2017 年，有哪些值得關注的海外投資市場和品種？

01-05

港股和美股值得投資嗎，為什麼？
本題已經收錄知乎圓桌海外投資初探，更多相關話題歡迎關注討論

海外資本市場在經歷了2016年英國脫歐和美國大選的不確定性之後，個人覺得2017年將會是塵埃落定、穩健成長的一年。

上次回答類似的問題時我提到過，華人到美國投資，常見的有三種途徑：在各大證交所公開交易的美股和共同基金、ETF等；風投、創投、併購或收購現成的美國公司；以及房地產。

我本人從大學開始投資美股到現在，可以算略有經驗。私募和風投項目，從2012年開始兼職做盡職調查（Due Diligence, DD）諮詢顧問，到現在也接近5年經驗。同時，對房地產市場從2005年前後開始關注，也算小有心得。

如上篇所說，如果要比較這三種投資工具的各個方面。很難說從全局角度完成的判斷在實踐過程中會完全無誤，但投資工具的不同的確會帶來不同的風險和收益。

資金加經驗及專業知識的綜合門檻，美股&< 地產 &< 風投；

綜合風險方面，地產&< 美股 &< 風投；

綜合回報，美股 = 地產 &< 風投；

流動性，風投 &< 地產 &< 美股。

所以，綜合門檻、風險、回報、流動性這幾個方面來講，房地產其實算是一個不錯的工具。本篇將著重講講美國房地產這個海外資產配置工具。

英文里，房地產寫為「real estate」或者「real property」。這是一個非常貼切的描述，強調的就是」real」 – 真實的實體財產。與其他股票、證券這類投資工具相比，房地產有著「眼見為實」這個特點。即使在像美國這樣被普遍認為是「地廣人稀」的地方，因為人口自然增長和從全世界來的移民，人口增長速度比中國高了50% 左右（下圖二）。從宏觀經濟層面來說，土地面積不變，人口不斷增長，供需關係這一市場規律自然會造成房地產的不斷增值。的確，從過去20到30年的中長期趨勢來看，美國一線城市，如紐約、洛杉磯、三藩市，在08、09年的金融風暴中經歷了一開始的下跌之後，很多地區的房地產價格在3到5年內就反彈到了超過07、08年水平。

以UCLA一位余姓教授在2015年發表在洛杉磯時報的一份針對1977年到2015年洛杉磯房地產市場的研究（下圖三、四）為例，洛杉磯市本身的房地產周期為12年左右。通常是7年上漲，5年下跌。總增長幅度平均為65%，下跌為30%左右。需要注意的是，這份研究只包括洛杉磯市本身，並不包括比華利山、聖馬利諾、聖塔莫妮卡這些高檔區，以及幾年來華人土豪們最喜歡的亞凱迪亞。後者近10到15年來，有的地區出現了兩、三倍甚至以上的增值。

但是，到美國投資房地產是否就是一筆一定穩賺不賠的生意呢？當然不是。

只要是投資就一定有風險。而且如本文一開始所說，投資美國房地產其實是有一定門檻的。首先需要知道的就是美國絕大多數地方是需要每年交房地產稅的，一般為交易額的1.5%到2.5%之間。不交稅，政府會收走你的房地產，並拍賣抵稅。其次，即使是同一個城市，隔了幾個街區的不同地段的房價可以差距非常大。

這是因為在大型城市中，各個區的犯罪率，常住人口收入，學區等等都有可能有頗大的區別。這在某種程度上，也是美國比較特有的一個情況。歸根究底，是在60、70年代，美國從聯邦到地方的各級政府，努力讓低收入黑人搬進大城市所進行的一系列低收入居民公寓（housing projects）和房屋補貼，造成的副作用之一。而學區房這一概念，就更是先在美國流行，然後再傳到中國的。

英文里講到房地產有一句經典名言：location, location, location。也就是說，地段其實是最重要的，講三次都不嫌多。大的數據可以在 Zillow 或者 Trulia 這樣類似的網站上找到。但是一些細節的東西就比較難了。而且，買下房地產後，如果不是自住，還是需要出租出去創收比較划算，這樣也就牽涉到需要在當地找管理公司。可以說語言和文化造成的隔閡，是華人在美投資的一大軟肋，而這個現狀是可以改變的。

海外華人之所以能在80年代至今迅速走進北美主流社會，不僅是勤勞所帶來的。根據仲量聯行（JLL）數據，2016年中國的境外地產投資已超過300億美元，已然佔據榜首。事實上，通過組合投資和相關基金在美投資地產也並不是遙不可及，但其中的信息差不容小覷。前些日子應波士頓的朋友邀請參加了哈佛峰會，在那認識了華人地產網（Huarenhouse）創始人圳野。和他的觀點一樣，在美地產經紀這個行業至今仍未互聯網化，和國內比可以說落後了近十年。在這中間，儘可能的通過新媒體和共享平台減少信息差，可以說是近年來頗有可為的新領域。

事實上，在美買房更多的是一種生活投資。不論是通過投資移民獲取身份，還是中高端住宅區所享有的教育、治安和民用設施都可以成為地產的長線服務。資本主義自有它的兩面性，對於華人來說找到最合適的切口便能出奇制勝。

參考閱讀：

美國買房這些數據不可不知

2017美國房產投資須知海外房產投資指南之紐約盤

華人海外投資為何首選不動產？_第一財經

由於天朝長期以來對外開放的局限性，以及一些政策上的限制，大家對國外的東西了解都比較少。

這一點在理財投資上也是非常明顯，上次聊到我們搞農藥所借用的QDII工具，就有許多小夥伴表示好高大上，搞不懂呀。

其實哪有那麼複雜，無非就是持倉海外證券的一種基金。

切不要覺得什麼東西沾到海外兩個字就自帶高端、精英、先進之類的光環。東西還是那個東西，規則有點區別而已。

打個比方，美國的麻將也是麻將，也許玩法會有所不同，但也不比北京麻將和四川麻將的差異大多少。

而對於一部分有心的小夥伴來說，搞農藥的這一票也算是嘗到了甜頭，打開了眼界，開始琢磨放眼全球會不會有更多機會了。

所以，咱們今天就聊兩個更加高大上，更具有全球氣魄的思路，同時也是新手也能操作的基金組合策略。

至於實際可操作性，我們慢慢談。

多點布局大法

剛才我們說了，QDII也就是持有海外證券的基金，那麼專註於股票的QDII，翻譯過來其實就是海外股票基金。

稍有投資經驗的小夥伴都知道，股市是個傷心地，不僅坑多，騷操作橫行，還有各種不按規則出牌的dalao。

如果你不認同這樣的國內股票市場，或者是腦子靈活想要去其它國家股市找找機會，那麼借用QDII這條船出海也許是不錯的選擇。

一部分資金配置在國內股票基金，一部分丟去海外，這樣多點布局，吃的就是一個東方不亮西方亮。

畢竟國家與國家之間實際情況不同，帶來金融市場的表現與周期也有差異。比如去年到今年咱們國家股市還是一副跌倒了要抱抱的死樣子，而人家隔壁阿三的孟買30指數，從去年年底到現在已經飈出了差不多25%的漲幅。

