最近上海房價瘋長預示著樓市又將繁榮還是崩盤的開始？

如題。

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接下來是見證奇蹟的時刻！

我曾經跟過的兩位領導，一位長期從事地產（在滬有樓盤），一位已從事金融多年（住房抵押貸款），從我所掌握的地產和金融情況來看，個人認為：出現硬著路的可能性正越來越大！未來幾年中，黑天鵝很可能越來越多，看護好自己手中的財產，為長期的寒冬做好準備！

有人說是置換引起的，但是真正置換的人，不用急著在這個時候，我身邊有正在置換的朋友，他們選在此時和房價漲跌無關，而且沒有時間表，在價格合理的情況下，掛牌半年仍未售出。置換年年有，今年為什麼特別多？而且多到推動房價幾天漲5~10%？

最大的破綻在於瑞虹新城300多套千萬住宅一夜賣空，購買者絕對不可能是普通工薪階層！即使是中小資本家，現在這個經濟形勢下，維持經營的現金流也已經很困難了，哪有這些閑錢？很明顯房價這麼漲，有「場外配資」等槓桿和投機力量的參與，比如最近查處的鏈家。那什麼樣的人能夠做到？聯想起股市4500點後出逃的人，這些人才是真正聰明的投資者！

很多人說：如果崩盤了，傾巢之下安有完卵？也許對於大部分人來說，確實如此，但只要不至於崩盤到政權破潰，那對於小部分人來說，真的硬著路了，並不見得一定是壞事，好事總是從壞事開始的。如果有足夠的頭腦，這也許是一個難得的機遇！

讓我們共同見證歷史！

補充一些公開的背景資料：

黃奇帆舉例說，比如最近房地產交易中有一些房產商——也有些房地產買賣中的中介公司，他們給購房者提供首付支持。我們一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高槓桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。

黃奇帆：聽任地方房市高槓桿將是另一場金融災難

從上海來看，最近一段時間，出現非理性過熱的市場情緒抬高了房價，這對房地產市場健康發展不利。

韓正:上海將採取調控手段應對高房價

的確，有數據顯示，深圳投資客比例已高達50%，而上海方面，也漲至3成。此外，二手房換手率也有此現象。據鏈家地產監測的兩組數據顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約佔25%，滿兩年但不足五年的約佔32%。近兩個月房屋換手更為頻繁，近兩個月內成交的二手房中，業主持有時間不足半年的比例就高達8%。同時價格也呈現了非理性的上揚。

中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹表示，近期的市場火爆是人造的牛市，並不是尊重市場規律而形成的。其上漲的基礎並不牢靠，炒作噱頭較大。「這種背景下的發展是不可持續的，也不是長期的。」

一線城市房貸利率全線下調--房產--人民網

換言之，目前房地產交易市場中，10名購房者中有3名購房者藉助了中介公司槓桿來購房，通過各大中介公司公開宣傳數據可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了槓桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約有800億元，整個中介行業通過「場外配資」實現購房成交金額早已超過1萬億元，這樣客觀事實造成上海市政府擔心系統風險性爆發，這次上海市住建委要求上海鏈家下線金融產品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理等事項，折射出的是房地產交易中「場外配資」需謹慎參與。

鏈家金融引爆房地產「場外配資」危機！？--百度百家

其他回答：

貸款買房用做投資理財真的合適嗎？

中國一線城市的房價是否存在很大泡沫？目前是否出貨的好時機？

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先說結論：目前的房價暴漲已不再是需求層在玩的遊戲。

14年9月來到上海，在等待購房資格的過程中完整感受了上海房價暴漲的歷程，從最初的不安，不安，不安，到現在的，快漲吧，漲吧，漲吧。最好再漲一倍。

有人說現在不買，再過三年你就永遠買不起了，那麼就買吧，跳樓時走好不送。

不談高大上的金融術語，單從需求側供給側兩方面簡單分析下吧。

需求側大致可分為三類：剛需，置換，購置二套房。

供給（持有）側亦可分為三類：本地土著房產持有者（無貸），外地70後精英房產持有者（無貸或少貸），開發商新建樓盤。

先從需求側分析。

一，剛需者。

分成四類人吧。分別是有能力購置內環，中環，外環者，及無能力購房者。

最近的房價暴漲，直接結果就是內環漲300W+ , 中外環100～200W不等。那麼對於剛需者的影響是什麼呢？要麼把買房位置往郊區移，要麼心甘情願多貸款200W（老大哥降低首付這招用的極妙，知道你的存款不會憑空上升，所以通過降低首付及利率進一步加槓桿，套空你未來的錢）。恩，在房子每平米上漲價格高於一年工資漲幅總和的情況下。。。。只能選擇位移了。

結論就是：本來剛需者中能買內環的就不多；原來想買外環的，買不起了；原來買不起的，更加買不起。。。

所以，大概只有原本想買中環而現在轉戰外環的人，會誠惶誠恐。。。

二，置換者。

置換無非兩個方向，小換大，遠換近。

先說相同地點的以小換大。

比如我原來有一套200萬購入的80平兩室（購入時2.5W一平），當時貸款了140萬，首付60萬。

目前同等地段市價變成了4W一平，我想置換一套100平的三室，賣掉現在房子，獲得現金4W*80-140=180W；

100平的房子需要400W，也就是貸款220W；

忽略賣出買進二手房中間所有的稅費，中介費，置換需要比原先多貸款80W。

再說遠換近，更加悲催，越內環的房子漲幅越大，即使你以大換小都很難補齊差價，身邊有實例。

至於用小房子換到位置更好的大房子。。。再搬30年磚吧。。

所以，置換，至少付出100W漲幅的貸款，恩，好好想想吧。

三，二套房購置者。

由於題主做的是金融，身邊也有不少收入可觀每月還了月供還能有不少存款的人，這部分人手上有一定的閑置資金，五六十萬上下吧，有意願購買第二套房。（外地人想讓父母移民，本地人用於投資）

