為什麼空房子很多，完全沒人居住，還要不停的蓋房子呢？

01-05

十分SORRY，開始只有幾個人回答，其中有一個人ID和 @葉清波一樣，並提出了1000塊成本的觀點，然後我就@ 反駁了。。。不過今天，我剛看了原來的那個人已經把回答刪掉了，我在此向 @葉清波道歉，十分抱歉給您帶來了不便的影響~

作為一個房地產成本從業人員，每次聽到房地產有多暴利，心裡就默默的在滴血。。。

我認為某人說的1000的成本應該是指的總包公司這邊的成本，或者說僅僅是土建加水電的成本，這個1000每平米還是可以接受的。但開發成本的內容包含很多種（毛坯）：土地成本，前後期成本（三通一平、設計、勘察），建安成本（總包、分包：樁基維護門窗塗料石材消防示範區等），各種市政配套費（水電燃氣智能化景觀），各種稅費，代建工程（學校等）。。這僅僅是從成本條線的考慮的，以我們公司為例，高層建安相關成本也要3000多。

如果從經營的角度考慮還有土地成本就是樓板價，杭州貴的好幾萬一平米，財務費用（也就是資金成本，我們公司10個點左右），銷售費用等等。所以看了這些，你還覺得房地產是暴利么。。。？

我怕所在的公司基本上是8到10個點的利潤，也有一些快銷項目基本上是無利潤。。。

跑題好遠。。。為什麼很多房子沒人住還要不停得蓋，我覺得可能從兩方面看吧：一、從開發商自身角度，如果不繼續買地，不繼續蓋樓，公司就要倒閉，所以肯定要一直往前走，只能過程中不停地拿準拿對的地，壓成本，發展的壓力逼迫開發商繼續蓋樓。二、從政府角度，房地產作為中國經濟的支柱產業根本就不能停下來，中國有多少建築工人，房地產帶動的上游產業，鋼筋、水泥、混凝土、磚等一切原材料廠商，交房後帶動的裝修、家電等。。所以無論從經濟發展，還是社會安定，這都是不能停下來的產業，至少短期內是這樣的。。。

以上海房地產為例。

姑且以從某二手房網站拿到的二手房市場數據來做個粗的不能再粗的分析，如圖

　　假設平均一套房平均面積在50平-100平之間，大概評估下上海市二手房市場總價值。以下該公式表示區域房價總價即：總價=平均房價×區域當前售賣的套數×平均面積。則：

　　松江二手房：2.5w×12.3w×（50-100），大概總價約1500-3000億；

　　同理，奉賢：1.8w×9.2w×（50-100），大概總價約828億-1656億；

　　閔行：3.9w×20.8×（50-100），大概總價約4000-8000億；

　　嘉定：2.4w×10.4×（50-100），大概總價約1200-2400億；

　　寶山：3.6w×14.5w×（50-100），大概總價約2700-5400億；

　　普陀：4.9w×11.8w×（50-100），大概總價約3000億-6000億；

　　長寧：5.8w×13.2w*(50-100),大概總價約 3900億-7800億；

　　閘北：4.8w×5.1w*(50-100)大概總價約 1250億-2500億

　　楊浦；5.2w*6.5w*(50-100) 大概總價約 1500億-3250億

　　浦東：4.6w×58.8w*(50-100)大概總價約 13500億-27000億

　　徐匯：6.3w*14w*(50-100)大概總價約 4250億-8500億

　　盧灣：7.4w*3.4w*(50-100)大概總價約 1250億-2500億

　　靜安：7.6w*4.9w*(50-100)大概總價約 1875億-3750億

　　黃浦：6.7w*3.5w*(50-100)大概總價約 1177億-2345億

　　虹口：5.3w*5.7w*(50-100)大概總價約 1300億-2600億

　　光浦東的二手房總價值就超過2.5萬億的gdp,而統計上面各數據總價約4.5萬億-9萬億，而這些數據基本上只是採取最小限度的評估，金山的房子甚至都沒有算在內！再考慮賣方者基本上人均一套房，還有大量新房，大概上海光房地產市場價值就是在現有數據×3的水平，也即13.5萬億-27萬億左右，北京估計也差不多，也即京滬兩地的房價至少27萬億-54萬億之間，據說官方公布的中國gdp差不多67萬億，基本上京滬+深圳最多加上廣州，所謂一線城市的房地產市場價值就完全達到67萬億甚至遠遠超過了。

