如果人口拐點到來並且經濟增速放緩，房價未來還會繼續增長嗎？
隨著政策因素和高房價因素，國內一線城市的人口逐漸向二線城市流動，北上廣三地政府今年上半年陸續公布的常住人口數據顯示，北京出現核心區人口減少，上海出現人口負增長，廣州出現人口增速階段性放緩。人口拐點似乎將拖住高房價的尾巴，但目前並沒有看到實質改變。另外經濟增長減緩，也讓地方經濟更依賴於土地收入，房產帶動經濟的路很快也將走到盡頭。那麼，未來樓市究竟會怎麼走？更多是取決於政策嗎？一線城市的豪宅又將賣給誰？會不會出現崩盤呢？
謝邀。題主思維活躍，一連串的問號，很難一一對應回答。不過一線城市的樓市確實有與眾不同的特點，豪宅這個話題在知乎里也不多，就借這個問題分別聊聊，順便給出關於人口拐點和崩盤的看法。因為這其中北京我相對熟悉，所以更多還是基於北京的解讀。
利益相關：正在操盤單價10萬+，總價一億左右的項目。
A是位置較差的小戶型，是最起步最底層的剛需，這類產品在二三線城市就是遠郊兩居，在北京則能在五環-六環找到很多商住的開間（即酒店式公寓），支付能力有限的投資客也會選擇這種產品做資產保值升值，在如今的金融行情下，要比股票、P2P之類穩當的多；
B是遠郊大戶型，面向的是家庭人口多、購買力有限的客群，比如燕郊的很多大盤，這裡的購房客戶基本都是當第一居所的，市場已經發育出燕郊大巴這樣的實惠交通方式往返北京幾個白領的集中商業區，白天的時候小區里都是老人帶孩子的場景；
C是核心區小戶型，面向不願意被趕到遠郊、寧願犧牲面積的首次置業者，以及更有實力的投資者，在一線城市，B和C的總價在差不多的水準；
D是核心區大戶型，往往都是第二次或多次置業的客戶，既要改善房子，也能繼續守住區域，二三線城市裡住這種房子基本就是人生贏家了，至於北京這樣的城市呢？問題就來了——
這個四象限里只有兩個要素，這兩個要素也是很多購房者甚至從業人員去判斷項目價值、升值潛力的唯二因素。那有沒有第三個要素會起到重要影響呢？
答案是有的，第三個要素叫做品質。
品質這個詞，今天的購房者多少都有概念了，無非是社區規劃、建築用材與工藝、戶型設計、精裝修檔次、機電配置，園林景觀、物業服務和開發商品牌之類。但是，宏觀看整個樓市的話，當前中國和一個樓盤品質最直接掛鉤的，其實不是以上這些我們如今聊得最多的因素，而是交房時間。原因很簡單，以上這些耳熟能詳的因素，其實都是最近十年間開發商才開始逐步關注和競爭的領域，而且也只是一部分城市、一部分開發商、一部分樓盤有長進。早年間的房子對此毫無意識——不論是商品房還是單位建房——都是大同小異，千樓一面。那麼如果把目前所有可居住的樓盤一起統計，最近十年開始注重品質的新樓盤，占的比例其實非常有限。
與此同時，這些年客戶對品質的追求則增長的很快，尤其是四象限中的D類客群——當我有足夠購買力的時候，我不僅希望換個大房子，更喜歡換個好房子。那麼結合上述的高品質樓盤佔比很小的現狀，自然會產生一個矛盾。
這種矛盾，在早年發展速度較慢的二三線城市，會相對緩和一些，因為在注重品質提升的近十年間，城市中仍會有較充分的主城區土地供應，或者產生了規划起點比較高的城市副中心，換句話說，城市擴張、城鎮化進程和產品品質提升的同步率比較高；而在一線城市，主城區則早就接近飽和，這種同步率就遠遠降低，這是供應層面。至於需求層面，一線城市的購房者，基於財富積累、社會階層、見識和眼光的領先，讓他們對品質的需求乃至饑渴程度，又遠遠超出二三線城市的客戶，同時這類客群的絕對數量，也無疑遠遠大於二三線城市（強大的城市吸附能力，還在吸引著全國的頂尖財富人群來這裡買房）。供需一對比，供不應求的矛盾，更加的突出。
