如何看待蘇州9月22日土拍，將對房價帶來哪些影響？

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重點說下這次價格第一的3.5萬+地塊，這個地塊在蘇大對面，原來第三監獄的地方，姑蘇區護城河裡，還靠著幹將路，又緊鄰東環，離園區也不遠，一腳油門就到了，再往西一點不遠就是平江路。極其好的地段，交通便利，周圍環境已經也不錯，配套設施很多本來就在那裡了。好像還是平江實驗學校的地段，這種地塊在姑蘇區裡面估計是寥寥無幾了。絕對以後是高檔別墅之類的住宅，拍地的公司也不可能早剛需型的樓，再說古城區裡面不能造高樓是有規定的，而且在河邊，會影響城市景觀。建成五萬的價格對於應該對於想這在這種鬧中取靜地方的人來說真的不貴。而且仁恆地產本來就是做高端精品住宅的，之前在蘇州的兩個項目也是臨湖精裝小高層和聯排別墅。競標這塊地應該是是志在必得（反正不是你一般蘇州市民考慮的住宅，其實這個價格改善型需求退休上海人真的可以考慮購買啊，地塊真的很不錯）。

其他地塊，包括木瀆還有吳江，吳中的確是有點高，但也在意料之內，沒有超出預計太多。

9/24 蘇州地區房貸違約率連續攀高官方要求壓力測試

經濟觀察報，新資訊

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麵粉貴了

從供給端說，排除開發商資金的問題，當下的一手房是不會跌。

另外，土拍裡面有些地塊是做別墅的，對改善和剛需不具備參考價值。

從需求端說，誰能有這個實力買並每月保證還貸？一套總價在500W的房子，首付150W後，30年還貸，每月還款18000，什麼樣的家庭可以有這個財力？考慮到每月日常生活開支，稅後月入35000是至少的。這樣財力的家庭，能有多少？有這個財力的家庭，會有多少來買房？改善的話，要有房賣出，一換一，賣房也是要考慮買房者的財力的。

或許未來就是，房價貴，每套房都在600W以上的，但流動性差，變現難，只是賬面資產高。最近就有點這樣了

既然有人說希望我不要在他評論區辯了，另開一貼，那我就另開一貼說話吧。

結論放在前面，這次土拍，對普通人完全沒有任何指導性意義。

很多人的下意識策略，是想預測房價漲跌，然後漲買跌等，實際這是個風險極高的想法。

不管發生任何情況，到普通人身上都只不過是綜合成以下幾個問題：

1、是否在蘇州定居

2、是否有買房需求

3、還貸壓力是否能承受

4、如果不買，人民幣留著幹嘛

問完自己這四個問題，該買就買，該走就走，千萬別遲疑，因為等，你面臨的是貨幣貶值與房價上漲的雙重風險，這個風險比你預想的要高很多。

據說要破五破六的，朋友圈裡發的。

我的表情，三臉懵逼

心平氣和的講，蘇州社會經濟各個方面都發展比較好，地價出現高溢價的情況也屬正常，但仍然需要關注其中的風險，簡單講幾點：1、參拍企業多少有點拉高出貨的嫌疑，仁恆、萬科、中鐵等房企都在拿地項目附件有存量在售項目，且不排除有多個馬甲哄抬價格；當然，這也可以說這些企業堅定看好某個區域的發展，必須力挽狂瀾。2、信貸端壓力頗大，包括土地款融資、房開貸和按揭都會明顯收緊，銀行和其他金融機構已經做了大量的風險排查，出於自我保護壓縮規模上收許可權只是時間問題，尤其是個人按揭這塊，不良已經冒頭，潛在風險極大，會倒逼銀行快速做出反應，這是非常要命的。3、該買的真的大多都買了，沒買的確實買不起啊，蘇州不是上海，上海是全國有錢人的上海，而蘇州對周邊縣市並沒有這樣的吸引力，高端人群持續導入有不確定性。4也是最重要的一點，每次房價上漲靠的是什麼？是土拍！每次市場出現量降齊跌之時，都是一次次的土拍來挽回的，這多少有點類似上市公司放衛星說投產了什麼什麼項目，預計一年後回報會有多少這樣的眼球效應嘛。更通俗的講，就像一個人慢性炎症犯了就立即用激素類藥物，乖乖，藥到病除，然後犯病頻率越來越好，激素耐藥性越來越大。

