投資車位或貸款買車位，必要麼，潛力如何？

01-05

普通人家，在糾結要不要投資車位或者貸款買車位。謝謝

蘇州，一年前6萬，現在12萬，呵呵噠。漲的比房價快，後悔炒股，應該買車位

利莫提法是猶太人利莫提經過長達10年對猶太人經商智慧的研究總結而形成的一種銷售方法。利莫提法涉及到了銷售如何找客戶群、銷售口才的訓練、做好客情維護客戶、如何增加轉介紹等等。可以說利莫提法是最完善的最完整的一種銷售方法。今天很多銷售技巧都有利莫提法的影子。

利莫提法認為在銷售車庫時要給客戶找出購買車庫的理由：

首先，利莫提法指出政策風險方面，和住房一樣，不用擔心車位的產權到期問題。

對於老百姓來說，無論是商品房還是車位，產權到期之後的問題都完全不用擔心。個人認為產權到期後，國家不會收費。第一是因為很難確定收費的標準；第二是收費的成本可能比收到的費用更高，比如取消農業稅，最根本的原因就是收繳的經濟成本超過收益；第三，收費涉及廣大城市居民，如果處理不好，帶來的社會震動是任何政府都不願意看到的，這個風險太大、太難以評估。所以，個人覺得無論是商品房還是車位，產權到期之後，很可能像農村土地承包一樣，自動免費延期。

其次，利莫提法認為購車需求方面，有車位很可能成為以後購車的前置條件。

現在，城市停車難已成為一個很大的社會問題。無論採取任何措施，有限的城市土地空間，在滿足居住、商用和公益需求後，留給汽車的空間已經不多了。加之汽車帶來的空氣和雜訊污染已經成為重要的「公害」之一，控制汽車數量，尤其是使用率較低的私家車，將成為政府未來的重要政策選擇。除了現有的限購、限牌政策，要求購車時必須有車位很有可能會成為政府控制汽車數量的手段之一。日本東京在1962年就通過《車庫法》規定，在上車牌時，必須確保距離自家住宅直線距離2公里之內有存車場所，也就是要提供車庫證明。如果是自己的獨門獨戶小院，警察也會實地調查院內是否有停車位置。今年，也一度傳出北京將採取類似措施的消息，雖未真正出台，但相信遲早會成真。

再次，利莫提法認為投資價值方面，車位將成為二手房房價的重要決定因素。

雖然國家並不鼓勵私家車，但由於公共交通發展滯後，以及公共交通的不便捷和不舒適，私家車的消費衝動依然長期存在。現在國家要求新建小區的車位和商品房的配比是1:1，即新建小區有多少套房子就要配套建設多少個車位。在這種情況下，一家人一個車位是能夠保障的。但是，由於同一個小區部分業主沒有購車，有兩台以上私家車的業主就能夠多買車位。在這種情況下，沒有配套車位的業主在處理二手房時，就沒有擁有車位的業主有優勢。特別是那些中大戶型為主的小區，購買二手房的新業主一般都有購車需求，如果沒有配套車位，停車難將成為其用車的一個噩夢。很多購買老舊小區二手房的業主，最惱火的事情就是停車難。可以直白的說，如果以後賣二手房，尤其是中大戶型的二手房時沒有配套車位，其房產價值將大大受損。

第四，利莫提法認為土地價值方面，車位不可再生的稀缺資源。

每一個小區，車位數量都是有限的，不可再生的。現在買房最重要的是看地段，因為稀缺地段是不可再生的。同理，車位也是，你買了，別人就買不到了。

第五，利莫提法認為心理價值方面，車位給人帶來的安全感和舒適感不能用錢衡量。

有的人簡單算賬，認為租一個車位一個月只要幾百塊錢，而買車位動則幾萬、十幾萬，甚至幾十萬，很不划算。這種演算法，有一定道理，但前提是：有得車位可租。而且，以房價來看，如果簡單算租售價格比，在中國的哪個城市租房不比買房划算？但為什麼大家都要買房？很簡單，買房帶來的心理滿足感、歸宿感，是不能算經濟賬的。當以後小區車位賣完之後，每天開車回家都要轉很久才能找到地方「停野車」，你是否計算過每天這種找車位的時間成本？而且，「停野車」還要擔心是否會因為違停被罰款？停在外面會不會被剮蹭？會不會不安全？那種焦慮感，是用錢都解決不了的。相比之下，每天回家不用為車位操一點心，無疑輕鬆加愉快。

