上海類住房（商住房，酒店式公寓）17年新政將如何發展？
12月停止了新建類住房審批，1月6號晚上停止了網簽（政策前兆）。估計接下來馬上出新政策，有沒有了解後面發展趨勢的？
拆我房等我滅我全家的希望，至今不敢跟父母講實際情況，國我想愛，作為黨員我也擁護黨，但也請考慮我們的實際情況，能買的起，有資格買的我也不願意買個鴿子籠，可是你限購限貸。要是租房好租壓力不大我也願意租，可是你沒有合理的租房市場。現在政府要是拆了，原價或者低價收回，再來建設成統一公寓進行出租，即你們馬上出台的規範房租租賃市場，這就是拿我們的血汗錢來為你們做出政績，如果這種事情發生真的是太令人心寒了。另外要是為了25 00萬人口紅線，現在拆了煤氣上下水，趕走我們，之後要是回購了再改加上煤氣，上下水後出租，這簡直就是赤裸裸的打臉。說到打臉，我現在還記得2月14類住宅政令被爆，記者到閔行房管局核實，領導說這是假消息！打自己的臉疼嗎？我覺得可能不疼，也許抽自己抽麻木了，再繼續我也不知道公信力何在，人情何在，法理何在！
--------------------------手動分割--------------------------近期買這種商住房的心態歷程，就像清未窮人家的男孩進宮，一直猶豫要不要割了，從五歲考慮到十五歲，看別人家割了的已經過上好日子了，終於在十八歲這年想通了，一刀下去，聽到旁邊有人大喊：大清朝完了，中華民國成立了！一句話，未來對商住的各項限制，幾乎沒有放開的可能性。
政府之前出讓了很多郊區的商業辦公地塊，但企業租戶不願去郊區辦公，拿地的開發商打擦邊球做成商住公寓產品賣，政府後來也意識到了郊區招商難的問題，但地已經賣出去了，就睜一隻眼閉一隻眼。
這次因為影響到已經交付的業主，引起了紛爭。因為涉及到民生問題，政府這次有讓步表態，但也就是到這裡為止。
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先說為什麼在郊區會出讓那麼多商辦土地。
政府要解決擁堵等一系列城市病，必須想辦法「疏散」：把人口從中心城區疏散到郊區。
市中心房價高但工作機會多，郊區房價低但沒有工作機會，人們只能在市中心找到工作、只能買得起郊區的房子，他們住在郊區、工作在市中心，於是形成了大量的、從市郊到中心城區之間的通勤人流。這是擁堵的來由。
思路有兩個：要麼讓人們住到市中心來，要麼讓企業往郊區去。
中心城區在居住容量上差不多到極限了，讓人們住到市中心沒有可能性，只剩下一條路，引導企業和居民都往郊區疏散。
新增的人口住在郊區，工作在郊區，用分散策略減少過度集中帶來的擁堵。
於是，政府在郊區規划了大型居住社區，周邊規划了醫院、學校、商業零售業，增加居住便利性。同時，通過產業政策、優惠補貼等一系列措施，希望吸引更多企業落戶到郊區，讓住在這些地方的人，優先在周邊就業，讓落戶在郊區的企業，優先招本地居住的人。
市鎮規劃落定，土地供應先行。住宅和商業、辦公的土地，都向郊區市場大量供應，以容納未來落戶郊區的居民和企業。
那段時間賣地，幾乎都是一塊居住用地加一塊商辦用地捆綁銷售。看著都是蓋樓，但是商辦開發的難度遠高於住宅開發。住宅開發商為了要居住用地這塊肥肉，就要把商辦地也拿了，但拿到住宅地塊建成的房子好賣，商辦地塊的開發他們搞不定。
最關鍵的一點，企業集中在市中心辦公，絕對是理性選擇的結果，是效率優先的選擇：交通發達、資源集中，見客戶、跑政府辦事都方便，員工的居住地散點狀分布在郊區時，辦公地點設在市中心實際上是對所有人來說最優的方案。越大的企業，在市中心辦公的需求就越強。
