如何看待最近的樓價下降，是中央調控還是其他原因所為？

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首先關於房價是否在下跌？有些人會可能直觀判斷並沒有跌，但從統計數據來看，答案是肯定的，根據國家統計局的數據，進入2014年全國整體房地產價格在下跌。

在之前的回答中：最近（20140329）一二線城市房子真的普遍降價了嗎？
提到了2月份70個大中型城市新建商品住宅及二手住宅價格指數都還比較堅挺，4月份這個數據也還好，但是5月份這個數據變成什麼樣子了呢？

商品住宅價格方面：70個大中城市商品住宅環比下降的城市有以上海、杭州、成都、西安等為代表的35個城市，數量較4月份增加27個；商品住宅價格環比不變的有20個城市，數量較4月份增加2個；環比上漲的有15個城市，較4月份減少29個。

二手住宅價格方面：70個大中城市二手住宅環比下降的有以北京、上海為代表的35個城市，數量較4月份增加13個；環比不變的有16個，數量較4月份增加3個；環比上漲的城市有19個，較4月份減少16個。

全國整體房價確實在下降，但是有的城市下降的早，有的城市下降的慢一點。

關於近期房價為何下行，在之前的回答：為什麼近期房價在下跌，或者至少是下跌的趨勢？
中做了較為詳細的闡述，這裡再把之前的答案理一下，並補充一些數據。

個人認為近期房價下行主要有以下幾方面原因：

1.宏觀經濟下行的影響

投資、消費、出口是拉動經濟增長的三駕馬車，那近段時間這三個指標數據表現如何呢？

上面三張圖能看到進入2014年固定資產投資、社會消費品零售總額、出口總值增速都在降，尤其是出口總值同比增速是負值。不過好現象是4、5月份上述三項數據都已經回升了，我個人覺得宏觀經濟可能已經暫時企穩了。

2.房貸緊縮降低市場需求

現在的普遍看法是貨幣（M2）超常規供應對房價上行起到了推波助瀾的作用，但是自2012年以來，M2供應的增速已經逐漸回歸正常，2008年那種瘋狂放水難現。

去年下半年以來房貸在收緊也是共識（我很想找到2013年以來銀行月度房貸數據，但是目前一直沒找到）。房貸的收緊對房地產市場需求影響是很大的。目前重慶市場二手房房貸幾乎很難辦理下來，新房的房貸辦理周期也延長了，再加上利率的上浮，均會暫時抑制房地產需求。那麼銀行近段時間為何要收緊房貸呢？銀行收緊房貸主要有以下三個方面因素：

（1）2013年房地產市場火爆，成交量大幅度增長，房貸需求水漲船高，加之2013年年中至年末銀行資金面一直處於偏緊狀態，使得銀行貸款額度被快速消耗，舊的房貸未被消化之前，新的房貸不得不「排隊」等待貸款額度，從而造成房貸審批周期延長。

（2）同企業貸款、個人消費貸款等相比，房貸貸款周期長利率低，在資金成本很高的背景下，房貸的利潤空間有限，從市場化的角度考慮，銀行對房貸缺乏動力，而願意將更多資源配置在利潤更高的貸款上面。與某農商行工作人員交流，他提到企業貸款承受的實際利率可能高達12%左右，而房貸利率即使上浮10%也僅為7.205%。央行5月份對商業銀行有過一次「喊話」，要求商業銀行保證首套房房貸，但是之後商業銀行並未對房貸利率做出調整。

（3）目前房價偏高，銀行對房地產後市的判斷並不一致，出於防範房價下跌風險的考慮，銀行也會對房貸業務更加審慎，減少利率優惠、暫停房貸業務。

只有降准或者降息，增加資金供給，降低銀行資金成本，銀行才可能會對房貸重新燃起更大熱情，否則我認為銀行收緊房貸的行為仍將持續下去。

3. 供給過剩

我認為房地產的需求主要來自兩個方面：第一是城市化過程中的新興城市居民，這個數據比較穩定，從1998年以來大致保持在每年2000萬人左右；第二是城市原有居民，1998年之前就有幾億人住在城市裡，但是98年之前的住宅設計較為落後，居住條件相對較差，隨著收入的增加，這部分居民里有很大一部分會選擇改善居住條件。

