如何開一家民宿？
需要什麼條件，要通過取得什麼證？
民宿2015年被捧到了雲彩上面，接下來的裡面火是肯定的了，但作為運營者，我也見過了很多慘敗的案例，願題主做之前做好吃苦的準備。民宿真的運營起來可是不看著的那麼文藝清新的，貨物得運，床單要洗，室內要清潔，馬桶堵了要清理……至於設計這塊，我們合作過得北京世紀唐人，北海北，華胥氏，MPT建築事務所都還不錯，題主可自己去甄選。最後一句算是共勉的話，做民宿，且行且珍惜吧!因為項目的原因，最近幾個月走訪調研了諸多民宿，各個經營狀況說實話都很慘淡（特例不算）。現在民宿中能夠的盈利的能夠到20%左右。做民宿，不圖錢是一種情懷，但沒家沒親人還好，或者根本不差錢，不然，能夠盈利是能夠堅持下去的重要因素。下面是總結的麗江杭州還有台灣的民宿經營狀況，願題主參考。
本次整理了大理、杭州、台灣兩岸三地的代表性民宿經營案例概況，希望能夠為準備投身於民宿的朋友一點幫助。
大理民宿成本及回報分析
當下想在大理開客棧面臨的選擇主要有兩種，第一種，租個毛坯房，自己裝修。第二種，轉讓一家現成的。
租當地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照當下的行情，一般十二三個房間的年租是8萬左右，這樣前期投入5年租金40萬左右，軟裝帶傢具太陽能等配套怎麼也要30+萬，也就是說大概60到70萬左右是可以開一家中低端的客棧。
這筆投資大概多久可以收回那？
我們現在細算下每年收入支出，先說下半年淡季，滿古城一天七八十元，包月七八百元房幾乎到處都是，而且就這價格，很多客棧的入住率也只有兩成左右，也就是說這種客棧下半年大部分時間月入很難過萬。春節之後雲南慢慢進入旅遊旺季，3月份春暖花開到7月份暑期開始是一年中不淡可也談不上多旺的季節，客棧入住慮徘徊在3成到5成，這段時間月入過萬基本沒大問題，上述時間在一年中基本佔了十個月左右，總收入大概十萬上下。下面再來說說旺季，可以漲價的時間是五一加一春節這總共半個月左右時間，平時七八十元房間大概可以到200至300不等，也就是說這些時間收入大概在三萬到四萬，另外7月15號到8月15號這一個月是除法定假期外的最賺錢時間，雖難漲價到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3萬以上，全年取平均值樂觀估計入賬20萬左右。那這種客棧一年成本有多少那？大至如下，水電、寬頻、電話費每年大概15000左右,請一位打掃房間阿姨每年年約20000左右，客棧易損品更換垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等雜項支出，年均也要萬元左右，這樣算下來年餘額也就是15萬左右，最大的成本（你自己的人工）還不能算在內，按平均水平這只是前兩年的成本。兩年後您的裝修設備維護支出將逐年大幅增加（太陽能水系統的維護衛生間漏水等等讓人頭痛不已的問題），即使最樂視情況下你4年左右收回成本，那這時客棧也將面對設備更新重新裝修的情況，再投入又是數十萬計。
當然古城中流傳的轉讓客棧賺一筆錢的事情，我只能說曾經有，但現在未來有沒有你自己衡量。古城客棧並不是什麼搶手資源，隨便走進一條巷子就能看到許多正在或準備大興土木的建築，客棧轉讓只是買裝修折舊已經成了大多數人的共識，最近一年時間真正成交的轉讓客棧更是鳳毛鱗角。
其實當下對外地人來講開客棧最大的風險和陷阱就是近兩年大幅上漲的房租，通過前面大致算出的營收成本，最近一兩年新開的客棧都將面臨成為最後高位接盤著者的風險，本來今年3月昆明火車站事件後很長一段時間都壓制了大部分新建房房東的漲價慾望，甚至有相當數量都選擇了降價出租。但好景不長，這擊鼓傳花的最後一棒就像一頭即將被壓垮的駱駝在主動找尋那最後一根稻草，而這根稻草則神乎其神的如期出現，那就是被很多人津津樂道的電影《心花路放》，一路向西去大理，這部滿足中國鄉鎮審美需求的低俗電影，讓很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬著大理旅遊市場黃金時代的到來。
但事實真的如此嗎？
如同電影《黃金時代》，贏得了口碑確輸掉了市場，虛假繁榮過後發現，《心花路放》不但不能促進古城旅遊資源的增加，反而會越來越多的分流古城客源。原因如下，即使有相當部分人是跟隨心花路放的腳步來大理，但真正吸引他們的包括電影里有意無意的宣傳卻是洱海，雙廊的異軍突起已成不爭事實，環海沿線如龍龕桃源、馬久邑等地的建設也是日新月異，這些沿海新建客棧無論景觀還是客棧環境都會越來越吸引更多遊客停留，而這其中相當一部分是原本打算住宿遊玩古城的客人。
隨著時間推移客源減少，會有越來越多新建房房東將房租租金合理化，也會有越來越多客棧經營者加入轉讓大軍，同時促進古城客棧轉讓費用更加透明合理化，前面說過，轉讓費無非就是裝修折舊費。按現在的裝修水平，大部分客棧軟硬體能堅持5年就幾乎算極至了，每年折舊費百分之二十應算合理水平。
最後再想說說很多打算來大理開客棧的理想主義者，享受慢生活，結交更多朋友，還能賺錢補貼點家用，理想中這些似乎都是開家客棧的理由。
但現實情況？
半夜接到晚歸客人電話去開門，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何時間段接到訂房客人找不到路需要你去很遠的地方去接的求助，經常碰到垃圾客人有意無意損害公共物品提無理要求，房間馬桶堵塞需要你去通，客人酒後太吵需要你去管，衛生間漏水更是要找人花錢大動干戈去修，交了五年甚至十年房租後發現經營狀況遠不如預期，從而陷入進退兩難的尷尬境地。
但無論如何，這次洗牌之後，對於那些真正熱愛客棧行業，真正願意終老於蒼山洱海的人們，大理仍然是一片充滿陽光的熱土，一路向西去大理，幸福永遠屬於你。
風口上的杭州民宿賺錢不易
民宿爆髮式增長，行業潮人、金融機構紛紛介入
桐廬大奇山一帶民宿
越來越多的人在出遊時舍酒店而選民宿。當下，「民宿」已形成了一股不容小覷的力量。也有不少其他行業的投資人想趁此熱潮，掘一桶金。
杭州有多少家民宿？它們的經營狀態如何？錢好賺嗎？
租金過高、人氣不旺
白樂橋民宿有些慘淡
關於民宿，目前杭州還沒有一個官方定義。大家印象中，「民宿」是利用自用或者租用農居房，結合區域人文、生態、環境資源，做成較高品質，有特色的小型住宿旅店。杭州市區內，民宿主要集中在白樂橋、四眼井和青芝塢一帶，價格集中在300~800元/間，品質高的甚至超過1000元/間。
Mark是杭州少數的擁有法國藍帶資歷的甜品師。今年初，他和朋友們合夥在杭州靈隱白樂橋盤下一戶農居，改建成擁有烘培特色的民宿。從1月份開始裝修，直到3月份正式開業，總共12間客房，標價300元/間左右。前期投入150萬元，而前五年的租金需要30萬元/年，再往後十年的租金會漲到35萬元/年。租金太高，入住率又過低，回本艱難，讓他頭痛不已。
隔壁是一家以越劇為主題的民宿，同樣是今年新開業，這一家只有5 間客房，前期投入花費近200萬元。對於經營狀況如何，這家民宿的負責人毋小姐用「慘淡」形容。她說：「前陣子梅雨季，雙休日還有少量客人，但工作日幾乎沒有客人光顧。」不僅這兩家新店遇到問題，一家已在此紮根兩年的民宿主人也對記者感嘆：「我都還沒收回成本呢。」
楊家山、桐廬一帶
民宿收益還不錯
2012年就在滿覺隴楊家山經營民宿的陸女士夫婦倆屬於較為成功的經營者，西湖景區管委會在2013年時曾發布過一個「最美西湖民宿」評選，陸女士家的民宿是其中之一。據透露，她家民宿全年的入住率可以達到60%。陸女士說，該區域內不少民宿的主人從事設計工作，在整體氛圍營造上有優勢。
德清、桐廬等近郊也不斷湧現民宿。項愷2013年租下了桐廬古村落10多幢農民房做民宿，打造成山林深處的一處靜幽之地。「至今開出了1幢。9月份，還會再開6幢。」項愷做是室內設計出身，他選中此地是因為自然風貌很好，當時簽下的租金大幅低於市區民宿。他說，雖然租金方面投入不大，但最「燒錢」的是裝修和配置，包括泳池、室內裝修等，兩年來他已經投入1000萬元了。
「平均入住率是百分之五十左右，每間房每晚1000元左右，周一到周四比較空，周末基本爆滿。」按項愷的說法，目前為止只能保本。「民宿很難賺錢，一定要有規模。」他估計，剩餘的幾幢全部經營起來，年利潤可以達到兩三百萬元。
項愷從實踐中總結了幾個心得：一個是，民宿地要選在離主城區自駕車三小時交通圈內；經營者必須是個綜合能力非常高的人，對服務、環境以及室內設計整體把控都要到位，這種把控要細緻到杯子的選擇、床品的外觀與品質等；還得做出特色，項愷的這間民宿服務包括帶住戶爬山，看古樹，居住和遊玩相結合。
「台灣民宿比較發達，這些民宿不僅提供住宿，與住客還有很好的互動。比如花蓮的民宿，老闆會帶著客戶出海打漁，這些都是附加值。」生活方式觀察家力波認為，民宿講究的是一種旅遊式體驗，包括舒適的居住環境，餐飲以及戶外參與等綜合感受。
資本紛紛介入
民宿熱後或有一輪洗牌
雖然民宿的經營尚在摸索期，但杭州依舊是「民宿熱」的典型城市，一方面是因為旅遊資源豐富，另一方面杭州擁有美院等為代表的設計從業人員多，此外杭州城市中產隊伍龐大，在逼仄的寫字樓里緊張工作5天後，周末想在新環境中享受家庭生活。民宿的山野鄉間品質生活，正好符合這一需求。
「近三年，杭州民宿幾乎是爆髮式增長，每年增加至少50家以上。」杭州市西湖風景名勝區民宿行業協會秘書長俞利強給記者說了一組數據：全市範圍目前有近300家民宿正運營中，另外還有約100多家尚在審批中。
有十多年旅舍打造經驗的王先生向記者透露，有不少地產商請教過他如何把閑置土地改建為民宿，將價值放大化。
德清縣莫干山，是近兩年將民宿產業發展的典型。據公開資料顯示，今年環莫干山區域有民宿200多家，年營收1.7億元。民宿也帶動了區域內的房租價格，據知情人透露：「莫干山上曾經被散亂廢棄的農房，現在每棟30年的租金高達100萬元。」
民宿熱正在遍地開花，淳安縣千島湖旅遊局局長方陽透露：目前區域內改建了七八個老村落，將規劃成不同特色的民宿村，預計明年5月就會大致成型。
「民宿是必須規模化才能有收益的行業，這就意味著需要大量資本運作。」在最近相關度假產業的論壇或峰會上，消息靈通人士得知，金融機構、風投正瞄準民宿，資本蠢蠢欲動。
也有業內人士提醒：「經營民宿要有足夠的資金支持、一定的管理經驗和審美情趣，還要做好苦熬3年才能收回成本的心理準備。未來民宿產業很可能會經歷一場大浪淘沙。」
開民宿，是美夢還是惡夢？
路程比想像中的遙遠！辛樂克颱風過後，道路上還不時可見松垮下來的偌大土石堆，翻過山頭，終於來到苗栗南庄的「杉林松境」。
這間座落於杉林、雪松間，人氣指數頗高的小木屋民宿，儘管被山城薄霧蒙上一層紗，仍絲毫不減美景。
颱風來襲，許多原本計劃3天2夜行程的訂房紛紛取消，生意不免受到影響，沒想到民宿主人1981年次的女兒李佳玲反倒苦笑說：「其實也滿高興的，很久沒有睡這麼飽了。」
中國文化大學觀光事業學系還沒畢業，李佳玲就被父親李俊田找回來幫忙經營民宿，每個周末在台北和南庄間通勤。畢業後，李佳玲的第一份工作就是當民宿主人，至今5年，看著環山的美景，她卻嚮往大都市的繁華。「平日沒客人時，真的很無聊，等待的時間很長，我已經偷偷上104人力銀行找工作。」
對民宿從嚮往到退燒，李佳玲絕對不是唯一的例子。近年民宿發展迅速，光去年民宿家數就足足成長2成。根據交通部觀光局的統計資料，截至今年8月，全台灣合法民宿多達2,566家，尤其以宜蘭縣的370家，成長幅度最快。
然而民宿創業就跟開店做生意一樣，不論是資金、地點、經營方式、布置風格，乃至營銷規劃，每個環節無一不需要學習。
到底經營民宿有哪些你我不知道的真相？決定開民宿前，有哪些問題點該好好仔細思考、認真評估？
真相1：24小時都在工作
1977年次的季子弘，在宜蘭縣五結鄉經營「布克旅人」、「小河文明Bamp;B」兩家民宿，由於民宿獨特的人文氣息，短短3年就創造出口碑，在宜蘭地區頗有知名度。
問起經營民宿的心得，他竟是報憂不報喜的說：「如果個性不喜歡受拘束，喜歡旅行的人，建議還是不要輕易開民宿，否則時間都會被綁在這裡。」
他的民宿夢，源自幾年前替旅行社撰寫文案時，一次出差到日本採訪民宿，被民宿主人的貼心服務和認真態度深深感動，進而埋下開民宿的夢想種子，回來後甚至不顧家人親友的反對，中斷研究所學業，隻身來到宜蘭尋找經營民宿的機會。
當時他的想法很單純，「我想要創業，過著自己能夠掌握的生活，而且不必等到退休後。」
直到真正投入後，才發現民宿做出口碑固然值得欣慰，然而一開始想擁有「個人生活空間」的夢想已不復存在。
季子弘說，民宿主人基本上就是跟客人一起住，即便有各自的房間，感覺仍是「24小時都在工作」。
他形容自己個性比較容易神經緊張：「就算晚上待在房間看電視，也不敢開太大聲，擔心客人有事敲門沒聽到，甚至連上廁所都不敢鬆懈。」
儘管民宿經營得不錯，季子弘卻沒有太多留戀，他計劃明年先關掉一間民宿，才能「多留一點時間給自己」。
到底什麼樣的人適合經營民宿？
季子弘認為，有些民宿主人個性安居樂業，只要生活中有點小快樂就很滿足，這樣就很適合。
自己還年輕，還想寫作、旅行，經營民宿會有「養老」的感覺。
同時還要問自己「喜不喜歡做家事？」除非資金充裕到可以花錢請外佣打掃，否則經營民宿就是付出勞力的工作，鋪床、洗床單、打掃、準備早餐等等，樣樣都要自己來。
尤其等待的時間很長，民宿工作時間雖彈性，1天往往只花幾小時打掃、採買，其他時間都是在等待客人。
李佳玲也深有同感說，常常待一整天都沒有客人，等到要關門時才有人上門。不然就是凌晨1、2點，客人才打電話說正要從台中出發，無奈也只好等待。
真相2：遇到「奧客」也得陪笑臉
除了想清楚自己個性適不適合，經營民宿肯定會遇到不講理的「奧客」。經常遇上愛亂殺價的客人，幾乎是所有民宿主人的夢魘，也考驗經營者的EQ。
李佳玲不諱言，遇到「奧客」是家常便飯，有的人甚至還沒入住，光看房間就開始「嫌東嫌西」。尤其遇到熟人介紹的客人「最麻煩」，不是要求折扣，就是每樣東西都要多要一份。
不過民宿就是要吸引同構型的客人，才會「長出自己的樣子」。用價格來篩選客人，也是一種對付「奧客」方式。如果剛開始因為缺客人，想沖住房率而隨便接受砍價，貪小便宜的客人來了之後反而會要求更多。
為了不讓客人亂殺價，季子弘還想出用二手CD交換的方式來折價。雖然大部份人都拿一些「不怎樣」的CD來交換，不過至少讓客人知道隨便砍價並非那麼容易。
要注意的是，民宿畢竟還是商業空間，不要放太多私人東西，把民宿變成自己生活起居的空間，例如一家人坐在客廳看電視就不太適宜。
季子弘提醒，要把空間讓給客人，不要讓客人覺得住民宿，好像是到別人家裡做客。有的民宿主人為了節省開銷，客人外出沒關冷氣，還會主動進房幫客人關冷氣，這樣也是不行的，民宿更要尊重客人隱私。
此外服務的敏感度很重要，就算遇上「奧客」也要有禮貌。
苗栗縣大湖村「湖畔花時間」的店長蔡禮容說，有些客人心態上會把民宿比照飯店，姿態架子較高，一下車就直接問：「怎麼沒人幫忙拿行李？」這時候還得陪笑臉趕緊接過行李說：「那有什麼問題。」絕不能回說：「這裡沒這種服務。」
真相3：過度投資，回本無期
隨著台灣民宿蓬勃發展，不乏投資2、3千萬的豪華民宿，但住宿費用相對高出好幾倍，一晚要價1萬多元。
在苗栗大湖擁有「湖畔花時間」、「花自在」的民宿主人林惠陽就認為，過去把自家多出來的房間租給客人的傳統民宿早已行不通，苗栗地區150家民宿，大約只有三分之一生存下來。
然而並非人人都有雄厚財力，「有多少錢，做多少事」是經營民宿的基本原則，千萬不要跟隨潮流，過度投資、申請太多貸款，導致最後回收不易，也違反了當初開民宿的理想和初衷。
