如何辦理房屋抵押貸款?

想在北京朝陽區辦理房屋抵押貸款，怎麼弄啊

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房屋抵押貸款類型有很多，簡單分為個人貸款與公司貸款，貸款機構分為銀行機構與非銀行機構，以下說下具體流程與相關信息

個人抵押貸款：個人貸款主要是指以個人名義申請的房屋抵押貸款，一般叫「個人消費貸款」這類貸款多數銀行貸款金額不高於500萬，貸款用途只能作為消費用途，下面會細說。

公司抵押貸款：公司抵押貸款主要是做為經營用途，貸款金額方面沒有太大限制，主要還是在還款來源上，參考企業的銀行流水，一般要求流水能兩倍覆蓋貸款金額，因為是經營用途，一般銀行都要求受託支付，只能有非關聯的第三方企業來接款（根據申請貸款時提供的購銷合同打款）

關於貸款機構與銀行

一、房屋抵押貸款（銀行版）

房屋抵押貸款的要求：

1、 年齡在18-55周歲（部分小額貸款機構可接受有小孩或者老人）

2、 一般房屋抵押貸款額度為房產評估價格的50~70%（部分銀行可能會有所增加）

3、 房屋抵押貸款的期限一般為1年-10年（少數銀行對與優質客戶最長可到30年，不過貸款結束後借款人年齡最高不能超過60歲）

4、 房齡最高在20年內(少數銀行可做30年內、多數有備用房更容易審批)

5、 抵押貸款的貸款利率一般為基準利息上浮10%-20%

6、 有一定還款來源（有效證明主要為銀行流水、最好每月有效進賬大於，房屋抵押貸款月還款的2倍）

7、 個人或公司信用良好（逾期要少，要不銀行可能會找借口加利息或者不批款）

8、 目前銀行可接受的房產類型有商品房、住房、商鋪、按揭房、二次抵押貸款、酒店式公寓、寫字樓、辦公樓等

9、 其他材料證明（提供更多的資產證明。辦理房產抵押貸款，個人還款能力是一項重要考察因素，所以如果能提供類似於其他房產、車輛、有價證券、公司等做資產證明，能大大提高銀行房產抵押貸款額度；、有一定關係的也許可以申請獎一些利息）

正常從申請貸款到放款的時間為20~35個工作日，多數銀行只接受清房抵押，部分企業客戶可通過擔保公司擔保進行二次抵押。

目前央行公布的商業貸款基準利息如下：

房屋抵押貸款需要準備的材料

個人房屋抵押貸款須準備：

1、房產所有人及配偶身份證、戶口薄、收入與工作證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明、房屋所有權證。

企業房產抵押貸款需提供的材料有：

1、企業營業四證、

2、公司章程、

3、公司驗資報告、

4、購銷合同，

5、近六個月的銀行流水、

6、年度財務報表和近一個月的度財務報表、

7資產證明（會根據不同的銀行有不同的材料提供）。

銀行房屋抵押貸款的申請流程

溫情提示：

個人貸款貸款一般銀行限制用途主要是用來消費，如買車、裝修、旅遊、出國留學等等；這類用途容易通過審批，如果用於投資如股票、基金、買房等等很容易被拒絕（是也不能說）。