多說幾句，筆者一直覺得買房就是像買股票一樣，怎麼說呢，買房其實就是投資某個城市，這個城市其實也是個公司，它在科教文衛交通等各個方面的投入帶來的城市增值效應可以通過購房這一簡單粗暴的手段得以實現，所以過去近20年間，伴隨著中國經濟飛速發展和城鎮化建設的突飛猛進，購房可以說一直都是非常明智的選擇。但因為二元結構的問題，蘇州一直存在大政府大財政的情況，居民的收入和購買力在過去幾年並沒有獲得顯著的提升，如果這樣的情況一直存在下去，則不排除突破那個平衡點。

3.5萬的地價，建成後必須要5萬以上才能回本了。

蘇州有很多的優點，例如……（此處省略1萬字），那麼我們期待上海人把自己市區的房子賣掉，風塵僕僕來到蘇州接盤吧。什麼，還不是園區的？

那也沒有問題！蘇州是個好城市，例如……（此處省略1萬字）

有一個問題大家一定不要忽略了，就是蘇州今年賣了大量的地！而且10月還要再賣一批地！

年初的時候，蘇州的庫存就已經是3個月，火熱了一年，如今的庫存倒反彈了一倍，也是比較有意思的。

不過也需要理解蘇州，沒有辦法，現在蘇州財政對土地收入的依賴已經高達82%了，這恐怕換了誰都沒有其他路子。

趁著行情趕快賣吧，沒有賣地的錢，蘇州所有的問題都會暴露得非常難堪。

至於幾年之後，太遠了，誰還能管那麼長遠？

說說我上周的購房經歷：

我住園區，10年自購一套自住房，一直想在家小區附近給老人購一套房子相互照應。

七月初回國，開始給家裡老人看二手房，一直看到九月初，總算拿下中海國際社區七區一小戶，全部折算下來要2.9w一平米，我這也算剛需，湊首付時覺得壓力好大，萬一哪天公司效益不好那更不敢想。

沒想到去房產局託管前一天，蘇州九月底的土拍嚇死人了，木瀆光樓麵價都2萬8了，當天就擔心房東會不會變卦，各種忐忑。

幸好第二天房產託管順利，房東屬於急於換房的那種，啊，感謝上蒼！

蘇州房價會不會漲？肯定會。

蘇州房價怎麼漲？近期不會暴漲，慢牛，一步步把之前的地王慢慢解套。各位看官還記得15年9月土拍的勞動路地塊嗎（現仁恆蘇州公園世紀），還記得之前的上海大寧地王嗎（現華潤華髮靜安府）。

為什麼說近期不會暴漲呢？先看一手房。一手房價格走勢總是落後於土地價格走勢的：

1）從簽訂出讓合同到拿到預售許可證，最快也要8個月以上（部分違規操作可以縮短，但是看漲的情況下肯定是晚出貨好）。

2）預售許可證很關鍵。報備價批不批，批多少，什麼時候批，看上面想法。

所以說現在拍下的地王（也就是未來的供應）對當下的價格實質的影響較小（畢竟不會馬上上市），更多是影響顧客對未來價格的預期。而一手房的現貨呢？有預售證卡著，能漲上天嗎？感受下約談的力量。

而二手房市場呢？仍然是漲，但是漲幅會超過一手房。上漲的動力在於一手房和二手房先前存在的較大折讓，換句話說，補漲。這就重演了上海今年6月以來二手房價格走勢。土拍價格過高→ 產生未來住宅均價（一手二手）上漲的預期 → 承受能力有限導致只能選擇二手房 → 二手房量價齊升。內環內稍好一些的老公房如今已很難見到6W以下的。商住也是一樣，曾經愁眉苦臉的商住銷售最近似乎都喜笑顏開。

最後，附圖一張。回答如果有不恰當不合適的地方歡迎探討，謝謝。

只能說蘇州還是很熱門的，房企都很看好。

長三角的核心城市裡蘇州算很良心的了這次土拍1塊都沒爆你不看看南京 21塊地爆了20塊其中有塊地64家開發商抽籤滑稽哇有錢都搶不到表這麼看不起蘇州在中國經濟又好又比蘇州宜居的數不出來幾個我戶口310的回上海只能活的和差不多在蘇州吹點小算中產了打死都不會回上海了目前蘇州的房價絕對不是太高而是太低低到沒譜給點耐心均價4萬5萬的日子不會太遠