「卡幄汀」民宿主人呂銘煜就把經營民宿當做興趣和副業，因為是自家的土地，省下大筆買土地的錢，儘管一開始投資1千多萬元蓋民宿，但兩夫妻平日各自還有正職工作，加上平日客人不多時，就交由母親看管，經濟壓力就沒有那麼大。
獨特的建築設計風格，讓卡幄汀雖然位居較偏僻的宜蘭員山鄉枕山村，仍然吸引很多高科技公司如鴻海、惠普（HP）的高階主管包下整棟入住。不少知名廣告如中華汽車、得意的一天、孫正華《流行前線》節目也特地來此取景拍攝。
呂銘煜建議，貸款不能太多，絕對不能超過千萬，3、5百萬元還可以，8、9百萬元壓力就太大了。
林惠陽認為，至少要準備5、6成自備款，平均4成左右貸款是比較保險的。
不少民宿業者之所以最後以失敗收場，都是由於過度投資，遇上平日沒客人的情況，難以回收；或是想網羅的消費族群太多，導致民宿定位不清，難以吸引客人。
季子弘表示，民宿本來就是小眾市場，吸引氣味相投的一群客人，因為投資要有上限，經營1、2年口碑不錯之後，再考慮加碼，「就像談感情，不用一次到位。」
自稱是「窮小子開民宿」，季子弘認為，開民宿不一定得花大錢。沒有雄厚的財力，一開始可以考慮先用租的，不一定要花錢買土地、蓋房子，小額投資，花3、50萬元裝潢就好。剛開始經營民宿時會超開心，到處買東西，心想一切都是為了民宿，給自己亂買東西的借口，多了不少無謂的開銷。
笑稱自己的民宿「布克旅人」是「嚇二跳民宿」，季子弘一開始是幫忙屋主管理大樓空屋，承租下來作為民宿經營後，因為地點選擇「很不尋常」，不少客人走到門口嚇一跳，心想怎麼民宿會開在大樓里，進門後又嚇一跳，發現其實裡面的空間很溫暖、很舒適，還有大片落地窗看到綠油油的蘭陽平原景觀。
他經營的第2間民宿「小河文明Bamp;B」，也是將原有的咖啡館頂下來，省下了大筆裝潢費，前後只花了十多萬元買傢具和設備，門外還有現成的冬山河美景，因此吸引電視劇《無敵珊寶妹》前來取景。
真相4：網路營銷不是萬靈丹
幾乎所有民宿經營業者，剛開始還沒有建立口碑時，都會先藉助網路營銷或是關鍵詞廣告的力量，架設網站，或加入當地的民宿網連結。不少民宿業者建議，網路營銷一開始固然可以沖高人氣，招來客群，但經營一段時間，口碑和客源都穩定後，就可以考慮退出，省下這筆1到2、3萬元不等的宣傳費用。
尤其網路廣告招來的客人素質不一，大多看的是民宿是否夠豪華或新穎，這樣的客群不見得是自己想要的。
既然大家的營銷方式大同小異，要做出差異化，民宿的名稱就很重要。
呂銘煜表示，很多人一上網找民宿，會先從名字篩選，看到太俗氣的，往往連點都不點就直接先跳過，因此除了照自己喜愛取名，找姓名學老師取名也是另一種選擇。
回歸到根本，服務還是吸引客人不斷迴流的最重要關鍵，想辦法儘快確定民宿經營方向和風格，才是長久之道。
林惠陽建議，前5、6個月是一家民宿「店格建立」的關鍵期，民宿主人一定要親自坐鎮，同時民宿的建築風格、餐飲特色、景觀資源、藝術文化等等，要充分結合當地特色，例如苗栗地區是山城，民宿多以木造建築為主，並且結合當地農業種植溫泉草莓、溫泉蔬菜，或與當地陶藝家合作，製作生產民宿所用的餐具等等，才能在激烈競爭中，凸顯差異化。
看膩了都市叢林，想回山林、田園生活固然可喜，然而「人生有夢」，還是得「築夢踏實」，才不致於最後夢想成空。
做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意，開起來就容易虧損。
另外一種覺得開客棧會賺大錢，覺得民宿是暴利行業。奉勸沒做好心理準備的人都不要做民宿，其實民宿就是個正常的生意。我做互聯網10年了，2015年去麗江束河古鎮遊玩的時候，我也從0起步開了家客棧。
寫寫自己的感悟，給後面的僅靠突然一個想法就想開客棧的人潑潑冷水P.S.:雖然我的客棧生意挺好，但是周邊不少認識的客棧都是虧損的。總的來說，只要規劃得當，用情懷來把控客棧的裝修調性和服務調性，用生意人的思路去控制好客棧的經營和管理。生意就會比預想的好做。一句話：客棧是情懷+生意的結合體，少了一個都難以做好。開客棧的人大部分都是很講情懷的，從而忽略了客棧也是門生意，誰也沒天生想著虧錢吧。
情懷先放到邊上不談，畢竟想開客棧的人都懷揣著一份。咱們重點說說乾貨，說說如何開一家賺錢的客棧。一、選址客棧是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點詫異，但是本質還是酒店。所以，李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段想清楚，你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的客棧[飛機還是火車還是自駕]？周邊停車方便嗎[自駕游比例越來越多]？周邊吃飯方便嗎[80/90是消費主力，往往都拖家帶口的]？好多人開客棧是開在古鎮裡面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉手費。我的思路：在古鎮隔壁開，離古鎮幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉手費，而且可以免費停車。畢竟網路發達了，好多人都是通過網上預訂。客源方面雖然沒有古鎮里的多，已經足夠了，畢竟還要講點情懷的，一個安靜的民宿更匹配有情懷的人。我的客棧【麗江王子別墅客棧】就開在束河古鎮邊上的別墅區里，出了小區右轉100米就到古鎮了。白天在熱鬧的古鎮享受喧囂，夜晚在別墅區里享受安靜。二、裝修和裝修的定位
裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什麼，你未來的定價標準是什麼？1、我的思路：千萬不要做每個間夜300元以下的客棧。先申明，這只是一個經營思路哈，沒有貶低的意味。300元以上的客人普遍素質高很多，容易溝通，客棧的損壞會較少，也不會有大量的浪費。且300元以上，意味著消費力不錯，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實體範圍里可以產生更高的效益。2、價格的上限是多少？我的思路：調查下你的店址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪裡的，大致的車價是多少。我的客棧【麗江王子別墅客棧】定價是300-1000元之間。知道了客棧的定價了，然後計算下數字（P.S：我是學數學的）客棧價格 * 房間數 *天數 * 預計50%的入住率 * 12個月，一年大致的房費就算出來了。計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。3、硬裝和軟裝一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。我家的客棧家裡人基本天天盯著，製作了很多亮點出來，尤其是餐廳加了個天井，超級漂亮。看下圖，原本是房間最裡面比較暗，加了個天井之後非常的亮，而且晚上月光可以曬進來，超級舒服。
三、經營
親，不要想著民宿是你一個人啥都做了，那樣自己不僅忙的半死，服務也上不去，就更別談睡到自然醒，喝喝茶的情懷了。客棧是門需要各個方面都做細緻的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。建議：真想做個賺錢的客棧，就花了6個月以上的時間先去別人的客棧打打工。你會少走很多彎路的。我的客棧就是在找設計師以及整個裝修5個月的時間內安排合伙人去別人的客棧實習了，做了6個月。不僅了解清楚客源從哪裡來，日常有哪些需求，更重要是了解了客棧日常經營里的林林總總的問題。從裝修時我們就避免了很多隱患。下面說說經營的事情。(1)人員我的客棧【麗江王子別墅客棧】總共10個房間，請了1個阿姨打掃衛生，1個雜工，1個廚師做飯，請了3個管家提供一對一管家服務，幫客人安排行程和接機，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。雖然是10個房間的客棧，但是也是正常的運營體系。(2)管理6-7個員工，且員工會有流失，就要涉及人員管理和招聘。要做各種財務報表，要做採購預算。完全就是個小企業了。(3)擴大收入來源民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務也提不上去，基本也會虧損。我的客棧【麗江王子別墅客棧】額外提供：餐廳點餐、旅遊服務、代購服務、包車服務等等旅遊景點一般餐飲都很貴，所以咱家提供餐廳點菜，乾淨衛生，價格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。我們的管家服務會給客人安排行程和幫客人代購物品、包車服務，所有都是客人自願的。而且提供的都是我們在當地挑選的品質好的。這樣不僅提供了好的服務還有點額外的收益。雨季來臨時我們還採購很多雨衣雨鞋供客人直接在店內購買，還「免費」提供充電寶、自拍桿等供客人借用。四、網路推廣
用好互聯網的推廣平台，加大跟OTA之間的合作。(1) 我的客棧【麗江王子別墅客棧】微信公眾號：王子別墅，客棧介紹的文章在推廣1個月內就達到了3.8w的閱讀，剛開業的第一個月就達到了50%的入住率。(2) OTA的合作不能簡單的上線就不管了要多跟OTA的地方經理多溝通，多參與他們的活動。比如有的OTA偶爾會搞抽獎活動，免費入住一晚，我們都積极參与中獎的客人不僅會幫我們傳播，客房是免費住，但是其他方面客棧還是有收益的，總的來說一舉多得。五、做好口碑經營
(1) 這裡才是重點，客人從下飛機接機開始，就要把每個細節都服務好，務求客人的滿意。一定要把管家培訓好，對客人的所有需求都能及時的處理，讓客人快速的熟悉這個陌生的城市。攜程等OTA平台上的點評一定要及時跟進。我的客棧開業半年左右，已經有300多條滿分好評了。(2) 店內推廣因為有管家服務，對於服務滿意的客人，會讓管家提醒客人，幫我們在網路平台上給個好評，微信朋友圈裡幫我們轉發下。大部分的客人都會樂意幫忙的。所以，只要服務做好，口碑會越來越正向的。客棧經營的細節都考慮的很詳細，執行的很到位了，開起來會虧損嗎？？？
歡迎各位去麗江做客，一起探討如何開客棧，如何經營客棧。麗江王子別墅客棧地址：麗江市古城區束河路天域陽光3期福瑞苑30棟 （束河古鎮正門口）百度、高德、搜狗等地圖：王子別墅客棧，導航即到。客棧電話：0888-5310066攜程：http://hotels.ctrip.com/hotel/4036364.html360攝像頭直播客棧院子：http://jia.360.cn/pc/view.html?sn=36051728549from=singlemessageisappinstalled=1客棧2樓直播玉龍雪山：http://jia.360.cn/mobile/view.html?sn=36051729367from=singlemessageisappinstalled=1王子別墅的微信公眾號：王子別墅客棧客棧介紹:1、一畝地的獨棟別墅,三層樓+地下室的娛樂設施,10個房間一樓每個房間里都有獨立花園，其中3個房間可以直接看到玉龍雪山二樓每個房間都有陽台，其中2個房間超大陽台可以直接看到玉龍雪山三樓是豪華套房，超大陽台可以直接看到玉龍雪山2、地下室做了電影院KTV、還有麻將房3、100M光纖入戶,電視機都是50寸以上樂視高清電視,購買了2年的樂視會員，看超清大片4、傢具都是定製,衛浴都是科勒,高端洗浴用品5、入住2個晚上以上免費接機6、餐廳廚師點餐,管家一對一諮詢服務下面貼一下客棧的圖片供大家一起欣賞。
開辦民宿的證件有消防安全許可證、特種行業許可證、營業執照、衛生許可證，其中根本的證是消防安全許可證，這是申辦其他證件的起點。只要拿到這本證，後期即可辦理其他相關證件。
很多進入民宿、客棧行業的人，大都懷有一種情懷，也許是熱愛自由，也許是羨慕民宿主人悠閑的生活狀態，然而，在真正進入這個行業之後，很多人會突然陷入迷茫，原有的情懷被日常的各種瑣事逐漸侵蝕。所以， 在決定從零開始做一家民宿的時候，要認真考慮以下幾個問題：
一、考察分析
對於民宿的考察分析，主要有兩個方面，第一個方面是從全方位了解民宿這個行業，另一方面也是一個可行性的分析，更多是關於經濟。
體驗考察分析：
既然民宿是一個服務體驗行業，那麼你一定要用心去感受這個行業，你並不是漫無目的去看，分別從如下幾點去體驗和分析這個民宿：
a.特點/亮點/吸引點
b.交通
c.大環境
d.周邊小環境
e.商業氛圍
f.服務
g.配套設施
h.室內設計
i.餐飲
j.消費者反饋
一個民宿的好壞主要由上面這些點構成，你在考察的時候需要去記錄這些信息，哪些是我可以學習的，哪些是在你的民宿要規避的。
收入支出的考察分析：
a.成本預估分析:要從側面了解你所考察區域的租賃成本費用，改造的費用全國是差不多的，找懂設計的朋友是可以預估出來的，然後再測算一下運營的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。
b.收入預估：收入預估實際上是好做的，房間價格是透明的，平時和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道項目的收入情況。
我們做支出收入預估是十分有必要的，情懷僅僅是我們做民宿的起因，只有算了賬你才知道你要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業的根本。如果並不能維持一個合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會消磨殆盡。
二、立項定位
如果你通過考察以後發現你的項目是可行的，那麼我們就需要立項了，立項之前的必要條件就是定位。
民宿如何定位？民宿的定位有三個客觀依據，缺一不可。
首先，你要做一個多大規模的民宿，大概投入多少錢？這直接決定了你民宿的檔次和客單價。
另一方面，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什麼？就是民宿的主人！在做定位之前，你作為民宿主人需要詳細分析自身有哪些優勢，哪些特長，哪些可以落地在你的民宿中行為一個特色，哪怕是喜歡與人為善、做飯好等這些都是你的優勢，也是你民宿的差異化。
最後一個方面，也是比較關鍵的一點，民宿主人很容易自彈自唱和自嗨。別忘了你是為消費者服務的，在做定位之前你需要深入了解一下你目標人群的消費習慣和消費特點，他們的青睞方向也是你要考慮的重要因素。
說了這麼多，我們到底要定位什麼呢？我們需要如下幾點的明確結果：
a.品牌核心競爭力/品牌特色
b.品牌消費定位/客單價
c.表現風格定位
d.品牌文化/精神
有了這些結果，你會發現你對你的民宿印象十分清晰明了，彷彿有了指路的方向，這也是你接下來實操的理論導向。
三、項目選址和經濟分析必須同時開展
很多民宿老闆都詢問選址的事，而實際上，選址並不是一個孤立的事，在選址的同時，經濟分析必須同時做，這兩者是同步進行的，缺一不可。
其中總結起來，你選址的地方你要有感覺、能夠有政府關係支撐和具備客觀的地利因素，而具體決定你到底能不能選這裡的關鍵是經濟指標分析。
說起經濟分析，和一開始我們提到的收入支出分析類似，由於每個地塊的情況都有很大區別，並不是你想找一個300平米的地方就能夠那麼準的。所以在定址之前，請找相關土建和設計專家去您要定的地址上詳細估算一下。
