土地制度是高房價的根源嗎？

01-05

我覺得題主的意思是土地制度在高房價中佔有什麼樣的地位，應該這麼說:城鎮的土地國有制，決定了土地制度在高房價中佔有很大的比重。

謊言1：房價暴漲是由於剛需推動，供需失衡

我們以北京2004-2010年之間的情況作為研究對象，6年之間北京市區的平均房價從不足5000元/平米上漲至超過3萬元/平米，上漲超過6倍。

所謂剛需是相對於彈性需求而言，人口流入和新家庭的組建（結婚）是剛需的兩個主要組成部分。2004-2010年間，北京的常住人口餘額增加了469萬人，增幅約31.4%，人口規模顯著提升；而年均登記結婚對數則居於12-18萬對之間，無異常增高。

同期的供給端，北京大力發展房地產業，實有住宅建築面積從2004年末的26120萬平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。總體來看，2004-2010年北京新增供給能滿足所謂「剛需」的提高，數據不支持供需失衡導致房價暴漲6倍的解釋。

謊言2：高稅費和地價是房價的主要推手

中國房地長行業的稅費主要是以開發商的收入作為稅基收取，稅基越大稅費收取越多。比如營業稅是按照開發商銷售樓盤所得收入的5%課稅，企業所得稅是按照開放商利潤的25%課稅，土地增值稅是按照開發商售賣房產形成的土地溢價進行累進課稅。

正確邏輯是，房價越高開發商收入和利潤越高，納稅額也相應提高。而地價方面，根據國土資源部的統計，中國地價平均占房價約26%，美國20-30%，韓國50-60%，日本60-75%，新加坡55-60%，香港60%（均為2013年數據）。中國地價占房價比例並非特別高。

北京大學房地產研究所所長陳寶國說過，「稅費和房價關係不大，全國各地的稅費和土地政策差別並不大，但房價差異極大」。

真相：中國高房價的推手到底是什麼？

根據傳統的經濟學定義，需求是價格的反函數，也就是在其它條件穩定時，某種商品的價格越高需求越少，價格越低需求越大。

那問題來了，這明顯不符合中國樓市的實際情況：中國的房子是價格越高漲，買家越瘋狂；樓市真下跌了，連看房的人都少的可憐。也就是說，傳統的需求曲線失效了，樓市的需求反而和房屋價格呈現正相關的關係。下圖中P代表價格，Y代表需求量。

為什麼會這樣？是因為商品具有消費和投資（投機）兩種屬性。對於消費類的商品，傳統需求曲線是適用的；而一旦某種商品的投資（投機）屬性高於消費屬性，就會出現上圖的情況。投資的本質就是錢生錢，社會上流動性越充裕，閑錢越多，投機需求越高漲。

數據也支持笨虎的這個判斷。下圖中我們清晰可見：2008-2012年間，中國房價增幅與廣義貨幣供給M2餘額的增幅保持高度吻合，四萬億救市和信貸大躍進的2009年尤為明顯。

我們可以試想一下，街頭流浪漢是不是最需要住房的所謂「剛需族」？但他們可以構成對樓市的有效需求嗎？不能，因為他們不持有足額貨幣。而一個富豪，只要政策允許，可以買下整個小區只要他的錢包足夠鼓；即便政策不許，也還是會有各種途徑。

因此，中國高房價最大的真兇是：過多的卻又嚴重分配不均的錢。

詳見我的知乎專欄：揭穿中國高房價的2個謊言真相只有一個 - 煮歷史品金融（P2P平台監測） - 知乎專欄

我最近獲取了一組上海最近8年土地出讓的數據，與房價數據疊加，做了一個簡單的分析。我聚焦一個問題：上海過去幾年中，有土地出讓的板塊和無土地出讓的板塊，兩者相比誰的房價漲幅更大？

我的結論可能只適用於上海，或者只適用於近年來實行「擠牙膏」式土地出讓政策的上海，放之四海未必皆準。不過，還是與大家分享一下吧。

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我建立了一個模型，用於比較有土地出讓的板塊，在土地出讓後3年內，相比其他板塊的漲幅水平。

