如何看待上海11月28號發布的住房新政？
提升了首套房首付比例為35%，二套房和貸款政策都有所規範和調整。在限購限貸的大背景下，這意味著什麼？對於上海乃至全國房地產市場有什麼影響？
-----------------2016.12.28更新-----------------
暴風過後，誰在裸泳
* 所有曲線起點均為新政前一周2016年11月22日當日掛牌均價；
* 表格里的數字為當日掛牌均價減去2016年11月22日價格的價差；
* 左邊縱軸為價差；
* 堅挺四小龍：青浦、閔行、松江、虹口，拉出這一月的數據，會發現青浦、閔行、松江尤為堅挺；
* 長寧、靜安、徐匯有點不給力；
目前上海價格分布（抽樣500個小區）
-----------------2016.11.28更新-----------------
1.股市正式進入春天了，房市正式進入冬天，股市就像北方的節氣，春天過去就是冬天，房市就像南方的節氣，挨過寒冬，陽光明媚的暖春能持續很久；2.置換型人群換房到一半還沒網簽的恨不得拆了住建部，這波人如果收入僅來源工資性收入，未來政策鬆綁時又沒抓住閃瞬即逝的機會的話，很有可能永久錯過改善住房的機會；3.一波小開發商要破產，高槓桿者別怕，小開發商比你慘，想辦法融點資挨過這兩年死不了人；4.市場上二手低價盤要變多了，本身就準備首付七成投資二套的可以磨刀準備撿大便宜了，甚至本來準備做假首套三成投資的也可以磨磨刀了，首付上升，總價下跌，雖然不等比，但區域調整一下原來準備投資中環投外環就好了，這次政策反而是個機會；5.之前的政策只是逗你玩，這把上海房價真的要調頭了，但是即使房價調頭，原來買不起換不起的還是繼續買不起換不起，因為要支付的首付變多了你手上的老房子同樣也降價了，等到政策解綁，首付夠了的時候，房價也跟著反彈，買不起的人還是繼續買不起，這個冬天量價同跌；6.房租要降了，因為炒房的人要考慮下一步開源抗一陣兒，這關頭，蒼蠅蚊子都是肉啊，市面上的出租房將變多，但是，屌絲房的房租下降空間有限，因為投資屌絲房的投資客對房租的敏感度要高於投資中高檔住宅的投資客，屌絲房目前本身就沒多少空關的，市場上增加的屌絲房源有限；7.對於剛完成交易的，別怕，這一兩年，至少近一年的房價漲跌本就與你無關，上海等兩年後政策解綁，正好滿二，房價會報復性暴漲，那個時候世界還是你們的；8.對上海周邊的市場是利好，但蘇杭也套著限購限貸的政策，影響也不會很大，嘉興太倉之流不咋了解，如果沒有限購限貸會是利好；9.離上海遠點的房市，不在三大城市群的市場，對你們沒影響，在上海被卡住的人最多在上海周邊動腦筋。投資客不是為了買房而買房；10.這把小房子剛需房屌絲房比大房子豪宅抗跌，這個不多說了，道理和租房那一條異曲同工；
11.如果政府成功轉型，房產稅收入能覆蓋損失的賣地收入，那麼我上面說的一切都作廢。只是有一點，不管政策是否鬆綁，本來住外環的剛需還是繼續住外環，在轉型成功的前提下受益的人群是新進的人口和完全無房的人群，這也完全符合政府利益，改善投資和移民環境，優化人口結構。12.我每天都在爬房產市場數據，下個月我會整理一下新政之後的市場變化數據和新政前的數據對比，一些趨勢就會更明朗了，以兩三年為跨度，我還是堅定的看好上海後市。-----------------2016.11.29更新-----------------
這是截止今天下午17點上海整體掛牌均價一周的數據變化，過幾天整理下再把這段時間其他參考數據分析一下吧，趨勢不用多說了。
本文已同步發布在微信公眾號：房集齊
微信公眾號：房集齊
房集齊? 專註於住宅售賣數據、城市規劃數據、城市的生活信息等數據的收集和分析，通過建立各類數據模型對數據進行統計和分析，最終為用戶呈現各類可視化數據圖形及分析報告。輔助用戶在房產投資和交易中做出更加正確的決策。
人為控制成交量
老子千辛萬苦又表演，又宣傳，又降首付，好不容易在地方政府、開發商、銀行、中介、接盤俠的配合下終於實現快速拉高，去庫存，讓大批接盤俠高位買了房子，我容易嗎我？！哦，現在感覺出點風險了吧，高位套現想跑？！想換美元，衝擊外匯？想出來炒大宗商品，造成通脹？通通沒門。你們給老子老老實實待在樓市。您再牛叉總不能不讓咱賣吧老子說不讓你賣了嗎？說了嗎？咱們是市場經濟哦，當然可以賣，隨便賣。小樣的，雖然不好公開控制你們賣，但老子可以控制買。老子已經提高買入門檻了，嘿嘿。沒人買，小樣的，看你賣誰去作者：啦啦啦德瑪西亞鏈接：上海2016年11月28日買房新政會對上海房價有什麼影響？ - 啦啦啦德瑪西亞的回答 - 知乎來源：知乎
著作權歸作者所有，轉載請聯繫作者獲得授權。
新政下來一天了，塵埃落定。知乎上也是相當熱鬧，各路大神紛紛對這個新政發表了不同的看房。但是有一點，各種人群該怎麼辦，卻沒有人討論。所以高大上的深度分析和預測就交給大神們了。我來談談面對這個新政，有買房需求的人該怎麼辦。
這個新政一出，一下把想購房人群分成了6類;