那麼，哪種情況下要儘早買車位？利莫提法認為：

1.老小區，尤其是城市中心區的老小區，如果有車位出售，一定咬牙也要搶。

2.二線以上城市推薦購買。中國未來的人口分布，必然是大城市越來越大、人越來越多，小城鎮將人煙減少、逐漸蕭條。二線以上城市的居民，不要認為覺得你現在居住的地方開發密度還不夠，小區外面到處都能停車。很可能兩三年之後，你周邊就會成為又一個鬧市區。到時候停車難將成為你的噩夢。

關注微信公眾號：lanxy2018，驗證碼999.學習更多利莫提法銷售法，利莫提法是我的、利莫提法是你的，利莫提法是大家的！

有句話「現在咬牙買車位，就好像十年前咬牙買房子」，說得好像買車位很必要似的。本文寫給糾結要不要買車位、啥時候買車位的盆友們……

先從宏觀、中觀、微觀三個視角分析下是否有買車位的必要：

【宏觀經濟角度】

·未來幾年的經濟形勢，並不樂觀。GDP增速從10%以上掉到7%，CPI從溫和的增長變成增長乏力（其實環比下跌的數據沒被突出的公布），PMI這種預測性數據也是在榮枯線以下。經濟數據擺在這裡，它分明說明經濟形勢確定無疑的轉向了。同時，經濟是有慣性的，一旦走上變弱的渠道，就會在相當長的時期內持續走弱……全球經濟不景氣，中國也無法力挽狂瀾。經濟不好，人們消費力也會下滑，首先削減的消費支出就是汽車。

·汽車行業的情形，也突顯頹勢。今年7月一組數據，說今年上半年汽車銷售增長量破天荒的首次下滑，汽車銷售增長乏力。今年買車的生意人少了，再看看4S店，冷清了，好一些汽車銷售說不好做，要轉行了；4S店老闆說賺錢少了；新投資4S店的也少了；這個月（2015年9月）繼續報出轎車產量下滑……幾年前那個4萬億刺激，正是提振了房地產和汽車行業，現在，不但不會再有這樣刺激了，而且，前期的刺激會引起現在的陣痛……可見，從汽車行業看也不樂觀。

所以，汽車保有量不會像過去那樣「蹭蹭蹭」往上漲……這是大前提。

【中觀經濟角度】

·新型用車模式的盛行，削弱購車需求。滴滴、快的、優步、易到用車等等，據說燒了60億開拓打車市場，而且開拓得很成功。這樣便宜又方便的用車模式盛行起來，80後90後買車的人自然會減少，買車位的需求跟著下降。

·根據城市人口流動，分析當地的買車位需求。李總理大力推行的新型城鎮化戰略，今後流入城市的人逐年增多，用車需求也會相應增多。但——具體分析所在城市的人口流動狀況才是關鍵。人口流動也有「馬太效應」，吸引外來人口越多的城市，會吸引更多的外來人口；吸引不到外來人口的城市，還是吸引不來外來人口。人口流出地，果斷不買；人口流入地，請繼續看下去……

【微觀經濟角度】

·根據小區位置、小區入住率、小區住戶經濟水平，分析買車位的需求。關於小區位置，現在不旺不代表一直不旺，一定留意小區周邊的格局和規劃。看入住率可以先看新房裝修開工率，沒人會砸錢裝修不入住的房子，裝修開工率高的，考慮早買。想了解住戶經濟水平，可以看小區出入的車，大多汽車10-25萬價位的話，這樣的小區最需要車位；加業主qq群，觀望鄰居職業也是個方法，中產越多，越有必要買車位。

·根據小區及周邊的車位供給，衡量供給情況。結合看車位數和戶數的比值，低於0.6的，車位緊張，考慮買（為什麼說0.6，按照入住率0.8，全國戶均汽車擁有量最高的城市是0.86，連乘推算的）。看周圍的設施，周圍有商業中心、辦公樓的，這些地方晚上一般不停車，無形中加大車位供應，可不買。

【總結：普通人不要投資車位，自用車位可延遲購買】

·車位不是好的投資品。第一，它溢價太高，每平方車位價格是每平方住宅價格的2-N倍，本身溢價就高，升值自然慢。第二，它流動性偏弱，車位是固定資產，固定資產的流動性當然不及其他資產，不能快速變現的投資不是好投資。不推薦普通人以投資目的買車位，有錢淫多樣化資產配置就很推薦。