該模型考慮了如下因素：

? 研究樣本控制：位於同一圈層的多個板塊比較。
? 土地變數控制：將板塊分為有土地出讓和無土地出讓兩組。
? 時間變數控制：不使用2011年、2012年這種自然時間，而是按照土地出讓情況，將時間分為「出讓土地的當年」、「出讓土地一年後」、「出讓土地兩年後」、「出讓土地三年後」、「無土地出讓的年份」共5類。
? 研究指標選取：相對漲幅。絕對漲幅受到經濟社會環境、板塊價值差異和心理預期等複雜因素的影響。而本研究關心的是，有土地出讓的板塊是否比無土地出讓的板塊漲幅更大、大多少，即關心有土地出讓板塊的相對漲幅。我們定義了「相對漲幅」的概念，用於抵消不同地區的價值差異，以及提高不同年份的可比性，其含義為：
相對漲幅=某板塊出讓土地n年後的新房價格漲幅-該圈層n年後的新房價格平均漲幅

我使用這個模型對有土地出讓的板塊的房價相對漲幅進行了三年的跟蹤，結果請看下圖：

很顯然，在土地出讓一年之後，其所在板塊的新房價格就已經出現了相對漲幅：

一年後，有土地出讓的板塊新房漲幅將比同圈層新房平均漲幅高出近7%；
二到三年後推出新房時，這個差異將達到12%-13%。

也就是說，從全市整體的角度，有土地出讓的板塊在三年內會比其他板塊新房漲幅更高。

當然，如果你拿遠郊區的一個有土地出讓的板塊房價漲幅和市中心沒有土地出讓的板塊房價漲幅比較，也是不合理的，這裡面存在更為細緻的空間邏輯，我們必須把市場的波動分解到不同的空間圈層中來觀察。

在了解了全市的基本情況後，我們再把這個模型應用到不同的空間圈層上，可以看到下圖：

可以看到，有土地出讓的板塊新房相對漲幅更高的現象，在觀察尺度縮小到圈層後仍然存在：

從內環到郊環，無論在哪個圈層，土地出讓的三年內，板塊的新房價格漲幅都高於圈層平均水平，而相對漲幅最高的年份大多出現在第三年。

我們也注意到，郊環外的相對漲幅變化趨勢較為獨特，這可能與該區域土地出讓數量較多有關。事實上，上海每年有30-40個板塊有土地出讓，一個板塊一年出讓的土地數量一般在1-2塊，極少數出讓3塊以上土地的板塊均位於外環以外。

在不連續出讓土地、僅出讓1-2塊土地的最普遍情形下，有土地出讓的板塊比無土地出讓的板塊，新房漲幅更大的現象，幾乎已是不爭的事實。

由此可見，土地出讓和一手房房價存在較為複雜的空間邏輯。因此，當我們在對房價漲幅進行分析和預測時，必須從細分的空間單元上進行觀察，考慮近年有無土地出讓、土地出讓年份、以及位於哪個圈層位置等要素。而缺乏空間思維，一刀切地對城市進行解讀，則是一個非常危險的錯誤。

不僅新房如此，土地出讓和二手房房價的關係也有類似的空間分化特徵。

用同樣的模型方法，我們計算了二手房的價格相對漲幅：

由圖可知，土地供應對所在版塊二手房價格漲幅也有一定的提升作用。不過，相比新房漲幅在一年後就產生10%以上的明顯差異，二手房受到的影響要小得多：第一年幾乎沒有影響、第二年相對漲幅4%、第三年達到6%。

結論很明顯：一二手房存在空間聯動關係，而土地成為了房價上漲的催化劑。

接下來，我們不妨來看看土地出讓這個催化劑在上海的空間分布特徵吧。

2009-2016年，上海通過招拍掛方式成交的住宅用地和綜合用地（含住宅）約550塊。這550塊土地的建設用地面積約3500萬平米，建築面積約5800萬平米。按套均面積114平米計算，約可建設51萬套住宅（註：套均面積的計算方法為，對應時間內，上海新房的總銷售面積除以總銷售套數）。