1、手持大量現金又有購房資格的大神，很顯然市場站到了你們這邊，你們就是這個市場毫無疑問的特權者。這兩個月就別干別的了，5天之後不停地找房看房吧，這兩個月找到面臨違約急拋，工廠倒閉急拋，訂單轉讓的不要太多！多轉轉,8折筍盤不是夢！勤勞一個月，賺來上百萬！
2、全國無房無貸有購房資格的小夥伴。你們雖然看起來需要多付百分之五的首付，但是實際上你們有特別牛逼的特權了，你可以貸65成！滿公積金。別慌，趕緊去開信用卡刷刷刷10W輕鬆到手，稅費卡辦起來，有多少稅可以辦多少稅卡。寫合同的時候寫各付價，中介費稅費房東出，加到總房價又可以多貸好幾萬。操作操作，把所有能用的資金用上，你們絕對可以挑到比之前更好的房子！
3、置換賣了還沒買的，或者付了定金沒網簽的，我知道你們現在已經不停地罵街，有苦說不出了，但是還是找找機會入手吧。有幾個方向可以考慮一下。
（1）找個「親戚朋友」借幾百萬，全款把房子給買了。然後你拿房子去抵押貸款還給朋友，當然拿點茶水費給「親戚」是無法避免的！我絕對絕對沒有讓你們找貸款擔保公司過橋貸啊，我絕對不是讓你們過橋貸啊！
（2）外國國籍人士可以在上海買一套房，無論你原先貸款情況，新加入外國國籍人士都可以按照首套計算。也就是可以貸65成哦。我聽說某小國國籍只要4、50W哦。40W換你隨便挑隨便選，怎麼想都很划算嘛。
（3）部分有資格的客戶，一套大的不行可以買兩套小的普通住宅嘛，一拆2規避稅收，第二套還可以抵押，多棒。現金不就出來了？
（4）實在不行降低標地，挑挑選選，原來一房換三房現在一房換兩房，原來外環換內環現在外環換中環。積攢積攢能力為下一波行情做準備！
（5）法拍房
4、置換房子還沒賣的：我說你什麼好呢。擇機而動吧。先賣再買是王道，不然你自己房子還沒賣就完蛋了。當然你最好的方法是想辦法增加套數，你說怎麼增加？抵押現有全款買小會不會？親戚朋友湊湊首付會不會。
5、房子網簽了還在走流程的：恭喜了，人生贏家就是你了。趕緊走流程，千萬小心房東跳價或者違約！想辦法增加他的違約成本。
6、限購的:別憂傷了，南通嘉興商住法拍歡迎你。
引用各位大神的預測來說，這一波行情會持續一段時間。從這次限貸開始到下一次政策鬆綁。絕對是你購入的大好時機。一旦到下次政策鬆綁，外地想買的打道回府。置換的只能繼續住小房。而且這段時間雖然市場沒有動靜，但是每次政策調整後的半個月到一個月都有大量的跳水價房源出現，抓住機會，積極出手。說不定對你來說是利好！
-------------------------------------------以下是原答案--------------------------------------------------------
縱觀2016年上海樓市政策，今年國家對上海樓市進行了三次調控。
第一次3月份，定位精確：社保未滿五年的外地人，對不起，你們不準買房，你們的需求請放到三年後，為上海樓市下一輪行情做貢獻。第二次9月份，加強銀行管控，叫停合力貸，接力貸，叫停前妻，前夫共同還款，嚴查離婚、首付貸、對首付款來源進行嚴查。這個政策是為了打擊全民炒房的趨勢。第三次就是昨晚發布的新政，這次新政有三點重點。1、首套首付從百分之三十提高到三十五。2、全國內有過貸款記錄的家庭或者在上海有一套房的再買房認定為二套住房，普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。3、公積金貸款收緊，有過兩次以上公積金貸款記錄的家庭或者買二套非普的家庭停止發放公積金貸款。這次調控的人群定位在了二套置換家庭，以及剛需小年輕，前者首付大幅度提升，後者很可能沒錢買了。隨著美國第二輪加息漸進，全球的貨幣政策都收緊，發達國家普遍受影響，發展中國家幾乎淪陷。目前看來，我國的應對政策是人民幣貶值，外匯收緊，樓市維穩。之前大家一直在討論國家在樓市和外匯之間如何抉擇。那麼通過9月以來京滬深三城樓市的三盆冷水，國家意圖已經表現的很明顯了：保外匯，穩樓市。此前的新聞諸君還記得否？我什麼話都不講，我就科科。上海樓市新政造謠者被抓！此前官方曾闢謠-搜狐財經
據上海警方官方微博稱，為提升個人房產銷售業績，房產中介人員故意在網路上編造、傳播「9月起本市將實行購房信貸新政」的謠言，造成上海市房地產市場不穩定。9月6日晚，經上海市公安局組織力量偵查，7名惡意編造、傳播相關謠言的涉案人員被一舉抓獲，現已被依法刑事拘留。
8月，上海曾出現「準備於9月推出進一步收緊房貸政策」的傳聞，部分售樓處出現火爆現象，甚至有市民為規避「政策」而離婚。8月29日，上海市住建委闢謠，明確表示「沒有研究過此類政策」，將繼續嚴格執行3月25日發布的《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見》，保持上海房地產市場平穩健康發展。
作者：玄睛鏈接：知乎專欄來源：知乎著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。
