房價不大漲，必然大跌，是否成立？

01-04

以西城區廣安門外為例，700萬的兩居室，租金7000元，假設房價平穩，一年租金8.4萬，700萬存銀行定期，以利率5%計算，全年利息35萬，每年凈賺26.6萬，那麼一定會有巨大數量的人群選擇賣房，房價必然下跌。因此，要想房市不崩盤，房價只能不定期的大漲。
以上推論是否正確？如果準確，那麼大漲的規律是？每年的漲幅是？最終的拐點是？

我只是指出兩個問題。

首先是現在買房子哪兒還有人全款買，都是把槓桿加到最大。北京首付35%，只要拿出700萬三分之一的現金不到250萬就夠了。（感謝評論指出，的確二手房有評估價格的問題，再算上稅費，要掏的真金白銀應該在45%左右，如果買非滿五唯一的房子，稅會更高，可能會超過50%）

當然還要還貸款，房租肯定是沒法覆蓋掉利息的，這就是第二個問題，房子的升職預期。你拿250萬去投資，一年漲10%也就是賺25萬，如果房子一年漲10%就是賺70萬，基數不同槓桿高低會影響收益的，更何況就15年16年這一波大多數房子都翻番了，10%算什麼。

我不懂經濟學，這點工資也買不起北京的房子，也曾天天盼著房價下跌然而並沒有什麼卵用，房價是體制問題也好社會問題也好，無論如何也不是數學題，不是說你列出∵就可以得到∴的，況且我們做錯題的次數也太多了。

年輕人終究會輸給現實的。

拐點會不會到來，多因素共同作用決定。從現在全國房地產分化情況來看，房價不大漲必然大跌是不成立的。

價格因素：去年首付貸流行，根本原因是，房價上漲到首付三成都很困難。北上深500萬的房子不算貴，首付150萬、月供（20年）兩萬多，這不是一般打工者能承擔的起的。

人口因素：北上深人口保持凈流入，每年進幾百萬出幾百萬，這是潛在的消費。未來10-20年，凈流入的趨勢難以改變。

供應量：北上深土地供應受限，無法放量供應。

心理預期：這個是主因。國人有持幣恐懼症，然後缺乏投資渠道，更缺乏投資常識，所以集中投資房地產。這個預期短時間無法改變。當然這個預期集中在一二線城市，並且看空三線及以下城市。

投資飽和度：這個是指，作為投資目的的購房者，不斷在做財富增加-購房這個動作，到後面發現房產占財富比過高、子孫N代的房子都夠用了，而且流動性不好（二手房賣出很困難），以及年化漲幅並不高甚至被套，那麼這個時候就達到投資飽和或者過飽和，此時新增購房的需求就會被抑制，要麼換房，要麼賣房。

多個因素共同作用，全國樓市幾年前就已經出現分化，三四線城市幾年前就到了拐點，投資湧向一二線城市。弱二線城市供應量沒什麼限制，以及經濟實力不強，那麼會在下一階段進入拐點。北上深進入拐點時間沒那麼快。

A：按題主說所，700萬的兩居室，租金7000元，假設房價平穩，一年租金8.4萬，700萬存銀行定期，以利率5%計算，全年利息35萬，每年凈賺26.6萬，那麼一定會有巨大數量的人群選擇賣房，房價必然下跌。

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B：以250w現金，貸款450w買房，貸款利率九折4.41計算，450w存銀行利率5%計算，一年倒掛差價2.6w，還白賺一套房。。。。

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那不論怎麼選，總歸是賺錢的，這錢哪裡來？能不通貨膨脹么。。。一旦通貨膨脹x%，第二年，a持有的是700w*（1+5%）/（1+x%）-7000*（1+x%），b持有的是一套房*（1+x%）+26000/（1+x%）。

看了不少，我不炒房，也沒有一些高深學問。

北京的房價短時間內應該降不了，除非中國經濟崩了；也不會大漲，畢竟再瘋漲一波，對製造業等影響太大，畢竟習大大要大家擼起袖子加油干！估計幾年內也就是穩步增長，短期內會有小幅波動。

先問是不是！

700萬的房子首付700萬？？

700萬的房子月租7000？？

700萬存銀行一年利息35萬？？你在哪個銀行存的？？？快和大夥分享一下！！？？

Q：「因此，要想（北京）房市不崩盤，房價只能不定期的大漲。」以上推論是否正確？如果準確，那麼大漲的規律是？每年的漲幅是？最終的拐點是？

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A：這道題比奧數都難嗷。