這些土地在時間和圈層上的分布是這樣的：

由圖可知，2011年和2013年是上海住宅類土地出讓的兩個高峰，而剛過去的2016年則創下了8年最低。

按圈層比較出讓土地的規劃建築面積可知，六成出讓土地分布在外郊環、三成在郊環外，中心城區的土地只有10%左右。

按照土地的規劃建築面積給每個板塊填色，將會得到下面這張圖：

從城區來看，上海住宅類土地出讓主要集中在中心城區以外的新城。排前六的板塊依次為嘉定新城、南橋新城、金山新城、松江新城、青浦新城和臨港新城。

從環線來看，上海住宅類土地出讓則更多的集中在了外郊環地區。傳統市中心幾乎無土地出讓。

那麼，應用我們之前所發現的規律：「土地出讓是上海房價的催化劑」，那麼既然有更多的「催化劑」釋放在了外郊環地區，那麼這些地區會有什麼反應呢？

我們整理了近十年來的新房價格，並將其匯總到了不同板塊中，可以得到下面這張圖：

可以看到，市區的新房價格漲幅相比郊區在時間上有大約一年的滯後。最典型的是內環內和外郊環，二者形成了兩組峰谷對應，時差一年。（註：沒有進一步按季度或月比較的原因在於，新房體量較小，存在異質性，需樣本數量較大才有意義。）

我們可以把這一現象作為前文規律研究的印證。

從土地供應的規模上看，郊區遠大於市區，根據「供地更多的板塊，房價相對漲幅更大」的規律，郊區的新房價格相對漲幅趨勢會高於市區；而由於土地供應和住宅開發規模的累積，則使得兩者之間形成了漲幅上的時間差，從而形成了上海市這一非常特殊的「新房漲幅從郊區傳導回市區」的房價空間傳導效應。

不可否認，這是與一般常識相違背的結論：在土地供應增大的情況下，房價反而會上升。

的確，在複雜城市體中發生的問題永遠沒有那麼簡單：

當土地成為必須要通過拍賣才能獲得稀缺資源時，開發商是否會按照市場供需關係進行定價呢？

當城市中不同圈層的住房價格已經差異極大的情況下，我們是否還應該把上海的房地產理解為一個統一市場？

當全市的新房只有不到200個賣家（樓盤總量），而全市二手房有20萬個賣家時，新房和二手房市場是否還是聯通的呢？

這些話題，找時間我們在接下來的研究中再一一討論吧。

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高房價的根源：土地財政

政府需要政績，需要GDP，需要增加就業，需要搞基建，干這些活都得需要錢，但是靠實體經濟稅收實在是杯水車薪，稅如果收得太高太明顯，勢必搞的民怨沸騰，最好的方法還是賣地，於是政府承諾給配套學校，商場，醫院等，開發商買地建房，各路媒體配合炒作，房價應聲而起，開發商大賺特賺。政府作為賣地的業務員為了賣地也是煞費苦心，各種配套各種政策推動房地產行業，於是各路銀行，基金，國企，蜂擁而至，地王頻出，在沒有有效規劃和監管下，各地庫存猛增，房價上漲第一階段完成。

房地產的高槓桿和高抵押已經綁架了銀行，嚴重妨礙了實體經濟的發展，政府得想辦法去庫存，防止經濟硬著陸，還要保外匯，保匯率，但是還要保持土地財政體系的可持續，都是大麻煩啊！普通人的策略：要去庫存、降價處理，但是公眾的消費心理是買漲不買跌的，那些泥腿子降了價也不會買，等著降價也是想瞎了心，寧願炸了也不降價。（內心旁白：把眼睜大了看老子怎麼玩）。

去庫存的策略就是漲價，一線先漲，有錢的來投資，置換剛需來進場，一線漲價只是做做樣子，因為第一庫存不多，第二不能瘋漲而導致不能收場，所以那些趁老子做做樣子而渾水摸魚的中介，炒房團你得消停點，不消停就得挨辦，一線漲完漲二線，一線已經拉動漲價的車輪，二線漲的順理成章，為了配合二線去庫存，二線漲的時候一線搞限購，二線漲的差不多了一線出政策限賣，看好庫存數據，去庫存降到12個月左右的城市出限購，限賣政策，各熱點城市庫存去的差不多了，全體進入限購限賣模式，想買房的去三四線吧，那裡不限購不限賣。（潛台詞「老子當初喊話去庫存的時候你們都TM不動，還嘲笑老子拉農民工墊背，現在房價漲了，你們愛買不買，泥腿子們，老子出這麼多政策把庫存消化差不多了，即滿足了你們遏制房價的需求，還給你們指了一條明路了」，第二輪房價上漲完畢。