如果有機會有手段想辦法搞了它一炮，現在也是該數錢的狀態了。

相對地，如果我們多看一眼在15年上半年，咱們上一輪大牛時的這個指數，卻發現它吭哧吭哧一路下跌，甚至把上一年積累的漲幅都丟完了。

所以大家從這個例子就可以看出，各個國家的投資機會呈現一種大王輪流做今年到我家的格局，如果能在這個基礎上多點布局，哪裡有飯吃哪裡，豈不是極好的？

紅利策略

有一類資產是大家所不太喜歡的，那就是紅利基金。

雖然號稱可以吃分紅，但是查看各個打著紅利旗號的基金的實際表現，卻發現……

嗯……這就很尷尬了。

當然並不是全部紅利基金都玩得這麼6，也有分紅記錄不錯的個體，這還是要承認的。

但總體而言，國內股市的紅利基金們普遍沒有為我們帶來理想的分紅收益。

這個局面和基金沒有太大關係，更多的是因為咱們國內的上市公司不太分紅。而咱們上面又說了，「由於天朝長期以來對外開放的局限性，以及一些政策上的限制，大家對國外的東西了解都比較少」。

這兩句話你琢磨出什麼意思來了嗎？沒錯，就是不分紅有可能只是國內股市的特色。

如果我們把眼光投向大洋彼岸，就會發現人家的上市公司是按季度實施季節分紅，額度甚至高達年利潤的50%-70%。

這下你明白了吧，紅利基金及其配套的策略並非它們本身不行，實在是國內這個環境里讓人家無從施展。

所以，如果我們借用QDII這個工具，找尋到專註於國外高分紅股票的基金，豈不就是坐享其成了？

想法很好，但實際情況是，這樣的QDII貌似還沒有理想標的……

總結起來，咱們普通投資者走向海外的道路上還存在不少阻礙，有些是國情註定無法繞過，比如換匯額度問題，有些則是金融創新可以為大家提供辦法的，比如專註某些新興市場的基金產品。

記憶力好的小夥伴應該記得，去年馬爸爸家某平台與國外某著名銀行合作，引入了一個在亞洲特別是東南亞國家搞事的產品，其風格與策略介於純債和紅利之間。

具體持倉的證券畫風清奇，比如印尼國家石油公司的企業債，對於國內投資者來說稱作打開一扇新世界的大門也不為過。

大家可以到之前提過的兩大工具網站，天天和晨星上面直接搜索「QDII」查詢可以投資的具體品種。

就目前而言，可投資產品主要還是集中於跟蹤香江的恒生指數、大洋彼岸的標普、納斯達克等的指數基金。另有部分諸如互聯網、房地產、生物科技等專註某概念的產品。總體來說不算豐富，選擇面還是比較狹窄。

當然，現在不能玩不代表以後也不能。國內股市那麼多年不能做空的規則，不也是被融資融券的新玩法終結了嗎？

都說機會都是留給有準備的人，那什麼叫準備？在周圍小夥伴都還搞不懂沒聽過的時候，你就在關注拖天，這就是。

今天把這兩個思路放在新手區來聊，就是為了讓你比他們更有準備（手動比心

雖然已盡量注意客觀，但利益相關，如果仍然寫得像廣告，也請見諒。

答主從事的工作是營銷特別有錢的那些人配置一部分海外資產，既是從風險分散的角度，也是從收益提升的角度。說實話，這兩年工作比以前容易了一些，客戶接受度高了很多，原因無外乎：一是國內「資產荒」，無風險利率下行，股債雙熊，房產泡沫，客戶在國內經常不知道該做些什麼投資；二是人民幣貶值，很多人換了美元等外幣資產，在獲取匯率升值收益之餘，也想投資些外幣存款之外的東西，所以海外投資市場的吸引力相應增加不少；三是在海外開放的金融市場，能做的投資產品類別和形式顯著豐富，也可以利用不同金融工具，或套期保值，或放大風險敞口，多空兩相宜。

但現在的痛點，也是這個問題的前提，在於資金如何出海？這是一個非常關鍵的問題，因為通道的制約，會直接影響資金的投向和收益。假設現在資金還在國內個人名下，通過正規通道低成本投資海外的可能性幾乎為零。QDII、QDLP、QDIE之類的合格機構投資者近兩年都沒有新批額度，原來獲取的那些額度要不是佔用著、要不就是通道費高達2%以上，而且怎麼用、給誰用都需要高層審批，甚至外管報備。在這種情況下，額度肯定要用在附加值最高的地方，平常投資者恐怕染指很難。另一個勉強能算上的方法是內存外貸，但受限於個人外債屬於資本項下尚未放開，境外貸款其實面臨很高風險，一旦違約很難追償境內抵押，所以也會嚴格限制投向和交易方式，並不能達到自由投資的目的。所以，說了一堆題外話，真正想說的是對於那些還沒有出海的資金，尤其是對於一般中產或小富人士，目前真不是海外投資的太好時機，因為通道成本會侵蝕你大部分的投資收益。至於通過螞蟻搬家拿出來的那些零星小錢，還是老老實實放在存款賬戶裡面收利息吧。

回到問題本身，假設您已經有了很大的海外可投資資產，2017年還是有一些不錯的投資選擇，說幾項個人看好的，僅供參考：

一是港股，目前滬港通、深港通是碩果僅存、限制不多的對外投資渠道，且港幣掛鉤美元預期升值，大量資金（機構和個人）南下進入港股市場，雖然較前期已經漲了不少，但未來上漲空間更大。只是這個過程切記要防老千股，更不能簡單將A股投資邏輯照搬，價值投資是首選，具體選股一言難盡，可關注格隆匯、雪球上相關文章。

二是新加坡上市房地產信託基金。2016年和2017年前兩個月都保持強勁表現，因為組合中都是成熟生息商業地產項目，且國際化程度、行業分散程度高，再加上槓桿比率限制、稅收優惠穿透等政策，整體股息率年化基本在6%-9%，市凈率（P/B）區間0.8-1.1。個人看好醫療保健（Parkway、First）、寫字樓（Capitaland）等子板塊，還有Keppel DC，2016年總回報率高達30%多，格外搶眼。更多信息可關注新交所SGX網站，但需要格外注意的是美聯儲加息預期走強，因為REITs存在槓桿，加息直接影響基金利潤和價格走勢。

