上海的房子都被誰買走了？
（主題宏大，長期更新）
團支書以宏觀的top-down(自上而下)，分析了買房人群。
我以bottom-up(自下而上)，分析了買房人群的分化演進。由於缺乏微觀的inside-out(由內而外)內幕，部分核心數據是缺失的。
什麼人買富人區？什麼人買平民區？
如同林志玲給了40歲以上的女性 青春的希望，富人區給了外地人 地位上的認同——上海其它地方不能給你的，這裡都能給你。
在改造成富人區的過程中，窮人區被富人穿插 分割 包圍 殲滅，最後被壓縮到邊緣藍圈。也有被遺忘的角落，吉雲公寓(右上)名字如一片祥雲，裡面是一片【嗶】。
富人區 窮人區 不是看你家建築的外觀顏值。
某些外觀普通的小區被我劃成了富人區，比如牡丹。某些外觀漂亮的小區被我劃成了平民區，比如錦繡。首先，看你的鄰居有沒有北京人。
如果連一個北京人的鄰居都找不到，恭喜，屌絲區。北京人不遠萬里，來到上海，不是來擺攤賣煎餅果子的，人家就做一件事——做你丫上海人的領導。我見過上海人黑香港人、黑台灣人、黑天津人、黑廣州人、黑溫州人，沒有敢黑北京人的。
其次，看小區里研究生的比例。
先看上圖 紅色。
世茂湖濱花園，研究生比例1:10。萬邦都市花園，上海灘赫赫有名的硬茬小區，江湖人稱「磁懸浮終結者」。研究生比例1:6，力壓世茂湖濱花園。正是有這種高貴的氣質，才能克住磁懸浮，否則早被推土機推平了。
最牛逼的小區，研究生比例1:4，基本上每家一個研究生。再看下圖 藍色。
7個藍色平民住宅區，研究生比例1:50。7個難兄難弟 把研究生加在一起，還沒1個富人區多。即便有別墅又如何？小結：判斷自己的小區是不是富人區，先找一下北京人，再找一下研究生。
即使你在鄉下造一個白金漢宮，也不配叫「富人區」。紅圈富人區+籃圈平民區的總人口為257000人。
紅圈富人區的面積佔2/3（去除世紀公園），有常駐人口=119000人
籃圈平民區的面積佔1/3，有常駐人口=127000人（還有11000人口的差距，是外國人）也就是說，一個富人享有的居住面積，等於2個平民的面積。所以富人區的房價，也是平民區的2倍。有個逗逼站著說話不嫌腰疼：
我特么容易嗎？把一百個樓盤的百度數據匯總。心疼我的話趕快點個贊！
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為什麼紅圈地區為 針對外地土豪的富人區？
因為在上海人眼裡，地段有上只角和下只角之分。 上海本地土豪的購房重心在浦西 上只角（英租界 法租界），那裡是專門為上海土豪定做的。剩下的全是下只角，自然為外地土豪定做。開發商最擅長的事，把上海人眼裡的鄉下，包裝成外地人眼中的高端樓盤。而紅圈內的樓盤，是典型的針對外地土豪設計。之所以買得火，是這裡的畸形設計，犧牲本地人利益，取悅外地土豪。
比如教育，全面倒向外地土豪。東方幼兒園 金蘋果雙語 平和雙語 進才國際 耀中國際 Dulwich 等貴族 雙語學校扎堆 ，都針對出國的中小學生。造這麼多本地人沒法上的學校，考慮過本地人的感受嗎？比如交通，地鐵不通，公交車寥寥無幾，完全是排斥屌絲的設計。外地土豪自備豪車，當然不在乎的。比如物業，進出小區時，保安立正敬禮，外地土豪就吃這一套。比如物業費，3~7元，和頂級商用辦公樓一樣，數十倍於普通公房。（2010年價格）所以這裡購房的人，不愧於土豪的稱號。
即便是犯罪，業主們也都是清一色的經濟犯罪，否則都配不上「高檔」商品樓。=========================================================
購房比例：
第一部分 空置房
（巨坑待填）約40%被上海人買走。
這地方對上海人來說，2000年前就是塊荒地，交通不便，不通地鐵。 戶主里 官員 軍官 投行 教授 總工程師 外企高管 留學 出國背景之類很普遍。計算方式：
我不是公安，沒法查房產證。只能間接推導：居住在本街道，戶口在本街道，那房子肯定買在此。否則光屁股睡馬路上？剩下的房子，自然是外地人買的。
約25%被西北部礦省買走，山西 陝西 內蒙。（數據來源，我可以說，無可奉告。你又不高興怎麼辦?）
土豪特徵明顯，就是任性，寧願空關，也不住不租。約33%被沿海民營企業買走，江蘇 浙江 福建。（數據來源，我可以說，無可奉告。你又不高興怎麼辦?）
特別是溫州 鹿城和瑞安，警察叔叔就是它！這麼多年了我還記得，好多戶主登記為這個地方人。約2%被境外人士 海歸買走。台灣人是最多的外來投機者，韓國人買房的比例 人數超過所有其它外國人。美國人雖然人數最多，但租多買少。其餘的被外國公司買走，比如航空公司，給高級員工住或出差員工住。
（扒外國人不犯法。紅圈內的外國人數，不是全上海）
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我見過很多住戶活人，不是團支書的平均人 中位人。
1. 首先，團支書的答案不能反映重複買房的房主。
為了避免同一個人被2地重複統計，人戶分離的情況是必須摸清的。而同一家人，買2套房 3套房 買一層房，是很普遍的情況。我見過的最高紀錄是一個台灣人，買了14套房。2. 其次，團支書的答案分不清外地人，是先買房子再變新上海人，還是先變新上海人再買房子。