本輪房地產危機已經度過，但是不能讓地方小弟亂來了，這次搞得一身冷汗，泥腿子已經開始懷疑人生了，天天議論著不是逃離北上廣，就是學歷學區房，還有上市公司那不爭氣的熊樣，還是統一出個土地規劃政策吧，庫存少的多供地，庫存多的少供地，沒去完庫存的不供地，提前報備，不然別怪老子不給你兜底。

書說完了，大家散了吧，

高房價的根源，是經濟周期末期，產業（技術）革命效益抵達邊際，資本冗餘溢出，無處可去的情況下，由於資本逐利本性，必然炒作金融資產。

謝邀。

謝邀！這個問題問的相當牛逼。

如果是房價差異的原因，那是人口，而恰恰你問的是「高房價」的原因，那回答是，

當然是。

講房價不觸及這個話題，就都是在房價的外圍繞，目前全民炒房，廣場舞大媽都知道買房保值，郭嘉已經在改，也必須得改改了，但就像說把失業說成下崗一樣，依然沒有公開明說，土地制度是絕對的改革深水區，是國家制度體系中能夠影響未來幾十年的最底層制度。

中國一線城市房價能夠買下美國的畸形現狀，根本在於中美不同的土地制度，中國選擇參照香港模式，其房地產業態的特徵就會和香港一樣——房價高啟，這是土地財政制度包括分稅等模式必然衍生出來的經濟現象，而今天租售並舉，租售同權等模式，可以看到如同八十年代施行的私有經濟漸進搞活放開一樣，前提依然是保持國有經濟（土地財政制度）的主體地位。所以。

改革是必然之路，改革在承平漸進，改革的路還長。

戶籍制度吧

不同地區發展和資源嚴重不均衡是大前提。

戶籍制度和城市化提供合理性，給平民洗腦。

土地制度是地方政府推高房價的動力。

境外投資管制是保護傘（不信放開管制，熱錢1年跑光，誰買國內的70年鋼筋水泥）。

信貸政策是幫凶，不給槓桿，企業怎麼拿得起地王，平民怎麼接的起盤。

綜上，根源在於中國特色。

根本上是這個原因：

媒體說得多的高房價城市，都是圖中顏色發黑的區域。即中國經濟最發達、資源最集中、人口最集中的前幾十個城市。

西北地區大面積的白色區域，人口密度1人/平方千米以下，房價沒見得有多高。新疆戈壁灘、青海鹽鹼地、西藏大雪山，人都沒有，修什麼房？

如果土地制度是房價根源，新疆戈壁灘也有地方政府，也在搞土地財政，怎麼不多賣點地、多修點房賣出去呢？

戈壁灘修房子賣給誰？你以為開發商傻嗎？

政府賣地不假，關鍵是要有開發商買。開發商買地建房不假，關鍵是要有人買。最終，政府賣的地建成房，要有人接盤，要有大量人接盤遊戲才可持續。

新疆戈壁灘、青海鹽鹼地、西藏大雪山，人少地多價格自然不高。人多地少、人多房少價格就會上漲。所以決定房價的基本因素是中國人口分布。

而人口怎麼分布，那也是有原因的。1平方公里戈壁灘上養活100個人都是問題。而經濟發達城市，1平方公里的小區養上萬人不是問題。哪怕你住北京地下室，至少不擔心餓死，活得也比貝爺在戈壁灘上荒野求生好得多。