所以這裡可以總結第一個結論了：稀缺的高品質大戶型供應，趕不上人民群眾日益增長的對住房品質的需求，這構成了一線城市地產的主要矛盾。
從這個理論出發繼續推導，就會很容易理解今天的北京單價10萬+樓盤頻出、新盤皆豪宅的所謂「怪相」了：
在二三線城市，你想換一個D類的新樓盤，基本還是能找到的，雖然這無疑是最貴的房子，但基本還是沒有脫離一條人們心裡直觀的價值曲線。（比如近郊新城區的大戶型賣18000，核心區的大戶型賣25000-30000，人們會認為相對還是合理的。而且通常即使做大面積，也會有個邊兒，所以總價不會太高。）
但是在一線城市，想換D類房子，你會發現繞著四環跑一圈，都找不到什麼新樓盤。那麼這個時候假如你是開發商老闆，手裡有個四環邊上的地，你說你敢不敢做個超大戶型、高品質的豪宅賣高價？當然敢，不僅僅是敢，這樣做無疑是商業角度最划算的買賣，於是入市的樓盤總價都衝破了2000萬；再往前推，如果有一塊四環的地拿出來拍賣，會不會拍出地王？當然會。於是，進四環的門檻越來越高——看看網上這樣一個數據：
和三年前相比，10萬+項目在一線城市的供應量增長了7-13倍不等，非常直觀的體現了價格上漲的信心和體量。
地王的事不是本題的重點，繼續站在購房者的角度來說，此時如果手裡不差錢，那就拿下一套四環的豪宅，供應如此稀缺的情況下，四環內買新房事實上已經進入「拍賣式」的高價者得模式，今天北京四環內的新盤屈指可數，挨個查查，就能從成交量看出來一線城市的購買力有多可怕（2016年上半年，單價10萬+的成交套數已經超過了2015年全年）。而購買力不足的客戶則有兩個選擇——距離上妥協去五環，或者品質上妥協買二手房。事實上，這兩類群體的基礎都相當大，這分別造成兩個後果——
去五環的客戶越來越多（北京居民對交通距離和通勤時間的適應程度一再提高），有著僅次於四環客戶的購買力，同樣需要大房子、好房子。這導致四環到五環之間，乃至部分五環外的位置，也開始逐步豪宅化。如今的北京，「五環五萬」的形勢已經基本成型了，8萬甚至更高的樓盤也不稀奇。與此同時，那些本想在五環買個普通樓盤解決剛需或面積改善的購房者，則不得不依靠高速和高鐵，繼續被擠到了六環甚至北京之外，也就是所謂的大七環、高鐵出京第一站這樣的地方，比如涿州、香河、廊坊。
不要忘記，這些跑到五環的客戶，仍然具備相當的購買力，仍然是「既要好房子，又要大房子」的那一撥人，來看下面這兩個2016年上半年的豪宅成交數據統計：
注意了，後兩種二手房的置換中，出售方，也就是原房東，賣掉一套房子，可以到手800-2000萬不等的現金，而這批房東本身的財富基礎也都不錯，原本就在手的支配資金至少也有2、300萬（高的就沒邊兒了），加上賣房子的收入，即使考慮有一部分人到房子出手時房貸還沒還完，也已經是一筆非常龐大的資金了。這樣一大筆資金，即使不追求現金回報，僅從保值、抗通脹的角度，最合理的選擇依舊是購房，再加上多年的限購等調控政策讓他們無法分散買多套、不願意去二三線城市投資置業，於是，一線城市龐大的豪宅客群出現了。這方面也有個數據可以支持：
東城、西城、海淀、朝陽這四個區應該怎麼翻譯呢？主城區，房價漲幅最大的區域，二手房交易活躍區，出手套現量最高的區域，頂豪客戶誕生的土壤。
同時，這張圖也很好的體現了上文提到的一線城市對財富人群的吸附能力，也就是佔到1/4的「其他」，千萬別小看這兩個字。對這些客戶來講，買北京的豪宅，更多的是處於資產配置的需求，並不一定常住。
