寫字樓裙樓部分規劃食堂、會議室的意義是什麼？對於租金、售價有無幫助？

01-05

近期接了一個項目，項目周期那叫一個長，先分享項目信息。
本項目佔地9884方，總建築面積約84000㎡，容積率6.93，由兩棟28層聯體式綜合樓，一棟住宅組成。四層底商裙樓及三層地下車庫（約410個車位）組成。臨街面36.2米，進深67.8米。
裙樓商業面積：
1F、1977.2㎡

2F、1977.2㎡
3F、1977.2㎡
4F、1977.2㎡
總計：7908.8㎡
。
好了那麼問題來了。
一棟建築為產權式公寓，考慮引進一間精品主題酒店，類似於七天優品、潮漫、途家、中青旅、覓你等品牌的酒店。
一棟建築為寫字樓。

現規劃中，裙樓商業涵蓋了包括快餐、中西餐廳、私房菜、特色菜、零副食等品類的情況下；
且引進的酒店品牌可能會做會議室的情況下。
開發商營銷負責人提出要求在裙樓第三層設立食堂及會議室，用以對外出售出租。
提問，開發商營銷負責人提出這樣思路的意義在哪？出發點是什麼？對租金以及售價有何種幫助？
附：請針對問題作答，重點討論思路及出發點，如果按這樣做有什麼好處。
無利益相關，已出改進方案及備選方案。我就是拿來跟開發商吵架的！

經提醒，已刪除部分項目信息。

謝 @板栗餅和 @Du Yosef邀。

經歷過類似的案例，甲方的基本出發點是加強租售優勢。我試著從設計建設，財務影響和運營來說明。其實這3者互相聯繫，互相影響。

1. 設計建設

我不知道原來的定位和規劃是什麼，但是一般來說，食堂的特點是在用餐時間人流量非常大，密度高，而平時人流有限。由於食堂在3樓，而主要服務對象是大樓中的白領，因此動線設計就非常重要。原來預計的大量人群到一樓再分散的電梯和動線設計將被打亂，用餐時間電梯一定會在3樓停，會不會影響整個大廈運人的速度效率我沒有數據不知道，不過可能從寫字樓電梯廳到3樓的通道可能會打亂原來的設計，而且從寫字樓3樓出來到底是通食堂還是會議室，也是兩難。

另外，由於食堂的集中做飯和高密度人流特質，原來設計的燃氣管道和容量是不是還能滿足？如果不夠，燃氣重新來一遍，而且按照規範，一定是戶外明管接入哦？外觀會不會被破壞？高密度的餐飲，對排煙和隔油池管道可能也要改造，因為不知道項目的工程進展，無法評估影響。

會議室是另外一個故事。設計方面，如果把過道和食堂去掉，還有多少給會議室？地方小層高高還是地方大層高低？出入口怎麼布置？不可能讓開會的等商場早上10點開業搭自動扶梯上來吧？一定走電梯。酒店電梯廳出來穿過他的宴會廳餐廳到會議室？好像不是那麼corporate哦（酒店管理者也未必肯）。從寫字樓電梯走？那裡還連接著食堂。。。。。。

2. 財務影響

如果寫字樓周圍配套較少，那麼擔心上班族因為沒飯吃而影響公司搬過來是對的思路。但是現實情況估計底下的2層樓已經提供了便利，周圍也不算荒涼。因此食堂帶來的加分不高。但是，食堂誰來開？他怎麼賺錢？李大副的答案太理想化。所有寫字樓的人都會到你這裡吃飯？那你讓一樓二樓的商戶怎麼辦？你讓帶飯的小嫂子大妹子怎麼看你？周圍送外賣的帥哥要不要搶點生意？實際情況一定比他計算的嚴峻得多。資料有限，項目也不大，最簡單的辦法，題主去請一些有經驗的經營者來看看場子，我和你賭2塊錢，他們給出的租金很低，而且一開始有可能要裝修補貼。從財務的角度來說，我估計算不過來。