人口隨資源不均勻分布，這是造成地球上不同城市房價大不同的原因。這裡說的城市，不僅含北京上海駐馬店，還有房價同樣高昂的首爾、東京、孟買、倫敦、紐約。

現行的土地制度只是抬高房價的其中一種手段，我認為根源在於中央考核官員制度和分稅制度上。舉例，分稅制度導致地方財力缺乏，考核地方政績最終是GDP成績單，錢從哪來？賣地(房地產類)，投入少收效快利潤高，而老老實實扶持一個企業做到稅收大戶，需要幾年的時間，甚至幾屆政府的努力，結果你也看到了。

1、土地制度是高房價的根源之一，主要影響表現在兩個方面，一是壟斷土地的供給，二是限制土地的用途，這兩個都是在抬高房價。

2、貨幣制度也是高房價的根源之二，市場上發行的貨幣越多，越容易往資產方面傾斜，土地住房首當其衝。

3、其他影響，比如稅收制度，戶籍制度，學籍制度，限購限價政策，經濟適用房，交通打折等等都是抬高房價的幕後黑手。

PS：北京房價高是正常現象，以上三個方面是使得房價更高了而已。

這是種趨勢，無論如何看，我國的兩種土地性質及戶口制就是將農民制約在其本屬的土地上，減少人口流通，雖然本質區別很大，但是我覺得有點類似於明代的軍屯制，只不過將這種軍屯制擴大化，深入化。

在以前的極權主義時代，這無疑是相對較好的選擇，但是，隨著現在經濟體系的不斷發展，這也成為了制約我國生產力的一個重要障礙。城市和經濟的發展需要農村的土地，宅基地，和人口。現在政府當然已經認識到這點，所以這此18大三中全會上洋洋提出的一個觀點就是集體土地入市。

我們要了解集體土地入市，那就必須要對集體土地要有清楚概念，

第一，什麼是集體土地？

根據中華人民共和國土地管理法第八條
城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

這條，是規定了集體土地的概念。

第二，集體土地所有權屬於？

第十條農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

這條規定的集體土地的權屬。

第三，集體土地如果用於非農業建設怎麼辦？集體土地能用於什麼建設？

　第十一條農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。

　　農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

　
第十四條農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。

　第十五條　農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府批准。

這條規定了用於非農業建設的權利，還是收回地方政府所有。並限制了集體土地的使用條件，就是集體土地的所有權只體現在用於農業建設的承包制發放這一塊。

恩，我簡單列出幾條法律，就是為了說明集體土地的概念和國家對其的定義。其實，我國集體土地所有權，雖然表面上權屬是集體經濟組織，但是實質上國家還是將其緊緊抓住手中。

總所周知，我國的房地產行業現在對民生還是發展都照成了或好或壞的影響，高企的房價讓我們負擔不堪。但是有誰有深究過其中原因？難道僅僅是開發商的暴斂？顯然，不是這麼簡單，房地產成本不僅包括建築成本，稅收成本，管理成本等，很大一個成本還在於徵收成本。

由於我國土地利用總體規劃的滯後性，在城市周圍還存在大量城中村，也就是集體土地，而集體土地轉非農建設用地是需要非常大的成本，包括時效，審批，徵收等等，轉性以後，再出讓，等這一整套程序下來以後，裡面所暗含的所有成本都將轉嫁到購房者頭上。因此我國高企的房價也包含這一部分原因。

現在我國目前在資本市場這一塊，還是慢慢由國家主導已經完全過度到市場主導了，但是一些落後的，不符合發展的條例還是仍然可觀存在，集體土地就是一例。政策的改革永遠跟不上市場的反應，但是，可喜可賀的是我們仍然看到這一屆政府對其所作出的努力。

集體土地入市後可能造成的後果分析。

好的一面。第一，農民收入增加。集體土地如果入市後的直接受益人是農民的話，那自然是再好不過，但是，綜上所述，集體土地的權屬是村民經濟組織，而村民經濟組織又是一個極其模糊的概念，到底什麼是村民經濟組織，村民經濟組織的收入又歸誰受益？這是政策具體出台後才得知了。

第二，房產價格下降，這是肯定的，集體土地准入後，徵收成本下降，房產價格下降是板板丁丁的事情，但是，誰又能保證政府不來再插一手？

第三，小產權房確權，小產權房在我國一直是個非常敏感的詞語，在宅基地入市後，大量城中村的小產權房會湧入市場，到時候會衝擊商品房的銷售，直接對開發商照成威脅，但是這也是個好事，國家一直空喊的房地產調控，限價，但是除了十分愚蠢的行政強制行為以外，似乎無所作為，這次，的確觸及到了開發商的命門。