那麼初創企業、小微企業總可以了吧？也沒有，他們的選擇是，在郊區的辦公地址註冊，獲得相應的政策優惠和補貼，在中心城區辦公，實際辦公需求還是在市區。
前兩年和一家大開發商營銷部門聊過，他們說，在那種郊區的地段，附近沒有產業園，沒有辦公氛圍，蓋座光禿禿的商辦樓，肯定招不來企業租戶。況且寫字樓招商運營基本是另一個專業領域的事，他們自己做不來。但地又不能不拿，就只能做成自己最擅長的住宅產品，一房兩房三房都有，主打「不限購」概念，賣給暫時沒有買房資格但又需要買房自住的家庭。
真相了吧。
那麼，為什麼當年不管，現在開始整治、限購商住房了？
商住房單套面積小、總價低、單價比住宅便宜，還能利用層高分割上下層，使用面積能變大，租金和同面積住宅差不多。地段也大多靠近地鐵口。價格比住宅低，但投資回報率比住宅高，最早買商住的人，投資賺租金的居多。
但是，2010年10月7日，上海實行住宅限購，本地戶籍家庭不得購買第三套及以上住宅，外地戶籍家庭需要繳滿5年社保或個稅，才能在上海買一套住宅。
2001年到2010年，上海外來人口增加了700多萬。住宅開始限購的2010年，外來常住人口是897.7萬人，比2001年增長4.6倍，比2005年增長了近2倍，20到34歲的青壯年人口佔了外來常住人口將近一半。
這些人要買房，得等社保或個稅滿5年＋結婚。眼看著房價一天天漲，誰知道過5年還能不能買得起？這時候，住宅限購政策，從客觀上，把商住房從一個對所有人來說比較雞肋的產品，變成了對一部分人來說更現實的買房替代方案。
再加上2015年到2016年房價暴漲，很多想定居上海又追不上房價的，乾脆不考慮別的，直接買一套既不限購又便宜的房子，一個便宜的替代方案解決了問題。
結果，在對商住房睜一隻眼閉一隻眼N年以後，北京上海這兩個超級城市開始整治了。北京把商住房也納入限購，上海是拆掉違規安裝的上下水管道、天然氣管道、陽台等，恢復商辦功能。
整治商住房，其實就是政府在糾正以前的錯誤決策。
因為出讓了商業辦公市場並不需要的土地，在審批上默許了開發商做成類住宅產品，在住宅房價飆漲和限購的條件下，越來越多的人實際上已經被擠出了住宅購買者的行列，找替代品來解決問題的人也會越來越多。
住宅限購的直接目的是砍需求，控制住房價。另一個目的是間接的，也是長遠的：控制人口。
住宅限購是「控制特大城市人口規模」的一步棋，通過限制他們買房，來限制外來人口遷入上海。但商住項目一多，人家找到了替代品，這步棋效果就差了。
雖然2001年以來，上海提過的人口控制目標沒有一個能完成的，但2016年還是提出2040年之前總人口控制在2500萬之內——24年里增長200萬人口。
目標能不能完成另說，但只要提出來，就一定會有相應的實施方案。
不能限制企業招聘外地人，不能限制外地人消費，不能限制外地人出行，只能加大限制外地人買房了。
今後怎麼樣？
看完上面的商住房歷史，你已經明白了住宅限購里控制人口的意圖。那麼結論很簡單：
只要北京上海還在提「控制人口總數在xxxx之內」的目標，對商住房的限制就不可能放鬆。
能退房就早點退房吧，將來商住房二手交易限制也是有可能出台的，不說別的，交易時不讓做低房價，嚴格按交易價繳稅，那一大筆稅也夠受的。
至於那些已經在使用的商住房，就是將來市場上全部的存量供應了，且住且珍惜吧。
PS.人民「散步」還是有用的，昨天政府公告直接甩鍋給開發商了：「市住建委和相關部門強調，為進一步維護好購房人的正當合法權益，對已時機成交並完成銷售合同網上備案的，購房人要求退房的，支持購房人依法維權，開發企業必須積極配合；購房人希望繼續履行合同的，可交付使用，相關信息記入房屋交易登記系統。……平穩推進相關工作。」