為什麼要估算？因為假如你的地址上給排水系統不完善或者電容量不夠，光地下埋管道和引電的這些錢花個百八十萬都是很有可能的，不要掉到這種坑裡，民宿改造中，看不見的錢遠比看得見的要多。
另外，當已經有備選地待定的時候，你就可以精準算出你的房間數了，那麼根據上文中你總結的客單價定位和周圍民宿的入住率，你就可以預估出你的收入情況了。有了投入和支出測算和投資回報情況，你才能決定你選址的這個地方到底能不能幹，這個事一定不是拍腦門決定的。
四、疏通政府關係和簽訂租賃合同
為什麼把疏通政府關係放在了前面？因為你必須要在選之前確定你所選址的地方是否能夠正常辦理證件和執照，有沒有硬傷。假設你選址的地方是所謂黑戶，無法辦理證件，那麼你也需要確定會不會在你做起來後有人總找你的麻煩。
另外有一點很容易被民宿主忽略，那就是與村幹部之間的關係，在選定地址之前必須要和當地的行政單位多打交道，看看是否能夠融洽相處。如果村長真的是十分品行惡劣或者難相處的人，那麼你的項目要慎重考慮，不要給自己埋雷。而且村幹部的關係處理好了，和村民的關係會容易解決的多。
簽訂租賃合同的時候建議一定要把土地屬性和房屋的權屬弄清楚，不要有糾紛，其中包含繼承糾紛和其他糾紛。在簽合同之前希望能夠花些小錢讓律師起草或者律師審查，有利無弊。
五、功能規劃與視覺設計
在這裡，我們要把功能規劃放在前面，甚至做功能規劃的和室內設計的可以是兩批次人。做功能規劃一定是要懂酒店運營和管理的人來做，需要準確的計算和理性客觀規劃。
而做視覺設計則是另一個偏感性和自我的事情，而且做視覺設計也是要在功能框架內做，好的設計一定不會被框架限定，而是能為功能性錦上添花，將功能融入美學之中。
在做視覺設計的時候怎麼才能做好呢？建議民宿主把你認為你的民宿給人的感覺描繪出來，另外尋找一些參考圖片就夠了，要讓設計師有充分的想像空間和創造力，你的空間才會有亮點和別具一格的元素。
六、民宿命名和證件辦理
在設計的同時，可以同時進行民宿命名和證件辦理，最大化地節省時間！
說起命名這個事情，它並沒有太明顯的時間要求，而且感覺很微妙。有的人可能在沒做項目前就已經想好了你家寶貝民宿的名字，有的甚至可能到第二天就要做門頭的時候還在猶猶豫豫。雖然命名沒有硬性要求，但是原則還是有的，是什麼呢？
a.識別度高，印象深刻：這個是起好名字的第一要點，店名基本上是給消費者的第一印象，如何能從OTA平台茫茫民宿中做閃耀的那個星，以及能讓旅客多年後還能記住你，起一個個性一些、識別度高一些的名字吧。
b.最好易記：不論是用諧音、詞語歧義和其他短小精悍的方法，能讓消費者一下記住你的名字也是好名字。 但是，如果你滿足了第一個條件，這個條件可以不忽略，為什麼？如果你的店名十分個性和長，或者中英搭配等等，那麼也會讓消費者記憶深刻，比如：我5年前去過一家店，叫什麼「我和九十九個老闆娘的故事」什麼的，「有一隻豬在春風中淋著下雨」等等。他未必記住你的名字，但是一定記得住你的店，這可能比記住名字的效果更好，他會很樂於去和別人分享這個奇特的見聞。
c.能註冊商標：很多人在起名字的時候都會忽略這個問題，用一些通用辭彙做店名，或者起一個已經被別人註冊商標的品牌名。但是真的當你做大做強的時候,如果發現品牌名不能註冊商標或者被別人註冊的時候，你會很糾結，辛辛苦苦十幾年可能在給別人做嫁衣。所以在命名的時候最好去「國家工商行政管理總局商標局」的網站查詢一下。
d.表現品牌風格：我們希望店家起的品牌名能夠反饋出民宿主的性格或者和你民宿的氣質相符，因為有一種東西叫「吸引力法則」，你的品牌名一定會吸引你想吸引的和你志趣相投的消費者。
接下來我們來講辦理證件的事情，實際當你的租賃合同簽署以後便可以去申請工商核名的事情，另外當你的設計圖紙確定以後你就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環評、食品安全等（各地政策會有所不同）。
一般來說，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動工的。辦證是一個周期很長的事，但是一定要提前去操作，把時間節點了解清楚，不要等著明天就要開業了，環評、公安和食葯監局來找你的麻煩，再補辦可能需要更長的時間，不僅影響生意還影響心情。
七、項目施工改造
當設計敲定後、資金到位後、相應的前置手續辦完以後，就要開始做施工改造了。這是整個開民宿環節中較繁瑣和複雜的事。在設計過程中一定要想好哪些是一定要拆、一定要留、可拆可留的。對於可拆可留的可以暫時保留，等施工過程中再去觀察是否能融入整體或者有沒有開發價值，再決定去留。
施工雖然是個龐大的工程，但是也是有規律和技巧可循的。其中在施工前你可以花少部分錢請一個第三方施工監理，全程監控整個過程，會減少很多風險。另外，有三個文件必須要有，而且需要認真看：施工合同、項目進度表、施工報價表。這幾個文件將是你打款、審查項目和驗收的重要依據，避免不必要的糾紛。
八、設備和軟裝配飾
軟裝配飾和設備採購實際上和施工改造是同步的。這裡指的設備更多是廚房設備，在廚房設計完畢後，就可以找廠家下單了訂製了，包括室內的訂製傢具和燈具，都要算好訂製周期，有的可能需要一個月左右，不要等到快裝修完了才想起這些事，有可能會造成萬事俱備，只差傢具的情況。
非訂製產品，建議在開業前15天左右採購，把途中意外和其他不可抗力情況計算在內，盡量多留出空擋。
九、人員招聘及管理
我們希望所有民宿主在開民宿之前至少能夠找到一個管家或者可培養成為管家的人才，因為民宿行業兵多將難求。你的店面管家最好是在簽訂租賃合同後就可以到位上崗的，如果他參與了整個品牌和民宿建立的過程，他會對品牌核心文化理解的更深入更透徹，也會更加愛惜這來之不易的結果。
對於其他普通員工，應該在開業前一個月左右尋找，最好能夠在離民宿地不遠的鄉村尋找綜合素質較好的年輕人進行培養培訓，這樣一來解決了他們的工作問題，和當地村民處理好關係，二來也能減少人力成本，減低招聘難度。 在開業前起碼留出10天左右的時間進行培訓和試營業，在這個過程中尋找問題、及時發現問題並修正問題，以一個良好的面貌展現給你的消費者。
十、OTA和微信營銷
在營業執照辦理後或者辦理中（各地情況不一）就可以尋找各個訂房平台洽談合作了。佳鄉建議前期可以多和各種平台合作，先增加自己的曝光度和展示頻率。如果把流程和手續都處理好，在開業前就可以上線，預定和預售開業後的房間。
更多民宿注意事項及運營技巧，題主還可以關注「桃花源跡」微信公眾號，一個專註於民宿設計和運營的平台，希望對你有所幫助！
我以股東身份，參與了「洱海醒來」客棧。客棧位於大理雙廊古鎮淮環海走廊，與「七間房」、「風信子」、「愛這生活「毗鄰。雙廊原來是一個小漁村，也曾經是楊麗萍的故鄉。 客棧不大，有10間房，每一間都能看到寧靜的洱海，天邊遊盪的雲朵。
一直喜歡旅遊，20歲之後我以背包客的身份窮游過一些地方，也算是走遍大半個中國和小半個世界。從第一次到大理，便覺得大理是一個很好的去處，民風溫和謙遜，山水田園宜居，傳統文化和外來文化和諧交融。
所以2010年，記者時代的前輩和朋友小兵袁和我提到他想在洱海開間民宿的時候，我毫不猶疑地就決定參與其中，成了洱海醒來的5位股東之一。總覺得在這麼大的世界，有一座漂亮的石頭外牆的堅固房子在，隨時可以逃離城市生活來看看海，吹吹風，看看書，喝喝酒，發發獃、心裡就覺得踏實和安定。
開民宿的攻略，總結起來有下面幾個關鍵因素，排名分先後——
第一，找一塊好地
一塊好地的標準，除了地段、景觀、面積、租金等硬性條件外，有一項容易被忽略的，但是非常關鍵的條件，就是房東有沒有契約精神。
事實上，一些民宿開始有了不錯的收益，有些房東就會眼紅，要求毀約收回房子，遭到拒絕後甚至採取上門潑糞等惡劣手段，阻擾民宿的正常運營。當時為了找到合適的地，小兵袁花了整整一年時間找地，在有了意向地塊後，還花了很長時間和房東喝酒吃飯交朋友。
有了場地後，就要開始辦各種證件了，包括消防安全許可證、特種行業許可證、營業執照、衛生許可證。
第二，明確客棧的定位和定價
要對比周邊毗鄰的客棧，找到自己的特點。而且在做定位的時候，不能只看眼下，也要考慮政府中長期的規劃。比如雙廊後來開通了高速公路，客流量大增。當地的民宿家家生意爆滿。這種情況下從生意角度看，地段、裝修和情調都比不上房間多。
第三，民宿的設計調性和爆點
在準備民宿的時候，要試著回答幾個問題：
為什麼大家要花五星級酒店的錢來住你的民宿？民宿里哪些角落最能吸引住客自拍？
這些不說全部想清楚，至少要有大致的答案。無論是在建築、軟裝和文化上總歸要有1、2個拿得出手的爆點。
「洱海醒來「的設計是由白族建築設計師八旬先生操刀，青石外牆、拱門拱窗，富有鮮明個性也不失白族建築的傳統特色。洱海醒來在2013年2月開業，2014年便獲得了中國最佳設計型酒店小而美酒店獎。 在我心裡，這是一棟經受得住時光流失和審美變遷的建築佳品。
先寫這些，除了「洱海醒來」外，我還以市場推廣顧問的方式參與了歐洲塞普勒斯的一個生態度假村項目，也是度假村第一個中國遊客。
這是另外一個有趣的故事，有時間慢慢講述。
3年前，因為一個「面朝大海，春暖花開」的夢想清單，我參與「洱海醒來」的籌建，獲得中國最佳設計型酒店2014年年度小而美客棧的殊榮； 1年前，我創辦了「宛若故里」，整合互聯網和淘寶設計資源改造麗江美宿，作為夢想家的案例，與茵曼等一同被寫入阿里巴巴海外招股書P143頁； 11個月前，我發起了「食物背後，萬千故鄉」鄉村試驗，「宛若故里·除夕·麗江臘排骨」由此在移動互聯網上引爆。我的路演ppt被投資人戲稱為「史上最文藝的BP」。可這有什麼關係？不妨礙我在年初拿到包括鄭南雁鉑濤在內的三個知名投資機構千萬資金的合投，由此成為民宿業第一個拿到風投的管理團隊。
我一直以來的觀點：互聯網可以顛覆一切，但顛覆不了人與人的情感。與體驗有關的一切行業，如旅行、住宿、餐飲，必須由人親身參與完成，無可替代。這是我起碼的行業趨勢判斷。
其次，從亞文化及消費趨勢來判斷，1、城鎮化的浪潮之下，歸去來兮、回歸故里的大潮襲來；2、目前是消費升級的重要時間窗口。國民休閑度假開始普及，存在感、參與感、美學逼格將成為新一代消費的關注焦點；3、生活家時代來臨，逃離北上廣，「開客棧去」成為一股潮流。
其三，從創業趨勢來判斷：目前是一個精益創業的時代，移動互聯與傳統行業結合，跨界嫁接、顛覆成本結構、快速迭代，試錯成本降低。如果說，以前我們創業試錯需要砸幾百上千萬的成本，那麼今天，通過移動互聯的窗口，1到10萬甚至就能小試牛刀。另外，各類專業分工趨向發達，今天從0到1的創業遠不需要傳統的人海戰術。
儘管目前關於民宿的法律法規還沒建立，每個目的地市場政府態度不一，如在諸多旅遊目的地市場，有旅遊局等政府力推並給出優惠政策，連習主席春節都提出「鄉愁」。也有一些地方管理部門因沒有專門法規參照，執法模稜兩可，導致給民宿經營者帶來難題。但看趨勢，從日本、英國和我國台灣發軔的民宿，大規模興起也就30多年時間。但由此帶來的民宿游風潮，正從原本低緯度行業向高緯發展，改寫旅遊的新形態。
睡在哪裡，都是睡在夢裡；走在哪裡，都是走在逐漸淪陷的故里。不管你是70後、80後、90後，不管時代的幕布多麼波瀾壯闊，回不去的故鄉是我們這幾代人共同的宿命。遠方太遠，有犁人處皆田園。「宛若故里」的初心是想通過「五個一」模式：「一個故鄉人＋一群人的美宿＋一個故里私旅行線路+一個2當地物產＋一個故里客社群」，在全國熱門旅遊目的地、及北上廣深周邊2個小時車程的美麗鄉村實現簡單複製。
正如我們的品牌推廣所言：「在中國最美的12個地方，建設12個美宿。用12個月且行且走，一起虛擲好時光。」、「它可以在水邊、在山野、在阡陌；也可以是在海盡頭、雪山之巔、神山之傍。總之，它的模樣是看得見山、看得見水、望得見鄉愁」。［宛若故里］，表現是一個輕住宿的產品，終極目標賣的是「生活方式」、「鄉愁」。
我們一直說精益創業，其實就是在不斷迭代，小成本小範圍試錯中快速前行。過去1年，我們通過改造和代運營麗江一家客棧，確定了宛若故里的住宿標準：「乃藝術不客棧，乃故事不生活」。首先，它必須有酒店的芬芳，基礎條件必須保證五星床品、好的淋浴體驗、具備生活美學；同時，它需要有客棧與生俱來的溫暖和獨特文化。如夜泡溫泉曬月光，聽風望月夜讀詩。創造客人與客人之間圍爐夜話，談天說地，把酒話桑榆的氛圍。
此外，過去一年，我就讀於HTM(香港理工大學酒店與旅遊管理)研究生班，諸多業內專家給我提供了各種建議。感謝之餘，我的思考是，「與其更好，不如不同」。故里模式不能基於行業怎麼做而一味去追隨，而是基於你團隊的長處是什麼，核心競爭力是什麼來規劃。過去的一年，我們最大的洞察是，美宿與酒店最大的區別，在於美宿經營的是人和人的情感，而不是單純比拼豪華和硬體。
最後放一下我們店的美圖，給大家都做個參考！
這一次，不談情懷只講實操，
奉上宛若故里最有誠意的【美宿養成培訓】。
我們正式開班，
如果你是同路者，請與我們一同前行！
可以直接關注我們:宛若故里
http://weixin.qq.com/r/8kyBmaHEB-x4reX69xng (二維碼自動識別)
這幾年民宿的確開始有了火爆的跡象，中產階級消費的崛起，假期時間的延長和打散都奠定了近郊遊、特色旅遊和民宿發展的基礎。
我們院的傳統商業地產的項目驟減，旅遊類的度假區、主題樂園、民俗村改造反而成了主力部隊，這也能從側面反映出市場已經開始進入了猛烈的調整期。
和所有行業一樣，設計工程類也必須走差異化經營的新路，找到不同其他人的核心理念和產品。
相信題主和我一樣也明顯的感覺到了現在民宿經營者的一個通病：
都在拚命講故事、搭情懷，努力讓自己看起來仙氣十足，都在暗暗較勁誰才是「不食人間煙火」之王。這本身並沒有錯，甚至在最初的階段，這樣的理念和定位也都是非常合適的，民宿是需要快速擺脫快捷酒店或標準星級酒店給人帶來的工業化「千店一面」的狀態，但現階段隨著民宿這一概念的快速崛起，比誰「仙氣」更足，顯然是不夠的。如何找到具有足夠吸引力的點呢？
不能直接從設計、經營或是情懷下手，
得先著眼於產品本身，消費人群為什麼會願意來你這裡呢？作為一個旅遊目的地，得有足夠支撐他們一到兩天的項目吧，先得有好玩的、好吃的、好看的，我想其次才是民宿本身是否具有設計屬性、配套是否齊全的問題。
我本人也在經營著一個民宿，當然，我們都還很年輕，也是一邊摸索一邊試錯，把自己一點小小的理念發來知乎純屬拋磚引玉，還望各位前輩提攜；同時為了避免打廣告的嫌疑，本文中也不會出現該項目的地點與名稱。
請先看一張圖片：
那再看一張：
有了吸引人過來玩的前提，接著就是民宿的設計定位本身了，
同樣的先來看一組圖：
這樣的民宿外觀，在某個大城市的近郊，隱於鬧市；郊外的午後，陽光格外耀眼，玩累了戶外項目的你，也一定想進來喝幾杯冰飲吧，來~歡迎，
屋內坐坐；在裡屋喝喝咖啡，吃些東西補充能量；和同伴們一起起聊聊白天滑翔飛行、草地越野的趣聞和故事，發一條朋友圈來展示一下：原來工作之外還有這麼有趣好玩而愛好探索的自己。
休息後，再回到山間徐徐看著日落，白天即刻成了夜城，市中心城區大廈遠遠的映在另一邊，城市，從未有過的安靜一面；
說到民宿，就不能不說睡這個問題；在這一點上，我們一致認為最最重要的是乾淨，其次是差別性，朋友們從城市裡來，自然不希望在感受到過重的都市裝修氣息，但也不能一味的追求獨特和原始；所以清水混凝土、木材和石板是我一直喜愛的材料，區別於城市過度的奢華和農村原有的雜亂，這些材料能最大程度的給人舒適、親膚和乾淨的體驗。
洗凈白天的運動痕迹，夜晚在鄉間感受田園的清風；
唯一需要注意的是，鄉間晚上冷，記得多穿一件外套...