　　也就是說除了京滬深，其他地區的人民都是白活的，根本不產生價值的甚至產生負值的存在！除了房地產和土地值錢，什麼東西都不值錢，幹什麼活都是在浪費糧食，完全不誕生價值，誕生價值的只有房地產！

　　要麼就說明，至少從數據上分析，官方的數據基本上沒有任何市場價值，沒有任何真實性可言！上海的gdp早已經不是2.5萬億人民幣左右，算成美元也是最低最低的數據，直觀感受把世紀公園填平了蓋大樓，少說地價賣個1000億不成問題，至於顧村公園還有什麼長風公園填平了賣地造大樓，不又是幾千億嗎？

所以說什麼缺地缺供應都是扯淡，地，不是問題！

　　只能說明房地產領域的泡沫嚴重到令人髮指的地步！

只能說明人民幣早就是高估到令人髮指的地步!

　　金融，早就說了和房地產是穿一條褲襠的兄弟，房地產是表面的皮膚骨頭，金融便是血肉。

　　數據上直觀感受，就是除了玩房地產和金融的，其他人基本上就是廢物！什麼辛辛苦苦勞動賺錢，什麼辛辛苦苦創業，完全沒必要，買地造大樓轉手賣出，比起年利潤難以到千萬的公司工廠，輕鬆不費力嗎！做企業做個毛企業，有錢不炒地皮簡直就是傻瓜白痴！

　　以筆者的觀念，現在人民幣實際價值完全無法用匯率衡量，人民幣實際價值遠遠低於現有在線匯率，之所以現在拿100元錢到市場上海能買到點大米白菜蘿蔔，是人民幣定向到房地產領域的通貨膨脹還沒有完全跑出來，當前的人民幣主要還是拿去修鐵路挖路鋪水泥。

　　現有的金融系統還沒有出問題，只是由於央行源源不斷採用MLF和SLF以及天天逆回購注水，保持了流動性而已。

　　然而，隨著放水規模的擴大化以及通貨膨脹距離凱恩斯陷阱越來越近，在房地產領域的泡沫必然面臨捅破的風險，至少在同業市場特別是債券市場上，已經開始出現國企違約的案例了。而上海的金融領域特別是和債券市場打交道的金融機構和銀行，所面臨的問題必將席捲全國，捲起一場絲毫不亞於美國次貸危機的風暴。

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需要對房地產領域的GDP做個說明，因為房價的增幅導致房子即便是放著不動，也能產生GDP，因而，每年房地產領域的GDP做個最簡化的模型，算是每年上升20%，則京滬每年的房子所增加的GDP也有5萬億-10萬億規模！

因為買房與實際居住之間不是劃等，而蓋房是與房子的購買需求成正比的。

新年第一答，祝大家新年快樂！

這是一個好問題，也是一個住宅房地產開發的基礎問題，解決不了這個問題、面對網上各種「空城」的報道、現實中看到各種晚上不亮燈的空房間，你可能看不到行業的未來，而解決了這個問題也能幫助從業者們理解房地產開發里的一些邏輯。

2014年，房地產行業里大家最常說的是什麼？我想很多人都會說：房地產行業的黃金期慢慢過去了！這裡說的「黃金期」有什麼特徵呢？稀缺、哄搶、不求質但求有，在這個「黃金期」里，這要你房子做出來了，總不缺買主，這是不正常的。稀缺的房子加上貨幣超髮帶來的大量投資客蜂擁而入，造成了黃金期里的房地產畸形爆發。

而今，脫離了過剩投資成分之後，房地產開發慢慢回到自己的商品本質。正常商品本質下的房子和別的普通商品是一樣的，諸如食物、衣服、汽車等等，每個房子都有自己的特徵，不同的房子可以滿足不同的需求。如衣服，不同的季節、場合、不同的對象，大家總會選擇適宜的衣服，而不是一身衣服穿到底、只求身上有件衣服就行；如汽車，不同用途下，如自駕游、上下班、賽車等等，大家總會選擇對的車，而不是只要能走的車就行了。不要認為這個說法有點誇張，實際上越來越多的國人將面臨不止一輛車、不止一套房的生活狀態。下面，依據幾個方面將不同房產住宅的使用屬性區分如下：

1、使用面積。面積是房產屬性裡面最直觀的一個方面了，100平以內的兩三房剛需，將將滿足小兩口的生活需求；150以內的首改房，允許自己的小孩子以及自己的父母同住，能有書房滿足額外的生活需求；200平以上的大平層能使你過上能尋找到儀式感的生活，寬大的浴缸、美美的衣帽間，使你能過上真正精緻的生活了；而再以上的別墅，寬大的地下室能打造出專屬的娛樂空間，邀上各種好友時常來場大PARTY，專屬的保姆房還能為你的菲佣找個適宜的位置。

