如何租到一個靠譜的寫字樓？

01-05

受邀。以下僅限北京地區，不包含 Loft 。準備工作：

1.明確公司需要的面積範圍，比如400-500平米。

2.明確最高可以承受的價格，比如5元/平米/天；明確你們公司能接受的價格是否包括發票、物業和取暖。

3.明確每年（或者每月）的租金預算，比如10萬。

4.明確你要租的地址範圍，比如海淀區或者CBD，按照商圈或者區縣劃分都可以。

上各種提供寫字樓租售信息的網站根據你的條件篩選出你滿意的寫字樓。

怎樣衡量滿意：主要看交通（地鐵、公交、環線），周邊餐飲，購物，*高校（方便人才招聘）。

寫字樓分三批篩選：

第一批：完全符合你的要求的樓。利用搜索引擎搜索和查看寫字樓的外觀圖片、評價、地理位置。

第二批：價格比預算價格高出1元範圍的寫字樓。比如你預算5元/天/平米以內，那你就將5-6元/天/平米的篩選出來。

第三批：價格或者交通較為不能承受，但其他方面突出的寫字樓。比如有的樓挨著地鐵，什麼都很好，但是價格很貴。

針對第一批寫字樓：挨個去給提供房源的經紀人或者該樓的物業打電話。如果房源信息只有經紀人的，也在網上搜出該樓的租售部或者物業的電話，兩個都打過去。

註：這個時候可能會很受挫，因為很多時候房源其實都沒了，大概85%以上的人都會告訴你這套房子不在了。但是沒關係，你打過去的經紀人應該有60%會主動提出來要幫你找房子，這時候你就把我寫在最前面的你明確的要求告訴他，等著他找到房子了給你電話就行。

之後一周內，你會不停地各種接到經紀人的電話（如果你之前打出去的夠多的話）。他會給你推薦各種房子，當他提出了面積和價格符合你要求了的房源時，你就按照大廈的名字Google一下，查看一下大樓的圖片和位置，覺得可以一試就和他約時間去看房子。

如何看房子：

1.採光：主要看朝向和窗戶，是否會符合你們的辦公需求。

2.通風：看中央空調的密度和功率。

3.房屋質量：是否漏水，是否有裂縫，是否甲醛超標。

4.周邊：交通，餐飲等；周圍的辦公環境。

5.公共設施：電梯，廁所等。

6.物業服務：主要看保潔。

7.裝修情況：去看的房子的裝修狀況直接決定了裝修的成本。比較理想的狀況其實是毛坯房，這樣電路、空調、隔斷都可以從0開始做，做符合自己公司風格的東西。但是大部分都已經有公司用過的，隔斷都得打掉，跟著牆壁地面什麼的都得重做。如果要考慮裝修成本，建議帶一個熟識的裝修師傅去估計一下價格。

看房子的時候要注意打聽：

1.中央空調的時間及加時費用：一般寫字樓中央空調供氣時間是周一到周五8:00-17:00，這個期間的費用只是走電而已，具有寫字樓資質的樓是商用電，北京的價格是1.2元/度。如果你們公司經常需要加班或者周六日需要上班，就要問清楚增容費。不同的樓不同，計算方式不同。有的按照每平米/每小時計算，有的按照每小時計算，價格也不等。

2.房屋的使用率：因為寫字樓都有公攤（比如大廳、走廊、電梯、廁所等），所以拿到的面積肯定不是報出的面積。使用率一般在70%左右，高一點的可能達到75%。如果業主或者經紀人報出的面積是600平米，使用率為70%，那麼實際你去看房的時候面積應該在420平米左右。你可以拿尺子或者直接腳步測量一下面積。

3.樓房是否具有寫字樓資質：意思就是，如果你的公司需要正式註冊或者搬遷註冊地址，就需要搬到有註冊資格的樓房。鑒別很簡單，只要樓房可以作為或者已經有人入住作為公寓，那這個樓就應該被pass。寫字樓資質的房子是商用或者辦公用的。

4.免租期：房屋要裝修，一般業主會給免租期。根據業主的小氣程度，免租期長短不同。

5.中介費用：有的業主會說，如果他們付中介費，租金就得高一些；如果你們付錢，租金就會低一些。

針對第一批寫字樓打出去的電話再去看的房子，很難有滿意的。如果碰到滿意的房子，就可以領你的上司一起去看一下了。如果沒有碰到滿意的，就給第二批和第三批房源裡面的經紀人或者業主打電話，繼續等待經紀人給你打電話。