豪宅置業：主城區區單價10萬+的大戶型，成熟別墅區的別墅類產品、總價2000萬-5000萬，個別項目過億。
以上這條生態鏈，植根於結論1的核心供需矛盾之上，再回頭看前文說的10萬+頻出、新盤皆豪宅還能叫做「怪相」嗎？在我看來一點不怪，再合理不過，只是很多人情感上一時接受不了罷了（媒體為了吸引眼球的各種宣傳也有推波助瀾的作用）。至於所謂的人口外流，主要集中在生態鏈的第一環，能爬到第二環的話外流的可能性就很小了，外流最多的實際上是生態鏈之外的租房群體。而第三、四環上的人則無疑會相當穩定。考慮到生態鏈二三四環群體的能力與資源、一線城市的商業機會、對外部財富人群的吸引力等因素，這部分人的基數和購買力只會繼續增長，他們才是這裡真正的支柱和主人。這個事實很殘酷，但同時也可以證明人口拐點對一線城市地產格局造成的威脅可以說微乎其微。接下來專門聊聊所謂的「豪宅」，是時候重新認識和理解一下這個概念了，別被那些數字嚇得不敢直視。順便分析一下「數字高」是不是就意味著「要崩盤」。1、當前的豪宅置業，其實剛剛形成市場，處在以「剛需」為主的階段。上文分析過「豪宅購房者從哪裡來」這個問題，當手裡有一大筆可支配資金時，不論從居住品質大幅度提升、還是資產配置的角度，繼續留在一線城市買豪宅，可以說是當前最合理、也確實是最普遍的選擇。那麼對這些人來說，「豪宅」本身就變成了剛性需求，是你財富到了這個層次後必須要買的商品。這個和我3年前在知乎答的問題中對財富流向選擇的問題是一樣的，沒有變化。十年前乃至五年前，不是沒有上千萬的房子，但基本都是在一個樓盤中少數的「樓王」，整個社區還是有各個總價段的供應，然後在最好的位置上做5%-10%的大戶型，產品思路和營銷思路基本停留在「靠幾套樓王拔高樓盤形象」、「守株待兔，願者上鉤」這種原始理念上，既不會針對豪宅客戶做專門的產品研究，也不會做專門的營銷動作，很少能見到一個樓盤所有產品都是定位於豪宅的（如果出一個，那就會非常值錢，比如當年的棕櫚泉，星河灣）。如今，「純豪宅」的樓盤才開始逐步進入市場，整個樓盤的總價門檻都會非常高，業主層次非常純粹。也只有這樣的樓盤多了起來，所謂的「市場」才會真正成型。而任何市場的發展，都會從「剛需」起步，不限於房地產。2、在市場剛起步，滿足剛需為主的背景下，豪宅之「豪」，當下大多數還停留在價格的「豪」，很多項目的品質其實是不夠格的。這件事，不多看看這些所謂豪宅，不聊聊那些買了豪宅的客戶，你還真發現不了。誠然，和普通住宅比，這些項目找了最貴的設計師，用了最好的石材，都學會了全冠移植和五重園林，一水兒的頂級廚衛品牌，每間卧室都給配個衛生間，裝了最新的PM2.5過濾系統和水凈化系統等等……但這就和中國人崛起的20年間做的大多數事情一樣——硬體突飛猛進，軟體和技術環節長期跟不上來（第一個想到的例子是中國的大學）。於是，進口石材買來了但貼不好，不會配合落水管，一到大暴雨就滲水漏水；廚衛品牌用了頂級，但雞賊的選取了品牌里最便宜的產品系；戶型雖大卻有諸多不合理，經不起推敲，舒適度和實用度甚至不如很多普通的三居；精裝修有很多問題或者乾脆不敢做精裝修，留給客戶很多後續的煩惱和麻煩，可能房子買了幾年都住不進去。這種品質跟不上價格的情況，在別墅市場中尤為嚴重，在北京，「一個客戶買個一個億的別墅，整個炸掉自己重新蓋」這種事情，一點都不讓人驚訝。說白了，很多豪宅的銷售，主要還是依靠位置上的優勢，用「足夠大的戶型」、「夠檔次的面子」和「還說得過去「的品質，在綁架這些「豪宅剛需」客戶，並足以形成如今活躍的豪宅新興市場。