以上就是我的一個小分享，總結一下：民宿的核心吸引項目有千千萬萬，手作體驗、戶外運動、茶文化、親子游、N多種可能性。找到一個有趣而唯一的內核，再加自己用心設計的房屋和服務，不必再過多的說故事、講情懷，認真經營即是情懷。兩天一夜的大城市近郊出行，輕戶外，城市越野；對比起中部省會周邊大同小異的休閑「農家樂」，
我認為此吸引力非彼吸引。近兩年民宿客棧市場迎來了飛速的爆發期，民宿客棧從業人員有近100萬人，預計到2020年，國內民宿客棧行業營收將近400億元。然而，幾家歡喜幾家愁，在當下一窩蜂而上的民宿客棧市場，如何低成本地開一家一炮打響的民宿客棧呢？
如何開一家一炮打響的民宿客棧？
文/石章強 吉然 張歡
近期消息顯示，外婆家吳國平、如家孫堅等大佬、投資商們亦紛紛進軍民宿客棧，現在民宿客棧如此火熱，其具體原因到底在哪？
1.消費升級：大眾旅遊和出行頻率提升，住宿需求隨之膨脹，消費者對於住宿的需求日趨多樣化，別墅、民宿、木屋、膠囊房、帳篷、集裝箱房等非標準住宿產品進入井噴時代。
2.自由行攀升：國內自由行已成為主流，2015年已達到70%至80%，自由行遊客對旅行的需求上升到文化、社交層面，在住宿上更願意選擇有鮮明特色，能與當地人交流的民宿客棧。
3.分享經濟與短租平台建設：分享經濟與短租平台的建設讓民宿客棧的使用便捷度大大提升。為了快速打開市場，民宿客棧平台開通芝麻信用、雙層保險的安保功能，地圖索引和導航功能持續優化，為滿足中間需求一些平台還開通長租服務，這些行為都讓民宿客棧打破瓶頸，成長為人們出行的「日常用品」。
目前，民宿客棧入住成常態是中國住宿業走向多元化發展時代的證據，住宿業不再唯酒店是從，民宿客棧成為市場猛將，各位大佬進軍民宿客棧業的行為，預示著未來將把人們非常態的住民宿客棧行為變得常態化。
全國一窩峰搞民宿客棧，喜也？憂也？
民宿客棧是合理開發利用當地資源的重要舉措，讓民宿客棧開始真正產出滿足消費者需求的比較優勢和供給能力。依託民宿客棧生態圈的打造帶動當地的產業升級和創新升級，進而使當地的勞動力、土地、資本等要素得以充分發揮，最終形成新常態下新發展階段的經濟活力。
但民宿客棧快速的引爆與許多業主的盲目跟風亦造成諸多問題。
數據顯示，目前民宿客棧中實現盈利的僅兩成！不少民宿客棧從業者反映，民宿客棧硬體維護等成本卻一直存在甚至逐年攀高，民宿客棧經營與旅遊淡旺季關係緊密，盈利能力不穩定且周邊同行激烈競爭。造成這些問題的主要原因有：
1、光有情懷是不夠的
開民宿客棧的有兩種人：第一種是具有情懷，最初建設一家客棧的心理大都是追尋詩與遠方，以為客棧的生活就是有茶有酒有朋友，但是真正開始經營才發現現實與理想之間還是有著巨大的差距。
2、光有資金是不行的
第二種人是具有一定資產，看中了民宿客棧市場的火爆，覺得民宿客棧是暴利行業，便開始投資、拉人、建設。殊不知裝修設計、團隊管理、品牌營銷等等都是缺一不可。要做好民宿客棧，就要一開始把民宿客棧當做一個企業品牌去策劃和經營。否則，就容易賠了夫人又折兵。
3、光有地方是不成的
國內民宿客棧還有一個常見現象是，認為找到一處好的風景就可以修個房子經營民宿客棧留住客人。但現實是，很多民宿客棧的周邊環境不成熟，晚上一片漆黑，沒有地方可供休閑娛樂，留不住客人，自然民宿客棧也就無法經營。
從我們錦坤輔導和服務的數十家特色民宿客棧品牌來看，民宿客棧客棧在產品定位上應力求「獨而強」而非「泛而全」，每一個民宿客棧都應有一個主攻產品方向；同時在建設形態上應力求「精而美」而非「大而廣」。要切實按照「人無我有、人有我獨」的標準，定位全球市場，形成獨特優勢。
民宿客棧在做頂層設計時，既要突出核心產品，也要有模式創新。還需要形成策劃（頂層設計）——團隊（管理團隊）——情懷（品牌故事）——推廣（高效營銷）的四維一體的民宿客棧整體產業鏈打造，才會真正讓民宿客棧一炮打響，否則很容易打成啞炮。
找到民宿客棧一炮打響的關鍵本質
從本質上講，民宿客棧重在特色空間打造、優質服務、當地自然資源以及由此形成的特定場景體驗，並在此基礎上對原有情懷和品牌故事進行延伸，讓場景體驗得以凸顯，並最終形成民宿客棧的獨特優勢，甚至形成一個強勢的消費者流量帶動，促進當地經濟的發展的過程。
從這個意義上講，只有找到民宿客棧的關鍵資源與產品核心力量，在清晰的品牌頂層設計下就一定可以瞬間火爆。
1、 「環境資源+」
環境資源包括 「農業資源」與「山水資源」。
農業資源是基於當地農業特色產業優勢，引入農家休閑體驗活動，如水果蔬菜種植採摘，垂釣等等。
對於山水資源相對較好地址則與當地景色進行糅合設計民宿客棧主題，或借周邊旅遊資源提供具備當地特色的經營項目，與其他旅遊產品產生較強的協同性和融合能力。 例如是山、河、湖、海等景觀性客棧?還是城市、古鎮中的建築遺存改造客棧?發掘當地的特色，從吃，住，游，玩各方面建立具有特色的體系。
要注意設計感與賣點，與周邊環境融為一體，保留當地特色生活，把餐飲、房、人、物產等結合起來。遊客住民宿客棧是為了旅行休閑，感受另外一種生活方式。如果只是住宿，很難競爭過酒店，給客人留下的理由。
以位於美國Napa Valley為例，這是一個從葡萄種植及葡萄酒釀造發展而來的，到如今其種植區已經蔓延到整個山谷。客人在到達山谷時，除了可以在酒庄品酒，還可以摘葡萄、騎馬、乘坐熱氣球等。如此多樣化的服務還怕沒有回頭客嗎？
2、 「文化資源+」
中國是一個歷史文化悠久的國家，本土的儒家、道家以及外來的佛家三大主流文化思想在這片土壤生根發芽，且很多地方有深厚的民俗歷史文化，但卻被經濟發展所裹挾，無法發聲並形成有效的傳播。
如錦坤曾經服務的舟山嵊泗民宿客棧品牌「這裡」之時，當地產業混雜但都沒有什麼影響力，經過系統梳理之後，錦坤認為應大力主打「漁」文化，同時結合當地漁業與自然海島沙灘資源推出「這裡、這城、這光陰」的全新民宿客棧理念和創新組合產品，得到當地政府的大力認可的同時快速在當地進行推廣實施，目前民宿客棧品牌「這裡」即將開始營業。
做好民宿客棧品牌頂層設計的「九個一」民宿客棧，重點在「民」。
如何體現「民」，遠離「市」，大道同源,殊途同歸。
但不管是哪種方法，必須符合特色、舒適、休閑、情懷、企業的五個特點。也因此，民宿客棧的品牌頂層設計，必須緊緊圍繞這五個特點展開，才能是真正的量身訂製，而不是盲目的拷貝或複製。
圍繞這五個特點展開，我們需要在策劃層面上做好「九個『一』」的頂層設計，否則，再好的規劃也很難真正落地，再好的民宿客棧也難以走出去，往往藏在深閨未從識。
一、一個精準的品牌定位
品牌定位是要把我們對價值觀人生觀的理解去通過品牌的傳播，有效地把品牌植入到消費者的心智中。然而人的消費心理是感性的事物，是可以被引導的，這也是品牌之所以必要存在。
您的民宿客棧到底服務於萬千大眾的那一部分？或者哪一環節？是親子度假？還是情侶間的世外桃源？亦或是單身狗們的避世山莊？或是商業大咖體驗生活的農耕時代？等等不一一而足。總能有一個空白的領域佔領用戶隨性的心智。這樣才可以在民宿客棧眾多的情況下獲得非常好的生存空間，也是真正情懷落地、實現商業經營數據閉環最好的方法。
1、人群定位
細分市場確定目標人群很關鍵，希望什麼樣的客戶群體，他們從哪裡來，如何到你的客棧，飛機還是火車還是自駕？80/90是消費主力，還是往往都拖家帶口的？消費能力是多少？消費偏向喜好與價值觀等等都需要做出預先的調研和定位；
2、地域定位
什麼城市、什麼區域、什麼片區是適合自己並能駕馭的？
喜歡並認可的區域很重要，最好的不一定是最合適的，一個合適的選址就是成功的開端。
3、品牌定位
民宿客棧不能沒有「主人」，沒有對生活和人生價值觀的詮釋，再好的設計不貼近這個，就如同人沒有靈魂。
對民宿客棧的理想是應該有靈魂，沒有靈魂的話，美好的設計都只是作品只能是軀殼。
二、一個符合定位的選址
選址、選址、選址，選址是非常重要的，它決定著民宿客棧的產品屬性、市場幅度、收益水平和可持續發展能力，理應受到重視。像「過雲山居民宿」火爆，是他們花半年時間才找到的選址。唯有各方面都合適的位置才能留住客人。
具體民宿客棧選址應遵循從大環境到小環境的思考方式。
1、大環境——市場定位
目標地周邊大的旅遊、度假市場發育情況是影響客源非常重要的因素。當打算選擇某地開民宿客棧時，首先收集分析相關信息，比如年接待遊客量、年齡結構、客棧總量、以及平日客單價、遊客過夜量等；通過前期基礎的數據分析判斷確定大方向；通常依託成熟的旅遊度假市場選址，選擇傳統出遊區域，民宿客棧經營更容易成功；而選址在旅遊度假市場未開發區或待開發區，則後期經營會非常吃力。
再具體一些的原則即，人流量大，年平均遊客量高的地方是首選；周末和節假日才火的地方是次選；景色很棒但沒有人流量的地方則需慎重選擇。
2、小環境——區位條件
生態環境條件：所處區域的生態環境是遊客進行選擇的重要參考項。包括氣候、空氣、水體、地理環境、建築等。常年溫度宜人，光照、降水適度，不會出現長時段的極端天氣，這樣才能夠保證穩定的客流。此外民宿客棧選址的因素一定要山水田園配套才有靈魂結晶。獨特的自然人文景觀往往能夠為民宿客棧帶來客群流量。山川、河流、湖泊、雪域、森林、草原等自然景觀和田野、鄉村、民居等人文景觀，風景佳、視野好、具備度假要素的區域環境更有吸引力。
配套設施：客棧民宿客棧體量較小，在布局上具備靈活性，可以在其他建築功能區伴生，也可以作為獨立的個體進行運營，但無論是混居還是獨立運營，作為經營主體所需要的水、電、排污、消防等訴求都需要進行考慮；地表水系水質達標；生活飲用水達標；無污染型企業；生活垃圾處理有序；無亂搭亂建現象。不要輕易陷入自建配套，盡量找基礎設施建設較完善的地方。如果民宿客棧選在閉塞的山村，私密性的確好，但如果所在地基礎配套不全面，就會導致整體的建設運營成本偏高。特別是在一些未開發區域，排污管網設施，水電通路，停車場、路燈、衛生間甚至很多山體護坡、道路硬化都需要你來配套那麼投資預算無法保障。
交通條件：交通可達性。要考慮到場地是否通航班、高鐵、高速公路，離主要城市的距離、路途耗費時間等因素。通常：一線城市，兩小時車程內合適。區域中心城市，一個半小時車程合適。一般省會城市，一小時車程合適。除此之外，高速路下來最好半個小時以內。
當地政策導向：在任何一個好的地方做民宿客棧都要了解當地政府的規劃和村民的因素。政府的支持無比重要。從房屋的租賃、到合作社的建設，再到各種基礎設施的完善，特別是與村民的關係，均離不開政府的支持。很多村莊幾成空心村了，用水用電原本都是按照村民生活設計的，難以滿足經營需要，電、水、路等等各種配套，離開政府的支持恐怕都寸步難行。
另外民宿客棧作為新興行業，很大部分在鄉村，而很多地方政策法規並不明朗，不同區域的地方政府對該行業所抱持的態度也不一樣。運營所需證件辦理的難易程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能對投資的民宿客棧項目造成顛覆性的影響。
當地文化氛圍：當民宿客棧所在地的地域文化成為遊客所嚮往的生活狀態、文化感受時，願意為當地文化體驗、生存狀態感受買單的消費群體便形成了，他們沖著這種生活方式前來。因此區域文化氛圍是非常重要的要素，也是一個地方能不能吸引很多有這種共同志趣的人前來投資客棧民宿客棧並形成集群的要素。所有一定要選擇鄰里關係和諧，村民友好，生活方式健康文明，無封建迷信活動的地址。當地的民風、民俗是一把雙刃劍，它既可以作為吸取客源的設計元素和營銷賣點，也是民宿客棧經營的風險因素，例如2015年初麗江爆發的民俗房東大規模違約事件，對民俗投資和經營而言是災難性的影響；而瀘沽湖當地房東在看見民俗生意紅火後在租金漲價未果的情況下斷水斷電、在房前倒糞的事件也時有發生。因而在選址時也要作為一個因素考慮進去。
總而言之，地塊的選擇一般可以考慮這麼幾個因素（排除特殊情況）：項目地周邊是否有吸引點（特色景觀），區域內配套設施是否齊全；定位人群可達性如何（到區域內最近的高速路口的時間和距離）；是否有一定數量自駕遊客前來、區域內是否有即將實施的旅遊規劃（旅遊成熟度）；以及政府對民宿客棧的政策如何等。
從而通過這些信息來判斷旅遊開發的程度和潛力價值。
三、一個好聽易記的品牌名字
俗話說，名不正則言不順，言不順則事不成。
起名不是小事，尤其是民宿客棧起名，並不僅是一個簡簡單單的名字，它傳遞著宿主的品位和情懷追求，更是一種品牌戰略。
如何起一個好的名字呢？
經過多年來對品牌的研究，作為國內最專業的品牌專業服務機構錦坤的專家認為，一個好的名字需要遵循「四項原則」和「四品合一」。
「如何從起名就做好品牌的頂層設計？」
這是很多客戶經常會問到的一句話。
經過多年來對品牌的研究，作為國內品牌服務機構，錦坤專家團隊認為，企業起名應該要遵循合法可用、易讀易記、線性關聯、可延伸性四項基本原則。
1、合法可用
合法可用原則是最基本的，也是最容易被忽視的。再好的名字，如果不能註冊，得不到法律保護，就不是真正屬於自己的品牌。
我們遇到過許多這樣的客戶，創業之初取了一個很好的名字就開始用，經過幾年的運作和投入後，市場做起來了，知名度也打開了，卻發現民宿客棧名字早就被別人註冊或者被搶注了，真是欲哭無淚。
2、易讀易記
民宿客棧起名應該要遵循簡潔、容易讀寫、易於理解的原則，盡量不要用一詞多意、多音的字以及生僻字，簡潔、明快、容易記憶的民宿客棧利於傳播，節約成本。如裸心谷、四季星空、棲居、過雲山居等民宿客棧，以及我們錦坤輔導服務的帳蓬客、零碳星球、這裡等品牌都非常易讀易記。
3、線性關聯
起名不能是天馬行空亂造，應該和所在的行業、產品屬性、或者企業文化、理念有一定的關聯性，消費者看到名字就大致知道是什麼類型的產品，要表達什麼文化、理念等，不然還需要進行二次解釋就會非常麻煩和造成不必要的浪費。
比如過雲山居、島居白沙等民宿客棧，消費者很容易就從名稱上獲取到了該民宿要傳達的環境信息。一個好的民宿客棧名字應能夠傳遞主題、定位、環境、氣質、場景、賣點等，如大樂之野、隱居 、鄉宿、花間堂等傳達氣質與場景。過雲山居、島居白沙、五號山谷等傳達資源與環境。
4、可延伸性
民宿客棧在起名時，應該對民宿客棧的未來有一個大概的戰略規劃，名字要在大戰略的框架下進行創意，為未來的發展預留介面。
除了四項基本原則外，還要遵循品牌頂層設計的「四品合一」的最高法則。
有一個好的民宿客棧名或品牌名，只是品牌頂層設計的一步。民宿客棧在品牌頂層設計的具體工作中，又該遵循什麼樣的原則？這裡引用資深品牌營銷專家、錦坤創始人石章強老師在他的新書《企業O2O+》中的觀點進行說明：
「品牌頂層設計，也就是基於對客戶的了解，為自己的品牌命名，提出自己的口號，明確自己的使命，並與競爭對手形成差異化。品牌頂層設計的最高境界是四品合一，也就是商標、商號、品類語和廣告語形成內在統一。！」
石章強老師提出的「四品合一」原則基本將民宿客棧、品牌、產品和傳播貫穿起來了，真正實現了品牌頂層設計的最高境界。
四、一個獨特的場景設計
近幾年，隨著場景革命的提出，場景的重要性才首次系統的展示在大家眼前。
品牌的定位、服務、產品、所有感情的象徵都能濃縮到場景之中。
場景不再等同於簡單的裝修，而是包含了更加豐富的思想情志，從整體色調、內部互動設施、到每一處角落、每一個擺件、每一個與用戶接觸的點都成為了可以出發品牌傳遞和消費的點。如現在火爆的雲途客棧（每天早上睜眼都會被窗外的美景驚呆，店裡的薩摩非常蠢萌）、迴音谷（聽！來自阿美族的悠遠迴音）、伯利恆民宿（基督教家庭打造的童話小屋）就是典型的例子。
經過很多民宿客棧及相關酒店案例的分析和實踐，我們錦坤總結出了民宿客棧場景設計應遵循「三式原則」進行打造：
吸睛式——（遠觀）
民宿客棧眾多，要想在開始就被消費者關注，外觀的設計很重要，獨特的外觀可以在遠處眾多民宿客棧中一躍而出，快速吸引消費者眼球。
根據民宿客棧的整體風格定位，從一開始就根據頂層設計來設計民宿客棧 ，後續不至於盲目的進行調整，多花冤枉的裝修費用。例如：海巢、伯利恆民宿、非誠勿擾等，他們無論在房子的色彩還是外形都做了特色設計，當車還未靠近人們便注意到了他們，並記住了他們的獨有特點。
沉浸式——（內部）
最大的感受便是浸入其中與整個環境所容和為一體，達到效果體驗最大化。比如員工服裝、消費者來到這裡的服裝，與主題的呼應。來客品茶，琴棋書畫等器具的與整個民宿客棧主題風格的呼應，整個民宿客棧的VI設計統一化。服務流程細節上的獨特與新穎，讓消費者完全根據客棧主題玩法而走，使其踏入民宿客棧的那一刻，整個人、精神、思想便都融入其中，做出其獨特的民宿客棧場景感。切記永遠不要想給大眾提供服務，只需要小眾真心喜歡你，成為忠誠客戶就夠了。
趣味式——（互動）
設計表現出來的產品，能否有趣味？是否有讓客戶長留？是否有拍照衝動？這都是設計是否成功的最直接檢驗。
民宿客棧可拍照點應不少於20處，要有發朋友圈和微博的衝動。當你的拍照點夠多，大家停留的時間才夠長，體驗感才會更加深刻。
民宿客棧每一處都要擁有獨特的趣味點，處處是景，但又與主體風格相輔相成。例如：錦坤服務的客戶「這裡」，他們擁有18個房間，但是每一個房間名字都各有千秋，根據名字每一個房間的布景設計都不一樣，突出了獨特給人以選擇與循環消費的慾望。