拆除上下水可能嗎？人不吃不喝不拉怎麼活？試問市長辦公室的地方有上下水嗎？別再自己嚇自己了！我們只所以能買到還不是有人賣！有人賣還不是有人批！幹嘛找我們！找政府去！歷史問題只能歷史處理！以後別蓋了自然也沒人買了
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上海商住房高壓，背後的原因卻是十年前的一個錯
簡單的來說，上海對於商住房也就是很多人稱之為酒店式公寓的房子是這樣的態度：還沒審批的重新審批，審批了的沒銷售的整改後才可以銷售，銷售了的還沒入住的要求整改恢復，已經入住的不改就不能交易……
而且對部分開發商開啟重金罰款的模式，所以幾乎從每個角度來說都表達了兩種意思：
1、對於商住房來說可以是零容忍，2、我們是來真的。
今天我並不想探討太多這麼做是對是錯，我想要和大家聊的是這麼一個話題：上海為什麼對待商住房如此的高壓？
這背後一定藏著某種原因。
這裡大概藏著一個十年前的故事，十年前的一個伏筆在今天發生了蝴蝶效應，時間有點長故事也不短，希望大家可以給我點時間說下這個故事。
確切的來說，應該是十七年
開始是因為2000年左右犯的一個錯誤，或者也不能稱之為錯誤吧，就是當時轟動一時的上海一城九鎮規劃。
這個策略幾乎影響了上海未來十年的房地產發展。
當初的規劃基調是在上海的近郊區域規劃十個新城板塊，用來緩解城市中心擁堵的居住環境。
這個策略的初衷其實非常明顯，就是市中心這麼擁堵而且房價這麼貴，不利於上海的發展。
所以上海就在近郊擁有較大土地出讓的區域規劃這十個板塊，通過發展軌交解決交通問題，通過政策引導解決產業問題，通過相對較為低廉的土地解決居住問題，通過開發商和政府的合力解決配套問題。
整體的大方向就是在上海外環這一圈設置十個衛星城，讓上海從過去的單核驅動過渡為多元發展的局面。
這個初衷其實很好，外口人流又緩解了市中心資源壓力，多點開花有利於城市的全方位發展。而且郊區擁有較大的土地儲備，政府財政也比較容易的、解決。民生角度上來說普通老百姓也能更加容易買到房子了，可謂一件N個雕啊。
這一系列的變化的集中體驗來自2000年到2010年
這十年最大的變化來自——人口。
看圖便知。下圖是上海市五普到六普各個街鎮的人口數量變化（綠色表示人口減少，紅橙黃色表示人口增加）。
我們不得不欽佩上海市政府強大的執行能力。
在全市人口高速增長了近30%的巨大壓力下（從2000年的1800萬增長到2010年的2300萬），城市近郊區及新城人口大部分都有飛速增長的情況下，市中心（除了浦東以外的內環線內）的人口數量竟然硬是被降了下來。我們不能不說這是可以載入史冊的人口疏解的大勝利。
人口順利地轉移了，那麼城市規划進入第二個階段：讓這些人可以在郊區更好地工作就業。
這個邏輯其實也非常簡單，既然是衛星城，那麼希望郊區居住的人也可以在自己的生活半徑內最大程度地解決工作問題，這樣如此的衛星城才更加自成體系，降低上海核心區的擁堵，使得城市發展更加均衡。
那麼片區發展是怎麼做呢？
從2008年開始，在一城九鎮這些郊區版塊出讓了大量的商辦土地，希望通過土地出讓實現產業轉移和落地。
這個邏輯到目前來看依然沒有問題。
後面從2008年大量的商辦土地出讓之後，猛然發現一個慘痛的現實：
這是測算了交通刷卡的數據，從上圖可以看到，無論是市區的站點、還是郊區的站點，其相互關聯度最強的指向只有一個，那就是市中心；也就是說，無論人們在哪個站點擠上了地鐵，他們大部分的出行目的地只有一個，那就是市中心。