這個數據會影響的上海人的買房比例。我調查的居民小區離張江高科園區很近，他們是 新上海人比例最高、智商最高的群體。（附圖表 紅框內）
3. 我看到的天津 山東 廣東人比較少，也和團支書答案有差別。
我特地問過 天津 山東 廣東人，他們對浦東的評價很沒勁。上海浦東和天津濱海 深圳前海比，政策上根本沒吸引力，他們賺不到錢，不想來。4. 高檔小區有一個很詭吊的現象——從來沒有紅白喜事。看不到婚禮，也看不到葬禮。
我問做幾年的物業經理，他也說這裡住的都是神仙，看不到人生，也看不到人死。只能用買房者全是35歲以上，全是外來者，流動性大且不自住 來解釋。(評論區有誤解，小孩很多，但不等於在此結婚的人多。)5. 如果不進屋，你不知道這些房主從哪裡來，到哪裡去。
房間里的裝修 從極東方到極西方，從極復古到極現代 都有。地下車庫是豪車展覽會；兒子開豪車，老媽在公共花園剝毛豆，都是小區一景。我影響最深刻的是一個身在外國的大員（帶我敲門的領導對他爹媽臉笑若桃花，估計是本地退休老幹部。），掛著牆上的他兒子的玩具，是一副美國50州的拼圖。6. 很多房產空關，不住人。
基本上是能買房的都出國了，能出國的都買房了。說老實話，這房子送給屌絲住，屌絲也養不起。物業費3~7塊錢，最小140平米。7. 上海人的購房比例和物業費成反比。
3塊的物業費，上海人買房還是蠻多的。有近2/5的比例。5塊以上的物業費，上海人買房比例急劇減少，1/5都不到。還有更貴的別墅區，上海人買房比例連1/10都不到。8. 團支書的數據，最不能體現的是二八定律和馬太效應，不是每個人平均的只買一套房。誰買走了房子？這個調查最難的地方是，你根本見不到買房主力。如果某人只有1套房，你找他很容易，因為他只有1個地方住。但如果某人買了10套房，神龍見首不見尾，你根本聯繫不到這個人。即便對全國人口普查和公安局，很多敲不開的房門的戶主是誰，依然是一個謎。還記得瘋狂的2月嗎？xx政策讓上海樓市經歷了過山車（頂峰）衝刺。是誰讓房價這麼瘋狂？
你，我，ta（最有可能是ta，ta大概也許不上知乎）
2016年2月，平均每隔89秒，上海都有一套二手房成交。
如果給這個全國最大的二手房市場168小時，會發生什麼？
新一醬扒了鏈家的數據。《瘋狂的房價》上映～
紅色為鏈家網3月7日的上海房源，綠色為一周後增加的新房源(完整GIF圖mmbiz.qpic.cn 的頁面在這裡）
類似崑山這樣的上海周邊地區竟然是卯足勁囤房的地方。房源增加的絕對值上，浦東是第一，而上海提供房源最多的行政區也是它。
賣出的房子呢？
紅色為鏈家網3月7日的上海房源，綠色為一周後增加的新房源，藍灰色為一周後下架的房源完整GIF圖
mmbiz.qpic.cn 的頁面
3月7日鏈家在售的房子中，有近500個在一周後下架了——這段時間內，實際售出的房源一定更多。
價格呢價格呢價格呢？
你們這些——買房的賣房的著急買的觀望的，都不要急！
新一醬摸著良心告訴你，這一周之內總價變化最迅猛的一套房子，身價翻了3.5倍；單價飛漲的，也翻了近三番。在哪兒？前一個請出門左轉到中山公園，後一個請出門右轉到大寧——沒錯，就是那個2015年底被併入靜安區的閘北大寧！
全上海呢？簡而言之，一周之內，上海二手房單個房源的總價漲了20萬，每平方米的價格漲了2000元。
此刻你可以算一算，從標題讀到這一行時，上海的房價已經漲了多少元……
為何用中位數而非平均值？因為上海價格高得奇葩的房子太多了，為了不讓這些房源影響總體平均水平，新一醬統一用了中位數。請記住：要比較不同行政區的房價，請一定用中位數！中位數！中位數！
或許你想問，那些極端值會有多大影響？
舉個例子，如果用平均值來計算，3月7日當天，全上海各個行政區的二手房總價均價為584萬，單價均價為每平方米4.5萬，分別比中位數也就是真正的平均水平高了約250萬和6000元。
考慮到總價涉及到房源面積，單價的漲幅更具有參考性。嘉定、閔行和上海周邊位列前三，金山區是唯一出現跌幅的區。
是不是感受到了區與區之間巨大的差別？
上海市內，房價單價最貴的是靜安區，為每平方米7.7萬元，是最低價格所在區金山區的8倍。
有趣的是，單價貧富懸殊最大的反而不是靜安、黃浦這些大家熟悉的內環高價行政區，而是浦東、松江、嘉定這些價格位於中間和較低水平的區——一個解釋是，這些區的大部分房源位於外環，因此許多房源單價很低；但同時，這些區的別墅也非常多，拉大了房源與房源之間的差距。
別墅的作用有多大？全上海總價1億元以上的房子共有100個，其中浦東的數量最多，有33個；松江和嘉定分別有10個和5個，而靜安和黃浦分別只有3個和4個。
從房源總價上也能看出這一點——松江區的房源總價平均水平為70萬元，但高低值之間竟然有超過1000倍的差異！
全上海範圍內，最高價的房源為4億，最便宜的才22萬；如果看單價，最高的一平米近40萬元，最低的不到6000元（高價都在長寧，低價都在松江）。
說得再直接一點，同樣在上海，房子與房子之間的價值相差超過2000倍。