房價上漲前，一套200～250萬的房子位置不會太差，也勉強可以承受首付和貸款，但現在這一類房子變成了350～400萬（或更高），那麼這部分市場如何釋放？身邊同樣有實例。

下面開始說供給側。

一，本地持有多套房的土著。

既得利益者，有的是很早購置，有的是拆遷補償，恨不得房價漲上天。

實例，我的房東，不識字，拆遷補償，擁有的這套郊區50平小房子目前報價近200萬。

二，70後高收入精英

手上兩套以上房（無論本地外地），位置中內環，恨不得房價漲上天。除非移民，除非換別墅，否則估計也不大想賣，手上不缺現金，房子賣掉折現還不如放在那裡看漲。

三，開發商新盤

我住的這片浦東郊區，挨著中環邊緣，一大片新樓盤，租客很多，現在想想，原來打算買中環的人沒準會來這裡下手。

至於中內環的新盤，只能呵呵了。。。。

分析完畢。

在上海呆了一年多，對上海的觀感是，雖然是一線城市，但待開發的區域還是很廣大的，尤其從浦東中環開始。而這些地域需要外地人來買，來住，來填滿。

上海土著喜歡住浦西，（說句題外話，房價上漲前沒投資房產的土著除了父母的房子，也真心不比外地人有錢）浦東的中內環好地段很多給了75～83年的家世收入都不錯的外地人，那麼，中環的一般地段到外環理應是給那些收入不錯的83～89年的。

這次的房價上漲是自上而下的，但如股市一樣，房市也需要接盤俠。現在接盤俠已經接不住了。

所以這種脫離了需求層面的價格遊戲是一定會崩盤的，至於什麼時候崩，不敢妄斷。

但我倒是能準確預測今年租約到期時，房東一定會狠狠漲我房租。

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謝謝邀請。

這個問題哦，很多人都寫過很棒的回答啊，我看到的最專業的一篇是：這輪樓市上漲的本質：為了掩護30萬億地方債轉移。

文章大致如下，原作者/原上草：

　很多預言房價要暴跌的經濟專家，面對節節攀升的樓市，都成了炮灰和先烈，比如中國社科院的那個易憲容，五六年前，就通過晚上觀察居民區的亮燈率來判斷中國樓市過剩，預言房價要大跌，結果現在都被罵得不敢出來說話了。

　　像易憲容這樣的經濟學家，自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的，算是有點良知，最可恨的是那些說假話的經濟學家，比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師，面對中國經濟不斷下行的現狀，竟然不言不慚地說是因為中國進入了「後工業化時代」，這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道，面對一個一半以上人口是農民，城鎮化率只有50%多，經濟增長只能靠蓋樓來拉動的經濟體，你跟我說這是「後工業化時代」？你不能因為其他工業生產和出口企業都斷崖式下跌了，都死得差不多了，留下一點居民消費、網路購物和服務業，比重被動地超過了50%，就說轉型成功了，就說我們是「後工業社會了」，這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關係，但不能厚著臉皮說假話。

　　繼續回到樓市這個話題上。儘管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了，但有一點我們必須承認，中國房子經過這麼多年的跨越式發展確實過剩了，現在不管媒體還是官方，習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨，但按照北師大教授鍾偉的測算，這嚴重低估了樓市的庫存，因為這7億平米僅是待售面積，如果再加上商品房之外的保障房，公用建築和單位自建等，那麼面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。

按照2015年全國銷售面積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。

　　既然房產庫存這麼龐大，中央政府也在不斷強調房產去庫存，那為何房價一直降不下來呢？即使是三四線城市的房價，也絲毫未有鬆動跡象。學過馬克思主義經濟學的應該還記得有這麼一個場景，資本主義經濟大蕭條時，資本家寧可把牛奶倒進水溝，也不讓那些窮人喝到便宜和免費的牛奶，這是資本家的本性決定的。中國的地產商比資本主義的資本家更加「為富不仁」，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠著民工的，要死一起死，反正就是捂著不降價。

　　買房者不買，賣房者不降 ，房產銷量持續低迷，房價居高不小，這樣的僵持狀態大概持續了2014-2015年的2年，庫存去不了，土地賣不掉，這時，政府著急了，必須出大招，一方面讓讓房價穩中有升，一方面刺激買房者要趕緊動手買房，於是有了2016年年初的首付比例下降，稅費下降，央媽放水等措施。於是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆髮式上漲。

　　當然，這些都是表象，表象背後的決策邏輯是什麼？我們必須搞清楚才不至於霧裡看花。草哥不想去預測房價接下來是漲是跌，「泡沫之後必然破裂，沒有永遠上漲的價格」，「東京香港房價泡沫破滅了，所以上海北京房價必須破滅」，這樣的鬼話誰都會說，但沒有任何意義，就像大家都會說「人總會死的」沒有意義一樣，關鍵在於你要知道某個人什麼時間會死，那才牛X，那你就是先知了。