我們可能會提出疑問，所有的郊區都在做招商引資的工作，每個郊區板塊每年納稅的額度遠大於市中心，很明顯大量的企業都在郊區註冊成立了，為什麼大家還是湧向市中心工作啊？
其實這個邏輯很簡單，所有的企業都在郊區註冊，但是所有的企業都在市中心辦公，這是市場經濟導向的結果。
在市中心工作相對高效，和周圍的企業聯動也會更高，比較有利於高效地實現經濟產出，這個現象我相信大家都想得明白。
所以不論郊區的政策如何優惠，企業還是在市中心辦公。
基於這樣的現象，我們規劃的十個衛星城就在某種情況下變成了潮汐城，只有晚上回去睡覺，但是白天依然在市中心上班。
然後一個重要的問題：當郊區的辦公需求沒有，但商辦土地都出讓了，怎麼解決？
土地出讓的時候，開發商們都覺得一城九鎮很有道理，城市規劃非常完美，但是當商辦土地進入開發階段之後發現，市場需求壓根就不存在。
市場需求不存在怎麼辦？地總不能荒著，所以這個時候，商住房就正是粉墨登場了。
所謂的商住房，其實本質的就是名義上是一個個小辦公，但是內部給它嵌入獨立衛生間後，可以實現居住的功能了。
而且對於商辦來說，最高層高可以做到4.5米，所以這種酒店式公寓突然開發了另外一個附加值：可以一層隔兩層，附加值突然提升了。我做了一個50平米的小公寓，可以做到100平米的效果，而且賣給有居住需求的朋友。
這個故事是不是看上去好很多，不論怎麼樣，這樣的商辦土地有了需求。
類似這樣的產品幾乎是當初所有開發商的標準化選擇。
大家都選擇這種方案其實就說明了一個問題：市場導向——只接受這樣的商住房產品。
而當時各個區的政府對於這樣的產品也保持默許的態度，理由也非常簡單：一城九鎮的土地規劃從2000年就做好了，如果現在這些項目不允許這麼做，那麼後面的商辦土地的出讓就成了問題。
所以我們最後看到這樣的數據：
這是2008年到2015年上海每年辦公的成交情況，基本上每年都保持不到2萬套的成交速度，而且各位也都看到平均每套面積都在100平米左右。
各位知道標準的辦公都是在150平米以上的戶型，所以可以看出，市場上存在多少比例的酒店式公寓類產品。
幾乎接近一半了吧。
而且這裡我還沒統計商業屬性的酒店式公寓，如果放進去，這個數據會更加恐怖
而且各位從單價上來看，大量都存在郊區，也就是那一城九鎮之中。
所以很長一段時間，房地產市場都保持著這樣一種默契：規劃報批的時候都是什麼靈動辦公soho生活，未來實際都是按照公寓標準落地的。
關係普通一點的搞獨立衛生間的項目，關係硬一點的搞類似綠地泗涇的那種，還可以通煤氣。
我只能說，關係確實硬。
而這樣的產品，在客戶端的核心競爭力在於幾點：第一單價低，基本上是周邊住宅的七折價格，第二面積小所以總價也低，第三有挑空附加值也高，所以剛開始的時候這是一個非常好的投資性產品。
剛開始買的用戶也大多數是投資客，購買的理由其實也並不吃准投資回報，僅僅是因為圖便宜。
所以也正是這個心態，在民生市場上還沒有爆發出問題。
後來真正爆發出問題其實是幾個點的同時呈現
在2016年酒店式公寓迎來了一個大年，購買用戶的心態也發生了徹底的改變。
2016年的大年核心原因，其實是因為住宅的限購以及住宅的單價迅速崛起，所以直接導致大量的用戶買不起住宅類產品。
這個時候他們的關注點就從住宅市場轉到了酒店式公寓類產品。
我們可以看下2016年的辦公成交，之前2015年也只有2.8萬套，2016年變成了5.1萬套。
這個市場被迅速的拓開，上海的商辦市場也有史以來第一次達到供不應求的狀態。
而毫無疑問，這個數值的改變背後，是酒店式公寓從過去的投資性產品已經變成了自住替代品。