房市密碼——如何看待中國這二十年來房地產暴漲的現象
世界經濟史是一部基於假象和謊言的連續劇，要獲得財富，最佳的做法就是認清其假象，投入其中，然後在假象被公眾認識之前，退出遊戲。——索羅斯
一、現實的前提
人類的歷史上，永遠少不了各種經濟奇觀。與其說是奇觀，倒不如說人類的經濟歷史本身，就是超脫於教科書之外的——因為這些教科書本身就是教條的，基於一些本星球根本不存在的假設。
而我的理念是，現實高於理論。理論和概念，應該是現實的抽象而不是相反。如果現代經濟學都是基於一些根本不存在的前提，那麼它們根本就沒有意義，還不如基於現實的情況，給出一些統計學上的概括更有價值。
針對中國房地產市場連續二十多年狂飆突進這個奇觀，中國和外國的經濟學家給出了各種各樣的解釋，讓人如墜五里霧中。如果從純粹市場經濟理論的角度，我們應該從供求關係來分析房地產價格的變化。的確有很多人從這個角度作了分析，然而並沒有什麼卵用，因為中國房地產市場，並不是一個自由市場，它是被操控的。單純用供求關係來分析房地產市場，很多問題根本說不清楚。而中國政府的很多所謂調控措施，你看了本文之後，就能明白，都是無恥的謊言，根本不是為了調控房地產市場價格下跌，是做了婊子還想立牌坊的政客讕言。
如果要認識中國的房地產市場發展變遷的歷史，有兩個前提切不可忘掉：
1. 中國的土地都是屬於國有的，國家控制了土地的供給。
2. 中國的貨幣M2以平均20%的增長速度從1991年增長到2016年。
二、政府莊家和地產鏈條
第一點，實際上代表了：中國政府，尤其是地方政府，事實上成為了房地產市場的大莊家。從這個角度出發，你就可以解釋中國房地產市場的很多問題。如果對莊家這個概念不熟悉的，可以去搜索下A股市場裡面那些曾經強庄股：德隆系、xx系，等等。看一看他們所操控的股票的走勢，然後設身處地的想一想如果你是莊家，你對控盤籌碼的態度會如何。
另一個巨大的利益推手，就是分稅制改革和土地出讓金，前者讓中國的中央政府和地方政府形成了強幹弱枝的局面，同時也形成了地方政府事權與財權不統一的局面。地方政府領導想陞官，想出政績，有很多事情要做，也有很多事情想做，但是他們沒錢。就在這時候，房地產行業的興起，和土地出讓金的出現，給了地方政府一個最好的錢袋子，實現了官帽子和錢袋子的雙贏。
於是，一切就這麼開始了。
地方政府買地拿錢，房地產商貸款拿地，同時用錢打通各個關節，餵飽各路牛鬼蛇神，打發好拆遷戶。開發好之後，不僅房子可以賣錢，還可以帶動周邊地價上漲。這麼一圈下來，政府有錢又有GDP、銀行有利息有業績、各部門好處收到手軟、黑社會拿錢干臟活、拆遷戶不僅有拆遷費還有拆遷房，幾乎人人滿意，個個得利，就算是其中有些微摩擦，那也是白璧微瑕，白璧微瑕。即使是高價買了房子的剛需們，看著後面房子價格一路上漲，賬麵價格節節攀升，心裡也是美滋滋的。
世界上竟然有如此美妙的好事！！竟然能夠做到各方面多贏的同時，還推動中國的經濟飛速發展！！OMG，怪不得說房產興邦實業誤國，誠不我欺啊。
如此好事，各地政府當然是爭先恐後，大幹快上，拆遷建樓之風全國盛行，哪怕是我老家那個六線山區小城鎮，也和雨後春筍一樣的冒出了無數的新樓房。
那麼有誰利益受損了嗎？
有！就是在這個房地產利益鏈條之外的所有人。具體分析，後面再說。
然而這一切好事，到了2013~2015年突然有了變化，中央針對房地產市場提出了去庫存的說法，也實際上出台了一系列的措施。然而事實究竟如何？
實際上你考察數據之後可以發現，所謂的房地產庫存，是冰火兩重天。三四線城市庫存積壓，而一二線城市，尤其是一線城市，除了少數之外，並沒有很嚴重的庫存。
這背後的緣故，其實很簡單，就是四個字：土地額度。
具體的因果，知乎已經有大神解釋的很清楚了，見下面鏈接。
中國的土地錯配，說好聽點叫做錯配，說難聽點就是越窮越沒錢的莊家，它控盤能力越差。如此形成冰火兩重天，一邊是三四線城市房價低迷的同時，土地配額太多，新城和開發區東西南北各有一個，到處鬼城需要去庫存；一方面是一二線尤其是一線大城市，土地配額非常吝嗇，使得房價一年一個跟頭。感興趣的可以去這些個政府網站上面查一查，查上海市每年放出的土地配額，感受一下高明的莊家是如何控盤的。
http://planning.pudong.gov.cn/WebSite/list.aspx?code=1403
http://www.shgtj.gov.cn/tdgl/tdgy/
比較2011年和之前的土地指標，是好幾倍的差距。之前的上海土地指標也和三四線城市一樣，土地指標給的很多，但是從2011年之後開始逐漸控制，最厲害的是2015年，只有2010年的一半，2016年的四分之一。
這一切最可能的操盤手是誰呢？
當然只可能是上海市政府一把手。
三、飛奔吧M2
針對第二點中國M2的增長，可能很多人還對這個事實缺乏感性上面的認識。我可以打一個比分，全世界二十多年平均投資收益率保持20%以上的，只有一個人，就是巴菲特。換句話說，只有巴菲特才能跑得過中國這些年的M2.