第四，農村生產力提高，對於現在還是處於精耕細作的自耕農狀態的我國農村，無論再如何提高，也是無法和現代化的農業開發相比的，集體土地准入後，大量的資本進入將會極高的刺激生產力，如果再將農產品限價全面放開後，理所應當，農產品市場的將迎來一次革命。

但是，我們要看到，農民將會再一次被剝削。我國自古以來，農村人口就是十分可憐的一群，戰亂時被強拉壯丁，和平時候限制糧價，這不，在城市的消費能力已經被透支後，現在資本又將目光轉向了農村，大量的集體土地，宅基地，將又是一場資本的狂歡，下一個經濟熱點，不難想像，羊吃人的事情將又一次發生，對於農民如何和占絕對強勢的資本和政府玩，我是非常非常悲觀的。

這算是我在知乎的第一個長答案，才疏學淺，請各位指正。

只是部分原因吧，個人認為高房價是經濟發展的必然結果。歐美、日本、香港、台灣，這些經濟發達的地方房價有便宜的嗎？

清華房地產研究所，一兩年前曾對全國的地價變化做個一個量化分析，雖然只是一些書生的視角，但數字還是不會騙人的。

最後也沒敢明確說出個結論，但實際結論是：房價受地價影響巨大，而且地價的增幅遠遠高於房價。

高地價的原因之一是土地壟斷，即土地國有制。也就是我們說的，在一個所謂的市場經濟體裡面，生產要素並沒有市場化。

這只是視角之一。高房價的形成，有多方面的原因。得空再說。

1998年6月，國務院決定，黨政機關停止實行40多年的實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化。原定截止期為6月底，一時機關單位搶購住房風起。後各地多將截止期推後。有機關福利分房這一大坨頂著，住房市場就難火起來。到1997年10月底，全國累計商品房空置面積4904萬平方米，比1990年同期增長30.5%。

1998年7月1日，在中國一直延續實行的住房福利制宣告結束，歷經整整10個年頭的住房制度改革，從此進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新的一輪改革。隨著中國人民銀行一系列住房金融服務舉措的出台，包括安排1000億元住房貸款指導性計劃等，中國人在住房上獲得了更大的空間和自由，從此，買房成了絕大多數中國人最大的一項消費。

關於房價的根源大家說的五花八門，有說是戶籍的，有說是土地的，有說是經濟發展，還有的說是分錢不均的。

全都在水面上浮動，根本沒有到根源，請各位不要強答。

我從業地產信息化5年，熟悉地產行業的成本管控和銷售管理，接下來文中會提到的一些名詞大家不懂的請不要問我，自己去查。我結合自己的業務背景知識告訴大家房價為什麼這麼貴。

我想先說一個和房市非常相同的例子：鑽石。

戴爾比斯控制著巨量的鑽石，讓鑽石在供給上像小溪一樣流入市場，因此鑽石可以持續不斷的高價。再加上營銷手段，賦予愛情的含義，鑽石就變成了炙手可熱的飾品。大家可以自己網上搜搜看就知道是什麼鬼了。

與之相同的是房地產市場也是這樣玩的，但不同點是房地產不是一家獨大，他們是很默契的共同遵循了一個飢餓營銷的規則：銷控

其實就是達到預售條件的房子，分好幾批次慢慢賣。讓流入市場的房子很少，每次開盤開一點點，造成房源緊俏，手快有手慢無的假象。對，地產開發商們一直都在合夥玩這種把戲。你買房選的時候，銷售告訴你說，這些這些，都是賣完的。忽悠你的。