1998年以來，我國每年的新增城市人口數量相對比較穩定，都在2000萬左右，這裡面有一部分需要買房。2012年年底城市化率已經達到了53%，如果保持每年2000萬新增城市人口的速度，大概到2018年的樣子城市化率會達到60%，大約2026年城市化率達到70%，之後城市化率提升速度就應該慢下來了，相應的這部分人的購房需求也就慢慢下來了。城裡面原有居民在這十多年裡，有經濟條件的應該也逐漸添置了新房，這部分需求應該也會慢慢下來的。總體來看需求應該會是慢慢減少的。

而2000年以來除個別年份，商品房供應量以及銷售量都在增加，2013年更是達到近年來的最高峰。市場供應有慣性，但是需求不可能一直持續下去，2014年有可能就達到了這樣一個交匯點，可能是供應量超過需求量的一年。一個市場不可能無限制的增長下去，總會有天花板，2013年的商品房銷售面積也許就是房地產市場的天花板，而到了天花板，也許以後的銷售面積就會是往下走了。2014是否就一定是個拐點呢，這裡沒有用數據做比較可靠的推理，只是很武斷的猜測一下。

切莫將房地產需求下降就理解為房地產價格也一定會下降，如果供給也以一種穩定的速度降下來，供需平衡，房地產價格還是能夠保持相對穩定的。

4.正常的市場波動

豬肉價格會波動，大蒜價格會起伏，生薑價格漲跌，原油價格會起落，有市場就會有波動。房地產市場也免不了這種波動性。當市場上行時，消費者恐慌買進，需求增加，價格上漲；而當市場下行時，消費者觀望情緒又很濃厚，遲遲下不了決心動手。記得中央九台放了一個關於山東某縣蒜農的故事，有一家人賣蒜，價格高時盼望更高的價格，而價格下跌時又不能及時止損，最後賣出時虧本了，一家人互相埋怨。這片子里說的是賣出者，買入者又何嘗不是如此，大多數人都是買漲不買跌。我比較熟悉的成都、重慶其實已經出現一些價位很合理的樓盤了，即使給足了建議，等待的依然選擇繼續等下去。消費者這種心理預期會放大市場的波動。

市場預測：

除了房價為什麼下降，很多人可能更加關心自己所在的城市房價是否會持續下降？如果下降房價會降到何時？什麼時間是入手的最好時機？

自己所在的城市房價未來是否會持續下降？我的觀點依然和這個回答中一樣：http://www.zhihu.com/question/23615073/answer/25245225 不同城市，區別對待。大多數一二線城市只是進入階段性的低谷，部分經濟基礎較差的三四線城市，房地產市場本身供應量又極大，很可能就此一蹶不振。比如鄂爾多斯這種城市就很難翻身了。觀點意見：影響房地產市場最大的因素是貨幣、稅收
這篇分析還是非常透徹的，總結起來就是——除北上廣深等一線城市外，陸空交通便捷的區域性中心城市，經濟發展好，人口、資金吸引力強，未來房價上行可能性較大，比如鄭州、保定等；人口與資金逃離、經濟基礎較差、無支柱性產業的城市，未來房價下行可能性較大，比如鄂爾多斯。

階段性下降的城市會下降到何時？從宏觀經濟數據來看，我認為宏觀經濟已經有企穩的跡象，這有利於房地產市場企穩。從房貸來看，如果貨幣政策不寬鬆，房貸應該還是會繼續維持偏緊的狀態。央行之前有兩次「定向降准」，釋放的資金有限，影響有限。如果下半年真有全面降准，那麼房貸緊縮的態勢有望得到一定程度緩解。地方政府的政策導向也很重要。南寧、天津、無錫等城市已經「局部鬆綁」，另外有傳聞瀋陽可能會「全面鬆綁」，放開限購。如果瀋陽全面放開限購，其他很多限購的城市可能會跟風，如果限購真的取消，這將大大有利於增加這些二線城市的需求。目前這種取消限購的傳聞很多，相信隨著房地產市場的繼續下行，很多傳聞會變成現實。這些政策會很大程度上左右市場的復甦。我個人的判斷是三季度隨著宏觀經濟的企穩以及地方政府越來越多的對樓市鬆綁，樓市會觸底，四季度開始復甦。當然也有可能全國整體數據就此下滑下去，但是一二線城市的樓市卻呈現出春天景象。