是不是有點心累？
你猜的沒錯——這些炒雞貴的房子大部分是大~別~墅。香山路6號是周公館附近的老洋房，鳳陽路338號是國際飯店旁邊的巴洛克風格洋房，昌化路136號是南京西路上的私人獨立花園洋房，逸邨是蔣介石曾經住過的西班牙式花園別墅……
打住！美好的事物看看就(hai)可(bu)以(xing)了(ma)。當你沉浸在左欄的美好想像時，請別忘了瞅一眼中間那欄的數字，注意——總價的單位是億。
過去一年，上海二手房共成交36萬套，不論是成交面積還是套數，都是一手房的2倍。你或許會好奇，大家看上的都是怎樣的房子。
雖然大家都喜歡新房子，但實際考慮的大部分都是距離現在10年房齡左右的房源。在3月7日當天，2005年和2006年完工的房子接待了1.5萬次以上的看房。
在二手房市場，近5年的房源並沒有想像中那麼受人歡迎，其中一個原因可能是業主房本滿五年後買房者會享受繳稅優惠。
很明顯，房源量最多的地方並不意味著大家最感興趣。浦東提供了上海五分之一的房源，但看房量卻位於中等水平。大家愛去的，仍是市中心的幾個區。黃浦和徐匯的每個房源，平均每天會有7撥以上的人來看房。嘉定和奉賢儘管房源數量和徐匯接近，每天最多只有一撥人來。
你一定很不耐煩——說這麼大的區有什麼用，浦東那麼大，得知道哪個小區最熱門才行啊。
什麼叫做熱門？
提供房源最多的小區？
請注意世茂濱江花園，因為當用看房量的多少去衡量是否熱門時，它再次出現了。
當你看到單價都是每平方米近8萬元的世貿濱江花園、聯洋花園、湯臣高爾夫排在熱門小區前十的時候，是不是整個人都不好了？
一天來了兩百多號人的小區是怎樣的？——黃浦區7.5萬元每平方米的欣安基公寓和徐匯區9.4萬元每平方米的臨江豪園。
開、玩、笑、嗎。以及，聯洋花園也再次出現了。
是不是有種全上海都在買豪宅的感覺？是不是陷入了蒼茫無力渺小之感？
不要慌，讓我們來看看那些價格下跌的小區。鏈家網3月7日的上海房源，黃色和綠色分別表示一周後該房源的價格變化(GIF圖：http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/VEbqgwiaLv49gxoiaQ1xpXxFFpRKFQWhLS8jIbLyqiaECtnMu6JiaSrLhN7wGxlqyZDQGia7m8ozGXhCCExI8tEQkvw/0?wx_fmt=gifwxfrom=5wx_lazy=1
看著大片大片的深綠和熒光綠，你的心情是不是好一點？
心情還是很差？差不多洗洗該睡了。
鏈家網3月7日的上海房源
全片終（完整gif文請移步至168小時，上海的二手房市場發生了什麼？ - 新一線城市研究所 - 知乎專欄）
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一手房的數據沒用的，上海北京這兩個城市，二手房數據才是有價值的樣本，且上海比北京更甚。一手房數據只有在二線以下城市才有價值，健康成熟的房地產市場是以二手房交易為基礎的。至於原題《上海的房子都被誰買走了》，團支書的回答只是回答了《上海的新房都被誰買走了》。原題主最好也能描述清楚問題，畢竟在上海，房子的定義維度太多了。研究上海房地產真正厲害的，往往是一些歧視外地人的，他們的言語右翼，說話刻薄，非常難聽，但這不影響我去篩選有價值的信息。建議大家可以去看看"水庫論壇"的文章。需要提醒的是，此人右翼，說話極端，有時候前後矛盾，如果你足夠淡定和理性，再看他的文章。===================================================每次這類問題下面，不是充滿戾氣的回答，就是看似很專業的學術解答。想到前幾天南開大學出的那個什麼房價風險報告。。。===================================================這裡說的是「上海北京的一手房數據價值不夠大」，有些網友直接理解為我說「一手房沒有價值」，這兩者差別太大了吧。。去掉了好多前提。。太狠了。。
我就來講一個故事吧，一個溫州富豪，2002年手裡有2500萬資金，自己拿2000萬資金做實業，給了老婆500萬做投資錢。
富豪兢兢業業每天朝五晚九管理企業，好不容易在08年將企業做大成為一個億萬富翁，然而一場金融海嘯就把他的資產全部沖走。
而富豪的老婆呢，拿著500萬和一群同樣是富婆的老女人玩麻將，興起之餘一起去上海買了10套房子，十幾年過去了…上海的房子翻了幾十倍。
現在他老公的資產還沒她老婆多。
也許你們會覺得這個富豪不會做生意，但是我告訴你這就是絕大部分浙江民營小企業家的現狀。做實業基本上都是各個企業家虧本在做，賺錢的都是天天在家打麻將，逛街的闊太。這樣下去民營資本堪憂，中國實業堪憂啊…接盤郊區1-2萬剛需房的是外地人嗎？數據說話｜為什麼說10萬+高端盤慘了？
昨天某地產大V提到：「上海樓市暴漲邏輯的最終閉環就是有大量的外地人去接盤郊區1-2萬的剛需房」、「這些盤目前被大量的新上海人接受」、「高端盤並不受影響？」 …… but 接盤郊區1-2萬剛需房的是外地人嗎？