這個階段基本上你已經有了中意的樓房了，但是可能受其他因素限制沒有合適的房源，或者直接沒有房源。這個時候就得利用一下中介的力量了。大概同一個中介在帶你看過一個房子，或者打過兩個電話就直接被你否掉了房子之後，會問你對什麼樣的房子比較中意。你就可以把你在這三批裡面看到的覺得很好的房子告訴他，他就會緊盯著這幾處的房源。因為一旦這邊有了符合你要求的房源，他牽線的成功率就會大大提升。

然後就還是循環往複等著中介給你打電話了。當然你也可以上58同城等等主動出擊主動去找房子的。

如果找到了各方面合適的房子，就儘快帶著上司去看一下，然後一起列出優劣分析一下是否合適辦公。敲定以後就馬上和中介或者業主直接聯繫約定時間詳談，談的內容包括免租期、承租時間等等，具體的協商內容要靠合同來協定。

簽合同時候要注意的：

1.付款方式：押N付N？業主會根據不同的承租期對押金作出不同的要求。比如押2付2就是指你每次付款是付兩個月的租金，第一期付款時付兩個月租金的錢作為押金，這個是很不合理的一個要求。一般情況下是押一付三。

2.業主和承租人的責任：比如租賃房屋有質量問題，責任到誰。這部分要寫的很詳細才行，不然有可能會吃虧。

3.租金：在租金年年飛漲的情況下，長期租房時候業主會提出租金漲價的要求，比如每年漲1元，或者按照5%的比例遞增。

其他要注意的（再想到再補充）：

一、跳開房產中介私下交易（業內叫「跳中介」及「飛單」）。包括3種：

1.在A公司看中房源後，花廉價中介費到B中介公司辦理後續交易手續，成為「半跳」。

2.通過中介公司促成交易後，跳開中介直接手拉手，稱為「全跳」。

3.朋友之間的私下成交，稱為「隱跳」。

跳開中介不僅有可能還要支付原來公司的中介費，而且也增加了交易帶來的風險，例如信息真實性的審核、房屋交付、產權證轉移等。房產交易雙方在選擇私底下交易前應當慎重考慮。

二、合同中的霸王條款。一個是判斷，一個是維權，網上資料比較多，不贅述。

租房之前還可以了解的：

比較容易租到的房源是100-200平米左右，或者1000平米以上的。
綜合情況比較好的樓房普遍的價格在5元以上。
有時候會同時有不同的中介介紹同一個房源，可以在心裡比較一下他們之間的區別（價格、物業等）。
價格是可以商量的東西，要對你們的公司的資質有信心。
一定要考慮清楚再決定，不要著急和業主商談。公司環境是員工的另一個家，不能有太勉強的因素。
下手要快、准、狠。
第5條與第6條並不矛盾。

Update:

如果是創業團隊的話，一定要考慮成本。爭取把錢花在更合適的地方（別人說的）。

一年下來，房屋成本主要包括：租金+裝修+電費。

租金基本上是可以準確預計的。

裝修方面：同樣面積，成本基本上是簡裝修 &> 毛坯 &> 精裝修。

電費：空調和燈光的費用，前者是大頭。創業團隊加班是家常便飯，這種情況下務必要考慮一下大廈空調的增容費。最理想的是室內有中央空調的控制面板，可以自由控制開關。上班時間以外就可以打開走電，費用可以省很多。

二次Update:

有人說的：如果是規模很小的團隊，可以不用租寫字樓，有的民宅更合算。但是租寫字樓絕對不是為了公司的面子或者是其他冠冕堂皇的原因，只因為你的團隊需要這個氛圍以及發展空間。

創業團隊在不同階段成員增長速度不同，租寫字樓的時候面積要考慮到預計的規模。寫字樓的突出優勢是環境以及氛圍，如果你的團隊成天在雞飛狗跳的某個地方辦公，而非周圍大環境是一群志同道合的人，我想產品可能會打折扣哦。