3、基於以上所說的豪宅市場剛剛形成、品質停留在剛需貨這兩點，這個老百姓眼中「價格都上了天」的小市場，其實還有很多的成長空間，長遠看只會企穩，崩盤的想法毫無道理。一個新興的市場會如何發育呢？仍然是供需兩條線上說。需求這方面其實上文已經說過了，一線樓市生態鏈上的三、四環節客群，增長的態勢依然可信，未來的需求還會繼續踴躍。同時，真正購買和居住豪宅的客戶越來越多，才會真切的留下很多血的教訓，讓客戶更懂豪宅，也會反饋到開發商的層面。供應的情況其實和普通樓盤的發展規律是類似的，一定會有越來越多的開發商和項目繼續提升產品力，提升豪宅的含金量和競爭力，甚至可以預見未來市場上會有真偽豪宅的撕逼大戰，用營銷力給產品力遮羞。這個過程中，客戶經過上述的真實居住體驗，有了學習成長的過程，會有很多購房者體驗買後悔的痛苦（現在已經見到不少了），一定會形成更具共識的標準和品味（就如同如今普通樓盤的購房者）。最終，低品質的產品會被淘汰，優質產品更顯出其稀缺性。這一切變化，都不會對整體樓市起到負面影響，優質的產品供應與持續旺盛的需求，不會因為一些豪宅項目滯銷而有任何改變。所以，數字是很嚇人，但如果把這個市場獨立看待，它仍然符合基本的商業規律，對於一個剛剛成型的市場，崩盤的想法，是不是顯得有些過於幼稚了？為什麼2016年了還有人問這個問題，拿我就送上我的答案吧，現在房價泡沫很大，人口紅利出現拐點，GDP增速破7保6.5，支撐不了房價，會大跌。這是廣大勞動人民想要的答案吧，我迎合著寫，另外多看看牛刀博客吧
國際大城市，醫療教育，戶口，這些都是噱頭，用來安慰打工仔的，決定房價的只會是地方收入水平，政府和炒房者會把房價控制在最拔尖那一撮打工仔勉強能買得起的範圍內。
以武漢為例，現在樓市哪裡最火，光谷，一個下雨淹水最嚴重，上下班高峰期堵車最嚴重，談醫療教育更是和武漢核心城區相差甚遠的地方，為什麼？金融計算機高新產業就業者多，收入高。就是看著你賺得多可以多宰一刀而已。
人買房基本需求是什麼？讓孩子讀好學校，去好醫院就醫都是更高層次要求了，基本需求無非在討口飯吃的地方旁邊有個家提高生活質量而已。
所以回歸到北京上海這個問題，只要新的高級打工仔能夠負擔得起房價，房子又蓋的少的話，就不會跌，至於新的高級打工仔能否誕生足夠多，我看現在熱點一個個的變，風口上的豬各領風騷幾個月，還是蠻有氣勢的嘛。幹嘛老盼著樓市崩盤？你們家房子不是花錢買的嗎？
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對於房價，我認為談人口拐點和經濟增速都沒什麼用，房價漲不漲，完全看黨國想不想讓它漲。
答案只與北京房價相關。個人認為，當房價處於像我這樣家境中等、收入中等的人也能負擔得起的範圍內時，就會繼續上漲。
離開北京上海的是什麼人，是產業工人和一部分剛畢業沒幾年的三四線城市、農村青年，這些人有一個什麼特點?他們買不起房。所以這些人口對房價來說，可有可無，他們是需求，但買不起的人對於房價是沒有影響的。經濟問題不想多談，國外唱空中國經濟已經十幾年，事實上他們都錯了，這次會不會對，不是普通人可以預測的。
央行放水，匯率崩，資本外逃；央行不放水，房價崩。總有傻逼相信政府萬能。可是這個世界上各個國家還是經常發生經濟危機。
房價主要看通貨膨脹，反映相對價格。房子在中國是投資品種，而且是普通人唯一的投資品種。所以，以上回答統統在分析什麼品質、供求。。。完全是只見樹木。
哪天不亂髮貨幣了，不國進民退了，或者，外資都跑了，房價馬上扛不住。不過房價崩盤基本就是經濟危機，我還是希望溫和緩長。
