如何看待王思聰 34 億元投資的 7 星級上海萬達酒店？
今天看見這個新聞，說實話，被震驚了!不知道他的數據會如何驚人，好奇!
報道如下：http://m.sohu.com/n/454984345/@Juliana Yang@蘇店長@Nicole@邢昊思@武文博@帶三個表@花總丟了金箍棒
作為一個浸淫在酒店行業近十年的律師，目睹了太多業主和酒店管理公司的分分合合，太多的酒店管理集團的起起落落，把十年經驗的乾貨提煉分享給大家。
首先，做豪華酒店是不賺錢的，現在基本所有開發商都明白這個道理。所謂不賺錢，不一定是真的沒有GOP或沒有業主利潤，而是從機會成本角度講，比起開發成辦公樓、商場或住宅而言，豪華酒店不夠賺錢。
那麼，為什麼還有這麼多開發商前赴後繼的來干豪華酒店呢？我經常見到的原因比如政府要求啦，拿地配套啦，綜合體商業規劃啦等等，總的來說是為了滿足政府要求，用開發其他設施平衡開發酒店的投入。而另一種常見的情況是，企業家辛苦一輩子了，臨退休，想給自己留下點兒啥，五星級酒店想想讓人都開心，因此即便沒做太具體的商業測算，誰讓我壕呢，干！
上述兩種不同的商業初衷，往往導致後期開發的不同結果。對於能夠通過配套項目平衡酒店投入的項目來說，只要房子賣得好，開發商一般有苦水也自己咽了，用賣房子的錢搞出個酒店，酒店好像是「白來的」一樣。而對於那些對酒店投資強度和投入產出比認識不夠的開發商來說，他們往往隨著酒店大廈越蓋越高，投入越來越大，心也越來越涼。我接觸的很多開發商也不是那種全國響噹噹的大開發商，這些小開發商時常也會為資金鏈犯愁，再遇到這麼一個投資無底洞，更是苦不堪言，甚至就堅持不住了。
上面說的是開發階段，下面再說酒店運營階段。上述第二種業主我就不說了，肯定更難。而對於第一種業主往往情況也好不了太多。雖然大家知道酒店投入產出比低，但由於這幾年國際品牌酒店們發展的太快了，且不說一線城市，二線、三線城市都在不斷的冒出新的高端國際品牌酒店。而市場需求其實就那麼大，沒有和新酒店供給量成比例提升，加上酒店多了人才儲備被稀釋了，酒店業績往往不如開發商在決定投資酒店時預計的收成。有些開發商甚至在酒店開業後多年，還要自掏腰包償還為建設酒店的貸款。因為其他配套設施賣房子的錢早就回籠了，股東都分紅或投資別處，後期仍然需要的持續投入同樣會讓第一種開發商不勝其擾。所以，現在我們會經常提醒進入酒店領域的新開發商，「一定要考慮酒店投入產出比！一定要考慮酒店投入產出比！一定要考慮酒店投入產出比！」重要的話說三遍。
那麼我們回到萬達新張開業的上海萬達瑞華酒店。我沒做過具體統計，但萬達很有可能是國內的國際品牌酒店最大的業主（如有錯，請拍磚），並且至少已經有十幾年的酒店經驗，可以說，萬達酒管的經驗已經絕不遜色於知名的國際酒店管理公司了。前幾年萬達推出了自己的品牌「萬達瑞華」、「萬達文華」、「萬達嘉華」，去年王健林先生又提出了萬達「輕資產」戰略，在酒店領域著力發展輸出管理。就我個人看來，萬達的優勢和劣勢都很明顯，優勢是本來自己就是業主，知道開發商對酒店的痛點，出去和其他開發商談酒店管理，雙方能談的更對路。劣勢是目前多數還是萬達集團內部自己左兜掏右兜的管理，真正對外輸出管理的項目很少。因此萬達需要在市場上做出一兩個響噹噹的旗艦店，提氣。