看下圖2015年上海幾個具有代表性的樓盤簽約數據中購房者身份證號碼310開頭（滬籍本地身份）的購房者的佔比。
總結一下，接盤郊區1-2萬剛需房的是外地人嗎？不是！
2015年相對「剛需」的盤：松江金地自在城、嘉定路勁上海派、寶山恆盛豪庭（恆盛豪庭這個盤14年中-15年上半年的價格絕對算剛需的，只是下半年漲起來了）購房者中身份證310開頭（大家懂的、滬籍且非新上海人）佔比分別是97.2%、96.65%、95.60%。即郊區剛需盤的購房主力是本地人！
相反，相對「高端」的盤上海土著佔比則為：靜安嘉華嘉御豪庭64.89%、閘北大寧金茂府79.58%、長寧寶華紫薇花園71.43%。即高端盤有20％-35%的客群是外地人。
這跟江草身邊所了解的情況也是一致的，此前的對外地限購政策對豪宅市場幾乎不起作用。（回復「單身」複習：《單身限購四年強壓多少需求｜數據說話｜鬆綁單身限購？郊環之內將再無三萬！》這四年在上海工作學習的外地首置剛需購房者幾乎被完全擠出上海。但有錢人總是能千方百計地買到上海的房子。）身邊認識的外地土豪都想把所有現金和外地固定資產換成京滬的房子——要知道，他們在意的不是錢，而是購房資格，所以不可能用購房名額去買剛需盤、而肯定是奔著高總價樓盤。
在上海努力工作的外地小家庭不會受到大的影響，嚴格的社保連續滿5年政策反而是對高端盤的外地投資者說不！同時，二套投資高端盤的成本（首付升到70%）也大大提高，所以江草基本認同10萬＋高端盤會比較慘。 而非昨天某大V所說的「高端盤不受影響，剛需盤將重挫。」
順便提一下，除了對「10w＋高端盤受挫」的預測，江草目前看到的最有洞見的幾條預測還有這些，供參考：
酒店式公寓將暴漲、房租將大漲、長三角唯一不調控大城市杭州將暴漲。（留到以後慢慢聊……）
btw，現在回頭看巍立幾天以前的後台問答（閱讀原文直接跳轉複習這段問答的來源《速報問答｜現在買一手房理性嗎｜本周末上海各售樓處依舊人山人海｜買不到的小散連太倉也不放過了》）也是神准：「新盤和二手盤目前都處於高位，如果貸款能力沒有問題的話，可以等等。否則還是抓緊入市吧，政策一收緊，價格沒有跌，入市門檻大大提高了。」
關注微信公眾號：住在上海 id：imshanghaier
最近有一篇很火的文章，叫做《北京的房子都被誰買走了？》
好多人把這篇文章轉給我看。我想，他們是不是在對我暗示著什麼？
正好，學姐最近也開始看房子了，我們就來分析一下，上海的房子都被誰買走了呢？
事情是這樣的：某年月日，學姐過來找我說：「小團啊，最近股市風起雲湧變幻莫測，我覺得還是投資固定資產比較靠譜。可是，我一個外地女生在上海買得起房嗎？」我說：「學姐你收入多少？我幫你算算吧。」
學姐說：「這也太隱私啦，可不能隨便告訴你，你就從整體上看一看吧。」
好吧。為了滿足學姐這個毫無誠意的無理要求，我只好找出某房地產代理商提供的2014.7-2015.6上海一手房交易的抽樣數據，樣本數大約1萬個，數據欄位包括房屋價格和區位信息、購房者性別及脫敏後的身份證號（不包括姓名和末4位）等。
既然不掌握學姐的個人收入數據，那麼我們只能從統計的角度看看：
上海的房子都被誰買走了呢？
我們就從購房者的戶籍來源、性別、星座、年齡四個角度分析一下吧。Part1：購房者來源：上海人VS新上海人我們將身份證號以「310」開頭的購房者定義為「土生土長的上海人」，簡稱「上海人」；將其他購房者，也就是原戶籍不在上海、已在上海購房的人定義為「新上海人」。從最近一年的數據來看，購房者中上海人佔比為48.5%，低於新上海人的51.5%。也就是說，上海有一半的房子被原籍意義上的「外地人」買走了。
那麼，新上海人都來自哪裡呢？請看下圖（顏色越深表示在滬購房者人數越多）：
是不是來自於這些地方的新上海人更熱衷於買上海的房子呢？
為了回答這個問題，我們定義了各省購房者的上海買房指標I：
Ii=一年中在上海購房的原籍在省i的人數量（人）/上海外來人口中來源地為省i的人口數量（萬人）
我們把各省的I值落在地圖上，顏色越深表示買房比例越高：
買房比例最高的居然是東北、華北和新疆！而在買房人數上佔優的華東，買房比例反而是偏低的。總體來看：
新上海人買房比例top3：天津、遼寧、內蒙古。新上海人買房比例bottom3：安徽、四川、貴州。我想，大概北方離上海挺遠，因此只有實力強大、內心堅定的北方人才會來上海發展，而且來就抱著「紮根」的信念；與之相比，從華東來上海的人數量更多、目的更多元、經濟實力和個人能力差異也比較大，因此拉低了本省人在上海購房的比例。學姐，作為一個外地人，你下定決心買房了嗎？
Part2：購房者性別：男性VS女性
從總體來看：最近一年的上海購房者中性別比為147:100；
購房者中，上海人性別比為144:100；購房者中，新上海人性別比為151:100。顯而易見，上海的房子更多都被男性買走了。
我們可以看看不同原籍的購房者的性別比（藍色表示男性購房者比例高，紅色表示女性購房者比例高，黃色表示相對均衡；刪去了數據異常的西藏和重慶樣本，以下同）：
還是用Part1中定義的購房指標，我們將購房性別比與總人口性別比進行比對，計算得到新上海人中男女購房指標分別為8.9和5.0。