房屋抵押貸款申請5大行相對嚴格，如果被拒絕可以考慮部分商業銀行，具體名字就不細說了。

如果連續被拒絕或是你個人還款能力不足以保證的話，可以選擇小額貸款公司或者擔保公司合作，費用就高一些了。

二、民間機構或第三方機構

民間與第三方機構由於利息較高所以對客戶要求就不那麼高了，那些急需用錢的人講究的就是一個時效問題，所以他們希望能儘快拿到錢。

申請材料與流程與銀行類似，說下優勢吧：

1、 對於客戶的要求與流程可以簡化；

2、 快速批款、有些牛逼的公司甚至上午申請下午批款；

3、 可以處理多數銀行拒絕的客戶；

4、 如果房產已經有過銀行貸款之要不超額也可從小額貸款公司申請到二次抵押貸款（貸款額度為：房產評估價乘以70%減去現有貸款=最高可貸款額度）

一般一次抵押利息較低，二次抵押利息較高目前小額貸款公司的月利率一般在0.77-1.8%左右各地有所不同。

銀行貸款與民間機構貸款各有優勢具體根據個人實際情況選擇，如果是急周轉靠銀行就困難了。

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編輯於 2017-05-02

回答此問題後有不少北京的朋友諮詢相關抵押貸款事宜，由於本人坐標上海，各地貸款政策有所不同，不好給與專業回答。諮詢我的的 我只能盡量給一些操作建議與注意事項，希望可以幫助大家。

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編輯於 2017-10-18

由於近期民間的「套路」貸風波，應乎友要求新發布一篇關於民間房產抵押貸款的風險及注意事項希望對大家有幫助。

找民間貸款公司貸款有哪些風險

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一般來說，辦理房產抵押貸款時要求抵押的房產面積不得小於30平米，且建築年限在20年以內，同時抵押房產貸款額度最高不得超過抵押物評估價值的70%，寫字樓、街面商業用房和別墅最高不超過抵押物評估價值的50%。在辦理貸款時候，通常執行基準利率，有時會根據房屋性質和抵押率的不同給予一定比例的上浮，而貸款抵押期限通常為1-10年不等，最低單筆貸款金額為30萬元。

申請辦理房產抵押貸款的條件：

1、申請人年滿18周歲以上，

2、有穩定的工作與收入、個人信用良好；

3、申請的銀行規定的其它條件。

4、 一般要求房產的房齡不能太高（20年以上的一般就很少有銀行接受了）

5、一般要求房產上不能有抵押（或者沒有還完按揭貸款也不行），除非能在放款前先還上上筆貸款。

申請辦理房產抵押貸款所需提交的資料：

房身份證明、戶口本、婚姻證明、收入證明、抵押房產的房地產證及評估報告、貸款用途證明、銀行規定的其它資料。

房產抵押貸款注意事項（正規民間借貸公司，非銀行）：

如是在正規民間借貸公司辦理房屋抵押貸款，而非銀行，在借款時注意以下幾點：

一、謹慎審查出借款方的資質和信譽情況，盡量選擇合法登記、規範經營、信譽良好的中介公司。

二、堅決拒絕簽署內容空白或不完整的文件，在簽署《借款合同》、《收款收據》時仔細審查各條款，切勿草率簽字，必須在取得借款後按實際金額出具《借據》、《收條》等。

三、約定的借款利息、逾期還款利息、違約金、滯納金標準各項及總額均不得高於銀行同類貸款利率的四倍。

四、就同一筆借款不能重複簽署多份《借款合同》、《收款收據》。

五、保留好相關的收款、還款憑證，盡量通過銀行轉賬形式還款，並保證收款賬戶戶主與出借人一致，同時在匯款時註明歸還哪一筆借款、本金與利息分別是多少等細節。

六、還清借款後，必須要求出借人將原有《借款合同》、《收款收據》等原件交回借款人或當場銷毀，避免出借人再次據此提出主張。

　房產抵押貸款怎麼還款?

對消費者來說，房產抵押貸款的風險主要在於還款壓力比較大。因為普通二手房按揭貸款最高期限為30年，貸款成數最高為八成，與其相比抵押貸款的貸款期限一般為10年，最長15年，貸款成數最高為七成，無論是貸款期限還是貸款成數都比較低，而且二手房貸款能夠享受優惠利率，而抵押貸款只能使用基準利率，這就意味著還款的壓力更大。如果一旦無法按時還款，最後就不得不面臨被銀行拍賣房產的局面。

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房屋抵押貸款，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。房產抵押貸款是一種很好的貸款方式，之所以越來越多人選擇房產抵押貸款就在於，貸款利率一般為基準利率，還貸壓力較小。

通常，滿足以下房產證抵押貸款的條件才可以申請貸款：

　　1、自然人貸款需具有完全民事行為能力，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲。

　　2、有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;