三是中資高收益美元債。近年來城投公司紛紛到海外發高收益債，信用主體已經下沉到地級市、縣級市、甚至市轄區級別，所屬區域也紛紛向中部、西北移動，但海外還是趨之若鶩。原因無非是：（1）數額小，久期短，一單2億美元左右，3年期限以內，跟國內負債相比就是個零頭，又是外債，感覺中國人重名聲，寧可肉爛在鍋里，不能XX ；（2）發行方大多負責當地土地開發和招商引資，感覺就是通過發債在給自己做廣告，那一點點利息成本不在話下；（3）需求方其實絕大多數是中資機構，個人投資者或理財集合資金，金髮碧眼的老外們即使真想投Lianyungang、Zhangzhou、Changde的城投債，他們的風控和合規也不答應。所以說到底，這是個肥水不流外人田的生意，風險一眼就能看到，但究其本質似乎跟國內理財資金也差不多，收益是美元計價，高達5%以上，你動心嗎。。。。

再補充給一個吧，近期在關注越南胡志明和柬埔寨金邊的房地產，但盡調做得還不夠，不敢妄言評論，如有興趣，可以私聊探討。

中上層中產階級，如果沒有移民需求，無需關注任何海外市場投資。。。無需關注任何海外投資市場。。。無需關注任何海外投資市場。

小富到中富，有或沒有移民需求，只需要考慮把美國當成國內商業和政策風險對沖的避風港即可，好比配置一小半家產，盡量讓錢安靜地躺在美國一線賣方私人銀行或買方財富管理賬上（視資金量和個人風格定），長線保值增值。保守些，比美國通脹高一兩個百分點；激進些，比美國通脹高5-6個百分點。再高就甭考慮了。底層資產，1000萬美金以下只需要考慮二級市場。再高，看機構實力，或許有可能能擠進去美國一線對沖或私募核心資產裡面一些些（依然可能性不大）。如果居然有美國對沖或私募對外國小資金量投資者（100萬-幾百萬美金）開放募資，99.9...%都是垃圾。至於什麼第三方的這個機構那個機構阿貓阿狗云云，直接看總資產或管理資產就是了：低於1000億美金的美國機構，理都不用理。美國個人投資結構簡單得很，說得越花哨，越是大騙子。

國家級大富豪：老老實實跟著宋朝共建中國夢。只要褲子穿得對，政策會主動扶植真正的海外擴張的。

美股？美股是我們機構替你玩兒的，不是你自己玩兒的。美國人民在上世紀前半百年就明白了「不當韭菜」的道理，希望我朝人民別到了2017年，還要積極地來當韭菜。

買房？美國民用房地產是消費品，不是投資品*3。

更多細節？安利前三期知乎Live和個別專欄文章，基本上講透了。

過去幾年，隨著一批互聯網巨頭在美國和香港上市，讓它們的大批員工擁有了海外資產；而另一方面，很多辦理了投資移民的國人，其投資款也開始陸續「刑滿釋放」。如何合理配置海外資產，找到好的投資機會，甚至只是讓自己的外匯不貶值，都是一個十分頭疼的問題。

特別是從去年開始，國際政治經濟形勢又日趨複雜，難民問題、地緣政治摩擦、公投潮、逆全球化等黑天鵝事件頻發，導致外匯和黃金價格持續大幅波動。高凈值人群至少還有專業的私人銀行提供服務，但對於普通的新中產，很多事情則需要自己想辦法。

先讓我們看看成熟市場

雖然現在的發達市場由於經濟不景氣，導致投資風險不斷加大，優質標的奇缺。但只要我們有一對敏銳獨特的雙眼，還是可以發現一些非常不錯的項目，比如和我們隔海相望的日本，就有著一個逼格高又收益好的投資機會。

最近兩年，身邊去日本旅遊的朋友越來越多，朋友圈三天兩頭的就是各種日本的美景，不光神社和櫻花美不勝收，淘貨和美食也都好不歡快。當然這和當前較低的日元匯率、高質低價的商品、美麗的自然景觀以及歷史悠久的文化遺迹分不開。日本如此之大的旅遊市場再加上即將到來的2020年東京奧運會，讓短租市場出現了好的投資機會。之前在Airbnb上看過東京的民宿，好的房子全年都是訂的很滿，這讓我們對這裡民宿市場的入住率比較有信心。

另外，根據英國調查公司STRGlobal的統計，2015年東京的酒店入住率為86.3%。一般而言，超過85%的入住率，就很容易出現人手不夠用、服務質量下降的情況發生。極大的住宿市場空缺日趨嚴重。

有心的朋友應該會注意到住宅每日的平均租金，跟同地區酒店每天的房費比，肯定是酒店要高的多。自然，差價越多，就越有機會。除了把自己空餘的房間租給旅客這種「避免浪費」的做法外，有沒有可能把這件事情變成一個有規模的生意，來賺一筆可觀的收入呢？

但同樣一個房子，用來做民宿，相比做長租，有以下幾個難點，比如入住率、客戶溝通、入屋清潔、與酒店的競爭、政策風險等。也正是因為這一大堆難點，「去異地做民宿」這個點子很多人想了很久也沒能實施。

以下是一個真實的日本民宿項目的運營數據：

出租天數：25

日均價：￥23,445

凈收入：￥157,627.36（預期是￥125,400，超預期＋60.1%）

相應回本期：13.7個月（預期17.3個月，優於預期）

相應年回報率：86%（預期67%，優於預期）

看到這樣的數據，是不是散發著一種不可思議的吸引力？

那新興市場有哪些機會呢

說完了成熟市場，我們再來看看身邊的新興市場國家。新興市場股票今年開始就走勢較好。截止2017年1月底，MSCI新興市場指數整體上升了5.5%，這是自2016年3月份以來最大的漲幅。

除了大家熟知的金磚四國以外，東南亞地區近幾年的證券和房產市場，也出現了一些極具投資價值的資產，其中有大家比較熟知的泰國房產和越南的股票。

越南近年來越來越受到全球投資者的關注，尤其以韓國、美國、香港為代表的外資基金加大了對越南市場的投資。越南市場在經歷了 2016 年末的蓄勢調整後，今年開年以來在銀行、證券、房地產等藍籌板塊帶領下走出一波上升行情，不僅收復了去年底的跌幅，而且屢創新高，為新一年的越南市場開了一個好頭。

