2017年上海的限購限貸政策將如何變化？

01-05

經歷了2016年上海樓市政策的多次大變動，深感政策變化的一切皆有可能。16年11月28日上海認房又認貸以後，本人不幸屬於外地有房貸記錄，上海買房需要70%首付、利率上浮1.1倍的那類。本來打算把老家房子賣掉，再借一部分錢，首付大約150萬，按30%首付能買市區450萬的小兩房，現在按照70%首付只能買郊區總價210萬以內的老破小了。

我現在糾結於，150萬首付，單純從投資角度分析，是買上海的郊區老破小？

還是暫時先投資二線城市比如杭州、南京、佛山、武漢、成都的房子，在30%首付槓桿放大下，這個利潤率和上海郊區老破小哪個更好？然後等上海恢復30%首付再買房？
我在上海工作，所以上海房子早晚都必須買的。目前影響最大的「有貸款記錄再買房首付70%」這個政策，近兩年是否有取消的可能性？或者是會更加收緊？

雖然中央以及媒體一直在提，上海的限購是短期抑制買賣需求，暫時穩定房價，長期還需要探索房地產調控的長效機制。但是，長效機制中最關鍵的「增加土地供給」，上海市政府好像從來不打算這麼做。所以，這個「認房又認貸政策」是否可能長期存在？

如果2017年上海房價在這麼嚴厲的限購限貸下仍然繼續上漲，政府還有哪些限制性政策可能出台？

（為了簡化該問題便於分析，假定我買房不考慮限購、不考慮做低合同價格、假設上海買房均為70%首付，利率上浮1.1倍；外地買房均為30%首付，利率打9折。）

既然說到上海的「限購限貸政策」，就先看下這是個什麼東東。

題主指的應該是2016年11約28日，上海市住建委，上海人行和銀監會上海局聯合發布的《 關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知 》

參見：上海市住房和城鄉建設管理委員會-新聞發布

是的，這是個通知而已。

通知是什麼，就是上級向下級發的一個行政命令。屬於「其他規範性文件」。我國的公文層級是這樣的：最高的是法律、其次是行政法規、然後是地方性法規、規章，最後是「其他規範性文件」。上文這個《規定》屬於地方性「其他規範性文件」，也就比領導講話強一點。

不過，地位低有地位低的優勢，其發布流程也很簡單，《通知》不受立法法管轄，政府內部直接操作，連聽證都不用，半夜發布，網頁都還沒打開，就已經生效了。深圳限車牌時，都是直接派警察去封4S店，然後再給看《通知》的。所以，「通知」是個方便靈活的行政工具。

關於房價的一系列《通知》就要從十幾年前說起。

2005年4月30號，建設部發展改革委財政部國土資源部聯合向國務院遞了個《關於做好穩定住房價格工作的意見》, 其中就提到了

投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。

然後國務院報告廳5月9號就re給了地方政府，變成了《國務院辦公廳轉發建設部等部門
關於做好穩定住房價格工作意見的通知》，要求如下：

各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。堅持積極穩妥、把握力度，突出重點、區別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監管的原則。加強領導、密切配合,認真貫徹落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。

國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知_政府信息公開專欄

請關注加粗字，是一直都是說「房價漲幅過快」。

其中對購房者的要求是「營業稅」了。如不滿一定年限就轉賣，就要交稅。

5年以後，房價漲幅過快的問題還是沒有解決。於是在2010年

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》

國務院又發了一個《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。

通知里出現了新詞「炒房」「投機投資性購房」 ，歸結為「 不合理住房需求 」，要用以下方法「抑制」

首套三成，二套五成，第三套和未滿一年的非本地居民不給貸款。除此之外，還給了地方政府一個大殺器。

地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

至此，出現了限貸要求並給限購開了口子。結果呢，房價還是在漲。

於是次年即2011年1月27號，國務院又發了一個通知《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》

強令要求使用限購這個大殺器

對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

而且還有 deadline

尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限購實施細則。

所以啊，同學們。早在2011年初，我們今天能見到的限貸限購工具都齊活了。如果「房價漲幅過快」，這些工具就會一個一個落下來。勿謂言之不預也。

2015年底開始的一波行情太猛了，短短几個月，上海熱門地區房價幾乎要翻倍。「溫和的「上海人民政府也頂不住，被逼上了升級版的限購限貸。

2016年3月24日，上海市住建委，規土局，工商局，金服辦聯名給市府交了個《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》