2、所處位置。工作城市來一套公寓，滿足上下班生活；郊區地帶來套小別墅，滿足假期休息；度假勝地來一套小躍層，長假時間帶上家人美美的享受一番，春秋去大理、冬天去三亞、夏天去去海邊吹吹風。

3、其他附帶屬性。這裡主要指的戶口、學位等等，為了拿到當地戶口，得來套房吧；為了當地最好的學校，得來套學校的學位房吧，不止為學位，就算為小孩子上下學方便對很多人來說也是值得的。附帶屬性里還有一些不常見的比如服務，當初緊巴巴的為了便宜買的房子服務根本談不上，只是因為物業費便宜，才一塊八；現在有錢了，希望服務質量高，自己不在時能有人幫忙照看家，一旦回來就能賓至如歸，那物業費肯定便宜不了的了。

我上面不談論投資性，僅是簡單地談房子本身的使用屬性，就會有如此多的區分，所以，你想好自己有錢了之後想要擁有多少套房了沒？我自己這摳腳趾一想，五套六套不同的滿足各種需求的房真不是誇張，有這麼些房子之後空出一些現在暫時不住的房子不是挺正常的么？「白銀時代」下的房地產行業，就是要看懂不同房產的使用屬性，瞄準需要這種屬性的人群，找到差異化的市場。現在的房地產行業，越來越重視細分化，讀懂城市內不同人群的需求和能力、為這些需求做項目，已經是大多數房地產開發企業的開發邏輯了。

另外，再談一下作為房地產開發企業為什麼要不停地建房子，尤其是有些項目看上去明明不怎麼賺錢，為什麼還是要做？一般情況下，郊區高業態（洋房、別墅等）的利潤會比較高，城區高層利潤比較低（很多項目，粗算成本甚至發現是不賺錢的）。

1、現金為王。城區項目去化一般較快，高周轉、快回款，讓你直接拿現金賺錢！

2、維持、鍛煉隊伍。項目萎縮的話，員工怎麼辦？辭掉可惜（好像看上去也不道德，對公司品牌也是很大的傷害），保證項目數量維持隊伍是很正常的選擇。

3、擴大品牌、佔有市場。培養忠實業主，提高品牌影響力，為其他項目或者業主的其他住房選擇蓄力，而且這些業主本身也是企業開展其他業務的財富。

草草寫了這麼些，希望能把自己的想法清楚地表達給各位了。總結一下，希望各位能慢慢把房子看做一件普通的商品，而這本身也是正在發展的趨勢。衣櫥里掛著不穿的衣服、車庫裡停著不開的車，這些東西和暫時放著沒人住的房子沒有太大區別的。當然，做得太差的房子和折扣店裡賣不掉的衣服也是一樣的。

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手機上看到蠻多反對和質疑性質的評論，特意找出電腦進行統一回復。

1、我同意房子過剩。不止三四線城市，甚至在一二線城市的遠郊區域的一些房子在可見的五六年內都是賣不出去的，即使售價衝破成本也可能賣不出去。這些房子誰來買單？很多人說當然是企業自己買單，但是很多企業實際上是根本買不起的。前段時間出台的商品房變為保障房，就是慢慢消化這些房子的措施，買一部分單+等時間，時間等到城市發展到這些區域、城鎮化程度高到能消化掉這些目前過剩的房子，這是一個便秘的過程。

2、我文章想要表達的是大家要認識到房產的差異化。沒錯，很多房子確實是過剩的，沒人想住在那、也沒人想在那投資。但是，是不是現在的房子就滿足了所有人的需求？難道要回到計劃經濟時代，按人頭來建房、分配房？成熟的市場，就是要滿足差異化的房子需求。大城市城區的小面積、低總價公寓和小戶型；舊城改造出現的成熟商區高檔房產；佔有優質學校、醫療資源的房產；佔據稀有旅遊度假資源、優質生態環境的房產；智能家居、智能小區、優質物業服務的房產等等等。只要你細心了解房產，會發現雖然同樣是房子，但是差別是非常大的，我見過不少客戶雖然擁有好幾套房子，但沒有一套是滿意的，他願意為滿足他需求的房子繼續買單（不是投資）。