杭州的一家專於為中產階級提供資產配置服務的公司--有多金服（http://www.youduoapp.com），在其海外投資板塊提供了一些投資越南的機會，希望為它的客戶開啟這片極具投資潛力的市場，其中有一款由越南瑞信投資（TTI）發行的證券投資私募基金表現搶眼。

基金在成立後的短短2個月里，基金凈值已上漲到1.0504，顯現出良好的賺錢效應。凈值緊跟市場節奏穩步上升，而越南整體市場將緊跟經濟增長的步伐逐步展開慢牛行情。

註：TTI 為瑞信私募基金，VNXALL 為越南市場綜合指數

越南總理阮春福在今年1月份接受媒體專訪時表示，他想把越南建設成為東南亞地區對投資者最為友好的經濟體。在這之前阮春福就公開表示，越南未來將向外國投資者開放更多工業及商業的領域。這是越南政府繼續深化改革的信號，外國投資可以增強經濟的活力，拓寬越南本地企業的融資渠道，越南經濟將持續向好。

海外投資任重而道遠，雖然小心行得萬年船，但根據投資產品的不同風險屬性，進行一些合理的資產配置設計，適當的拿出一部分投資於好的另類機會，可以讓自己獲取不錯的超額回報，提高投資效率。

謝邀。先總結一下股票、基金、債券、保險、房產：

股票：港股美股都可以，但要看你怎麼投。個人更偏好美股。
基金：可以選擇門檻低的公募基金，和股票的差別是，買基金是選投資方向而不是選個股
債券：優質中資企業債，但是要注意債券本身特點，以及加息背景下價格波動
保險：香港的帶儲蓄分紅性質的保險可以，但是流動性差，適合不想自己操心，但是想長期存一筆美元儲蓄的，比如給孩子以後出國留學用
海外房產：不建議看作一個「投資品」

股票：港股、美股

股票嘛，只要你懂，美股港股，什麼時候都可以投。可以買個股，也可以買ETF，尤其美股ETF覆蓋各種資產，不管投什麼都有相應的ETF。哪怕市場跌也可以做空，所以基本上任何時候都是個好的投資工具。

如果只是問這兩個市場17年是不是向好的話，美國今年經濟形勢還是不錯的，並不存在太大的風險，雖說已經連續漲了6、7年，但是基本面確實還不錯。至於港股，別看今年漲的好，那是因為全球股市都很好啊，但是等到全球風吹草動，港股可以一夜回到解放前，港股的調性我在這個回答里都說完了：投資港股有哪些注意事項？ - 牛姐的回答 - 知乎

當然個股永遠都是有機會的。所以港股不管沉寂多少年，騰訊股價都是持續上漲。

美元基金

公募基金門檻比較低，幾百到幾千美元的都有，都是每日申購每日贖回沒有鎖定期的，跟ETF相比，公募基金是由基金公司來管理的，基本上個人只需要選擇類別就可以了。

－股票基金：各個國家（美股、歐洲、新興市場、印度等）、各個行業（黃金、房地產、能源、科技等）、特點（大盤小盤、價值還是增長），還有什麼是否貨幣對沖啊（比如你持有美元，想投歐洲股票又怕歐元跌的，就可以選擇貨幣對沖這種），差不多各種策略都有

－債券基金：比如高收益債、美元債、政府債、新興市場債券

－股債平衡：就是又有股票又有債券的。

持有基金關鍵在於配置，跟選股票一樣也是有學問的。但其實簡單來說，要長期穩定的收益其實就是：分散配置。比如08年全球金融危機，如果當時的配置是如下這樣的，已經可以戰勝99.9%的人了：

債券：20萬美元一張的優質中資企業債

債券其實是挺專業的一個類別，一般來說其實選擇債券基金或者債券etf更適合一般投資人，但是這裡面為什麼要說到債券呢，因為中國人太習慣固定收益產品了，而海外不管是股票還是基金都不是保本的，哪怕是債券基金，實際上凈值也是波動的，特別在美聯儲加息影響下，債券基金今年幾乎不可能有太好的回報。而債券，如果你是持有到期，只要這個債券沒有違約，其實收益都是固定的，你可以忽略這個債券價格的所有波動。

有些中資企業的美元信用債收益率還不錯，比如萬達、綠地，票面利率都能達到6%以上，期限可以短到2-3年，。當然還有一些信用更好的央企發的債券，收益率也不錯。為什麼是中資的？第一，因為中資企業畢竟在國外知名度比較低，外國人也不是特別認可，所以要發債利率都會比較高；第二，畢竟是中國公司，大陸投資人更能判斷其背後對應的風險。這裡，並不是隨便什麼中資企業的信用債都可以投，一般城投債，還有一些香港本地小的公司發的一些債，牛姐都是直接忽略，信用債一定認準了優質大公司。債券里還有些特徵，比如是否可以提前贖回（加息環境下一般不會），是否是永續債等等（個人不建議投資永續債，因為基本上無法持有到期），大有學問。

這裡還要注意，一般買的時候20萬美元一張，而且沒那麼容易買到，交易一般是銀行間交易。

帶儲蓄分紅性質的香港保險

香港的儲蓄分紅險，萬能險都可以，但是投資期限幾乎是奔著20年、30年去的了。長期的預期收益還是不錯的（複利能到5.5%－6%），但是期限要求長，尤其如果你在繳費期間內退保，肯定是有損失的。

從投資角度來說，保險的流動性確實差。但為什麼還有人買呢？很簡單，海外不存在保本並且收益還不錯的產品，而中國人又太習慣固定收益、還不用操心的理財方式了。哪怕是剛才說的債券，也必須是有點基本金融知識，並且資產還比較多的人（信用債20萬美元一張，可不是隨便什麼人都能買的），除此外，也就是保險能滿足保本、收益不錯、並且完全不用操心這個要求了，門檻也不高，幾千美金就可以買。

買儲蓄險和萬能險，其實都是保險公司來替你理財，並且這些產品還有保險本身具有的一些特點，比如避債避稅、指定受益人、有一定額外保障（主要是身故賠償，但是不多）。這種產品呢，就比較適合這幾種人，比如：厭惡風險的、完全不知海外配置如何入手的、需要「強制儲蓄」的人、需要資產隔離的人、以及資產分散配置的人（比如各個資產類別都有，而最不需要用到的錢用於配置部分保險）。