要求二套房五成首付起，外地五年社保連繳。

然後市府秒回同意並要求」認真按照執行「。

參見《上海市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設管理委等四部門關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》

http://www.shanghai.gov.cn/nw2/nw2314/nw2319/nw11494/nw12331/nw12343/nw39416/u26aw46965.html

其實這個《意見》主要被影響的還是那些外地剛需，三年變五年，還要連繳。好在後來又出更細則，說中途曾補繳兩三個月也算連繳。

即便如此，購房需求還是沒有」被正確引導「，上海的房價還是蹭蹭地漲。於是乎，2016年11月28日，又發了一個」進一步「的通知《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中最有殺傷性的是：

有房貸史的要七成首付（非普是五成，但普通住宅標準過低，以至於上海現在很難找到非普）。

於是，許多在16年賣房置換和離婚購房的人享受不到首套優惠了，沒有首套優惠，首付款一下翻一倍多。

你以為這就完了嗎。不要幼稚了。除了以上成文的，還有很多」類限購限貸「措施被發明創造了出來。

2017年初的上海可以給你按揭貸款，但是很慢很慢很慢。

不過因受到央行信貸額度調整的影響，各家銀行在房貸額度方面都比較緊張，放款時間相對以往也要漫長很多，大多數銀行都在2個月以上，不過快的也可以在1個月左右，如興業銀行，最慢的可能需要6個月，如中國民生銀行。多家銀行表示：「申請個人住房貸款的購房者需要進行排隊，而且有很多去年11月、12月申請房貸的人，截止目前都還沒有審批放款。」

2017首套房貸利率普遍9折放款時間最長需半年

」說不準，會很久「是什麼鬼？限定套數後，上海房地產市場就以置換為主了，很多人都是賣了手上的小房郊區房，再加點錢換個大房的或學區房，每次置換就有一賣一買兩個周期。如果賣房」說不準，會很久「才會收到款，然後再和下家說要」說不準，會很久「才能付清全款。這怎麼玩。

往年是開發商主動捂盤，現在又有限售，主動捂盤變被捂盤啦。

上海：原定價打8折才能拿到預售證。在開發商看來，2017年房價會降嗎？ - MBA評論 - MBA中國網

最後，正面回答題主的問題。

從題主自述判斷，題主情況應該是：外地有房有貸款史，已婚有上海房票和杭州、南京、佛山、武漢、成都等二線城市房票（目測這些城市也是限購的，題主是怎麼同時搞到這麼多房票的？短我），現在上海工作，並準備繼續在滬長期發展，能湊一百五十萬首付款，能承擔300萬的貸款。按30年等額本息計算月供16000左右。按稅後收入雙倍覆蓋計算，題主的家庭稅前月收入應該在4萬以上。這個條件說明什麼，說明題主就是個標準剛需啊。

上面引用了這麼多文件，就是想告訴樓主，」房價漲幅過快「就會觸發」沒有最嚴只有更嚴的」限購限貸政策。目前看到的政策十幾年前就公布了，只是一直沒有觸發執行。如果房價不回歸」穩定「，這些政策不僅會頂格使用，還會發明更多的細則。而樓主這種田園剛需太容易被誤傷了。

比如說，現在外地家庭在滬購房，只需夫妻一方在滬有5年社保即可，如果變成夫妻雙方都要滿足條件呢？換個老婆（老公）？

銀行可以嚴格審核首付款是否是自有資金，你就只能把外地的房子賣掉湊首付（只能賣，不能拿去抵押借款或私人借款），而且要求現金在你賬戶上諾干時間。

辦理按揭貸款時，銀行可以要求你提供備用房。所以你名下必須還要有一套滿足銀行要求的房產。這樣的話，題主名下得有兩套房才能買房。

技術上說，如果上海房價繼續彪，這都是可能會發生的。銀監會三令五申要求各銀行嚴格審批，預防金融風險呢。每個《通知》裡面都有寫的。

再看下其他的情況，如果未來房價趨穩，符合調控預期呢。----那證明這些措施是有效的，為什麼要取消富有成效的政策呢？

如果未來上海房價下跌，那是不符合」穩定房價的「調控目標的。某些限制政策的確會取消。但是，作為理智消費者，你為什麼要買一個正在跌的房子呢。換而言之，作為一個有理想有追求的外地人，為什麼要在一個房價下跌的異鄉打拚，還要買房支持當地經濟呢？如果題主是這樣的人，那現在應該去哈爾濱長春鄂爾多斯。