沒錯，就上海而言，男性買房的比例也遠比女性更高。
那麼，這一差異有沒有地域特徵呢？我們按照原籍所在省做出了男女購房比例差異度（男性的購房比例減去女性的購房比例），藍色表示男性購房比例高於女性，紅色表示女性購房比例高於男性，黃色表示相對均衡：
Part3：購房者星座
接下來，我們又非常八卦地統計了最近一年在滬購房者的星座。
等等，這三個星座從出生日期上不是連著的嗎？我好像知道了什麼……
學姐，你們雙子貌似在買房上表現的最挫嘛，哈哈哈。
PS：歡迎廣大知友幫忙提供上海常住人口的星座分布數據，讓我們可以算出各個星座的購房比例。
Part4：購房者年齡
我們算了一下：上海人的購房年齡平均數為38~39歲；
新上海人的購房年齡平均數為35~36歲。也就是說，新上海人購房比上海人要早三年（註：未區分首套房和換房）。但如果把購房者分為上海男、上海女、新上海男、新上海女四個組，並按空間圈層比較的話，會看到差異更加清晰。
上海男和新上海男的年齡隨空間圈層的變化趨勢相同，且3歲的年齡差異穩定存在。
但值得注意的是：市中心女性購房者年齡比男性要小，而郊區女性購房者年齡比男性要大。學姐，你到底要買哪裡的房子呢？彩蛋：上海的好房子都被誰買走了
什麼是「好房子」呢？一千個人心中有一千個哈姆雷特。為了回答這個問題，我們不妨簡單粗暴的認為市中心的就是好房子。
我們仍然按照四組人購買的房子的區位進行統計，如下圖所示：
市中心（內環以內），上海女&>新上海男&>新上海女&>上海男；
中心城區（外環以內），新上海男&>上海男&>新上海女&>上海女。簡單的說就是：上海中心城區的新上海人比上海人更多，更多的好房子被新上海人買走了。這是為什麼呢？我猜可能是由於以下原因：
從外地來到上海發展，並買房成為新上海人的，本身就擁有較強的個人能力或經濟實力；
上海人只能在上海買房，個人能力和經濟實力參差不齊，因此在市中心和郊區都會買房（去其他地方發展的上海人數量很少，忽略不計）。
為了印證這個猜想，我又用了新上海人購房的總價與其原籍省的人均GDP進行了比較，如下圖所示：
然而，據我所知，學姐的家庭經濟狀況似乎並不是特別好。
於是我安慰她說：「學姐，雖然我們沒法拼爹，但只要自己努力，總歸能買得起房的。房子好不好也不是太要緊，做人呢，最要緊的是開心。」
學姐微微一笑：「其實還有另一條路。不能拼爹，還有乾爹嘛！」
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數據來源說明：1. 房屋銷售和購房者數據來源於同策房產諮詢。2. 其他數據來源於2010年上海市人口普查數據、上海統計年鑒2014等。有感於jiangyi liu和團支書的答案，講一下天津最近的故事。
以下皆為道聽途說。前幾日天津城樓市最大的消息是魯能貴和公館開盤，高層建築31至45層到頂，最小面積145平米。挑高3米15，裝修設計是戴昆，物業是希爾頓相關物業。單價四萬起，均價四萬五，套均880萬。六小時簽出近二百套，開盤當日賣了15億多。天津城區新房均價兩萬多，二手房均價一萬多。貴和這種大面積的高層住宅，售價差不多是周邊房價的一倍。
這兩天出來的消息，魯能公館的購房業主一部分是灰色收入群體，各種「長」。一部分是外地土豪。一部分是本地原住戶，賣了值錢地段的幾套房子來買貴和。還有一部分買房者根本不到現場簽約。
據在現場的朋友講，來買房的不少開豪車，但也有不少開二十來萬的車。
貴和從一個側面印證了一個段子，據說融創王府一號開盤的時候，一大叔開h3來看樓，然後簽了兩千萬的單。貴和公館旁邊的融創手錶廠項目即將開盤，放出來的消息是單價六萬起，單套不低於千萬。估計也能賣得不錯吧。天津城是如果有住處，一個月賺五千塊，就能過得不錯的城市。這些買千萬洋房的人的錢是哪兒賺來的？我深深陷入了思考。。。
個人觀感，越貴的小區，本地住戶越少，入住率越低。鄰居之間難以熟絡，物業舉辦的各種送溫暖活動能有二十戶參與就不錯，參加活動的二十戶里至少十戶都是做生意的。鄰里之間如果必須發生聯繫，基本上都會通過物業。
團支書的答案里講，數據顯示購房的新上海人中來自天津的最多。我講一個實例。我極少見到旁邊鄰居，其住房長期空置。有次見到，是個天津本地大爺，聊起來，他說房子是自己閨女買的，閨女在上海工作，所以房子裝修好了一直空著，偶爾來看看。我說，上海的房子比天津貴多了。大爺回答，確實，閨女剛在上海買了房子，花了九百萬。
我不了解上海的工資收入水平，但九百萬人民幣的房子，應該也是不便宜的。我鄰居大爺看起來不是有錢人，電動車來電動車去。問了房管口的朋友，房產稅很可能是大殺器，不是試點式的毛毛雨。黃金時代真的過去了，白銀時代可能也要休矣。持有多套未必是好事兒，滿足自住需求就可以了。年紀大了 認識的朋友大部分都買房結婚
市中心 或者說中環以內的房子
多數是各地官員 外地外國投資客 各地企業老闆，極高層 買的
只有少數是家庭條件不錯的上海人 比如家裡有1-2套小房子 再置換的不然動輒500+萬的房子 一般人買不起
出了中環外環 就是大眾們買的很多了 200-500萬直接的價格 工作7/8年 兩個家庭一起攢錢還是買得起的 當然以上高端人士買來空放的數量也不少