買房

對海外買房，牛姐的態度一直就是，自住可以考慮，但是純粹是買房投資的要謹慎了。尤其是那種人一直在國內，專門跑到美國、澳大利亞甚至什麼泰國投資買房的。可以告訴你，收益肯定比不上在國內買房高，還有大量交易成本、管理成本，費心費力。牛姐自己在國外買過房，但是因為自己當時就在那裡居住。當然，不管在美國、澳洲還是加拿大，都有通過倒賣房產，或者買房賺租金來獲利的人，但不是普遍現象，不像在中國買房，賺的是整體房價上漲的紅利。

港股啊。你如果看好A股,沒道理同樣一個價，不買更便宜的港股吧。

這個問題，我自己也很感興趣，和我司做量化的同事聊了下。把聊天記錄貼上來：

短期的話，其實多數的投資人在看海外市場都是看美國，美國從過去這一年多來基本上漲幅已經算是比較高了，尤其他們在企業營收的部分來說，是增長了5個點，今年有機會企業年比上升10個點。

所以如果從這個角度來看的話，美股有可能會回到2005、2006、2007的情況，或者2012、2013、2014的情況。但是因為美國漲幅相對已經比較偏大了，所以後續來說，我們暫時比較不建議把太多的資源關注在美國的部分。同樣的，如果不看美國，其實還有許多的市場是可以做投資的。

首先第一個我們先看一下是歐元區的部分。

我們這麼說好了，其實美國是從2008、2009開始做所謂的量化寬鬆，當時做量化寬鬆最主要有個很大的原因，第一個是釋放流動性，第二個它會改善所謂的企業營收，最終推導到把失業率降下來，企業改善之後，能夠讓僱員增加，失業率就會下降，一連串的一個改善。

這段的一個動作，其實從美國應該從2013、2014年開始出現很明顯的下滑，也就說美國失業率大概是9個percent左右，就從2013、2014開始逐漸的下滑，到現在它的失業率實際上只有4.8個percent。

我們再看回歐元區，實際上走的一樣的狀況，歐元區大概是在2011、2012年的時候是歐債危機最嚴重的一段期間，當時的失業率最高是到了12個百分點。但是其實歐元區從2014年開始做了比較大的量化寬鬆的政策。

所以我們可以看到，首先在歐元區的一個製造業指數，或者PMI指數的部分，現在已經回到了六年的一個高點。也就說從企業端來說，已經有了很明顯的改善，這點是跟美國當時的一個步徑是相同的。

此外，在失業率的部分，歐元區失業率最高是12，現在已經回到了9.8，而且一路在往低里走。歐元區失業率本來就是高的，它本來7到8是一個高點，所以相對來說它是已經在改善了。同樣走的美國的步伐來說，它實際上在後續有機會再往高點去走，比如歐元區創新高，股市創新高，機會是很大的。當然短期可能會有一些政治因素的影響。

脫歐事件，包含英國脫歐，實際上對英國股市的影響並不是太大。法國的話，雖然也有可能脫歐的問題，可是至少現在來說中立派的候選人馬克龍，他的支持率是比較高的，大概有五成左右，當選機率大概是五成。所以基本上來說還是比較安全的。在這個角度來說，其實歐元區相對於比美國可能會是一個更好的投資機會，這是第一點。

第二個就是，我們再來看，如果是去年這一年，可能很多沒有關注海外的一些金磚四國的部分，其實從2016年來說，應該俄羅斯是全球漲得最高的一個股市，它漲了55個百分點左右，巴西的市場也很強。

大宗商品市場

再退回來說，它為什麼會有這麼強勁的漲勢？其實還是歸功於整個商品。

商品的一個周期應該是在2015年底，落到底部。其實最主要原因是來自於2014年中下旬開始，出現兩件事情。

第一件事情是美國，美國當時已經在明確表態，退出Q1未來加息的一件事情。

第二個，歐元區的量化寬鬆。這兩件事情加起來，加上當時對於新興市場不看好，整個需求不是太強盛的情況來說的話，第一個，美元走高，商品價格本來就會走低。第二個，商品需求不旺盛的時候，它開始一路的狂殺，所以包含原油，包含所有的大宗商品，在2014年到2015年底，就到了一個底部的狀況。

所以進入底部之後，反而2016年整個全球商品市場事實上已經開始出現了一個觸底反彈的狀況了。

我們首先要處理反彈，不代表整個商品會持續大多頭，但是我們可以想像幾件事情。

第一個，很多人都在說原油的供給比需求高，所以必須要減產。可是如果我們從過去歷史來看，原油的供給總是會比需求高的，所以這其實並不是一個真實影響原油價格的原因。

各位可以想想看，其實從2012年、2013年的時候，那時候原油供給也比需求多，那時候美國頁岩油也是非常非常的發達在生產，為什麼油價可以撐在100塊，但是2014年以後，油價不撐在100塊，反而跌到50塊、40塊、30塊的一個情況。其實是跟俄羅斯去打克里尼亞的這件事情是相關的。我個人認為，這是去修改俄羅斯的一個方法，因為俄羅斯的股票跟股市市場經濟有非常非常大的關係。

我覺得這牽涉到兩件事情，第一個就是首先歐佩克減產了，這端的角度來說會是利多，從供給面是一個利多。第二個特朗普通上台，當然最近的政策可能不完全那麼親俄羅斯，之前一看是很親俄羅斯，現在不是這麼親俄羅斯。

因為奧巴馬跟俄羅斯很疏遠的，跟普京很疏遠，至少川普上來會是一個幫助。第二個，整個美國很多的企業還是跟油相關的，所以它其實在促進經濟發展的時候，是一定會去考慮到這一塊的發展。就是美國的油企，跟油相關的勘探或者製造這一塊。所以大家可以去看一下，去年一年美國的原油產業的股票其實漲得非常非常多，漲幅是很高的。

我覺得川普的基建計劃其實應該說對整體原物料都是利好的。

整個大宗商品除了油之外，其實還有銅，還鐵礦石，還有鋁，那基建計劃一定會對這些基礎金屬它的需求會拉升這一塊。

那也就是說，我們剛剛特別講到，觸底不代表它會繼續拉升，可是既然美國有一個這麼大的一個基礎建設計劃，在這裡面的話，它就會對於價格有所幫助，也就說它的需求就會上漲。

我們其實可以看到過去，我們再回到整個歷史狀況，商品大反彈的時候，大概過去十年多的期間出現過兩次，如果這次不是大反彈，我們看過去那兩次，一次是2005、2006、2007年；另外一次是2009年，商品出現大反彈。

在大反彈的時候，最受惠的，我們比較熟悉的國家裡面，應該就是巴西跟俄羅斯，是最受惠的，基本上股價都可以回到歷史的高點的位置。所以說，從我的角度來說，我覺得往商品方向的布局肯定是相對來說比較安全一點的。