　　草哥沒有做先知的天賦，所以只能從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。在中國，任何一個大的經濟事件和經濟現象背後，都有老大哥的身影，都會體現老大哥的意圖和意志，相對市場，老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市，就是因為老大哥想藉助資本市場，拉升資產價格，以達到振興實體經濟和拉動GDP的目的，但結果失敗了。這也說明一個道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動員能力很強大，但也不是想做什麼就能做成的。

　　老大哥為何要在去槓桿、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢？說到底還是因為整個經濟系統和金融系統的風險馬上要爆發了。經濟方面，PPI連續經歷48個月的斷崖式下跌；佔GDP三分之一的外貿出口基本沒有了，甚至成了負數；大部分製造業工廠都關閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅；消費在勉強地支撐著，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨著經濟的下滑，消費早晚也會下跌的。

　　經濟方面的下滑必然傳導到金融系統，而金融系統的最大危機，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業貸款，而在地方政府債務。根據中國社科院的數據和估算，地方政府債務規模大概是30萬億左右，這還只是審計數據，而不是財務意義上的數據，地方政府的債務規模到底有多大，只有天知道。這是一個黑洞，也是一顆定時炸彈，一旦處理不當，真有可能爆發系統性風險。除了政府信譽受損之外，整個銀行系統都可能崩潰。

　　而且，這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用，或以相應資產收益作為擔保或抵押的形式存在，融資對象是銀行、信託、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平台貸款、信託融資、城投債等。在平台貸監管收緊後，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信託貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。

　　如何化解這些風險呢？當時決策者有幾種設想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票給銀行。毫無疑問，這就是赤裸裸的量化寬鬆，這樣做的結果就是貨幣貶值，通貨膨脹；第二種方案是地方政府和銀行商量，債務延期。但延期並不利於債務總量的控制，也許債務會越滾越大，這個方案也被否決；第三種方案就是債務置換，發新債，還舊債，但是時限拉長，利息降低。

　　現在走的就是第三種方案，2015年的債務置換還比較順利，一些銀行因為第一次跟地方政府過招，都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模將達到6萬億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這些樂了，趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。

　　但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時，銀行反應過來了，你地方政府這是得寸進尺啊，你違約在先，還不了債務，現在還出個主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不幹啊。於是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設計，恩威並用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實想走的是第二種方案。

　　眼看房地產不行了，土地賣不出去了，財政稅收逐年下滑，債務成本越來越高，銀行又不想債務置換了，這時，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會直轄市是靠土地償地方債的，一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進，為了讓整個風險地雷不被引爆，有高人出了一計：貨幣放水，拉高或穩定資產價格，營造債務置換的寬鬆環境。

　　接下來就是我們看到的，1月新增貸款2.51萬億，創歷史新高，大部分進入地產和投資領域；緊接著房貸首付比例下降，交易稅費下降；北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。

降低首付其實就相當於增加槓桿，為什麼在宏觀層面降槓桿、去產能、去庫存的形勢下，要讓房地產提高槓桿呢？從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高槓桿的表態中，你聽出了其言外之意嗎？

在整個銀行貸款中，房貸是最優質的資產，壞賬率最低，這說明中國的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃速食麵，都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，只有這塊可以用來提高一下槓桿了，於是就各種救市措施紛紛出台。

　　但我們應該看明白，這次救市，救的不是房地產，而是地方政府，是地方政府的30萬億債務，是政府的信譽和中國整個金融系統。只有房產價格上升了，其他資產價格也跟著上升或保持穩定，抵押品的估價也上升了，政府的土地好賣了，財政稅收也上升了，跟銀行的議價能力就上升了，債務置換也就順利了。

　　很多地方政府的身家性命，都取決於房地產價格，房價一旦下跌，意味著土地價格和其他資產價格也一併下跌，土地賣不出去，抵押品價格下跌，這會導致政府信用違約，銀行逼債。接下來的後果大家可以想像，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現象政府願意看到嗎？

　　有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬：過去24個月里，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：1：凱恩斯主義的政府刺激需求；2：馬歇爾計劃的一帶一路；3：柯林頓的互聯網加萬眾創新；4：弗里德曼的貨幣供給理論；5：里根的供給側改革，哦還有熔斷制；最後又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上……

　　只不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情，搭建金融平台，勾結一些企業，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的槓桿，我就敢放到5倍、10倍，結果是促使房價迅速拉高。這一結果顯然是老大哥不願意看到的，因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌，中國經濟能承受得了嗎？？

我自己也寫過一篇：

鏈接：紀念任志強與鏈家：一對好搭檔 - 煮歷史品金融（笨虎說理財） - 知乎專欄

來源：知乎

任大炮的微博被封殺，鏈家地產被調查，這是一對好搭檔同時落難的故事。

任大炮的房價理論4個字足以概括，就是「只漲不跌」；至於為什麼只漲不跌，是因為房子附著了稀缺的資源：教育、醫療、交通等等。

這話說的真好。可是再仔細想想，世界上哪裡的房子不是附著了稀缺的資源呀？然而哪裡的房子是只漲不跌的呢？

香港的人口密度大不大？走在街上都人貼人了，到現在許多香港本地居民都只能蝸居，你說「剛需」大不大？香港的優質教育、醫療資源豐不豐富？那樣一個彈丸之地又住著多少富豪？