3、現在有比較成熟的度假房模式，即自己不住期間交由旅遊公司進行打理和租賃，而自己要來居住了則可以短期收回。佔據稀缺旅遊資源（升值可期）、平時不需打理、收取一定的租賃收益，如果你有需求、有餘錢，為什麼不買？

4、我將服裝、汽車用來和房子類比，主要是想表達這些本質上都是商品，都有各自的商品屬性，並不是我把它們拿來類比就要求它們各方面都是一樣的。二手服裝沒人買是對於普通衣服而言，因為這些衣服是低總價的，大家沒必要穿二手。但是，貧困狀態下就可能會接受二手衣服，高總價的奢侈品衣服、單用途衣服（晚禮服、婚紗）一樣也會出現二手購買。

最後，出現爭議蠻正常的，可能是我錯了，也可能是我表達得有問題。大家的回復我都看了，我自己也受益不少，求同存異，謝謝大家。

看了前面一堆長篇大論，其實根本就一句話：蓋不蓋房子取決於有沒有人買，不取決於有沒有人住。

前提都不對，一線二線城市空置率高么？不高，自己晚上10:00左右出去看就好，三四線城市確實是高，但是高的也是庫存，庫存高又有什麼問題呢？廣州花都庫存15個月，市中心區域早就跌破9個月了，為何不在市中心開發？

不是賣不出，是有人買不上，時間一長自然有人買，別以為房地產不會打算。

為了防止爛賬，不得不上

二愣：「叔，最近咱們建的房子好像沒什麼人買呀！你得想個法子呀！」

中年男人瞟了自己的愣侄子一眼，拿起桌子上的一瓶價值上W的紅酒給自己滿上一大杯，一口喝了個底朝天，把大腦袋晃了晃，就開始了對二愣的說教。

「愣子，這事你別管，你只要給我把房子建起來就行。」

愣子還是不懂，接著問道：「叔，我建成了那麼多房子好像沒有怎麼賣呀。」

「你小子懂什麼，我開發房子不是用來賣的，也沒幾個傻缺買得起，賣那只是個面子工程。」

這時二愣的嘴一下子成了O字形，一時雲里霧裡了，說：「你不賣，那錢從哪來呀？」

叔說：「找銀行貸款呀！」

侄說：「那不用還嗎？」

叔說：「比如我從銀行貸款5E，最多花2E去投資開發房子，3E就成了自己的了，房子還用賣嗎？」

「房子建成後，就開始猛炒，把房子炒成價值10E，有人買沒人買不管它，然後就是往外送房。」

二愣這下不光嘴是圓的，連眼都成圓的了。叔好像有點醉了，點了支雪茄，悠閑地吸了一口。

又說道：「房子賣不出去就送給那些人民的公僕住嘛！」

愣子感覺到叔叔真的是太偉大了，眼中滿是敬畏。

叔說：「我把最好的房子送幾套給那些公僕，還有和叔一樣的人也會把很多房子送給那些公僕。」

「當那些公僕手上有了不少房子時，他們也不想讓房價掉下來，掉下來不等於到手的錢丟了嗎？他們自然就會為我們服務了。」

二愣說：「那錢不用還銀行嗎？」

叔敲了敲二愣的腦袋，把頭搖了搖，滿是自信地說：「還什麼錢呀！我用現在的房子做抵押，市值10E呢，然後再去貸款開發另一幢，到時你就跟著叔發財好了。」

二愣說：「要是最後銀行沒錢了怎麼辦？」

叔說：「不急，那時國家會印錢的。」

二愣：「要是國家不印呢？」

叔滿臉不悅，有點兒生氣地說：「不印錢貸不出款，咱就宣布倒閉，把房子全算給國家。反正叔的錢全轉到國外去了。」

愣子這下好像明白了很多很多……原來房子不是蓋來住的。

轉自互聯網

衣服那麼多，穿都穿不完，庫存還一大把，那為啥還要生產衣服呢？因為有這個需求啊！

這就叫一入行業深似海，不往前走就玩完，如果不是第一大，第二第三不賺錢

沒人質疑問題的前提嗎？你知道怎樣調查新房空置率嗎？你是怎麼知道很多房子空著沒人住的，傍晚數燈嗎？你覺得有多少呢？達到或者超過市場的需求了嗎？是絕對過剩還是相對過剩？空置房屋的類型與有效需求的類型是相同的嗎？