·自用車位可以延遲購買，切勿貸款購買。車位數戶數比高於0.6的新樓盤，即使是在人口流入地，也可以延遲買車位，宏觀經濟和新興行業在幫你控制著車位需求呢。貸款買車位的，就更加別了，經濟在下行，通貨有緊縮勢頭，收入水平很難快速增長，貸款對貸款人（銀行）有利、對借款人不利。

·最後，從長遠看，買車位的必要性就更懸了。從現在的目光看，也許會認為，長遠要買車位啦……十七八世紀的歐洲，還在為城市裡馬車帶來的無處不在的馬糞擔憂呢，事實證明，馬糞根本不是問題。可見，未來究竟會出現什麼新事物、新科技來改變人們的生活，還真心不好說……

前些天，小白和同事聚會，一位開車的同事在周邊轉悠了半個小時才找到車位。然後，我們仨就聽著他「抱怨」，在唾沫橫飛的空氣中吃完晚飯。

不用多言，大家都知道車越來越多了，而車位的增長卻過於緩慢。

結果，車位不夠，車主咆哮。

據公安部交管局統計，截止2016年我國汽車保有量已達1.94億輛，單是去年一年就新增2752萬輛，增長14.18%。作為對比，日本人口1.3億，汽車保有量達7500萬，我國未來的增長空間還非常大。

與此同時，考取駕照的人數也快速增長，去年新增3314萬人，持證人數超過3.1億。許多在校大學生都在考取駕照，駕校生意熱火朝天。

那2016年新增了多少車位，具體數據如何？

不好意思，小白沒法查詢到全國的車位數據。實際上，由於分布過於零散，且沒有專門的統計機構，真實數據難以統計。不過，車位緊缺是肯定的。

可能有人會說，我在老家天天開車上班，在公司旁邊隨便尋個地就可以停車，回家在小區邊上找個空地停車，好像也沒什麼車位緊張的問題啊！

要解釋這個問題，小白要將時鐘往前撥。

20年前，國內許多中小城市，甚至大城市，許多住宅區都沒有建設專門的停車位，因為幾乎沒幾個住戶有車。如果你們家有車，小區空地和閑置的小巷多的是，你隨便停！

10年前，許多大城市的居民開始買車了，地產公司也配套了停車位。不過，車位的建設成本太高，而且許多住戶認為這是公共服務，還為一個月幾百塊的租金或者十幾萬的車位費賭氣，地產公司並不熱衷新建車位。

結果，那個年代的小區比較好的情況是100戶也就50個車位左右，多數沒有做到「一戶一位」。有些賭氣的車主幹脆就在小區周邊找個「空」也能把車停了。

5年前，地產公司已經熟稔「一戶一位」的理念。大城市常住居民中，100戶已經超過60戶居民買車。

現在，「車多車位少」的矛盾從一線城市蔓延到二、三線城市。當然，廣大農村地區，小鎮和縣城還難以體會這點。

（數據來源：中商情報網）

可能許多讀者認為既然市場需求上升，那地產公司可以多建車位，然後將成本攤到房價中不就得了么？

嗯，基本的道理沒有錯。然而，實際情況可能比這個複雜點。

主要原因在於地下車位成本非常高。

多數地產公司願意建的是地面停車位，成本低，劃幾條線就可以。可是為了地面的綠化，道路交通和其他物業設施，這種停車位是遠遠不能滿足需求的。所以，地產公司必須建設地下停車位。

下面，小白給各位算算地下車位的建設成本。

一般車位大小：長×寬=6米×2.5米=15平方米。

不過，這只是「停車車位」的大小，我們還要考慮到地下車庫的行車道、出入口坡道、設備空間（人防設施、消防設施、電梯）、支撐柱、牆角等等，我們無法「停車」的邊角料面積。像一般住宅都需平攤電梯、樓梯和走道等面積一樣，平攤後，每個「停車車位」佔用地下車庫的面積一般在30平方米左右。

同時，地下車庫的建設成本比地面住宅貴很多，地下需要挖土方，做支護，弄防水和排水。鋼筋混凝土的用量遠高於地面建築。一般的中層住宅樓，地面住宅部分鋼筋含量可能為50kg/平方，地下車庫部分則可能超過120kg/平方。