這個問題關注人數也不多，有經濟學家進來馬上就分析透了。你眼見的這幾年肯定是不會跌。但是豪宅升值率不高，而且非常不好出手。除非是樓市大漲的情況下，基本上你入手一兩年內的豪宅，要變現弄不好還要虧本。
還會漲。
我一貫看法是房價買的是公共服務贖買權，公共服務參與權。以及一點點的投資收益和一點居住需求。。。產品的准入門檻高了，而可替代的產品質量又相差好幾個數量級。要麼在五星級賓館大堂里吃陽春麵，要麼在路邊攤上就著霧霾喝地溝油。沙縣小吃，肯德基這些中間選擇都沒有或者違法。
人口拐點這事兒和中國國土面積一樣，宏觀上有影響，微觀上你更多的發現反向影響。因為年輕人減少，家庭對年輕人的投資會增加，所以年輕人的競爭力會提高。
要想人口向小城市迴流，首先公共服務要均等化，至少是階梯化才可能。
我手裡的錢夠吃肯德基，別的地方有肯德基，那麼我自然願意離開五星級大堂離開陽春麵。
相對來說我的生活質量還是提高的。但就目前國家規劃和政策執行趨勢來說，別說肯德基，連沙縣小吃水平的城市都不多。人口
2020年後，人口總量下降，我國死亡人口將大於出生人口。2020年後，每年的出生人口將在1300萬人左右，低於死亡人口，並且有不斷下降的趨勢。2020年後，每年死亡人口將高於1300萬人，並且不斷上升。總的消費力的增長是要逐年下降的
理念
每年950萬高考考生，75%的錄取率。但是很多學校還是招不到人，不否認以後會出現「全入」現象。高等教育人數越來越多，而競爭越來越大，奪食者短期內增加。若推遲退休年齡更甚。結果是生存環境越來越差，導致一胎化，甚至不生。
局部早已崩盤，幾個特大城市出台的城市規划上：上海是打算一直到2040，都把總人口控制在2500萬，現在的人口已幾近這個數字，等於說未來25年人口打算零增長；北京提高落戶門檻；
無非就是驅趕購買力去全國其他地方救市。
然而，這屆人民不行，不聽指揮。那就上槓桿，房貸支出占收入的比重已飆升15%+
然而居民收入又來自哪裡，實業。7月社融幾乎等同就是房貸，那問題來了，貢獻率最大的民營企業為什麼不貸款不去投資，最能拿到貸款的國企又在幹什麼？
民企都停擺了一茬又一茬，誰來給居民發工資？服務業投資增速都快降到零了。
再看看地王的背後，都是哪些在哪。總的來說，接盤的購買力是下降的，但是這個房產抽水機，價格是上漲的。
現在這幅爛攤子，當你上漲的速度超過購買力增加的速度，庫存是去不完的。就算你堵住最後的出水口北上廣深，局勢也甚危。還有外匯，3萬億外匯儲備還能撐多久。。匯率和房價你說不存在二選一，那你真正能保下來的是哪一個。你當庄你做主，別人不傻，貨幣還有洋人用么。
其實吧，國內輿論主體基本都不會說自己國家的不好，也不敢怎麼說。但是國外會說，說得嚴重說得狠。但是你從來都見不到，見到了自己多想想，客觀一點剖析。在重慶，一碗小面大概要六七塊錢。有一天，他們的領導人覺得，應該控制一下了。於是他們就不允許全世界的小麥進入重慶，包括麵粉和麵條。所有的小面的原材料必須由政府統一供應。重慶人民有個很怪的屬性。他們必須吃小面。吃不起小面的，就找不到老婆，生不了娃，孩子上不了學。很奇怪的是普普通通的一碗小面，價錢漲的非常的離譜。於是重慶的專家學者們，開始找出各種理由。比如說文化的影響丈母娘的影響。他們拿出了很多的數據，比如說重慶的天氣很熱，重慶的冬天很潮，重慶的地勢很不平，當然他們沒有忘記重慶人民很多這個很關鍵的因素。政府當然是好的了。他們出台了無數多的條款政策，法律法規。去規範小面市場，去限制小麵價錢，去約束賣小面的小麵攤攤。小面的價格終於維持在了一個，讓大家快要崩潰，但是又能勉強接受的水平上。有一天有一個人問了一個問題，或許有一天重慶人民開始減少，小面的價格會下降嗎？我擦勒，這是一個解決的好方案呀，我似乎看到了曙光。