　　3、房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。

　　4、房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;

　　5、房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;

　　6、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;

　　7、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。

其次，房產證抵押貸款流程的有：

　　1、借款人填寫房產抵押貸款申請表，並提供房產證等申請資料證明，包括了個人還款能力證明，和房屋所有權證明，同時需提供銀行要求的申請材料；

　　2、銀行對借款人的貸款申請，相關證明，個人信用等進行調查審核；

　　3、房產證等交與銀行留存，借款人與銀行簽訂住房抵押貸款合同並進行公證；

　　4、銀行發放貸款，借款人按期償還。

並不是所有的房子都可以拿來申請貸款的，有的房子也是不能辦理的：

　　1、小產權房

　　小產權房只有使用權，沒有房產證所賦予的所有權。銀行自然也不接受抵押貸款。

　　2、房齡太久、面積過小的二手房

　　銀行對於二手房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。

　　3、公益用途房屋

　　根據有關規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的公益設施，不論其屬於事業單位、社會團體還是個人，都不得抵押。

　　4、未結清貸款的房子

　　已經辦理過一次抵押貸款的房屋還能再次抵押嗎?在第一次抵押貸款時，銀行已經擁有了這所房產的他項權利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項權。因此答案是否定的。

　　5、拆遷範圍內的房子

　　已被依法公告列入拆遷範圍的房地產不得抵押。

　　6、部分公房

　　如果無法提供購房合同或購房協議，或者不能提供央產房上市證明，也無法進行抵押貸款。

　　7、文物保護建築

　　列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。

　　8、違章建築

　　違章建築物或臨時建築物不能用於抵押。

　　9、權屬有爭議的房子

　　權屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

　　10、未滿5年的經濟適用房

　　未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證，不能辦理抵押貸款。

　　此外，除了以上幾種不可以用作房產抵押貸款的房產之外，還有一種房產在房屋抵押貸款上受到一定限制。即以享有國家優惠政策購買獲得的房子不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

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目前房產抵押貸款的基本情況如下：

1、貸款利率：目前銀行基本利率是1年期4.35%，1-5年4.75%，5年以上4.9。房產抵押貸款會在基準利率的基礎上有所上浮，銀行會根據客戶的情況和房產條件對上浮度進行調整，一般上浮範圍在10%-30%。