一個二線城市的地下車庫建安成本約為2800元/平方。

一般車位建安成本：2800元/平方×30平方=8.4萬元。

這還沒完，人防辦還要求住宅小區建設「地下防空洞」。你在地下車庫經常看到的哪些「非常厚重」的大門就屬於「地下防空洞」的部分結構。戰爭發生後，小區的住戶就可以躲進這些「地下防空洞」。由於地下車庫的部分結構作為「地下防空洞」，小白估計增加成本300元/平方。而且人防辦管理的「地下防空洞"部分不能銷售，導致成本再增加300元/平方。

防空成本：600元/平方×30平方=1.8萬

最後市政府還要求地產公司建設「市政公用基礎設施」，地下車庫成本又增加200元/平方。

市政公用基礎設施成：200元/平方×30平方=0.6萬

一般車位最終建安成本：8.4萬+1.8萬+0.6萬=10.8萬

考慮到地產公司的管理成本和必要的盈利需求，那些花十幾萬買下一個地下車位的住戶並不虧。

那為什麼現在許多人對於車位還有那麼多怨言呢？

你可能「楚楚可憐」地說，以前不是有人3-5萬就買個地下車位了么，現在怎麼這麼貴，好坑啊！

不要覺得「坑」，以前低價賣地下車位的地產商才是真正「被坑」，他們才應該「哭」。

因為政府逼著地產公司每拍得一塊地就要按照「車位配比」建車位。那時車少，周邊還有大片免費停車位，你們不愛買，地產公司只能「吐血大甩賣」。

當然咯，現在一線城市的開車族巴不得花十幾萬買個車位。不過，現在這種事情比較難了。一線城市城區房價5萬元/平方米，你認為那個15平方的車位得多少錢呢？

二三線城市的開車族現在糾結於買不買車位，同時對XX和YY表示不滿。

四五線城市的開車族繼續享受著大量「免費」車位，然後對一線城市幾十萬一個車位的新聞感到驚奇，替他們一線城市的車友「難過」。

現在，小白給各位總結一下車位價格上漲規律。

1、當一個城市的汽車保有量低於一個城市可以「免費」停車的地方時，車位的需求不大，價格萎靡。

2、當一個城市的汽車保有量超出一個城市可以「免費」停車的地方時，車位需求開始暴漲，同時車位價格開始上漲。

3、當一個城市的汽車保有量超出一個城市可以「免費」停車的地方時，同時車位價格超出地下車位建安成本時（價格大約在15萬左右），車位價格開始暴漲。

香港正是將車位的價格邏輯演繹得最為極致的城市，200-300萬一個車位對於這個城市並不稀奇。對於香港而言，車位已經不是普通大眾可以負擔的「日常消費」品。只有富豪、金領、高級白領、還有古惑仔的各級頭目才會在這座城市買車、買車位。

那「車位」困境怎麼解？

小白建議四線城市以上的買車族，買車前就考慮好車位問題，最好車位和車子一起買。可能有人說，我車子才15萬，車位就20萬，有點「坑」啊！

小白只能說，現在你買得到，買得起就不錯了。幾年後，你的車子可能貶值得可以賣廢鐵了，你的車位卻值幾輛新車。

如果現在在一線城市有車，沒車位怎麼辦？

嗯，這種情況非常普遍。如果工作和生活需要，同時買不起車位，那就暫時蹭免費車位和租車位，有了大筆錢再買車位。不過，小白預期大部分一線城市中有車沒車位的人士未來會因為高昂的」車位租金「放棄他們的座駕，然後「滿心歡喜」地乘坐公共交通工具上班的。

用車成本高企，使得車子不再給予他們便利和身份，反而變成沉重負擔。

如果，現在我手頭有錢可不可以投資「車位」？

當然可以，這是一個不錯的投資項目。不過，你不能將「車位」理解為「普通商品」。

你可能不會相信同一座城市的同一個區內不同房子的價格相差3-4倍，但是「車位」卻可能。因為一個普遍開著100萬以上豪車的小區可以負擔價格百萬以上的「車位」，而且他們還覺得一戶兩個車位太少了，他們多買幾輛跑車都沒地方放。這個時候車，位的有無成了關鍵，價格不是問題。