先說答案:不會。
原因很簡單。如果房價下跌，那就意味著大量資金從房地產流向市場，然後我就問一個問題:哪個行業能夠承接這麼大量的資金?汽車?旅遊?保健?影視?
如果沒有行業承接，那麼國家就會破產。
因此至少最近10年房地產仍然是中國相對最具投資價值的領域，這意味著房地產里沉澱的資金出不來，外面的資金不進去就不錯了。首先說結論，房價泡沫已經很難繼續吹下去，我們即將見證歷史上最大的泡沫慢慢破滅。我們先來看看日本。首先，推薦一篇很不錯的券商報告《避免悲劇重演：日本房地產大泡沫的催生、瘋狂、破滅與教訓 》，任澤平團隊今年3月份發布的。有渠道的可以找來看看。另外，日本房價崩盤對中國有何借鑒意義？ - 社會 裡面提到的內容也可以看看。這裡，我用自己挑選的數據簡單說一下。1、世界銀行里的日本人均國民收入數據。我先看到的是2010年不變價美元的數據，同比增速看不出有什麼明顯的點。
日本的回顧簡單寫到這裡。以上摘取的數據只能說在當時存在一定的相關關係，至於是不是因果關係誰也說不清，這個可以留給學術界去繼續研究。
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接下來說說中國的情況，我會用更加豐富的數據圖表和更多的相關資料來支撐我的論點。
由於世界銀行關於中國的數據不完整，還有一部分我想表達觀點的數據還沒找到，這部分更新會稍慢一些。1、中國的人均GNI數據我愛炒股，炒股中有一個支撐線的概念。下圖中的綠線就是我畫的支撐線。從圖中可以看出，在沒有任何大的政治經濟事件影響下，人均GNI增速在2013年已經跌破了支撐線。2013年發生了什麼？房市大爆發，後面還會多次講到。
按照現價美元，1998年的形勢並不是最嚴峻的。目前，國家一直說經濟新常態，那麼新常態下，我們的收入增速是不是就只有5%以下了呢？
下面一段話摘自：房貸利率下行 房價會不漲反跌？全解惑｜房貸利率下行 房價會不漲反跌？(北京鏈家網)
貸款利率下行意味著什麼呢？從發達國家的房地產市場經驗看，隨著降息周期的開始，房價將延續向下的趨勢。房價與經濟增長率、通脹率、人口增長率、貸款利率、租售比、收入比等諸多因素息息相關，而通過主要國家和地區，如日本、中國香港、美國、加拿大等過去30年的利率與房價的走勢證明：升息周期中，其中85%的時間內房價是上漲的；而降息周期中，其中80%的時間段房價是下降或者調整的；僅僅在市場的拐點之際（房價觸底反彈和沖高回落之處）是相左的；而目前中國在房價在高位徘徊之際、經濟增長放緩、融資環境惡化的情況下的降息舉措，可能預示短期價格波動後的下跌開始！
3、中國人口數據
根據學者計算，我國第一次人口紅利期在2011年前後基本宣告結束。1970-1995是日本老齡化（65歲以上人口）從7%上升到14%的時期，對應我國就是1998-2025年。
假如按照60歲以上作為老齡化標準，則2014年，我國60歲及以上老年人口佔比已達到15.5%（摘自：我國人口老齡化趨勢及其影響）。
上圖摘自 梁穎《日本失去的二十年：基於中日人口紅利比較的視角》
中國的總撫養比在2010-2011年之後將進入一輪長期上升通道，老齡化趨勢將加快。
作為購房主力軍的25-39年齡段人口佔比在2015年後將緩慢下滑。
接下來強烈推薦文章：陸暘和蔡昉，《 人口結構變化對潛在增長率的影響:中國和日本的比較》[J]. 世界經濟,2014,01:3-29.