如何找樓和找樓中的注意點， @胡小迪已經說得非常清楚了，下面進行部分情況的補充，主要針對成都：

1、注意業權形式：

目前寫字樓業權形式一般分兩種：

單一業權：樓宇只租不售或整棟樓屬於一個業主，比如成都的平安金融中心、IFS、仁恆置地廣場等，此類樓宇無論從建築本身、裝修、大樓保養、物業管理、租戶品質等方面遠優於分散業權樓宇，且業主更看重長期投資回報，穩定性更強；缺點是租金會高於同區域內的分散業權寫字樓，不過目前成都寫字樓供應太大、市場競爭激烈，部分單一業權的樓宇租金已經低到令人髮指的地步、性價比超級高，所以這個階段，可以多多考慮單一業權的樓宇；
分散業權：前期分割為小單元進行出售，後期由業主自行租賃或甲方包租，成都市場上80%以上的寫字樓屬於這類。優點是根據業主情況，同一個大樓內租金波動幅度相對較大，這個需要依靠中介或者找物管，尋得低價房源優先。此類樓宇的缺點是，租戶品質無法保證，同一棟大樓內神馬公司都會出現，且大樓設施維護、物業保養等方面做的相較於單一業權會差一些，大樓老化速度會更快，穩定性相對較差。

2、注意中介的選擇：

目前成都市場上所有中介基本都是免費幫助客戶找樓的。但是各有所長。
五大行：DTZ（最近與cushman合併了）、CBRE、JLL、SAVILLS、COLLIERS，長期為單一業權合作，對各種單一業主物業情況、合同條款、入駐舒適度相對更為熟悉，在免租期談判能力、租金談判能力相對較強，專業服務能力更強，找他們談單一業權樓宇更為靠譜；
其他中介：門店多、分散業主樓宇資源強大，如果找他們合作分散業權寫字樓更為靠譜；

3、關於租賃合同：

下定決心前，先看合同條款

重要事情說三遍。會幫你省掉很多很多很多不必要的麻煩。

單一業權樓宇：就目前成都市場的情況來看，買房市場談判更具優勢，大樓業主為了沖入駐率，有的業主在賬面租金上無法下調、可以通過免租期來降低實際支付租金，但注意一點，免租期只是降低你這此合同期內的租金成本，到了續租期租金相應會上浮；另外部分業主為了保證樓宇品質，會在合同內要求客戶在搬走後恢復原樣，此條慎重考慮；還有其他，關於公共空間的約束條款、押金退還條款、提前退租條款，均需要十分注意細節；不過單一業權業主一般是要求交了定金才給看合同，這個嘛，可以找五大行的人找給你看啦。。。
分散業主樓宇：小業主其法律意識因人而異，讓中介幫你搞啦。

很多人不知道的是：現在租辦公室是可以免押金的

但是中介或房東不會告訴你，對房東來說，多佔用你一點資金也是好的，中介更是怕麻煩，特別是如果你的同事去看房回來後，說租辦公室要交幾個月的押金的話，有可能這筆錢就被他私吞了

所以，大家在租辦公室的時候，可以主動問下是否給你免押金，不免押金、也不免傭金的，不用考慮

百度下「租辦公室免押金」就看到有很多的網站和房東提供這樣的服務了！

同樣，也不需要給中介任何傭金，現在的中介也是充分市場化了，如果有中介跟你要傭金的話，換一家

簡言之：租辦公室免傭金！免押金！

這裡還有一篇，老外寫的《
如何挑選合適的辦公室》 http://blogs.bnet.com.cn/?uid-11822-action-viewspace-itemid-22351 也蠻有參考價值的，可以瞧瞧

轉……

租寫字樓應該注意怎樣的事項_Office116

租寫字樓應該注意怎樣的事項

簡述：當企業將一個辦公樓的地址敲定之後，我們不可能直接入住，還需要考慮許多注意事項。...