按照大炮的理論，香港的房子怎麼可能跌呢？可就在1997年金融危機後，香港房價暴跌了80%；現在香港的樓市又開始萎靡了，機構預計到2017年將下跌27%。

還有個例子，日本東京。人均收入和人口密度都超過北京的5倍，優質教育醫療資源可謂極其豐富，地鐵網路四通八達；當年東京的房地產價格一度都可以買下美國了，可是從上世紀90年代起卻連續下跌了20多年，幾代人被破裂的泡沫拖累。

可見任大炮的「只漲不跌論」是歪理，可是這樣的歪理，為什麼一次次預言成功，從而使眾多本來罵他的人，逐漸都變成了他的粉絲呢？

這就要靠大炮的好搭檔之一：鏈家地產來幫忙完成了。

之前笨虎在文章揭穿中國高房價的兩大謊言 真相只有一個！中已經說過，中國高房價最大的真兇是：過多的卻又嚴重分配不均的錢。

在收入分配格局中處於不利位置的群體，想要買房就只能藉助槓桿的力量；房價和收入背離的越厲害，這個槓桿就要加的越大。而寬鬆的貨幣環境是這一切的前提。

過去我們以為主要是銀行在做這件事，現在發現，原來鏈家也參與其中。比如買一套450萬的房子，原來我需要首付135萬，加上各種稅費，怎麼也要準備160-180萬元，才能買房，如果算上裝修成本，可能至少要準備200萬才有底氣去買。

現在通過鏈家提供的金融服務，你可能只要準備100萬就行了。剩下的鏈家給你墊上，交易費用貸款，裝修也貸款，總之投資者相當於從2-3倍槓桿，一下放大到了5-6倍槓桿。這可不是鬧著玩的，這個過程伴隨的是系統性風險的數倍放大。

猶記得幾年前，有人曝光任志強在鏈家一下子賣出十幾套房產套現，鏈家地產的董事長趕緊跑出來幫任大炮闢謠說是同名同姓而已；可是哪有這麼巧，都在北京，這個任志強的哥哥也叫任志剛，還都是干房地產開發的？

不管這事的真假，任大炮和鏈家的好搭檔關係都顯而易見。大炮負責蓋房子和講故事，鏈家就負責給本來買不起的加槓桿，坐享分成。

最後想跟大家分享一個消息：胡潤排行榜上北京的超級富豪數量從2014年的68位，激增到了2015年的100位。在經濟不好的2015年，這32位是從哪兒冒出來的？胡潤的說法是，主要發生在2015年6月前中國股市暴漲的階段。

可見，隨後的股市崩盤，並沒有吞噬這些人的財富，他們應該是提前撤出了。現在的樓市，和去年此時的股市，又有幾分相似呢？

文章首發於微信公眾號煮歷史品金融（微信號pinjinrong，你免費的理財保鏢，不關注你就虧了~）

http://weixin.qq.com/r/EUPi_pjE68WUrdyZ9xYD (二維碼自動識別)

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表面的臨時跌，還是長期漲都只是給老百姓看的

通過表象來做預測的全都錯了

厭煩分析那些教育，剛需，還有分享自己買房子賺錢的經歷

你們這群loser，根本不能決定整個房地產的走勢和價格

看漲還是看跌

只能

看國家願意放多少水

如果像08年一樣放水四萬億，又能撐好多年

只要錢源源不斷的流入房地產，哪怕所謂的剛需都死絕了，房價還會漲的

房地產賣地收入綁架了地方政府

佔據賣房資金80%的房地產稅費綁架了中央政府和銀行

沒有發生大的動蕩和系統性危機，房價暫時不會跌的

但是原因不是網上說的捆綁資源那麼簡單

那些說教育，說男人一定要買房子的

別以為所有人都像你們家那麼有錢

那些底層買不起房的兄弟姐妹，也是要結婚生子，日子還是照樣過的

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把房地產比作股市你們就懂了。每個城市就是個上市公司，鏈家這些線下中介就是基金操盤手。地方政府推新地塊就是定向增發。開發商就是券商。普通買房人就是無知散戶。炒房客就是散戶中的老鳥。中央政府就是證監會

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文/房集齊 (微信公眾號同名)

現在（上海）的房子還能買嗎？（一線的房子現在能不能買？）

相信這也是很多人在思考的問題。

先給出答案：一線的房子一定要買！但是要小心翼翼的買。

〓 基本面 〓

● 國家強力調控目的之一：穩定房價，不讓跌也不讓漲（指這個國家，特別是一線和強二線沒有去庫存需求的城市房價），可以微跌，但不允許微漲（市場已經教育我們太多次，微漲一不小心就是一波跳漲）。

● 習近平指出，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定。要調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。

--摘自新華社北京2017年2月28日電 中央財經領導小組第十五次會議

● 習近平：建立促進樓市平穩健康發展的長效機制

● 大盤平穩，那麼分區分板塊就會出現此漲彼跌的現象，也就是有的板塊跌，有的小區漲。

● 政策壓力和市場環境烏雲壓頂，年底有很多人因各種原因需要現金，市場將出現大量低價房源。

結論：拋棄買到就是賺到的思想，仔細甄別區域、板塊和小區，年底撿筍盤。從某種意義來說，國家下決心穩定房產市場，而不是把市場交給經濟規律，是對有房者的一種保護，國家意志在為有房者托底。