而另外一個維度，從2010年開始，已經銷售完畢的商住房迎來了交付，而交付之後哪怕前期都是投資客，他們也會想辦法將空間租賃掉。
所以從2010年開始，那些酒店式公寓的入住率越來越高，人口密度越來越高。
所以這兩個維度的改變，直接導致一個重要的問題：
郊區的人口密度迅速地提升，片區的人口承載力很快就達到頂峰。
從官方爆出的數據來看這樣交付使用的商住房有1700萬平米，如果按照50平米一套來測算的話就有接近34萬套差不多近百萬的居住人口。
此外還有1200萬平米還沒有交付使用的，未來片區的人口數據會增加更多。
而郊區人口數量的急速增加帶來的直接問題就是：
城市配套的跟進不上
道理也很簡單，所有的配套都是根據對這裡的人口預測進行分配的，你額外多出那麼多人，當然會給社會資源造成負擔。
最大的問題其實就是城市軌交的問題：
我們可以看到，因為大家都在市中心上班，上海的軌交幾乎接近極限，越到市中心越紅，都快發紫了。
大家印象最深的就是上海的9號線和11號線，這兩條地鐵線通往的松江、嘉定、南匯都是一城九鎮里規劃商住房最猛的地方。
在這幾個地方住的朋友，早高峰的時候一定經歷過這樣的場景。
城市交通況且如此，那些本來就供應不足的教育、醫療、商業就更加不用說了，小片區幾乎陷入崩潰的狀況。
所以我們再回頭看這一次上海對待商住房的態度，很明顯已經不再是簡單的房地產的問題了，一定是政府監控到版塊配套壓力以及民生矛盾的壓力，迫不得已做出的決定。
再加上從去年開始上海明確了拆違的指標，上海也明確了人口導入的目標，所以也直接引燃了這樣的調整得以快速的落地以及執行的最後導火索。
所以絮絮叨叨這麼多，不知道各位看明白了么，總而言之：
是當年在上海郊區位置出讓了大量的商辦類產品，後期銷售環節為了去庫存從而推行了商住房這種中間概念的產品。
而到了現在因為商住房的入駐導入大量的人口造成版塊居住壓力之後做的迫不得已的選擇。
不調整會有矛盾，調整了也會有矛盾，大概如此。
這麼做，一定是權衡各種之後的決定，對此我毫不懷疑。
很顯然，現在我們看到的，不論是政府高壓也好，還是開發商罰款也好，或者是購買者抗議也好，毫無疑問都是因為很早很早以前的那一個一城九鎮規劃。
任何錶象問題都可以在根本上找到出處，這一次的我看到的大概在這裡。
好了，如果讓我來複盤這麼一個現象，我大概會問自己三個問題
1、一城九鎮真的是一個錯誤么？
捫心自問，這麼一個規劃一定也是為民考慮的規劃，希望上海的發展可以更加均衡平穩，當初也是為了城市擴容做準備的。但說實話，我認為這個規劃落地的時間有點早，或者說政府心情稍微有點著急。
我們現在來看滴水湖也好，松江新城也好，片區成熟度剛剛成型，而那個時候就那麼激進的出讓土地，很顯然不是最理想的選擇，如果把這個規劃拖得慢一點，或者放在現在來執行，或許會更好。
2、現在的矛盾，到底是哪個環節出錯了？
是開發商的錯么？開發商所有的產品都經過審核審批並且得到允許，何錯之有；
是購房者的錯么？我花錢買市場上正常銷售的產品，何錯之有；
是政府的錯么？當初的審核方案是以商業辦公的形式得到通過了，後期人為調整，能怪我么。
好像每一個環節都可以找出理由，如果一定要糾結根本：可能就是在一個沒有需求的市場上供應了太多麵粉，從而生產了這樣畸形的麵包。
但現在不是找錯誤的時候，而是可以切切實實地找尋解決辦法了，畢竟消費者沒有錯，可他們現在卻面臨著非常尷尬的情況。
所以我真誠給一個建議：
未來對於商辦類土地出讓的審核必須嚴格這一點是必須的，但是對於當下，可能還有做一件事情。
增加郊區片區的配套供應
