如何評價南京 2017 年出台的房產新政：碩士生可直接購買、新用戶 3 年不得賣房？對房市有何影響？

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【【中國青年網】南京加強房地產市場調控新購住房3年內限賣】http://t.m.youth.cn/transfer/toutiao/url/3g.youth.cn/rdzx/201705/t20170513_9755558.htm?tt_group_id=6419569180252897537tt_from=copy_linkutm_source=copy_linkutm_medium=toutiao_iosutm_campaign=client_share
【南京向外地高學歷人群放鬆限購：碩士以上買房不需要社保證明】http://m.pstatp.com/item/6418333066049094145/?iid=9190843495app=news_articlett_from=copy_linkutm_source=copy_linkutm_medium=toutiao_iosutm_campaign=client_share

南京的房市調控政策一直都是作為全國大範圍房市調控的先行者，或者說是試驗者。南京房市的調控政策不能單純的看，背後一定是結合中央的思路或者是要和接下去的政策打組合拳的。

這個政策事實上還是延續中央對房地產的基本思路，即降槓桿，降風險，凍結二手房的交易。

碩士可購買新房，一方面是為了提高購房門檻，降低違約風險，另一方面也緩解對高品質剛需群體的誤傷。

3年不得出售是"房子是用來住的"進一步的體現，目的一是自然是抑制投機需求，二則更重要的是，隨著美聯儲的加息，今年或者明年房貸利率必然大幅上浮，實際利率估計會回到6.5左右，這必然會導致大範圍的拋售需求，不利於房價穩定，所以需要事先凍結。

因此，此次南京房市政策還是之前的思路的延續細化，穩定房價(不讓漲，也不能跌)，凍結投機交易市場，以時間換空間。很多人認為房價下跌就是導致系統性風險經濟崩盤，然而實際上是因為房價下跌會導致大量債務違約導致銀行系統性風險，只要等槓桿逐步全部轉移到能夠承受的剛需手上時，即使房價下跌通道開啟，也不會引發大量違約，自然也就不會出現系統性風險了，等到居民貸款總額占社會總貸款額達到某個閾值，就可以正式手動開啟房價下行通道(例如大殺器房產稅，大幅度增加投機持房成本)了而不用懼怕系統性風險了，這個數據央行應該一直在核算；或者等產業升級，經濟轉型，也能夠逐步消解房地產產生的泡沫。現在就看這兩條路誰先達成了，中央現在是兩邊都在抓，確實是比較穩妥的辦法。

手機簡單作答。
1.河西南由於限價，二手房價格倒掛，搶到就是賺到，所以非常火。現在即使限購與限賣了，我覺得依然阻擋不了熱情。政策出來幾天前，其實新房認證備案和網上的購房證明已經停了，導致各大點人滿為患，這都是購買力。
2.新政杜絕了短炒人群，但是對長期持有的當做理財產品的人，以及現金流夠的人，南京話叫做抖都不抖。樓市我很早就說過，從瘋牛變慢牛而已，每年跑贏通貨膨脹沒什麼問題。我一現金流每月要還十幾萬的朋友說，持有成本增加了而已，還是賺。
3.接上點，我一直說不要相信政府，更不要人云亦云，忘記歷史。從商品房一來，調控政策性鮮有能超過三年的，調控一放開就是一輪暴漲。還有人經常跟我逼逼叨什麼哪一年房價腰折了之類，眼光能放長遠點嗎？只要回答總體是漲還是跌就行了。南京河西南二手大約是四萬五到五萬吧，具體看樓盤。哪怕腰斬了，兩萬五，怎麼，很低？
4.個人的一點猜測，三年限賣我覺得是為不動產聯網和房產稅做準備。但是不動產聯網阻力很大，很早就說要完成，現在影子都沒有，利息勾結和阻力很大，所以說今年（如果我沒記錯）完成我覺得是笑話。至於房產稅，上海和重慶已經證明了兩種形式的房產稅並沒有什麼卵用。至於後續採用什麼形式，阻力比聯網更大，利息觸動更多，說會降房價，還為時過早。買到房的都將會是反對者。其次，採取哪種模式的房產稅，更難講。
5.還是接上點，房產稅我覺得會跟二手房交易的稅和手續費中介費一樣，賣方簡單的轉嫁成本而已，政府敢收，賣方就敢加。現在有賣家付稅點和中介費？說好的各付一半呢？一個道理。
6.我在我的微信訂閱號早就說過了，連貧困縣都限購，有人會去貧困縣買房？聯想到下半年的會，和現在的一帶一路會，是個什麼意思，大家都懂。南京一直被稱為是技術型調控的典範，為什麼越調越暴漲，為什麼拖這麼久這個時間節點出來，我覺得還是有點私心的。
7.因此，總結幾點。剛需該買還是要買。不要相信政府以及調控能支持多久。說房產稅會讓房價跌，之前有很多山要爬，很可能就死在半路上。中國樓市，是經濟問題，更是政治問題。最後，祝大家早點上車。