2、貸款額度：一般房產抵押貸款額度在評估值的7-8成左右。

3、貸款期限：根據申請人年齡和抵押房產年限綜合確定，年限在1-30年內。

4、還款方式：還款方式有先息後本、等額本息、等額本金。

銀行房產抵押貸款申請條件

一、個人房產抵押貸款申請條件：

1、年滿18-65周歲的成年人，且具有完全民事行為能力的自然人

2、持有有效的身份證明，一般是身份證原件

3、具有穩定、合法的收入來源，足夠的銀行流水

4、良好的信用情況

5、用於抵押的房產有產證，產權清晰，具有極強的變現能力。房齡要求最好在25年內，面積大於50平

6、不同銀行規定的其他條件

二、企業房產抵押貸款申請條件：

1、可獨立核算的中小企業

2、企業註冊3年以上（含3年）

3、企業有實際經營場所和經營範圍

4、經營情況良好

銀行房產抵押貸款申請所需資料

一、個人房產抵押貸款所需資料

1、申請人夫妻雙方身份證原件、戶口簿、結婚證（單身證明）

2、工作收入證明

3、銀行近半年流水報告

4、徵信報告

5、房產證原件和複印件

二、企業房產抵押貸款所需資料

1、營業執照

2、組織機構代碼

3、企業資質報告

4、企業貸款所需的經過央行核發的貸款卡（經過年審的）

5、企業近兩年流水賬單

6、抵押房產的產權證及各項證明

銀行房產抵押貸款基本流程

1、貸款申請，借款人提供貸款用途，額度，年限等

2、準備上述貸款資料

3、銀行資料審核

4、資料審核通過後，銀行對房產進行實地勘察和評估

5、報批貸款

6、借款合同公證

7、抵押登記手續

8、等待放款

銀行房產抵押貸款注意事項

一、個人房產抵押貸款注意事項

1、保持良好的信用

2、充足的流水

3、充分了解房產的各種限制條件

4、合法的貸款用途

二、企業房產抵押貸款注意事項

1、企業必須為合法經營且經營狀況良好

2、有實際經營場所，不能為空殼公司

3、有足夠的經營流水，覆蓋還款額度的兩倍以上

4、申請人和抵押房產的注意事項（與個人房產抵押貸款相同）

三、民間機構房產抵押貸款注意事項

非銀行房產抵押貸款的辦理通常指的是擔保公司和民間貸款機構。和銀行房產抵押貸款作比較的話，不管是個人還是企業的房產抵押貸款辦理的時候所需的條件、資料、流程及注意事項大體相同。

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嚴格意義上，房產抵押貸款分為【銀行房產抵押貸款】和【機構房產抵押貸款】

【銀行房產抵押貸款】一般是地方性商業銀行開設，優點銀行利率，月息在0.53%-0.67%左右，最長可辦理25年。缺點也很明顯，放款周期在1個月到2個月左右，需要個人資質和公司資質，所以大多名下無公司的人只能望而卻步。

【機構房產抵押貸款】則是一些民間金融機構，通過代理銀行或者信託（最終出借方還是銀行）的資金，而進行的房產抵押活動，優勢與劣勢正好與銀行對調，優勢是放款快，正常流程約1周左右，最快甚至能達到三天放款，缺點就是利率略高於銀行，月息在0.62%-0.75%左右，一般可辦理1到三年，而且大多不要求公司，這就給貸款的人提供了新的選擇。

人民的智慧還是很偉大的，在歷史的長河中，有人把房產抵押貸款玩出了花兒的，有貸款者，著急用錢，先拿自己名下房產做機構房產抵押貸款，拿到錢後，開始辦理銀行抵押貸款，在銀行出了批貸函之後，自己通過墊資還掉機構房產抵押貸款的錢（硬廣告：小咖另一篇文章 銀行貸款之-墊資 有關於墊資的介紹，有興趣的可以去翻一下），重新抵押給銀行，拿到更低成本的資金，業內俗稱【先質押後抵押】，這樣既解決了著急用錢，又拿到了低利率，一舉兩得。

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銀行房屋抵押貸款，從申請到放款一般至少需要十五天。

銀行貸款流程：

先提交一份個人貸款申請書；

1. 銀行受理後----對抵押房產進行評估；
2. 根據評估價、借款人提供的資料進行貸款審查；
3. 審查通過後到律師事務所簽定借款合同，同時辦理房地產權證的抵押手續；
4. 銀行放款，資料齊全的情況下，把資料送到銀行進行審批，最起碼要得15個工作日，貸款辦理完成。

1. 貸款所需要的資料：1.身份證，2.婚姻證明，3.收入證明（連續幾期），戶口本，房地產權證（或有價單券），擔保人身份證、戶口本、婚姻狀況證明等。銀行需要提供的資料。

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辦理房屋抵押貸款，首先自然是要準備一大堆的貸款申請資料，大體上來講：各位房貸人士需要準備：1.借款人的有效身份證、戶口本。2.房產證。3.借款人的收入證明（連續半年的工資收入證明）4.婚姻狀況證明，已婚需要提供配偶的有效身份證，戶口本及結婚證！這些都是必須資料，在申請房貸的不同階段，相應的又會需要其他資料的輔助，具體情況都是可以諮詢銀行或者擔保公司的！之後就是房產評估，審核到批貸，希望對你有幫助！

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每個銀行的政策都大同小異，不過自己去直接銀行貸款還是比較少，多半是通過中介去操作的，當然如果怕被騙，可以用Q客按揭評估一下貸款方案先，這樣就不怕被坑了。