同樣，靈山小鎮拈花灣里的每一個民宿客棧名字都不一樣，設計和風格也不一樣，但又都充分符合禪意旅居特色，充分實現了分合聯動的趣味式和互動式感覺。
五、一個高效優質的團隊
用人是民宿客棧的難題之一，如何用好人，用對人不僅僅是民宿客棧行業要面對的問題，也是整個服務行業所亟需要解決的問題。
民宿客棧雖小但也是正常的運營體系，打造一個優質的民宿客棧需要一個高效的團隊。這個團隊需要包含的人員有，懂民宿客棧設計、懂營銷、懂人員管理優秀人員。沒有這些人員，根本無法打造一個符合要求的民宿客棧。
除此之外，還需要打掃衛生阿姨，雜工，廚師，民宿管家，做採購預算與財務報表人員。簡單從人員上講，即使房間只有10個，算下來也大約需要6-7個員工，且員工會有流失，還要涉及人員管理和招聘。
六、一個可持續的情懷故事
有人說，住民宿客棧,其實是住在主人的情懷裡。民宿客棧之所以越來越熱，是因為都市人們宿於鄉村、隱於田園、歸於慢生活的訴求和情懷越來越濃。暫別都市的喧囂，走進鄉村的寧靜；遠離世間的紛爭，融入和諧的生態；放鬆疲憊的身心，享受自在的時光；懷揣夢裡的鄉愁，追尋原本的生活；守望美麗鄉村，關愛生態生命……在後工業時代，這種人文情懷愈加濃烈。於是，民宿客棧自然成為了這種情懷的良好寄託。
所以打造一個可持續的情懷故事就顯得極其有必要。民宿客棧，不僅在於原風貌的建築、原汁味的食宿，更多的內涵應體現在純粹性的情景交融和多樣化的生活體驗，在體驗中在交融中，讓人們的身心有一個如願以償的歸宿。如果希望打造連鎖民宿客棧的話，還需要是一個可延續拓展的情懷故事。如「如家」的家文化就以家一般的住宿感受為理念進行打造倡導。
七、一個有傳播力的廣告語
有了好的民宿客棧地理位置，好的情懷故事，還得有一個與之呼應的差異化的唯一性的對外傳播口號。不鳴則已，一鳴驚人。
民宿客棧口號切忌大而全、多而雜、通而廣，要小而美、精而細、記而傳。
比如說，我們在給舟山嵊泗民宿品牌「這裡」服務之時，「這裡、這島、這光陰」就涵蓋了當地的民宿與生活狀態，讓人們一聽就能感受到「這裡」的風情與悠閑。 還有我們在給宜春服務時，一座叫春的城市，就讓全世界全中國記住了宜春這個以前從不被大家所認知的三四線小城等。
八、一個有產品力的IP打造
民宿客棧亦可以看做一件產品。而產品的背後就是文化。
民宿客棧IP與其他IP的差別在於，超級IP的產品是一間間民宿客棧房間、庭院，一處處裝飾細節、服務，是這一切所凝聚、融合後產生的一種文化，一種生活。
在超級IP的視角下，還需要加上內容力，既是動銷力，也是靜銷力，因為對於衍生產品層，內容力是貫穿從產品設計到產品銷售整個環節的。例如金杜用跨界、眾包、眾籌、眾創的方式，找到了和她一樣有情、有趣、有用、有品，有故里情懷，願意實踐環保的生活理念，願意將時光「浪費」在美好的事物上的志趣相投之人。這種價值觀輸出的方式，帶有強烈的超級IP特質，它的真實故事激活了人們心中嚮往自由和美好生活的夢想，也激活了「故鄉」在人們心中的意義，彷彿幫助誰完成了12地、12月、12美宿的築夢之旅，也是在彌補自己「回不了家」的遺憾，此謂移情，也完全符合「超級IP造物方法論」中的四感原則，即儀式感、捲入感、溫度感、眾籌感。
因為一個「面朝大海，春暖花開」的夢想清單，參與「洱海醒來」的籌建，獲得中國最佳設計型酒店2014年年度小而美客棧的殊榮；
創辦了「宛若故里」，整合互聯網和淘寶設計資源改造麗江美宿，作為夢想家的案例，與茵曼等一同被寫入阿里巴巴海外招股書P143頁；
她在眾籌網站發起了一個名為「在12個最美的地方，用12個月，建12個美宿的築夢之旅」的股權眾籌項目，不到半天就超募，最終完成度是444.19%。
她開始「幫助更多的人，在他鄉，種故鄉」，寫下了近10萬字的《美宿養成記》，並成功開辦了兩期【民宿養成培訓】，在這個過程里，找到了更多與宛若故里民宿志同道合的同路人。現在，宛若故里第二家店雙廊雲墅，建在半山之上的靜謐之所，洱海最美270度鏡面天台【雲·境】一出，讓無數人為之驚艷。
九、一個引爆市場的營銷完成了民宿客棧基礎的頂層設計要素後，民宿客棧需要傳播出去，就需要有力的事件營銷和網路傳播。
如何讓其有特點亮點快速引爆，建議參考錦坤獨創的六點營銷方法論：痛點、癢點、興奮點、疑點、憂點和抗拒點，用好這六點，就一定會找到好的切入點和事件點。
1.擴大民宿客棧的網路宣傳力度
可以通過在知名網路社區的旅遊版面，發布民宿客棧的宣傳信息，或撰寫圖文並茂風景區旅遊攻略與遊記，並文適當介紹民宿客棧的亮點。2.擴展民宿客棧與潛在客戶間進行溝通的互聯網交流渠道
民宿經營者可以通過網站、微信、微博等方式，利用圖片、文字和視頻，對酒店內各房間情況如報價，提供餐飲情況如特色菜肴、酒店位置和周邊環境等進行展示，使得潛在客戶可以自行獲取大部分所需信息。3.利用互聯網運營商搭建的民宿客棧預訂平台，或自行建設互聯網預訂管理平台
個體民宿客棧的房間數量雖然有限，但由於預訂信息較多，而且預訂信息變更頻繁，如客戶因特殊原因修改住宿日期、取消訂單等。民宿客棧經營者可以利用已有的互聯網平台，或使民宿客棧主人能隨時了解房間的空餘信息，同時也可以給遊客提供24小時查詢和預訂的服務。民宿客棧互聯網營銷平台包括這些內容和功能模塊：民宿客棧宣傳信息(酒店外觀、周邊環境、不同房間信息、特色餐飲等服務等)、房間預訂模塊、在線交流模塊、接站預約模塊、意見反饋模塊、遊客交流論壇等。從裸心谷看民宿客棧的品牌頂層設計
莫干山裸心谷位於浙江省莫干山，距離上海2個半小時車程，距離杭州半小時車程，是一個有水庫、翠竹、茶林及數個村莊環繞的豪華度假村。其由裸心酒店管理集團推出，至今發展快九年了，下面我們就針對裸心谷的市場定位、選址、品牌名、場景設計、團隊管理、情懷故事、廣告語、營銷方式等多個方面進行系統的解剖，看看這個著名的野奢度假品牌是如何煉成的。
一、獨特的品牌名：置身於自然
初識裸心，一般都會被其獨特的品牌名字所吸引。「裸心」有其自身獨特的解釋：裸心意味著向內，回歸自己，簡單地生活。遠離塵囂的紛繁困擾，回歸生命的純凈狀態，與自然、環境和周圍生靈融為一體，享受純美自然的生活理念。另外，裸心谷所有的房間根據房間所處的位置使用動物的名字命名，比如河馬房在湖邊，猴子、熊貓、野豬在樹林中間，還有別墅區的天鵝、貓頭鷹、喜鵲等等。
二、清晰的品牌定位，讓其在眾多產品中獨樹一幟
裸心谷的品牌定位，可從品牌名「裸心」二字上一窺端倪，其構思源於亞洲和非洲風情的巧妙結合，把非洲的粗曠熱情，天衣無縫融合呈現在亞洲的土地上。裸心谷的產品客戶群體從一開始就瞄準企業的高端會議旅遊、接待旅遊、員工拓展旅遊和公司發布會等市場需求聚集地。這些公司需要在以上活動中體現公司良好、高端的形象，而裸心谷周邊優美的自然風景和高品質的服務及室內裝修正符合這一點。
三、選址策略的三個原則
裸心根據自身的項目氣質歸納了三條選址原則：
1、「Nobody can ruin my resort(沒有人能破壞我的度假村)」。這是他們的首要原則。
2、第二個原則是「要安靜」，即旁邊不能有公路等噪音源。
3、離重要城市不超過2.5小時的車程。
裸心谷選址在自古以來就富饒的浙江莫干山地區，這裡處在華東地區最富庶的滬寧杭金三角的中心部位，也是中國四大避暑勝地之一。在近代以來，莫干山一直是外籍人士度假的首選場所，在民國政府時期，莫干山也是官員貴客們的重要避暑勝地。因此，莫干山從近代以來，一直擁有了國際化的氛圍，這也為其未來的升級發展做下了鋪墊。
四 、場景打造：滿足吃住玩樂行
從產品結構上看，裸心谷由30棟樹頂別墅、40棟夯土小屋、跑馬場馬廄、3個游泳池、3個餐廳、1個會議中心、一個SPA康體中心、一個有機農場和活動中心構成。除了餐飲住宿外，內設活動還包括了騎馬、游泳、採摘、垂釣、體育運動等多種方式。
五、情懷故事：戳中文藝青年的軟肋
南非小伙高天成2005年來到中國後，看遍了上海的燈紅酒綠與城市的喧囂和慾望，無時不懷念南非美麗的自然山水和健康精彩的生活，在莫干山的騎行中偶遇一見鍾情的小村莊，便和太太用了5年，在那兒建起了一個小小度假村，取名「裸心鄉」。我們來看看關鍵詞：「南非小伙」「厭倦喧囂」「重尋初心」「5年」「與太太一起建造度假村」，每一個點都契合了當下都市文藝青年的軟肋，這樣一個情懷故事便不難吸引消費者前往裸心谷。
六、團隊管理：大咖雲集
除了老闆高天成本身是南非人外，首席運營官林綱洋曾任澳大利亞普華永道會計師事務所經理，負責上海W酒店開發；裸心谷常務董事盧加寶是澳門人，負責高端活動和公共事務管理；銷售總監韓天寧是荷蘭人，為裸心谷帶來大量國際大客戶，包括聯合利華和可口可樂；裸心谷總經理Kurt Berman來自南非，曾在馬爾地夫第六感Soneva Gili擔任駐店經理。
在這樣的團隊構成下，裸心谷的推廣手法主要是採用國際化營銷。裸心谷甚至在ELLE版的台灣版投廣告，這些軟文會被國內的媒體吹捧，從而帶來國內媒體的爭相報道，國外一分錢的推廣花費，都會在國內媒體上帶來一塊錢的免費報道，其實反而會節省大量營銷費用。
七、廣告語：一大缺失
沒有一個有傳播力的廣告語是裸心谷的一大缺失，實際上裸心谷走的是非洲野奢路線，且主要目標客戶是企業團體用戶。但是因為其並沒有提取符合定位的簡潔精練的廣告語，導致普通消費者並不明確它的特性，也未徹底將裸心谷與莫干山其他民宿客棧有效區別開來。
八、營銷模式：如果你的客戶靠別的渠道獲得，你已經失敗了
雖然裸心谷地處浙江德清，但其目標客群一直就集中在上海，而不是蘇州和杭州這兩個離裸心更近的地方。因此，他們一開始就聚焦在上海的客戶群，把推廣集中在能主動接觸到他們的地方，把他們帶到裸心，於是就是這樣建立自己的客戶庫。
其採用的營銷方式有三種：
一是依靠知名驢友的微博及各大微信公眾號上擴大信息傳播的有效範圍；
二是針對青年人追求高檔消費的心理，在國內大型社交網站上建立裸心谷免費主頁，擴大其在青年群體中的影響範圍；
三是在去哪兒、攜程等大型專業旅遊網站上發布信息，提高其在全國的知名度。
裸心谷的獨特成功主要在於出色的頂層設計和底層運營。
在中國大力推進供給側改革的當下，放眼望去，同質化的酒店成片，同質化的民宿客棧成堆，要想一炮打響成為Number one就必須要有清晰的品牌頂層設計以及在此基礎上的圈層鏈接和底層運營。
否則，就只能傷心一下自己的情懷，浪費一下自己或別人的資金，忽悠一下消費者的感情和口袋罷了！
（本文原載於錦坤石章強公眾微信。石章強系錦坤創始人、國務院發展研究中心研究員、上海品牌專委會秘書長、上海市政府品牌專家委員。官博官信：@錦坤石章強、@錦坤品牌營銷；電郵：shizhangqiang@sohu.com ；官網：www.jonkon.com。）
每一個做民宿的人都不可避免地要談到一個詞：情懷。
做民宿是一件需要情懷支撐的事情，這點確實無法否認。但不論是民宿、客棧、酒店，還是其他的任何形式，歸根結底都是在做一門生意。既然是生意，就要涉及到生意人的最終目標：盈利。從選址、到管理、設施、服務，都直接影響這家民宿的盈利水平，同時也是這些，才能真正支撐著「情懷」。
選擇居住高品質民宿的一般都是什麼人群呢？他們和老闆可能有一些觀念上的重合——不願反覆體驗連鎖酒店的那種流水線式的服務，抑或是千篇一律的重複，冷冰冰的設施。他們想要融入當地的生活氣息中，體會到當地的風土人情。既然選擇民宿酒店，一般也都是非常注重居住體驗的。這類人群對於精神體驗也有著比較高的要求，整體素質和消費水平都要好一些。尤其是選擇居住高質量精品民宿的那一人群。
其實，旅客在選擇住民宿的時候更多的是想要一個獨特的居住體驗，想要欣賞周邊的自然環境，想要感受酒店相關的特色項目，反而對於絕對價格的敏感度並不高。
現在行業內同質化競爭非常嚴重，想要留住消費者就一定要有自己的特色。很多民宿酒店根本無法盈利，多年下來都未必能回本。這就需要討論到硬體和軟體的問題了。
有的民宿表面上是民宿，實際上只是多了一些木質裝修和文藝的風光而已，本質上和普通的連鎖賓館並沒有什麼區別。那遊客為什麼要選擇你呢？所以，一定一定要做出特色。舉個例子吧，比如說目前國內做的風生水起的松贊酒店，看看他們是怎麼把一家民宿酒店做成一個產業鏈的。
白瑪多吉的理念是「酒店+生態旅遊」，從生意人的角度上來講，這不僅是在販賣大自然所饋贈的資源，也是在販賣他的對旅行的態度和理念，並且很好的融入了藏族風情。
在藏區，日照時間是很長的，一般晚上7-8點才天黑；加上高原活動體力消耗較大，尤其在冬天。所以松贊也提供各式各樣的下午茶，服務體驗非常到位。
其實住宿過程中的享受，一定是和酒店的設施直接掛鉤的。人在旅行時的感覺會格外敏銳。能夠看到一些平時會忽視的細節，還有周遭環境的變化。哪怕是一個水杯，一條毛巾，都會有不一樣的感受。
設施設備一定也是關係到服務質量的。酒店是一種以出售"服務"為主的企業，經營酒店的目的是"贏得並保全"客源。因此，要儘可能獲取客人最大的滿意。酒店「硬體」設施是這個目的的物質基礎。
這也就是「硬體」上的要求：一定要高品質。好的「軟體」也是以優質硬體作為支撐的。一家民宿酒店的設施，重要性絕對不比情懷小。因為它關係到的是人的整個用戶體驗，從身體到心靈上的。完善的設備系統，優質的裝修和設計，都是同等的重要。
做一家民宿酒店，經營者必須是個審美能力非常高的人，對於整體的設計、服務、設施等方面的把控都必須要到位。而且這種把控必須要落實到非常細緻的層面上來，比如每一套茶具的選擇，每一個床墊的使用感受，都會在居住體驗中被放大，也直接影響著酒店的口碑。
就拿床墊來看。這是直接關係到睡眠質量的一個「設施」。用不用心是一眼就能感受到的。
松贊酒店使用的是金可兒床墊。對家居方面有了解的人一定很熟悉這個品牌，這家床墊已經有著上百年的歷史了。它早在1967年就和ICA國際脊骨神經科學會展開合作，攜手共同推進人類脊骨健康，並獲得ICA的全球唯一產品認證。
業內有一個說法，叫做：金可兒感受過無數人的頸椎……全球有幾千家高端酒店使用它的床墊，還多次榮獲酒店星光獎。這個獎項基本相當於酒店界的奧斯卡。
從專業一些的角度上來說下吧。床墊直接關係到睡眠質量，一張好的床墊需要同時具備兩個要素：「精準承托」和「柔和響應」。在支撐以及壓力傳導方面都要讓身體放鬆，曲線貼合，翻身無礙才行。金可兒已經感受過一個多世紀的人類翻身了，在這方面會根據不同客戶的需求，支撐強度，分區比例，護邊形式，床墊高度，響應彈性，敏感係數，特殊功能等各個方面都做出調整。
「朝聖之路」的床墊產品，從外觀設計到舒適度，均與松贊酒店的藏式風情定位和帶給賓客的遠離塵囂的宗旨遙相呼應。支撐系統用的是高錳精鋼製作而成的鼓型獨立袋裝彈簧，敏銳降噪，也很耐用。科學三分區布局，對身體各部位的壓力反應靈敏，並提供最準確合理的支撐。墊層中採用的是透氣性強、支撐力好、抗菌防蟎的天然乳膠，配搭波浪海綿，上協同承托，向下柔和傳導，通風透氣，體感柔和感。
金可兒和松贊能有合作也是一件很自然的事情。二者都是行業內的佼佼者，都很注重消費者的用戶體驗，而且要的是實打實的感官享受，也都非常關懷消費者的……肉體和睡眠，對高品質的要求也讓兩家的理念不謀而合。其實，這兩家就是致力於，變著法的讓人舒服地躺著。
其實這就可以看出，高質量的精品民宿，一定要對酒店設施有著極高的要求。每一個細節都是酒店是否用心的反映。如果住宿體驗極佳，整個旅行過程都會非常舒適。住宿也成了旅行中非常出彩的一環。這種時候，住在普通賓館和精品民宿酒店的區別也就不言而喻了。
從床墊這個非常直觀的酒店配置，就可以明顯看出一家高品質的民宿酒店與普通農家樂的區別。如果可以把軟體和硬體都協調到最佳，能成功自然也是常理之事。一家好的民宿要的就是優質的設施，特色的文化氛圍，和主人情懷。松贊酒店可以做到，即便只有一個人來，也有四個店員站在那裡迎接。這種服務態度讓我想到了……海底撈。海底撈式的服務態度，加上高品質的配置設施，就是經營一家酒店能成功的關鍵吧。若是一家民宿酒店，就要加上「主人情懷」了。
其實旅行的意義到底是什麼呢？蕩滌心靈？靈魂的洗禮？在這個過程中，其實最具有吸引力的是你進入到一個完全陌生的環境，所有的風景和人都和你沒有那麼強烈的聯繫。以一種享受和體驗的態度來細細品味你走過的每一條路，不是躲藏，也不是逃避。
人在旅行時的感覺會格外敏銳。能夠看到一些平時會忽視的細節，還有周遭環境的變化，而不再執拗於過去的喜怒哀樂。這個時候，住宿體驗也遠遠不是睡一覺那麼簡單了。收藏的比點贊的還多，心累啊。
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首先，先確認一下我們談論的開民宿，是指開民宿是為了民宿本身的投資回報，即我開民宿就是為了從民宿上賺錢，這種情況下，我們的討論才會顯得相對簡單純粹。
因為現在有些民宿，特別是一些所謂網紅民宿，他們的模式很多樣。他們開民宿，或許不是為了從民宿本身賺取多少利潤，而是將民宿當成一個槓桿，獲得品牌效應，進而撬動更大的其他利益。
要想講得簡單一點，那麼從以下兩個大的方面討論總不會有錯：
1. 如何做出一個好的產品
2. 如何將這個好產品賣出去
Part 1 ，如何做出一個好的產品
首先，如果把民宿分為從0到1，和後期的從1到10，那麼如何做出一個好的民宿產品，大部分涉及到的是從0到1，小部分是從1到10.