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〓 房價大盤走勢 〓

● 上海房價

上海自去年11.28政策之後，一路下行。

未來呢？未來當然還是繼續下行，只要環境和政策思路不變，就要拋棄幻想。

● 樓市調控1周年記：全國累計出台政策超200次，兩年鬆綁兩年緊縮，何時不用再調控？

穩定房價，已經做到了，並且做的很好。

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〓 分區分板塊分小區的圖形 〓

● 區域

● ● 靜安區

● ● 黃浦區

● 板塊

● ● 閔行-莘庄

● ● 松江-車墩

● ● 浦東-濰坊

● 小區

● ● 青浦-徐涇 《久事西郊花園》

● ● 青浦-盈浦 《浩澤家園》

● ● 閔行-華漕（虹橋商務區） 《萬科時一區》

這些區域、板塊和小區與上海的總體趨勢相背離：大盤是跌的，這些地方是漲的。

他們的特徵是：

● 區域：核心區、發展區

● 上海 各年度 土拍面積統計

簡單來說：土拍集中在哪裡，城市的發展就在哪裡

注[1].如何使用房集齊的土拍統計和地圖功能

● 板塊：熱點板塊

● 重磅 | 上海獲得2021年第46屆世界技能大賽舉辦權，大虹橋之國展中心再迎盛事 ● 蘇州地鐵S1線計劃2018年開工 住11號線花橋的有福啦 ● 厲害了，西虹橋！綠地「最大旗艦型綜合體酒店群」正式登陸！ ● 年底滬城市商業綜合體將達230家 增速再走高 ● 張江科學城建設規劃正式獲批！ ● 浦江南北重要越江線18號線來了 寶山可以直接去浦東 ● 土拍：未來2個月青浦將有5塊土地出讓 這是又要搞事情啊！

這些板塊不漲都難。

總結：規劃在哪裡，哪裡就會漲

● 小區：周邊有規劃的小區或次新+稀缺房型小區（非遠郊純別墅）

關於非遠郊純別墅，我們曾寫過一篇別墅的投資建議

● 貸款買別墅是否划算？

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〓 市場上的降價盤 〓

引用了房集齊大數據的一篇文章

● 房東慌了？大數據告訴你上海九月房市真相

● 在售房源 | 降價房源

注[2].如何使用房集齊查找降價房源

20%的房源都已經調整過價格（降價）。

市場上還有一大批無法精確統計的急售房源，這才是我們真正想要的【筍盤】

這種房源一般出現一周內，甚至兩三天內就會被掃走，他們低於市場正常價格20%~30%。

甚至有的房源打出：稅費各付（等於5%的折扣）、接受300天置換周期（可以按照全款一年普通理財利率計算這個折扣，大概是7%左右）的條件。這些優惠條件折算成的折扣無法在大數據的曲線上體現，但卻也是實實在在的折扣。

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現在（上海的）房子還能買嗎？

這個問題的思路已經清楚了：

● 上海房價整體下行，不能盲目買；

● 尋找發展區域、熱點板塊、稀缺小區；

● 抓住年底機會淘筍盤，看準下手。

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注[1].如何使用房集齊的土拍統計和地圖功能

●土拍統計

● 土拍地圖

注[2].如何使用房集齊查找降價房源

● 在售房源列表

● 使用篩選功能，選擇降價幅度

● 也可以通過篩選功能查找低於小區均價的房源

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就是崩盤的開始啊，有點智商的人都能看出來。

然而政府出手了：你們給我慢點吹。

房事諸葛亮寫於新政發布之後。

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這波房市的內在邏輯跟前兩年的股市是一個套路的

前兩年股市起飛，節點差不多是在14年下半年左右，經歷了一年大牛市，然後在股災中灰飛煙滅，這其中，有一個關鍵詞尤為重要，那就是槓桿，最後引發了股崩的也是去桿杠。而今年樓市的起飛，槓桿也是其中的一個關鍵詞，與往年的樓市房產價格上漲不同，往年的樓市是長期橫盤之後，市場回暖，然後銷售數量的上升帶動了價格上漲，但是今年的房產尤為不同，是價格大幅飆升之後才帶動了房產的銷售，這點與往年最為不同，背後的資本味道遠遠超過往年。

房產市場的加槓桿，起於去年央行宣布下調首付比例，然後民間一系列機構推出首付貸，更是把槓桿加到了讓人瞠目結舌的地步，在這種情況下，樓市跟股市一樣，其實實質已經脫離了本身價值的基本面，關鍵看炒作，只要一點概念就能上天，股價飆升後贏來機構和散戶的青睞，資金進入，不斷的推升這隻股票進入一種上升的循環當中。這一輪飆升中比較亮眼的幾隻股，比如北上深，就像南北車，所謂的一帶一路概念，高鐵概念，合併成中車的預期，大藍籌，拉響了大盤指數上漲的號角，二線南京，廈門，就像全通教育，新興概念，小清新，看起來有炒作預期，資金進入後也上天了。最逗的就是合肥這樣的，差不多等於去年的暴風影音，荒謬到什麼地步？一年營收凈利只能買自己500股，當然，不管有多荒謬，只要資金進來了，風口上豬也能上天，漲吧漲吧。

其實和大多數人潛意識的思維相反，現在中國樓市泡沫最大的並不是三四線，恰恰是一線的這幾個城市，或者說，是暴漲起來的這些個城市，你說三四線城市他也就一平三四千，他再跌能如何？就是變成白送你也不過虧了三四十萬罷了，而一線只要有個風吹草動，幾百萬能套死你一輩子啊。