從總的人口撫養比變化趨勢來看，無論是以15-59歲還是15-64歲作為勞動年齡人口，中國的總撫養比在2010年都出現了最低值。相應地，日本15-59歲人口撫養比在1989年出現最低值，15-64歲人口撫養比在1993年出現最低值。
在2010-2015年期間，中國正經歷著相似的人口結構變化：勞動年齡人口絕對數量減少撫養比上升資本形成率下降。而且受到人口生育政策的影響，中國人口結構的變化要比日本更加劇烈。從2011年開始中國的潛在增長率就逐年降低。2015年中國的潛在增長率將降至7.23%，與2010年相比減少了約3個百分點。
文中最後給出了三種情景的預測：低方案對應「分省單獨二孩」政策；中方案對應「同時單獨二孩」政策；高方案對應「全面放開二孩」政策（TFR表示總和生育率，文章發表時全面放開政策尚未公布）。在2030年以前，放鬆人口生育政策對潛在增長率的影響為負，2030年之後調整人口生育政策將對潛在增長率產生正向影響。值得注意的是，人口生育政策越松對潛在增長率的影響程度就越大，無論是短期內對潛在增長率的負向影響，還是長期內對潛在增長率的正向影響都是如此。
韓國和日本的經歷告訴我們，等到總和生育率已經進入1.6以下的低生育水平時再調整生育政策，其政策效果是不明顯的。而中國的總和生育率在1996年開始跌破1.6，至今已經有20年時間，此次全面放開二孩政策對提高總和生育率的作用有限。
因而，全面放開二孩很難幫助TFR回到1.94，近幾年中國的TFR能回到低方案所對應的1.6就算是奇蹟了。這帶來的影響就是，中國的潛在增長率只可能比作者預測的更低（在沒有出現大的變革條件下）。
民間固定資產投資在次貸危機最嚴重的2009年初的同比增速尚為26.16%。2012年-2013年是一個分水嶺，2013年開始，民間固定資產投資同比增速跌破25%，自此以後一路下滑，目前的形勢用民間投資大撤退一點也不誇張。
那麼，整體投資形勢如何呢？從下圖可以看出，我國固定資產投資熱潮的幾個時間段，分別是92-94、02-04、09，房地產開發投資在02-04、06-08、10-12出現了三次高潮。但是，2013年房地產銷售大好的情況下愛，房地產開發投資的增速降下來了。
下圖是麥肯錫將中國劃分為22個城市群。未來中國13億人口的大多數都將聚集在這22個主要城市群。集中，集中，13億人口高度集中。
除了北上廣深，每個城市群的核心城市都是人口持續凈流入之地。人口流入，房價競價高升。相對的，廣大的農村和小城鎮在未來由於人去樓空，就慢慢衰落了。
「房價」問題，只討論「房」，不討論「價」，合適嗎？假設你沒長高，但是尺子縮水了，量出來的你還是那麼高嗎？
在此大膽預言，將來幾十年內，如果經濟好，人民幣日元化；如果經濟不好，人民幣韓元化；如果經濟崩潰，人民幣辛巴威化。
沒錯，你我有生之年，可以看到一碗面幾百元成為常態。不要覺得不可能，我們父輩小時候，一根油條才一分錢，他們無法設想自己退休後一元錢都買不到一根油條了。
所以，在紙幣的泡沫日積月累中，房價漲慢點就謝天謝地了。至於崩盤，也許三線以下會發生，一線不可能。