想要做出好的產品，有一個前提條件是這個產品得政治正確，這個不想多討論，在地的政策和法規是每一個民宿人的必修課。
而一個民宿產品最後的呈現是否足夠好，老方認為，你需要對以下幾個方面有充分的了解。
1 . 你的民宿所在地的市場是什麼樣的
主要包括：
- 市場總量是怎樣的
- 淡旺季如何分布
- 競爭壓力如何
- 遊客構成如何
- 旅遊方式構成如何（傳統觀光游還是休閑度假游）
老方在福建，主要在廈門和武夷山都待過，以這兩地為例。
廈門，整體市場龐大，淡旺季有區分但不過於明顯，酒店和民宿市場都十分成熟（很不適合菜鳥進入），遊客多以年輕群體為主，觀光游發達，休閒遊發展也很快速；
武夷山，則不僅市場總量小（真對不起它雙世遺的地位），淡旺季還十分明顯，民宿處於初期發展階段，基本都是觀光游。
通過以上，我們大概可以得出一些結論，像廈門這種，市場大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），競爭壓力大代表行業交替速度快（存在大量的轉讓和倒閉），休閑度假游發展越好，代表高端民宿的土壤越好。
以上這些因素共同決定了，它很不適合初期菜鳥和弱雞進入，這個階段的市場已經不存在太多投機的機會，硬體與設計不好的民宿不太好生存，而高手則很喜歡這樣的成熟市場，適合做中高端產品。反之，同理。
為什麼要特別警惕你的所在地的休閑旅遊市場的狀況呢？現在好多人受莫干山民宿的影響太深了，畢竟很多民宿主，在做民宿之前都喜歡去所謂的民宿學院培訓，而且基本都是去的莫干山。莫干山是全國首屈一指的休閑度假游市場，它背靠的是全國最大的江浙滬市場，所以他們的選址基本都能符合——不管是2.5小時還是3小時的自駕車可達——這樣的規律。
老方在一篇公眾號文章里專門說道這個情況：為什麼他們可以把民宿開到山裡，你不行？（點擊文字鏈接可以打開觀看）
數據顯示：長三角地區(江蘇、浙江、安徽、上海)使用移動互聯網在線預訂的用戶比例較大，佔比62%（來自《酒店業移動互聯網運營現狀分析報告》，由邁點研究院(MTA)聯合米訂商學院提供），另一個數據，是全國客棧民宿的客源地分布，江浙滬客源超過了56%（該數據由克而瑞樂葦發布的《2016年中國民宿市場報告》提供），是客棧民宿市場無可匹敵的主力軍。
如果你的市場不滿足這樣的條件，貿然去嘗試只符合休閒遊市場的高端民宿，後果將是非常可怕的。（更別說，莫干山的那些民宿主要有多少是設計師、媒體大神，他們可以動用的資源恐怕是常人難以想像的）
【建議】：全方位了解所在地的市場數據，從景區、從派出所、從官方旅遊局、從熟人、從同行。或者還有一個辦法，找幾家對標的民宿，詳細了解這幾家民宿的全年經營情況，記住是全年，這樣心裡就有底了。
2. 選址
好多有經驗的民宿主人會告訴你說，做民宿，有三個因素超級重要：
選址！選址！選址！
我想要告訴你的是，他們是對的。
好的選址可以涉及到以下這些因素：
- 交通
即可達性，可達性的意思越來越多元，在觀光旅遊里，它往往指公共交通便不便利；休閑旅遊里，往上是客源地的遠近，往下是景觀的遠近——我是否步行幾步或者開一會兒車，就能抵達美景。
- 配套
即周邊設施完善和便利程度。
- 周圍環境景觀
這個因素裡邊還隱藏的，比如說周邊採光、通風、是否無視野遮擋等等要素，和房子本身一起，共同決定了後續產品的整體呈現。
我發現，定位為休閒遊的民宿，對於公共交通的便利性的需求會低一些，畢竟，休閒遊的客人很多是自駕來的。但對於觀光游的民宿，比如一些景區民宿，還有城市民宿的大多數，尤其是中端以及中端以下的產品來說，選址的因素，在後期的引流上能帶來的幫助，甚至可以是決定性的。
對於觀光游的民宿來說，一個好位置會幫民宿多解決10-20%的入住率。（觀光旅遊地區，位置都是自帶流量的，這是好位置必須能起的作用）
10-20%入住率意味著什麼呢？
假設民宿的平均入住率是50%（具體多少，各地不一樣），保本率35%，扣除一下只有差不多15%是決定回報的。所以10-20%的差距並非10-20%的差距，按最終利潤的比例上，民宿的回報率可能恰恰就是由這10-20%決定的。
【建議】：選址一定要慎重，這是一個無論花多少時間衡量和考察都不為過的關鍵，地點不對，其他方面再成熟，寧可不做繼續等。
3. 成本控制
好的民宿產品，必須追求性價比，這不僅是對消費者來說的，對於民宿主人來說，同樣如此。民宿的「性價比」想高，必須嚴控成本。一家20間房，投資200萬的民宿，均價賣到500是合理的，而同樣一家20間房，均價500的民宿，如果投資成本達到500萬，恐怕只會讓民宿投資人心裡滴血。
還是以廈門的oneday為例，因為這家是從公寓式民宿起家的，因此，她們一以貫之的風格就是：硬裝錢少花（能不花盡量不花，因此你可以看到她們的照片里基本是一通的白底），軟裝重點抓，這叫把錢花在刀刃上，是一個非常值得學習的借鑒對象。
究竟想要做什麼樣的產品，必須有一個成本的預算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都會超出預算，這很正常，但需要控制在適度範圍內。我身邊就有不少民宿朋友，在第一家民宿上投入過多情懷，導致成本超出過多（超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，這就很可怕了），而初期成本的多少是直接決定你的回報率的。
我們說的初期成本，主要包括：設計費、裝修成本、房租（後期成本的大頭，後期成本另一大頭是員工工資，這二者基本能佔到後期總成本的60-70%甚至更多）。
以上幾部分，需要民宿主瞭若指掌，並且控制得當。
【建議】：把錢花在刀刃上，省下來的都是自己的。
4. 民宿的設計
設計很重要，設計很重要，設計很重要。
重要的話講三遍，還是覺得不夠。
我很多時候搞不明白，不少民宿主人捨得投錢在硬裝和軟裝上，但是捨不得多花點錢去請一個更好的設計師，做更好的設計上。
我覺得好的設計意味著什麼呢？如果你的民宿是打算開5年10年甚至更久，那麼好的設計意味著，在這5年10年的每一天每一秒，都會幫你多賺錢。
好的設計，首先，你得先有了客戶人群的定位，你想要什麼樣的人群，明確了用戶畫像後，再根據這個定位去做設計。最簡單的人群定位，一個是消費能力，另一個就是年齡。300-500元，25-40歲的人群，和500-800元，35-50歲的人群，肯定是需要截然不同的設計風格。
至於最終選定什麼樣的風格，則更多取決於
1. 民宿主自己的審美偏好和對用戶的理解；
2. 設計師的水平，包括景觀建築（如果戶外面積夠大的話），室內設計，軟裝設計；
3. 民宿主和設計師之間的配合是否默契。 強調一點，一個好的民宿主人，他/她一定是比設計師更了解顧客的需求，所以設計當中，特別是功能性的方面上，特別需要這二者的相互協作。其中，必然就會涉及到雙方互有妥協的狀況。
要注意的一點就是，你的設計千萬不能讓人群限定得太窄。什麼意思呢，比如說廈門有個oneday，它的設計風格是典型的清新文藝風（極其重視軟裝，像雜誌上的那種文藝裝修風格），又帶點性冷淡，這就讓她們的用戶群的面很廣，基本上20-40的年輕女性都會喜歡這種設計風格。
什麼風格會很窄呢？比如說很傳統的老中式風格（就算很多年紀大的也不喜歡，畢竟大家都習慣了現代住宅），偏商務風格，還有各種很土很low很雜的風格。
一般來說，你的設計風格受眾越廣，你的後期營銷上獲客成本就會越小。為什麼性冷淡風一度很受大家喜歡，因為less is more，越是簡約，越是接近「無」的狀態，受眾就越大。
好的設計不僅可以每天幫你吸引更多的人，這還沒結束，在這些客人體驗過以後，他們對你的產品的傳播力度也更大。營銷上有一個詞，叫「自傳播」 。
所謂自傳播，指的是「基於產品、營銷或者人物、事件等自身的吸引力，而激發人們自發自願地分享和傳播」
也就是說，越是好的產品，它造成的自傳播就越好。老方寫過的另一篇微信文章說的就是這方面：你的民宿，是否自帶流量？（點擊文字鏈接可以打開觀看）
這就需要特別注意一點（涉及到你的產品定位）——哪些人群的傳播能力是更強的？（我來提示幾個關鍵詞：女性，年輕人，高收入人群）
【建議】：請一個好的設計師，做好設計師-民宿主人-施工隊三方的協調工作。
這是初期（開業之前）要做的事情，但一個好的民宿產品，做到以上，只是完成了第一步，以下一點，是關於後期的部分。
5. 基於良好管理的民宿服務
在裝修（硬裝、軟裝、店內vi部分）完成以後，還不夠，客人要體驗到完整的好的產品，則脫離不開民宿永恆的主體——民宿人。
如果一個民宿無法提供良好的服務，就算再好的軀殼我們也不會去稱讚它。所以說，後期的管理和服務，尤其重要。我知道的相當大一部分的民宿，民宿的真正主人，在初期打造好產品後，往後的營業時間裡，不會長期待在店裡。這就使得，無論如何，不管民宿主在不在其中，都需要一個專業的用心的運營團隊，來支撐起整個民宿的日常運營。畢竟，開一家民宿，是需要堅持5年10年甚至更久的。
我知道的莫干山不少的民宿，其實提供的服務水準是一塌糊塗的，其中有不少就是人盡皆知的所謂網紅民宿。
良好的流程和服務會給民宿的口碑加分，這種不斷的口碑加分，對於一家想要長期發展的民宿至關重要。這其中需要標準流程化的部分，不要以為民宿的服務都是很隨意，全部把客人當做朋友一樣，把顧客當朋友，是指你的態度，不是你的行為。
按照我的認知，無差別專業化的一套完整流程，可以讓民宿獲得大部分客人至少80%的好感。而這套流程，是基於你對客人需求的理解，以及你過往的所有經驗，以及你的團隊的智慧和學習能力。（管家服務可不是說提供就能提供的，這需要極高的團隊智慧）
標準化的流程有了之後，才能去談符合民宿本身特質的非標準的部分。這部分里，民宿里的每一個人都需要被充分授權，動用他們的主觀能動性，去創造流程之外的好服務。具體參考海底撈。（連雷軍的小米在做互聯網服務上都在倡導向海底撈學習，這個企業值得好好研究）
【建議】：後期管理和服務必須要成為民宿的加分項，而不是減分項，否則開民宿這個行為民宿主來說沒有任何意義。
以上，大致是關於「如何做出一個好產品」的部分，如有遺漏，會逐漸添加。
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Part 2 . 怎麼把產品賣出去
很多民宿人都覺得產品做出來以後，就沒自個兒什麼事了，雇個店長，招幾個前台和阿姨，設計好流程，就能當甩手掌柜了。
如果說從0到1這個過程，能解決你的產品問題，那麼從1到10，將決定你的民宿究竟能賺多少錢。
而從1到10的過程，不僅涉及民宿5年10年乃至更久的事無巨細的日常運營，還涉及到所有民宿人最頭疼的一個問題：怎麼把產品賣出去！
在這一點上，不過多班門弄斧，因為熟悉這個行業的人就會知道，在 「怎麼把產品賣出去」 這方面，實在是什麼大神都有，有殺招明顯的，有招招都會一點的，也有一招鮮吃遍天的。
所以不可能一一羅列，一來，確實有不少雖然知道大概招式但還是不熟練的，更多的則是沒有經過自身成功驗證的。
另外，動用自身和身邊人的人脈關係的，就不討論了，沒什麼太大討論價值，人和人之間的差別太大。
1 . 社交網路，包括微信、社群、微博、豆瓣、貼吧、還有各種論壇社區的
尤其是體量比較小的民宿，社交網路可以發揮非常大的作用。我認識一個朋友，人稱青貓，在廈門開了一民宿叫樹里，4間房，基本平時靠朋友圈就能吃飽。而她的朋友圈也是我見過的為數不多的，經營完好，能讓人特別想看的（發的東西不能一直是自個兒民宿那些，天天發別人見了都煩，得像個有趣的人一樣，各種豐富的東西都有）
社交網路的好處就是，一來可以引流，二來不像第三方的渠道那樣用完即走。但凡對你添加了關注的人，就永遠是你的，你的每一個社交網路埠都隱藏一份專屬的會員名單，這份會員名單是可以讓你一直反覆挖掘的。
而且它還具有累積效應，一開始力量小，後來越滾越大，只要進入良性循環，後期能帶來的作用是巨大的。
所以，客人的微信無論如何都要加上，如何能把社群利用起來那就更好了。
【建議】：多管齊下，重點挖掘利用好其中一兩項就非常不錯了。
2 . 會員體系
民宿的會員體系，相對酒店來說難得多。這不是說會員體系本身有多複雜，我認識一個行業里的老師，他們專門給高星的集團酒店打造會員系統，但是當聊到民宿的會員體系時，也是很為難。
導致為難的原因，不外乎兩點，
- 民宿體量小，導致客戶群量實在過小
- 民宿的消費頻率實在太低，會員體系一定是建立在重複消費的基礎上，這一點，民宿太劣勢了。
在低頻這一塊上，規模化原本算是一大利器，但我們已經聊過很多次，民宿在規模化上有天生的阻礙。這就使得，單體民宿的會員制的實施難度不小。做一套體系本不難，難的是讓體系發揮作用。
因而，像幾何民宿這樣，也是用「共享」的方式建立一個大的基於平台的會員概念，但那又是另一回事了。
ps：這裡邊，城市民宿又會稍微好點，鄉村或是景點民宿次之。
老方知道的一個不錯案例是武夷山的舊街企業，他是在一個很小很靠近的區域內（基本上店和店之間的距離不會超過50米）開了多家店，由此形成集群效應，店與店之前可以互推。因為，每家店的水平都不太一樣，這樣越是早期越是高質的店，口碑效應就越明顯，形成集群效應後，就不會浪費這些口碑好的店的流量，自身庫存用完，就可以引流到附近的其他店裡去。
關於這方面，不知道大家有沒有其他好的案例？
3 . 第三方渠道
即電商平台，包括交易型電商和內容型電商。
交易型電商包括：攜程、去哪兒這些ota，還有airbnb以及各種短租網站（螞蟻小豬）等等。