會議室的問題是大量的裝修投入和運營。2線城市，那些客戶會不在自己公司的會議室開會？要不就是公司會議室太小，要不就是不氣派。那麼，追求氣派的，給我一個他們不去酒店宴會廳的理由。人家有檯子有設備，關鍵有服務，茶水冷餐雞尾酒小cookie，要圓桌吃飯有圓桌吃飯，要排排坐聽報告就排排坐還發鉛筆信紙，要圍成小桌子搞team training就鋪好桌子外面放上點心，要門口立個牌子玩簽到走紅毯也毫無壓力。你這個甲方自營的會議室，給裝修豪華了，森么音響屏幕同聲傳譯各種桌椅板凳傳真複印燈光舞台烤箱咖啡機全搞定，2線城市本來這種會議需求就不多，咱再分點酒店留下的殘羹冷炙，三天打漁兩天晒網的，這會議室收入別說設備折舊了，房租水電都算不過來。

3. 運營

食堂沒啥好說的，外包吧？給幾十萬的裝修補貼，低租金，希望能夠增加整個樓的租售優勢。什麼，甲方打算自己運營？買整套廚具？請個經理？廚房請幾位新東方學校遇上就得嫁了的主兒？再請一隊洗菜洗碗清潔大媽？這甲方是要轉型啊。。。。。。萬一哪天有人吃壞肚子甚至更嚴重，我不敢想像。

會議室運營更是大問題。一堆人先在那裡杵著。雜工搬搬桌椅總要把？專門的音響顯示設備維修師你不可能不配吧？服務員要不要？西點師傅要不讓服務員兼著？咖啡也讓他們兼著吧？對了，最關鍵的，這會議室生意從哪裡來？別指望這座大樓的企業能養活他們，各位看官，您自己對照一下自己公司在外面非酒店物業開會的頻率就知道了，注意，這裡還不是一線城市哦。所以，你還得自己養一隊銷售。

有沒有運營會議室的公司？有的，在大陸比較有代表性的是Regus 和 TEC 這2個business center。題主可以自行查一下資料，如果你願意去上海看一下我也願意幫你去打個招呼。這樣國際性的公司，會議室也是他眾多服務設施中的一個環節，在一線城市，老外會員眾多，租賃需求旺盛的區域，也僅僅保持不虧。1.5線城市，這項業務已經是屬於需要work station業務補貼的範疇了。

以上總之，食堂和會議室由於客戶的需要不強烈，不太會給項目明顯加分。反而甲方盲目上馬會拖累財務收入，在此祝該甲方好運。

以下說法，純屬瞎掰！

1、開發商「有理想」！

他們在嘗試一種商業空間多樣化且商業業態收益構成不走尋常路的可能性？

人家可能要向老闆彙報：我們嘗試了一種針對寫字樓產品的商業業態構成標準，在普通的餐飲、零售、娛樂配套之外，我們「創新性」的增加了「食堂」和「會議室」作為寫字樓產品的標配，希望最大程度上提升產品和客戶價值！