給本問題中一個匿名用戶的回答點了贊。就著他的思路，我從3個方面稍微延伸一點點：

1、利率。就在今年，利率大概率會回到7%時代。這個在金融同業間應該不是什麼秘密了。這次的利率上行是由於央行和美聯儲同時在縮表，至於為什麼就不去探討了，總而言之縮表的結果就是結構性通貨緊縮，利率升高，由房地產市場出發，由金融市場引發系統性風險的可能性在升高。政策性調控是必要和強有力的。對於投資性用戶來說，政策凍結了流動性。對剛需用戶來說，在不收房產稅的情況下，沒什麼影響。

2、產業/人才。21世紀最寶貴的是什麼——人才。產業的升級靠的是人才的集聚。這波房地產政策將購房門檻與文憑掛鉤就是希望通過人才的洗牌來帶動產業升級，發展新經濟。當然房地產市場只是一方面，相信後續會有一系列人才吸引政策。

3、房產稅。在可以預見的將來，房產稅一定是會收的。與其他人的觀點不太一樣的是，我相信房產稅帶來的不僅僅是房價下跌這麼簡單的事情。僅僅做最基本的分析：房產稅意味著固定資產持有成本的升高，持有成本的升高會帶來資源在產業和空間上的收斂，並引發房地產價格的發散：即資源會向著最有效率，最賺錢的行業收斂和集聚，而土地及房屋價格會隨著地段/地區的不同在此出現分化。經濟集聚的中心地帶/地區/地段，土地和房屋價格會一路上漲，而經濟邊緣地帶/地區/地段，土地房屋價格會停滯不前，甚至是下行。當然房產稅最後的成本一定會落在剛需一方：比如購房剛需用戶（如果對第一套房屋也徵稅的話），以及租房者。

問一個問題：當年荷蘭的鬱金香市場，在崩盤的前一周，如果你是當權者，你怎麼制定政策才能保住鬱金香市場不崩盤？

答案就是所有鬱金香持有者在三年內不能出售。。。

影響跟什麼北上廣深杭蓉差不多吧，賣方挺著不降價，買房在觀望，成交到地板。

南京沒什麼不好，也沒什麼特別好的競爭力，碩士不限購的意義不大。

不如乾脆出個狠招，碩士送一套房，那躋身一線頂級大城就指日可待了。

目前幾個說防止加息導致大量拋售的簡直就是笑話，受限的是「新購住房」，而不是所有的存量房。

這次新政短期看非常不錯，有力限制了投資性需求。比如我今年買新房準備投資，兩年後交付辦證，再過三年才能出手，這個周期太長，再配合貸款的收緊，把房產作為投資已經不是明智的選擇了。

但長期看，比如一兩年後，該政策勢必導致大量的存量房無法進入市場。現在二手房市場上滿2年的房產不到兩成（據鏈家數據），想像一下市面上可售住房減少了一大半，會造成怎樣的局面吧。

1、沒有凍結供應市場，因為只限制了5月14號後備案的，對供應端的影響短期內影響不大。

2、對於需求端講，一定程度抑制投資需求，但不明顯，因為原來就有2年內稅費減免政策，一套房差小几十萬稅費，大部分人還是會等滿兩年的。現在也只是增加了1年而已，也就是說，一年的成交量被凍結了，差不多是8.5萬套。

3、政策背後的含義值得深究，如果說之前政策對剛需，改善和投資這幾個類型都有影響，但這次明顯是針對投資型買房者的。這裡面有兩個可能，要麼是政府為了盡量減小政策影響。要麼是政府認為這輪牛市還是投資主導型的，所以定點打擊。我認為後者可能性大一點。

4、前段時間南京的新盤熱銷，房號賣到15萬到30萬一個，加上一二手價格倒掛，還是保存下來不少剛需和改善需求。我覺得房市熱度應該還能維持一段時間。後期隨著投資需求的減少，剛需的消耗，是否還能保持我個人是存疑的。

5、房價2、3年內再次大幅上漲是小概率事件。因為資金面和需求面都在收緊。如果房價穩定或者下跌，這輪牛市的增量部分投資盤可能會在1、2年內放出，加上新增的土地供應，應該是可以把凍結的這一年的成交量給填上。這還沒考慮需求萎縮的情況。