與此同時，一個開車15萬家用轎車的白領卻可能因為用車成本太高而賣掉車子，乘坐地鐵上班。

嗯，上面的例子可能過於極端，但是能夠說明問題。

車位投資的關鍵在於車位上面能停什麼車，停大眾高爾夫的車位值「大眾」的價錢，停法拉利跑車的車位值「法拉利」的價錢。

投資車位關鍵因素：

1、車位的稀缺性

2、車主的經濟負擔能力

好了，小白洋洋洒洒地將車位問題講完了。對於車位問題，現在你知道該怎麼做了吧！

歡迎關注微信公眾號：小白讀財經

豬大俠的回答很長我看了看

說的挺好的

有可能是因為我家買了兩個車位的原因，我舅舅家還借用了我的戶主身份買了一個算是投資

第一個14萬第二個12萬所以一下子買了三個車位

你說易到用車之類的打車app將來會發達，人們就不會買車了，不太同意這個觀點

我是神州專車金牌會員每個月在神州消費3000+

不提神州因為比較中高端了，專車司機，車況，司機素質都要比個人的滴滴 uber好很多。

也打過滴滴 uber，最明顯的體驗是，你也猜不到下一輛車的質量是怎麼樣的

前幾天在三環外滴滴，坐了個計程車，半夜十一點，司機說上三環，我決定繫上安全帶，膽小惜命！

司機攔住了，說…別系了很髒的，常年沒人系

在三環上，跑到80，90邁，司機的雙手離開方向盤點了根煙，就把我嚇得頭髮都立起來了

在大卡車之間來回穿梭。

媽的。

下了三環我的心才總算落下來

我在這裡說這個，中國人不光是好面子會去買私家車，更重要的是自己的需求，主打中低端的滴滴，易到這類的，還是太差了，車內狀況和司機素質太不穩定了，所以這種共享型的東西純粹為了過度用，並不會影響到人們的購車需求，雖然經濟是差了，但是普通老百姓貸款買個國產車還是可以的。

2016/10/25再更

小區入住率到30%

現在車位已經漲到17萬一個了

坐標北京某小區，周邊路面已經停滿車輛，等了兩年終於有單個地下車位出售，要價72萬。猶豫了一天，結果被別人搶走。到現在已經又等了一年。

如果是北上廣深，有條件就買吧，如果是二線城市，在核心路段，也買吧，因為遲早會變成北上廣深。買車位不需要看租售比，只要有人租就值得買，因為證明市場有需求，這些租的人，遲早會轉化為買家，不怕沒人接盤

GTA玩多了，我連駕照都考不了。

一線城市中心區如果價格合適，還是需要買的，無論是自用還是以後出手都值。

城市裡現在是車滿為患，以後更是一位難求，所以，有能力就買吧，不會錯的

像南寧這種均價6-7000的三線城市，我所在的小區均價13000以上，最貴到18000，車位比例0.75，有必要買車位么？對了，車位19W起～～淚～

大城市能買就趕緊買吧，2，3線城市暫時5年沒不用考慮

坐標杭州，目前沒車，房價兩萬四，車位十三萬均價，周一剛付錢，全款一個，貸款一個，車位比0.8，感覺賣了半年多車位也沒賣完，房子還剩下十來套，目前感覺有點不妙，不知道啥時候好轉=_=現在立帖，過幾年就知道投資的對不對了。

看小區的車位配比吧,小於每戶0.5個車位的早買,大於0.7的就不用買了.或者不差錢隨便買.

車位過兩年是一定會大漲的。車位上停的是車，現在汽油車去加油站加油還可以停路邊。過兩年都變成新能源了。充電樁的安裝需要一個車位。大勢所趨，以後北上廣沒有車位是沒法買車的。

蘇州，吳中區，新交付小區，沒有滿半年年，入住率是很低，都在裝修中，上周剛買了第二個車位。以前第一套房子的經驗，車位一開始沒人care，隨著後來車子多，物業加強管理，買車位的人會越來越多，等到以後租車位都要排隊的時候，車位價格就上來了。一般快的話3年，慢一點5年時間。

立個貼，看3年後小區車位漲到多少。

南京小區二手單價5w，車位33w, 真是醉了

無人駕駛實現以後，車位價值清零。

估計有10年左右時間

我們高層33層小區，目前車位18萬一個，房價1.8萬。機械車位15萬一個，車庫，22萬一個。配比1比1。車位根本不夠用。

房子買小一點，還可以擠擠住；沒有車位，越往後生活是越不便利的

以後家裡很可能兩輛車，0.8的車位比又如何呢...