因此我認為，上海萬達瑞華酒店是萬達集團的一招妙棋。為什麼？萬達在開發前對如此高昂的投入和沒有其他配套建築平衡酒店投資沒有預期么？不會啊，他們這麼有經驗（雖然確實真的很貴，每間客房的平均造價是北京華爾道夫酒店的翻倍了）。酒店的營業收益與萬達投資可能很不成比例，萬達沒有預期么？不會啊，他們這麼有經驗（雖然我相信，萬達真的很難從本項目自身來盈利，會是集團一個成本包袱）。酒店頂級配置（富麗堂皇的裝修、頂級的餐廳、無價的油畫、秀美的FFE及OSE）不一定能給萬達帶來直接的回報，萬達沒有預期么？不會啊，他們這麼有經驗（雖然這些也真的真的很貴）。上海萬達瑞華酒店是萬達酒店對外輸出管理的一面旗幟，當有其他開發商在考慮萬達輸出的酒店管理時，萬達絕對可以NB的說，來我們上海酒店住一住吧，這種氣場絕對又提升了逼格。而且潛在的好處可能遠不止這些。
總之，從上海萬達瑞華酒店單體項目而言，萬達肯定很難在短期內賺錢，但如果把視角搖高到萬達酒店管理集團甚至萬達集團的整體而言，誰又敢說這一定是筆虧本買賣呢？裝修一般啊為啥是七星
不請自來。
相關性:前外灘某奢華酒店員工。上海萬達瑞華絕對是中國本土酒店的新旗艦！
媒體報道嘛，不能全信，所謂34億，是包含拿地的17億，官方宣稱的建造成本是17億。作為本土酒店，還得很牛的，而且這是萬達酒店集團的旗艦店。
首先說位置，南外灘絕佳地點（中山東二路538號），緊鄰外灘英迪格酒店，美中不足的是——這裡不屬於嚴格意義上的外灘，外灘1~33號是一般意義上的外灘，其中一南一北的兩家酒店，2號是華爾道夫、32號是半島，中間是和平飯店。所以從競爭關係上看，緊300+米的英迪格有直接的競爭關係，不過由於二者定位和風格有巨大的差異，所以主要競爭對手還是1000米外的華爾道夫，萬達的認可度和綜合實力，足以和華爾道夫抗衡（萬達集團品牌在大陸的高凈值人群中還是很有認可度的），唯一的不足在於位置略偏南，所以認為長期來看價格略低於華爾道夫。
就設計風格而言，比較中規中矩，傳統的中式設計融合了現代西方元素。客房數和房間面積也是外灘一流酒店的正常水平。客房近200間套，套房約15套，客房面積50-200平米。總體看來還是受使用面積限制，套房略少，面積也不夠大。酒店的布局和陳設，絕對可以說是奢華，裝潢一律使用最頂級的建材、名家真跡遍及全店，設計風格偏華爾道夫的味道，不像半島那麼小眾低調。
（開業當天小夥伴去外灘萬達實拍照片）
服務水平:一年前外灘萬達就大肆招人，而且給的薪資是上海酒店圈最頂級的，所以一大批優秀的人才跑過去，去年下半年就有很多同事跳槽去萬達做籌建了，好點兒的升一級，最次的也是月薪加500以上。所以萬達開業前三年的服務水平應該比較有保障，以後的話，肯定有後起之秀。
房價:綜合已知的房間情況和人員配置(服務水平)，長期來看房價不會很高，預計比華爾道夫低一些，高於和平飯店和旁邊英迪格酒店的水平，攜程價1800-2500。超過半島嘛，是完全沒可能。
以下是開業今天查的攜程價(今天2016年6月18日，萬達開業當日):
酒店的硬體和軟體，因為我還沒去過，不好評價，但是看到這個投資，我整個人是慌的，我只能說，王家太有錢了。。。
粗略做了個計算（比例參照浩華報告）：
一直想和別人探討下萬達做這麼多酒店的原因以及萬達酒店未來的發展規劃，借這個題目拋磚引玉，理一下自己的思路，歡迎拍磚。
1）萬達最開始做酒店肯定是作為萬達廣場的配套，作為提升整個綜合體溢價的工具之一；2）作為成本控制和強執行力的典範，加之有自己的酒店建設公司，萬達的酒店在設計、建設和採購階段應該相比較其他的開發商具有很大的成本優勢（這也就是萬達下面很多掛國際品牌的酒店硬體比不上其他同品牌酒店的原因），所以萬達的酒店板塊不一定虧錢；3）萬達酒店應該還在等待國內酒店資產交易的成熟，等到國內能夠推出真正的REITs，萬達坐擁如此大規模的酒店現金流，應該會在第一時間有所動作，這也是萬達酒店實現輕資產運作的最佳途徑；4）萬達在度假區和馬德里、英國蓋酒店，應該是在搶佔國內出境游和度假休閒遊爆發的風口，當然，也不