我剛剛再回來講，像俄羅斯跟巴西，過去兩年基本上它的一個經濟都呈現衰退的，從今年跟明年已經開始從衰退走到增長，這是一個很大的進步，就跟歐元區一樣，歐元區2011、2012年是一個衰退，但從2013年開始它就走入一個增長，到現在今年第一季公布去年的GDP的時候，歐元區的經濟增長率已經比美國還高了。這就說大家都是在一個好的一個狀態在走。

做投資，還是要看相對位置，不能看跟過去一年漲的多少。以房價為例子，2006、2007的時候，在上海市中心的房價可能5000塊一平米，就已經很貴。但現在，20萬一平米的才是豪宅，我覺得那個是相對價值的概念。

問：既然你看好金磚等新興市場，為何璇璣智投目前在這部分的配置比重並不大？

其實因為在我們這裡面，我們是比較偏量化的一個部分，但是我們配置還是有的。客戶的一個長期的自有和持有，而不是投資組合的一種方式。我們做投資組合的時候是必須要考慮到它的波動跟風險。

如果我們去投資商品，我們去投資巴西、俄羅斯這種的話，相對來說它的波動大，所以它不是都能夠適應每一個人去做這件事情的，單純的看好的話，那我們會去這麼做，而且它可能中間會有很大很大的虧幅或怎麼樣，但是他必須要忍得住，去放著去持有。

問：比如說諾安，還有華寶油氣，去年漲了40%多，它現在有一些回升，你依然覺得是看好的？

是的，因為其實要想油價之前最高的時候是160塊左右，最低大概就是三十幾塊。從油價從三十幾塊漲到五十幾塊，翻倍是正常的，是很正常的。但是其實從一個中期預估來說的話，油價是有可能會到八十的，而且像高盛也預估說，需求終將超過。

最新的高盛的報告說，需求是終將會超過供給的。所以從這個角度來看的話，一個長線持有應該是問題不大的。

油價從長期來看，現在絕對是一個相對偏低的地方，而不屬於偏高的地方。我覺得這是一塊，很特別的。

問：日本怎麼看？

日本，因為去年一年股市表現不算特別得好。最主要還是因為匯率的關係，導致日股中間有一段比較大的回撤。

但是我們其實重點看日股看兩個：

一個是它本身的就業的改善，應該說它本身企業盈利的改善。

另外一個就看匯率，日本的匯率現在在113左右，相對來說還是一個比較average的一個位置，適當的一個位置，不算太高。

如果照我們剛剛的推敲的話，也就是說，整個商品有可能受美國基建的影響給拉升，這是第一塊。然後帶動了整個新興市場開始回暖，歐元區開始轉好，美國維持一個還不錯的狀況來說的話，其實整體市場的氛圍這樣是好的。

通常來說，整體市場氛圍好的時候，可以從兩個指標來看，一個是VIX，就是美國的VIX指數，另外一個就是日幣。

日幣的話，相對它就有可能會貶值，通常市場好的時候日幣會貶值，市場不好的時候日幣會升值。所以各位可以看一下，像2012年、2011年歐債危機的時候，日幣是在75塊，很貴。

但是歐債一結束以後，加上日本自己也做寬鬆的一個狀況，馬上就回到一百塊，日幣就貶值了。所以說，當日幣貶值的時候，其實對日股是好的，也就說市場氛圍好的時候對日本好，它現在企業盈利最新公布大概是16個百分點，它的年化增長16個百分點，是比前期還要來得高。

所以從這兩個角度來看，日本可能是個潛在可以投資的一個市場。

問：說說您對黃金的判斷，短期和長期，短期和今年，因為短期不是有個加息嗎？

其實黃金它有兩個銷路，一個它是屬於金屬，它是屬於貴金屬，是保值用的。另外一塊是貨幣的替代，對公用。

但還有一塊，是恐慌的時候可以用，戰爭的時候，黃金可以用。首先其實我覺得，戰爭的話可能性，雖然現在越來越緊張，但是也很難打起來，因為現在只要一打起來就世界大戰了，世界大戰你持有什麼都沒有用，因為人可能都活不了。

第二個，貨幣的替代性肯定已經沒有了，以前美國在量化寬鬆的時候，黃金最高漲到1900元每盎司，應該是在2011年9月還是10月所發生的。但是隨著美元不做寬鬆了，走回（21：40）的時候，其實有一點跟商品是有一點像的，也就說從2013年開始黃金出現一個暴跌，應該是從2012年左右黃金就從1900跌到1600了，2013年從1600跌到1400，一路隨著剛剛說的2014年美元強勢開始，黃金最低應該跌到1100左右的一個水平。

所以隨著後面美元加息的話，其實美元加不加息已經跟黃金無關了，我覺得美元加息其實，說實話不是真的就會影響到黃金這一塊。

問：這個是有數據支持的？

有數據支持，因為其實我們可以看一下2005、2006、2007，美國加息，美國做連續11次升息。2004年開始到2007年，2006年底做了11次加息。這11次加息的時候，黃金持續上漲，並沒有下跌。

而且這其實重點來了，當全球都開始走回通膨，這就要回到我們一開始的邏輯，因為我們一開始的邏輯，一個推論是說整個商品可以連續它的走勢下去。當通膨開始起來了之後，每個國家都會做升息，就不再只是美國會做升息，只是美國先開始，它的經濟先復甦，它先做升息。

可是當其他也開始逐漸復甦的時候，其他國家也會開始做升息，去抑制通膨。所以通膨其實不可抗，只要一升息通膨就會被壓住，這是一個事實。

當其他國家都開始升息的時候，我們就知道強勢美元就過去，及時美國再升息，美元也不會強勢，因為其他國家也在升息，強勢美元不存在的話，那黃金就不一定會跌，說不定會漲。

所以我們可以看，你看從2015年到現在，黃金基本上是從1050漲到1200，最高去年還漲到1350，對吧？其實漲幅也很大，不仔細看，它又漲了快三成了。我覺得這是一個短期的效應，短期的恐慌會比較高。但是如果真的照我們這個推論走下去的話，它其實是有機會上漲的。

問：你說的都是可能性，那今年底是看好還是不看好？

相對來說我不會去選黃金，相對來說，影響到它的因素很多，我其實覺得說，如果能放比較長期的話，對於客戶來說，應該是選擇相對還在偏中低位置的地方，它可以放得比較久。就像現在讓你去買北京兩萬塊一平米多房子，假設在市中心，在二環之內，你就敢放在那邊都不管它。但如果是一平米20萬，你可能就不能不管它了，因為它如果跌個兩萬，你可能就受不了，你可能就嚇到。但是只有兩萬的話，跌兩萬會怎麼樣，它總不會跌到零吧。