那麼中國這麼高的M2增長率是哪裡來的呢？請看這張表，這是央行的資產負債表，我簡單解釋一下：
某種程度來說，人民幣是綁定美元的，並不是自由可兌換的貨幣。無數中國血汗工廠出口產品，換回來美元，它們將美元存到商業銀行，商業銀行根據法律規定將這些美元強制按照匯率兌換為人民幣，並記在央行儲備貨幣這一欄下面的其他存款性公司存款。
於是在央行的資產負債表上面就出現如下一幕：注意看看資產這一欄，是什麼佔大頭？外匯。
而負債這一欄，什麼佔大頭？其他存款性公司存款。
看懂這張表，你就看懂了中國過去十幾年的經濟循環，看懂了中國經濟的發動機，看懂了未來經濟的方向，看懂了外匯因此衍生的M2才是中國經濟的的發動機和問題根本。
------------------------------------------------------
然後我們把兩個問題聯繫起來看。
中國的M2由於出口入超的外匯儲備增長，而飛速增長，某種程度來說人民幣和美元是隱性掛鉤的。但是我們可以看到，只算物價指數，這二十幾年來，中國的物價，並沒有跟隨M2突飛猛進的增長几十倍，我在網上查到的二十多年來的整體通脹率，只有五倍左右。這背後最大的功臣之一，就是房地產和基建。它吸納了天量數字的M2，將其從資本數字變成各種花園小區，各種配套，各種基礎設施，同時也變成了一線城市的天量房價。
就好像我在上面說過的，一切看似都很美好，貌似所有人都得益。但我們知道一點，世界上沒有免費的午餐，就算是做愛這麼美好的事情也必須要有人買單，何況是炒地皮？
受損害的是誰呢？
是身處一線城市，除了地產鏈條上面的所有人，尤其是外部流入人口和本地企業。這種影響，是緩慢的，但卻潤物無聲。一直到最近兩年，房價真的飛到天上去了，並且造成一系列不良影響，我們才驚然發現，一業興而百業衰，房地產，真的綁架了中國經濟。中國經濟，竟然不知不覺之中，染上了香港病。
早在若干年前就有人預言中國會重蹈日本和香港房地產的覆轍，誰都沒想到，一語成讖。
人類從歷史中學到的唯一教訓，就是人類無法從歷史中學到任何教訓。並不是愚蠢，而是由於過於「聰明」的貪婪。
人性不變，資本也不變
五、歷史的拐點和美夢的終結
寫到這裡，就要引入我之前發表的兩篇文章，一篇是原創的，已經被河蟹了，在公眾號可以看到，標題是《舊神已死，新神將至，人類的歷史再次面對轉折》，另一篇是轉帖的，作者是大文豪曼因斯坦，名字是《2016上半年，樓市，匯率，加息以及其他》，寫得比我不知道高到哪裡去了，推薦大家都去看看。
《舊神已死》這篇很長的文章，核心思想很簡單：美國建立的世界秩序和美元主導的經濟體系，都已經步入拐點，逐漸走向崩潰。美帝主導的全球化2.0時代宣告終結（全球化1.0是大英帝國主導的世界殖民體系），群雄並起的戰國時代拉開序幕，並將在相互吞噬之後，決出最後全球化3.0的主導者。政治和經濟是孿生子，舊的世界秩序崩潰的背後，是美元主導的全球信用貨幣金融體系的崩潰和重構。而其中標誌性的事件，就是美聯儲加息和美債收益率的反轉。特朗普的上台，只不過是這一場宏大歷史歌劇的幕間協奏曲。
而大文豪曼因斯坦這篇文章內涵就相當豐富了，等於是給中國經濟和貨幣政策做了一個解剖。其中一部分內容和我上面一致，另一部分內容就是預言了未來美元加息之後的經濟走勢。推薦大家看原文，能夠學到很多乾貨。
這兩篇文章，一篇偏政治，一篇偏經濟，從兩個方面對過去和現狀進行了概括，同時對未來做了預判。
簡單總結下兩篇文章的觀點：過去幾十年的中國——美帝經濟大循環已經結束了。美元加息宣告新的經濟秩序需要重建。本屆中國政府試圖通過股市改革和直接融資來調整經濟結構、激活資本市場的舉措，隨著2015年7月份的槓桿崩盤宣告失敗，未來重啟還不知道到什麼時候。之後為了穩住經濟發展，重歸地產經濟和基建刺激的老路，同時配上了供給側減產能的新藥丸——目前來看，除了藥效過猛之外，一切良好。
在拖延了一年之後，美聯儲狼來了的遊戲終究要宣告結束，今年年底再次加息已經是鐵板釘釘，通過人民幣匯率和美債收益率的升高，我們已經提前知道了這一點。而從市場的判斷來看（通常來說，市場的判斷是對的），美聯儲未來的加息肯定不止一次。因為它必須要為未來隨時可能的下一次經濟危機儲備彈藥，換句話說，提供未來降息的空間。
中國的M2這些年已經下降到了平均15%左右的水平，比之前20%的狂飆突進少了很多，預計隨著進口的萎靡和GDP的下降，未來這個數值會進一步減少。而M2就是房地產的生命線，一方面是M2的增長率降低，一方面是為了中國必然跟隨美聯儲進行加息，地產經濟的未來可以說岌岌可危。國家不可能為了保住一二線城市這兩年50%的房價增長（只牽涉到區區百萬級別新近買房的中產和小資），而不顧保匯率和保外儲的根本大局。
可以這麼說，15~16年的房價突然暴增和國家的最嚴限購，可以看作一盤大棋，目的就是給中國房地產留下緩衝墊（已經暴漲50%，再跌回去只會影響最近買入的人），同時鎖住流動性（避免資本流出，影響匯率和外儲）。
任何理論，必須要與現實相符合，才有價值。這兩篇文章都已經發出來好久了，我們用最近的局勢進展，來印證一下。
最近一個很勁爆的消息，就是2016.11.28的房產新政，新政主要包括下面幾條內容：
1、首套首付從百分之三十提高到三十五。
2、全國內有過貸款記錄的家庭或者在上海有一套房的再買房認定為二套住房，普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。
3、公積金貸款收緊，有過兩次以上公積金貸款記錄的家庭或者買二套非普的家庭停止發放公積金貸款。