這一次問題爆發的核心問題是郊區人口過多，而人口過多有兩種辦法，第一種趕人，第二種增加配套來滿足居民的需求。
第一種實在太殘忍，我建議第二種，不論是醫療、教育、商業，特別是城市交通的配套跟進，可能是最重要的。
BRT也好，有軌電車也好，增加地鐵頻率也好，這些上海都有成熟的經驗，可以在松江、嘉定、南匯等區域得到複製落地。
只要配套可以得到滿足，民生矛盾就可以得到有效控制，上海的人口極限還沒有到來，在房價秒殺紐約倫敦的時候，是否在人口承載力也可以做到同樣的比肩呢？
所以對於那些已經交付使用的商住房，能多點包容就多點包容吧，不論投資的還是自住的，都是大家的血汗錢，這一點是真的。
前段時間我看到一句話，很是喜歡：一個城市的一定要有某些東西的速度是可以趕超房價的。
如果「某些」一定要有定向選擇的話，我想大概就是公共配套。
畢竟房價也好，土地款也好，這麼多錢拿去，不就是為了做這個么？
我想我的理解應該沒有錯
但願沒有錯
祝一切都可以得到很好的解決
就這樣吧
大家現在可以看看全國除了北京上海廣州這三個城市，其它的二線城市的商住兩用房子賣的是多熱火朝天，住宅的15000，loft也要賣到10000出頭去了，看看二三線城市那麼火的商住兩用，那麼搶手的loft，政府，中國的政府你不覺得你自己打自己的臉么，你 要一國多少治，二線城市這些買房子的人再過幾年難道也要像北上廣一樣，被通知是違法的么? 為此感覺很無助，有這樣的政府感覺到很無助很悲哀。
就感覺政府自己打自己臉
3年前, "允許個人買賣酒店式公寓"
現在, "取締酒店式公寓, 敢於硬碰硬, 要執行徹底"
就是每天被政府秀, 作為一個p民, 感覺跟不上政府的節奏好吧, 買也是他讓的, 不讓買也是他?
就是請問政府能不能不要打自己臉?
利益相關:南翔商住一套, 期房, 目前未交付未入住, 迷茫
為什麼上海的商住有這麼多業主買入，還不是因為地方政府住宅用地供給不足導致的房價大漲，之後所導致的一系列限購限貸政策。如今明明是地方政府飢餓供地造成的結果，卻要廣大商住樓業主來背鍋，真的是可憐可恥！試想一下，為什麼有人願意買入不能落戶沒有學籍的商住樓居住，還不是因為住宅又少又貴，供給不足。不在往供給更多土地上下功夫,反而通過限制商住等形式來減少供給，根據供需的理論，最基礎的經濟學常識，就是要繼續炒高住宅樓價了，與「房子是用來住的，不是用來炒的」的核心思想都背離了，地方政府到底是想鬧哪樣？而且隨意更改合同，更改政策，影響了多少老百姓的百年大計，又有沒有一點保護私人財產的法律意識呢，這樣做是不是和堅持市場化方向背離呢？真的很引發人深思。
商住房是早期國家房地產發展期間，
一個2006年時試水性產品！沒有正式法律保障。商住房本身的想法就是一個低於90平的小房子，不能落戶，教育不掛鉤，純粹的住人。
商品房就是一個可以落戶和教育掛鉤的住宅。形成一種高低配的局面，滿足各種人的需求。到2016年時國家歷時十年發現:商品房在大城市基本供不應求。現在在大城市裡也不能憑藉商品房直接落戶了。商住房已經沒有其存在的意義了。除了戶型的大小，住的舒適度。
本來是住得舒適點就去買商品房，只想普通住人待著那就買一個商住房。並且商住房規定不得大於90平。後來出現了LOFT。這個可以讓商住房居住面積還有體驗甚至超過一般商品房了。而且，近年來廉租房，經濟適用房，保障房。已經開始有一定的發展。商品房商住房當年的高低配已經沒有意義。總結就是:商住房不能給政府帶來規模較大的經濟效益。並且還會影響商品房銷售！
所以2017年，中國大城市北京上海已經開始全面清理商住房。並且在大城市逐步展開。