排除有一定的政治因素（讓習大大們出國住在中國品牌的酒店，倍有面子）；5）萬達酒店應該會走上外國品牌走過的路，從一開始的自己蓋酒店請別人管到自己蓋酒店自己管再到別人蓋酒店我來管，且看：萬達酒店首次輸出自主管理品牌；6）未來的萬達，我個人感覺，應該會是像美高梅（MGM）這樣，成為坐擁住宅開發、商業地產開發與運營、酒店開發與運營、旅遊地產開發與運營、影片製作與發行的全球的文娛旅巨頭（雖然現在的美高梅不咋地），我並不覺得它會像迪斯尼，一來酒店從來不是迪斯尼的主業，二來萬達沒有迪斯尼這麼多IP。先扯這麼多，歡迎拍磚~~~~我覺得這酒店可能只是他眾多布局中一個小小的配套項目而已，有可能根本就沒想著靠這個掙錢。這酒店更多是象徵意義大些，就是拿錢砸個臉面。
拿下這塊地也不是簡單的有錢就辦得到的吧。
Hello, 最近我在知乎寫了一篇專欄文章，可能正好解答了你的問題如何看待王思聰30億投資上海7星級萬達瑞華酒店？ - 睡世界｜睡醒收穫夢想 - 知乎專欄
如下：
2016年6月18日，國民老公王思聰在上海的「7星級」萬達瑞華酒店，終於開業！酒店坐落於黃金地段上海外灘金融中心，根據各路媒體公開報道酒店的地價成本17億，裝修成本13億。結合項目建築面積3.6萬來看，酒店單方造價（不含土地成本）接近3.6萬／平米！
1. 這個投資在萬達酒店品牌中算什麼水平？
可以看到，思聰老公旗下四個酒店品牌-萬達錦華、萬達嘉華、萬達文華、萬達瑞華中，萬達瑞華檔次最高，定位堪比麗思卡爾頓、華爾道夫，白富美中的白富美！客房凈面積在45-55平米間，單方造價上1.6萬／平米根本沒懸念。 不過，據可靠消息，上海萬達瑞華的單方造價差不多在2-2.5萬／平米，奢華的同時仍注意建築、採購成本的把控，這麼算下來，投資在7-9億之間，也是相當土豪了！
2. 住進去要花多少錢，哪些人會住呢？
上海的萬達瑞華，基礎房型在攜程的無早房價3100出頭，在黃浦區內幾乎是最高的價格，比半島、朗廷和華爾道夫高800-1000左右。成都的萬達瑞華，基礎房型在攜程的無早房價1500出頭，錦江區內只比博舍低，略高過尼依格羅、香格里拉、君悅等酒店。武漢萬達瑞華，基礎房型在在攜程的無早房價1100出頭，武昌區內的領頭羊，售價高過萬豪旗下的萬麗和喜達屋旗下的威斯汀。果然，一分投資一分價啊！
所以，在上海的「7星」萬達瑞華，依然是商務客是消費主力！鑒於這家酒店的地段足夠吊炸天（上海外灘，緊鄰黃浦江畔，可俯瞰外灘），想必這3000多的房價，一定稀釋了同區域內半島酒店、朗廷酒店和華爾道夫酒店不少高級房型的顧客，這當中自然少不了政商名流、娛樂明星、500強公司的精英，還有有錢任性的個人商旅客人啦！
3. 如果投資這麼高的酒店平時剩很多空房，那麼酒店是如何賺錢的？
誠然，數據顯示，高星級酒店能有6成的出租率，算是運營得不錯的，而一線城市核心商圈核心地段的高星酒店，經營穩定期出租率有望上70%。
然而，全國來看，大多數的高星酒店都在虧損或者正徘徊在虧損邊緣，主要原因還是2012年年底「國八條」出台後，三公消費對高星酒店的支撐不再，很多高星酒店頓時少了很多生意，很多時候房間都空著。如今，建這樣的高星酒店好的情況也只是15-20年回收（不算地價），內部收益率多在3%以下，更多的是負值（乍看還不如理財呢！），那麼為什麼還會有企業土豪選擇趟高星酒店這趟水呢？我梳理了以下幾點原因：
3.1 政府拿地硬性要求
很多高星酒店是政府規劃中硬性要求的房地產配套項目，也就是說如果開發商要拿土地，前提條件就是答應蓋一座高星酒店，提升當地形象；
3.2 「酒店＋地產」模式盈利