當然，有泡沫並不代表他會馬上破裂，就像去年的股市，其實春節前3000點已經開始逐漸產生大量泡沫，一直到4000點，大媽都知道這東西躺賺的時候，其實已經危如累卵，但是最後破滅的時候是5000多點，因為市場這個東西，有句話叫做信心比黃金更重要，大家都還有信心的時候，不會想要拋售，這時候資金面並不會過於緊張，雖然有很大的泡沫，但是不會被刺破。而且房產對於市場的反饋更慢，他不會像股市一樣，一旦股價波動多少，借給你融資的公司就要強行平倉，基金還有贖回的壓力等，這使得股市泡沫的破滅更為直觀迅速。但是有一點是相同的，就是向下的趨勢一旦出現，沒有任何人能接住下落的飛刀

所以沒有人知道樓市的這個循環會在哪裡終結，什麼時候終結，刺破泡沫的導火索是什麼。但是投機者做的這一切，總歸是要有人來接盤的，總不可能場內空對空，一直喊下去吧，畢竟，加了這麼多槓桿，資金也是要成本的。現在的一線房價已經荒謬到什麼程度？華為騰訊的員工面對深圳的房價都無能為力，企業主賣了廠房

也就一套房，你說現在市面上接的起這個盤的有幾個人？更何況現在印錢的邊際效應越來越明顯，對於樓市的刺激作用也越來越低，可以說，不管你是自住還是投資，都不建議你這時候進去，一線這房價跟你已經沒有太多的關係了。

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謝邀。

這波漲價沒有什麼經濟邏輯，只是繼續這麼玩下去，我們將會真正面對系統性的危機。

而我國政府的一貫作風，如果危機要來了，那麼他們就做催化劑，用最小的成本去面對，也就是屆時可能拿地產開刀。

靜觀其變吧，三四線的多米諾骨牌開始傾斜了，慢慢傳導。而熱錢最多的一線能撐多久，可能也就是一年。所以此時，你冷靜的話，應該賣房。

至於指望國家放水的，還是洗洗睡吧。目前為止，國家只是降准，沒有開動印鈔機。假如繼續QE，我們的經濟和匯率會被玩死。

最後給結論，空拉房價吸引接盤俠，但真的有人帶著喜悅，慷慨就義，這，是真正的勇士。

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現在不是房價漲的問題，是錢不值錢的問題。不買房那這麼多錢到哪裡去呢？

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以下引自公眾號匠人有矩，供參考

你沒看錯，我寫的是:漲幅小很多。

現行市場中的噪音:買買買。這批人的作派是無視市場真相，就連正在下跌的北京也會告訴你沒有跌。撕開面具:市民認識到房價下跌會影響到他們的商業利益。
更多的聲音:泡沫了泡沫了，要崩盤了，要崩盤了。這種聲音有些是憂國憂民，有些是別有動機。撕開後者的面具:喊空樓市有利於他們的商業利益。
上海樓市在2016年9月之後出現漲跌分化，峰值大致在10月，新政之後房價實質性下跌，年後由剛需護盤，在3月實質性回暖，4月中旬至今再度分化，整體向下。

走勢與2016年沒有特別大的差別。
2016年5月，上海樓市是空頭的價格，多頭的情緒。2017年的現在，沒有特別大的差別。大約在去年此時我買了一套，買入即跌，從來沒有擔心過。
現時空頭價格多頭情緒在一手房層面是顯然的。
二手房層面，房價是分化的，這是多頭情緒的第一層體現。在黃浦，在浦東，在普陀，在青浦，都有不跌依然賣出的房子。空頭情緒的市場，不跌賣出是極小概率的。
主力成交的二手房價格是下跌的，主要是受到了新房低開的衝擊。下跌幅度低於新房低開幅度，這是多頭情緒的第二層體現。
希望看到下跌的人群，包括部分主流媒體，指出樓市冬天來臨。中介的冬天或者來臨，價格冬天非常遠。
樓市冬天的提法是關於成交量大跌。

2014年，上海存量房成交1586萬平米。

2015年2647萬平米。

2016年3398萬平米。

考慮到2015也超過正常年份的成交量，2016是正常成交量的2倍還多。

2016年吃掉了屬於2017年的成交量。2017年縮量有其必然性，與價格關係不大。

成交縮量導致下跌的前提是供應方必須賣，我們需要思考這個前提是否存在。
在1128新政前，我與客戶們討論說如果2017再大漲，我們需要考慮賣出所有房子的可能性。故我對1128的新政持歡迎態度，因為繼續漲的後果是可怕的。
可怕在何處？2016年市民新增各項貸款超過了10000億。你猜這些貸款與樓市是什麼關係？
2016年非金融企業存款也大幅增加，增額略低於市民貸款。
富人大概率不止一套房子的，上漲從低總價傳導到高總價，如果富人賣出，會體現為居民存款上升而非企業存款上升。意味著富人主體沒有賣出房子，也沒有把企業存款搬到樓市，不是不想買，是房票限制。

年後高總價的二手市場熱度比市場總體熱度高，也就是部分富人選擇了買房。
從500萬到1000萬的市場，買家缺錢，一方面是七成首付，另一方面其他貸款轉買房首付的路徑正在受到越來越嚴格的監管。
富人缺房票，主力人群缺錢。