所以給題主的建議是，既然是在上海工作生活並準備長期發展，現在有能力買房，也有資格買房，那就不要猶豫，趕緊在上海買。早買早安心。順便溫馨提示一下，上海作為一個特大型城市，除了限房價，還有一個任務」控人口「。積分落戶會越來越難的。你怎麼知道未來不出個沒房就降積分的」通知「。幼兒園都知道業主的孩子要優先錄取呢。還有啊，你有沒有聽說過沒有車位就不讓搖號不讓買車的傳言。假如這個傳言變成《意見》，然後又搖身一邊變成《通知》，你怎麼辦。沒房就沒有車位，沒車位就沒車牌，沒房連車你怎麼在上海」長期發展「。

其實，我很懷念這位大叔。

任志強：2015年房價還會漲再不買房就再等30年

不知道

預測錯了，政策會如期推出

預測對了，會把你抓起來，政策延後兩個月推出

我所知的房價，不說合理與否，單說去年下半年的這一波上漲，實質是套利出貨，現在麻煩的是銀行。

銀行會不會出問題，誰也不知道，需要注意的是今年會出現一個叫做獨立法人結構概念的銀行類型，如果一不小心，你的錢可能就得不到保障了。

今年提出了一個概念是房子是用來住的，你就知道國家打算剝離房產的金融屬性了。

所以你提到的問題，其實不是問題，上海的限購限貸政策實質是將優質剛需吸引到上海來，只要你不賣，漲跌跟你無關，想買就買。

這個政策的實質是鎖定價格，有價無市。不管是上漲還是下降的趨勢只要沒有交易，大眾心理層面會好受一些。

群眾都有一種中產階級幻覺，房車為甚。如果你想對房產有詳細了解：微博里有唱多房產投資的北師大董潘教授，他的公開課你可以去了解（需花費一定金額）。房地產周期的書籍和研究推薦你看看張捷的兩本書，一本是房勢，一本是房噬。都有借鑒意義。

現在這年頭，擋人財路如殺人放火，所以就說這麼多了。畢竟我所知道的，可能都是錯的。

請問下答主這個在外地有房需要付50%或70%的首付政策是以家庭為單位還是個人為單位的？比如夫妻雙方都繳滿了５年社保，都有購房資格，但是一方已在外地有購房貸款記錄，如果以另一方的名義購買，請問還需要付50%或70%的首付嗎？謝謝.

你也說了要留上海的。

有資格的話，先買個窩住下，好歹是個根據地。

如果不看好樓市呢，買個小的，總價低，就當買個首付了。漲了大家都漲你這個是改善的首付，跌了大家都跌依舊是改善的首付。成本就是萬一出現下跌你的賬面虧損額。嗯，和做套保一個道理。這不就把政策風險對沖了么。

如果看好樓市呢，你就砸鍋賣鐵干吧。16年3月時候上海買的房子，地段還差，大家覺得我是傻逼，一度窮到賣了電瓶車湊生活費。然後第二個月就緩過來了，地王來了心裡也好開心。10月份還湊錢買了一萬美元。嘿嘿，其實也沒那麼可怕吧，咬牙湊，大不了問老爹老媽要生活費。

呃，你借錢付150w的首付，還有300w的貸款，我不知道你如何償還。。。

傾向於認為不會變化。

歷史角度講，前幾年外地一會兒去庫存，一會兒控房價，政策方向老是變，而上海就只有微調。

現實角度講，上海的限購政策已經用足，已經不能再進一步收緊及提高首付比例。

政治角度講，上海的房價能穩住，或略有上升，不大起大落，就是領導們的目標，在房價本身並沒有異動的情況下，政府沒有改變政策的動力。

和樓主情況一模一樣

個人認為只要GDP增速不受影響，上海的限購限貸政策不會變。中央管宏觀經濟的人我相信水平不差的，還有國內一流高校學者的智庫資源，應該知道無限制利用房價打雞血無異於飲鴆止渴。房價能夠維持現在價位不在於其售價是否合理，在於普通國民有沒有真正看穿它，就像皇帝的新裝一樣，等到大部分人承受不起了，第一個說真話的孩子開了口，那就不是國家能夠控制的事了。