新政所造成的直接影響，大家可以看看這個帖子的討論，對第一套房購買者影響較小，可以說只是警告，但是對第二套改善型投資者則是造成了致命打擊，參考這個帖子，上海2016年11月28日買房新政會對上海房價有什麼影響？ - 房地產 - 知乎，已經說得比較明白了。
我在這篇文章要說的，是對政府意圖的揣測，以及和印證我之前文章的預測。
簡單評價政府這次新政的目的，四個字：關門打狗。
政府的這個措施明顯是在鎖死流動性，同時防止銀行風險擴大，主要針對的對象，是房產置換改善型投資者——也是我之前所說的，本次房產熱潮的推手。我曾經在另外一個回復中寫到過，這兩年一線城市房價飛天，就我個人所見，基本是本地人改善型需求，因為一般外地人根本付不起首付。為什麼針對這批人呢？第一，因為他們有錢接盤。第二，他們人數比較少，政治影響小。第三，他們是換外匯最積極的人（我個人的經歷和網上的見聞）。
目前看來國家對情勢的評估比我想的還嚴重，所以手段也比我想像的更狠。之前大家都說政府只有兩個選擇，一個是保匯率/保外儲，另外一個是保房地產。現在，政府是既要保匯率保外儲，同時也想要盡量穩住房地產。這個措施在凍結房地產市場二手房交易的同時，也等於國家在給房地產市場上保險，避免真的出現踩踏式的崩盤。
但是我個人對這種限制流動性的行政手段，都是不感冒的。股災的經驗已經告訴我們，在一個流動性很差的高槓桿市場，人的非理性會造成多麼可怕的後果
不過二者不能簡單類比，股災裡面的槓桿投資者，很多人是配資的，承受能力非常差，市場稍微有風吹草動，就會形成踩踏式的羊群效應。而房地產市場的參與者，相對來說承受能力要強很多，而且國家之前嚴厲打擊了首付貸、零首付、眾籌買房等等行為，也是為了避免這種情況發生。所以說，房地產市場的承受能力肯定比股市要強得多，而且國家有很多行政調控的手段（最簡單比如宣布停止新的土地供應，降低首付比例，放開購買限制等等），而且二十年不斷上漲的房地產市場，也意味著各種持幣待購的接盤俠少不了，所以出現股災那種情況的可能性非常小。
但是不出現股災那種崩盤的情況，並不代表房地產市場可以歲月靜好，平穩持續。關鍵看未來中國跟隨美國加息之後，在資金面緊張的情況下，房地產市場表現如何。如果資金收緊之後，真的出現很多投機客和中小房地產商熬不住，被迫低價傾銷也要解套；或者同時出現房產價格跳水和外匯占款大幅度減少，這些都是非常強烈的警告信號。標誌著有一大群市場的參與者，他們要麼是資金鏈綳得太緊撐不住了，要麼是非常不看好房地產和中國經濟，不惜代價也要逃離。
如果出現這種情況，那麼中國政府一定也會採取相對應的措施，到時候外匯管制可能會更加嚴厲，也一定會有新的針對房地產行業的政策。貨幣政策可能想辦法定向放水，穩住整個局勢不要崩盤。
2017，我們拭目以待。
=====================================================最後解釋幾個通常會有的誤區：1. 認為政府決策者太蠢，就知道限購，不知道採取有效措施降低房價。解釋：圖那義務。中國的體制，爬到政府裡面上層的都是人精，你都知道的措施他們會不知道？他們就算是犯錯，也絕對不是因為愚蠢，而是因為貪婪。中國政府作為莊家，他會不知道怎麼降低房價？簡單得很，上海政府只要放開土地指標，房價馬上會下來。如果再加上房產稅開徵，哪怕只是一個風聲，那效果更是杠杠的。之所以不做，每次漲得過快就搞限購，根本原因很簡單，因為莊家根本就不想他手裡的籌碼跌！！！允許回調，但是總的上漲趨勢不能改，整個市場不能崩。從結果來看，地方政府這些領導，比證奸會的能幹NNN倍，蕭*崗把2015年的槓桿牛玩死了，但是一線城市的房產牛若干年都活得好好的。2. 認為政府決策者之所以搞限購、提高首付等措施來控制房價，是因為害怕房價過高，導致民怨過大。解釋：圖那義務。現在的體制，民怨有個鳥用，它又不是你選上去的。只要你的怨氣沒達到上街遊行或者造反的程度，在政府眼裡，那都不是事，是事兒也就煩一會兒，一會兒就完事。那麼為什麼政府要控制房價呢？這就要談到坐莊的藝術了。坐莊可不是你生拉硬拽把價格一直往上抬就行的，這個節奏感的掌握，和投資者or投機者的心理掌握，是非常考驗火候的事情。該拉升的時候拉升，該橫盤調整的時候橫盤調整，還要配合整個經濟大大形勢。你以為這個地產莊家做起來容易啊？調控，是控盤藝術的一種。但是2015~2016年這波漲勢為何如此兇猛不顧吃相，後面的調控又為何如此兇狠不要臉面。其實已經證明了一件事情，就是這個庄，越來越難坐，這個盤，越來越難控。整個經濟形勢基礎已經發生了變化，貨幣政策進退兩難，匯率房市難以兼顧，中央這個家不好當。 允許轉載，請註明出處並完整轉載。我就知道有同學會邀請我回答這個。
首先，說房市要進入冬天的呵呵。
其他地方我不知道，上海嘛……說真的，自從外國人來弄過租藉以後，就沒有冬天了。還說上海炒房的……上海限購多少年了你知道嗎？外地人一人一張房票，上海人一家兩張房票。來，你抄股票讓你只能買一手，你抄個我瞅瞅。我都懶得吐槽了，至今還覺得上海還有炒房團的，歇歇吧……成都重慶杭州南京哪個不比上海好賺？上海房價是穩，但是限購成這樣，一手一手炒股票很好玩嗎？那不叫抄，那都是韭菜。那麼沒效率的金扁擔，也就農民想像中的皇帝會用了。所以成交量會下降是必然的，政府的目標就是成交量下降，