如果樓市向下的振幅大了，例如拍賣之類路徑可以打開房票供應，供不起的房子最終會賣給富人。

危機從來只會讓窮人更窮，富人更富。

但是如果財務安全出現問題的市民太多，富人第一不敢承接；第二哪怕承接可能也接不住。


調控之目標指向，是嚴格控制市民負債。

除了富人，剩下有資金的正是上車人群，雖然提高了首付比例，但其實還是有政府的信貸支持。

這兩部分人的資金有限（富人的錢是多元流向的）。

所以漲幅有限。
同時現時貸款放款速度很慢，置換的交易鏈條時間長。

漲速也慢
2016年的巨量成交，使得多數市民已經洗過一遍自己的資產了。到2017再置換的市民是窮人還是富人其實是辯證的，不換房子偏富有，要換房子缺錢。

多數人不願意讓價，其實戰術上是錯誤的。但是戰勝人性是很難的，人性就是賣高買低，實際操作卻難以做到。

因為：置換鏈條的最終指向是富人的房子，富人缺錢么？
供應層面是不確定要不要賣。需求層面是確定要買的。

所謂買家說話時間，都是政府各種措施下的產物。然隨著居民貸款餘額的縮小，政府也就完成任務了。


感謝政府！政府加油！

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北上廣樓市「發燒」，不是政策區別對待嘛？

今年一線城市樓市還是領先於三四線城市，但是也沒想到近段時間可以這麼的火爆哦！一天提三次價、過戶大廳「一號難求」、房產中介門前排起長隊……政策不都已經區別對待，分城施策了嗎？為嘛北上廣深還在「發燒」？

北上廣深樓市火爆

春節過後，上海、北京、深圳等一線城市的樓市火爆，北上廣深的買房糾結。如何能夠穩住一線城市房價在今年兩會上是「大熱門話題」。

有人要問了，既然國家都說了要政策區別對待，北上廣深繼續限購，為啥還就是這些個地方的房價漲起來了呢？專家們就四個字「供不應求」。這個詞兒在市場里是萬靈藥，具體到一線樓市。

來自剛需，城鎮化推進到今天，別的城市效果且不論，北上廣深每年幾百萬人凈湧入，這麼多人得住啊，所以需求一直是巨量存在的，這也是近年來三四線城市樓市價格成交雙萎縮的同時，一線城市卻沒見到降價的主要原因。

為什麼在這個時候爆發呢？

這就和年初以來頻頻發布的樓市新政有關了。剛已經說了寬鬆政策並不包括北上廣深。所以這才叫羊群效應、從眾心理，國內樓市歷來買漲不買跌，投機者人更是如此。既然剛需挺不住了，投資的、投機的更得往這裡鑽了。於是我們看到了如今一窩蜂的一線樓市，和去年4000多點的滬深股市有著不少相似之處。當然，一線城市土地供應越來越少，形成了供給量的天花板，也是客觀存在的制約。所以，它們漲其實並不完全是盲目的。

光說現在漲必須不能完，未來還能漲嗎？

房子是結結實實的大宗消費和投資，它的價格趨勢具有慣性。再加上現在國內貨幣政策環境的確是偏向寬鬆了，北上廣深又確實存在著每年不斷湧入的人潮，有了需求的基礎，所以城市房價一旦漲起來，恐怕一下子還停不了。不過，如今這一來二去的各種政策組合拳到底能不能起到作用呢？

供需何時平衡，房價拐點何時出現？

時間上真的很難說准，不過，這個點很可能就是貨幣政策轉向的時候，或者說，央行發出信號收緊銀根的時候。

再把話說回到更現實的問題，如果現在你手握200萬，到底是該買還是不買呢？樓市不比股市，大起大落一個周期可能比股市要長得多，但投資背後站著的「人性」往往是相通的。4000多點才入市的話，有多少人能保證5000點成功逃頂呢？

更何況房子可不像股票散戶說賣就賣了，成交一套房子要複雜得多。樓市裡高處有個詞叫「有價無市」，找不到買家的苦和如今的「一夜漲十萬」一樣，冷暖自知。shqianyy

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在中國有三大錯覺：房價要崩，股票要漲，他（她）還愛你

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支撐房價的是M2，是量寬，是槓桿。而就目前來看，房價的經濟避險功能已經失去，沒有經濟、政治價值，就像一雙穿過的臭襪子。

北京時間3月30日，美聯儲主席妮特?耶倫(Janet Yellen)在紐約經濟俱樂部發表講話。耶倫提出對待加息謹慎的觀點，理由是市場風向不好、海外經濟增長乏力和美國通脹預期不明確，著重指出中國以及石油市場仍存在的種種風險隱患。全世界都鬆了一口氣，全世界的股票市場隨即飄紅，中國股市也小幅上揚。

美元下跌，黃金上漲，大宗交易商品呈現理性觀望態勢。伊朗目前仍在尋求提高產量重新贏回因制裁而損失的市場份額，伊朗不會參與簽署凍產協議，預計原油期貨價格持續走低。根據EPFR數據顯示，近兩周凈流出新興市場國家的資金為42.6億美元。有人說加息預期要到四月份以後，還有人說預期會推到2017年，我只能呵呵。

感謝誰呢？感謝德銀！感謝意銀！感謝日本央行行長黑田東彥！是你們的愚蠢救了中國經濟啊！

我QQ群地址：535561289

（這張圖體現的是全球經濟存在的風險，問題最大的美國和其他經濟體，不是中國）

知乎搜索：預測一下2016中國經濟領域的大事件？

奇正之道。關於奇正之道的回答的補刀：新華社法蘭克福1月28日電（記者沈忠浩　饒博）德意志銀行（德銀）28日發布業績報告顯示，2015年總收入為335億歐元，比上年增長5%；稅後利潤為負68億歐元，創下歷史紀錄。歐盟倒下，接下來就是日本、中國，美國隱晦表態說：考慮加息政策。就我看來，美國已經基本達到了自己的目的，是該收手、收心、收神通了。