賣不賣的了，租不租的出去，實際無關裙樓三層做什麼！關鍵是，營銷負責人做了什麼！

2、開發商「接地氣」！

也許人家真的只是想為項目那兩棟樓里的苦逼白（min）領（gong）們解決點生活問題！

快餐、中西餐廳、私房菜、特色菜…………聽著都比「食堂」高大上，但價格也一定比「食堂」高！

至於會議室，就我所知，大多數經濟型酒店都已經不考慮在自己租賃空間內做會議室了，因為」算不過賬「，使用率非常非常低！

開發商不來當這個冤大頭，不考慮這兩棟樓里的人的」接地氣「需求，誰來考慮？難道讓代理公司嗎？

3、開發商」挺單純「

也許人家就只是想在這種過度競爭的市場上，讓人眼前一亮呢！

大家都宣傳自己是商業綜合體，都宣傳自己項目有酒店，都宣傳自己項目商業配套齊全，都宣傳自己項目的產品配置牛逼！

多沒勁！！！！！！！！！！

這時，有一個項目橫空出世，對市場大喊一聲「我有食堂」！（大多數項目肯定不會配置「食堂」這種業態）。再找幾個米其林大廚，把項目配套硬生生做成一個話題性活動！

這種小項目，說不定一下火了！

哈哈哈哈！

以上皆好！

具體項目情況不了解，比如城市背景區位條件周邊現狀消費習慣開發商背景等，所以很難判斷。

至於說到為什麼選擇這兩個業態，明顯在從功能定位上就是為寫字樓和酒店服務的：食堂服務辦公人群、會議室服務酒店及周邊商務客群。

寫字樓裙樓引入食堂不乏案例，但由於其承租能力有限，對建築的相關要求和人流組織等方面的影響，基本上都是設置在地下，這個項目地下應該都是車庫，所以只好放在三樓這個招商相對困難租金較便宜的區域，而且相對獨立不會對一樓二樓的商業造成太多影響。但至於為什麼沒放在四樓是我百思不得其解的。

而至於酒店，如果是樓主提到的那幾個品牌的話，會議室的功能是很弱的，通常只有20人以下規模的小型會議室，甚至沒有。因此，在有足夠會議需求且周邊沒有相應的會議設施的前提下，選擇這種業態也是有可能的。

出發點理解了就可以發現，甲方制定這樣的業態規劃說明他們還是相對保守而謹慎的，也可能是並不了解商業的運作原理，如樓上所說，這兩個選擇看似簡單實際操作中卻會有一堆的問題，最重要的是——很難與其他的業態形成互補，無法充分發揮商業價值，甚至可能帶來負面影響，所以不是個好的方案。

此外，這兩個業態放到三樓，四樓做什麼也成一個大問題。而且說實話真做的話也不能放三樓。

至於說到對租金和售價的影響………這個業態，你說樓上開了個員工食堂的鋪子你喜歡呢？還是上面有個ktv的你喜歡？

拋磚引玉。試算，僅供參考。

1、辦公樓就餐人數——

84000㎡建面；

商業7908㎡，二棟樓建面76092㎡；

一棟辦公建面38046㎡。

建面38046㎡，按50%得房率，使面19023㎡；

按50%配套（會議室、茶水間、前台、倉庫等），凈辦公面積9512㎡；

按人均4㎡辦公面積，2378人；

物業約100人；

合計人數：2478人。

2、項目可能提供的就餐位——

裙房建面7908㎡，50%餐飲比例、50%得房率，餐飲使面1977㎡；

餐區1318㎡，按人均2㎡餐飲面積，就餐位，659個。

裙房可提供就餐位659個。

3、需求/供給——

午市：2478/659=3.76的翻台率。

給個參考數據：外婆家的翻台率在6~8/天

見仁見智，題主自己判斷，題目沒審清的話告訴我，我修改。

8000㎡很小

辦公不是你們做，辦公的導向可能是孵化？可能是產業鏈？人很多？

周邊的條件不如你說的好？

按這些推測來看，食堂和會議室的設置不能說有錯。會議室的坪效也很高來著。

你要反駁，只能找意向入駐商家來反駁。

經歷過一個類似面積及結構的綜合體籌建，只不過1-4樓是商場（有一家400平茶餐廳）一棟是商品房一棟是甲級寫字樓。

如果設定食堂，除了環評油煙管道給排水等硬體問題，還要參考你寫字樓招商面向哪類型客戶，IT廣告設計這類加班特別多的還是客服中心？還是普通貿易公司？不同公司白領們消費習慣和消費水平都差距很大。另外你的商鋪是統一管理還是散賣？後者的話如果確保他們對飯堂生意衝擊減少？

如果不是節奏超快的四大城市的CBD，這種高風險的遊戲我覺得我覺得拼不過，你做的是生意，不是情懷。

開發商確定是3層物業是持有自用還是銷售？一般如果不是特別旺的地段，3層商鋪而且這個進深比有很大，很難銷售，規劃為自用食堂或者會議室還是很務實的想法。

這樣詳細的項目信息，放到網上說，不太好吧。

作為一個在二線城市上班的要求，食堂要有，一定要有啊！至於建多大，建在哪再說。不建食堂，業主物業七七八八的員工保潔保安上哪吃飯，想每天吃個兩葷兩素米飯加糖的辦公室屌絲們上哪吃飯？有了食堂，營銷在外招租的時候加了賣點，自己吃飯也方便點，財務收支方面，如果算個營銷手段也可以。目前上班的樓就因為地下食堂辦的不好丟分嚴重。