如何看待2016年4月7－8號蘇州土拍，以及後面的深遠影響？

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今天上午，蘇州胥江板塊土地競拍樓麵價25919元/平。預示著蘇州得房價還會繼續上漲。在目前的經濟情況，以及蘇州很多工廠搬遷，出售，倒閉的情況下，蘇州下面該怎麼走？

這問題問了好幾天了，一直沒看到太靠譜的答案，蘇州樓市確實越來越叫人看不懂了。我來試著回答下吧。

1. 如何看待？

簡而言之，此次土拍的高地價是從一線城市向熱點二線城市蔓延的結果。

2015年第四季度以來，北京和上海等一線城市突然地價激增，而且呈愈演愈烈之勢，對開發商的實力形成了極大的考驗。尤其是對於優質地塊，往往即便是三四家巨無霸房企結盟成聯合體還是吃不消。如此高的地價孕育著極大的風險，別看地產商家大業大，往往一線城市的一個項目就能決定其生死。

在此背景之下，將目光轉向市場表現較好的二線城市顯然是理性思考之下的結果。2015年哪些二線城市表現較好？答曰南京、蘇州、合肥……2016年來這三個城市的土拍無一不是一浪高過一浪，所以蘇州並不特別。

為什麼此次土拍大家覺得外來房企兇猛？因為華髮、泰禾、魯能、國瑞等無不是在京滬做出了響噹噹的項目，二線城市地價雖高，可與一線城市還是無法相提並論。風險可控。

延伸閱讀：兩日土拍13宗地皆成瘋，開發商為何要在蘇州流血拿地？

2. 有何影響？

（1）經歷此役之後，蘇州正式奠定了江湖地位。對於房企而言，蘇州再也不是一個可有可無的市場，而是上升到了和京滬一樣的戰略高度。從此之後，蘇州將成為全國房企的必爭之地和試金石。

（2）開發商在產品打造上將越來越注重品質化，由單純滿足居住功能轉向居住舒適度方面的提升。2016年蘇州樓市已經完成了由剛需類產品向改善類產品的過渡。2017年起，毛坯產品將進一步被邊緣化，高規格的精裝改善類產品將成為市場的主流。石材鋪裝、德系廚電將越來越不陌生，智能化系統、科技住宅、智慧社區等被提及的次數將越來越多。

（3）受到地價的助推，2017年蘇州房價將迎來指數級的增長。但是受到購買力的限制，預計樓市在很長一段時間內將處於有價無市的局面，整體成交陷入低迷。寄希望於「高周轉」的開發商，日子恐怕沒那麼好過了，但是除了死扛似乎也沒什麼好方法。

（4）考慮到蘇州樓市目前熱得發燙，政府或將出台更為嚴厲的調控措施，比如，限購。不要一提這兩個字就聞聲色變，即便是啟動限購，預計也要比2011年的版本溫和的多。

（5）剛需客群將進一步外溢，也許未來將不得不把交通作為置業的第一參考要素。簡單來講，就是比起區域的發展規劃，剛需一族更關心這兒有沒有地鐵去上班是否方便。一些區域或將淪為睡城，只有睡覺的時候，人才來這兒。

（6）種一棵樹最好的時間是在十年前，買房最好的時間是在去年。蘇州房價下跌只有一種可能，那就是上海崩盤，上海穩則蘇州漲。所以如果你要觀望，試圖抄底而入，恐怕將不得不要堅持上很長時間。

延伸閱讀：土拍後的冷思考，關於蘇州樓市的六個預測

今天學了一個法則

高房價的中期基石是2個，高薪職位和支付高薪的公司

靠資金推動，只是一時，不能持久。除非是源源不斷的資金進入。

投資，就是資金在推，可是投資的最終是要賣出的，那麼接盤的人就要看收入了

以蘇州外資製造業的狀態，難的

別著急啊，南京地王4.3萬土拍樓麵價呢。

江北靠著化工廠的土拍2萬多呢。

按照省里規劃他倆都是特大城市來看的話，還得漲。

(?? . ??)

上面都是吐槽的。

其實吧，就是現在一線限購。

我開發商也要賣東西才能賺錢吧？

我不去蘇州南京這種不怕賣不掉的地方搶地，你讓我倒閉嘍？

你讓我去三線城市拿地，當我傻嘍？

你說，能不漲嗎？

這玩意兒和政府賣地勤快一點關係沒有，沒辦法的事，就是搶。

開發商策劃團隊，起碼比知乎90%的人聰明。

政府也不傻，這會點高，房價上漲，我多賣點兒，一來抑制房價上漲（政績），二來財政（政績）好看了。豈不美哉？

PS:2016年一季度南京蘇州房地產成交均價超過廣州。

各區價格逐漸回歸價值，均價維穩，不會出現暴漲暴跌。還有一段時間可以去發現價值窪地，等調整完了，估計2年左右，繼續上漲。長遠看買到就是賺到，只是賺多賺少。上海房價不降，蘇州不會崩。重點一二線買家來自全國。不能以本地人買不起來衡量。如果蘇州再次開啟限購，房價短期穩定，長期暴漲。因為調控，所以房價飛漲，北上深就是最好的例子。

