

相信許多人「貸款買房」只是對現實的妥協，並沒發自內心認同「貸款」這種方式，認為自己沒錢才被銀行宰割。

因此，小白們認為「支付利息總額」越少越好。

這種「房貸受害者」心理蔓延到實際行動中，就會看到許多人問及要不要「提前還清房貸」和傾向選擇期限短的還貸方式。

然而，理財小白容易忽略的是「錢」在貶值或是對「貶值速度」估算不足。

1995年--2015年，我國的廣義貨幣年均增長率（M2）為17.01%/年（M2代表的是「印鈔票的速度」），2016年為11.30%。

每年新增的「貨幣」都幹嘛去了呢？

1、推動經濟增長。過去20年我國GDP平均增速為9.46%/年。

2、推高通脹。過去20年我國通脹平均增速為2.24%/年。

3、推升資產價格。譬如，1998年-2016年我國房價上漲超過4倍。

相較而言，我國房貸商業貸款的利率為4.9%/年。如果你是首套房貸還能享受公積金貸款和利率打折優惠。

現在，有沒有覺得你拿到的「房貸利率」好低，「支付利息總額」多點好！

正因為廣義貨幣年均增長率（M2）達到17.01%/年的高速，事實上給予「貸款買房」的買房者極高的隱性收益，其獲得的收益遠高於付出的「貸款利息」。

想一下，「30年等額本息」貸款100萬，30年內一共支付91萬利息，房價卻已在19年內上漲4倍。

所以，同樣貸款額度下，「支付利息總額」越高，房貸對於買房人越划算。

若是可能的話，小白想選擇「100年等額本息」的房貸。不過，現在銀行沒有此類產品，就暫且選目前最划算的「30年等額本息」先。

行文至此，小白已經給大家選好了「30年等額本息」這一最優產品。

然而，「噪音」並停止！

有人說，要是房價跌了怎麼辦？

有人說，要是突然失業沒了工資，還不了房貸怎麼辦？

有人說，小白沒有考慮到我們收入情況，房貸收入比沒算？

歡迎關注微信公眾號：小白讀財經

全款買房窮人思維？？？？？emmmmm"？？？？？？高票為豬？

雖然我不支持全款你這麼說就欠妥了，我們家有20個億我特么買個千八百四五千萬還要分期幹嘛。。我今年花了一個億，在活動活動一年一個億就回來了。

實際上看了幾個答案都沒有考慮答主的實際情況。1.資金掌握在父母那兒。2.父母追求穩健。

依照以上兩點，實際上答主還是得遵循父母的自願，或者你通過這帖子說服他們把錢拿給你投資。

拿我個人來說，肯定能多貸款就多貸款啊，現在貸款利息這麼低，等你成長几年，投資渠道多了，投資分散點7-9個點沒問題，完全能覆蓋掉貸款利息。但是父母不同意不放心。所以我買房時候，只貸了少量一部分。

另外，貸款對於自己也是鞭策，同時促使自己去尋找資產保值增值的渠道，也是隱形的一部分好處。

現在通脹這麼高，全款除非有巨大好處，不然不考慮。我現在這套房，全款優惠10個點，送精裝修，送各種東西，比30年貸少花40萬，就這樣還覺得是虧。

自己住，賺了也沒法變現，貸款多少完全看近期有沒有別的用錢的地方以及還款能力。

比如你買完房還要裝修，還要買車，還要結婚之類。。。。你得留點錢吧，那就多貸點。

但是你的還款能力，你每月能支持多少錢用來還款，且不影響生活品質？

考慮完這些，我想你應該有答案了

需要清潔工嗎，可以住陽台那種

全款你房子多了就發現每月還貸很麻煩

要看你未來的用錢計劃啦，如果你以後沒有大項必須支出錢，還是全款比較好。如果你有靠譜的比跑得過利率和通脹的投資渠道另說。

如果你還要結婚買車什麼的還是貸款吧。

我選擇公積金貸款買房。算下來每月一分錢不用還，還能保證公積金不浪費。

全款買吧，用我爸的話說。1.貸款麻煩，還貸麻煩 2.大家都覺得自己可以投資理財跑過貸款利率，事實上，花費精力，還不敢說 3.豪氣

武漢的市場不了解，不過就全國看來除了北上廣深以外的其他地區全款買房基本都是不划算的。貸款吧。

看了補充，題主想問怎麼買是賺的，而不僅僅是省錢。那麼我建議可以全款買這套房，97平11000的價格大概100萬左右拿下，然後拿到銀行抵押貸款可以貸出差不多70萬。接下來用這70萬用最低首付辦按揭，能買多少套小戶型就買多少套，注意地理位置，交通方便程度等，然後放出去收租，這樣按揭的月供基本就解決了，可能還有盈餘，等過幾年手頭有錢了把貸款還完，今後就旱澇保收了。這個方法賺不了多少錢，但是能保證你做一個舒服包租婆哈哈！不過風險還是有的，首先按揭來的小戶型不一定能全部租出去，如果空置的話你身上背著的好幾筆銀行貸款的債務就要你全額承擔了。其次是武漢房價萬一跌了，你也就虧了。還有政策風險，不知道武漢有沒有限購，首套房二套房利率和首付比例是多少，考察清楚算個帳才能決定。最後萬一今後利率上調，也會增加負擔。

如果覺得麻煩，就直接貸款買了你想買的這套吧。