而不是價格下降，因為價格只有兩種辦法可以降。第一種是：徹底減小槓桿，這個政策碰到了這條線，然而首套房5個點毛毛雨，並沒有太大影響。置換影響很大，高端房產應該要消停一陣子了。非老破小，特別是市區非老破小要面臨一波降價。老破小會跟著橫盤一陣子，說不定還會小漲，因為置換型需求和老破小的買家不重合，和賣家重合，所以這些房子的供需會同時被打擊。到時候賣多少，就不好說了。
第二種是，在已經開發好的位置建立大批量的公租房。注意是公租房，不是廉價房。這個政策對這方面卵子都沒有貢獻。也就是說，政策又一次走上了曾經的老路：在供需市場上，人為降低買方實力。
啊，你說，明明降低槓桿了，為啥房價不會降太多？因為，賣不賣房，按照什麼價格賣房，不是買房的說了算的……
很多人喜歡想當然的覺得打壓了需求就會降價，殊不知房屋的定價權並不在買方手上。
殊不知只打壓需求，不能消滅需求。這些需求積壓起來，一旦釋放，會更加可怕。他們天真的就好像天天說天朝盜版遊戲影響了正版遊戲的銷售的人一樣。因為他們不是盜版遊戲玩家，他們不懂盜版遊戲玩家在沒有盜版的情況下，選擇的不是去買正版，而是選擇不玩。因為他們不是房屋賣家，他們不懂賣家在沒有市場的情況下，房東選擇的不是降價，選擇的是不賣。對於有高價房屋資產的人來說，大不了不賣了，租掉，哪怕是空關著他們都不怕。在上海，限購那麼多年下來，每個家庭也就兩張房票，能大比例使用槓桿投資房產做倒賣倒賣的人數，屈指可數。這就是房產為什麼和股市不能比的核心原因之一。
在這種時候，除非第二種大批量建設有價值的公租房來減小租賃市場規模影響房東利益。不然，於其降價出售，不如選擇日益漸長的租金。租金作為現金流，不需要投入到房產本身當中進行利滾利，就可以保證享受到將來的通脹紅利，而股息和銀行利息，理財產品，都是沒有這種特性的。這就是房產為什麼和利息不能比的核心原因之二。
所以跌和橫盤都是可能的，但是不要指望房價暴跌了，有房的人不是傻叉，出個政策就便宜賣給你了，那是只有在沒有限購，沒有大規模租賃市場，並且大量有大量置換需求和市場的情況下才會發生的事情。所以你們看明白為啥我一直說不限購租不掉房子都很大的城市房子只能剛需買，投資千萬不要買了嗎？風向變一變，跌得爸爸都不認識的就是那些地方的。然後最後我們談談政策本身對於沒有買房的屌絲們的利益。
乍一看首付提升了，是壞處。但其是不是這樣的。這政策是好事，是救命稻草。為什麼這麼說？首先，首付提升了5個點，雖然不多，但畢竟是5個點，短期內對成交量會有相當的抑制作用。該抑制作用會直接體現在房價上，少許的下調和橫盤都是正常的。那麼在這段時間內，就是給你重新和其他買房人賽跑的時間。比誰先籌集齊那5個點的首付，誰就能搶到這根救命稻草。這樣說比較抽象，我來舉個例子。
某君A有100萬。他想買一套房子。某君B有105萬。他也想買一套房子。因為市區地理位置有限，房屋有限，價格合適的，樓層合適的等等各方面令人滿意的房產數量非常稀缺，所以他們很容易就會對同一套房產進入競價模式。某君A願意出50萬首付，B不服，55萬。A又不服，60萬。以此類推，最終，B會出到105萬首付買下這套稀缺的房源。這是在上頭沒辦法拿出好位置的公租房的前提下，自然而然的市場演變。那麼這個時候，政府說，全上海那麼多A就這麼輸了有點可惜。我們限購吧。於是，首付從105萬變成了120萬。但是B沒有120萬啊。A也沒有120萬啊。怎麼辦呢？去賺錢啊。A省吃儉用一年能存20萬。B省吃儉用一年只能存10萬。於是，A就能贏得這套房屋了。也就是說，這樣的政策，就是給那些剛剛好差一丁點能買房的人，開了一個時間競爭窗口。這個窗口要不要鑽，要不要擠，就看你對在上海買套房的執念有多強了。政府看你們實在太著急，又開來了一輛末班車，然後問你：小兄弟，要不要上車？這真的是給有本地戶口，當年石窟門裡蝸居為上海發展頂過包的窮屌絲最後的車票了。等明年後年大後年，對外地戶口的限購一旦大規模到期，16年3月份的限購一旦全面失效，車就開走了。到那個時候，什麼時候再發車，可沒人說的准了。事實上這只是一個小政策，但是背後一樣透露了一些大背景信息。 一、提升5%的首付，對於真正的有錢人來說，真的意義不大，然而對於一些剛需勉湊的人來說，是繼續套上了繩索，它代表著政府的勸戒：外地的真的沒錢的人就別買了，不要再湊首付上了，回老家去吧。不要把一輩子套在我這，我房價很高你買不起，別當一輩子房奴。 二，說說上海的房價歷史：上海作為全國經濟中心，自98年以來一直都是穩步上漲了接近20年。他的房價代表了全國最富有階層和江浙滬富翁的消費能力，在去年低谷的暴漲後徹底和普通勞動階層說了88。而且15年來，隨著全國城市化進行到最後階段，一線人口上海開始管制，維持在2000w的數量，窮人和中低收入者已經不是上海常住人口的吸引目標了。 三、其實房價要降也簡單，徹底放開土地管制，把大量用地都售出。但是這和國家土地財政和上海建設目標是違背的。以前是囤地拉高地價，現在有錢了，爺不賣了，靠財政已經夠了，我要建設宇宙中心，必然要和窮人說再見，進行產業升級。 第四、因為經濟的邊際效益，國家現在重心已經在二三線城市建設和產業升級，並拉動落後省份。對於上海的房價，上海以後仍然是全國第一梯隊，隨著需求繼續減少，二手房會回落，可預估上海以後的新盤都是不多的，上海房價肯定不會崩，回落一些，也是中低收入者買不起的水平，供求關係已經決定了。
最近我也是迷上了關於上海樓市的各種相關小道消息雖然我不買房但是微信推文里還是想要關注下邊這篇文章還是「真叫盧俊的地產觀」上看到的不造真假感覺寫的還是可以的至於他文末樓盤推送我就不粘貼了大家感興趣可以自己去看嘍只粘政策解讀部分
新政之後，有朋友問，政府調控的這麼嚴，上海的房地產市場以後會怎麼走啊，現在還能買房子嗎？