問：再問一個最近比較火的，開年比較火的市場，香港市場。

其實香港市場一直都是跟著中國比較近，香港市場裡面的權值，是一直在改變的，現在最大的權值應該是騰訊，在前陣子還是滙豐銀行，大概兩個都是10個百分點左右的一個權值。首先剛才說的，如果歐洲復甦的話，第一個滙豐銀行會相對好一點，所以對它是一個支撐的。然後本地的，它其他的股市基本上中概股是佔大頭的，像建設銀行。

關於港股的低市盈率，價值窪地的說法，我個人不是這麼看。因為市盈率是要跟自己比，不是跟別人比。就它的市盈率可能十倍、九倍很低，那俄羅斯以前市盈率才五倍，錢為什麼不進去呢？所以其實是市盈率都是不一樣的。每個市場都有自己的市盈率，而不是說A市場市盈率10，B市場市盈率30，B市場就一定貴，不能這樣看。

而是說香港一直市盈率就是非常低。現在有點我覺得有點過度炒作，但是因為國內人多，所以一旦這個炒作一出來以後，那個資金的題材效應就會把它拉得比較高。所以像過去這一陣子，我們看那些中概股，看建設銀行，看工商銀行，在香港都大漲，但國內並沒有大漲，這其實就比較偏離了，一是偏離了價值，二就是它的收斂已經比較靠近。

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短期看法：

1 歐洲，中期 (6-9個月)

2. 中國，短期（3-6個月)

3. 印度: 中期ok，已經盈利的可以考慮三分之一的利潤轉到歐洲

4. 美國: 可以轉三分之一甚至一半的資金到歐洲

5. 俄羅斯：短期(3個月)。非常高風險，只能短炒，主要就是搏油價。注意是搏，bet。如果有人喜歡投機的話，可以嘗試。我自己沒有買。

投資這些的原因我就不寫了。

大的投資方向例如行業、國家都屬於公開信息。不像股票要看公司財報、高管內幕。

大家看點環球投資的財經新聞和雜誌就懂了。

很少有人敢給短期建議，畢竟錢放在哪裡放個十年都增值啊。時間越長，投資建議的勝算就越大。

只是財經網紅們回答例如：「我在上海有套房要不要賣？」的問題時，一般先分析一遍宏觀經濟，然後說：「不過也要結合你自己的情況而定。」

對我這種直男性格的人來講，覺得聽了等於沒有聽。並不知道自己要做什麼。

我喜歡清晰，樸實，可復盤的投資建議。

保險也算是一種投資。可以考慮香港的重疾險和人壽儲蓄分紅，新加坡的定期壽險。

當然，不需要配置太多，拿出一部分做一個簡單的分散就可以了。

如果特別有實力，可以考慮通過購買Universal Life實現財富的傳承。。。

這裡我們不討論具體產品，我只介紹一些我認為不錯的短中期保單類型。

一，香港的純投資的美金萬能險保單（101%壽險保額）

具體如上圖所示，是我大概總結的一個萬能險的模型（實際情況要以實際投資收益率為主）。

投資金額以1萬美金開始計算，需要連續繳納3年，在前三年，保險公司保證提供4.5%的投資回報。繳費期限也比較靈活，如果客戶不希望三年繳費，那麼也可以選擇一次性預繳全部的保費，預繳的部分，保險公司仍然會提供4.5%的投資回報。當然和所有的萬能險一樣，香港的美金萬能險也包括了保單費用（逐年遞減），維護費用（最高徵收賬戶價值0.15%）還有退保費用（第4年提取，僅徵收0.5%的退保懲罰費用）。

這個美金萬能險的特點如下：

短期繳費，6-10年就可以退保提取現金價值。而且根據美金的通脹來看，預期收益率3-4%，非常的划算，要知道，現在即便是在銀行定存，美金儲蓄的年化率也不過0.25%
靈活應用資金。每年從投資賬戶中提取現金，不超過戶口價值20%的部分免收任何費用。
有門檻的保費融資。只需要10萬美金起，可以通過和指定的私人銀行合作，加槓桿的形式，擴大收益率。具體的操作流程，這裡不講了。。

二，香港的高保障的美金萬用壽險保單（高額壽險保障）

如上圖所示，是我大概總結的一個萬用壽險的模型（實際情況要以實際投資收益率為主）。

有些客戶比較厭惡繳費期間的匯率風險，所以希望一次性繳費成功（躉交）。萬用壽險，通過和私人銀行合作，可以很好的滿足這個需求。這裡的保費規模按照71萬美金計算，算是萬用壽險一個門檻級別的保費規模。

首先客戶要約見私人銀行的客戶經理，成為私人銀行的客戶。
然後客戶需要去保險公司簽署投保文件（FNA／投保申請書／財產證明文件／居留地文件 etc.）。
接下來客戶就需要見指定醫生了，驗血驗尿，還要進行ECG的檢查，根據客戶的健康狀況的申報，客戶還有可能進行額外的體檢步驟。
最後，就是代理人和私人銀行還有保險公司的溝通了，在保單批核以後，保險公司會給出CSV，然後私人銀行根據CSV，提供貸款金額（一般也是有最低限制的）給客戶。在保單生效的期間，客戶可以拿到一個保證2%的收益率（根據歷史記錄，一般是4-5%的收益率），並且獲得380萬美金的身故保額。

這個保額還是相當給力的。具體如下面這張圖所示：

35歲女性，非吸煙，每1000美金身故保額的保險費用只需要0.31美金，這是一個什麼概念？香港及內地主流的定期壽險（20年繳費的情況下），每1000美金身故保額的保險費用需要0.5-1.1美金，所以萬用壽險的身故保額在財富傳承這一方面，也做的非常到位，費率很便宜。

這個美金萬用壽險的特點如下：

短期繳費，只需一次就可以完成供款。不怕虧損的話，1年就可以退保提取現金價值。
理想的美金收益率。而且根據美金的通脹來看，加上槓桿以後的，預期收益率在5%以上。
靈活應用資金。可以通過保單抵押來進行保單貸款（Policy Loan），最多90%的現金價值。利率也比較便宜，只需要年利率不到8%。相比國內企業貸款動不動兩位數，香港萬用壽險保單的高現金價值的貸款簡直逆天了。保單貸款和保單融資是不一樣的。保單貸款是先買保單後貸款，保費融資是先貸款，再拿貸款的錢來買保單。
有門檻的保費融資。這個還是需要客戶明知的，就是萬用壽險的功能並不完全是理財，更多的是財富的傳承和資金的有效配置。這個本身會對客戶的質量有一定的要求。所謂的質量就是指客戶家庭資產抗風險的能力／客戶的身體健康等等。
槓桿融資以後，預期收益率會提升，但是潛在的風險也會加大。這個是必須要提到的，槓桿本是一個工具，沒有任何風險屬性，但是通過槓桿融資以後，客戶投資收益的預期會被擴大，潛在的風險也會被加大。保單融資這邊主要的風險還是Libor／Hibor的利率變化。