它的最終歸屬就是從哪裡來到哪裡去！
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商住房本身就是一個灰色產品。法律支持也就是1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的「商住房」的土地使用性質並不存在。
還有一點，並不存在商住房住宅這個概念。
商住房不是住宅。沒有廚房（如果有就是非法改裝）商水商電（如果採用的是民電，屬於私接電路）沒有燃氣暖氣（如果有就是私接的）還有很多人會發現為什麼商住房造型那麼古怪。像一個筒子樓。所有的房子都圍繞在一起。可能兩部電梯30幾或40幾戶。因為商住房其本身就類似於酒店的客房。旅遊景區的休息室。娛樂場所KTV包間。還有很多人都說是產權到期之後可自動續約，只需交納土地出讓金。
這是一個混淆視聽。現在只允許70年產權住宅到期之後可以交納土地出讓金續約。並沒有說40年產權之後也可以續期。一定要認清認清:你買的不是產權住宅雖然也有不動產權證，但是你是商業產權。還有現在所謂的商住房基本上都是2000年至2010年之間拿的地。所以如果你要購買的話，土地年限基本上已經過了一半。
-.-很多人都問我為什麼低於70年產權的不能買。我基本都不說。
因為其涉及很多人的個人利益。很多銷售就是賣商住房的。解疑。
那大產權是什麼意思？偷換概念。把不能網簽不能貸款沒有房產證的叫小產權。其他有不動產權證一律歸屬為大產權。法律上根本就沒有大產權這個概念。只有產權70年，50年40年等。至於商改住！國家土地是按照出讓形式來構成。簡單來說:如果你交的錢足夠到位就是70年產權土地。如果你一開始錢不夠所以就只拿了40年產權，後期補點錢給政府，提升土地使用年限。一般來說，建築規劃都是很早就規劃好了，有可能後期已經建設，然後加土地出讓金。所以就出現長的像酒店式公寓這種不倫不類的住宅。。（民水民電）至於這種房子為什麼也不能有廚房。那是因為消防不達標。商改住與此題無關所以就不細說了。上海官場很有問題，以前網約車就是，共享單車也是。好像非公有經濟只有洋人的才能在上海吃得開。
現在北京的商住房不讓賣個人，沒有落戶，住繼續住，大家心裡不爽，還是忍了。商住房政策變化主要是為了規避金融風險，特別是美元加息，和外匯儲備風險，鎖住泡沫資產流動性，方便托市。不是為了找不痛快，特別不是挑戰市民的財產權。上海這個直接不讓住，這不是直接挑戰市民的財產權，激化矛盾么？
原因是決策的人屁股坐的不正，有私貨？還是覺得從嚴治黨不爽，故意搞得一團糟，在向中央示威？更或者壓根就是外國勢力的細作，在破壞中央為維護金融穩定作出的努力？個人不建議再買上海的商住了，浦江鎮（閔行區）16年10月底交房的，綠地的商住盤 當初宣傳入天然氣，買一層享兩層的，現在（17年2月起）全部在強拆。隔層和上下水都要拆除，只要入住率低的，就算裝修過的，全部要拆除回歸商務，所以這應該是統一的規劃，以後都不會再有loft了。
去年12月剛交的房 聽了這個消息已經不知如何是好了。。花了那麼多積蓄就是想有個自己的家，希望政府真的可以不要一刀切，以百姓為重來辦事情。
【突發】類住宅整改現首個賠償方案｜退房or不退房，談判陣容強大
「綠地最新補償方案」出台，或迎退房潮
據悉，對於整改時對業主造成的影響和損失等一系列現實問題，綠地峰尚匯昨日出台了一份最新版本的《業主告知書》。
同時，也出台了一份《處理方案》，裡面明確提出了退房和不退房兩種情形補償措施解決方案，並對其作出了具體詳細的解釋。
對於同意退房客戶的補償措施如下：