這個問題，我完全可以不答。考慮了一下，還是來答了。假如答錯了，希望大家不要笑話。全球經濟會在2016年7~12月間好轉，中國經濟能不能挺到那個時候，還是個問題。所以說這個時候不要動中國房地產，不要動房地產！不要動房地產！不要動房地產！

奇正之道。美國加息就是奇。美國美元國際化必須把大量的資本輸出，而輸出資本就要印美元，就要出超。而出超的資本是需要還的，不是白搭，所以美國要通過加息，讓地球村各成員國低成本獲取美元，然後高成本還美元，美國賺取其中的利差，這樣美元才能動態平衡。美國此次加息的預期目的是回籠十萬億美元，從中國已經掏空一萬億美元。以下是一個邏輯計算題。美國 2014年GDP是17.4萬億美元。2014年世界GDP總量77.3萬億美元。以中國GDP十萬億美元計算。10/（77-17）=16.66666%十萬億*16.66666%=一萬六千億。當然這只是一個簡單的數學邏輯推演。個人保守估計在一萬六千億到兩萬億美元之間。根據目前中國資本流失的速度，所以或許在明年7~12月間好轉，美國的加息政策將會取消。

作為一門學科，地緣政治學與國家、國家主義、意識形態、軍事活動、經濟生產有著多方聯繫，他反應的是現實生活中多因多果的客觀聯繫和規律。他的主要功能分為：認知功能、預測功能、控制功能、意識形態功能。某道某題。人為什麼活著？答：財產。人一定要懂經濟，人一定要懂政治。中國的房價誰能降下來？奧巴馬和習近平。奧巴馬不加息，習近平就敢降房價。習近平降了房價，奧巴馬還是加息，或者釋放預期加息，錢都跑了美國了。這叫中國版本的東（南）亞金融危機。（中國動房地產的條件已經基本成熟。）

伴隨著耶倫談話的祭出，我對16年經濟預測也準確落地，我們在我們的QQ群（535561289）討論過這個問題。他們問我：假如政府捨不得房地產呢？我回答：房地產已經沒有利用的價值了。這就是政治。

不要佩服我，哥只是青青草原的一隻羊。

敬請關注資產階級偽科學-----地緣政治。

花式虐狗

股市泡沫分析

房產和地產大泡沫

廣場協議對日德經濟發展的影響

世界經濟分析

世界經濟分析（續）

一個逗逼的妹子

用地緣政治分析上海房價

用地理經濟學分析深圳房價

我QQ群地址：535561289

那天有人問我：為什麼寫這些東西？我不前其煩的回答：等我老的時候，還有一群人活躍在輿論戰爭的第一線。並美其名曰：老兵不死。

朋友你聽過躺著也中槍嗎？呵呵呵呵呵呵呵呵呵呵呵呵。

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你們啊，naive, 中國影子銀行野蠻生長，穆迪稱規模達53萬億！自2010年誕生以來，影子銀行在中國呈野蠻式發展。根據穆迪最新數據顯示，中國影子銀行系統規模去年猛增30%，達到53萬億元人民幣（8.1萬億美元），接近中國經濟規模的80% 然後呢，這80%裡面理財產品佔一半， 理財產品里又有80%被用來放貸。 所以說 XXX的1/3是泡沫。。。這一波他們始終相信通過p2p, 房子，股票，債券把壞賬轉給接盤俠。只要時機一到，割完韭菜。就是崩盤的節奏，PS: 中國最大的影子銀行信達集團今天以4w拿下了顧村公園哦，以後要賣8w才能保本哦。

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別的不說

上海房租上去了

繼續在上海的只能是以前就不算太窮的人

而以前混溫飽的人只能離開上海了

北京之前搞過這麼一次

北京算是進入了蕭條

而上海這麼高

因為外國人多

周圍工廠多

是什麼結果只能觀望

好的是

可能上海要漲工資了 產業被迫轉型了 企業開始考慮職工公寓了

壞的就是 和北京一樣蕭條了

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整個世界都深陷危機，你以為某國能靠著房地產撐過去？

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國家明擺著要放水，降准降息。資產名義價格不變，通脹降低實際價格。另一頭緩慢的匯率貶值。300萬的房子將來會漲到400萬，10塊錢的豬肉會漲到50塊，明白嗎？

買了房子有貸款，你手頭的資產和貸款一起貶值，正好抵消。不買房子，只有你的資產在貶值。

這就是2016-2018的投資邏輯。

買哪裡？北京上海核心區域，除了這兩個地方其他城市的房子都是垃圾。

沒有足夠的工作機會，房價撐不住的。

上海會跌，你做夢吧，跌倒100萬一套，正好換到內環去改善居住條件，有幾套來幾套。

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國內的經濟發展一直是令人看不懂的存在，其他的不太清楚，但是家裡有親人承包樓房建築工程，小包工頭一個，這兩三年來的建築款項一直拖著不付，年前開發商說要用頂層樓房來抵部分債，算下來單位面積單價比市價高出10%，要錢肯定沒有。 坐標山東某三線城市的縣城，一大片賣不出去的樓盤，房價依然未見下跌，新的建築工地依然不停的在蓋樓.....真是令人費解，市場經濟規律在國內貌似總是以一種迷之模式運行......

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不知道，反正股市裡高位爆發確實是崩盤前奏

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