中國經濟不崩潰 上海房價是難下來了上海這地方，周邊的人民普遍相對全國其他省份要富裕啊，江蘇南部城市，浙江杭州灣的城市群。周邊有錢人多啊。吳越之地的富饒可不是現代才開始的，是從春秋戰國時期就開始了。一直很富的江東呢，都相對其他地區富裕了幾千年了。
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《 上海房價這麼高，上班族工資卻不高，昂貴的房子都賣給了誰？》
如下圖所示：
以及我同事我朋友我親戚系列
我同事的同學（80年左右生）在美帝工作幾年後回來，現在在華為，工資獎金一年50W，股票每年分紅50W，年收入稅後100W，買了新天地的商品房。
所以，上海（北京、深圳等）的房子，尤其是市中心的好房子，購買的主力就是上述的官員、企業主、金領、藝人等高收入者。這部分人顯然來自全國甚至全球，試想光國內，貪官就有多少人，18線小縣城的科級幹部或者鄉鎮幹部貪到了點錢，誰不想到一線城市飛套房；還有本身有一定身家、通過置換來購買的本地土著，祖上已經積累了至少兩代了。
所以，我們回歸一下標題，為什麼收入不高，（上海的）房價卻這麼高？因為，一群拿著一二十萬的普通上班族，本來就是不具備千萬房產的購買力的。
一線城市房價不是由這群普通上班族的收入水平決定的，而是由全國富人（或者全球富有華人）的購買力決定的。
那麼，普通上班族的收入水平決定了什麼呢？
是房租
為什麼上海的房租相對於紐約、東京、倫敦、香港等大城市偏低？就是因為普通上班族的收入比這些城市低，而這些普通上班族又是租房主力。因此由於房價已接軌，很多房子租售比到了低得令人髮指的地步（比如城鄉結合部的房子按現在的房價和租金，回報率僅有1.5%左右）。。。
作為吊絲，噴是沒用的，要麼忍，要麼走。不要總說中國房價高，中國房價低的地方多的是，但是很多人眼高手低又看不上，那又怎麼辦？
那就認真上班，省吃儉用，像我一樣，即使掙扎在貧困線，連KDS人均月收入三分之一都沒達到，卻仍然窮則獨善其身。這才是一個吊絲該有的自我修養。
公眾號：prudishbunny (正經兔)
http://weixin.qq.com/r/U0QCGqPErv7Rred59xFB (二維碼自動識別)
那些年收入50萬左右的豪就不要瞎湊熱鬧了
只要內環大房子，還必須交通便利，醫療設施教育資源豐富的
那是所有人都想要的房子買不起正常，而不是買不起就覺得上海房價太高了。你沒事無法了解我們這種老百姓所謂的剛需的。道聽途說來的：
某浙江老闆大量囤積浦東一帶的房子，後來因為房子太多太多了，專門做了一個類似airbnb的網站做短租，出租給老外或者500強公司的高管。
還被評為標杆項目，還拿到了幾輪投資。反正買不起，首付都困難想要貸一貸，從此不吃飯。^_^摺疊我先～
一種有錢的高帥富，一種沒動遷的土著，還有一種叫接盤俠。。。
哪些買家讓上海二手房如此之火？
如果讓你說說上海樓市的情況，相信很多人都會以火熱、火爆來形容了，誰人上海房價飆漲，成交大增呢！而其中上海二手房成交也佔了一個大席位。那麼到底哪些買家為此貢獻了自己的「一份力」呢？
上海二手房到底有多火呢？
「過去兩個月，買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播。」家住楊浦區的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統計局最新發布數據的印證，在2月份上海二手房的漲幅已經位居四個一線城市的首位，新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次於深圳。
上海一名地產分析師指出，照此速度漲下去，上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區的房價，均價也只有10萬港幣每平方米，而位於上海中環線上的靜安府售價已經高達8萬-9萬人民幣每平方米。對於上海樓市的現狀，業內人士表示，正是這種恐慌性購買導致了價格的非理性增長，因為人們都想在房價進一步上漲前購買。
「二手房市場是典型的對手交易，任何一宗買的背後都是對應著一宗賣的生意。」一名分析師指出，雖然現在改善性住房佔了很大一部分比例，往往一個市民既是賣家，又是買家。但其中環環相扣，追根究底，賣的原動力來自高端樓盤，買的驅動力則是底部的剛需。
誰為上海二手房貢獻了一筆？
1、中老年人
家住崇明島的劉女士是一名計程車司機。年前，她把自己和家人多年的積蓄全部拿了出來，在江對岸楊浦區買了家裡的第二套房子。如今，看著房價一天天上漲，劉女士覺得自己這一步走對了。
劉女士說，激發她買房的一方面是貨幣的持續貶值，覺得放在銀行里不划算，而直接讓她下定決心的是房貸新政。今年2月，中國央行再次下調個人住房貸款首付比例，首套房從過去的三成降至現在的兩成，二套房也降至三成。「要是親戚朋友的錢，我肯定不敢借，指不定他們什麼時候要用，但國家的錢，這個時候不借就太可惜了。」
2、自住型買家