更多內容可以關注我的專欄

香港保單的短中期玩法，你了解么？ - 知乎專欄

房地產是這個世界上最安全的投資。唯一值得注意的是如何巧妙技巧性的買賣。然而現在的國內時機已經不適合了。

迪拜均價2.5萬元每平方米，相當於7年前的北京價格。作為世界一級金融中心，迪拜無稅，美元資產，年租金高達8個點以上 100萬元的房子，一個月租金高達6800元

印度基金：作為一個新興的市場，雖然近期的季度經濟數據仍然比較弱，本季的選舉結果將為今年剩下時間的情況定調。2017年印度在基礎建設和公用事業方面仍然有較大投入，此外印度醫藥行業的發達程度，也為印度市場增加了一份吸引力，對印度市場和股票缺乏辨識力的投資者，可透過印度基金來參與分享印度經濟的增長和上市公司的增值空間。

巴西基金：儘管經濟衰退導致1200萬民眾失業，分析師預計巴西央行在2017年料將接連降息，該國股市可望因而受惠。企業信貸成本將因而下降，而債券相較於股票的吸引力亦將降低。風險因素為：巴西總統Michel Temer會否敦促國會進行經濟改革仍存在變數，加上特朗普的政策及美國利率動向，都有可能壓抑巴西股市的走勢。

黃金：對金價的分歧一直處於風口浪尖，然而亂世黃金有望在今年大行其道。3月美國加息概率已經提高到100%，在加息之後黃金回調後重點關注，投資者可通過過黃金ETF參與對黃金的投資，以香港市場為例，投資者可通過港股股票賬戶即可參與黃金ETF的投資。
1.通脹水平的提升會使黃金更具吸引力
2.持有黃金能夠對沖非美貨幣的貶值風險以及國內其他資產的風險：黃金是美元計價，受國內宏觀變數的影響較弱，利率水平和全球資本的避險需求是影響金價走勢的決定性因素，因此與國內其他主要資產的相關性低。
3.重大國際政治事件的集中仍會為黃金帶來交易性機會：5月份的法國大選、7月份的德國大選
4.在較長的時間區域，黃金價格仍然處於相對低點。

(本文感謝我司香港子公司「廣發証券(香港)經紀有限公司」的研究支持。風險提示：以上內容僅供參考，讀者應當自主作出投資決策，自行承擔風險，廣發證券不以任何方式做出不受損失或者取得最低收益的承諾。讀者不應以以上內容取代其獨立判斷或僅根據以上內容做出決策。）

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差不多一億人民幣了，在國內可以選擇的太多了。還不如在中國買房呢

Kenneth Pan 估計就是個賣房的托吧，竟然有人推薦美國房地產投資。如果不是自住，美國房地產投資沒有任何價值，光房產稅，物業稅雜七雜八的費用就搞死你，你問問國內在海外買房的有幾個賺錢的。知乎上面沒什麼水平，冒充高手裝B的真夠多的，全是複製粘貼的套話空話。

說的有道理，很服氣

美股、港股、海外房產投資建議放長線

長線投資如自動樓梯，短線炒房如過山車
長線投資，特別是投在國內的一線城市，或者澳洲的悉尼和墨爾本，或者像我一樣在紐西蘭的奧克蘭，這些房價的走勢就如一個不斷上升的自動樓梯。雖然房價會隨著各種金融危機時平淡下來，但長線來說這些大城市的房價會因為通貨膨脹和人口增長而不斷的提高。

短線炒房，無論您在國內，還是澳洲，或者紐西蘭投資，短期操作都會有很高的稅收，從而減少您房子短期轉手升值那部分的利潤。就有點像您的房子升值得益了往前邁了2步，然後要在得益時繳稅又回了一步！

短期炒房的稅收
前幾年在奧克蘭或紐西蘭炒房的人，大多都是靠走稅務局的空子去逃稅賺錢的，還曾聽說過很多人用親戚子女父母的名去買房，然後短期幾個月到兩三年不到就轉手。一次兩次逃的過，但現在紐西蘭稅務局也越來越聰明了，自然這樣的走空子是行不過來的。

咱們做個比方吧，假如您一年個人工資或收入是7萬紐幣，那如果您的一個投資房兩年內買入的，那兩年內賣了時例如比您買入時高了10萬，那您這10萬還不是全能到口袋的，還得扣除以下費用：

中介費 2到3萬（或許更高，看房子價格而定）
2到5千的傢具擺設費用
1到2千的銷售廣告費
稅收33%

那本來10萬的收成，最後只剩下4萬了！這裡還沒算進去貸款費用（如果是靠金融公司貸款走短線炒房的那還得加上1-2%的手續費）。如果操作多的還得加上15% 的GST商品所得稅，那真正到手的也許才2萬多！
如果走長線投資呢，就沒有這些賣房的費用了！而且長期投資房10年後賣時是不用繳個人所得稅的！留下來的房子的升值部分還能用來繼續貸款當下一套房的首付！

短期炒房還不如做門生意

大家有沒有發現以上例子，裡面的稅收和GST商品所得稅跟傳統做生意是一樣的呢？對的，其實短期炒房就是門生意，除了48%的利潤上繳給稅務局了，但卻還不如做其他正當生意。

為什麼呢？
就是因為短期炒房（包括開發建房）的收入是不能去貸款的！
不能貸款，那難道存錢全款去買投資房？！那不是幾十年才買一套房？

稅務陷阱

而且一旦短線炒房開始了，那您就會被紐西蘭稅務局規劃成Trader，也就是炒房人，那您被稅務局查的機會非常大了！假如您炒房的同時還有其他生意，那難免也許您的其他生意都會被查的哦！

總結

雖然長線投資是一個漫長的路子，房子的收益也不能短期享受。但只要長期靠穩定的收入去不停的增加您投資房的數量，就可以坐收通貨膨脹給您帶來源源滾滾的房屋升值和租金收入。

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咱們就簡單的看看美國的道瓊斯指數和香港的恒生指數，你要是能買股指期貨，投資收益不比你投資國內的股票收益高啊。