後來又製造出房子是結婚門檻，是成功的標配的營銷謊言。再接著又製造出買房就是投資的欺詐手段。

而且關鍵在於，人性的貪婪和群眾的盲目性，正好吃這一套，就像是成功學一樣，不斷啃噬著群眾的智商稅。

大家肯定會說，土地明明是政府把控的啊，如果政府收縮土地，那不就房子少了么？不就是房源緊缺么？

亂彈琴！

政府的土地緊縮，一方面是城市擴張太快，進出口人流量讓城市得不到飽和，需要緩和，另外一大部分因素就是：樓市庫存太多。

大家可以去關注國土資源局發布的政策就知道，政府每次都在擦地產開發商的屁股。庫存多是因為地產商建了房子，捂著不賣。

大家肯定會說，土地很貴啊，地王頻出啊。

真的是政府賣的貴嗎？

其實地方政府會對整個城市的地塊分級，並且標定基礎價格。以武漢為例，I級地塊屬於中心高質量地塊，依次往下II~X，X是最差的地塊。

2014年I地塊基礎樓面單方是5779。（單方是指每平米單價）這裡即使以最頂級地塊來看，因為下面會讓你看到政府給的價格和客戶實際買單的價格差是多大。

我們先來看看，地塊的土地成本到底在地產開發過程中佔多少呢？差不多是70%，剩下的被建安成本、設計成本和銷管財三費佔據。

這個成本和銷售成交價大概是什麼樣的呢？銷售定價的時候會用成本單方指導定價，會定義銷售的底價，麵價。

嘿嘿，我以某地產開發商的實際數據告訴你差別有多大。武漢精武路某地塊，產品的底價均價是24915.9753，而面均價是27894.8139。就是上面說的那個I級地塊。

先不說底價和麵價差這麼多已經讓開發商賺了個瓢盆滿缽。

我們看下以成本來算地塊在裡面花了多少，粗略的算一算得出：17440元單方。為啥明明標價5779元單方的地塊賣得這麼貴？

真不是政府在搞鬼。

而是開發商們知道最下游的客戶會為他們拍賣的溢價買單。

政府真心沒幹啥壞事，土地明碼標價了開發商們搶得歡，只能價高者得。

看完了成本，回過頭來說這個銷售。前面說了開發商們銷售玩飢餓營銷玩的6的飛起。銷控的房子就是不賣你，前面隨便開幾個盤，把銀行貸款還掉，後面坐著慢慢等漲價收錢。過程中各地產商之間相互幫忙鼓吹樓市緊張啊，房源緊張啊。今天啥地方加推200套一次性賣光啦，又沒房源了啊。下次開盤要預約排號啊。手快有手慢無啊。

緊張，刺激，讓買房者時刻處於一種不買就還要漲，想買買不到的困境里。房價就每個月都要漲個幾百塊。

玩的一手好局啊。

這當然還不夠，要繼續鼓吹，房市牛啊，買了可以投資啊，過兩年漲到你笑開花啊，住和投資兩用啊。未來一定會升值啊，房價永遠都要漲啊。傻瓜也真的是多。如果這樣就叫投資，那差不多有房就都隨著房價上漲而身家百萬了吧？

有人會說，不是啊，是真的有人靠房產投資啊。

是，確實有，但是要注意，他們是用閑錢投資。是有本質差別的。

賣房子的活動其本質是開發商抓住了貪婪的人性進行的一場收智商稅的活動。

所以問這個智商稅收的高，根源是什麼？

答案就很清晰了：利用盲從的無知群眾進行營銷洗腦，然後收瓜（搜刮）。

我從業5年地產行業信息化，對地產如何管控成本，如何賣房子非常清楚，另外上文中的數據來源與湖北省國土、億房網，以及某地產開發商資料庫（恕不能透露細節）。

另外我今天剛好發了一篇關於最新國家政策與商品房市場的近期動向的淺析。給想要買房的人一些中肯的建議。

地產行業退到青銅期之前的反撲（分享自知乎網）https://zhuanlan.zhihu.com/p/26404926

謝謝閱讀。

人才是

不是，是因為經濟發展，經濟景氣的資本主義國家房價必然高，不過我並不覺得很痛苦，因為我現在並不能消滅資本主義，那麼房價漲還是跌，並不能改變我苦逼之命運

回答，是。

那麼問題來了

94年匯改

98年第一次房改分稅制改革

03年第二次房改

經營城市理念

共同導致了現在的高房價