酒店自身不是贏利點，但是酒店可以帶動地產溢價，催生附加值。一些開發商為了提高寫字樓、住宅、商鋪等業態的租金或售價，需要做高星酒店作為配套，也就是酒店＋地產模式，達到酒店項目收益不好看，但整體大項目收益喜人的效果。以萬達為例，我們會發現，每個萬達廣場都是市中心，而幾乎每個萬達廣場項目都配有一個高星酒店。萬達在瘋狂的建萬達廣場（現在是建文華旅遊綜合體），配套建酒店。
3.3 現金流及資本運作
收入正常的酒店現金流充足，酒店估值高，融資方便；酒店出售時的資產估值就是以當年酒店凈現金流除以資本化率，好的酒店資產如此算出來的估值還是比較可觀的。此外，初期的固定資產投資，投資者投資並非是全額的，而是利用融資渠道（銀行貸款、信託融資等等）撬動資本。通過資本槓桿，換得一個現金奶牛，還是有很多可以「盈利」的空間。
3.4 有錢任性
譬如上海的萬達瑞華（上海萬達瑞華為萬達集團的純酒店投資，無地產配套。不過據說是合資項目，應該多少還是有點上海外灘金融中心的股份吧～）。
更多酒店投資知識分享可參見我的專欄文章，https://zhuanlan.zhihu.com/gusianyu 有酒店投資相關問題諮詢也可以私信我或查詢我的主頁，有背景介紹和聯繫方式，呵真的不值這個錢。外灘這個位置3公里方圓內，且不說旁邊半島的餐食和服務、會務有口皆碑。至於房間，華爾道夫現在公司協議價也就1000起，原上海總會大樓的上百年人文氣息在魔都只有瑞金洲際的馬里斯花園可以一戰。你說有設計？真想要現代感，你可以跨江去陸家嘴啊，一堆麗思卡爾頓之流都在啊，非要多花一倍錢去萬達瑞華的「三四線城市鄉村豪宅風」？敢問上面幾個誇到上天的「業內律師」「前員工」，如果你們不是軟文，一晚3000起還想5000的萬達瑞華和這些相比有什麼底蘊和性價比？定位尷尬幾無特色。說想要度假酒店的，安曼在馬橋都選址了好嗎？
結合上海迪士尼樂園剛剛開業的消息一起看。
像迪斯尼或萬達這級別的很多大企業一般都有長期的商業規劃以及商業上的戰略布局，其時間跨度之大，資金投入之大，政府部門公關能力之強，與國家經濟政策配合度之默契，不是一般小公司可以支撐的。
一個遊樂場或一個酒店建成了，不管主體還是周邊配套，都是很多大企業早期布局的結果，現在到了驗收運營階段。
這個投資數額完全是扯淡，我們對現場考察後，很多所謂的投資全部在藝術品上，這些價值很難評估所為的投資…前台一幅畫1億，實際是別人送的…
3 700 000 000 / 4000*200 / 365=12.6年可以這樣算嗎？
講真，下一屆背不住被打老虎。。
王思聰終於正式開始向萬達接班人的身份發起挑戰了，瑞華如果成功，那些跟隨王健林多年的元老們以後才會心服口服地侍奉少主
既然是商業投資行為，就說明收益是經過計算的，並且還有那麼大的人脈，廣告都有了，效果可期。
中國酒店星級最高級是白金五星，沒有七星級
鏈接是看著都不想下拉的軟文，萬達在別的城市口碑如何不知，在上海是和LOW直接掛鉤的。
在中國每個人還在強調以人為本的時候，早已經有人理解了這個時代的真諦：那就是有錢有天理。
坐等降價到999每晚
即便這個價格，短期也難以回本。就算每間5000，200間。就算有足夠多的土豪能夠填滿，日毛收入也就一百萬，10年都到不了37億。估計不好玩
你們說地段說歷史，和平飯店也就五星級啊，地段估計比這七星酒店還要好，歷史也很長，我覺得這個七星吧只是個噱頭，你們去看看真正的七星酒店，迪拜帆船酒店吧，這個酒店充其量五星
剛住完。。裝修確實壕，可是服務和自助餐實在是太差勁了。酒店工作人員眼睛都恨不得長到天靈蓋上了我的天。
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