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如今，很多人缺錢都會選擇辦理貸款來解決，而用房子辦理貸款是比較常見的，但還是有很多人不知道怎麼用房子抵押貸款。那麼，如何辦理房屋抵押貸款呢？

一般情況下，房屋抵押貸款辦理流程有以下幾個步驟：

1、借款人向貸款機構提出房子抵押貸款申請，並且遞交相關的貸款資料。

2、貸款銀行會對借款人遞交的申請資料進行審批。

3、審批通過之後，銀行就會與借款人簽訂貸款合同，並與借款人一起到房管部門辦理抵押登記手續。

4、貸款合同簽訂完之後，銀行就會發放貸款，借款人拿到貸款之後，需要按照貸款合同上的日期按時還款。

5、貸款結清之後，辦理解除抵押登記。

房子抵押貸款需要提供的資料有如下：

1、借款人應提供個人有效身份證、銀行流水、戶口本、婚姻證明等。

2、借款人應提供個人收入證明及銀行流水。

3、借款人應提供抵押房屋的產權證明。

4、如果借款人用第三人房產作抵押的話，還需要提供房產權屬人的身份證、戶口本及婚姻狀況證明以及願意用作抵押的承諾書。

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房屋抵押需要的資料：

1.房產證

2.權利人及配偶的身份證

3.權利人及配偶的戶口本

4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

5.收入證明

6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單

8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等）

個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產抵押，向貸款人申請用於個人合法合規用途的人民幣擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種用途。

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一、應具備的條件：

1、年滿18周歲，具有穩定收入的中華人民共和國公民（港、澳，台）；

2、有實際的還款能力證明；

3、規定的其他條件。

二、申請人需提交的材料：

1、房屋產權證原件及購房合同、發票；

2、借款人有效身份證複印件（正反面）；

3、戶口本複印件（夫妻雙方）；

4、婚姻證明（已婚結婚證、未婚未婚證明、離婚離婚證或法院判決書、喪偶的死亡證明及財產公證書）；

5、其它的財力證明（行駛證、二套房產證、保險）。

三、流程：

1、與森強簽訂委拖代理合同，恰談相關事項；

2、夫妻雙方當面簽訂合同；

3、對申請進行調查、審批；

4、進行家訪、公證和抵押登記；

5、約定三方發放資金；

6、申請人，按月還款。

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可以匹配銀行，根據個人情況

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個人房產抵押貸款是指借款人以個人房產作為抵押向銀行貸款，貸款期到時，若借款人無法 還貸，則銀行有權將其所抵房產進行出售以抵所貸款額。其申請方法步驟如下：

首先了解清楚自己可以申請那些貸種，對各貸種在貸款需提供的材料、對借款人的要求、貸款額度是否循環等方面做個比較。銀行的經辦人員通常會向你推薦合適的貸種，比如在建設銀行以房產抵押可以申請個人消費額度貸款和個人助業貸款，但個人助業貸款有更多優勢。

其次，要向銀行經辦人員問清楚貸款利率。銀行通常會向客戶公布一個統一的貸款利率，各家銀行差距很小。在詢問貸款利率時，首先是要問清貸款利率各種優惠的條件，比如在建設銀行如果你是已認定的省分行級VIP以上中高端客戶，利率可以很低。此外在貸款銀行平時的存款越多，可以拿到的利率也越低。

最後，要注意選擇合適的還款方式。申請貸款時銀行通常會提供多種還款方式，比如建設銀行的個人助業貸款，貸款期限在二年以內(含)的，可採取按月付息、任意還本、等額本息還款、等額本金還款等多種還款方式，其中貸款期限在一年以內(含)的，還可以採取到期一次性還本付息。這些還款方式各有優劣，按月付息、任意還本有閑錢時可以任意還貸款，減少利息支出，但每月要按時支付利息；到期一次性還本付息在提前還款時銀行會有一些限制，但每月不用付利息；等額本息和等額本金還款方式每月均要還本付息，而且提前還款時銀行也會有一些限制。