當一個辦公樓的地址敲定之後，我們不可能直接入住，還需要考慮許多注意事項。

首先，辦公樓租金是按照每天每平方米來報價和磋商的。比如，某辦公樓的報價為「人民幣10元/平方米/天」。辦公樓往往是一個大產證，每一個具體的租賃部位沒有進行具體的產權分割，租戶租賃的面積是可以與開發商進行協商的。因此，必須按照實際租賃的面積來計算租金，從而也就形成了上述這種報價慣例。首次租賃辦公樓的客戶一定要注意此點，按照該報價方式來計算自己真實的租金成本，從而做出合理的判斷。

其次，在辦公樓租賃交易過程中，物業管理費是除租金之外最重要的一項費用，因為一座辦公樓的環境、服務品質的好壞，與物業管理公司的管理水平直接相關。各個物業管理公司的收費往往有高有低，因此，在租賃辦公樓時，應當事先明確物業管理費水平以及支付方式。

另外，還需要明確物業管理費所包含的具體服務內容。一般情況下，物業管理費應包含公共部位和外牆的保潔、公共設施（如電梯等）的維護保修、公共部位水和電、工作時間的中央空調費以及保安管理費等。需要指出的是，物業管理費中包含的中央空調服務一般僅僅在工作時間提供，即為工作日的早上9點到晚上18點。如果在非工作時間需要提供中央空調的話，得與物業公司另行協商、另行付費。這點對於IT公司等工作時間與日常工作時間不同的公司而言，顯得比較重要。

再次，租賃涉外辦公樓需留意租賃對象上有何特別之處。涉外辦公樓除了可以出租給在境內註冊成立的企業（包括境內股東投資設立的企業，也包括境外股東但在境內註冊成立的企業，如外商投資企業、中外合資企業等）外，還可以出租給境外公司在境內設立的不具有**法人資格的辦事機構。一般常見的為某境外公司設立的代表處、辦事處等機構。非涉外辦公樓則不能出租給境外機構在境內設立的辦事機構。是否屬於涉外辦公樓，須以政府外經貿委的批准為準。

第四，辦公樓交付形態大都是毛坯房，當然有些會有簡單的吊頂、地板等裝修，但絕大多數租戶均會對其進行再次裝修。因此，出租人往往會給予租戶一段時間來裝修。由於租戶在該段期間裝修房屋，並不能實際使用房屋，出租人一般會免收這段時間的租金。但是，物業管理費和實際使用的水、電等費用不免。當然，這只是一般的商業慣例，並不是出租人的法定義務，因此，在簽訂租賃合同時，必須將該內容表述成合同條款，否則對於雙方沒有當然的約束力。

最後，其他須注意的問題有：營業執照問題，合同中必須明確出租人能夠提供相關材料供承租人辦理營業執照；車位問題，合同中須明確出租人是否提供車位供租戶使用，是否收取費用；電話容量問題，有一些老的辦公樓可能會有電話容量的限制，對於電話容量要求較大的企業，應當事先確認該問題；租賃稅費負擔問題，一般租賃產生的稅費應由出租人承擔，並由出租人交付租戶租金髮票。