肖明是上海本地人，已有一套住房的他本來並無購房的打算，他原來準備註冊企業做生意，但現在他動搖了，家裡人都勸他再買一套房。「從去年年底開始，上海房價蹭蹭地往上漲，親戚同事朋友一起上陣勸他，再不買以後就買不起了。」
經不起身邊的各種勸說，肖明決定買房了。投資客的引導作用，讓肖明這類自住型買家慌了神。「他們害怕了，於是嘩嘩地跟著往上沖。」
在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家佔主導，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去，剛性需求買家和改善型買家各佔一半，而今年二者比例達到了四六開，在上海的中心城區甚至達到了三七開，後者佔了絕大多數。由於改善型買家置換時最先考慮二手房，由此帶來了上海二手房成交量的暴漲。shqianyy
現在手上有100w，在上海如何買房？
現在和女朋友即將進入大上海（我跳槽，她剛畢業），工作地點分別在徐匯和浦東，收入加起來到手大概28w-30w，因為都在國企，所以目測收入增長空間不大。現在打算買房，父母可以提供100w，自己手上只有十來萬，研究了好久不知如何取捨，望知友能給點建議：
1、聽說很多人在崑山買房，價格便宜，但每天上班加下班一共在路上就要花上三四個小時，在崑山買房是否可行？2、如果選在稍微近一些的地方，動輒就需要3w/平，隨便一個七八十平的就需250w左右，以我們當前的收入水平，貸款150w會不會嚴重影響生活質量？3、有沒有在上海的知友分享一下當房奴的生活體驗？———————————————————————應知友提醒，現增加以下信息：1、工作地點分別在徐匯宜山路地鐵口附近、唐鎮（不是塘橋）地鐵口附近；2、因為基本工資不高，所以公積金加起來一個月可收入3500左右，以後應該會有小幅的增長；3、我們馬上就結婚，只是初到上海，社保繳納的時間不夠，現在暫時還沒有資格買。所以打現在先調研，選中房子，繳納社保時間一夠就買。【答】
實操日記基本情況和LZ差不多，10月份入手房子一套。預算和收入比LZ高的幅度基本等於上海年初到現在房價漲幅。
我和女朋友外地人，畢業於上海三年，工作地點 都在靜安，到手收入加起來到手大概37w，我外快大概20w左右，在國內普通企業，目前瓶頸期，同樣的收入增長空間不大。而且因為不是國企外企，繳金是按照最低基數繳的，公積金收入，兩人一個月1000，比LZ差好多。兩個月前看著瘋漲的房價打算買房，父母可以提供首付差值，女朋友花錢王一分錢也沒，自己手上只有二十來萬的樣子。——————————
一、總體思路。在上海，年輕人拿工資儲蓄，永遠也買不起像樣的房子。深有體會，我倆年收入50多萬，也算剛剛脫離了赤貧階級。但是在魔都巨大的生活壓力下，攢不下錢。等到攢夠了錢，通脹使得財產縮水，同時房價又上去了。
印鈔機影響下，通脹一年15%左右，房價一年卻上升25%。目前情況下一來一去，毛咕咕你儲蓄要加速40%，才能追平大勢。做夢！而收入在像樣的房子定義，1，至少中環以內，不會在通勤上耗費巨大精力，擁有力量去攀登職業高峰。2，至少中環以內，可以享受學區/醫療/便利生活。3，至少兩房，滿足婚房剛需。4，至少老大樓，滿足房屋質量。這樣的房子，按照目前最便宜的北區價格，小兩房一廳75平*3w的價格，30%首付加上4%左右稅，15w的裝修、家電、軟裝等費用。也需要100w才能搞定了。重要的是，當攢下30W，房價已經4w了。攢下60w，房價已經5w5了。永遠買不起。有人會說，兩個三流行業破屌絲，一年才攢30w，當然買不起了，你年儲蓄80w，不就輕鬆買下嗎？這裡要提到，社會階層。三流行業藍領小夫妻一年能攢30w，可能300w的北區破兩房就能住。二流行業經理小夫妻一年能攢60w，這種小夫妻的社交圈子裡，北區的破房子是看不上的，至少也得明日星城，新加坡園景苑這種700w的內環次新。一流行業人中龍鳳小夫妻一年攢120w，永新城、靜安楓景這種准一流地段千萬三房是一定要的。土豪小夫妻， 社交圈裡都是華山夏都苑鴻豐香緹翠湖天地財富海景，一流地段次億一流盤。還是一句話，年輕人拿月收入儲蓄，永遠吃力，永遠買不起。二、解決辦法。
1，滿地打滾大法：大言不慚得問父母，親戚，好友要錢。特別是父母的，不要覺得不好意思，不孝順，丟人現眼。房子買了，是不是未來肯定要置換？上海房價是不是會漲？賣了你不會按照漲幅還給他們嗎？就算不還，難道不把父母接到上海來養老，青浦嘉定搞一套小戶型作為養老房作為人生目標嗎？最不孝的不是要錢買房，而是自己也沒有投資意識，讓自己增值，未來也沒有為父母養老的打算。2，貸款大法+TX大法：
一些貸款適合買房，比如白領貸等。可以無抵押貸出幾十萬。套現大法具體不深入展開，可關注微博：深房理。3，做高總價大法。
也不適合展開。思路是購買筍盤，做高評估價格，貸多，首付少。4，湊合大法。
中環買不起，外環也可以。老大樓買不起，公房也可以。兩室買不起，一室一廳改兩室戶也可以。裝修裝不起，買個四件套湊合過也可以。中介費付不起，挨家敲門房多多握手交易也可以。年輕人小屌絲，一步一步來，實在不行，湊合湊合。三、不支付溢價