得先讓豪紳出錢，帶著百姓捐錢。豪紳捐了，百姓才跟著捐。錢到手後，豪紳的錢，如數奉還，百姓的錢，三七分賬

還沒買的可以考慮去無錫等地買房了或者乾脆再等個三四年

保持懷疑態度，蘇州這個城市由於是外向型經濟，大部分是外來工廠，人均收入其實不高，房價推高需要剛需接盤才行。

而且很有趣的是這次蘇州市政府唯獨沒有拍園區的地，不知意欲何為

1.現在首要任務是去三四線的庫存，這是國家意志，不容動搖

2.漲價是去庫存最有效的辦法，三四線要漲首先要啟動一二樓市，炒熱後加以限購等手段穩住房價；市場的輪子繼續向前，而一二線資金流入已受限，只能流入三四線，去庫存的目標神奇地實現了，哦也~

3.蘇州此前已陷入有價無市狀態，如果不加干預必然轉頭向下，但是如上分析，一二線不允許跌，那麼怎麼才能不跌呢，那就是給一個不跌的預期，拍出天價地王真是天才的絕佳方法！

4.去庫存任務完成前穩中微漲，去庫存任務完成後逐漸價值回歸

5.為了dang為了guo家，剛需們就犧牲一下吧

所以，最近的土拍可不簡單，開發商只是政府的工具！

但願以上只是本人臆想，因為我想一兩年內購房，呵呵~

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政府是最大獲益者，或者說政府官員、體制內人員也是受益者，他們對地價房價不斷上漲可是喜聞樂見呀~蘇州公務員（或稱政府官員）參與投資（暫且稱投資吧）房產的比例就我了解的是非常高的，某區房管局局長等也在這一波中買進賣出、有前公務員利用關係大量購進~所謂12%限漲，這些體制內部分人員也表示只是拿來忽悠百姓，備案價比上海房價都高，在之上劃條限制線是沒有意義的，表面上還能做成是響應民心、打折促銷呢~蘇州漲成這樣也不限購就因為其中利益是糾纏在一起的~

所以，不斷抬價這遊戲才能玩下去~等這個遊戲結束，一小撮人將捲走全社會最大筆的財富~真相了解越多，越覺得作為普通民眾中一員的無能無力，接受吧，這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代

所以，這次土拍或下次土拍後市場怎麼走，看他們怎麼操盤了~普通玩家跟超級開掛玩家怎麼玩呢~至於實體經濟，稍微差點就差點吧，畢竟從土地財政、房地產投資中的獲利更過癮

蘇州土拍出地王，我們回頭看，遙想2013年，一線城市土地拍賣市場出現爭霸戰，地地都是地王，去年底開始，這種爭霸戰出現在強二線。一般來說，土地拍賣價格的2倍就是3年後的當地新房價格，一定程度上，開發商為當地的未來房價保了底。不過市場也可能有反覆，北京大興13年拍地價格就2萬多了，到15年初，大興的新房價格還是2萬多。

蘇州這下沒機會轉型成深圳了，只能變東莞了

去年的地王被秒成渣渣

最終還是有市場決定，能買得起的都買了。剩下的之前買不起，以後更買不起.

蘇州園區A,B個加工區的主力外企怎麼樣啦？

需求決定供應在這兒完全不起作用。買房趁早（十年前最好），如今呵里個呵……

熱錢流入沖高土地市場的高成交，進而房價隨風而起，面對高房價基本需求（剛需）部分已經滿足不了房子的流通，那麼就會開發老客戶的升級改善需求，包裝各種互聯網經濟以及有關情懷各種名詞，新瓶舊酒來吹噓，貨物本身的貨值與耐損耗性決定了市場需求根本不會像想像中那麼旺盛，資金周轉不靈怎麼辦，貸新還舊是無奈也是唯一辦法，GJ層面不會坐視產業經濟斷崖式下降不管，無論是四萬億還是振興復興，「熱血青年」碰上「市場婊」火花四射，你我根本跟不上步伐了。

樹挪死，人挪活，什麼地脈情緣安土重遷都是沒到沒錢的份上，收入趕不上房價的N分之一，此處不留爺，自有留爺處。

蘇州房價已經日了go

過去我以為我看懂了，今天看到科技城2萬樓麵價，我又看不懂了，這是一定要快速沖頂然後崩盤？就不能每年20%慢慢來？

麵粉貴過麵包，房價還會繼續上漲，看齊上海是不可能的，看齊杭州、南京沒什麼困難。

還不夠多呀！合肥濱湖區今年三月拍出樓麵價格是36000每平，至少每平多一萬

房價向寧，滬看齊，看這個樣子，政府覺得依然沒到位。大家捆綁在一條船上，再暴走一波，然後往哪開就看國家了。

房子庫存不多了，去庫存過快導致的。蘇州不熟，說下花橋的情況：2015年土地供應共4塊地，按最高容積率算64萬平，也就6000-7000套。但2016年3月，一個月就賣出5000多套，一手房枯竭了。蘇州類似，出貨過快，庫存枯竭。