我們最近正好換了個大點的辦公室，簡單說說，以茲參考。

我選辦公室有幾個必要條件：

1、交通便利：距離地鐵站必須在步行5分鐘之內。

2、附近飲食一定要豐富。

其他的要點：

1、最好不要是過於擁擠的地方，以上海為例：環球（人多、租金貴）、張江（人多、偏）。人多意味著公共服務擁擠，如交通、餐飲、電梯等等等

2、看地圖選中2-3個理想的地鐵站，然後進行地面考察，確定周邊的環境是否理想。

3、鎖定地理範圍後，上網搜目標區域內的房源：寫字樓or商住兩用房。這邊重點說下：一般小團隊租個民用房也不失為一個選擇。

4、如果是民宅or商住兩用，找中介就可以。

如果是寫字樓，那就最好自己地面去找。不知道其他城市的情況，上海這邊寫字樓找中介不如直接找物業。一般寫字樓租賃電話都很顯眼

5、算好自己需要的面積。盡量考慮到未來1-2年團隊的成長。根據面積又可以將目標寫字樓範圍縮小

6、租金：現在租金都很透明，明碼標價。當要相信一定會有更便宜的（當然如果你是土豪就忽略我這句話）。

我們現在的房子128平，實用110左右，得房率超高。一般寫字樓得房率在6-7成左右。我們這個租金是1.2w包物業，毗鄰我們的兩個大寫字樓不包物業5元/平天左右。

7、其他：寫字樓的衛生間是否夠用、寬頻要問清楚、停車位等等

總結：根據我多年找房的經驗，地面搜索是非常重要的。在網上看不如開個車到處看。

基本離不開中介

最直接的方式，找一個靠譜的中介。

中介在市場上資源廣、了解的多，比自己盲目尋找要有針對性很多。其實給到中介費，比起自己去找花的時間和精力要划算很多。

要不就是認準一個品牌，直接找到品牌就OK了。大品牌的品質、價格都比較有保障。

在成都、西安、重慶等城市有需求的話，建議了解島里辦公室，非常優質的聯合辦公哦。

首先準備工作：

1.明確公司需要的面積範圍。

2.明確最高可以承受的價格，明確公司能接受的價格是否包括發票、物業和取暖。

3.明確每年（或者每月）的租金預算。

4.明確你要租的地址範圍。

其次衡量滿意的寫字樓標準：主要看交通（地鐵、公交、環線），周邊餐飲，購物，高校（方便人才招聘）。

再次如何看房子：

1.採光：主要看朝向和窗戶，是否會符合辦公需求。

2.通風：看中央空調的密度和功率。

3.房屋質量：是否漏水，是否有裂縫，是否甲醛超標。

4.周邊：交通，餐飲等；周圍的辦公環境。

5.公共設施：電梯，廁所等。

6.物業服務：主要看保潔。

看房子的時候要注意打聽：

1.中央空調的時間及加時費用：一般寫字樓中央空調供氣時間是周一到周五8:00-17:00，這個期間的費用只是走電而已，具有寫字樓資質的樓是商用電。

2.房屋的使用率：因為寫字樓都有公攤（比如大廳、走廊、電梯、廁所等），所以拿到的面積肯定不是報出的面積。使用率一般在70%左右，高一點的可能達到75%。

3.樓房是否具有寫字樓資質：意思就是，如果公司需要正式註冊或者搬遷註冊地址，就需要搬到有註冊資格的樓房。鑒別很簡單，只要樓房可以作為或者已經有人入住作為公寓，那這個樓就應該被pass。寫字樓資質的房子是商用或者辦公用的。

4.免租期：房屋要裝修，一般業主會給免租期。

找朋友介紹知名的地產經紀公司幫忙。省時省力省心。

1. 明確需要租賃的寫字樓所在區域

寫字樓區域在選擇之初需要明確。公司考慮寫字樓區域需要綜合考慮公司客戶便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業集群效應。公司最好先通過這三個條件篩選出合適的區域，然後再開始在對應區域選擇合適的寫字樓。

2. 寫字樓品質要求、租金預算、面積要求、租期要求

範圍確定後，根據公司規模、公司行業確認需要的寫字樓的最低品質要求，進行否定性初步篩選。初步篩選後，根據租金單價預算加10%~15%進行區域內寫字樓的二次篩選。對篩選後結果，根據公司對寫字樓面積要求、租金要求尋找匹配辦公樓。

3. 其他

對於上述篩選後的辦公樓，公司應當進行實地勘察，著重關注辦公樓的採光通風、房屋質量、得房率、物業服務（停車、保潔、大樓訪客管理）。實地勘察後，公司可以與辦公樓所有人對合適的辦公樓標的進行洽談，洽談內容主要為租金（具體價格、物業費價格及是否含稅）、免租期、租金遞增比例、付款方式、交付標準、擴租空間等。

我算是從事這個行業的，找寫字樓可以上一些正規的寫字樓網站，比如搜下北京寫字樓租賃網不要點百度推廣的商家，從第五位開始挨個挑選你想找的網站就可以了、辦公選址網,58同城58.com、趕集網ganji.com、等，在上面選取合適的房源，然後預約，會有經紀人帶你去看房，儘管跟中介提出你的要求，放心，這行跟住宅不一樣，這行是買方市場，中介是跟物業方收費的，不會跟客戶收費的，所以你找不找中介你自己的租金都是一樣不會多一分錢也不會少一分錢，沒必要把辛辛苦苦帶你看房子的中介代理們拒之門外。都不容易！

這個時候應該找點點租 http://www.diandianzu.com

中介是可以找的沒毛病的寫字樓中介是不收客戶傭金的他們比物業要好物業是你們租不租無所謂中介不一樣

看你選擇什麼樣的平台，平台選好了，找寫字樓自然方便快捷。

可以上這個網站看一下：金鋪網 http://www.jinpu.com

永遠不要相信中介。

找我就對了

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現在有專門的寫字樓辦公室出租網站，比如辦辦網就是一個不錯的平台，類似找房找58，找辦公室就用辦辦網。