1、堅決不購買知名開發商房子。不支付品牌溢價。2、堅決購買筍盤。有點缺陷能打折最好，沒點缺陷我們還不買。3、牛逼的路子野的，可以考慮藥單，凶宅，法拍房等。4、堅決二手房，不買一手房。同樣兩套房子，一套開發商捂了5年，一套房東買了5年毛坯，一起買一樣價格你買哪套？我們好不容易湊出的首付錢，是實打實的房子和地段。堅決不為別的東西支付任何溢價。四、具體操作基準思路。
首套房貸折扣，滙豐貸300w 82折，工商、交行等行85折。了解清楚條件，讓中介去做，能省好多錢。衡量總價，穩定銀行流水稅後月入33000，銀行可貸不會超過你月流水一半，按照82折利率可知貸款總額345w左右。相應配首付150w。百度房貸計算器即可。可以買總價495w房子。貸足！貸足！貸足！重要的事情說三遍。高通脹，低利率，房價漲速快。最大化放大槓桿。等額本息，通脹那麼高，請讓目前值錢的毛爺爺，請晚一點支出。公積金，建議純商貸。公積金貸款速度很慢，很多房東不願意等。搶筍盤時候很容易搶不過別的房客。加上如果是上海人，純商一套，做首套（具體不展開），純公積金再啃一套學區老公房。利益最大化。且純商貸也可以提取憑購房合同等資料提取公積金的。五、找房。
1、工具。財上海：對買房意志不堅定的，可以看菜總洗腦，堅定決心。鏈家：100%真實房源，filter強大，體驗牛逼。可以讓你最快速度的了解到房源信息。愛屋及烏：鏈家的乞丐版，房源資料不多，補充查看。百度地圖：把上海地圖列印出來背出來。房多多：直面房東手拉手交易。籬笆論壇：雖然整體思路很low，但是實際看房匯總帖還是能幫到你節約時間的。水庫論壇：資深炒房內部論壇，大深坑、學無止境。2、地段
因為本人懶呸，內環黨，所以只看內環房子。而且內環房子是稀缺品，永遠賣得掉，不受政策影響。（只少我目力所及以內）補充一下，以上只是我個人習慣和愛好。每個人生活習慣是不同的，並不是說每個人都在內環找。我一個兄弟死磕SNH48，每個禮拜去劇場流口水，他買房子打死都要在虹口四川北路板塊，那邊其實去old town市中心是不太方便的。還有個同事老家羅店土著，為了兼顧上班和回家，之前鎖定大華板塊，現在收成漲幅也蠻不錯，比上班快多了。基本思路：確定自己的生活習慣基本範圍。在未來升值潛力下進行進一步排查，最終同比決定。以下是我思路：
在495預算，二房需求下。肥腸遺憾的，在我內環檔的範圍內，只有幾塊落魄地區選擇，簡單和大家分享下。董家渡棚戶區周邊。誰都知道未來董家渡是25w的地塊，但是所有像樣兩房都在500以上，只剩下殘次品老大樓等。長壽路武寧，雞婆紅燈區。曹家渡一廊九鼎升值潛力已開發，已經大漲，已不是最佳入場時機。蘇州河北，老上海眼中滾地龍區，群租聖地。目前低估，整體髒亂差，跨河不便。東安路醫院聚集區。周邊開發太成熟，升值潛力弱。宜山路公房聚集區。老居民區太多太集中，周邊設施一般。最終我老婆選了內環北蘇州河某次新小區。（事實證明看了那麼多，不頂老婆一句話！老婆定那套的原因還是因為裝修比較好。。較好。。。好。。。）六、定房。
有一些小技巧能讓你事半功倍。0、新用一個手機號，不然買房完後你會被煩死。1、永遠不要在一套房栓死。被一個中介栓死。發動全上海中介給你找。2、確定地段後，看房30套起，摸清地區大概情況。3、夫妻一起看，摸清後，看到好的可以馬上做決斷。4、隨身攜帶10W現金，遇到筍盤沒問題後，馬上拍桌子上說我們很誠心買的。房東一下子酥了。5、小夫妻首套純商貸還是很佔優勢的（比起那些置換買家各種時間點，公積金貸款各種慢......）利用好這個優勢為自己賺取更多籌碼。6、砍價不能瞎砍，要根據看房30套總結的價格標準來砍，也根據房屋熱門程度砍。七、走流程。
給中介塞個包，讓他幫你好好弄。1、缺流水可做。2、總價可改動，以避非普通住宅等稅。3、首付有要求的話，一些中介提供短期貸款。4、大額存款在賬，可以順帶辦一些帶現金要求的金融服務。5、能刷卡刷卡，不但方便提額還充裕一些。八、遺憾。
1、本金充足的情況下，本可以通過做流水的方法多貸，做更大的槓桿。可惜沒有做。夫妻結婚，擔心過高的還款壓力會使得感情出現裂縫。思考良久，還是不那麼做，也不算是遺憾了。2、房價漲太快了，為什麼不一畢業就買！ 作者為水庫unclered我同事6月份剛買了聯洋廣場旁邊的大戶型，他希望出錢讓房東把房子做成唯一一套，少交點稅。房東說，他不願意承擔風險，因為他在上海有38套，其中12套別墅，26套大戶型。房東溫州人，40歲不到，據說很年輕就去歐洲做生意了。PS：聯洋廣場旁邊的房子，在上海的自然懂價格。
這篇文章是不是團支書自己提的？答案都發布在微信了
老家的老鄉，去年剛買了新房子，附近08年的小區當時還沒限購，基本上都是溫州人幾套幾套買了租出去的，然後自己買的房子因為已經限購了，基本買的都是自用的，其實上海這邊買房的溫州人，寧波人很多的的啦，瘋狂的那波沒買房，而家鄉的房子完全沒漲價
80萬億的鍋，平均到房價上讓中產階級去背，呵呵呵呵，背得爭前恐後，背得歡天喜地
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