內容型電商包括：幾何民宿、借宿這些新媒體平台，以及螞蜂窩這種攻略平台。
第三方渠道的交易型電商，可以說是最容易接觸到，也最容易見效的引流方式了。但是，雖然基本上所有的民宿客棧都會使用到，能充分知道其規則並加以利用，進而發揮它最大化價值的，這個比例十分之低。
很多人痛恨第三方渠道，覺得他們收取傭金太狠，其實轉換一下思路，你就會發現，做任何的營銷，都需要成本，第三方的傭金就相當於你的渠道費，因此，我始終是把第三方當做我的「銷售部門」，既然是銷售部門，當然要好好溝通和利用了。
第三方的內容型電商，螞蜂窩就不說了，新媒體平台至今對我來說還是個謎。之前也在某個平台上做過投放（單篇文章也是上萬的成本），但說實話效果不佳，問一些做過投放的朋友，都說效果一般或者說不知道具體什麼效果。因為沒有大量的數據統計，所以不清楚普遍是一個怎樣的情況，如果看到這裡的朋友也有過投放經歷的，不凡在評論里講講。
其實每一點，可以展開來講的都非常多。比如單就攜程這些ota來說，老方就能講個一整天。
我自己之前的職業經理和自身的性格，導致在做一個事情時，首先想的是——將手頭上已有的資源，給優化利用起來，盡量在最短的時間內，最大化其價值。
而這個最短的時間，早期的時候可能長達數月，你要不斷做各種嘗試，去驗證腦袋裡的各種猜想。比如單就頁面頭圖來說，我就能換個遍，直到找到轉化率最大的那張。定價更是需要琢磨，一來看經驗，二來更看對數據的敏銳性，而這第二點，往往都是天生的。
以下這段話，是我的一篇文章裡邊摘取出來：
老方在文末鏈接了一篇文章，是一個叫「風塵棋客」的創業者寫的，文章題目叫《為什麼你看了那麼多商業案例，還是做不好一個小生意？》。非常貼合實際的一個創客的所思所想。而起初，這個風塵棋客，是靠賣蛋糕起家的。
確實，生活中沒有一招通殺的商業模式，更沒有任何一個商業理論可以適用所有情況。我們看到一個案例很成功，去詢問經營者成功的原因是什麼，這個時候，經營者怎麼可能在幾句話之內就窮盡緣由呢，他能說的不過是一部分罷了。真正成功的原因，如風塵棋客所講的，或許有500條理由，其中一部分是數據驗證過的，另一部分還是屬於猜想的。很有可能，這500條理由中的任何一條，單獨拿出來，看起來都很微不足道，然而，當他們匯聚起來的時候，就是獨一無二的碾壓性的優勢。譬如作者在文中舉了一個例子：
同樣的，如果你是做民宿的，你知道最大的ota攜程，它的首圖比例是幾比幾嗎？首圖當然不是原圖，是經過自動截圖的，但你研究過它的截圖規則嗎？當知道規則後，又當如何利用這個規則？
馬爾科姆·格拉德韋爾在《異類》一書中提出了大名鼎鼎的「一萬小時定律」，大概是說，你在某一領域花費足夠量的時間，就可以成為專家。（是的，這個格拉德維爾還有一本很有名的書，叫《引爆點》）一萬小時里，並不是叫你一直去重複，是讓你去得出能決定競爭力的500條甚至1000條理由。這需要不斷地跳出重複，再進入重複，再跳出重複，反覆磨鍊。如果能用20哪怕50小時得出一個有效的、屬於你自己的理由，那真的就是一件很了不起的事情了。
【建議】：做得多不如做得精，研究透某一兩個渠道，將其優勢發揮到100%，你就會發現：第三方渠道果然厲害啊，其他人還好不懂，讓他們罵去吧，咱自個兒偷著樂就好。
4 . 團隊和企業客戶
這方面幾乎沒什麼經驗，但會是接下來要嘗試的部分。
此前看過一篇文章，說裸心谷的一個特點就是做會議型度假村。周末假期接散客，工作日和淡季就可以吸引企業客戶來開會、團建。這使得裸心谷的企業客戶部分佔到總銷售的40%，是一個相當可觀的量了。
此前我在武夷山的時候，當地有一家酒店叫大王山莊花園別墅酒店，你知道武夷山度假區有兩大產業，一是旅遊，二是茶葉，所以，基本上所有的武夷山酒店和客棧都會有茶室都有賣茶。這家酒店十分獨特的一點就是，它不設茶室也不賣茶，並且對外也是這樣承諾的。
雖然這使它損失了茶葉上的二銷收入，但是也正是因為其不賣茶，讓它贏得了非常多的茶商茶企的客戶接待的訂單（因為茶企接待的時候，特別怕酒店客棧會切他們的客人，所以出現了這麼一家，大家都很放心）
5 . 眾籌
對很多人來說，眾籌可不僅僅是籌資那麼簡單，更是宣傳的利器。這方面不多講，相信大家都能看懂。
以上，是關於 「如何把產品賣出去」 的歸納，匆忙成文，如有遺漏，還會後續補充。上述講到的每一點，其實都是大概，要展開來講，每一點都能單獨寫一篇文章。而這裡邊，有不少也是我經驗甚少的，所以不敢貿然班門弄斧。諸位如果有獨到的見解，或者在某方面擅長，不妨我們私下聊聊，也好互通有無。
補充一個話題：所有人都知道，房間的利潤遠遠不如二銷的利潤，二銷做得好，對民宿是一個巨大的補充。有興趣的朋友歡迎來聊聊這塊。
???你/你的團隊是否具備足夠的競爭優勢？
最後，還是得說人。不少朋友還是沒想明白，開民宿這個事，問題不在於 「民宿適不適合做」，而是 「開民宿的那個人適不適合做民宿」，歸根結底，民宿能不能做好，在於民宿背後的人，民宿是否具備競爭力，在於民宿人是否具備競爭力。
這個行業， 「知道」往往 不代表什麼， 「知道」 不代表可以 「做到」 ，而 「做到」 不代表可以 「做得好」 。看起來大家在好像都在做同樣的一些事，但大家其實是在做不同的事。不然你告訴我為什麼， 同樣是做手機，為何一方做出了蘋果，而另一方做了個鎚子。
所以，我始終不建議外行小白輕易進入這個行業，除非你思考清楚了一個問題：「綜合起來，我/我的團隊的競爭優勢是在那個位置？」，而這綜合的競爭優勢，包括以上說的每一點。
覺得我說得有道理的，點個讚唄。
也歡迎關注我的微信公眾號：「民宿觀」（id：lefminsuguan，寫給民宿愛好者和運營者的觀點）
這個問題簡直就是為了本果子量身定製啊！（話不多說，開始發車~）
最近辦公室幾個「民宿房東界元老」聯合開了一次分享會。漲了很多姿勢的果子，和老闆討論後，決定把這些心得分享出來，希望能幫更多人少踩點坑、多節約些時間和金錢，早日實現民宿夢。外面幾百塊一小時的乾貨，都在這兒，一次性毫無保留全部抖給你啦！
- 1 .挑對房子，成功一半
a. 地理位置
離地鐵站近、市中心、靠近景點等等，不說也知道，超級搶手的啦。以上海為例，如果房子在人民廣場附近，即使簡單裝修，即使旅遊淡季，你依然能有大把訂單。
不過，這種房子都不便宜……
b. 房子有稀缺賣點
能體現地方特色就最好不過啦：上海的租界洋房，北京的老四合院，廣州的騎樓：
或者房子本身帶有稀缺賣點，比如獨棟小平房、帶花園、帶天井、帶超大陽台：
即便上述條件都沒有，也要儘可能為房子留出公共活動空間，並好好打扮它。讓你的房子有個性、好玩起來，才能吸引更多的人：
c. 房主好搞定
鑒於大多數人都租房做民宿，所以搞定房主是非常重要的一環，否則萬一房客鬧幺蛾子，麻煩會很多。所以選房子時，要留心觀察房主，優先選擇：
· 年輕房主：要上班，沒空鳥你，定期收房租就好
· 住得遠的房主：最好房主在國外，也沒空鳥你
· 物業或中介託管的房子：不受房主幹擾
tips：裝修好房子後，可以「不經意」地在票圈晒晒，讓房主放心。
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房主和鄰居難搞定
接上一個話題，如果搞不定房主以及鄰居，民宿大業基本可以宣告GG了……那麼，這些坑，你千萬別踩！
· 住得近/空閑的房主：說出來你可能不信，有個同事租了同小區一個老太太的房子，每半個月被查一次房：）
· 鄰居不好惹：敲黑板！劃重點！隱藏風險最大，後期處理問題成本高，所以要儘可能花時間去試探鄰居是否好相處。
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房子風險高
不要找託管機構不穩定、租賃權不清晰的房子。花了大價錢辛苦裝修的房子，很可能因為一紙合同被收回，即使拿到賠償，付出的時間成本也收不回呀~
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蟲鼠易出沒
除了平日做好除蟲工作，挑房時也要謹慎，血和淚換來的教訓是：拒絕樓道髒亂差、油煙味重的房子，這種環境下的蟲鼠可以說十分頑強了，哪裡被殺死又從哪裡生出來……
蟲鼠是民宿最大的敵人，可能沒有之一，會帶來投訴和麻煩。一旦顧客發現小強出沒，極（yan）端（ge）的房東甚至會退回全部房款。
Q：老洋房/老四合院和公寓房哪個好？
A：各有利弊。老洋房很有特色，網紅房源不愁沒客人，但設施老舊，維護起來麻煩很多；公寓房相對入住率較低，優點是很少操心。
- 2 . 不是設計師，房子也能美美噠
a. 多學習
嫌大部頭的書籍難啃，不如：
多看一些顏值高的雜誌（Kinfolk / Wallpaper / Cereal / ……）、網站（Pinterest / Instagram / Roomclip / ……）、公眾號（菠蘿斑馬居住指南 / 好好住 / 伽羅生活 / ……）；
多逛實體店，踏破MUJI，把宜家逛成你家，研究樣板間，掃遍各大買手鋪；
以及，善用淘寶！！！
不知不覺，你也能搞明白北歐性冷淡和日式性冷淡到底哪裡不同，拎得清棉麻亞麻看得懂40/60/80支數，除了diptyque和Jo Malone小眾香薰蠟燭也能如數家珍……
你能相信這個房東妹子是學車輛工程的？
這是我司天天加班の產品小姐姐的房子：
她們的學習背景、工作內容都與設計無關。
如果有人問你，如何拯救審美/品位？
除了安利一堆博主賬號，也可以讓ta裝房子去啊！
入了家裝的坑，你會發現捯飭房子比捯飭自己的成就感多多啦！同樣是買買買，我願意一頭扎進椅子/茶几/窗帘/地毯/綠植/蠟燭的沙漠吃土吃到地老天荒
初次上手的你，可以大膽嘗試各種美式/日系/工業/北歐/復古風。唔，但要友情提示各位小仙女，謹慎嘗試公主風……中國公主、歐洲公主、阿拉伯公主、迪士尼公主blabla兩隻手都數不完，你到底要哪種公主？
比如我同事心心念念的公主房，一不小心就弄成兒童房啦……
b. 獨一無二，爭當清流
當然，你也可以不走文藝風呀。要在一眾文藝范兒的花園洋房、loft小屋裡脫穎而出，另闢蹊徑就是捷徑。
關注現在流行什麼、年輕人喜歡什麼，開腦洞打造「主題房」，絕對吸眼球，此方案尤其適合擔心自己審美捉雞的朋友。
比如這套由我們純·直男同事做的Line Friends主題房：他發現外地朋友來上海特別愛去一家咖啡館和各種熊/兔子合照，靈機一動，就去那家店買了很多熊和兔子回來，重新布置了房間：
後來又做了熊本房：
雖然，買了幾千塊的Line Friends和熊本，這位男同事依舊分不清誰是布朗熊誰是可妮兔，但這並不妨礙他幾乎月月滿房啊！
或者，你也可以選擇follow your heart，就做自己喜歡的（比如題中提到的工業風）。
舉個栗子：我們的另一位工科男同事，他痴迷於各種智能家居、電動和樂高玩具，於是他所有的房子都是這樣的：
這樣
理工男出身，在審美、設計感上比不過別人，但他懂得發揮自己擅長的。很帥很聰明對不對~
tips：如果不是全職做民宿，在時間精力和金錢都有限的情況下，不建議做硬裝（不明白可百度），考慮性價比，頂多刷牆/磨平地板就好。
- 3 . 會包裝，會推廣
寫文案，拍照片：走心
「一居室，卧室朝南，空調，獨立洗手間，廚房可做飯，靠近地鐵」……這種文案就過於直白粗暴，讓人有種在某8同城上租房的錯覺。
召喚體內那隻文案狗吧，發揮想像力，提煉房子的賣點，用一句話精準概括，讓人一眼就想搶搶搶住住住！來看我司文案小姐姐的正確示範：
民宿平台上照片佔了很大篇幅，決定了客人對房屋的第一印象。除了好好打光找好角度認真修圖，拍照還有很多小技巧。
比如從同一個角度拍出的兩張照片，看上去都不錯，哪張會更好？
同事經過對比測試的結果是，左邊照片帶來的流量是右邊照片的十倍！真實、有場景和代入感，很重要。
再比如，還是那位愛動腦筋的工科男同事，他發現很多客人住民宿喜歡拍照發朋友圈，但是姿勢水平有點捉雞，效果一般，點贊也不多。然後他請了兩個模特拍一組人像照片，示範各種房間拍照的正確打開方式，洗出來掛在牆上：
結果就像他設想的那樣，很多人按著照片牆實例拍照，發朋友圈點贊也變多了，對房子本身也是種宣傳呀。
- 4 . 有耐心，多溝通
如果不和客人溝通，你很可能就只是躺在簡訊里的一條入住指南，冷冰冰，毫無存在感；但……尬聊也不是辦法。解決房客的實際需求更重要：
· 入住前：與房客積極互動，耐心解答各種問題，比如停車、樓層、戶型；
· 入住後：儘力解決客人的需求，比如發票、寄存行李、收快遞、延遲退房；
· 最後：挑選合適的客人（比如ta對你印象很好）寫評價，更容易拿到五星好評~
當然，你也會遇到形形色色的房客/鄰居，作天作地也不是沒有，這也是真正你考驗的時候~如果你能「化敵為友」，和房客吵著吵著就一起約定去旅行，為了「討好」鄰居老大爺早上五點起床跟著打太極……
那麼恭喜你，天生就是房東的料啊！高情商和好耐心能幫助你化險為夷，交到更多的朋友，看到更大的世界。
tips：現在的民宿平台一般都有保潔服務，比如榛果（嘻嘻），再也不用為換洗床單、收拾屋子的事情苦惱了。
做房東說輕鬆也辛苦，平時不操心，操心起來跟消防員一樣。唔，就處於一種既躺著賺錢又時刻準備撲火的狀態吧~
謝謝你看完啦~
後來又進行了更新，價格也有了變化，而且在今年7月還增加了一個壽命很短的衚衕民宿，無奈周圍鄰居看到總有人拎箱子走來走去，叫停了。
而原來的這套也在國慶節接到警察電話，因某會議的召開，短租違法，被迫暫停。
現在老老實實做人，整理我過去所收集的數據，整理後發布文章。
————
來說說我吧，感覺是個反面教材，但還在堅持..