不能回答上面的問題，在這熱鬧的討論什麼？

經濟危機的時候，資本家把牛奶倒掉，也不送給窮人。這個世界上任何時候都會有人有空著的房子，也有人沒有房子住，這樣的社會才是有活力的

懂博弈論么？

給你個案例，油價都腰斬了為啥沙特也好歐佩克也好美國也好都死撐著不減產？自己琢磨囚徒困境：美國石油公司為啥不減產？

但是有很多人買啊

先完善下題目，房地產利潤正在攤薄，利潤下降會導致投資相對而言更為謹慎。

那麼針對什麼利潤下降，空房子很多還要蓋房子？答案其實蠻簡單的，因為還有需求。

1.房子賣出去了但是沒人住，這種情況下還要蓋房子是因為投資性的需求比較大，房子本來就是有貯藏財富的功能。沒人住但是只要價格不下降，你的財富就不會貶值，甚至會增值。

2.房子賣不出去還要蓋房子，這種情況也很好理解。因為賣不出去的房子相當於存貨，這部分很多不是因為價格高，很多是因為投資錯誤而導致賣不出去。只有建新的房子，並且寄希望於把新房子賣出去，才能在成本上包住舊房子。

目前看來第二種比較切合實際。

多說幾句，其實這個是各行各業都有的情況，比如女孩子很多衣服根本沒穿過，還是不停買新衣服；商場庫存里積壓了很多衣服：但是每年還有新款上市。其實這二者本質上沒什麼不同，但是房地產牽扯的產業鏈太多，又和大家生活相關，所以格外引人關注。

根據老任的話是農村城鎮化進程還不足百分之五十，在根據日本的房地產拐點是在城鎮化70左右出現的，因此推論說房地產還大有可為。但鄙人一直認為房地產最終消費者是人，那麼就離不開人口，因為生育政策的貫徹和兒童飼養資費的提升我國現在新生人口比重是逐步降低的。也就是說在八十年代末至今人口其實增速一直在減緩，現在學校的合併名額招不滿也側面反應了這個問題，也引出來人口老齡化和老年人口級數過大這樣的問題。

那麼根據這個背景回歸問題。當時趨勢房子再多不愁買家，現在普遍一家有一到兩套房子，為啥還在蓋房子賣房子？特色回爐改造計劃，老房子拆了蓋，平房推了蓋，拉動內需拉動就業，多好！多麼典型的短平快簡單粗暴的開發模式。70年的產權房能住50年就不錯了，就國內的房子質量你不拆也得塌了，所以空房子不怕，你房子塌了正好又要買房子了，我先給你備著。

在者房地產都是銀行的錢，前期能從銀行弄出來錢的都跑了，蓋完了的是哭著撐著。大的地產商很多也不以純粹的居住房為方向了，都奔著高端人群去的，這從他們現在拿地就可以看到，好地皮還有市場，爛地皮根本沒人碰。

銀行吃壞肚子拉褲子了，親爹紅五角也得擦屁股洗褲子啊，接手爛尾和保障房，再來個以房養老這個發達國家也不足兩成實現率的政策，都是為了撫平房事帶來的創傷順便再來刺激刺激么。

所以說，兒子惹禍有老子抗，這句話國內真是真理。

我的家鄉就是個這樣的地方：新的樓盤很多，卻沒多少人買得起。導致滯銷。放眼望去，很多新的樓盤都是空的。而且好幾年了還是空的。因此，我問過的父親大人，父親大人是半輩子都在房地產打滾的人。他大致是這樣說的：房產項目出來了，就可以向銀行申請貸款了，貸款下來了，錢就進房產商的口袋裡了，至於他們拿多少錢來蓋房子，那就見仁見智了。我又問：他們貸款還是要還的啊！父親道：從申請貸款那一剎那開始，房子就是抵押給銀行的了，而分期付款也是付給銀行的了。

房屋空置是社會問題，不停蓋樓是經濟問題～

「不問是不是就問為什麼的都是耍流氓」。

我覺得至少應該註明時間、地點、空置率這些最基本數據吧，我不是專門做市場研究這一塊的，這方面的數據具體拿不出來，但我知道一個大前提，房地產也是市場運作也講究供求關係。一個城市究竟有多少間現有住房，今年新增多少土地面積，新增多少住房需求面積，同時會新增多少供應量。這些東西任何一家開發商和政府都做過專門研究或外包給專業公司做數據。雖然城市、政策等會不一樣，但政府賣地和開發商拿地都不是盲目的，題主看到的可能是特定的城市、特定的時間的或者你想像的樣子。題目太大，等專業大神來答吧。