假設發生極端情況比如戰爭，到時候北京退出一線，會暴跌崩盤。同時重慶之類的陪都會成為新的一線，用錢根本買不到房子，只能用黃金！沒看明白題主是想討論一線城市還是整體趨勢，但個人覺得，還是不能脫離區位因素來談房價。
（1）一線城市
在高度全球化和人口自由流動的大背景下，北上廣深已經不僅僅是中國人民的北上廣深了，所以要試著用看待紐約、倫敦、東京這些世界城市的眼光去看待它們（尤其北和上），這些體量巨大、資源資本人口和產業高度集中的城市，土地供應又如此有限，不論是整體市場還是豪宅之類的細分市場，都幾乎不可能出現所謂的「崩盤」。受當前嚴格的戶籍政策和房地產限購政策影響，確實會有一些人因為不能落戶、房價太高、生活壓力大、子女不能入學等問題選擇離開，但就目前的供需情況來看，這些離開的外來人口還不足以對房地產市場的需求產生影響。即便有一天產生影響了，需求增長乏力了，只要地方政府稍微鬆動一下戶籍/限購政策，大批的需求又漲上來了。（2）二線城市
包括另外兩個直轄市、大部分省會城市、副省級市和其他一些區域性中心城市，應該是未來以城市群為主要形態的城市化過程的中堅力量，既吸收了從一線城市流出的人口，又容納了來自中小城市和農村的移民。私以為，在一線城市趨於飽和之後，這些城市作為區域性的增長極在下一階段的城市化中擁有很大的發展空間，只要宏觀經濟平穩發展、產業結構相對完善、人口保持較穩定增長（這個前提也很重要，反觀某三省），房價上漲的長期動力還是存在的。（3）三四線城市
這個就要具體情況具體分析了，因為城市之間的分化很嚴重，未來的命運也註定不同。一些中小城市憑藉地緣、政策等優勢，能夠實現與（1）和（2）的產業分工或一體化發展，或者臨近小城市之間實現抱團生長，只要人口保持增長，對房地產的需求就是穩定存在的（當然要先把庫存去得差不多了）。其他城市，真的不好說。再從宏觀角度說兩句，M2近十年來的高速增長和其他可靠投資渠道的缺失導致房地產成為最大的蓄水池，就眼下來看，人口拐點到來即便已經對房地產需求產生負面影響，這種影響也被貨幣因素的支撐作用給掩蓋了。此外，房地產市場又與地方政府的財政債務問題、金融體系的穩定性密切相關，這兩者是決不允許出現系統性風險的，這是目標，為了實現目標，當然可以採用具有多樣性、靈活性的政策手段。（比如不是放開二胎了嗎…）
總結一下就是：城市化是內在動力，政策是穩定手段，也許以後不再是主導地位了，但也不會大面積出現問題吧。
個人想法，輕拍勿噴，歡迎交流。&<(￣︶￣)&>剛剛看了知乎關於日本少子化的問題也想到了這個。就目前看，我覺得中國的人口拐點還有一段距離。而在此前，經濟是否能夠成功轉型才是和未來息息相關的問題。如果人均收入持續提高，將低附加值工作交由外來勞工負責，那麼房價仍然可以支撐。但是相反的話，那房價的確會缺乏支撐。我們看問題除了當前的國家政策外，也需要考慮經濟人口的影響。一味相信房價永遠上漲和暴跌都不可取。
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