這是一個很難回答的問題，
因為上海的房地產市場是分層的，大致可以劃分成三個類別：剛需、改善和高端。自從我們敬愛的李克強總理提出房地產要分類調控的指導方針之後，上海幾乎每一次調控針對的都是某一類別的市場。
因為是分類調控，政府在限制一類市場的同時，不受限制的類別市場會迎來發展契機，這就是政府調控背後的綠色通道，聽政府話走綠色通道的，這兩年幾乎都賺了不少。
2015年330政策：
1、對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的，再次購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
2個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
這是2013年之後，上海房地產最給力的利好政策，意思很明顯——還沒貸款的富裕家庭，趕緊去改善庫存，不富裕的趕緊去賣房子改善庫存。
之後上海的改善市場一再突破新高，正式開啟了房地產十年難遇的牛市，幾乎每一位在此期間買了房的都賺的缽滿盆滿。
2016年325政策：
1、嚴格執行限購，社保年限從2年增至5年
2、擁有一套住房再次購買普通自住房首付50%，購買非普通住房首付70%
這期政策針對的對象也很明顯——底層剛需，外來人口落戶難度幾乎翻番。但政府對於改善和高端市場的態度卻很曖昧。不是不讓你買，是不讓你投資，只准你賣了再買，專業名詞叫——置換。
政府對改善、高端市場的容忍開啟了2016地王年，上海犄角旮旯的地段也敢出天價做改善。地王對房價的拉動效應出乎意料，在2016年選擇置換的購房者幾乎都被地王拉高了好幾個身位。
那麼當下的政策又是什麼意思呢？
2016年1128政策：
1、認房又認貸，無房但有貸款記錄以及有一套住房的，購買普通住房首付50%，購買非普通住房首付70%。
意思再明顯不過，將近4成首付的掐滅了大部分的置換需求。由置換拉動的二手市場會進入急凍期，不光改善、高端市場的需求會減少，剛需的供應同樣會減少。
所有的剛性需求會集中到一手市場來，而且，2015年被2年改5年限購的那部分需求也會逐漸釋放出來。
這個大招還是很狠的，等於明擺了說，你們都別買房了。七成首付真是沒多少人拿的出來的。
然後個人觀點：1.最近的幾個月里會出來一批低價房，主要是正在交易尚未網簽但這次限貸中被砍的，拿不到貸款要違約賠錢的，只能孤注一擲降點完成交易，所以如果有充足的現金流或者有首套資格的話，這幾個月的窗口應該是個搶房的好時機。2.這些房源結束以後，樓市將會進入冷凍期，市場上沒買的人少了，但本來上海新房也沒什麼庫存，二手房房東在這個窗口肯定選擇放租，等待下一個政策鬆動窗口，總體對房價的影響不大。有些人還是用舊有思維看待問題，北上廣深等一線城市這房價都快到天上了，這次限購最大的不同就是完全是政治角度考慮，這是史無前例的！不要低估這屆的決心，就像開始以為反腐只是做做樣子一樣。一句話：炒房者死。
階級固化進一步加劇。按照新政，買進東長寧、南靜安、北盧灣傳統好區，置換一套家裡唯一的三卧次新自住公寓房，直接就是首付超千萬的要求了。
這麼多年終於想明白一個道理，最關鍵的還是要自己能賺錢，把賺錢當成目標，不用考慮政策的變動，7成，8成什麼的，資金充足，都是浮雲。先上車的大部分只能說是趕上了時代，不過大部分先上車的人，年紀也上去了；人生的未來清晰可見。真正的贏家是年紀輕輕就在家庭的資助下已經上了車，未來還充滿了不確定，但已經可以甩開膀子去玩了。知乎里討論房市政策的，無非是準備上車，或者剛上車的人，真正上車多年或者人生的贏家們也許早就不care這些了。
說實話，我覺得現在還能買房的人真的挺牛逼的。
按照現在貸款300萬，利息打折到4.17,30年期限的，每個月還14600.如果利率漲1個點，每個月要多還2000塊。現在美帝率先進入加息周期是板上釘釘的事情，你覺得到時候國內繼續放水嘛？房價可以翻三倍，因為這對大多數本地人來說沒什麼問題。身份證310開頭的都有自住房，無非是和父母住還是自己住，面積大還是面積小。不是310開頭的，上海房價漲到10萬也沒關係，大不了回老家，也肯定有房子。你試試普通大米賣10塊錢一斤試試，現在普通大米大概在3塊左右。都說一線城市還能漲，現在三線四線都已經只剩下房子，人都沒有了。政府這個限購政策，還是為了鎖住流動性，是為了防止房價下跌。9月份因為新政造謠7個人被抓鳥！！！不知道現在放出來沒有
16年上海大批人離婚買房，說聽到了消息，政府緊急闢謠，沒等到三個月立即打臉身邊個別同事今年在合肥、南京、杭州、蘇州等地買房
其餘打算也在這些地方買的，也被限購了留不住的大城市，回不去的小地方像我這種置換的，看到這個消息想死的心都有啊我跟老公都是310，白手起家，結婚6年好不容易有了積蓄有條件從外環換到內環，一下子被拍死。普通老百姓真的被玩死了已賣未買，不知路在何方真沒想到會那麼辣手，認房又認貸，貸過就七成首付，佩服佩服！！！求抱團取暖
謝邀。
像我這樣的窮鬼，看到這種消息真的是欲哭無淚。
首先說一下房市的未來。