身邊有朋友做airbnb，價格150一晚，北京望京，她說基本每天都有人住，我看個看她的房間配置，那真是非常簡單不過，也不花哨。我自己又熱愛家居，新想著可以做軟裝發揮自己興趣又可以賺點零用錢，非常好吶。（我不為賺多，一個月多3000能cover掉我朋友的房租就好，哈哈哈）然後我就開始找房子，最終敲定了離我自己住處很近的一套，人民幣6000。
我選這個有如下原因：
1. 二環，位置好，交通方便，對旅行者最有益處。
2. 風景好，樓層高，天氣好的時候看到北京第一號樓、西山都不成問題。
我喜歡登高望遠，我覺得不錯。
3. 房子空間不大不小，客廳可以玩耍看電視，兩個卧室，都有雙人床，廚房衛生間也不那麼狹小。4. 乾淨，傢具齊全，且無過多雜物。家裡的牆剛刷不久，馬桶也在我的細心觀察下換了新的。5. 價格便宜，這個位置，這個情況的不說完美也是非常不錯了。我就非常果斷的搞定，開始了我漫長的軟裝之路。
買的東西大大小小一大堆，一個女生，嗯。去宜家買床上用品，去布藝市場定製純棉用品，在某寶買裝飾品、洗浴用品，去某東買電器，然後擺啊鋪啊洗啊，還換了個智能鎖。誒？這家裡怎麼白天都有蟑螂跑？屋子裡啥都沒有啊。開始徹底大掃除。還有？買蟑螂葯。咦？竟然是從地板里出來的？好在蟑螂葯一下見效，我也找到了他們的幾個窩，幾天就死光了。其實不是一個女生的問題，關鍵是一個有全職工作的女生，而且還是互聯網圈的...
終於，房東在1周內把設施搞好了。然後拍照，上線。。漫長，繁瑣。airbnb設置了一遍，4個房型。國內的也上，但是這就尷尬了，一個比一個難用，傳圖片調順序那個費勁，審核從一遍不通過到三遍不通過，我就納了悶了，姐不用你了！於是放棄了一個，我這裡就不黑它了。（國內的短租平台都要審核，airbnb完全不用，通過其他手段保證質量）
之後我還搞了微博、微信、名片，起了名字，定了VI。
歷經了八八六十四難，終於前期搞好，就等著人來了，自己也順手宣傳。然而，人呢？人呢？？除了清明和五一，平時壓根沒人啊卧槽，不科學，不是都往北京跑嗎？？那些數據騙人嗎？二環一套不到500，一間200左右的價格不貴吧？
姐姐提供早餐，提供洗髮水 沐浴露 洗手液 洗面奶 香皂 一次性牙刷 牙膏 梳子 肥皂 吹風機 咖啡 綠茶 xxxx 拖鞋 餐具 零食等等等等，我能想到的除了毛巾都提供了，咋沒人捏？
就在我打算放棄的時候，我又投資軟裝了，進入2.0時代。
昨天更新後，今天有人諮詢了，看來頻率高了些，但是，我打算，賺夠了房租就收手，權當體驗吧。還有我已經開始尋找長租人選了，短租對於全職的我還是累，儘管房子離我就過個馬路不到10分鐘的距離。
現在這個客廳看著是還不錯。等著有緣人來住啦～～
更新：（2017.06.01兒童節）
五一之後斷斷續續的軟裝了下，格調又變都不一樣了。
【主卧】
有沒有覺得乾淨亮堂？~
新增了桌子、椅子、檯燈、裝飾畫、漱口杯
柜子用裝修紙變成了白色~
門口，大屋其實還挺寬敞的，我都想住了&>.&<
【衛生間】
衛生間有了儲物筐，整齊乾淨好看多了
【客廳】
東西收到了可愛的收納筐里~
多添了屏風，因為有常住的小夥伴~ 之後看情況安個推拉門吧;)
六月還有位置~ 7月已滿，8月只剩沙發床~
沙發床：http://airbnbchina.cn/rooms/18533392 ￥80
主卧：http://airbnbchina.cn/rooms/17485190 ￥160
次卧整租短期均不行了，所以不發啦~
看到題主的問題，鑒於自己這麼大半年操作自己的民宿帶來的各種操心與糾結，特意來冒個泡吧！至少也在其他話題處寫過。
首先上圖！地點，蘇州崑山 巴城鎮陽澄湖邊。改造前
可以嘗試下KEYS-今晚睡哪兒，這個APP幫你一鍵打造今晚最潮的民宿，百度搜「KEYS」就能輕鬆找到。
從接待到退房，KEYS提供專屬的管家服務。
選址諮詢
從哪裡啟動你的民宿？KEYS為你分析選址地區的主要客源，並提供相關的注意事項諮詢，例如出行交通，周邊餐飲，生活服務，衛生標準等等都需要納入考慮範圍。
設計建議
我們知道什麼對房客來說最有吸引力，更重要的是我們知道怎麼做到有吸引力，從局部的畫龍點睛到完全的重新設計。賬戶託管
在忙碌時，你可以選擇將賬戶託管給KEYS。無論客人是通過Airbnb或KEYS預訂，我們都會為你確認訂單，及時響應。
填充空房一個無人居住的房間就是一次流失的機會。KEYS可以幫助你在最後一分鐘填充房源。無論是淡季還是某晚有一個空房間，你所需要做的就是告訴我們房源信息和你所希望給客人的折扣率。剩下的KEYS會做到最好。潮宿品牌
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包含房客所需的所有毛巾
我們提供一整套毛巾：包括浴室毛巾、手巾和面巾。一位顧客一套。
衛生間與廚房用品，都是精選
與毛巾一樣，我們提供浴室和廚房小物件，例如浴室防滑墊和洗碗布
床品布草
每張床都配有一張床單，一張被套和最多四個枕套
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我們提供7*24小時的辦理入住服務，並按需遞送鑰匙提供智能門鎖。
融入本地的入住手冊
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來晚了，難過臉，前面大家都說了這麼多，我就再補補設計方面的建議吧~~~
浮點砂質牆面，森系或灰白滄桑壁紙是入門級，落地窗是大加分項，如果還能借山洞為房，借山壁為牆，有斜面的天井，以木樑為骨，把某塊純天然的平整的石頭搬回家當桌面，用個木桶當桌墩，用磨盤做個椅子，用樹枝當屏風房間的隔斷，所有這些，小至床單的花色，瓷杯的選擇，都考驗民宿主的眼光，如果你不想請設計團隊，豆瓣和某寶要好好逛逛。
提供一些增加民宿設計感的物品吧~
榆木真絲雙面手繪屏風
圓柱架子床，樑柱方便垂掛帷幔或紗簾美翻~
盜別人微信公眾號圖片 樓主可以參考一下
請問 各位前輩 有沒有好的民宿設計師或者設計團隊推薦 本人最近在籌建這個？
民宿(Minshuku)，源自日本的「民宿」。 是指利用自用住宅空閑房間，或者閑置的房屋，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。
此定義完全詮釋了民宿有別於旅館或飯店的特質，民宿 不同於傳統的飯店旅館，也許沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、並體驗有別於以往的生活。民宿(Minshuku)的起源有很多說法，有研究說來自日本的「民宿」，也有的說來自於法國。探究民宿一詞，更多的是來自於英國。公元1960年代初期，英國的西南部與中部人口較稀疏的農家，為了增加收入開始出現民宿，當時的民宿數量並不多，是採用BB(Bed and Breakfast)的經營方式，它的性質是屬於家庭式的招待，這就是英國最早的民宿。
而現在最著名的民宿網站莫過於AIRBNB（愛彼迎），國內則有小豬，途家，螞蟻，木鳥，榛果，依依，一家等等大小數十個民宿網站。
民宿經營也可以分為兩大類，一類稱之為鄉村民宿（也包括山區等），比如下圖這些，投資巨大，且需要拋家舍業專職經營，非得情懷夢想和經濟實力俱佳，否則無法運作。
第二類則稱之為城市民宿，利用自家閑置住房，補貼家用。當然，近年來越來越多像我一樣的職業房東也開始進入這個行業，城市民宿也漸漸開始成為一個生意 形式。我大部分房源都是租賃的，另外也可以首付購房後用來經營民宿，月收入足夠覆蓋月供還有盈餘，比如我成都春熙路旁的一套188平房子，月供5700，但我旺季能做一萬七八的營業額，淡季也完全能覆蓋月供，還是比較理想。
康健：33 歲從零開始，有哪些可以做的職業或者小本生意？
決定購買或租賃，同時決定盈利模式。
購買主要是投資房產增值，租賃則是完全靠民宿本身盈利，這兩者對經營模式有極大的影響，我目前是二者結合，主要租賃，部分購買。再加上成都限購，目前以租賃為主。
先挖個坑，近期抽空談談城市民宿的若干
@yang Li 學到很多 謝謝
招募 | 讓會玩耍的小夥伴一起擁有詩意和遠方！【餘姚樹蛙部落】
餘姚樹蛙部落_騰訊視頻
「關於樹蛙部落」
北緯30度東經121度，有人曾說7500年前，中國最浪漫的生活，河姆渡文明就在這裡發源。餘姚四明山，當時這裡正是中國大陸的東海岸，千年前孕育出長江流域古老的新石器文化。馮驥才先生看過河姆渡文化遺址就感慨「我國最古老的村落就在河姆渡」。而如今，在同一塊土地上，我們將以餘姚本土的河姆渡文化遺址為創作起源，在青山綠水間體驗7000年前的原始文明。樹蛙部落就位於餘姚市鹿亭鄉東南部，地處四明山東麓。距離寧波、餘姚城區均40公里。
餘姚四明山地貌
我們的樹蛙部落顛覆傳統民宿的單一形態，將樹屋、船屋、帳篷營地等多種形態的民宿產品，放到不同的生態環境中，期望達到完美融合的狀態。
我們希望循著「樹蛙」的自然特性
所到之處，都是生態零污染之地 民宿本身跟環境融為一體，互利共生
樹蛙部落總平面圖
樹蛙部落由12套樹蛙樹屋 18個樹蛙帳篷 1個泛戶外俱樂部以及2個戶外營地組成
樹蛙部落鳥瞰效果圖
樹屋外景效果圖
在帳篷營地邊上，是一個當地的老茶廠，我們把它也租了下來。我們想把這裡打造成一個戶外俱樂部，這裡提供完善的餐食和戶外BBQ服務，到了晚上就變身俱樂部酒吧，為區域的住客提供一個享受美食、甜點、山泉冷泡茶的聚會空間。
茶廠改造效果圖
志趣相投的朋友可以在這裡嗨起來，推開門就是青山綠水
樹蛙帳篷效果圖
在樹蛙部落辦一場篝火晚會
「樹蛙部落」不僅是一棟棟民宿 我們還想倡導的是一種人性的回歸 如果自然是神秘莫測的 希望樹蛙部落帶大家窺探 自然界最奇妙的那一角 你將行走山水之間 明月別枝驚鵲 清風半夜鳴蟬 稻花香里說豐年 聽取蛙聲一片 七八個星天外 兩三點雨山前 舊時茅店社林邊 路轉溪頭忽見
河流穿村而過
鵝鴨戲水其中 河道里卵石壘砌的路 清末的老屋格局仍在
村民用仍舊用溪水淘米洗衣
就跟他們祖祖輩輩一樣 走在山林間 落葉有聲 短距離徒步是最合適不過的 走多遠，走多快自己決定 你將體驗從未做過的事情 低技術工作營X樹蛙部落共同發起 讓大燈籠上樹（穹頂搭建）
學習結構原理
學習畫設計簡圖
學習動手搭建
學習隨遇而安的快樂
熟悉大樹的紋理
掛一個直徑四米的大燈籠~
把童話變成現實
為了建一座自然的橋樑
學習航拍
學習設計軟體
跟84歲的老師傅切磋學習
當然還有
我們的青蛙王子~
和一群樹小蛙小夥伴陪你一起瘋
一起玩，一起工作
就是這個樹蛙部落
坐擁青山碧水 遠離城市喧囂 你心中的詩和遠方 現在整裝待發 提供專職和實習崗位 「邀請你加入啦」 (1)品牌主管 職位描述： 1.協助制定宣傳策劃方案 2.大型比賽及活動方案策劃 3.各種平面、視頻宣傳資料的設計 3.公司官方網站的更新與維護 4.微信公眾號內容製作與發布 5.熟練使用單反相機，拍攝公司日常工作和活動素材 6.比賽與活動文字、圖片、音視頻資料的收集、整理與檔案建立 7.媒體溝通與協調 8.其他相關工作 本崗位工作重點： 1、相關品牌市場推廣計劃的制定； 2、推進品牌活動有效執行； 3、完成平台搭建、市場走訪等工作。 （2）設計主管/助理/實習生 崗位職責： 1、具有良好的方案設計能力 2、負責設計管理、現場方案調整、材料選擇 3、負責組織設計施工人員現場圖紙會審，並審核施工單位提出的施工組織設計及方案 4、對項目現場進度及質量進行把關控制 5、貫徹相關法律法規文件，對項目規劃、設計、施工、驗收過程做總體控制 任職資格： 1、建築學，景觀設計，室內設計或相關專業，本科及以上學歷，1年以上相關工作經驗； 2、良好的溝通能力和團隊合作精神； 3、有較強的自我管理能力； 4、有進取精神和事業心，能承受較強工作壓力。 (3）銷售主管 崗位職責： 1、根據公司的客戶資料，進行電話開拓客戶； 2、及時、有效的解答客戶疑問，記錄整理相關信息及彙報。 3、負責現場客戶接待促進成交，組織協助客戶購房合同及各項手辦理 4. 維護客戶關係，定期或不定期對客戶進行跟蹤聯繫，對客戶情況進行分析，制定銷售對策，做好客戶簽約後的後續相關服務，客戶的維繫 5. 負責市場信息的收集及分析，開拓新市場，發展新客戶； 6. 執行銷售計劃，完成項目銷售指標； 崗位要求： 1、熱愛銷售，誠實，責任心強，追求成功，執著，不輕易放棄； 2、性格開朗，善於交流，喜歡接受挑戰； 3、對於環境變化有很好的適應性，有追求的目標； 4、具有強烈的事業心和頑強的拼搏精神，能承受較大的工作壓力。 5、有網路服務/銷售類經驗，負責過房地產銷售工作者優先； 6、學習能力強，能較快學習和掌握相關專業知識。 公司介紹： 鄉伴浙江在浙江有多個項目進行，其中餘姚樹蛙項目是以建設一系列木屋及鄉村生活大院為主的項目，位於中村算坑，那裡有一群致力於鄉村建設的年輕人、有一系列創意的建築設計項目，該項目崗位完全可以自由發揮你在建築設計上的想像，讓他變成現實。 松陽榔樹項目是位於麗水市松陽縣城附近的一個山居項目，那裡群山環繞，一塊27畝的用地上，會建設出高端民宿、理想大院、旅遊配套設施，目前工程一期項目已經啟動實施，想跟著大師學設計，這是一個好機會。 寧波象山、東錢湖項目以鄉村建設、創意園改造為主的項目，需要對項目規劃、設計、實施做全過程的參與，如果想嘗試多元的風格可以來象山／東錢湖項目一試身手。 「應聘福利」 每天24H享受高負離子含量空氣的醉氧補給 每日晨練不用再戴口罩 可以改成登山5KM 一日三餐提供最新鮮農家菜 提供中村內高級混搭公寓，拎包入住 24H配備高智商創意人員陪聊服務 來樹蛙部落吧 薪資面議，工作地點：寧波，餘姚，松陽 簡歷發至郵箱：1184589555@qq.com 項目負責人：蛙小姨 電話：18817872739 應聘電話／微信：人事主管 章女士 18358582035
我想補充幾點
1.讓民宿如何成為遊客的另一個家？
情懷是情懷，但是如果民宿僅僅去炒情懷還是不好的，因此做民宿是不能脫離現實的，一味高大上的，道理很簡單，投入多了住宿價格就需要漲，價格過高就沒人來住，這樣的民宿是很難生存的。與此同時，民宿有別於酒店，一般就十來個房間，要靠跑量來維持是不現實的，所以做民宿首先就是要權衡好成本與收益，有了這樣的規劃自己的小院才能健康成長起來。其次就是要用心的去對待你的每一個客人，你可以為客人做一頓飯，簡單的家常菜擁有著媽媽的味道，不是酒店的大魚大肉，也不是盒飯快餐，真的會有家的味道。2.怎麼讓這個價留下生活的印記？
有了倍感溫暖的服務，對於民宿來說還遠沒到火候。民宿是一個家，但要勝過家，必須要讓遊客在這裡留下值得回憶的生活印記才能算是成功。民宿打造需要有主題，來的人也要符合這種氛圍，不管是彼此相識的朋友，還是互未相識的遊客，在同樣喜愛的環境中就能聊到一塊。很可能，就會因為這樣的一次旅行，而認識一位新的朋友，這樣的民宿就更能讓人留下深刻的印象。還有就是針對不同遊客群體，策劃組織相關的活動，比如在端午節組織前來的遊客包粽子，針對有孩子的家庭組織一些活動，比如讓服務員帶著孩子們摺紙，給孩子們講故事等等，這樣的活動不僅能增加遊客的體驗感，還能增加遊客與她們的黏度。3.民宿要尊重家庭文化基因
「民宿」一詞最初源自日語「Minshu-ku」，其根本特徵在於注重「家庭氛圍」。民宿主要是為遊客參與當地日常生活、體驗當地生活方式和風土人情提供家庭特色接待。民宿產業高速發展過程中，一些民宿產品的個性特色得到強化，服務的多樣性、人性化程度得到提升，一些區域開始形成民宿業協會。但由於多種因素所致，目前大陸地區民宿不少是採用項目組團化開發模式，這對維持民宿本身的家庭氛圍和文化特色形成一定挑戰。無論其開發經營者是小家庭還是大企業，民宿若不能充分體現其本土家庭文化特色，則也只不過淪為標準化旅遊住宿產品。可見，「民宿」開發必須尊重並體現其家庭文化基因。好啦，就補充這麼多了，可以關注我們的公眾號趣民宿（qums666）推薦閱讀：
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