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銀行抵押貸款，流程大概如下：

1、 確認自己在哪家銀行做貸款更合適些（利息和額度以及期限方面）

2、 按銀行要求準備資料，去銀行進行面簽（一次性問清楚要哪些資料，實話實說，避免到時補這補那的，瞎折騰）

3、 等銀行出批複。

4、 出批複後，如果房子是紅本狀態那就簡單些，但一般都是按揭狀態，所以涉及另外一個流程。要先把按揭狀態的房子贖出來（一般在面簽後就應該去聯繫之前抵押的銀行客戶經理，申請提前還款），在還款日期當天把錢還進去。

5、 取證，在還完錢後一般在3-5天時間後，可以去這個銀行把之前抵押的房產證原件拿到手。然後在網上提前預約取證的當天或者隔天時間去不動證產權登記中心註銷抵押（這樣可以節省時間）

6、 註銷抵押後也需要3-5天銀行那裡才會拿到你的證，然後目前出批複的銀行，他們會把你房子抵押給他們，一般抵押後3天內就可以放款給你了。

基本這個流程全部走下來，從申請到後面錢到手差不多一個月。快的話20多天。

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找一個專職從業者，打聽下市場行情，利息，可抵押的額度，貸款期限等等，自己整個貸款流程。放心，他們會耐心為你解答的。前期他們會盤問你基本情況，如果可以做，會讓你準備貸款需要的材料，接著審批，通過了之後公證抵押放款。

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急用錢不建議自己跑銀行。貸款服務公司的存在肯定是合理的，就像留學中介一樣。有的東西你自己確實辦不下來。

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可以自己先找銀行對接，如果感覺額度低了，可以找有相關資質的正規平台弄，利息還是一樣的銀行利息。有房產三證，個人三證，差不多就行了，房貸是比較容易弄的，一般跑兩次就可以搞定

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正規銀行審批制度嚴格··下款慢 ···但利息低···要是做民間的利息會很高··但制度相對寬鬆····額度會比銀行高···

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房屋抵押貸款有很多流程和費用，下面來看下。

房屋評估

房屋價值評估的工作是由放貸機構指定的第三方評估公司來完成的，且不同的放貸機構甚至分支機構，所認定的評估公司都不一樣。那麼，如果評估值過低就無法借到足夠的錢，換機構辦理又會增加貸款的時間與精力成本。這時候，可通過中介機構與其溝通並調價，從而滿足額度需求。評估公司是要收費的，但抵押貸款的房屋評估收費並沒有統一標準，一般與評估出來的額度有關，或者直接按單算（評估一次收取200-500元不等）。另外，有些放貸機構並不是很在乎房屋評估，只是委派內部信貸員上門看下房子，這時候會產生「下戶費」，說白了就是報銷工作人員上門的車費或酬勞。下戶費一般需要200-300元，但各地收取的具體金額存在差異。

簽約報審

（1） 公證費

放貸機構審批通過後，一般會要求借款人將借款抵押合同進行公證。這是一種強制執行的公證行為，有點「先小人後君子」的意思。如果後期出現，借款人不履行合同的行為或貸款壞賬的風險時，放款機構可憑藉該公證書，繞開法院拍賣的繁瑣程序，強制將抵押的房產進行處置，以此來保障放貸方的利益。辦理公證一般2個小時可以搞定，但公證書需要2周內才能拿到，急用錢的話需要委託中介辦理。收費方面，公證處收取借款金額的3‰，委託公證在2000多塊錢左右。

（2） 保證金

簽約借款合同時，有時候要求先繳納保證金。保證金分為2種，一種是放貸機構收取的履約保證金，另一種是中介機構收取的借款保證金。履約保證金一般是小貸公司或助貸機構「擔心」借款人不還款而收取（大約3%左右，銀行不收），只要還款過程中沒有惡意逾期等行為，貸款清償後是可以退還的。有時候因借款人資質問題，中介機構操作有一定難度，擔心出現貸款審批下來了但借款人卻不要錢了（白忙活了）的情況，會讓借款人先給200塊錢的借款保證金，放款成功後方可退還。需要注意是，退還保證金是有前提的，為了不被套路，建議在繳納之前先問清楚哪些情況下是不退的。