1.成交量大跌，但短時間後恢復。政策中第二條對魚改善住房的人是致命的。我之所以敢置換，就是因為原來的房子漲了，賣了多的那點錢，填一個更大更好的首付而已。原來我的房子300w首付60w，現在賣了400w，去掉貸款，我就有160w就夠首付可以去買一個450到500左右的房子。然而現在這個政策完了以後，我160w的現金依然只能買300w的房子，置換個蛋蛋？有人說房價可能會降，現在300w的房子比以前300w的房子好，那如果降，你原來的房子也會降啊，而且二手房，市場波動更大。2.部分房價小跌，但短時間後恢復。這一次的情形完全可以跟3月份的限購條例類比。今年三次大漲，很多房東／開發商都是跟著大盤一起瞎雞巴漲價，這次這麼一唬，虛高的部分肯定會降價，但，好的房源依然是好的房源，老子就這個家，不給你漲價就不錯了，愛買不買。其實在3月份的限購條例之後，房價的確得到了控制，以往幾年的漲勢確實消停了一陣子，然而，這個時候各種地王又出現了，光是我記得的，周浦地王（號稱均價8w？），奉賢地王，青浦地王，寶山地王，老閘北地王，虹口地王。不僅直接拔高了這些地所在區縣的整個新房價格，還帶動了二手房暴漲。試想一下，你家隔壁新小區賣8w，你那個小區還會跟原來一樣賣2萬嘛？雖然舊點，好歹4w吧？房東心理就是這樣的，只要整個區域內還有一處高價，其他人就都會跟著高價。上海各種地王的成本價已經擺在那裡，難道我們還指望開發商賠本賣房子？他們只會更加捂緊手中的房源，想著等風頭過了一些再賣。而個大開發商捂盤的結果，就是導致新房有價無市，二手房繼續漲。再看1129條例。總結兩點：1.市建委真的指望不上了。0326條例出台以後，身上有兩套以上房的人已經不會再賣房了，賣了買不回來，除了急缺大額數目的現金，鬼才去賣房。所以1129條例真實的影響範圍，只有買首套和置換首套的人。如果是郊區的同志們，大概對條例第一條還可以接受，畢竟只多5%的，一套300w的房子，就是多付15w的首付，就算真的沒有，親戚朋友，或多或少借一點應該也過得去。但是對於市區的同志們，或者說志在買高品（jia）質（ge）小區的同志們，1000w的房子就是多50w的首付。張江地區掛牌已經6～7w了，莘庄在也5w上下，松江九亭超過4w，再往裡面一點漕河涇就直接上7w了。有了1129條例第二條之後，大家都不敢再玩置換了，要一次性到位，怎麼說得弄個80平起的兩房吧？結合上面的單價，這些只是中環或者中環以內趨近內環，在往裡，對不起，我窮，不敢想了。然而說1129條例第二條，我只能說我不配當共產主義的接班人。我本身就是窮人才只能靠房貸去買第一套，然後我想置換的時候，首付提高到了50，換個蛋蛋？上海外環以內還有多少普通住宅？更不要說這些人中，因為「因為錢不夠所以一開始只能買小的買舊的買小區破的買拆遷房的」不在少數，如果他么換又換不起，對現金的住房又存在各種問題，這些人怎麼辦？各種今天，我代表廣大置換改善型的同胞現在這裡大哭一場，憑什麼我這麼慘？好不容易勒緊褲腰帶東拼西湊服了首付以為上了車，夢想著在熬兩年日子就能好點，卻發現自己一下子還不如那些沒買房的呢，這種心理落差誰受得了？如果說0326是限制了兩套以上的人，那麼本來1129條例應該是去限制兩套的人才對，只有一套的人莫名其妙跟有兩套的人承擔了一樣的政策壓力。市建委在這一點上真的跟白痴一樣，太多的人承受了他們這個經濟能力不改承受的壓力，只能說1129是條暴政，雖有成效，但不得民心。2.個人認為兩三年後會有一個暴漲。無論是現階段被迫捂盤的開發商（雖然有一下大開發商很樂意也有這個能力捂盤，但是大部分小開發商還是希望能早點兌現的），還是此次條例中被懟得最慘的一套房置換改善型的買房者，亦或者在這個利益鏈條上的任何其他早熟損失的人，如果這些人的人數在整個房地產市場中佔據了一定的比例，那麼若干年後，政策回暖之時，一定會有報復性的漲價。打壓市場這種事情，只能一點點來，今天打壓一下這個角落，安撫一下，等風頭過去了，再打壓另一個角落，一次性的打壓利益鏈上的多個點，最後只能迎來猛烈反彈。較之前叫停接力貸合力貸等，這無疑又是一記大招啊。
1.手套提高5%的首付殺傷力很小，但是一般首套的話剛需還是居多，無疑加大了本來就資金捉襟見肘的剛需者的壓力。2.二套首付50%，注意又來認貸了，有信貸記錄就算二套，我的天，改善型被打爆啊。怎麼好像還是針對剛需者啊 另外注意非普通住宅首付70%，魔都還有非普通嗎魔都非普通住宅是什麼概念，內中環老公房而且是三五十平米的還不能好地段、外環外偏遠房子：金山奉賢之流，坐火車來上海吧。
漲跌不知道，不過越來越能看清楚，限購只是為了鞏固一下前幾個月的漲價成果。真想降價方法多了去，這又是限購又是各種條件，只能是限制下流動性，別好不容易漲上來點，萬一大家都開始拋盤價格又下去了。這一限購，呵呵，你想賣房子離場？沒那麼容易。
1.首套房首付百分之三十五。2.只要有貸款記錄就算二套。3,二套利率上浮百分之十。4.兩次公積金貸款記錄的將不再公積金貸款。這些主要是針對剛需和置換客，在12月份美聯儲即將加息的時候出這個政策很明顯，想短期內把樓市的資金鎖住，目前階段買房子的投資客是很少的，主要是剛需和置換客，正因為有這些接盤的剛需和置換客，投資客的房子才有更多的接盤，目前殺這些需求，短期內投資客賣房子會周期較長，如果是高槓桿炒房的人，因為周期原因可能不得不降價，短期來看房價會有可能回調一些，長期來看上海房價還是穩的，因為一旦政府放開限購，還是會升的。目前來看12月份美聯儲加息勢在必行，明年還會加息幾次，明年國內是不是加息說不定。
意味著上海房市進入1-3年的交易冰凍期。
政策限制了需求，並沒有消滅需求，未來政策鬆綁後會報復性上漲。在這個期間，剛需抓緊上車。置換的真沒辦法了，除非假離婚做首套。我決定明天將掛牌價從1750萬下調到1700萬。如果沒人買，就不賣了，辦理抵押貸款套出現金，等待政策鬆綁。推薦閱讀：