還是一貫的想法，限購是為了分散債務，各種條件是通過挑選優秀的還款能力來保障債務的穩定性。限售是為了鎖住流動性不讓食品等真正的「剛需」大幅通脹，那可是真會死人的。

看到這個政策笑了，這是碩士被黑的最慘的一次~

人家沒讀碩士的時候價格低隨便買，讀了之後你做高房價了，出政策了；然後，來，給你個酸棗吃，來吧~

看問題特別是複雜問題，不能片面，否則會得到錯誤的結論。

1. 需求側，短時間來說，剛需變化不大，但是投機就少了，需求側減少。

2. 供給側，市場包括新房和二手房，加大供地造成新房增加，限售造成二手房減少，但是供地增加幅度還是很大的，所以傾向於供給側增加。

3. 心理影響，主要看房價的預期變化，這個其實很難說，就看政府的輿論營造，以及市場價格的變化。短時間都預期不會劇烈變化，會出現觀望態度，價格震蕩。時間長些個人認為會偏向向下預期，畢竟大環境是這樣。預期一旦下降，二手房就會大量增加，需求側減少，進一步下跌，惡性循環。這個度就看政府把控了。

4. 變化時間，房地產有滯後，所以影響會滯後半年到一年。

拙見，輕拍

好多人說的都不對，將來要是出了偏差你們能負責么？

政策準確的意思是從5月14日起新登記買賣的房屋必須要滿3年才能交易，不論二手房還是新房都必須要登記滿三年！！！如果是5月14日過後買的房子，新房必須等到交房辦證後再滿三年才能交易，二手房必須在過戶登記不動產證滿三年後才能交易！

但是！！！！！重點來了！！！！！

在5月14日之前登記備案的不論是新房還是二手房，都是可以不用滿三年交易的，但是接盤的人想再賣必須按照5月14日過後的政策執行，即滿三年才能交易！

現在想買新房投資的人一定要慎重慎重再慎重，這個政策配合南京土拍新房交付辦證的要求新房的交易周期會變得非常長！！！變現風險非常大！！

短期之類南京的市場變動不會太大，但是

重點！重點！劃重點！

一兩年後南京的存量房數量一定會萎縮的厲害

想買房的話難度會更大！今年去年的土拍土地都是要求現房銷售！！每年增加的需求是很穩定的，市場那麼大，政府一刀把供給方砍死一大半，一方面維穩房價，一方面如果再放開簡直不敢想像

不過南京自從戶籍政策開始執行，估計相當長的時間南京的限購是不會解除的了

這個相當長是要以十年計的

利益相關：在南京房市掙了八位數

?(`?′)?但是南京的房價漲成這樣真不是我的鍋

目的是冰封房市，避免加息對房市造成踐踏式出盤導致的樓市崩盤。

泡沫凍起來就不會破了。

至於限購，只是做做樣子而已，公積金貸空了，銀行商貸餘額不足。

碩士可以買房，不需要繳納社保的記錄，也不過是中看不中用。沒社保，沒有工資收入證明沒有流水，銀行會給你放貸？

現在地價一個比一個貴，以後房子不可能低於地價。現在反正也沒幾個人買得起，再加上新辦房產證的房子三年不能交易，正好讓大家存點錢，迎接以後的房價暴漲。

總之，一句話，順勢而為。能湊夠首付的剛需趕快買吧。

推高房價，窮學生給了指標也買不起，然而土豪們就笑了，買，肯定漲。

就是只准州官放火，不準百姓點燈。

房價不會降低，炒房的慢慢還貸。

從最直觀最表面最俗氣最膚淺的意義上看。

買得起的買得起多套的表面上看總是有錢人吧。

買不起的或者買得起就是不買的（真有這種？）還有觀望的表面上看就是不如上面那種有錢吧。

雙方都希望政策或者市場對自己有利。

有錢人和沒有錢的人誰有力？

就目前社會來看政府會帶哪種人玩？

但是該騙的要騙該說的好話要說，不然...

我覺得是不是對政策解讀有誤。。。？是碩士畢業在南京工作的不限購。。沒找到工作的就掩面跑開

加強調控是必然趨勢，

再不冷凍房產市場，

估計就要硬著陸了，

而央媽卻在繼續放水，

不知是何用意。

南京房價好可怕

我都不敢評價

太高了

在這一批次房價上漲的浪潮中，哪些購買力是主導？這些新生的購買力有一部分是那些經過多年努力打拚，一點點資本的原始積累，可能對於經濟學理論並不專業；他們直觀獲取到的信息來源就是一些公眾號，輿論新聞，大部分的輿論都在分析供給、需求、通脹、緊縮加息、地價；資本主義都是貪婪的，沒有那個房地產從業者希望房價下降，公關文、營銷文遍地都是。我在想除非他們的利益受到真實的影響減少他們才會出售這些房子？