（3） 其他款項

為了控制貸款資金流向，央行媽和銀監爸要求商業銀行對發放的貸款進行用途審查。當然，上有政策下有對策，比如，通過與第三方「裝修公司」合作，貸款用途就被包裝成裝修了。不過，借款人會為此支付「三方用途合同費」，費用沒有收取標準，但也不低，一般在千元以上。此外，部分銀行或其分支機構的工作人員，為了完成拉存款等任務，要求借款人購買其保險或理財產品的搭售行為。

抵押取他權

房屋抵押登記時並不會押房產證，放貸機構僅需他項權證即可，而取他項權證的工作多數是由中介機構協助借款人完成的。在此環節中，借款人需要向房屋所在地房管局繳納房屋登記費用，受地域影響可能各地收取標準不一樣，但通常住宅類80元，商業類需要500-600元。市區取他項權證大約3個工作日，郊縣所需時間則更長。為了更快辦理抵押貸款或還完貸款後方便解除抵押，借款人一般委託中介辦理，但全委託抵押/解押費需要幾百甚至上千元。

機構放款

（1） 利息

利息是借款人支付給放貸機構最主要的成本。其中，銀行的房屋抵押貸款利率一般在央行基準利率（參考：基準貸款利率調整對你的月供有哪些影響？）上浮20%-60%，而小貸公司或助貸機構房貸業務的利率就要高一些，普遍在8厘~1.2分這個區間。但相比信用貸款，這個利率還算比較「良心」了。利息多少與借款人本身的資質有關，如果是二次抵押也會比首次抵押的高一點。當然，如果是優質老客戶續貸，通常能享受到利率優惠。

（2） 中介服務費

中介機構為借款人提供貸款信息諮詢及代辦服務，並在貸款撮合成功後獲取相應的服務費作為報酬（為什麼貸款一般都需要找中介辦理？←請戳這裡）。目前，中介服務費主要是通過中介自己向借款人收取或放貸機構代收後給中介返佣兩種方式（也存在既向客戶收又向機構要返點的中介）。中介服務同樣是沒有收費標準的，在不同地區或不同的中介，其收費都不一樣，通常在放款總額的2%-10%不等，但往往越不正規服務費越高。正是如此，所以中介服務費是有討價還價空間的。此外，中介機構的老客戶續貸服務費可以打折。

（3） 其他款項

由於房屋抵押貸款的利率相對較低，小貸公司或助貸機構為了追逐更多利潤，就出現了類似平台管理費（按月收取）等費用。另外向大家透露一點潛規則，一些機構為了規避「利率不得高於同期基準利率的4倍」的法規，故意調低利率，但收取其他款項。而部分中介也抓住借款人只關心利率的心態，簽合同的時候只談利率怎麼低卻未明確指出綜合費率。

貸後管理

在貸款發放之後與還清之前，涉及到的常見費用包括提前還款違約金、逾期罰息（也有叫滯納金的）、展期費等。借款人提前還款是有條件的，比如需要正常還款6個月後才可以；提前還款需要支付違約金，通常收取剩餘本金的幾個點（也有其他演算法的），也有良心機構不收取該筆費用。當借款人未按時償還貸款時，都會產生罰息。罰息是按天算的，而且利率較高，大多0.05%~0.1%。有些貸款產品還支持展期，意思就是到期還不上的時候，還可以向機構申請延長還款期限，且展期費不會太高。

上述關於房屋抵押貸款的收費款項中，房屋評估費、公證費、抵押登記費、利息及中介服務費是必須要付出的成本，其他的費用因機構或產品而異，並不一定會產生。其中，銀行機構收費款項最少，小貸或助貸類機構收費項目相對較多（關於機構之間的區別，請參考《貸款成本大公開，哪家最適合你？》），且各項費用基本沒有統一的收取標準。

說貸款、聊黑幕、擺政策、漲姿勢，可以注意（蓉城張哥）工種號

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