①支付全部房款的客戶：退還已付房款，根據簽約時銀行同期貸款利率，依據已付房款金額，從首付之日起至2017年2月28日止，按實進行補償；
②在合同履行過程中，因非客戶因素，尚未付清房款的：退還已付房款，根據簽約時，銀行同期貸款利率，依據已付房款金額，從首付之日起至2017年2月28日止，按實進行補償。
對於不同意退房客戶的補償措施如下：
①不要求退房，同意整改的客戶：將按照房屋簽的總價（如已交付，按結算總價）的1%及600元/平米的標準進行補償；
②已進行裝修的客戶：依據第三方的裝修評估價格，按實補償。
③上述客戶同時再減免三年物業管理費。
對此，業主們也紛紛表示了自己的想法。
2017「類住宅」整改政策回顧
今年1月，上海市很多商業辦公項目已經暫停網簽。經查詢，涉及全市14個區約133個項目，其中嘉定區有28個數量為最多，青浦、松江兩區各16個，浦東新區數量為14個排名第三。這些項目都是作為公寓式辦公在銷售，也就是所謂的「酒店式公寓」。
繼年初上海各區多個類住宅項目被強制暫停網簽之後，就在本周， 閔行區和嘉定區率先開始整治類住宅市場，據了解，閔行區前期共鎖定27個疑似「類住宅」項目，整治方案按照建設、銷售、驗收、入住四個階段加以區分。同時，據網上流傳《閔行區「類住宅」分類處置總體工作方案》顯示，閔行區將會約談違規項目，並責令其在15日之內自行整改，恢復商辦用途原狀。也就是說整改後，項目將失去居住功能。
其中，涉及閔行區域重點核查，且尚未完成銷售的幾個樓盤（整改範圍不限於以下樓盤）。
「上海的商住房可能會迎來退房潮，」有開發商表示，「除了閔行區，嘉定區也開始了類似的整改。
此外，涉及嘉定區域商住房，重點如下。
類住宅整改將持續發酵
回看綠地此次的補償方案，退房還是不退房，哪種方案更合理，很多業主也處於進退兩難的局面，也有部分業主選擇第三種途徑—轉賣房源。
值得注意的一點，在此次整改文件中，沒有明確開發商對業主的經濟補償提法。有關部門的行政對象是開發商，由開發商自行妥善處置業主的訴求和穩定，有關部門也做好面對業主信訪和法規解釋的準備。
曾經的商住產品經整改後已完全喪失居住功能，另有業內人士透露，「整改後不可住人，不通煤氣，沒有下水，也就是衛生間不能用，一個樓層只有擁有一個下水。目前受影響最大的是去年開盤的商辦項目，回款率已接近90％以上，如果真的退房，隨之而來的中介費、代理費、業務員傭金又該如何結算也成為非常棘手的問題。
本次綠地的補償法方案效果如何，又會不會成為其他開發商參照的解決模版，「巍立評樓」將持續關注。
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我11月買的閔行的一套，現在交不了房啦，急死啦，有大家建個群吧，聊聊
之前買的，去年急吼吼的出手了。
為何不以網簽時間為準， 這種流氓行為， 實在不齒
希望政府考慮百姓的訴求，應該從源頭上管理，不是一刀切，勞命傷財，激化矛盾
買了嘉定的商住房，沒有交付，擔心！百姓買房不易！
不了解啊，16年剛買了一套郊區loft，銀行貸款還沒下來，惶恐中
王柏川太可憐了，為了個女人從青年才俊淪為屌絲，好不容易付個首付買個商住兩用，結果還沒有廁所。
嘉定、閔行兩地郊區部分類住宅已經被拆，外環內大部分已經被限制網簽，不能出售。目前這類物業已經很難交易，如需投資，望謹慎，北京市關於公寓已經限購，上海市也不會太遠，從zf的姿態能夠看出，就是近期會打壓房價，長遠來看就難說。
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