何時可以入手買房？有計劃買房的，尤其是身處一二線城市中，現在就開始看房子吧，先把自己中意的樓盤篩選出來，別非要等到市場最底部才火急火燎的行動，我們很難踩到市場最底部，當然我個人覺得三季度可能是市場的最底部（個人觀點僅供參考，投資需謹慎）。市場回暖的信號是什麼呢？我認為全國整體商品房銷售額及銷售面積增速連續兩個月降幅縮小，市場可能就開始回暖了。此外，我覺得央行如果有降准措施，或者當地有解除限購政策的出台，那就應該差不多下手了。一二線城市有些樓盤真的在降價了，今年真的是個不錯的買房時機，想買房的親們摩拳擦掌吧！

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天熱水分蒸發了 獎金那麼少就湊合活吧 沒錢的剛需執掌不了大盤 二道犯子要玩完兒

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不是專業人士但對投資感興趣，給一點拙見

大環境是因為地產高速增長的時代結束了，有一個數據叫戶均房數，按此數據中國已經進入了房地產的成熟期，即供不應求的情況正慢慢結束

中短期的影響因素，是全國房產訊息聯網和房企的現金流緊張，前者在多年努力之下終於要著手推動，那些靠在不同地方購房隱藏財富的當然要開始出貨，後者因銀行的信貸收緊，部分高槓桿的房企不得不折價售房套現，一定程度也打擊房價

短期因素是房產正處於庫存周期高峰，在當下去庫存的階段裏下降是正常的

當然還有一個非常大的背景，就是國家推動的產業升級，房地產是一個中遊行業，上可以帶動水泥、螺紋鋼等原料需求，下可帶動裝修、家電等多個領域，但本質上來說大部份都屬中低端，目前國家為了發展新的經濟引擎，也不會像當年一樣全力支持的了

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帝都，以本人回龍觀區域實際情況看：

新房價格在繼續上漲中，只是幅度稍低了些。

二手房價格有下降，以2居為例約為2-30萬，個別拋售情況下幅會更多。

個人看法：北京的下降很大程度因為二手房交易稅費調整與自住房推出有直接關係，感覺北京的思路是目前新盤與新推土地繼續維持價格，待土地賣完後再實行房產稅的思路，基本北京城市價格目前看下降空間有限，畢竟當前剛需太旺盛。

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1.大環境，毛子經濟危機，人民幣緊縮

2. 剛性需求不足，現在更凸顯了。

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以前還有人在天涯吆喝不會跌，現在清靜多了

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限購、金融政策讓進入樓市的資金越來越少，但一線二線城市的購房需求依然巨大，開放限購和降息房價就會上漲，一段時間內政府是無法承受房價下跌的

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房子降價是不是真的出現，這個現在還是疑問啊，有好多的地方不但沒降，還漲了很多。部分降價也是樓價原來漲的太搞了啊，只不過是出現了整盤而已。

個人感覺樓上跟股市一樣，盤整的時期能震蕩出不少玩家，你不看，房企喊降價的都是有資金，有實力的大房企，只有把小玩家搞出局，他們才能吃下原來的漏網之魚啊

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個人拙見：貨幣是資產價格波動的第一動因，2013年樓市合同成交總量同比增幅大，故而行業內貨幣需求量供不應求，然而自從2013年中旬卻開始了按揭貸的持續收緊(主要表現為按揭利率高漲和公積金提取困難)，繼而開發商現金流惡化，繼而銀行著力強調風控，出現開發貸收緊（期間，銀行表外業務擴張迅速被央行批評，信託基金風險被媒體大力宣傳），繼而開發商周轉愈發困難，零星出現降價走量以及大量樓盤低開，也就是你所說的樓市降價；截止目前針對樓市的貨幣供給仍未有效釋放，業內持續地渴望著貨幣寬鬆……

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樓價下跌是經濟行為，但樓市上漲是政策原因。

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